（工商管理专业论文）天津市住宅业发展走势研究.pdf

中文摘要 近几年来，随着国家一系列的抑制房地产发展过快、过热问题宏观调控政策 的出台，其效果正在我市逐步显现出来。我市房地产市场总体上看是朝着健康平 稳方向发展的，尤其随着滨海新区纳入国家发展规划，我市面临新的机遇和挑战， 房地产市场也呈现出一些新的趋势变化。但是自2 0 0 7 年l o 月开始，随着房价“拐 点论”的争论，上海、北京、深圳等城市房价不同程度的回落，房地产市场持续 低迷，一些消费者对市场走势看空，多数开发商也信心不足，天津市住宅业未来 走势也成为房地产业内人士关注的焦点，这也决定了本文的必要性。本文通过对 天津市近几年住房市场、以及政府对房地产市场管理等方面的研究，总结了天津 市房地产发展现状，分析了未来居住土地供应情况，进而分析了商品住宅的潜在 供应量，以及供应量的影响因素，用多元回归方法建立了住宅总量预测模型，在 对天津市住宅市场调查的基础上，对天津市住宅业走势进行了前景预测，并对如 何稳定住房价格提出了几点建议。 关键词：市场分析；需求预测；稳定价格 a b s t r a c t i i lm e1 a s t f - e wy e a r s ，a l o n gw i t l ln a t i o n a las e r i e so fs u p p r e s s i o nr e a le s t a t e d e v e l o p m e n te x c e s s i v e l yq u i c l ( 1 y ，s u p e r h e a tq u e s t i o nm a c m e c o n o 耐cr e g u l a t i o na n d c o n 廿o lp o l i c y 印p e 痂g ，i t se 虢c tm yc 时i s 印p e 撕n gg m d u a l l yc o m e so u t m ys h o p f a c i n gt h e 孵e e ti e a lc s t 砒em a r l 溉1 0 0 k e da saw h o l e f a c e st h eh e a l t h 呻妇砒o n t od e v e l o p ，e s p e c i a u yi m e 伊叭e st h en a t i o n a ld e v e l o p m e n tp l 雒a l o n gw i m m eb 洫晡 n e w l yd e v e l o p e da r c a ，m ym a 呔e tc o n d i t i o nn e a rt 1 1 en e wo p p o r t u i l i 够锄dt h e c h a l l e n g e ，m er e a le s 诅t em a r k e ta l s op r e s e n t ss o m en e wt e n d e n c yc h a i l g e b u ts t a r t s 舶mo c t o b e r ，2 0 0 7 ，a l o i 塔w i mh o u s ep r i c e “i n f l e c t i o np o i n tt h e o 叫”t h ea 略u m e n t ， c 毋h o 懈ep r i c ev a r y i n gd e 伊e ea n ds oo ns h a n 曲a i ，b 喇i n g ，s h 髓z h ：e nr e c 础n g ，也e r e a le s t a t em a r k e tc o m i n u e sm u r 垴l y ，s o m ec o i l s 眦e r sl o o ks p a t i a l l yt om em a r k e t t r e n d ，m em o s td e v e l o p e rc o n f i d e n c ei s “s oi n s u 伍c i e n t ，t i a n j i n sh o u s ep d c em 嘶 t l l en e n da l s ow i l lb e c o m et h ef o c a lp o i n tw l l i c hm er e a le s t a t ep r o f e s s i o n a lw i l lp a y a t t e n t i o n ，n l i sh 嬲a l s od e c i d e dt h j sa n i c