（工商管理专业论文）商业银行房地产开发贷款项目评估研究.pdf

摘 要 随着社会主义市场经济体制的确立， 特别是我国土地使用制度与 住房制度改革的推行， 房地产开发逐步走向 市场化和产业化， 房地产 投资规模急剧扩大， 作为房地产投资主要资金来源之一的银行房地产 开发贷款的规模也不断扩大。 加强对房地产项目 贷款的管理， 特别是 做好房地产贷款项目 评估工作， 对于合理有效地利用信贷资金更好地 服务于房地产项目 开发和建设， 提高房地产贷款质量， 防范贷款风险， 具有十分重要的意义。 为适应现代商业银行风险控制的需要， 论文围绕目 前房地产开发 项目 贷款审查中的主要风险控制点， 从房地产项目 评估的程序、 方法、 内 容等方面逐一进行了阐述， 重点研究了房地产项目 评估中的财务评 价， 对财务评价的指标、 计算方法及评价标准进行了 较为详细的分析。 论文共四章，约4 . 2 万字。 第一章导论。 主要说明论文研究的目 的、 意义、 研究的方法与研 究的思路。 第二章房地产开发项目 评估概论。 研究了 房地产开发项目 评估的 目 的、评估的内容和方法、项目 评估的程序等内 容。 第三章房地产开发项目 评估中的财务评价。 研究了房地产3 f 发项 目 评估中财务评价的目的、评估的内容和方法等内容。 第四章房地产开发项目 评估在银行贷款决策应用研究。 通过一个 具体的典型案例详细地说明了房地产开发项目 贷款评估的内容和方 法。 主要包括分析和评价房地产开发项目 的合法性、 效益性和主要风 险点。 对借款人的评价中应主要评价借款人的财务状况、 主要经营者 素质、 借款人的信用情况以 及借款人的发展前景等。 对项目 建设条件 的评价应侧重于对项目“ 四证” 情况的分析， 主要说明项目 的合法性。 对项目 的市场评价应着重从以下两方面进行分析， 一是通过对当前国 家的宏观政策和项目 所在区域政府的相关政策的分析， 阐述该项目 所 面临的宏观环境。 二是通过对项目 所在具体区域的分析， 主要运用市 场比较法对项目的地理位置、周围市政配套情况、 户型、 环境、价格 等方面详细的比较分析， 预测项目 建成后的 市场前景， 并预测销售进 度。 对项目 投资与筹资的分析， 一是要根据项目 的可行性分析报告和 有关的项目 资料 ( 如:土地缴交凭证、施工合同、设备采购合同等) 测算项目 的投资总额和投资进度; 二是在合理安排施工进度的基础上 测算投资进度， 并对项目 的资金结构进行预计， 在此基础上分析项目 自 有资金比 例并预测申请银行贷款的额度。 对项目 偿债能力的评价是 商业银行信贷部门应关注的重点， 项目 评估中尤其应注重对项目 的现 金流量分析， 应在测算项目的预计利润率的基础上， 对项目的现金净 流量、 累计净现值、内部收益率进行测算， 同时应分析项目的动态回 收期和借款偿还期。 对项目 的风险分析首先应建立在项目 风险度的计 量基础上， 同时全面分析该项目 可能面临的风险和可能采取的控制措 施， 并对贷款抵押物的风险进行评价。 在上述全面评价和分析的基础 上，得出科学的评估结论。 本文的创新点在于提出了商业银行房地产开发贷款的风险控制 主要在于对房地产开发项目 风险的控制， 由于房地产开发行业是一个 资金密集型的高风险行业，自 有资金比例较低， 对银行资金的依赖性 较大， 而还款的主要来源依赖于项目 建成后的售房收入， 因此本文提 出了商业银行对开发贷款的审查应建立在项目 评估的基础上， 并应注 重项目的财务评价分析， 尤其是不仅要关注项目 的盈利性， 更要注重 项目的现金流量分析， 以降低贷款风险， 适应现代商业银行发展的需 要。 关键词:项目 评估财务评价应用研究 ab s t r a c t a s t h e s o c i a l i s t m a r k e t e c o n o m y s y s t e m r e a l l y s t a n d s , e s p e c i a l l y t h e l a n d o f o u r c o u n t r y u s e s t h e i m p l e m e n t a t i o n o f t h e s y s t e m a n d h o u s in g s y s t e m r e f o r m , t h e d e v e l o p m e n t o f r e a l e s t a t e m o v e s t o w a r d s t h e m a r k e t i z a t io n a n d i n d u s t r i a l i z a t i o n p r o g r e s s i v e ly ， t h e s c a l e o f i n v e s t m e n t o f t h e r e a l e s t a t e i s e x p a n d e d s h a r p l y , e x p a n d c o n s t a n t l y t o o a s t h e s c a l e o f t h e l o a n o f d e v e l o p m e n t o f r e a l e s t a t e o f b a n k , o