（管理科学与工程专业论文）商业银行住房抵押贷款的利率和信用风险研究.pdf

中文摘要 我国住房抵押贷款逐步兴起，但普遍存在着融资渠道单一或过少的问 题，商业银行信贷资金成为了房地产企业筹集开发资金的最主要来源。商 业银幸亍为了避免房地产贷款业务中的风险性，住房抵押贷款方式就成为了 商业银行一种比较明智的选择。因此，运用风险管理理论对商业银行住房 抵押贷款业务的风险控制问朦进行系统、定量的研究，对增强我国商业银 行抵御住房抵押贷款风险的能力，有效地防范和化解住房抵押贷款的风险， 以及开展房地产贷款业务具有很重要的理论意义与应用价值。 论文首先对商业银行住房抵押贷款业务，以及西方商业银行的风险管 理技术风险价值法v a r ( v a l u ea tr i s k ) 进行系统的介绍。在此基础上，运用 风险价值v a r 方法对商业银行在住房抵押贷款业务中面临的的信用风险 和利率风险问题，进行了定量分析。最后对商业银行住房抵押贷款中的利 率风险和信用风险的防范措施进行研究。 论文在住房抵押贷款的利率风险分析中，运用了市场风险分析领域中 的v a r 方法，并以贷款组合的损失作为衡量利率风险的尺度，采用二叉树 方法分析了可提前偿还的住房抵押贷款，求得贷款组合利率风险的v a r 值，并对模型的结果结合我国实际情况做了进一步分析，给出了银行为弥 补损失所需的资本金要求。运用c r e d i tm e t r i c s 模型和m o n t ec a r l o 模型分 析率了住房抵押贷款中的信用风险。本文在上述研究的基础上。研究结果 表明，我国的商业银行在抵可以利用v a r 方法进行住房抵押贷款的风险管 理。并且随着金融体制、住房投资改革的深化，商业银行的住房抵押贷款 风险将日益突出，v a r 方法也将在商业银行风险管理中具有越来越重要的 位置。最后，对我国商业银行在金融改革深化和竞争日趋激烈的环境下如 何建立现代化的科学的风险管理体制做出致镣建议。 关键词：风险管理，v a r 模型，商业银行，住房抵押贷款 a b s t r a c t t h eh o u s i n gc o l l a t e r a ll o a nr i s e sg r a d u a l l yi no u rc o u n t r y ，b u tu n d e rt h e c o n d i t i o no fl i m i t e dc h a n n e lt or a i s i n gm o n e y , t h ec a p i t a ln e e d e di nr e a lc s t a e i n v e s t m e n ti sm o s t l yd e p e n d e du p o nt h el o a n s o fc o m m e r c i a lb a n k s ， e s p e c i a l l yo nt h es t a t e o w n e db a n k s a tp r e s e n t ，r e a l e s t a t ei n d u s t r yi so fh i g h r i s k s ，w h i c h i n e v i t a b l el e a d st ot h e h i g h r i s k si nf i n a n c i a l i n d u s t r y c o r r e s p o n d e n t l y t h er i s k so fr e a le s t a t ea r ef o c u s e do nc o m m e r c i a lb a n k s t h e r e f o r e ，w es h o u l da n a l y s et h er i s ko ft h ec o m m e r c i a lb a n ki nh o u s i n g c o l l a t e r a ll o a nb yt h es y s t e ma n dq u a n t i t a t i v er i s km a n a g e m e n tt e c h n i q u e s p a p e rp r o v i d ea ne f f e c t i v es o l u t i o nt op r e v e n t t h ec o m m e r c i a lb a n k sf r o mt h e r e a le s t a t ef i n a n c i n gr i s k sf o rt h eo u rc o u n t r y i nt h ef i r s tp a r t ，t h ep a p e rc o n c r e t eq u a l i t a t i v ea n a l y s i st h ec o m m e r c i a lb a n ki s i nt h eh o u s i n gc o l l a t e r a ll o a no fr i s k ，a n dr e v i e w st h ee v o l u t i o nf r o m q u a l i t a t i v et oq u a n t i t a t i v er