l en e c e s s i 够t i l i s a r t i c l en l r o u 曲a n d c o 瑚l p l e t e st ：h es i l 跚越o n ，l 强da s p e c ta n ds 0o nm a r k e ts h i f s i 姐a t i o 玛p o p u l a t i o n c h a n g es i t u a t i o nt o 也et i a n j i l li nr e c e l l ty e a r sr e a le s t a t ec o n 鳓n l c t i o n1 a y o u tr e s e a r c l l ， s u m m 耐z e d 也et i a i l j i l lr e a le s t a t ed e v e l o p m e mp r e s e ms i t u a t i o i l ，w i na n a l y z et h e 向t u r et 0l i v et h el a n ds u p p l ys i t u a t i o n ，t h e i lh a s 锄a l y z e dm ec o m m o d i t ) ，h o u s i i l g l a t e n ts u p p l y ，a sw e l la sm es u p p l yi 1 1 n u e n c ef a c t o r h a se s t a b l i s h e dt h eh o u s i n gt o t a l q 1 】a n t i t yf o r e c a s tm o d e lw i mt ：h em u l t i d i m e n s i o n a lr e t u mm e t 妁d ，i nt o 也et i a i 巧证 h o u s i i l gm a r k e ts u n ，e yf o u n d a t i o ni 1 1 ，h a sc a m e do n 也ep r 0 s p e c tf o r e c a s tt o n l e i i a n j i nr e a le s t a t ec o n l i l l o d 毋印a n m e n th o u s i n gp r i c e 仃e n d ，a 1 1 dh o wp u tf 0 州a r d s e v e r a lp r o p o s a l st ot h es ta _ b l eh o m ep r i c e k e yw o r d s ：m a r k e ta n a l y s i s ；d e n 撇df o r e c a s t ；p r i c es t a b i l i z a t i o n 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得墨洼盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 签字日期：刎年，只夕日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解鑫鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权苤壅盘堂一可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：导师签名：彦善 签字日期：刃掰年r 月夕日 第一章绪论 1 1 住宅的功能和特点 1 1 1 住宅的功能 第一章绪论 住宅，是人类赖以生存和发展的必要资料，也是组成家庭、社会的物质基础。 住宅的多少和质量的高低，是社会物质文明水平的重要标志。 住宅最基本的功能就是供人类居住。这种基本功能，对于人类是不可或缺的。 职业不分高低贵贱，财富不论多寡，年龄不管老少，地不分东南西北，不管哪类 人，都需要有住宅安身，都需要有容身之处，休息睡觉、吃饭更衣、家庭聚会， 以满足人们的基本生活需要和一般发展。因此，住宅的居住功能也是根本性的功 能。 住宅的第二种功能是享受功能。人除了在住房中休息睡觉、吃饭更衣、家庭 聚会之外，还有多种要求，如娱乐健身、工作学习、亲友欢聚等等，以满足人的 进一步发展和享受需要。特别是一些优质的住房，浸透了人类的智慧，经过精心 设计，本身就是一种艺术创造，蕴含着许多美感，令人赏心悦目。如果住房条件 优越，人还可以在里面有艺术加工( 室内装饰) 的余地，增加更美的享受。