（工商管理专业论文）城市土地储备制度环境下的W企业.pdf

哈尔滨t 稃大学丁商管理硕十学位论文 摘要 为了消除供地权管理混乱、多头供地、土地一级市场失灵等现象，实现 土地公共效应最大化的目的，我国建立并推行了城市土地储备制度。所谓城 市土地储备，是指城市土地储备机构根据城市规划、土地利用总体规则和经 济发展的客观需求，对收购和收回的土地进行储备，并对需推向市场的土地 进行开发整理和投放市场的前期准备，采取向社会公告、开展招商活动、建 立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权的行为。 面对城市土地储备制度所带来的影响，房地产企业要持续健康发展，规 划其发展战略及有针对性地采取措施势在必行。本文选择在我国具有代表性 的w 房地产开发企业，通过分析现行城市土地储备制度对该企业的影响，从 不同侧面、不同层次进行了分析研究，并确定了最终的解决方案。 本文第一部分首先介绍了w 企业自然情况及发展历程，然后从w 企业 的组织结构、人力资源管理、公司运营等方面介绍了其内部环境。内因是企 业发展决定因素，外因是企业发展的重要条件。w 企业所处的外部环境，本 文对这些环境因素进行了详细的阐述，充分了解外部环境对w 企业及对房地 产开发企业的影响。在介绍内部内、外部环境的基础上，对国外城市土地储 备制度、国内城市土地储备制度以及h 市的城市土地储备制度，从其产生、 影响及特点进行了必要的介绍。最后从拿地困、境资金困境和盈利困境三方 面介绍了w 企业的困境。 本文第二部分在第一部分案例介绍的基础上，对影响房w 企业发展的因 素，地价与房价的关系、城市土地储备制度实施的流程、w 企业获取土地方 式影响、投资绩效影响、开发成本、资金筹措渠道以及其它方面进行了综合 分析和评价。最后，提出了w 企业今后发展的总体思路，针对性的从大规模 定制战略、组织结构、融资能力、并购方式拿地以及建立高效的土地竞拍决 策系统等方面提出建议及解决方案。 关键词：城市土地储备制度；房地产企业；地价；房价 哈尔滨i ：稗人学t 商管理硕十学何论文 a b s t r a c t i no r d e rt oe l i m i n a t ef o r t h el a n do w n e r s h i pm a n a g e m e n ti sc h a o t i c ，t h e m u l t i t h r e a ds u p p l i e s ，p h e n o m e n aa n ds oo nl a n dp r i m a r ym a r k e tm a l f u n c t i o n ， r e a l i z e dt h el a n dp u b l i ce f f e c tm a x i m i z a t i o ng o a l ，o u rc o u n t r ye s t a b l i s h e sa n dh a s c a r r i e do u tt h eu r b a nl a n dr e s e r v es y s t e m t h es o - c a l l e du r b a nl a n dr e s e r v e ，i s r e f e r st ot h eu r b a nl a n dr e s e r v eo r g a n i z a t i o nt oa c ta c c o r d i n gt ot h eu r b a np l a n n i n g ， t h el a n du t i l i z a t i o ns y s t e mc o n v e n t i o na n dt h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n to b j e c t i v e d e m a n d ，t op u r c h a s e sc a r r i e so nt h er e s e r v ew i t ht h er e c l a m a t i o nl a n d ，a n dt om u s t p u s ht ot h em a r k e tt h el a n dt oc a r r yo nt h ed e v e l o p m e n tt or e o r g a n i z ea n dt op u t i nt h em a r k e tt h ee a r l i e rp e r i o dp r e p a r a t i o n ，a d o p t st ot h es o c i e t ya n n o u n c e dt h a t t h ed e v e l o p m e n tb u s i n e s s m e na r ei n v i t e dt o o p e nc o m p a n i e sa c t i v i t y , t h e e s t a b l i s h m e n tl a n dt e n d e ra u c t i o ns y s t e ma n ds oo nm a n yk i n d so ff o r m ss e l lt h e l a n de m p l o y m e n tr i g h tt h eb e h a v