n e o f t h e m a i n s c a p i t a l s o u r c e o f r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t . s t r e n g t h e n t h e c o n t r o l o v e r r e a l e s t a t e p r o j e c t l o a n , e s p e c i a l ly d o t h e lo a n p r o j e c t o f r e a l e s t a t e s w e l l a n d a s s e s s t h e w o r k , a s t o u t i l i z i n g c r e d i t f u n d s t o s e r v e t h e p r o j e c t d e v e l o p m e n t o f r e a l e s t a t e s a n d c o n s t r u c t i o n b e tt e r r a t i o n a l l y e f f e c t i v e l y , i m p r o v i n g r e a l e s t a t e g r a n t t h e l o a n q u a l i ty , t a k i n g p r e c a u t i o n s a g a i n s t l o a n r i s k， h a v e i m p o r t a n t m e a n i n g v e ry . i n o r d e r t o me e t t h e n e e d t h a t t h e mo d e m c o mme r c i a l b a n k r i s k c o n t r o l s , t h e t h e s i s i s a r o u n d t h e m a i n r i s k c o n t r o l p o i n t w h e r e t h e d e v e l o p m e n t i t e m o f t h e r e a l e s t a t e g r a n t s t h e l o a n w h i l e e x a m i n i n g a t p r e s e n t , t h e r e s p e c t s , s u c h a s p r o c e d u r e , m e t h o d , c o n t e n t t h a t a s s e s s e d f r o m t h e p r o j e c t o f t h e r e a l e s t a t e , e t c . h a v e b e e n e x p l a in e d o n e b y o n e , t h e f in a n c ia l a ff a ir s in t h e k e y r e s e a r c h r e a l e s t a t e p r o j e c t i s a s s e s s e d a r e a p p r a i s e d， h a s c a r r i e d o n c o m p a r a t i v e ly d e t a i l e d a n a l y s i s t o t h e i n d e x , c o m p u t i n g t e c h n o l o g y a n d e v a l u a t i o n c r i t e r i o n o n f i n a n c i a l a p p r a i s a l . t h e t h e s i s a mo u n t s t o f o u r c h a p t e r s , a b o u t 4 2 , 0 0 0 w o r d s c h a p t e r o n e t h e i n t r o d u c t i o n . . p r o v e p u r p o s e , m e a n i n g , m e t h o d a n d t r a i n o f t h o u g h t o f r e s e a r c h o f r e s e a r c h t h a t t h e s i s s t u d y m a i n l y . c h a p t e r t w o a s s e s s o u t l in e in d e v e l o p m e n t i t e m o f t h e r e a l e s t a t e . s t u d y r e a l e s t a t e p u r p o s e , c o n t e n t , m e t h o d a n d p r o c e d u r e t h a t p r o j e c t a s s e s s c o n t e n t o f a s s