（工商管理专业论文）城区地价监测预警研究——以贵阳市中心城区为例.pdf

摘要 2 0 世纪8 0 年代以来，城市土地使用制度改革不断深化，城市土地从“无偿、 无限期、无流动”到“有偿、有限期、有流动 利用，逐步进行了收取国有土地 使用费( 税) ，城镇国有土地使用权的出让与转让，商品房开发等改革，随着土地 有偿使用制度改革的不断深入，我国土地市场建设从无到有、从点到面取得了长 足的发展，土地在城市建设及社会经济发展中的作用和价值日益显现出来。土地 供应成为新时期国家宏观调控的重要手段，地价也成为了土地市场运作重要的衡 量和价格判断工具，为制定合理的地价政策，必须要充分了解和掌握城市地价的 动态变化和空间分布，因此，建立城市地价动态监测体系成为了必然，贵阳市于 2 0 0 1 年完成城市土地分类定级、地价动态监测体系的基础工作，地价动态监测 体系的建立，为掌握城市土地市场价格水平，经营城市土地，保障土地市场健康、 稳定发展提供了重要依据。 本文结合国内外城市地价动态监测体系现状，借鉴房地产市场监测预警理论 与方法，在近几年来各位学者对土地市场预警研究的思路的基础上，对贵阳市中 心城区土地价格市场监测及预警进行了一定的实践运用。文章共分为六个部分： 其中绪论部分详细分析了研究的背景和意义，总结了国内外房地产监测预警理论 与技术的研究动态；第二部分对城市地价管理状况进行了分析；第三部分对城市 地价动态监测预警的方法与过程进行了探讨；第四部分以贵阳市中心城区为例对 城市地价动态监测预警进行了实证研究，分析了贵阳市城市地价的变化原因及存 在问题，并对未来地价走势情况进行了阐述；第五部分则根据贵阳市中心城区土 地市场的现状及预警结果，对其土地市场建设和管理提出了相应的对策和调控想 法：第六部分为结语部分。 文章对贵阳市中心城区地价监测预警的实证研究结果是：目前贵阳市中心 城区地价水平基本合理，与其社会经济发展水平相适应地价水平将继续稳步攀 升，短期内不会有大的警情出现。 关键词：城市地价地价监测地价预警地价调控贵阳 分类号：f 3 0 1 3 i i i s u m m a r y s i n c et h ec i t yl a n du s es y s t e mr e f o r mh a sd e e p e n e du n c e a s i n g l yi nt h e19 8 0 s ，t h eu s eo ft h e u r b a nl a n df r o m “f r e e ，u n l i m i t e dt i m e ，d o e sn o th a v et h ef l o w i n g t o p a i d , h a st h ef l o w i n gb ya s e tt i m e ，i th a sc a r d e do nt h ec o l l e c t i o ns t a t e - o w n e dl a n dw o r k i n gc o s tg r a d u a l l y ( t a x ) ，c i t i e s s t a t e - o w n e dl a n df i g h to f u s e ss e l l i n g 、i t ht r a n s f e r s r e f o r m sa n dc o m m e r c i a lh o u s i n g d e v e l o p m e n t a l o n gw i 吐ll a n dp a i du s es y s t e mr e f o r mu n c e a s i n g l yt h o r o u g h ，0 1 1 c o u n t r yl a n d m a r k e tc o n s t r u c t i o ng r e wo u to fn o t h i n g ，h a sm a d et h ec o n s i d e r a b l ep r o g r e s sf r o mt h es p o tt ot h e a r e a ，t h el a n da p p e a r sd a yb yd a yi nt h eu r b a nc o n s t r u c t i o na n dt h es o c i o - e c o n o m i cd e v e l o p m e n t f u n c t i o na n dt h ev a l u ec o m e so u t t h el a n ds u p p l i e di n t ot h en e wt i m ec o u n t r ym a c r o e c o n o m i c r e g u l a t i o na n dc o n t r o lt h ei m p o r t a n tm e a n st h a tt h es o i l - r e n tv a l u eh a sa l s ob e c o m et h el a n d m a r k e to p e r a t i o ni m p o r t a n tw e i g h ta n dt h ep r i c ej u d g m e n tt o o l ，t h e r e f o r e ，e s t a b l i s h e dt h eu r b a n s o i l - r e n tv a l u ed y n a m i cm o n i t o rs y s t e mt ob e c o m et h en e c e s s i t y , g u i y a n gc o m p