在这 种情况下，住宅可以充分发挥享受的功能。 住宅的居住功能和享受功能之间没有绝对的界限，可以互相渗透和转化。对 于住宅要求比较低的人，认为居住功能本身也是一种享受；对于要求高的人，一 般的享受功能可能还不太满足。但是，我们大体可以界定，只解决人类生存和一 般发展的最基本生活需要的住宅，主要是居住功能；超过上述界限，能够满足人 类进一步发展要求的住房，主要是享受功能。 住宅的这两种不同的功能，人们对这两种不同功能追求的程度，对住宅的建 设开发及经济运行机制产生重大的影响。 1 1 2 住宅的特点 住宅作为房地产业的主体，与其他物品相比较，既有一般物品的属性，又有 其特殊性，是一种特殊商品，其特殊性主要表现在以下几方面： 1 空间上的固定性 土地具有不可移动性，建筑物由于定着于土地，所以也是不可移动的。住宅 第一章绪论 位置的固定性派生出住宅的地区性和个别性。即使两处的建筑物一模一样，但由 于其坐落位置的不同，周围环境也不同，这两宗住宅实质上仍是不同的。这一 性质决定了在市场上同一住宅的大量供应是不可能的，而且土地区位的不同差异 又导致住宅价格千差万别，使房地产市场不可避免地带有地域性。 2 大量投资性 住宅建设需要选择良好的区位和环境。住宅良好区位和环境的形成，需要长 期的投入和临时的高投入。长期的投入是由社会共同形成的，当区位和环境需要 进一步改善时，就需要临时的高投入。其中最主要的是住宅区外基础设施的投入， 如道路、桥梁、供电、供气、供水、下水道、通讯设施、有线电视网络、宽带网 和交通等，这些都需要投入大量的资金。 住宅建设的地块要高投入。住宅土地的出让金和使用费、土地上原有业主的 搬迁安置、旧建筑物和附着物的拆平，地块内地形的平整、道路、供电、供水、 通讯、农田的补偿等等，都是高投入。 住宅主体的建设也要大量投资。住宅主体是大量建筑材料的堆积，这些建筑 材料的堆积，要依靠具有相当知识和技能的劳动者的投入，包括勘察、规划、设 计和建筑安装施工。大量的投资使得住宅成为家庭最昂贵的消费品，即使在国外， 一个普通家庭购买一套优惠价的公寓也需花费全家3 5 年的工资收入。 3 住宅管理的长期投入性和增长投资性 住宅是可以长期使用的、高价值的固定资产，需要社会性管理。住宅的管理 包括维修保养、安全保卫、卫生保洁等，只要住宅有住户住下去，管理就长期存 在，费用长期发生、投入长期进行。此外，住宅的管理主要是人的劳动，而劳动 费用是不断增长的，因此管理的投入也要不断增长。 4 保值性与增值性 因城市化水平的不断提高促使人口增加，城市空间扩展导致紧缺。以及房地 产开发建设周期长和资金短缺等原因，致使普遍出现房地产供不应求的现象。房 地产的价格是不断上涨的，即使房屋变旧，旧房出售的价格甚至比原来的新建筑 还高，其上涨幅度往往高于银行利率，具有保值和增值作用，主要是由于土地的 稀缺性造成的。 5 相互影响性 住宅的价格不仅取决于本身的投入，往往还取决于周围其他房地产的状况， 受临近环境的影响。例如：在一幢住宅旁边兴建一座工厂，由于噪音和环境污染 的影响，可导致该住宅的价值下降；反之，如在其旁兴建一个公园，优美的环境 则会使其价格上升。同样，修筑一条道路，开辟新的公共交通路线，提高了居民 2 第一章绪论 生产、生活的便捷程度，对其周围住宅价格的影响就更大了。 6 受政策限制、影响的敏感性 世界各国房地产的各项活动都有某些规定和限制，主要反映在城市规划和各 种政策法规等方面。政府基于公共利益和城市发展的需要，可通过城市规划对土 地用途、建筑物高度、建筑容积率等指标做出硬性规定。政府为满足社会公共利 益的需要，通过立法可对任何房地产实行强制性征收。房地产易受政策影响还在 于房地产不可搬动，不可隐藏，回避不了未来政策变化的影响。这一点说明了投 资房地产的风险性，也说明了政府制定长期、稳定的房地产政策的重要性。 1 2 住宅的地位和作用 1 2 1 住宅是人类生活的基本条件之一 人类的基本生活条件首推食物、衣服和居住三项( 吃、穿、住) 缺一不可。 其中住宅的功能较前两项更为综合，它除了给人类提供生活必需的遮风挡雨，饮 食睡觉的庇护，休息功能之外，还提供人类的发展、享受功能，是现代人所必需 的和追求的。 1 2 2 住宅对经济发展的重大影响 1 住宅对国民经济各部门的影响 首先，住宅发展带动建筑材料生产部门的发展。住宅是建筑材料的堆积，需 要大量的建筑材料，其中用得最多的是钢材、水泥、砖瓦、砌块、木材、石材、 化学材、玻璃、涂料等。住宅发展是建筑材料工业的巨大市场，是带动冶金工业、 建材工业、木材工业、化学工业等材料工业发展的有力因素。 