e s s m e n t t h a t d e v e l o p m e n t i t e m a s s e s s t h e f i n a n c i a l a ff a i r s i n c h a p t e r t h r e e t h e d e v e l o p m e n t i t e m o f t h e r e a l e s t a t e i s a s s e s s e d a r e a p p r a i s e d. s t u d y r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t i t e m p u r p o s e , c o n t e n t a n d m e t h o d c o n t e n t o f a s s e s s m e n t t h a t f i n a n c i a l a f f a i r s a p p r a i s e i n a s s e s s ing . c h a p t e r f o u r t h e 一 d e v e l o p m e n t i t e m o f t h e r e a l e s t a t e i s a s s e s s e d in t h e d e c i s i o n a p p l i c a t i o n s t u d y o f t h e b a n k l o a n . h a v e s t a t e d c o n t e n t a n d m e t h o d t h a t t h e d e v e l o p m e n t i t e m o f r e a l e s t a t e s g r a n t s t h e l o a n a n d a s s e s s e s i n d e t a i l t h r o u g h a c o n c r e t e t y p i c a l c as e . l e g i t i m a c y , b e n e f i t a n d m a i n r i s k i n c l u d in g a n a ly s i n g a n d a p p r a i s in g t h e d e v e l o p m e n t i t e m o f r e a l e s t a t e s m a in l y a r e c h e c k e d . t o s h o u l d i n g a p p r a is e t h e d e b t o r s f i n a n c i a l s i t u a t i o n , m a i n o p e r a t o r s q u a l i t y , t h e d e b t o r s c r e d i t s it u a t i o n a n d t h e d e b t o r s d e v e l o p m e n t p r o s p e c t , e t c . m a i n l y i n t h e d e b t o r s a p p r a i s a l . t h e a p p r a i s a l o n t h e c o n s t r u c t i o n c o n d i t i o n o f t h e p r o j e c t s h o u l d l a y p a r t i c u l a r e m p h as i s o n t h e a n a l y s i s o n ” f o u r c a r d s ” s it u a t i o n o f p r o j e c t ， s t a t e t h e l e g it im a c y o f t h e p r o j e c t m a i n l y . s h o u l d a n a l y s e f r o m t h e f o l l o w i n g t w o r e s p e c t s e m p h a t i c a l l y t o a p p r a i s e a b o u t t h e m a r k e t o f t h e p r o j e c t , f i r s t , p a s s m a c r o s c o p i c a l p o l i c y a n d a n a ly s i s w h i c h i s c o r r e l a t e d w i t h t h e p o l i c y o f t h e r e g i o n a l g o v d r n m e n t w h e r e o n e s t a y o f p r o j e c t t o t h e p r e s e n t c o u n t r y , e x p l a i n t h e m a c r o s c o p i c a l e n v i r