i o r t h ei n f l u e n c ew h i c hb r i n g sf a c i n gt h eu r b a nl a n dr e s e r v es y s t e m ，t h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s em u s tc o n t i n u et h eh e a l t h yd e v e l o p m e n t ，p l a n si t s d e v e l o p m e n t a l s t r a t e g ya n dt a k e st h em e a s u r et ob ei m p e r a t i v et a r g e t o r i e n t e d t h i sa r t i c l e c h o o s e si no u rc o u n t r yh a st h er e p r e s e n t a t i v ew p r o p e r t yd e v e l o p m e n te n t e r p r i s e ， t h r o u g ht h ea n a l y s i sp r e s e n tc i t yl a n dr e s e r v es y s t e mt ot h i se n t e r p r i s e si n f l u e n c e ， f r o mt h ed i f f e r e n ts i d e ，t h ed i f f e r e n tl e v e lh a sc o n d u c t e dt h ea n a l y t i c a ls t u d y , a n d h a sd e t e r m i n e dt h ef i n a ls o l u t i o n t h i sa r t i c l ef i r s tp a r tf i r s ti n t r o d u c e dt h ew e n t e r p r i s en a t u r a ls i t u a t i o na n d t h e d e v e l o p m e n tp r o c e s s ，t h e nf r o mwa s p e c t sa n ds oo ne n t e r p r i s e s o r g a n i z a t i o n a ls t r u c t u r e ，h u m a nr e s o u r c e sm a n a g e m e n t ，c o m p a n yo p e r a t i o n i n t r o d u c e di t si n t e r n a le n v i r o n m e n t t h ei n t e r n a lc a u s ei st h e e n t e r p r i s e d e v e l o p m e n td e t e r m i n i n gf a c t o r , t h ee x t e r n a lf a c t o ri st h ee n t e r p r i s ed e v e l o p m e n t i m p o r t a n tc o n d i t i o n t h ewe n t e r p r i s el o c a t e st h ee x t e r n a le n v i r o n m e n t ，t h i s a r t i c l eh a sc a r r i e do nt h ed e t a i l e de l a b o r a t i o nt ot h e s ee n v i r o n m e n t a lf a c t o r , u n d e r s t a n d st h ee x t e r n a le n v i r o n m e n tf u l l yt ot h ew e n t e r p r i s ea n dt ot h ep r o p e r t y 哈尔滨一r ：群大学t 商管理硕十学位论文 i i i i i i i 7ti i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i 宣 d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e si n f l u e n c e i ni n t r o d u c e dt h a ti nt h ei n t e r n a l ，i ne x t e r n a l e n v i r o n m e n t sf o u n d a t i o n ，t ot h eo v e r s e a su r b a nl a n dr e s e r v es y s t e m ，t h ed o m e s t i c u r b a nl a n dr e s e r v es y s t e ma sw e l la st h ehc i t y su r b a nl a n dr e s e r v es y s t e m ，h a d ， t h