i s km a n a g e m e n tt e c h n i q u e so ft h ec o m m e r c i a l b a n k s b yt h es a m et i m e ，t h ep a p e ri n t r o d u c e s ak i n d o fa d v a n c er i s k m a n a g e m e n tt e c h n i q u e v a l u ea tr i s k ，o rv a r i nt h es e c o n dp a r t ，t h ep a p e r s t u d i e sh o wt ou s et h ev a rm e t h o dt om e a s u r ea n dc o n t r o lr i s ki nt e r m so f d e f a u l tr a t e o nt h i sf o u n d a t i o n ，t h ep a p e rc o n c r e t eq u a l i t a t i v ea n a l y s i st h e c o m m e r c i a lb a n ki s i nt h eh o u s i n gc o l l a t e r a ll o a no fi n t e r e s tr a t er i s ka n d c r e d i tr i s km a n a g e m e n t ，b ew o r t hr i s kt h er i s ko ft h eh o u s i n gc o l l a t e r a ll o a n t h a tt h em e t h o do fv a r a p p l yi nt h ec o m m e r c i a lb a n km a n a g e ，c a r r y i n go nt h e v a l u a t i o nt ot h eh o u s i n gc o l l a t e r a ll o a nr i s k t h i sp a p e rs t u d yt h el o s so ft h e c o m b i n a t i o nl o a da n a l y s e st h ei n t e r e s tr a t er i s k ，g i v i n gr e s p e c t i v e l yb a n kf o r m a k eu pt ol o s et h ec a p i t a lg o l dr e q u e s tn e e d a n da n a l y s et h ec r e d i tr i s ko f t h eh o u s i n gc o l l a t e r a ll o a na n a l y t i c a lb yu s i n gt h em o d e lo fc r e d i tm e t r i c sa n d t h em o d e lo fm o n t ec a r l o f i n a l l y , t h ep a p e rg i v es o m ea d v i c eo nh o wt h ec o m m e r c i a lb a n k so fo u r c o u n t r yt o s e tu pm o d e r nr i s km a n a g e m e n ts y s t e mu n d e rt h ec o n d i t i o no f r e f o r m a t i o n so ff i n a n c i a ls y s t e ma n dt h em o r ei n t e n s ec o m p e t i t i o n s i n a d d i t i o n ，t h ep a p e rs t u d i e sh o wt oc o n t r o li n t e r n a lr i s ko fc o m m e r c i a ib a n k s u n d e rt h ef r a m e w o r ko fv a rs oa st oo p t i m i z et h ec a p i t a ld i s t r i b u t i o n k e y w o r d ：t h er i s km a n a g e m e n t ，m o d e lo fv a r ，c o m m e r c i a lb a n k ， h o u s i n gc o l l a t e r a ll o a n 此页若属实。请申请人及导师签名。 