o n m e n t t h a t t h i s p r o j e c t f a c e s . s e c o n d , t h r o u g h a n a n a l y s i s o f c o n c r e t e a r e a w h e r e o n e s t a y o f t h e p r o j e c t ,u s e t h e d e t a i l e d c o m p a r a t iv e a n a l y s i s o f t h e r e s p e c t , s u c h a s g e o g r a p h i c a l p o s i t io n , r e l a t e d s i t u a t i o n o f m u n i c i p a l a d m i n i s t r a t i o n a r o u n d , a t y p e , e n v i r o n m e n t , p r i c e t o t h e p r o j e c t o f c o m p a r a t i v e l a w o f t h e m a r k e t ,e t c . m a i n l y , t h e m a r k e t p r o s p e c t s o f p r e d i c t i n g t h e p r o j e c t a ft e r b u i l d in g u p， a n d p r e d i c t t h e p r o g r e s s o f s e l l i n g . t o p r o j e c t i n v e s t m e n t a n d a n a l y s i s o f r a i s in g f u n d s , f i r s t , t a k e a c c o r d i n g t o t h e f e a s i b l e a n a ly s i s r e p o r t o f t h e p r o j e c t a n d r e l e v a n t p r o j e c t m a t e r i a l s ( f o r i n s t a n c e ; t h e l a n d p a y s e v i d e n c e , c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t , e q u i p m e n t p r o c u r e m e n t c o n t r a c t ,e t c . ) c a l c u l a t e t o t a l i n v e s t m e n t o f t h e p r o j e c t a n d i n v e s t m e n t p r o g r e s s ; s e c o n d , c a l c u l a t e t h e p r o g r e s s o f i n v e s t m e n t o n t h e b a s i s o f a r r a n g i n g c o n s t r u c t i o n s p e e d r a t i o n a l l y , a n d i s e x p e c t e d t o t h e f u n d s t r u c t u r e o f t h e p r o j e c t , a n a l y s e t h e p r o p o r t i o n o f o w n f u n d o f t h e p r o j e c t a n d p r e d i c t t h e a m o u n t o f a p p l y i n g f o r b a n k l o a n o n t h i s b a s i s . t h e a p p r a i s a l o n t h e d e b t p a y i n g a b i l i t y o f t h e p r o j e c t i s t h e f o c a l p o i n t t h a t t h e c r e d i t d e p a r t m e n t o f c o m m e r c i a l b a n k s h o u l d p a y c l o s e a tt e n t i o n t o， s h o u l d e s p e c i a l l y p a y a tt e n t i o n t o t h e c a s h fl o w a n a l y s i s t o t h e p r o j e c t w h i l e a s s e s s in g i n p r o j e c t , s h o u l d b e o n t h e b a s i s o f c a l c u l a t i n g e x p e c t a t i o n p