l e t e dt h ec i t yl a n d c l a s s i f i c a t i o ng r a d e ，t h es o i l - r e n tv a l u ed y n a m i cm o n i t o rs y s t e m se s t a b l i s h m e n tw o r k ，t h es o i l - r e n t v a l u ed y n 枷cm o n i t o rs y s t e m se s t a b l i s h m e n ti n2 0 01 ，t og r a s pt h eu r b a nl a n dm a r k e tp r i c el e v e l ， m a n a g e dt h eu r b a nl a n d ，p r o t e c tl a n dm a r k e t , w h i c hh a v ep r o v i d e dt h ei m p o r t a n tb a s i s 1 1 l i sa r t i c l eu n i f i e st h ed o m e s t i ca n df o r e i g nu r b a ns o i l - r e n tv a l u ed y n a m i cm o n i t o rs y s t e m p r e s e n ts i t u a t i o n ，p r o f i t sf r o m t h er e a le s t a t em a r k e tm o n i t o re a r l yw a r n i n gt h e o r ya n dt h em e t h o d , i nt h el a s tf e wy e a r st h ef e l l o ws c h o l a r st ot h el a n dm a r k e te a r l yw a r n i n gr e s e a r c h sm e n t a l i t y s f o u n d a t i o n ，h a sc a r r i e do nc e r t a i np r a c t i c eu t i l i z a t i o nt ot h eg m y a n gt o w nc e n t e rc i t yl a n dp r i c e m a r k e tm o n i t o ra n dt h ee a r l yw a r n i n g t h ea r t i c l ea l t o g e t h e rd i v i d e si n t os i xp a r t s ：t h e i n 仃o d u 撕o np a r tm u l t i a n a l y s e dr e s e a r c h sb a c k g r o u n da n dt h es i g n i f i c a n c e , s u m m a r i e dt h e d o m e s t i ca n df o r e i 弘r e a le s t a t em o n i t o re a r l yw a r n i n gt h e o r ya n dt h et e c h n i c a lr e s e a r c ht e n d e n c y ；, t h es e c o n dp a r th a sc a r r i e do nt h ea n a l y s i st ot h eu r b a ns o i l - r e n tv a l u em a n a g e m e n tc o n d i t i o n ； t h et h i r dp a r ti st h i sa r t i c l ec o r er e s e a r c hr e s u l t s f o u n d a t i o nt ot h eu r b a ns o i l - r e n tv a l u em o n i t o r e a r l yw a m i n g sm e t h o da n dt h ep r o c e s s ；t h ef o u r t hp a r th a sc o n d u c t e dt h ee m p i r i c a ls t u d yt a k et h e g u i y a n gt o w nc e n t e re i t ya st h ee x a m p l et ot h eu r b a ns o i l - r e n tv a l u ed y n a i n i cm o n i t o re a r l y w a r n i n g ，a n dh a sc a r r i e do i lt h ee l a b o r a t i o nt ot h ef u t u r es o i l - r e n tv a l u et r e n ds i t u a t i o n ；t h ef i f t h p a r ta c c o r d i n gt ot h eg u i y a n gt o w nc e n t e rc i t yl a n dm a r k e t sp r e s e n ts i t u a t i o na n dt h ee a r l y w a r n i n gr e s u l t , t h es i x t hp a r ti st h ec o n c l