独创性声明 本人声明，所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研兜工 作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其循入已经发表或撰写过的研究成果， 也不包含为获得武汉理工大学或其它教育机构的学位或证书面使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已 在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：遍呻期兰竺唑 关于论文使用授权的说明 本人完全了解武汉理工大学有关保留、使用学位论文的规定， 即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅； 学校可以公布论文的全部内容，可以采用影印、缩印或其他复制 手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 研究生签名：x 脚师签名：哗日期 注：请将此声明装订在论文的目录前。 武汉理工大学硕士学位论文 第1 章导论 1 1 论文的研究背景、实用价值和理论意义 随着我国经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈 现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。与此同 时，住房制度的改革不断推进，房地产金融快速发展，对房地产业的发展 发挥着举足轻重的作用，成为房地业发展的重要支撑。房地产作为支柱产 业，对国民经济的快速增长常起着拉动作用。“积极稳妥地推进城镇化”作 为“十五”期间的重大战略。国家住宅产业发展规划，2 0 1 0 年城镇人口人 均居住面积预期将达到2 5 平方米，面目前我国城镇人均住房面积( 建筑面 积) 却只有2 1 8 平方米。所以至少在未来5 年中，我国的房地产业仍将保 持快速发展态势。 在我国房地产投资迅速增长、房地产业蓬勃发展。是依赖于商业银行 金融资金的大举投入。房地产商品的单位价值要远远大于其他商品，房地 产的开发与经营需要银行信贷资金的大力支持，而房地产的流通和消费同 样需要银行信贷资金的支持。商业银行房地产金融资金贯穿于房地产开发 建设和销售流通的全过程，成为房地产经济增长的重要支撑。根据中国人 民银行( 2 0 0 5 年第一季度中国货币政策执行报告统计，目前我国房地产 市场6 4 资金来源于信贷资金房地产金融可以帮助房地产开发企业运用 肘务杠杆融通资金进行房地产项目开发和建设，进而促进房地产业的发展。 同时，政府可以房地产金融作为调控工具，通过调整利率、控制规模、提 高贷款条件等手段来调整房地产市场的结构性供需矛盾，促进房地产业健 康发展的作用。 房地产行业是一个资金密集型产业，具有投资金额巨大、资金流动性 差等特点，而且由于投资周期长，不可预见因素较多，房地产项目预期效 益的实现存在很大的不可预测性，因此房地产业在高收益的同时也具有高 风险性。房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了 房地产业的高风险。在当前由于我国融资渠道的单一，商业银行信贷资金 是房地产企业筹集开发资金最主要的途径，成为了房地产金融风险的主要 承担者。而房地产贷款担保、保险和房地产贷款二级市场发育又严重不足， 商业银行缺乏风险分散和转移的机制，由此使得房地产业的风险高度集中 武汉理工大学硕士学位论文 于商业银行。1 9 9 7 年泰国房地产泡沫破灭导致金融机构不良资产比例大幅 上升而引发的东南亚金融危机等许多历史教训均表明，商业银行的房地产 金融风险具有极大的危险性，一旦爆发，将迅速波及到整个金融体系乃至 影响整个国民经济的稳定和发展。因而采取积极措施防范房地产金融特别 是商业银行的房地产金融风险已是刻不容缓。在快速发展房地产金融的同 时一定要加强风险控制和防范，避免悲剧的重演，以保障国民经济的持续、 健康和稳定发展。 本文从分析我国房地产金融的发展现状入手，综合运用经济学、金融 学的相关理论知识，采取理论分析和实证分析、定性分析和定量分析、系 统分析和比较分析相结合的方式，全面研究和分析我国房地产金融面临的 主要风险及原因，并通过典型国家房地产金融风险防范的分析，结合我国 的实际情况，从宏观和微观两个角度，提出防范我国房地产金融风险尤其 是商业银行房地产金融风险的政策建议和策略，藉以促进房地产金融的健 康、持续发展。 1 2 国内外本项研究的发展状况 伴随金融一体化的趋势，全球金融市场在迅速发展，金融自由化推动 的浮动汇率制下的汇率、利率等金融产品价格的变动日趋频繁和无序，金 融市场风险加剧。许多国际性的金融机构把风险管理技能作为获取竞争优 势的核心能力之一。传统的住房抵押贷款采用的是资产负债管理，是一种 协调银行各方面业务的全面管理方式。风险是通过一系列的财务比例指标 体现的，如用各付金比例衡量流动性风险，以呆帐贷款率评价信用风险等， 基本是属于风险规避型的。 1 9 8 8 年，为了解决商业银行的信用风险问题，国际清算银行监管委员 会公布了资本协议，即巴塞尔协议。8 的风险资产比率已成为各国衡量 银行资本充足性和风险大小的一个主要指标，它使银行的管理模式由传统 的资产负债管理走向风险资产管理，使银行的管理对象由表内扩展到表外。 但是巴林银行的破产事件，说明即使商业银行符合资本充足率的要求，也 可能因为其他风险导致破产。刺激了各国政府及金融机构在宏观经济和金 融体系中不断寻求合理、高效的风险管理方法，增强抵御金融风险的能力。 资本充足率管理只考虑到信用风险，难以适应由利率、汇率频繁波动带来 的市场风险管理需要。1 9 9 9 年巴塞尔委员会全面修改该协议，提出新巴塞 尔资本协议草稿第一稿，2 0 0 1 年提出第二稿。