r o f it r a t e o f t h e p r o j e c t , t o t h e n e t fl o w o f c a s h o f t h e p r o j e c t , a d d u p t o n e t p r e s e n t v a l u e ( n p v ) , i n s i d e e a rn i n g r a t i o t o c a l c u l a t e , a t t h e s a m e t i m e , s h o u l d a n a l y s e t h e t r e n d s p a y b a c k p e r i o d o f t h e p r o j e c t a n d b o r r o w e d m o n e y m a t u r it y . s h o u l d s e t u p t h e r i s k a n a ly s i s o f t h e p r o j e c t o n t h e b a s i s o f m e a s u r e m e n t o f t h e p r o j e c t r i s k d e g r e e a t f ir s t , a n a l y s e t h e r i s k t h a t t h i s p r o j e c t m a y f a c e a n d c o n t r o l m e a s u r e t h a t m a y b e t a k e n i n a n a l l - r o u n d w a y a t t h e s a m e t i m e ， a n d a p p r a i s e t o t h e r i s k o f t h e l o a n m o r t g a g e . o n t h e a b o v e - m e n t i o n e d f o u n d a t i o n s t h a t a p p r a i s e a n d a n a ly s i n g i n a n a l l - r o u n d w a y , d r a w t h e s c i e n t i f i c a s s e s s m e n t r e s u l t . t h e i n n o v a t i o n o f t h i s t e x t i s l i g h t e d a n d l a i n i n p u tt i n g f o r w a r d : t h e r i s k o f t h e l o a n o f d e v e l o p m e n t o f r e a l e s t a t e o f c o m m e r c i a l b a n k c o n t r o l s a n d l i e s i n t h e c o n t r o l o n d e v e l o p m e n t i t e m r i s k o f t h e r e a l e s t a t e m a i n l y . b e c a u s e t h e t r a d e o f d e v e l o p m e n t o f r e a l e s t a t e i s a r i s 啼 t r a d e w i t h i n t e n s i v e f u n d , t h e o w n f u n d i s r e l a t i v e l y l o w i n p r o p o r t io n , t h e d e p e n d e n c e o n b a n k f u n d i s r e l a t iv e ly l a r g e , i n c o m e o f s e l l i n g h o u s e a ft e r b u t t h e m a i n s o u r c e o f r e f u n d in g d e p e n d s o n t h e p r o j e c t a n d i s b u i l t u p ， s o t h i s t e x t h a s p r o p o s e d t h a t t h e c o m m e r c i a l b a n k s h o u l d b e s e t u p t h e e x a m i n a t i o n w h ic h d e v e l o p s t h e l o a n o n t h e b a s i s o f t h e t h i n g t h a t t h e p r o j e c t i s a s s e s s e d , t h e f i n a n c i a l a f f a i r s t h a t s h o u l d a l s o p a y a t t e n t i o n t o t h e p r o j e c