ei n f l u e n c ea n dt h ec h a r a c t e r i s t i cf r o mi th a sc a r r i e do nt h e e s s e n t i a l i n t r o d u c t i o n f i n a l l yf r o mt o o ks l e e p y , t h eb o u n d a r yf u n dd i f f i c u l tp o s i t i o na n d t h e p r o f i t d i f f i c u l t p o s i t i o nt h r e ea s p e c t sb r i e f e dt h ewe n t e r p r i s e sd i f f i c u l t p o s i t i o n 1 1 1 i sa r t i c l es e c o n dp a r ti nt h ef i r s tp a r to fc a s ei n t r o d u c t i o n sf o u n d a t i o n t o a f f e c t e dt h er o o mw e n t e r p r i s ed e v e l o p m e n tt h ef a c t o r , t h es o i l r e n tv a l u ea n dt h e h o u s ep r i c er e l a t i o n s ，t h eu r b a nl a n dr e s e r v es y s t e mi m p l e m e n t a t i o nf l o w , t h ew e n t e r p r i s eg a i n st h el a n dw a yi n f l u e n c e ，t h ei n v e s t m e n ta c h i e v e m e n t si n f l u e n c e ， t h ed e v e l o p m e n tc o s t ，t h ef u n dr a i s i n gc h a n n e la sw e l la so t h e ra s p e c t sh a sc a r r i e d o nt h eg e n e r a l i z e da n a l y s i sa n dt h ea p p r a i s a l f i n a l l y , p r o p o s e dt h ew e n t e r p r i s e w i l l d e v e l o pf r o mn o wo nt h eo v e r a l lm e n t a l i t y , p o i n t e df r o mw i l lh a v e c u s t o m m a d et h es t r a t e g y , t h eo r g a n i z a t i o n a ls t r u c t u r e ，f i n a n c i n ga b i l i t y , t h e m e r g e ra n da c q u i s i t i o nw a yt ot a k ea sw e l la st h ee s t a b l i s h m e n th i g h l ye f f e c t i v e l a n dm a s s i v e l yc o m p e t e sp a t sa s p e c t sa n ds oo nd e c i s i o ns y s t e mt op u tf o r w a r d t 1 1 ep r o p o s a la n dt h es o l u t i o n k e yw o r d s ：u r b a nl a n dr e s e r v es y s t e m ；r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ；s o i l r e n tv a l u e ； h o u s ep r i c e 哈尔滨工程大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：本论文的所有工作，是在导师的指导下，由 作者本人独立完成的。有关观点、方法、数据和文献的引用已在 文中指出，并与参考文献相对应。除文中已注明引用的内容外， 本论文不包含任何其他个人或集体已经公开发表的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式 标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 哈尔滨工程大学 学位论文授权使用声明 本人完全了解学校保护知识产权的有关规定，即研究生在校 攻读学位期间论文工作的知识产权属于哈尔滨工程大学。哈尔滨 工程大学有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件。 本人允许哈尔滨工程大学将论文的部分或全部内容编入有关数据 库进行检索，可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本 学位论文，可以公布论文的全部内容。