房地产估价的程序及报告写作技巧(ppt 20页)

1,第十二章房地产估价的程序及报告写作,第一节房地产估价的程序第二节房地产估价报告的写作规范,2,第一节房地产估价的程序,准备阶段：获取估价业务明确估价基本事项签订估价合同拟订作业计划实施阶段：收集和整理资料现场查勘选择估价方法计算并确定估价额,完成阶段：撰写估价报告交付估价报告，收取服务费估价资料归档,3,一、获取估价业务,主动争取估价人员和估价机构主动争取业务。被动接受委托是委托估价方委托估价机构对指定的房地产进行估价。,4,二、明确基本事项，签订估价合同,明确估价目的明确估价时点明确待估房地产明确估价日期及估价报告书的交付日期签订估价合同，明确彼此的权利义务关系和收费事宜,5,房地产估价合同要点（见附录一）,合同双方估价目的、估价时点、估价对象估价工作期限估价资料来源估价费用支付方式违约责任彼此的联络方式、帐户等等,6,三、拟订估价作业计划,作业计划的内容如书141拟采用的估价技术路线和估价方法拟调查的资料及其来源渠道预计所需要的时间、人力和经费拟定作业步骤和作业的进度组成估价小组，实行组长负责制，进行适当的专业分工。,7,四、收集资料、实地查勘,不同估价方法，要求收集的资料不同所需资料一般包括：反映估价对象状况的资料，如书。类似房地产的交易价格、成本和收益等数据。对估价对象所在地区的价格有影响的资料对房地产价格有普遍影响的资料来源包括委托人提供、实地查勘、到政府有关部门查阅、询问当事人、上网付费查询、间接打探等等。现场查勘的内容及重要性。,8,五、选择估价方法，计算并确定估价额,估价人员往往在选择一种最合适的估价方法估算出一个价格后，再用另外一种或两种估价方法计算一下，以求验证和补充。四种方法都有自己的适用范围，不同估价目的、不同估价对象都有不同的估价技术路线。,9,六、撰写估价报告书,报告书的质量不仅取决于估价结论的准确性，同时还取决于报告书的分析过程是否严谨、是否有理有据，文字表述是否清晰简明。估价报告的目的估价报告的要求估价报告的格式估价报告的内容估价报告的注意事项,10,估价报告的注意事项：,运用几种估价方法计算出多种结果，相互补充，相互印证，综合分析。分析比较不同方法的计算结果存在差异的原因，首先要排除一些非正常的因素。比如1）计算过程错误；2）基础数据不准确；3）参数选取不合理；4）公式选用不恰当；5）估价方法不符合对象的特征和评估的目的；6）评估过程没有符合一些评估的原则。,11,七、估价报告书的审核、确认、交付及收费事项,我国房地产评估的服务收费是根据被估对象的价格总额采取差额定率分档累进计收的。例题：某企业需要上市融资，请某评估机构对其不动产进行资产价值评估，得到的结果为8500万元，请根据书上P148的表132计算该评估业务的服务费合计为多少？,12,第二节房地产估价报告的写作规范,（见附录三）,13,估价报告的内容,封面目录致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件估价结果报告估价技术报告附件,14,估价技术报告,封面目录第一部分总述第二部分估价对象描述第三部分房地产估价,15,估价技术报告第一部分总述,一、估计项目名称二、估价对象三、估价目的四、估价依据五、价值定义六、估价期日七、估价作业日期八、有关说明九、评估人员签章十、房地产估价单位,16,估价技术报告第二部分估价对象描述,一、房地产概述二、房地产权利状况三、房地产利用现状四、市政基础设施条件、周围环境五、市场背景分析,17,估价技术报告第三部分房地产估价,一、估价原则二、估价技术思路与估价过程三