t a r e a p p r a i s e d a n d a n a l y s e ， w i l l e s p e c i a l l y n o t m e r e l y p a y c l o s e a tt e n t i o n t o t h e p r o f it a b i l it y o f t h e p r o j e c t , t h e c a s h fl o w p a i d a t t e n t i o n t o t h e p r o j e c t e v e n m o r e a n a l y s e s ， i n o r d e r t o r e d u c e t h e l o a n r i s k , m e e t t h e n e e d s o f m o d e r n c o m m e r c i a l b a n k d e v e l o p m e n t . c e n t e r wo r d : a s s e s s o f p r o j e c t f i n a n c i a l a p p r a i s a l a p p l i c a t i o n s t u d y 第一章 导论 1 . 1研究的目的、意义 随着社会主义市场经济体制的确立， 特别是我国土地使用制度与 住房制度改革的推行， 房地产开发逐步走向市场化和产业化， 房地产 投资规模急剧扩大， 作为房地产投资主要资金来源之一的银行房地产 开发贷款的规模也不断扩大。加强对房地产项目 贷款的管理， 特别是 做好房地产贷款项目 评估工作， 对于合理有效地利用信贷资金，更好 地服务于房地产项目开发和建设， 提高房地产贷款质量， 防范贷款风 险， 具有十分重要的意义。 一、 商业银行房地产开发项目 评估中存在的问题决定了房地产开 发项目 评估应用研究的必要性。 1 、 将房地产贷款划分为流动资金贷款和固定资产贷款， 在一定程 度上影响了房地产贷款项目 评估作用的发挥。 根据目前信贷管理的要求， 对申请流动资金贷款的客户， 只需进 行客户评价; 对申请固定资产贷款的客户， 在对固定资产项目 进行项 目 评估的同时要进行客户评价。 因此大量房地产开发企业流动资金贷 款在贷前并没有进行项目 评估， 在一定程度上影响了 贷款发放的质 量。由于房地产项目 具有相对独立性， 房地产开发企业流动资金贷款 一般也都是针对某一项目发放， 因此对申请用于房地产项目开发的房 地产开发企业流动资金贷款也应对贷款项目 进行项目 评估。 2 、缺乏一套适合房地产开发经营特点的房地产贷款项目 评估办 法。 长期以来， 房地产贷款项目 评估一直是采用各银行总行制定的固 定资产贷款项目 评估办法， 该办法在房地产项目 评估过程中起到了十 分重要的指导作用。但是， 我们应当看到房地产项目 与一般的固定资 产投资项目 存在着本质的区别， 主要表现在: ( 1 )性质不同。房地产项目 实质上是房地产开发企业或建房单 位生产的产品， 通常直接用于销售， 只有自 用的房地产项目才能被称 为固定资产。而固定资产是指使用期限在一年以上， 单位价值在规定 标准以上， 并在使用过程中保持原来物质形态的资产， 固定资产通常 为企业生产或供应产品和劳务提供服务， 一般不在经营过程中出售。 ( 2 )投资回收方式不同。房地产项目 投资一般是通过所开发的 房地产项自的销售一次性收回投资， 投资回收期相对较短; 而固定资 产项目 投资通常是将其价值以折旧的形式分摊到产品中， 通过产品销 售逐步收回投资， 因此其投资回收期一般而言相对较长。由 于房地产 项目 和固定资产投资项目 存在以上区别， 因此如何在原有的项目 评估 办法的基础上， 兼顾房地产项目 的 特点， 制定一套行之有效的适合房 地产项目的评估办法就显得尤为重要。 二、 房地产市场存在的问题要求银行深入研究房地产开发项目 评 估，严把项目 评估关。 房地产市场的发展离不开银行的支持， 但在房地产市场开发不规 范， 新建房屋空置率过高的情况下， 银行一定要慎重增加对房地产市 场的信贷投入， 这是9 0 年代房地产泡沫经济留下的教训。 虽说目 前未 出现9 0 年代初期那样的 严重房地产泡沫， 但己 呈现一定的过热苗头， 如住房开发脱离百姓需求实际、 高档住宅空置相对过高、 开发商资信 较低、房地产市场管理混乱等问 题。对于银行来说， 不但对商品房开 发贷款投入应予谨慎， 以免造成新的投资风险， 而且在住房按揭贷款 和住房抵押贷款时， 也要严把房地产开发项目 评估这一关，严格审查 借款条件， 以防止开发商利用其下属职工或亲属以住房按揭贷款的方 式套取银行信贷资金， 造成银行信贷经营风险。 本文主要研究商业银行房地产开发贷款项目 评估的含义、目的、 内 容、 方法、 程序， 以 及对项目 的财务评价进行分析研究，以期对银 行的 房地产开发项目 贷款评估制度和实务 有所帮助， 使之更加成熟、 完善。 ， 关于建行房地产贷款项目 详估的若于思 考明飞、女俊中国 房地产金融 理论探索 1 . 2研究的思路、方法 本文采用理论分析和典型案例研究相结合的方法，研究的思路 是: 概论财务评价案例分析， 即首先进行规范研究， 阐述相 关理论， 为后面的财务评价和案例分析提供理论基础， 考虑房地产开 发项目 贷款的财务评价的重要性， 所以将其单列一章进行研究， 最后 以一个典型案例，进行详细的应用分析研究。 