同时本人保证毕业后结合 学位论文研 尔滨工程大 本论文 解密后) 由哈尔滨 作者( 签字) 日期月厂日 名单位为哈 个月后口 茹黧雾尊 妒厂铂肘日 哈尔滨t 稃大学t 商管理硕+ 学何论文 第1 部分案例 1 1w 房地产开发公司 1 1 1w 企业简介 w 房地产开发股份有限公司成立于1 9 8 6 年5 月，是h 市最早成立的2 8 家国有房地产开发企业之一，直属h 市建材局。是h 市知名的房地产开发企 业之一，拥有多元化的开发项目及投资物业组合。公司在经营活动中，一直 遵循“诚信为本，用户至上”的方针，重合同，守信用，视用户为上帝，在 楼盘开发建设上始终坚持“追求卓越，选择完美”的宗旨。经过十几年的发 展，截止2 0 0 7 年已开发住宅面积近6 0 万平方米。目前业务已经扩展到与h 市邻近的几个大中城市，并确定了立足h 市向周边大中城市发展的战略。2 0 0 7 年公司业绩再次出现增长，全年实现营业收入3 6 7 亿元，同比增长5 2 ； 净利润o 7 8 亿元，同比增长6 1 ，净资产收益率提升到4 1 6 。 公司现有员工3 6 人，其中高级职称2 人，中级职称5 人，初级职称6 人。硕士学历1 人，本科、大专学历2 0 人。公司成立之初，由于当时对房地 产行业不甚了解，业内普遍认为房屋开发等同于建筑施工，所以从基层到高 层管理人员大多是从事建筑工程施工人员。在公司成立的二十年中，管理人 员大多是从事专业技术工作出身，自成立以来高层管理人员基本没有变动， 由于人才使用等问题，基层工作人员已经更换了几批。 近几年，w 企业根据企业中专业技术人员相对偏少的现状。为吸引更多 的人才和稳定现有的人才队伍，w 企业采取了一系列的措施。首先是为新来 公司的大学生提供了公寓，并配齐了生活用品，解除了他们的后顾之忧，提 高了他们的工作积极性。再有是改变了用人观念，坚持用“效果论”整合企 业的人力资源，摆脱了各种旧观念的束缚，不过多考虑员工的身份、学历和 年龄，重点考核其工作能力。 1 1 2w 企业发展历程 ( 1 ) w 企业起步阶段。w 企业遵照市政府的相关安排，依照服务于h 市房屋建设的方针，积极参与旧房改造和房屋开发建设工作。 1 哈尔滨t 稃大学t 商管理硕十学何论文 1 9 8 8 年正式确定大众住宅开发为核心业务，房地产业发展初期用户对住 宅的要求也相对较低，该公司开发的产品也以普通居住型住宅为主，由于市 场需求大，开发成本低，其销售也取得了很好的业绩。 w 企业于1 9 8 8 年5 月以无偿划拨方式取得d 小区2 万米土地使用权从 事开发，在该小区开发中，由于没有出让金( 土地价款) ，前期成本只是房屋 拆迁补偿费，使得所销售房屋成本很低，利润空间大，这也是我国第一批从 事房地产开发企业获取高额利润时期。第二年底该小区住宅全部销售，获净 利润6 5 0 万元，攫取第一桶金。 ( 2 ) w 企业发展阶段。自1 9 9 3 年在h 市土地有偿使用制度改革后，即 取得土地使用权由无偿划拨用地变为有偿出让，凭借着与社会各界建立的良好 关系及市场信誉，又以参建、联建及联营等途径先后取得a 地区1 5 万平方米 土地的开发权，以协议出让方式取得f 小区土地使用权1 0 万平方米从事开发。 由于有偿使用制度刚刚推行，加之协议出让的用地方式多以用地单位的意愿定 价，在房屋成本中虽有地价款，但地价款所占成本的比例尚不到5 ，相比巨 大的利润空间，影响不是很大，w 企业利润保持稳定增长。 ( 3 ) w 企业在城市土地储备制度后状况。我国自上个世纪九十年代推 行城市土地储备制度，h 市在2 0 0 1 年正式实行该制度，使w 企业陷入困境， 以往获取土地的优势己荡然无存。在城市土地储备制度下，政府高度控制着 土地一级市场，使得开发企业只有通过招拍挂一条途径获取土地。而且出让 底价高，给开发企业留下的利润空间非常小，加之多家开发企业对同一宗土 地的角逐，另外在城市土地储备制度实行之初政府多以毛地出让，拆迁等不 确定因素增多，使得开发企业获取土地成本大大增加。面对宏观政策的改变， w 企业对其发展战略也进行过调整，诸如：继续施行以大众住宅开发为核心 业务，引进专业技术人才，加大营销投入，独立开发、独立经营，但始终未 能实现突破。 2 0 0 3 年9 月和2 0 0 4 年5 月，由于w 企业急于开发，未针对城市土地储 备制度而有针对性地调整工作重点，又未能进行好前期测算，w 公司通过招 标方式从政府储备土地中获得s 小区及t 地区总计1 2 万平方米的土地使用 权从事开发。两个小区项目完工后竟然亏损近3 0 0 0 万元，虽然2 0 0 7 年公司 业绩有所好转，也未能再现往日的辉煌。 哈尔滨t 稗人学t 商管理硕+ 学侍论文 1 2w 企业的内部环境 1 2 1 人员情况 在w 企业成立的二十年中，管理人员大多是从事建筑施工的专业技术人 员出身，自成立以来高层管理人员基本没有变动，由于人才使用等问题，基 层工作人员已经更换了几批。 在企业内部缺乏人才，更缺乏的是吸引、稳定人才和发挥人才价值的机 制与环境。有时企业是根据项目招聘人员，有时企业是临时抽调人员，拆东 补西，企业没能发挥现有人才的专长。因此w 企业的人员流动性很大，造成 员工队伍的不稳定，人力资源管理粗放、只强调用人，而忽略对人才的挖掘 与培养，过分强调人才的使用价值而忽略了他们的真正价值。 此外，公司还有4 0 多名己离退休的员工，他们的相关费用也需要公司支 付。