这个修正方案综合考虑了银 2 武汉理工大学硕士学位论文 行的信用风险和市场风险，允许实用标准化的监测方法计算交易项目的市 场风险，银行可以采用自行设计的内部模型方法进行监测。 9 0 年代，方差和半方差系数、久期( d u r a t i o n ) 以及d e l t a 等作为资产风 险度量的工具，被广泛的应用于基金管理公司、商业银行、证券公司等金 融机构。但应用方差和半方差来度量风险，依赖于对投资收益分布的严格 假设，没有用货币明确表示投资组合的风险大小，也没有考虑投资者的不 同风险偏好和指出投资组合可能的潜在损失：而久期以及d e l t a ，g a m m a ， v e g a 等，则是分别针对股票、债券等利率性金融产品以及衍生金融证券的 灵敏度指标，没有综合反映投资组合的风险承担状况。这样t 9 9 3 年 v a r ( v a l u e a tr i s k ) 模型就应运而生，成为其监管市场风险的重要工具。 1 9 9 4 年j p m o r g a n 公司开发了利用v a r 进行风险管理的r i s k m e t r i c s 系统。1 9 9 6 年j p m o r g a n 公司协同其他机构( 包括k m v ) 开发的c r e d i t m e t r i c s 技术采用两种v a r 度量方法；基于贷款价值正态分布；基于贷 款价值实际分布。1 9 9 6 年b u t l e r 和s c h s c h t e r 提出一种基于该估计的历史 模拟法。基于核估计的历史模拟法对原有的历史模拟法进行改进，它给出 了可以评估v a r 估计精度的标准误差信息。提供了v a r 准确性( 对实际损 益覆盖能力) 下降的原因一一模型原因还是市场条件变化原因。1 9 9 7 年 a r t z n e r 等提出了条件v a r 模型( c o n d i t i o n a lv a r ，c v a r ) ，又称期望损失 ( e x p e c t e ds h o r t f a l l ) 。c v a r 具有v a r 的优点，同时在理论上又具有次可加 性、凸性。而且在投资组合优化决策时，以c v a r 作为优化目标，可以采 用线性规划方法进行求解，求解过程还可以顺便得到投资组合的v a r 。 a c a n t h i 和s t e f a n ( 2 0 0 1 ) 提出用c v a r 代替v a r 作为金融机构的风险管理工 具。1 9 9 6 年z a n g a f i 指出在正态分布假定下所计算的v a r 值，常常是低估 实际风险。为了描述金融序列的厚尾性，人们使用了多种厚尾的分布来计 算v a r 。 国内已有一些学者对金融利率v a r 模型及其应用给予积极关注。1 9 9 8 年陈建国对我国现有金融风险测定模型进行比较分析。指出由于我冒金融 行业特殊的状况，v a r 在国内金融风险管理的应用中两个明显问题。首先 受系统性的制度因素的影响，金融机构的收益率尺的概率分布密度函数将 发生变化。目前似乎仍然无法确定这种系统性制度因素变化所导致的 f r ( x ) 的可能变化，因而也无法确定f r ( x ) 的可能变化。其次国内金融机 构的收益率r 中没有考虑信用风险损失在内，即如果按一种国际通用的合 理的坏帐标准，过去国内金融机构在每一时期均有一笔需要冲销的坏帐损 3 武汉理工大学硬士学位论文 失，但实际上国内金融机构并不冲销这些坏帐损失，而只是逐年累计。 2 0 0 3 年郭战琴、周宗放针对c r c d i t m e f f i c s 的两种v a r 度量方法：一 种是基于贷款价值正态分布；另一种是基于贷款价值实际分布。2 0 0 3 任建 军研究了市场化条件下利率风险对商业银行的影响及其防范机制。讨论了市 场化条件下利率的基本特征，以及利率风险对我国商业银行的影响。同时 提出了我国商业银行在利率市场化进程中应采取的策略。 2 0 0 3 年王剑锋对贷款人逆向选择行为与商业银行的信贷风险一一“以 租养房”影响住房信贷资产风险的理论模型及其实证分析，建立了“以租 养房”，影响个人住房贷款资产风脸的理论筷型，推导出了住房贷款资产风 险是否上升的判别规则，并通过实证分析，对我国个人住房贷款资产风险 的变化幅度进行了模拟估算。2 0 0 3 年，杨星、麦元勋运用对m c n o n 模型 个人住房贷款信用风险管理实证研究。提出了一个度量个人住房消费信贷 信用风险的指标体系，并对影响这一体系妁经济因素进行了多元回归分析。 研究表鹅：在住房价格波动率、贷款与住房价值比例、无风险秘率移贷款 期限四大因素中，无风险利率和贷款期服惩影响信用风险的主要圆索；住 房价格波动率、贷款与住房价值比恻与信朔风险呈正相关的关系，而无风 险利率与信用风险呈负相关关系；贷款年强对违约风险韵影响比较复杂。 并不是简单的单调递增或单调递减关系。 1 3 我国住房抵押贷款市场的发表状况 住房产业关系胃计民生，为经济发展提供一个良好的社会环境，为社 会稳定打下良好基础。往房产业具有先导作用，能直接、间接地有力健进 前向和后向相关产业的发展。在传统体制下。认为住房不是商品，采取“以 租养房”的原则，公房的居住者或使用者交纳必须的租金，作为维修和管 理住房以及建造新房之用。