u s i o np a r t t h ea r t i c l et ot h eg u i y a n gt o w nc e n t e re i t ys o i l r e n tv a l u em o n i t o re a r l yw a r n i n g se m p i r i c a l s t u d yr e s u l ti s ：a tp r e s e n t g u i y a n gt o w nc e n t e rc i t ys o i l - r e n tv a l u el e v e lb a s i cr e a s o n a b l e ，a d a p t s w i t hi t ss o c i o - e c o n o m i cd e v e l o p m e n tl e v e l n e s o i l - r e n tv a l u el e v e lw i l lc o n t i n u et oc l i m bw i t h s t e a d ys t e p s ，i nt h es h o r t - t e r mw i l ln o th a v et h eb i gp o l i c es e n t i m e n tt oa p p e a r k e y w o r d ：t h eu r b a ns o i l - r e n tv a l u es o i l - r e n tv a l u em o n i t o rs o i l - r e n tv a l u ef o r e w a r n s o i l - r e n tr e g u l a t e g u i y a n gc i t y c l a s s i f i c a t i o nn u m b e r ：f 3 01 3 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本 论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。 对本文的研究在做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确 方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名： 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解贵州大学有关保留、使用学位论文的规定，同 意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件争电子 版，允许论文被查阅和借阅；本人授权贵州大学可以将本学位论 文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名师签名镪期： 也：翌生五题 贵州大学工商管理硕士学位论文 1 绪论 1 1 研究的背景和意义 自土地使用制度改革以来，我国土地市场建设从无到有、从点到面呈现出蓬 勃发展的趋势，并取得了重大的成效，其地价管理历程大致分为三个阶段：第一 阶段，地价技术管理阶段( 2 0 世纪9 0 年代初) ，土地市场处于起步发展时期， 我国的城市土地管理主要任务是通过一定的技术，逐步显化地价，更多的是关于 土地地价评估及管理工作，以基准地价和标定地价为核心的地价体系及相应的技 术途径和技术方法在全国范围内迅速展开，土地估价机构和人员也迅速发展；第 二阶段：地价水平管理阶段( 2 0 世纪9 0 年代中期、后期) ，由于正处于土地市 场培育和发展之中，各地在城市土地市场建设的基础上，不断完善地价形成机制， 开展地价的平衡和对评估地价的确认，宗地价格评估也广泛开展，并逐步市场化。 但是，由于土地市场正处于发展初期，各地的协调性很差，对土地价格内涵的理 解以及对土地评估技术和标准的掌握上都存在很大的差别，导致了土地价格的混 乱。为了改变这一状况，地价管理的工作重点逐步转移到地价体系的建设和地价 水平的监管上。各级地价管理部门将土地价格确认工作纳入主要的日常工作。第 三阶段：地价与宏观社会经济协调管理阶段( 2 0 0 0 年以后) ，这一阶段，土地市 场逐步规范化，地价与宏观社会经济的关系正在不断引起社会的广泛关注，如土 地价格与房地产价格的关系，土地价格与宏观经济形势发展的关系，土地价格在 土地资源配置方面所发挥的作用等等。与此同时，政府职能发生了转变，对土地 管理的重点也在发生变化，强调土地要参与宏观经济调控。为了适应这一形势， 土地管理部门在地价管理方面的工作重点逐步转移到建立地价信息体系，收集地 价信息，为政府实行宏观决策提供依据上来( 邹晓云，2 0 0 6 ) 。 随着城市社会经济和城市建设的迅猛发展，房地产市场r 益活跃，特别是土 地市场化程度、城市地域结构、城市发展方向及城市基础设施等的巨大变化，城 市用地状况随之改变，致使土地级别、地价水平及其分布规律发生较大变化。因 此根据国土资源部国土资源大调查统一部署，及时开展城市土地价格调查工作， 统一基准地价内涵，建立城市地价动态监测体系，及时准确地反映土地市场行情， 充分发挥土地价格对土地利用的调控作用，建立公开、公平、规范有序的土地市 场，实现城市地价信息的公开查询和社会化服务具有十分重要的意义。 城区地价监测预警研究一以贵阳市中心城区为例 土地作为一种特殊的商品，其价格同样受市场供求关系的影响而围绕价值上 下波动。土地价格实质上是国家土地所有权在经济上的表现，当地价低于土地价 值时就会导致国有土地资产流失，而地价过度上涨，则会招致土地投机，导致泡 沫经济。