这些使得本不宽裕的公司财务更显得捉襟见肘，严重影响公司正常经营 活动的开展。其中：房地产开发公司人员状况如表1 1 、表1 2 、表1 3 。 表1 1w 企业专业技术人员状况 占职工人数的百分占专业技术人员的白 职称人数 比 分比 高级23 8 中级 51 4 4 2 初级 6 1 7 5 0 合计1 3 表1 2w 企业职工的文化程度状况 学历人数占职工人数卣分比 硕士学历 13 本科、大专2 05 6 中专、技校 61 6 高中 5 1 3 其他 4 1 2 合计3 6 哈尔滨下秤人学r 商管理硕十学伊论文 表1 3w 企业人员分布状况 人员类别行政人员财务人员技术人员销售人员 人数1 1 人4 人1 3 人8 人 百分比 3 1 ll 3 6 2 2 1 2 2 组织结构 w 企业现管辖房地产行业有关的部门有：财务部、行政人事部、合同预 算部、地产部、营销部、工程部及物业管理部。w 企业投资方由三个股东组 成：一是东方集团，其股本额1 0 0 万元人民币；二是金世纪实业有限责任公 司，其股本额1 0 0 万元人民币；三w 房地产开发有限公司，其股本额8 0 0 万元人民币。房产公司现组织机构如图1 1 所示： 图1 1w 企业组织机构图 w 企业在其由小到大、由弱到强的发展历程中，企业的组织结构同样经 历了由简单的直线职能制向现代企业管理制度的过渡。2 0 0 0 年，为适应企业 规模的不断扩大对企业内部各项管理工作提出的新的要求，w 企业对原有的 组织结构进行了调整，建立了由股东会、董事会、监事会和经理层组成的能 够适应市场经济要求的组织结构体系，开始由经理层全面负责企业的日常经 营管理工作。这样，企业决策层的意见及时传递到公司的中层管理人员，再 由中层管理人员传递到公司的每一位员工，从而使企业的经营决策能够及时 4 哈尔演t 稃大学t 商管理硕十学何论文 m_ 落到实处，这对于w 企业这个拥有多业态的企业组织来说是十分必要的。 为使新组织结构体系的优点能够充分发挥，w 企业还确立了“融合型” 干部管理机制，即在注重维护企业总经理的中心地位的同时，充分发挥经营 班子中每个成员的积极性。在重大问题上，一把手按程序办事，主动征求副 职的意见，不搞“一言堂”；经营班子成员实行分工负责制，根据“责权对等 的原则，在谁的职责范围内出现问题就追究谁的责任；对公司中层以上的领 导干部实行动态管理机制，每年进行两次民主评议，并将评议的结果公布于 众，对民主评议差的干部予以免职。 1 2 3 公司运营 为实现了一体化的地产运营之道，w 企业在不断扩大企业实体的同时， 形成了一条完整的产业链。w 企业通过对资源的整合，从选址、购地、策划、 设计、工程、销售、售后服务都有相应的实体完成，对地产产业连的运营制 定出一套严格的程序。 利用专业运营机构，出让部分营业收入，以求双赢。w 企业运营理念最 根本的是“市区、依托、合作、稳赢”，具体来说就是在市区核心地段，依托 自身的住宅小区或成熟的商业区域，采取与专业运营机构合作的方式，将风 险降至最少，以求得稳定的收益，总体来说w 企业最大的特征是依托自身小 区及周边商圈，借力使力进行项目的开发建设和运营。 w 企业集开发、建设、物管三位一体的运营模式确实使其在市场竞争占 有先机。这种“三位一体”的运行模式首先在机制上就杜绝了相互推诿的情 况，使每一项工程、每一个细节都近乎透明而又紧密链接，不但提高了工作 效率，更是大大降低成本，成本降低了，自然就会让利给购房者。而且，w 企业是自己的物业公司提供服务，更是免去了业主的后顾之忧。 1 3w 企业的外部环境 1 3 1 需求环境 房地产需求是在一定地时期内，房地产的消费者在某一价格水平下，在 市场上所愿意且能够购买的房地产产品的数量。它包括对住宅、办公楼、商 业用房及其他房地产产品的生活性消费和生产性消费的需求。 哈尔滨t 稃人学一t ：商管理硕+ 学何论文 ( 1 ) 房屋消费升级。一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般 规律表明，恩格尔系数为4 0 左右时，是房地产业的快速发展时期。2 0 0 6 年， h 市城镇居民消费的恩格尔系数略低于4 0 ，居民消费重点已经转向住、行 和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消 费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费质量，由“有其房”向“优 其房 转变，改善型需求增长。另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的 增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。1 9 9 8 年以来，h 市g d p 和人均g d p 增长均在1 0 以上；2 0 0 7 年城镇居民人均可 支配收入1 3 7 8 6 元，同比增长1 7 2 ，实际增长1 2 2 。 根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长时期，城市化也将进入一 个快速发展时期，城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房 需求，所以房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关 关系。