房屋租金按折旧费、管理费、维修费三项费用 计算。但是实际操作中表现为实物福利分配，采用近乎无偿的低租金。这 种住房政策体制，无法从根本上解决城镇居民的住房问题，也无法保证住 房建筑和维修的资金需要。 到2 0 世纪8 0 年代住房制度改革试点的逐步起步，经历了2 0 多年的时 间，房地产业逐渐发展成为国民经济的支柱性产业，“十五”期间我国确立 了以住房建设作为新的经济增长点。由于住房是一项价值最大、使用周期 长的特殊韵消费品，决定了它与住房金融密不可分的联系。住房金融包括 对住房生产者一一房她产商的融资和对住宅消费者融资两个环节。以居民 4 武汉理工大学硕士学位论文 消费者为中心的住房金融体系中，个人住房抵押贷款是核心。我国的个人 住房抵押贷款始于1 9 9 2 年9 月，中国人民建设银行印发中国人民建设银 行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法之后，金融机构逐步开展个 人住房抵押业务。此后，商业银行逐步扩大对居民个人或家庭的长期购房 抵押贷款业务比重。 住房抵押，是指抵押人向抵押权人提供其所拥有的住房或住房所有权， 以不转移占有的方式作为按期履行债务的担保，在不能按期履行债务时。 抵押权人有权依法处分抵押物，并优先得到偿还的民事行为。其中，个人 住房抵押贷款是金融部门以其所购住房为抵押品而提供的一种个人消费贷 款。标准的住房抵押贷款合同除表明抵押人( 居民个人) 和抵押权人( 金融部 门) 双方的权利和义务外，还对贷敢本身作了明确的规定。包括：l 、偿还 期：贷款本身全部偿还的时期，即为贷款期。2 、合同利率：合同中规定的 名义利率。3 、首付率：抵押人所预付的住房购买价款的一定比例，设定首 付款，是出于贷款安全性的考虑，保证贷款额度来确保抵押贷款清偿时的 价值大于未偿还贷款本息和。4 、每月支付；抵押人按抵押合同规定月均归 还的贷款本息和，对抵押入最具影响的指标，每月支付不超过居民户月收 入的一定比例5 、贷款与价值比：抵押贷款本金与住房购买价格的比例， 这一比例是签订住房抵押贷款合同时双方考虑的首要指标。反映一定时期 内住房市场的景气程度 房地产业对多种消费服务市场有相关的启动效应，住房投资、消费能 综合的促进经济发展目前我国银行韵个人存款己高达1 5 万亿，住房产业 发展歇牵动钓鼠家配套投入较少丽效益较大，住房产业发展成消费热点既 有利于长线产品的消化。住房产业发展成为长期的投资、消费热点完全有 可能，带动国民经济进一步发展。 1 4 论文的研究目的、方法和内容 近年来，我国住房抵押贷款逐步兴起，既扩大内需、拉动消费，已逐 渐成为家庭买房的必由选择。其贷款额度的年增幅均超过4 0 ，已经成为 商业银行发放贷款的主要对象。但我国的住房抵押贷款市场还处于成长阶 段，全国范围内的个人征信体系还未建立，住房抵押贷款的利率仍为中央 银行控制，住房抵押贷款的相关金融制度还处在理论探讨阶段。所以对商 业银行而言，住房消费贷款有较高的长期风险。本文对个人住房抵押贷款 中的商业银行的风险，尤其是利率、信用风险进行深入分析。 s 武汉理工大学硕士学位论文 现代金融业大量采用基于v a r 的利率、信用风险管理模型，v a r 由于 能够提供衡量市场风险的实用指标，不仅便于金融机构进行风险管理，而 且有助于监管部门进行有效监管。住房抵押贷款的基于v a r 方法风险量化 管理模型，在国际金融界得到很高的重视和发展。v a r 作为一种风险计最 方法，简单直观，易于为各层管理人员所掌握，适合于当前银行大众化的 风险管理。因此。研究v a r 方法在商业银行住房抵押贷款风险管理中的应 用，对于我国商业银行完善风险管理体系、加强住房抵押贷款风险管理以 及实行国际化经营都有着重要的现实意义。 本文介绍了风险价值法的估算方法，并分析了该方法的局限性及适用 条件。在此基础上，分别研究住房抵押贷款的信用风险和利率风险的量化 管理，将风险价值v a r 方法应用于商业银行的住房抵押贷款的风险管理， 对住房抵押贷款风险进行评估。论文的内容主要分析住房抵押贷款中的利 率风险，建立住房抵押贷款的相关v a r 模型，及其求解过程的推导。并且 运用二叉树方法分析了可提前偿还的固定利率住房抵押贷款，将其隐含期 权的价值通过多种方法进行比较研究。在结合我国实际情况的具体分析中， 基于我国金融市场的现状和改革发展目标。对现有的管制利率进行修正， 以适用于利率v a r 模型。依靠m o n t ec a r l o 模型和c r e d i tm e t r i c s 模型，把 市场风险分析领域中的v a r 方法运用到住房抵押贷款的信用风险分析中， 以贷款组合的损失作为衡量信用风险的尺度论文考虑用不同模型来计算 其贷款组合信用风险的v a r 值，并对模型的结果做了比较，分别给出了银 行为弥补损失所需的资本金要求。 现有的基于v a r 的风险管理模型主要考虑金融市场成熟国家的市场 状况，和我国现实的金融环境相当不同，不能完全适应我国的住房抵押贷 款市场风险控制要求。另一方面，我国的金融管制逐渐放开，贷款利率必 然向浮动化方向发展，个人的信用体制也将逐步建立。因此，对我国产品 的住房抵押贷款的利率、信用风险管理模型进行研究是十分紧迫和有必要 的。目前，我国住房抵押贷款的利率和信用风险定量模型研究仍处于 发展研究阶段，定量化研究住房抵押贷款的利率和信用风险问题的较 少。