如日本就曾为1 9 9 1 年土地投机造成的泡沫地价和泡沫股价付出了沉重 的代价( 宋戈，2 0 0 1 ) 。因此，有必要建立预警体系，正确把握地价变化规律， 及时对地价的异常波动进行预警，有利于政府对土地市场的动态管理，引导城市 投资方向，指导政府土地供应政策与计划，为政府土地管理决策和地价评估工作 提供科学依据，保证地价与国民经济协调稳步增长。 研究城市贵阳市被列为2 0 0 3 年度全国开展城市土地价格调查的2 7 个重 点城市之一，于2 0 0 1 年完成城市土地分类定级成果的基础上，于2 0 0 3 年正式启 动地价动态监测工作，地价动态监测工作的启动，为全面掌握和了解贵阳市土地 市场中的价格水平及走向提供了重要依据，但同时，随着城市经济的发展，城市 建设用地面积逐渐扩大，当年的基准地价和城市地价动态监测系统已不能完全反 应贵阳市中心城区市场的真实地价水平，因而，贵阳市国土资源局联合贵州天晨 黔地不动产评估有限公司，于2 0 0 6 年3 月开展了对贵阳市中心城区基准地价及 动态监测体系的更新工作。新一轮的城市基准地价更新和动态监测体系为贵阳市 中心城区地价动态监测预警提供了有利的实践平台，故本文基于此次贵阳市中心 城区新一轮的城市地价更新和动态监测体系，对贵阳市中心城区城市地价监测及 预警的研究进行了初步的探索。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 地价监测预警的理论基础是建立在经济预警基础上的。国外对经济景气监测 预警的研究始于1 9 世纪末期，1 8 8 8 年法国经济学家福里利在其“社会和经济气 象研究的论文中，以黑、灰、淡红和大红几种颜色，测定法国1 8 7 7 - 1 8 8 7 年的 经济波动( 黄继鸿、雷战波、凌超，2 0 0 3 ) 。进入2 0 世纪，经济监测预警研究开 始迈入有组织大规模的系统研究阶段。1 9 0 3 年英国出现了描述宏观经济波动的 “国家波动图 ，1 9 0 9 年美国经济学家巴布森发布了“巴布森经济活动指数”进 行经济宏观监测，比利时、意大利、法国、日本等国也相继开展了经济监测研究。 2 贵州大学工商管理硕士学位论文 1 9 7 9 年，美国全国经济研究所与国际经济循环研究中心合作，建立了“国际经 济指标系统( i e c ) ，用以监测西方主要工业国家的景气变动。 国外并未建立类似本文研究的土地价格监测预警机制，其原因是：1 、由于 国外城市的房地产交易量大、市场透明度高、市场资料公开，因此对土地价格的 变化可以直接通过房地产交易资料分析；2 、国外土地所有制及管理制度与我国 有很大差别：国外主要为土地私有制和公有制并存，因此土地一级市场为多平台 供应，各国对土地价格的调控多为对房地产市场的调控，故只要完成对房地产市 场进行监测预警即可，而我国土地所有权为国家所有和集体所有两种形式，均为 公有制，且集体土地转入市场流通一般需要征收为国有土地，故我国的土地一级 市场的供应平台为政府，政府对土地的垄断性使得其很有必要对地价进行监测。 3 、有些国家建立了自身的标定地价体系，其监测是靠对标准地块的研究，然后 通过定期发布标准宗地的价格指导市场自行调整房地产价格，并未建立政府主导 的预警体系。 1 2 2 国内研究现状 2 0 世纪9 0 年代我国学者借鉴国外房地产监测的先进经验，对城市地价监测 进行了初步的研究：梁运斌1 9 9 5 年根据房地产业的周期波动理论综合分析了发 达国家房地产周期波动的研究成果，提出了将房地产预警预报系统分为景气分析 系统、预警信号系统、行业监测系统和景气调查系统四个部分的构想；城市地 价动态监测网的建立及其应用( 叶艳妹，1 9 9 6 ) ，提出了为了解决基准地价体系 在实际应用中存在的缺陷，建立以标准地块为载体的地价动态监测体系的具体方 法和实施步骤，包括标准地块的选择、标定地价的评估、标定地价的应用和地价 的动态监测等问题；袁贤祯1 9 9 8 年根据宏观经济预警的理论，设置了房地产业 景气指标体系，提出了房地产业监测预警系统；城镇地价动态监测的方法研究 ( 陆凡，2 0 0 1 ) 提出了利用城镇基准地价评估、清产核资、日常地籍管理等有关 资料并补充调查地价监测样点资料，运用拉氏价格指数建立城镇分类地价指数， 并用以调整土地级别和基准地价及分析、预测地价变化的基本方法等；华中科技 大学的丁烈云、李斌、叶艳兵等人2 0 0 2 年开发了城市房地产预警系统，并且分 别运用三种预警模型( 基于景气循环理论、系统核理论和神经网络理论) 对武汉 3 城区地价监测预警研究一以贵阳市中心城区为例 房地产市场进行了实证对比分析。2 0 0 3 年初，建设部委托上海社会科学院开始 了房地产预警系统的研究，并对1 4 个城市进行试点；目前，深圳市采用统计预 警方法已经建立基于景气循环的房地产预警预报系统。此外，杭州、厦门、哈尔 滨、郑州、贵阳等城市的房地产预警研究也在同步进行之中。 由于我国城市土地市场起步较晚，资料缺乏，大多数城市地价监测预警的研 究多停留于指标体系、预警方法的讨论和构建，地价预测理论研究较多，而对城 市预警的警度、警情分析、预警信号系统的研究较少。城市土地市场地价预警 研究( 刘玮娜、吴群，2 0 0 5 ) 提出研究土地市场地价预警体系的目标，必须定 位在判断土地市场发展整体上是否正常、健康上，通过分析研究选择出影响土地 价格的指标体系后，采用指数平滑和回归分析的办法来模拟土地市场经济的运 行，并予以客观的定性评价，是一条比较适合当前中国土地市场发展阶段的现实 途径；基于地价监测信息的地价预测模型研究( 田崇新、黄克龙，2 0 0 5 ) 论 证了利用地价监测体系的信息，建立马尔可夫链地价预测模型，并与时间序列模 型、空间分布预测模型的预测结果相比较，最后得出马尔可夫链地价预测模型是 概率分布式预测模型，适用于对地价变化进行科学的概率预测，预测结果与实际 情况吻合较好的结论；基于地价指数的城市地价走势预测研究( 周国华、邓 新忠，2 0 0 6 ) 提出通过时间序列模型、回归分析来预测未来地价指数的发展趋势 的思路；基于g i s 城市地价预警系统研究与实现( 杨小雄、刘耀林、苏夏，2 0 0 6 ) 提出了结合g i s 技术的优势，建立从空间的角度存储各种地价信息，采用图文并 茂的方式，灵活地满足不同环境、不同用户的需求，支持多种类型的地价预警模 型，具有较高的灵活性和实用性的地价预警系统的构想。 