2 0 0 7 年，h 市城镇人口占总人口的比重为6 4 3 。按照政府提出的每 年要提高一个百分点城镇化的发展指标，到2 0 1 0 年将达到7 0 ，在未来几 年中，如果h 市人口自然增长率仍保持2 0 0 7 年的0 0 3 ，预计城镇人口净 增加约4 0 万人，以人均住房面积3 0 平方米( 小康标准) 计算，每年就需要约 2 0 0 万平方米的住房。 2 0 0 7 年，h 市城镇人均住房面积2 3 9 8 平方米，虽比2 0 0 0 年提高了5 3 9 平方米，但与全国平均水平2 8 平方米( 依据住房和城乡建设部数据) 相比， 相差4 0 2 平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到3 5 平方米之前， 会保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以现有城镇人口每人每年住房增加 1 0 平方米保守估算，每年就需要约4 4 0 万平方米的住房。因此，潜在的主动 型市场需求将为我市住宅产业持续发展提供广阔的发展空间。 近年来，h 市以“经营城市”为理念，以政府为主导，采取市场化运作旧 房的拆迁、改造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施， 为住宅产业的发展准备了充足的被动型需求潜力。2 0 0 7 年，拆除各类危险破 旧房屋1 7 2 2 万平方米，其中住宅9 4 8 万平方米。据了解，至2 0 1 0 年预计拆 迁改造危旧房9 0 0 万平方米，每年约1 5 0 万平方米，按照l ：2 膨胀系数测算， 每年要新建3 0 0 万平方米以上的住房，才能满足被动型住房需求。 ( 2 ) 外向度扩大。随着外向经济的不断发展，h 市经济外向度有长足提 6 哈尔滨t 稗人学t 商管理硕十学f 青：论文 升，处于省内领先地位。随着开放带动战略的逐步实施，h 市对外贸易得到 了长足发展，进出口连续保持快速增长态势，近五年累计完成进出口2 6 5 亿 美元，其中累计出口1 6 2 亿美元，年平均递增5 4 1 ，大大高于全市g d p 年均增长幅度，高出全省平均增速2 6 4 个百分点。累计进口1 0 3 亿美元，同 比增长4 8 3 4 。进出口总额占全省的比重由2 0 0 5 年的8 1 上升到2 0 0 7 年 的1 1 8 ，经济外向度也由2 0 0 5 年的4 5 上升到2 0 0 7 年的1 2 9 。2 0 0 7 年， 全市进出口总额位居全省第一位；经济外向度2 2 9 ，高出全省7 个百分点， 居全省首位。 越来越多外部资本注入h 市，越来越多外资企业登陆，吸引一些金融、 贸易企业落户h 市，加大了对高档写字楼和商业营业用房的需求同时，进而 也增加了对各类住宅的需求。在提升房地产质量和人气的同时，为h 市房地 产市场发展创造了良好的契机。非h 市居民购买住宅由2 0 0 5 年的5 5 上升 到2 0 0 7 年的1 6 1 ，购买写字楼和商业营业用房由2 0 0 5 年的7 9 上升到2 0 0 7 年的2 6 3 。 1 3 2 竞争环境 ( 1 ) 来自行业竞争者的威胁。从目前市场上房地产开发企业的经济类型 来看，其具有多样性，而其中民营企业或股份制企业的发展趋势远远好于国 有企业。在h 市房地产开发商中，同全国情况一样仍是以国有企业为主，多 种经济形式并存。2 0 0 7 年h 市各种类型的房地产开发商分布比例调查显示， 房地产企业中国有企业所占的比例最大，达到4 0 ；集体企业所占的比重为 2 5 ，位于第二位；股份制企业所占的比重为2 0 ，排在第三位；外商投资 企业和港澳台投资企业合起来所占的比重为1 5 。从近两年来的发展趋势上 看，由于企业改革的不断深化，许多国有企业和集体企业都改制为股份制企 业，股份制房地产开发商所占的比重越来越大。股份制企业具有融资渠道和 相对较为规范的治理机构，能够较好地实现制衡，应对市场竞争。它们在市 场上已经建立起一定的品牌声誉，投资规模也相对较大。在h 市，以宏大公 司、海富集团、国商地产、米高公司及全城开发等房地产开发企业与w 企业 规模与实力相当。 ( 2 ) 来自新进入者的威胁。随着h 市城市的步伐进展，未来几年可能对 7 哈尔滨t 稃大学t 商管理硕十学位论文 h 市的房地产市场造成冲击的进入者主要是国外、港澳台的房地产商和来自 外地的大型房地产开发商，如近两年来已在h 市成功竞拍几个大楼盘的深圳 富春东方房地产公司，正在h 市开发2 0 万平方米楼盘的世贸集团等。加入 w t o 以后，伴随着在单项注册项目开发建设程序的简化，不仅与房地产业相 关的关税降低有利于海外房地产市场登陆市场，而且由于我国市场开放程度 不断提高和房地产市场日趋发达对海外房地产公司更具有吸引力，使海外资 金和发展商进入大陆房地产业的成本大大降低，获利空间增大，有可能形成 外资、外商进入中国的房地产市场的高潮，导致中国房地产市场的全球化竞 争格局。同时，许多来自国内著名企业都看上了h 市的市场，如深圳万科、 大连万达、世贸集团等房地产行业的大鳄。 表1 4w 企业主要竞争对手情况 土地储备制度后拿地情 从事房地产己开发面积况 企业名称开发时间开发项目类型( 面积：万平 面积 ( 年)方米) 地块数量( 面积：万 平方米) 宏大公司 l o 住宅、商服 3 7 33 9 2 海富集团 1 9 高档公寓、住宅 5 6 971 5 4 国商地产 2 1 住宅、商服 2 1 62 1 3 全城开发 1 2 住宅、商服 2 6 14 8 6 米高公司 1 8 住宅、办公楼 3 3 541 1 2 ( 3 ) 来自替代品的威胁。