其次，住宅发展带动建筑工程机械和住宅装备工业的发展。住宅生产的建筑 工程要大量使用建筑工程机械和装备，如挖土机、推土机、货车、卷扬机、吊车、 水泵、阀门及电工机械和构架设备，而且需使用通风设备、供热采暖设备、给排 水设备、电力设备、电梯设备。随着人民生活水平和居住要求的不断提高，对住 宅装备的要求也会不断提高。 再次，住宅发展会带动建筑工程业的发展。住宅建设为建筑工程业提供了巨 大的市场。建设部城市住宅建设及与房地产业“九五”计划与2 0 1 0 年远景目 标规定，在1 9 9 6 2 0 0 0 年期间，建设住宅1 2 亿平方米，平均每年新建2 4 亿 平方米。2 0 0 1 2 0 1 0 年，建设住宅3 3 5 亿平方米，平均每年新建3 3 5 亿平方米， 第一章绪论 可见住宅是一个多么大的建筑工程市场。 第四，住宅的发展能促进和带动相关产业的发展。一般来说，住宅建设完成 后，住户还需要二次装饰。在装饰工程中除使用常规的建材外，还会使用花色繁 多的装饰材料和制品，如面砖、地毯、墙纸、涂料、卫生洁具、装饰灯具、装饰 木材、装饰五金等，还要增加常规生活设备，如燃气灶、热水器、抽油烟机等厨 房设备，此外，住户在入迁前后，还会添置新的家具及冰箱、空调、彩电、健身 器材、工艺美术品等。住宅建设对室内装饰材料、家具、耐用消费品工业等相关 产业的带动是明显的。 2 住宅建设对国民收入的影响 住宅的建设发展可以增加国民收入，主要表现在： 直接方面，住宅的建设开发投资中，投资者除收回成本外，还要获取利润， 缴纳税金，从而创造国民收入。 间接方面，住宅的建设发展会带动国民经济中建材、建筑机械、装饰材料及 住宅金融业，经营中介业等相关产业的发展，从而增加国民收入。建设部原部长 俞正声认为，近几年住宅建设与房地产对国民经济增长的拉动，换算成g n p ， 对国民经济的贡献在1 5 2 个百分点之间。 3 住宅是城市居民新的消费热点和国民经济新的增长点 住宅是超级耐用消费品，价值远远高于其它消费品，能吸纳居民现有的巨大 购买力。住宅的新消费热点和对相关产业的带动使其必然成为国民经济的新的增 长点。 1 2 3 住宅对社会发展的影响 1 住宅条件的好坏对人类体质及心理有巨大影响 据天津这几年的危陋房屋改造中的观察发现，不少居民长期居住在面积狭 小，缺乏卫生厨房设备，没有干净饮用水，没有下水道的住宅中。居住在这类住 宅中的儿童及少年的体质一般较差，而且在心理上常带有自卑怯懦的阴影，除其 它因素外，住宅条件的低下是很重要的影响因素。 2 住宅条件的好坏影响居住者的性格及相互关系 住宅条件的缺陷，对于居住者相互关系的消极影响很大，由于住宅条件的缺 陷，居住者相互关系的恶化，进一步影响居住者的性格，加剧了人们性格中狭隘、 自私、暴躁的消极因素。 3 住宅条件的好坏影响居住者对于政府和社会的认同态度 住宅条件好，居住者的体质、性格及心理比较健康，人际关系比较融洽，对 4 第一章绪论 于政府和社会比较容易认同。反之，社会关系不容易稳定，不利于安定团结。1 9 9 3 年天津市政府之所以决定用5 7 年时间进行市区成片危陋平房改造主要就是群 众的呼声。在当年市政府的问卷调查中群众对住房问题的呼声最为强烈。 1 3 天津市住宅建设发展概况 天津是一个老工业城市，由于历史原因，危陋房屋较多，旧城改造任务量大。 1 9 9 3 年市委、市政府提出力争用5 7 年把市区成片危陋房屋基本改造完毕，并 把这一目标列为天津经济发展“三、五、八、十四项奋斗目标之一，在危改工 程实施过程中，天津市还把安居工程与天津市住房制度改革有机结合起来，使得 天津住宅建设和房地产业步入一个快速发展时期。全市房地产开工面积由1 9 9 1 年的l o o 1 2 万平方米增加到2 0 0 3 年底的1 9 5 0 万平方米，住宅建设投资占全社 会固定资产投资的比重由1 9 9 1 年的1 7 3 ，上升到2 0 0 3 年的2 0 ，通过大规模 危房改造及城市化步伐加快，改善了群众的居住条件，住宅市场也进一步得到规 范和发展。1 9 9 4 年，商品房销售突破1 0 0 万平方米，2 0 0 3 年全市完成商品房销 售1 0 2 2 万平方米，2 0 0 4 年全市完成商品房销售1 2 9 0 万平方米。2 0 0 5 年商品房 成交面积9 3 8 0 2 万平方米。 在经历了2 0 0 5 年的房地产政策年的洗礼之后，2 0 0 6 年的天津土地市场又重 新迎来了长足的发展。全年天津土地交易中心成交土地共4 9 幅，土地成交面积 总计3 5 0 万平方米，土地成交金额9 8 亿元。与2 0 0 5 年的1 4 0 万平方米、4 6 亿 元的成交规模相比，2 0 0 6 年土地交易明显回升。