1 3 研究的主要内容 城市地价监测预警研究的核心任务主要包括两项：一是城市地价动态监测； 二是城市地价预警。监测是基础和手段，预警是目的。本文围绕贵阳市中心城 区城市地价监测和预警两项基本任务，重点对以下几个方面的内容进行研究： l 、目前城市地价管理状况分析。 2 、对贵阳市中心城区的合理地价增长影响因素及其影响度进行分析判断。 3 、城市地价监测预警的程序与方法，以贵阳市中心城区为例对城市地价动 4 贵州大学工商管理硕士学位论文 态监测及预警进行实践研究。 4 根据监测预警结果分析贵阳市地价的警情，并深入探讨贵阳市地价动态变 化的原因以及下一步地价管理参与经济调控的思路、政策。 1 4 研究思路及方法 研究方案： 首先，通过收集有关城市社会经济、土地市场、政策法规等方面的资料， 建立城市地价动态监测体系对地价进行动态监测，根据地价监测点的地价资料、 土地市场交易价格资料等测算地价指数和地价增长率。 其次，在综合分析土地价格的影响因素及其影响度的基础上，测算出土地 的合理地价增长率。比较分析合理地价增长率与市场地价增长率的关系，制定 合理的警度判别标准。 然后，依据上一步的分析结果综合界定城市土地价格的警情并予以公开或 发布，从而为市场主体提供正确的信息，引导合理的投资结构。 最后，是在预警结果出来后，综合考虑城市社会经济条件、土地市场现状， 及时地制定出合理、有效的调控措施和对策，防止土地资产流失或地产泡沫的 蔓延，保证社会经济的稳步发展。 研究的技术路线如图l 1 所示： 图1 1 技术路线图 拟解决的关键问题： 本文主要着眼的关键问题是如何进行土地价格分析，有两个核心任务需解 5 城区地价监测预警研究一以贵阳市中心城区为例 决： 1 、综合分析土地价格的影响因素及其影响度，测算出土地的合理地价增长 率； 2 、比较分析合理地价增长率与市场地价增长率的关系，制定合理的警度判 别标准。 1 5 研究的主要创薪点 l 、以城市地价管理的需要及城市地价动态监测的研究成果为切入点，提出 了“直接通过市场地价增长率与合理地价增长率的比较分析对城市地价进行预 警”的城市地价预警思路，这种预警思路既符合我国实际情况又简单易行； 2 、根据贵阳市的实际情况，通过参考省内土地评估行业的专家及贵州省、 贵阳市土地管理部门地价管理方面的专家的经验和意见，结合贵阳市房地产市 场运行分析报告中选取的房地产预警指标，综合考虑后确定了对贵阳市合理地 价增长率影响因素及其影响度； 3 、以“贵阳市中心城区土地价格动态监测 为基础，对贵阳市中心城区地 价进行了实证研究并根据预警结果及贵阳市中心城区土地市场的实际情况提出 了地价对经济发展的调控对策。 2 目前城市地价管理状况分析 2 1 城市土地价格形成机制 土地价格实际上是土地价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支 付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地 收益( 地租) 高低。对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的 土地权力为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，如在实际中可以表现为 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。 目前，我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提， 一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。因 此，我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权 6 贵州大学工商管理硕士学位论文 时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比，不仅量 不同，而且有质的差别。这类似于香港的情况，它是土地所有权价格的一部分， 但由于我国土地使用年期较长，一般都在5 0 年左右，而且在使用期间也同样拥 有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权。 目前城市地价的体系及结构、地价体系中价格关系见图2 _ l 、2 2 ： i 交易评估价 l 祤 价 价 r 价 值 、抵押、：担保价、交换价值 。”、”。：。一、”一“一 (区片)平均 价系列 系列 l 地系结构示意图 图2地价体系中价格关系示意框图 城区地价监测预警研究一以贵阳市中心城区为例 2 2 城市土地价格影响因素 为从本质上搞清城市土地价格的形成、定位与运作机制，有必要对城市地价 的各种影响因素及其如何影响城市土地价格，作一简要分析。影响土地价格的因 素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为国际因素、政治因素、经济因素、 社会因素、自然因素。 ( 一) 国际因素。 