1 . 3需要说明的问题 限于篇幅和本文研究的需要，本文以 银行房地产开发项目 贷款 ( 商品房开发项目 贷款) 为着重点口 另外， 由 于房地产开发项目 贷款 评估的对象是商业银行对开发项目 本身的评估， 因此文中有时直接使 用房地产开发项目 评估，对二者未严格区分。 第二章 房地产开发项目评估概论 2 . 1 评估的含义 一、房地产开发及房地产开发项目 贷款 ( 一) 房地产开发 房地产又称不动产，英文中常用r e a l e s t a t e 和r e a l p r o p e r t y 表示。 前者指其物质实体， 即土地以 及与之相连的建筑物、 构筑物和 基础设施; 后者则在此基础上， 强调附带的各项权益。 开发即开拓和 发展之意. 原指为了充分利用荒地、 矿山等自 然资源， 采用人力和物 力对其进行改造的活动。2 房地产开发是以 城市土地资源为对象，在 依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为， 包括土地开发、房屋开发、 房地产综合开发等。 房地产的开发， 特别 是房地产综合开发， 包括很多工程项目， 包括各种各样的住宅、 办公 楼、 各种配套项目，以及各种各样的附属工程等， 构成了房地产开发 项目 ( 下文称为 “ 项目” ) 。 房地产开发提高了土地使用的社会经济效益。 土地是社会经济活 动的承载体，作为资产，土地是建筑物赖以存在的基础;作为资源， 土地是一切存在的源泉。 随着城市化的进程， 人类对于以土地为基础 的空间的数量和质量需求与日 俱增。 这是因为城市集聚了大量生产要 素，因而产生了聚集效益， 使得城市具有多种功能， 吸引了更多的生 产要素和人口流入城市， 进而增加了对上地的需求量。 又由于土地是 一种非再生性的自 然资源。 因此解决城市土地供求矛盾的有效办法是 通过房地产开发( 包括城市土地的内涵开发和外沿开发) ， 合理增加土 地的使用强度， 提高土地的使用价值， 使土地发挥更高的社会经济效 益。 房地产开发是开发企业的投资活动。 市场经济条件下的房地产开 z 房地产开发第 1 页 丁烈云、毛鹤琴主编 中国建筑工业出 版社1 9 9 6 发与计划经济模式下的房屋建设不同。 前者是开发企业自 身的经济活 动， 后者则更多地带有政府的行政行为。 房地产开发既然是投资活动， 就要追求投资收益。 注重开发项目的经济效益是房地产开发企业投资 行为的基本准则。 无利可图或投资效益不好的开发项目， 是不被企业 接受的。 房地产开发是城市规划的实施过程。 城市规划是城市发展的目标 和城市建设的依据， 房地产开发则是城市发展目 标的实施过程。 房地 产开发必须服从城市规划， 服从城市社会经济发展的需要。 这是从城 市建设与发展的全局利益出发考虑的。 同时也保证了 房地产开发的社 会效益、 经济效益和环境效益的统一。 任何一味追求企业的经济效益， 而忽视甚至有损社会效益和环境效益的房地产开发， 是不被政府所批 准的。 一项切实可行的房地产开发， 必须在政府与开发企业之间寻求 结合点。 房地产开发是以 房屋和土地为主要内 容的综合开发。 房地产开发 的主要内容是房产开发与地产开发。房产是建设在土地上的各种房 屋， 它们具有各自 的使用性质和功能， 共同发挥其作用: 地产是土地 及其包括的供水、 供热、 供电、 供气、 排水等地下管线以及地面道路 等基础设施的总称。 房产和地产密不可分。 一方面， 房屋必须建在土 地上; 另一方面， 地下的各项设施都是为房屋主体服务的， 是房屋主 体不可缺少的组成部分。 因此， 房地产开发必须综合考虑各种房屋使 用功能的配套以及房屋与基础设施的协调， 实行综合开发， 才能发挥 其应有的功能。 综上所述，房地产开发是房地产开发企业遵照城市规划的要求， 通过投资， 在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、 满足 用户要求的房屋建筑及其综合配套设施， 并以此实现企业经济目 标和 提高土地使用的社会经济效益的活动。 ( 二) 房地产开发项目 贷款 房地产开发项目 贷款， 是指银行向房地产开发商或者相关企业所 发放的 贷款。 房地产开发项目 贷款的目 的， 是实现商品 房的开发和销 售， 这些贷款一般属于项目 贷款， 个别流动资金贷款也是服务于项目 的开发。这是房地产贷款中最主要的业务种类之一。 3 房地产开发项目 贷款主要是用于支持房地产开发企业从事住房 开发、 商用房开发、 房地产土地开发和配套设施建设的资金需要。因 此房地产开发项目 贷款可分为以下几种: 1 、住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发 建造向市场销售住房的贷款。 2 、商用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开 发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。 3 、其他房地产开发贷款，是指住房、商用房开发贷款以外的土 地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。 