2 0 0 7 年土地管理、利用水平进 一步提升。年内出台了天津市土地管理条例，进一步提高土地管理手段的科 学性，通过提高土地利用强度，实现减少建设用地，切实保护耕地，为可持续发 展提供土地资源保障。全年土地供应总量5 4 7 9 3 公顷，比2 0 0 6 年增长2 1 1 ， 房地产开发投资5 0 5 3 亿元，同比增长2 5 6 。商品房销售面积1 5 5 2 2 6 万平方 米，增长6 4 ，实现销售收入8 9 9 3 2 亿元，增长2 9 2 。完成经济适用房开发 投资4 9 5 2 亿元，施工面积6 1 6 2 2 万平方米，增长6 7 2 。 天津住宅建设高速增长的势头，对于改善城市的投资环境，拉动全市经济发 展起到了积极的作用，但是也应看到，天津的住宅业发展中还存在着一些急待解 决的问题。 1 单纯的房地产业市场化难以解决中低收入群体的住房问题。 2 多元化的房地产市场需求刺激房价不断上涨 3 土地管理制度影响土地供给。 第章绪论 4 商品房供求结构存在不平衡。 5 大规模的城市基础设施建设，导致拆迁群体的住房需求量不断增加。 1 4 本文研究的主要内容 1 依据房地产基本理论，分析天津市住宅业的发展状况。 2 对影响天津市住宅业发展的宏观因素和微观因素进行分析。 3 对影响住宅建设的需求与供给因素进行分析，进行市场调查。 4 对人口、人均g d p 、人均住宅面积对住宅需求的影响做进一步论述，建立 住宅需求总量模型。 5 结合天津市住宅业中存在的问题，提出稳定住宅价格的措施。 6 结合某公司住宅建设开发实例，提供商品住宅开发成本实证案例。 6 第二章影响房地产发展的因素分析 第二章影响房地产发展的因素分析 2 1房地产价格的一般影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地 产的价格水平。后者即为影响房地产价格的一般因素，前者则称为形成房地产价 格的个别因素及区域因素，这在前面介绍估价对象时已做了介绍。 2 1 1 供求状况 房地产价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成 负相关。房地产的供求状况可分为如下四种类型： 1 房地产总的供求状况。 2 某地区房地产的供求状况。 3 某类房地产的供求状况。 4 某地区某类房地产的供求状况。 由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定了某一房地产的价 格高低，主要是该地区该类房地产的供求状况。 2 1 2 经济因素 影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄、消费、投资水平， 财政收支以及金融状况，物价，建筑人工费，利率，居民收入，房地产投资。这 些因素对房地产价格的影响都比较复杂，主要表现在以下几方面： 1 经济发展 经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅 和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。如 8 0 年代，亚太地区的日本、新加坡、韩国、台湾、香港等国家和地区经济持续 高速增长，地价也相应地大幅度上涨。 2 物价 房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，表明货币购买 力的变动，即币值发生变动，此时房地产价格也将随之变动。如果物价变动的百 7 第二章影响房地产发展的因素分析 分比等于房地产价格变动的百分比，则表示两者之间的实质关系并未改变，否则 说明两者之间发生了变化。就宏观上地价上涨与物价上涨的因果关系，在日本存 在两种看法：一种观点重视“地价上涨一抵押力量增大信用膨胀物价 上涨”这种因果关系；另一种观点则注重“货币量的增加物价上涨地价上 涨这种因果关系。其实，这两种观点正是揭示了地价与物价的互为因果关系， 以及在不同的社会经济条件下的具体作用形式。从一段较长时期来看，地价的上 涨率要高于物价和国民收入的上涨率，但有时也并非如此。 3 居民收入 随着居民收入的增加，生活水平的提高，人们对居住和活动所需要的空间的 需求也因此俱增，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格影响的程度，要由收 入水平及边际消费倾向的大小来定，如果居民收入增加，是由于中、低等收入水 平者的收入普遍增加，则因其边际消费倾向较大。