本文从我国住房抵押贷款的实际情况出发，并联系当前实际提出相应 的控制、防范风险的措施。分析商业银行在住房抵押贷款中的风险，主要 归纳的基于v a r 方法的利率、信用风险模型，并分析我国的个人住房抵押 贷款中商业银行的利率、信用风险，将各种方法的进行实证或仿真，并结 果进行综合比较分析。 6 武汉理工大学碛士学位论文 第2 章住房抵押贷款风险和风险理论 从经济学的角度讲，风险就是由于各种不确定性因素的出现和变化， 给经济主体带来预期收益的不确定性。风险是客观存在的，具有不确定性， 可测性。客观条件的变化是风险产生的重要原因。虽然无力控制客观状态， 但却可以认识和掌握客观状态的规律性。对相关的客观状态做出科学的预 测。风险和收益是相应的。风险越高，收益越大。商业银行作为商业银行 的核心，经营大量的社会财富，实现资源的合理配置，同时承担巨大的风 险。操作风险、市场风险和信用风险是商业银行面临的最重要风险，新的 资本协议首次将操作风险、市场风险与信用风险一起纳入最低资本监管要 求。新资本协议除保留最低资本要求的规定外，还提出监管部门监督检查 和市场纪律两方面的要求。新的资本协议希望监管体系对于风险状况更为 敏感、反映更为及时，并且促使商业银行积极创造条件采用更为复杂的、 更为有效的风险管理技术。目前，我国现有的间接融资主导型的融资结构、 分业经营模式和利率汇率管制，决定了金融风险主要集中于商业银行。与 西方发达国家的商业银行风险相比，我国商业银行在住房抵押贷敖中的风 险表现出明显的传统特征。 2 1 商业银行住房抵押贷款类型 住房抵押贷款可分为消费类住房抵押贷款和投资类住房抵押贷款两大 类。消费类住房抵押贷款指为用于支持居民购买住房的各类消费贷款。商 业银行的住房抵押贷款资金投向房地产的销售环节。个人住房抵押贷款具 有：贷款期限长。我国个人住房贷款期限可达3 0 年，远长于一般贷款期限： 二是贷款成数高。个人住房贷款威数最高可达房价八成；三是个人住房贷 款通常是以拟购房产作为抵押担保。在房地产金融发达国家，抵押贷款一 般占个人住房贷款总额的7 0 以上。由于有房产作为抵押担保，贷款安全 性相对较高。 投资类住房抵押贷款指用于支持房地产开发、土地储备、房地产建设 施工及购置以投资为目的的商业用房的各类房地产贷款。投资类住房抵押 贷款具有：一是金额大。根据中国人民银行对房地产开发商自有资金不得 低于项目资金3 0 的规定，最高贷款额度可达项目资金的7 0 ，额度一般都 在千万元以上。二是还贷时间长。房地产建设到全部发售完毕，要经历4 - 5 7 武汉理工大学硕士学位论文 年的时间，资金回笼周期较长。三是风险大。房地产项目预期效益的实现 有较大的不确定性，受国民经济发展趋势、经济周期波动、居民生活水平、 消费习惯等影响较大。 2 2 商业银行的住房抵押贷款风险综述 商业银行的住房抵押贷款风险是指商业银行在住房抵押贷歙业务经营 和管理中因受不确定性因素的影响，使商业银行的资产、收益以及信誉等 遭受损失的可能性。商业银行风险可以从不同层面、不同角度去识别或测 量，商业银行的风险越大，意味着经营与管理的综合成本就越高。 2 2 1 信用风险 信用风险是指借款人不能按期归还贷款的本息，使贷款人遭受损失的 可能性或不确定性。这是商业银行经营管理中面临的最主要的风险，对于 我国的商业银行，由于政府作为资金配置主体中心劳未淡化，普遍存在对 商业银行贷款的行政干预，信贷资金的分配仍不能完全按价值舰律和经营 剥益的原则来分配，很大程度上受政府左右，面临的信用风险就更为强烈。 对于消费类住房抵押贷款，由于个人住房抵押贷款对象是众多的个人， 其收入受到众多因素的影响。由于我国目前还没有对居民个人的资信状况 进行调查评估，商业银行难以对借款人资信的真实状况做出准确的判断， 并对其财务状况进行持续的、有效的系统监查。商业银行承担很大的信用 风险。消费类住房抵押贷款信用风险表现为：借款人由于各种因素的交化， 不能按期或无力偿还银行贷款：被迫违约放弃所购房屋，从而给商业银行 利益带来损失。其次，市场环境发生交化，借款人可利用尚需偿还商业银 行的借款余额购置比原来购置的更好的房屋时，借款人可能放弃原先的按 揭购房合约，进行重新购置房屋，造成商业银行贷款不能回收。 对于投资类住房抵押贷款，由于房地产市场状况变化的不确定性，如 果房地产开发商经营决策失误，造成实际经营成果偏离期望值，将难以归 还商业银行贷款。由于房地产业发展具有明显的周期性，一般波动周期略 超前于经济的波动周期。当经济繁荣时期，住房需求的扩大引起房价的上 涨，住房开发商在对市场乐观预期下大量新增项目，商业银行对房地产业 投入大量信贷资金。一旦因市场供给过剩或稻求不足，致使房价大跌，引 起住房开发企业出现经营困难甚至破产倒闭，将导致商业银行产生大量坏 帐。由于房地产不可移动的特征和流动性较差，在投资完成之前基本不具 8 武汉理工大学硕士学位论文 备变现能力，改造和变更设计用途难度较大，处置非常困难，资金回收的 可能性小，房地产业市场经营风险远远高于其他行业。我国房地产开发资 金高度依赖于商业银行，商业银行房地产贷款的总量伴随房地产业的发展 而迅速增加，导致房地产贷款的市场经营风险越来越大。据统计，我国商 业银行投资类住房抵押贷款新增额己占超过各项贷款新增额的6 0 以上。 其贷款风险已经很高。