地产市场的发育与完整是离不开国际环境的影响的。国际经济状况对地价的 影响是通过对国内的经济状况的影响而间接反映出来的。 国际经济状况。一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外， 总是或多或少地与其他国家发生经济上的联系。随着世界市场的进一步开放，这 种联系只会越来越密切。所以，一个国家的经济兴衰通常与世界经济发展休戚相 关，地产市场状况也不例外。比如，在1 9 2 9 年爆发的全球性经济危机中，美国 的地价急剧下降，自1 9 2 5 年高峰值直线下跌，1 9 3 3 年降至最低点；直至世界经 济复苏之后，地价才回升。 ( - - ) 政治因素。 土地市场的稳定是和国际政治因素、国内的政治安定状况、行政因素分不开 的。 ( 1 ) 国际政治因素。国与国之间的政治关系往往是经济关系的综合。所以， 一个国家同其他国家有良好的关系，对外交往频繁，外交环境宽松、和谐，就有 利于投资者的越洋投资，使土地需求见涨，从而推动地价的上涨；反之，对立国 家往往彼此实行经济封锁，限制人员往来和资金的流向，特别是发生军事冲突时， 这种状况会更严重，其结果就是对土地的需求下降，地价下跌。 ( 2 ) 政治安定状况。政治安定状况是指国内政治局势的稳定情况。政局稳 定，则房地产投资的运转渠道正常，风险小，资金可以按预期的目标在预定期限 内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。反之，地 价则会下跌。 ( 3 ) 行政因素。行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全 社会利益和宏观经济发展角度出发，制定有关政策，或推动土地的转移，或限制 某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的。这种干预，对土地 8 贵州大学工商管理硕士学位论文 价格影响至关重大。 影响地价的行政因素由：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收 政策和行政隶属变更等。 土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约着 土地价格的存在、上涨或下跌。新中国成立以来，我国长期实行的是严禁土地买 卖、出租的土地使用制度，土地的流转方式也只有划拨。由于划拨土地是无偿的， 因而就不存在地价。随着土地使用制度的改革，土地作为特殊商品开始进入流通 领域，从而出现了作为让渡土地使用权的经济补偿的土地价格，同时，随着土地 有偿使用制度的进一步完善，在市场经济的作用下，土地价格的涨、落也会更符 合市场规律。 住房制度。解放以来，我国传统的住房制度采用的是低租金的国家福利制度。 房地产投资不能通过房地产自身的运营来回收，只能靠国家财政补贴来维持。因 此，在这种情况下，一般的房租中包括地租、地价。住房制度改革以取消补贴、 实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理 实现。 城市规划。在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重 要的影响。同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异。一般地讲， 商业用地效益最高，住宅用地次之，工业用地效益最低。规定土地用途对维护城 市功能分区的完整性、土地利用总体效益的最佳及土地利用社会效益与经济效益 结合的最大合理性有重要意义。又如，容积率是指建筑用地中总建筑面积与总用 地面积之比，容积率大，意味着单位用地面积上可建的建筑面积大，可以获取的 预期收益高，因而单位面积地价也就高；反之则地价也低。在限制容积率的地区， 容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低。 地价政策。地价政策对地价趋势的影响非常大。一般地讲，高地价政策即政 府放开对地价的管制，会促使地价上涨；低地价政策是政府采取各种手段抑制地 价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞。同时，地价管理政策也影响着房地 产投资者的投资兴趣，从而影响地价的高低。 税收政策。税收负担的高低，无论是对个人还是企业，其影响都关系重大。 税赋增加则居民和企业的储蓄减少，从而减少社会投资，导致经济增长幅度降低。 9 城区地价监测预警研究一以贵阳市中心城区为例 这时，各企业均无力或不想扩大投资，致使土地需求降低，土地价格降低。反之， 税赋减少，则储蓄增加，土地价格上涨。 行政隶属变更。行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。行政隶属 变更通常可分为以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市， 或某非建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另 一地区。如广东省宝安县的行政隶属关系由原地区划归深圳市管辖后，该县利用 特区的优惠政策吸引了大批外资，经济迅速发展，从而带动了地价的上涨。 ( 三) 经济因素。 经济情况的演变对国计民生及国际地位的影响有着重要的作用。在政府积极 追求经济增长及经济稳定的过程中，一切民用物资均通过经济政策的影响而趋于 稳定。 ( 1 ) 经济发展状况。衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民 收入增加，意味着财政、金融景气，经济繁荣，就业机会增加，物价、工资处于 有利于经济发展的状态，社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地 价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动看，土地需求变动趋势大体 与经济循环趋势一致。 ( 2 ) 储蓄和投资水平。储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄增长则投 资也相应增长。这是经济学中的“储蓄、投资一致性”的原理。因此，分析储蓄 和投资水平对地价的影响，就可以用分析储蓄水平对地价水平的影响来概括。资 本积累要依赖于储蓄，而储蓄的多寡又由储蓄能力和储蓄意愿所决定。当储蓄能 力愈大而且储蓄意愿愈高时，储蓄额越多，资本积累就越快。从资本积累的角度 看，房地产价格比其他财产价格总量要高，因此，一般家庭购买不动产时，必须 经历一段较长时间的储蓄。而储蓄率高者，有利于资本的积累，也才能提供足够 的购屋准备款。所以，储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市 场的波动有密切的关系。一般地讲，一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄累积 期；储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时，则是房地产热潮期，此时地价 会飞涨。 ( 3 ) 财政收支与金融状况。财政与金融状况是国家综合经济实力的反应，而 货币供给量是财政、金融状况的外在表现，因此在这里，我们主要分析货币供给 1 0 贵州大学工商管理硕士学位论文 量对地产市场的影响。货币供给量增加，则表示市面上的流通资金增加，即社会 闲散资金增加。游资过剩会导致过多的货币，争相购买少数的货品，特别是购置 可以保值的房地产，于是造成对房地产的需求增加，促使地价不断上涨。 ( 4 ) 居民收入和消费水平。随着居民收入的增加，人们在解决温饱问题之后， 对消费水平会有新的要求，表现在住宅上则是对房屋的质量、面积的要求会更高。 所以从收入水平和消费水平变化中看不动产市场时，会得出以下的结论：高收 入的家庭将住宅专供居住用的比率较高；高收入的家庭使用新建房屋的比率较 高；高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低； 家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。 ( 5 ) 物价变动。物价变动对每个人都有切身的影响。而房地产越是在物价变 动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比，即：物价 上涨率越高，房地产价格也越高，二者成“轮番 上涨趋势。需要说明的是，房 地产价格巨涨，只会发生在城市地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人口外 流严重的地区地价还有下跌现象。这也从另一个方面说明了城市房地产市场供不 应求对地价的影响。 ( 6 ) 利率水平。房地产交易的主要特点之一，是巨额款项的往来，因此，投 资或购置房地产与可运用的资金有关。由于一般投资者的收入不可能一次性地支 付巨额款项，多数必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此， 投资者或地产评估人员就要时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策，特别 是了解利率水平的变化。 ( 四) 社会因素。 我国历来有“有土斯有财”、“安土重迁 等传统，因此，社会发展状况和安 定状况对地价有很大的影响。归结起来，影响地价的社会因素有社会治安状况、 房地产投机和城市化进程、人口因素等四个主要方面。 ( 1 ) 社会治安状况。社会治安状况是指社会秩序的好坏。这一因素对地价 的影响显而易见。无论是商业区还是住宅区，社会秩序良好，人们会感到安全， 从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。 ( 2 ) 房地产投机。房地产投机是指投机者期望并利用房地产价格的变动获 得超常利润的行为。这一因素对地价水平，特别是市场地价水平有突出的影响。 城区地价监测预警研究一以贵阳市中心城区为例 当土地供不应求时，由于投机者的抢购而哄抬地价；当地价供大于求时，由于投 机者的抛售而使地价下跌。 ( 3 ) 城市化进程。工业化发展的结果之一就是促进了城市化的进程。城市 化或工业化程度越高的地区就有更多的就业机会，而城市土地的总面积相对而言 是不变的，所以城市化进程对地价的影响表现在以下两方面：城市地区人口分 布密集的地点，地价涨幅较高；人口迁入比例高，即城市化进程速度快的地区， 地价涨幅速度都要高于一般地区。 ( 4 ) 人口因素。人口状态是最主要的社会因素。人口因素对地价的影响与 人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。 人口密度。人口密度提高，对土地的需求上升，导致地价上涨。例如日本所 有城市土地价格增加率1 9 5 6 - 1 9 6 0 年为11 - - 1 3 ，1 9 6 0 - - 1 9 6 1 年为1 7 - - - 1 8 ； 而美国，1 9 5 6 - 1 9 6 6 年土地价格的变动率为5 5 6 9 0 5 。其主要原因就是日本 是经济发达国家中城市人口密度最大的国家，美国人口增长率比日本低，对土地 需求不如日本强烈，因而地价增长幅度较小。 