二、房地产开发项目评估 对于 “ 评估” 这个词， 历来有各种各样的定义， 有人把评估定义 为: “ 既是一门艺术，也是一门科学。它是在某一特定时刻权衡物业 的所有特征，同时还考虑市场基本经济要素，包括投资的选择性质， 为了某一特定目的而对所涉及的物业进行价值估算” 。 一般来说， 评估的数学过程通常非常简捷。 评估可被简单地定义 为:“ 是一种用数学形式来表达观点的艺术，它能在某一特定时刻对 所涉及的特定物业给出数值解” 。通过研究影响有关物业权益的各种 因素及物业状况， 建立一套评估观点并将这些观点渗透到数学体系中 去，就可建立起一整套处理实际问题的评估体系。 4 项目 评估是来自 国 外的术语， 其原始含义就是项目 的审查。 在国 外， 项目 评估一般属于银行审查贷款项目的专用名词， 有的叫项目 审 查，也有的叫项目 评价。项目 评估作为抉择项目的一种方法，是 2 0 世纪7 0 年代末期伴随可行性研究引进到我国的。在我国，项目 评估 已超越了银行专用的狭义范围，成为投资项目 决策的必经程序。 项目 评估是指在项目 可行性研究的基础上， 从企业和国家全局的 角度， 对拟定项目 进行全面的技术经济论证和评价， 从而确定项目 未 来发展的前景: 这种论证和评价从正反两个方面提出 意见， 为决策者 商业银行房地产信贷 第8 3 页 原吕 开编著 北京:中国金融出版社 . 9 9 9 商业银行房地产信贷第8 3 页 原吕 开编著 北京:中国金融出 版社1 9 9 9 选择项目 及实施方案提供多方面的建议， 并力求客观地、 准确地将与 项目 执行有关的资料、市场、 技术、 财务、 经济、 社会等方面的基本 数据资料汇集报告给决策者， 使其能够在全面而深入了 解和掌握项目 有关情况的条件下， 实事求是地作出正确的决策。 同时， 也为投资项 目的执行、监督反核算奠定良 好的基础。5 房地产开发项目 贷款评估， 是指银行或其它有关部门在可行性研 究的基础上， 从贷款人的角度， 根据贷款效益性、 安全性和流动性的 要求， 运用定量和定性分析相结合的方法， 在商品房开发贷款决策前 期工作中对借款人和拟开发项目的盈利水平、 偿债能力、建设条件、 市场环境及各种不确定因素所作的全面、 系统的评估， 对开发项目 进 行比较全面、客观、公正的经济技术论证， 并提出 贷与不贷、 贷多贷 少的意见。6 评估的结论将成为银行贷款决策的重要依据，因此，项 目 贷款评估既是贷前调查的重要环节，也是贷款的 决策过程。 对于房地产开发企业来说， 影响其借款偿还能力的因素主要 是房地产开发项目 的效益。 因此， 对房地产开发项目 的效益评价是贷 款银行所最为关注的。 效益评价可由财务效益评价和国民经济效益评 价两方面的若干具体内容组成， 本文将着重通过房地产开发项目的财 务效益评价 ( 即财务评价) ，对房地产开发项目 评估应用进行研究。 三、项目 评估与可行性分析的关系研究 项目 可行性研究是在投资项目 拟建之前，对与项目 有关的市场、 资源、工程技术、经济效益、社会效益等方面的问 题进行全面分析、 论证和评价，确定项目是否可行或选择最佳投资方案的技术经济学 科。 项目 可行性研究的方法在国外巳 广泛采用， 于2 0 世纪7 0 年代传 入我国， 实践证明， 项目 可行性研究是提高投资决策科学性的重要工 具。7 项目 评估与可行性研究都是分析和论证项目 可行与否的技术经 济学科，二者关系密切，有许多共同之处，亦各有其特点。 投资项目 评估教程) 第5 页 范忠宝主编 北京: 经济科学出版社2 0 0 2 商业银行房地产信贷，第 1 9 3 页 原吕 开编著 北京:中国金融出 版社 投资项目 评估学第1 8 页 王国立、李东阳主编 东北财经大学出 版社，: : : ( 一) 项目评估与可行性研究的联系 1 、均处于项目 发展周期的第一阶段 项目 评估与可行性研究均处于项目发展周期的第一阶段投 资前期阶段; 可行性研究是在项目 建议书批准之后， 对项目 可行与否 进行的全面分析论证; 项目 评估则是对项目的可行性研究进行审查与 分析， 进而判断其是否可行。 二者都是重要的前期准备工作。 这两项 工作的质量如何，对项目 整个寿命期都会产生极大影响。 2 、学科内容基本相同 这两门学科所包括的内容基本相同: 就经济分析而言， 其基本原 理都是将计算期的所费与所得加以比较，计算一系列技术经济指标， 得出可行与否的结论; 其分析的对象是一致的， 都是项目: 其分析的 依据是相同的， 都是国家的有关规定和有关部门为拟建项目 下达的批 复文件;其所分析的内容均包括必要性、市场、条件、工程、技术、 财务和经济等几大部分。 3 、目 标与要求相同 为拟建项目 进行评估和可行性研究的目 标都是一致的， 都是通过 前期论证、 判断项目的可行与否， 实现投资决策的科学化、 程序化和 民主化， 提高投资效益， 使资源得到最佳配置。 二者的要求也是相同 的， 都是在调查研究的 基 础上进行分析和预测， 得出 公 正客 观的结论。 ( 二) 项目 评估与可行性研究的区别 项目 评估均可行性研究存在诸多相同之处， 从理论和实践方面来 看、二者又有明显的区别、主要表现在以下几个方面: 1 、行为的主体不同 项目 可行性研究工