例如：1 9 9 2 年海南房地产泡沫破灭后，房地产资金 的大最积压不仅导致了大批房地产开发公司的倒闭。更直接造成了海南广 大商业银行出现支付困难和信用危机。 2 2 2 流动性风险 商业银行的流动性是指商业银行满足存款人提现需求和借款人正当 贷款需求的能力。它体现在资产和负债两个方面：资产的流动性是指商业 银行持有的资产应能随时用以偿付或者在不贬值的情况下随时变现；负债 流动性是指商业银行能够以合理的成本随时获得所需要的资金。流动性风 险是指由于房地产贷款资金的来源与运用在期限、结构、数量上的不匹配 而引起的商业银行丧失清偿能力和造成损失的可能性。商业银行在经营 中，负债的不稳定性又要求商业银行有足够的流动资金来应付经营过程中 的流动性的需要，避免流动性风险的发生。因此，商业银行必须对资产负 债结构进行适当地把握和控制。消费类、投资类住房抵押贷款均存在流动 性风险。我国商业银行住房抵押贷款的期限一般在3 年以上，个人住房贷 款期限一般为1 0 2 0 年。而商业银行资金的主要来源为一般性存款，具有 短期性。短存长贷的矛盾致使资产与负偾豹不匹配，从而导致商业银行的 流动性风险。目前我国房地产贷敦总额迅速上升，商业银行整体上流动性 风险亦迅速加剧。而我国商业银行流动性和安全性依戆于居民的高储蓄 率，当储蓄率出现下降，将会加大商业银行韵流动性压力，一旦发生存款 人挤兑存款或非正常的集中周转困难，导致资金的流动性风险。 2 2 3 制度和法律风险 ， 制度风险和法律风险是指由于国家或地方政府有关房地产业的各种政 策、法律、法规和制度的变化给投资者造成损失导致还款能力下降，或由 于法律法规的不完善使得商业银行的权益受损的风险。政府根据国民经济 运行的情况来调整宏观政策，实行反经济周期政策、压缩房地产泡沫政策 等我国现阶段，新旧法律、法规并存，法律、法规并不完善，存在许多 9 武汉理工大学硕士学位论文 漏洞，当事人以后对法律法规理解有歧义，法庭判决结果执行也不尽如人 意，加大了商业银行遭受法律风险的可能性。当借款人发生违约行为后， 虽然法律上赋予了商业银行可依法对抵押物进行处置的权利，但法律又需 保证借款人最低生活保障，造成商业银行无法收回相应的抵押物，债权难 以实现难。 2 2 4 利率风险 金融市场利率的中长期变化较大，商业银行可能陷入利率倒挂，致使 个人住房抵押贷款收入下降和负债成本增加；利率风险指货币市场、资本 市场利率的波动通过存款、贷款、拆借等业务影响商业银行负债成本和资 本收益等经济损失的可能性。利率风险是现代商业银行面临的基本风险。 住房抵押贷款可以分成固定利率抵押贷款和可变利率抵押贷款两种类型。 在固定利率抵押贷款下，商业银行承担了全部的利率风险。如果未来的市 场存款利率高于商业银行当初的预期，对未来利率变化的低估将使商业银 行盈不抵亏，最终遭受利率风险损失。造成利率风险的根本原因是商业银 行资金来源( 居民储蓄) 与运用( 住房抵押贷款) 在期限结构上的不对称，存 在着“借短贷长”的矛盾。依据商业银行经营管理和资产负债结构，利率 风险可分为四种类型： 1 、缺口风险在某一事先设定的计划期内利率敏感型住房抵押贷敖类 资产与利率敏感型负债数量不相等，存在一定的缺口时，商业银行要承受 再投资或再融资风险，即缺口风险。 2 、平均翘眼匹配风险。平均期限是商业银行资声或负债的现金流量现 值的加权平均期限。平均期限匹配风险是指固定利率资产平均期限长于或 短于固定利率负偾的平均期限时所产生的风险。 3 、潜在选择权风险。当利率大幅度波动时，借款客户可能会提前偿还 未到期的贷款或存款客户提前提取未到期的存款，从而将导致净利息收入 的减少，可能使商业银行承受损失，即潜在选择权风险。借款人提前偿还 贷款会使实际的贷款期限缩短。风险因素主要存在子固定利率抵押贷款方 式中。商业银行提前回收了本金，如果市场利率的下降导致再筹资成本降 低，于是借款人理性选择再筹资而提前偿还贷款，商业银行无法实现预期 收益而遭受损失。 4 、利率结构风险。在短期存贷款利差波动与长期存贷款利差波动不一 致的情况下，同时商业银行的长短期资产负债结构不协调，或者存贷款利 武汉理工大学硕士学位论文 率波动幅度不一致的情况下，将可能导致商业银行的净利息收入减少，形 成利率结构风险。我国住房抵押贷教中的风险管理现状 2 3 我国住房抵押贷款的利率和客户信用风险管理现状 2 3 1 住房抵押贷款中的利率风险管理现状 住房抵押贷款可以分成固定利率抵押贷款与浮动利率抵押贷款。固定 利率抵押贷款指在整个抵押贷款合同所规定的贷款期限之内，贷款利率不 随市场利率变化而变化的抵押贷款方式。可变利率抵押+ 贷款的贷款利率在 整个抵押贷款期内是可以变动的。通常抵押贷款合同对贷款利率变动的周 期有限定，对每个调整期内及整个贷款期内贷款利率调整的幅度也规定上 下限例如，根据人民银行个人住房抵押贷款管理办法，我国个人住房 抵押贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利 率档次执行新的利率规定，利率调整周期是一年，利率调整幅度根据新档 利率来确定。 在可变利率抵押贷款方式下。尽管商业银行经营住房抵押贷款业务中 的“借短贷长”问题并没有得到解决，但由于抵押贷款的贷款利率可以随 着市场利率的上升而提高，因此商业银行所面临的利率风险要小得多。对 固定利率抵于甲贷款与可变利率抵押贷款的比较，可以从商业银行所面临的 违约风险、利率风险、提前还鼓风险来进行。