h 市房地产产品的替代性主要表现在以下三个 方面，一是价格替代；二是区域替代；三是质量替代。 价格替代导致市场细分。随着住宅开发建设的逐年深入，工薪阶层已经 成为购房主力，h 市近几年的成交价格区段呈“枣核状”分布。从市场供应 来看，普通住宅的供应量最大，因此其被替代性最强。而高档住宅由于需求 少、供应相对较少的原因，替代性较弱。 区域替代指由住宅所在的区域因素决定的替代。区域因素包括交通、教 育条件、商业设施和生态环境等。h 市近几年的发展趋势是以s 地区、h 地 区为龙头的区域性增长，在这些区域内的住宅由于多是新近、成批开发，因 哈尔滨丁程人学t 雨管理硕十学何论文 此在规划、房型和价位上十分接近，具有很强的替代性；这些区域之间的替 代性也很强。而在市中心区域，受宗地面积和已有周边配套设施的制约，区 域替代效应不明显。 质量替代是由于居住区规划或住宅质量所决定的替代。在h 市房地产市 场上有很多以绿化、水景为卖点的商品房产品，但特点并不突出。在规划条 件普遍较好的背景下，由于住宅产品的“后验性 特点，所以决定性更强的 是房屋本身的质量。 1 3 3 政策环境 近年来对我国房地产业宏观调控政策的讨论始终围绕“房价涨跌”这个 问题展开。因为房地产价格是广大市民关注的焦点，不仅牵着人们的钱袋子， 也左右着人们购房置业的积极性。房价持续上升，百姓望房兴叹。稳定房价、 解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享 改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。我国房地产宏观调控重点具有明 显的阶段性特点，从2 0 0 3 年以来的调控政策脉络主线来看，先期是土地供应 和房地产贷款( 2 0 0 3 年、2 0 0 4 年) ；中期是房地产价格( 2 0 0 5 年) ；后期是 商品住宅结构( 2 0 0 6 年) ；近期则是房地产企业收益( 2 0 0 7 年1 月) 和住房 保障( 2 0 0 7 年8 月) 。调控的手段主要是运用土地政策、金融货币政策和财 税政策，因此房地产开发企业面临的新形势考验。 ( 1 ) 土地政策。土地方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场 供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地 全面实施“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要求采用“招拍挂”，进而提 高了开发商的拿地成本，获取土地的难度进一步加大。 获取土地门槛的提高还表现在具体的“招拍挂 过程中，如招标文件中 对竞标企业高标准的资质要求、高额的招标保证金和严格的付款条件等等， 对房地产企业产生了很大冲击。以参加土地招拍挂的要求为例，2 0 0 8 年h 市 月亮湾城b 1 地块土地出让文件中规定最有代表性，即：境外的自然人、法人、 其他组织，其银行同期存款在5 0 0 0 万美元以上的：已在境内进行工商登记， 领有法人或组织机构代码证和营业执照，具备房地产开发一级资质，近三年 国内房地产开发量不低于2 0 万平方米，注册资本金1 亿元人民币以上，同期 o 哈尔滨t 稗大学t 商管理硕十学位论文 银行存款不低于1 亿元人民币的信誉良好的企业，另外必须先交纳竞买保证 金3 0 0 0 万元。如此规定，一般的中小企业连到现场感受氛围的机会都没有。 另外，大面积土地出让提高企业进入门坎。现在地方政府为了保证城市 建设的高水平，一般都推出大幅土地进行拍卖，各大上市公司、外资巨头和 区域品牌开发商将成为各地土地争夺的“第一梯队 ，同时参与的大企业常 常是多个发展商组成一个银团联手投标。各地开发价值大的土地资源基本上 为国内少数几个大发展商获得。这样，就从开发用地储备这个源头上对中小 房地产企业予以了致命打击，导致许多中小型企业面临开发断档的尴尬局面。 ( 2 ) 融资政策。近年来，我国出台了一系列与房地产金融有关的政策措 施，具体可分为两个阶段：1 9 9 8 年至2 0 0 2 年下半年为政策支持鼓励期，在 这一期间，中央出台了一系列提升和促进房地产业发展的有关政策措施，其 重点是个人购房贷款有关政策的出台和优惠措施的实施；2 0 0 2 年下半年至今 为政策规范完善期，在这期间，国务院、央行、银监会等管理部门针对房地 产金融存在的一些问题出台了一些政策措施和风险指引。其中，从2 0 0 2 年下 半年至2 0 0 4 年上半年，政策重点放在了企业开发贷款上，政府通过银根政策 和开发商自有资金比例等方面对房地产企业的开发贷款提出了一些限制性措 施。2 0 0 4 年下半年至今，政策重点则由开发投资转向了消费信贷。 进入2 0 0 7 年的房地产市场经历了前所未有的变化和调整。央行连续六次 加息，十次上调存款准备金率。短期内连续提升利率，金融调控力度明显加 大，普通存款类金融机构存款准备会率标准达到1 4 5 ，创近2 0 年来新高。 另外，中央经济工作会议提出从紧的货币政策，就房地产行业而言，一是全 面限制了地产项目贷款规模，加大了房地产开发成本以及企业融资难度。