人口素质。人口素质通常与受教育程度和文化素养相关。这一因素一般对住 宅用地价格的影响较大。人口素质高的住宅区通常社会秩序安定，环境优美，从 而在心理上给人们形成良好的印象，间接地引起对该类住宅的需求增加，促使地 价上涨。 家庭人口构成。由于传统生活方式改变及城市化的影响，家庭结构会越来越 小。传统的三代、四代同堂的大家庭逐渐被以夫妻为中心的小家庭所替代，这种 家庭人口构成的变化会使对住宅的需求相应增加，同时，对小面积套房和出租性 住宅的需求也会增加，从而导致住宅用地的地价上涨，而且这种上涨的趋势越来 越明显。 ( 五) 自然因素。 土地的自然条件对其价格的影响很大，区域因素和个别因素对地区内和同一 区域内的地价起着决定性作用。 ( 1 ) 区域因素。区域因素是决定地区内地价得重要因素，主要包含的内容 有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制 等。 1 2 贵州大学工商管理硕士学位论文 繁华程度。主要指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。商业 服务业的规模等级越高，土地利用的集聚效益越高；且土地效用随着距离商服中 心距离的增加，呈现递减的变化趋势。 交通条件。影响地价的交通条件主要有区域的交通类型、对外联系方式及方 便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等。 基础和公用设施条件。影响地价的基础设施条件，主要包括基础设施和公共 设施两大类。指上下水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、 医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等。 环境质量。影响地价的环境质量主要包括人文环境和自然环境，包括地质、 地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、 教育程度和收入水平等人文环境条件。 城市规划限制。影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地 结构、用地限制条件、区域交通管制等。区域因素对地价的影响程度与城镇内不 同的功能分区性质和功能用地性质直接相关，如住宅区特别注重环境优美；商业 区特别注重营业环境和收益状况；工业区则特别注重交通运输和水、电等条件。 ( 2 ) 个别因素。个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。 个别因素是决定同一区域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重 要原因。 面积。宗地面积必须适宜，过大、过小都不适宜土地利用，从而影响地价。 宽度。临街宽度过窄，影响土地使用，也影响展示效果和收益，从而影响地 价。 深度。宗地临街进深过浅、过深，都不适合利用，从而影响地价。 形状。宗地形状以矩形为佳，其他如三角形、梯形、平行四边形、不规则形 等都不便于利用，从而影响地价。 坡度。坡度过大，不容易开发或使开发成本过高，从而影响地价。 宗地基础设施条件。与宗地有关的市政设施是指与宗地直接相关的上下水、 供电、供气、供暖、电讯设施等。 宗地临街状况。宗地是否临街，前后均临街或街角地等，对宗地地价都有很 大影响。 1 3 城区地价监测预警研究以贵阳市中心城区为例 城市规划限制。作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建 筑物高度、建筑物密度、宗地用途等。 土地使用年限。这一因素决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从而直 接影响地价。 2 3 城市地价管理手段 土地价格作为土地市场运作过程中最重要的经济杠杆手段，在土地市场管理 中占据极其重要的地位，因此，土地市场价格的宏观调控是土地市场管理的核心 内容。对土地市场价格进行调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和 市场交易平稳发展，防止地价畸高畸低或时高时低，避免土地资产流失和土地利 用的不合理。 根据我国目前已有的法律和政策规定，地价管理制度主要有以下几方面： l 、建立土地价格评估制度。城市房地产管理法第三十三条规定，国家实 行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则， 按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价和各类房屋重置价格为基础， 参照当地的市场价格进行评估。 2 、建立基准地价、监测点地价定期公布制度。基准地价、监测点地价是国 家建立地价体系的重要内容。按照城市房地产管理法第三十二条规定，基准 地价、监测点地价应当定期确定并公布。建立我国的基准地价、监测点地价定期 公布制度，是规范土地交易行为，加强国家对地价进行管理的重要措施。 3 、国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价。按照城市房地产管理 法第十二条规定，采取双方协议出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定 所确定的最低价。 这一措施的主要作用，一是防止地方政府在出让土地使用权过程中，为了局 部和短期利益，采取不正当的竞争方式，随意压低地价，造成国家土地资产流失； 二是增加土地使用权出让的透明度，便于上级政府和社会对