对于商业银行而言，推行固 定利率抵押贷款的关键在于如何确定合理的贷敬利率水平，在固定利率抵 押贷款方式下，商业银行承担了全部的利率风险。商业银行根据未来市场 利率的变动，选择使自已盈亏相抵的整个贷款期内的平均存款利率作为抵 押贷款中的合同利率。但由于未来是不确定的，未来的市场存款利率有可 能要高予商业银行当初的预期，对未来利率变化的低估将使商业银行最终 遭受利率风险损失。造成利率风险的根本原因是商业银行资金来源( 居民储 蓄) 与运用( 住房抵押贷款) 在期限结构上的不对称，存在着“借短贷长”的 矛盾。 我国长期实行利率管制政策，理论上和商业银行对利率风险管理的研 究较为忽视。主要依据西方利率风险管理理论，缺乏将国内商业银行利率 风险管理理论与住房抵押贷款实务结合系统研究。我国目前住房抵押贷款 的方式较为单一，主要采取为有管理的浮动利率、分期均额偿付和等额还 本两种方式，逐步试行5 年期的固定利率住房抵押贷款。虽然，我国目前 1 1 武汉理工大学硕士学位论文 仍然实行利率管制政策，没有实现利率的市场化，但可以通过国债交易市 场的价格波动状况，计算出当前市场的基本； ! l 率。目前的浮动利率住房抵 押贷款，对商业银行而言几乎没有利率风险，将利率风险转移给了借教人， 由借款人承担利率变动而带来的损失。 现在推出的固定利率住房抵押贷款，则使得银行承担了贷款期间全部 的利率风险，而对此类新的住房抵押贷款品种的利率风险控制措施，银行 基本采取传统的利率风险管理方法进行事前风险控制，提供有关贷款组合 的系统风险系数、久期等，针对资产和负债对利率的不同敏感性，构造多 种贷款组合，以实现资产与负债的现金流平衡。而传统的利率控制方法只 能够分析潜在损失的大小，不能获得有关利率对整体贷款资产的影响。 2 3 2 住房抵押贷款中的客户信用风险管理现状 目前我国银行商业化程度不高，风险管理还没有成为银行经营管理的 熏点和全部业务的核心，被动的事后风脸管理成了风险管理的主要内容。 我国银行虽然根据1 9 8 8 年巴塞尔资本协议建窥了风险管理的基本框架，但 信用风险的量化管理还停留在资产负债指标管理和头寸匹配管理上。风险 测算统计工作还未能实现制度化和科学化，定嚣分析也只局限于对企业财 务报表的简单分析，主要还是对企业的定性分析，无相关信用风险评估模 型，对商业银行的住房抵押贷款中的信用进行实时监控。与先进的国际性 银行相比，我国大多数银行内部客户信雕评级不论是在评级方法、评缀结 果的检验，还是在评级组织结构、基础致据库簪方面都存在着相当大的差 距，从而极大地限倒了内部评级在揭示和控糕风险方面的作用。此外，我 国目前实施的分期均额偿付贷款本意的方式，忽视了措教人在贷款期阆收 入和消费钓变化发展趋势。分期均额偿付显然与这一要求背离。在我国， 这种背离趋势更为孵显。年青人需要成家立业，有较高的消费需求，但工 资收入水平低，而年龄犬了，工资收入商了，相应的消费需求却减少了。 在这种收费水平与消费要求严重脱节的情况下，还要求等额还款，显然不 利予资金的使用效率，加大了违约风硷。 我国住房开发资金高度依赖予商业银行商业银行住房贷款的总最伴 随住房业的发展丽迅速增加，导致住房贷款的市场经营风险越来越大。据 统计，我国商业银行投资类住房抵押贷款新增额己占超过各项贷款新增额 的6 0 以上。对于消费类住房抵押贷款，年限可达3 0 年。在此期间，借欹 人的收支情况会出现很大的波动性，商业银行难以在长达几十年的贷款期 武汉理工大学硕士学位论文 限中对借款人进行持续的跟踪调查。消费类住房抵押贷款信用风险表现为： 借款人由于各种因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放 弃所购房屋，从而给商业银行利益带来损失。其次，当市场环境发生变化， 借款人可利用尚需偿还商业银行的借款余额购置比原来购置的更好的房屋 时，借款人可能放弃原先的按揭购房合约，进行重新购置房屋，造成商业 银行贷款不能回收。 宏观层制度不完善以及制度变迁和微观层面上银行自身风险管理不到 位共同作用的结果。商业银行自身来看，当前主要存在如下一些问题：( 1 ) 从违约风险管理技术上看，基础数据的缺失使我国商业银行对申请人风险 的调查和审查缺乏科学的方法和量化的标准。审查的主观性、随意性较大， 当前还没有开发出定量的方法和指标体系来指导商业银行的信贷活动。( 2 ) 从违约风险控制流程上看，当前审、贷没有实现真正的分离，而且商业银 行事后专项审计较少，缺乏完善的贷后管理机制。( 3 ) 个人信用体系建设滞 后。当前，个人信用水平和支付能力基本还是私人信息，存在严重的信息 不对称，而相应的处罚机制又尚未建立。商业银行难以对借款人资信的真 实状况做出准确的判断，并对其财务状况进行持续的、有效的系统监查。 目前我国商业银行个人住房贷款的不良贷款率约为0 9 8 ( 2 0 0 4 年中 国银行、中国建设银行加权) ，我国商业银行韵个人住房贷款业务从1 9 9 8 年后才开始逐渐开展，其中大部分贷款都是在近几年发放的，其不良贷款 率低与这项业务开展时间较短有着必要联系，目前的低风险并不代表在今 后几十年的期间内都不会发生风险。随着个人贷款比重的不断增加，信用 风险将成为我国商业银行住房金融将要面临的主要风险。 2 4v a r 基本理论 风险价值( v a l u ea tr