给 房地产开发带来了前所未有的压力。依赖外来资金获得土地、进行地产开发 的开发商将面临严峻的考验。二是加大了购房压力，通过紧缩的货币政策， 来抑制购房投资需求，可以有效的调节供需。 ( 3 ) 税收政策。从2 0 0 5 年起，国家开始运用税收手段来调控房地产市 场，但对开发企业影响显著的还是2 0 0 6 年以来出台的系列税收政策。“关于 房地产开发业务征收企业所得税问题的通知”( 国税发 2 0 0 6 1 3 1 号) 、“修订企 1 0 哈尔滨t 程大学丁商管理硕十学位论文 i ii ii i 业所得税纳税申报表的通知”( 国税发 2 0 0 6 1 5 6 号) 、“关于房地产开发企业土 地增值税清算管理有关问题的通知“( 国税发 2 0 0 6 1 8 7 号) 等一连串的税收 政策组合拳，使很大批中小开发企业面临出局的可能。据权威人士估算， 目前国内住宅成本构成中，建筑成本占3 0 4 0 ，地价、税费及开发商利润 占到6 0 至7 0 左右。如果按目前开发商平均利润率1 5 2 0 测算，那么剔 除这部分后，房价构成中税负比重至少应在3 5 4 0 左右。2 0 0 7 年，首先是 对土地市场实施“一费二税”改革，以及可能征收的物业税。另一方面还在 二手房市场交易过程中通过对提高营业税以及个人所得税比例，来加大流通 及交易成本。 1 4 城市土地储备制度 土地储备是指在土地尚未需要开发利用之前，预先由公共机构将其获取并 持有，以作为未来开发之用或用作实现某一公共利益。土地储备包括土地征购、 土地整理和土地出让，土地收购是指通过征用集体土地、收回闲置土地、调整 不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权，土地整理是指通过统一规 划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装， 土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划而采取向社会公告、开展 招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。 1 4 1 国外城市土地储备制度 从政策目标看，各国实施土地储备政策的目标基本定位在促进都市有计 划且均衡发展；提供住宅，改善都市生活环境；抑制土地投机，平抑地价。 城市土地储备制度的动因大多来自都市人口急剧增加，从而导致住宅供给压 力、地价急剧上涨等都市发展问题，但也有部分国家因社会福利制度推行的 需要也开展相应的土地储备，如荷兰的土地储备是1 8 9 6 年从阿姆斯特丹开始 的。当时，荷兰的主要城市都进入了高速发展阶段，为涌入城市的工人提供 住房是土地储备的最根本原因。而瑞典虽然未出现过人口太多、增长太快的 问题，但在瑞典的社会价值观中，公共不动产计划被看作推动社会福利的一 种方式，为所有人提供合适的住宅和优良的居住环境是公共福利的重要内容。 哈尔演t 程大学t 商管理硕十学何论文 i i 从储备土地的来源看，国外城市储备土地的主要来源是城市周边的土地， 大部分是以前的农地，用于未来城市扩张时的需要。城市内部尚未得到充分 利用的土地或者被规划用于公共设施建设的土地，也可能被收购用于储备。 从土地取得的方式看，大多以协议购买为主，但为实现以合理的价格购 得都市发展需要的土地，必须有相关的措施和手段配合，而最常被使用的辅 助手段是征收权和优先购买权，或者以秘密方式通过协议价格购买。 从土地处置方式看，各国在处置储备的土地之前，都进行土地的整理和 改造工作，使土地具备足够的开发条件能满足受让人的开发目的，减少开发 时间和成本的不确定性。具体到土地处置方式上，多采用出租或出售。一般 来说，以采取出租方式为主的国家，其政策目标的成效较为卓越，租金的设 置比较灵活，国家也可以相应获得土地价值上涨的部分收益。 从土地储备机构设置看，多数国家的土地储备活动，都由地方政府来执 行，少数则由州政府或区域性机构主动参与，通过影响地方政府而共同执行 土地储备政策。 各国设立土地储备的预期目标各不相同。但具有共性的是，政府通过土 地储备制度的方式直接介入土地市场，与政府作为社会公共利益代表的身份 相一致，以社会的有序发展和整体利益最大化为基本目标。从社会成本角度 考虑，政府必须在有效能力的范围内确定土地储备制度的目标。如果设立过 多土地储备目标，目标的多重性也蕴涵着目标间的矛盾性。如在抑制地价上 涨时，必须向市场大量释放土地，导致储备土地的减少，而储备量的减少将 影响政府对城市未来发展的引导作用。 1 4 2 国内城市土地储备制度 我国城市土地储备制度作为一种制度创新，它的产生有着深刻的社会背 景，它与我国土地使用制度改革、国有企业改制及城市土地市场的发展密不 可分，其产生的背景主要是：( 1 ) 建立和完善土地市场，服务社会主义市场 经济建设的需要。中发1 9 9 7 年1 l 号文、新土地管理法、中华人民共和 国城市房地产管理法实施的必然结果。( 2 ) 国有企业改制的间接产物。随 着改革的深人，土地资产已经成为国企改制重组能否成功的关健，城市土地 1 2 哈尔滨t 秤大学t 商管理硕十学何论文 i i i 储备制度可以通过收购企业土地对其开发以后以较高的价格出售，使政府不 仅解决了企业改制问题，还可以获取一定收益。( 3 ) 对土地资源进行资产化 管理的要求。土地作为一种资源性资产，我们在加强资源化管理的同时应对 其进行资