其增加的收人大部分甚至全部 用于生活改善上。衣食之余，继之以提高居住水平，自然促使居住房地产价格上 涨，但如果居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致，那么因为其生 活上的需要，几乎已达到应有尽有的地步，所以其边际消费倾向甚小，增加收入 的大部分甚至全部都用于储蓄或其他投资，在这种情况下对居住房地产的价格变 动影响不大。但如果利用剩余收入从事房地产投机( 或投资) ，则必然影响房地 产价格上涨。 2 1 3 人口因素 房地产的需求主体是人，人口数量和人口素质以及家庭规模等时房地产价格 有着很大的影响。随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从而促使房 地产价格上涨。反映人口数量的相对指标是人口密度，人口密度从两方面影响房 地产价格；一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提高 房地产价格；另一方面，人口密度过高造成生活环境恶化，有可能降低房地产价 格。如果某一地区居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿就居，房地产 价格必然低落。在总人口不变的条件下，家庭规模的变化，会影响住宅使用面积 数额的变动，导致居住房地产价格的变税一般而言，随着家庭平均人口的下降， 即家庭小型化，房地产价格有上涨的趋势。 2 1 4 社会因素 影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安程度、房地产 投资和城市化。 第二章影响房地产发展的因素分析 1 政治安定状况 一般来说，政治不安定、社会动荡，必然造成房地产价格低落。 2 社会治安程度 社会治安较差，经常发生犯罪案件的地区，意味着人们的生命财产缺乏保障， 将造成房地产价格低落。 3 房地产投机 房地产投机扰乱市场，有许多危害。一般来说，它对房地产价格的影响可分 为如下三种情况： ( 1 ) 引起房地产价格上涨。 ( 2 ) 引起房地产价格下跌。 ( 3 ) 起着稳定房地产价格的作用。 至于究竟导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理 等。 4 城市化 一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增 加，带动城市房地产价格上涨。 2 1 5 行政因素 1 土地制度 土地制度直接影响着地价水平。科学合理的土地制度和政策可以制约土地利 用者或投资者的积极性，带动土地价格适度涨落。 2 住房制度 合理的住房制度使住宅价格与居民收入保持适宜的比例关系，促进住宅市场 的繁荣。 3 城市发展战略、城市规划、土地利用规划 这些对房地产价格都有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、客租率、 绿化率、建筑高度等指标。 4 房地产价格政策 抽象来看，房地产价格政策可分为两类。一类是高价格政策，一类是低价 格政策。 在我国，政府可通过控制土地供应量提高土地出让价格以及房地产开发经营 的税费，调整产业政策等措施，促使房地产价格提高。政府抑制房地产价格的措 施主要有： ( 1 ) 制定最高限价。 9 第二章影响房地产发展的因素分析 ( 2 ) 制定标准价格。 ( 3 ) 调整土地供应量、土地出让价格及房地产开发经营的税费负担。 ( 4 ) 政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产。 ( 5 ) 建立并完善房地产交易管理制度。 5 税收政策 直接或间接地对房地产课税多少，关系到房地产的收益的大小，因而影响房 地产价格涨落。但在具体分析时，必须注意课税的转嫁问题。 6 行政隶属变更 可以想象，将某个非建制镇升格为建制镇，将某个建制镇升格为市，或将某 个城市升格为地级市、省辖市、直辖市，无疑会促进该地区的房地产价格上涨。 同样，将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，也会促进这一 地区的房地产价格上涨。 2 1 6 心理因素 心理因素对房地产价格的影响，有时也是一个不可忽视的因素。影响房地产 价格的心理因素主要有：价格预期；购买或出售心态；欣赏趣味；时尚风气；接 近名家住宅心理；讲究门牌号码；讲究风水；价值观的变化。 2 ，1 7国际因素 随着世界经济一体化的发展，国际因素对某一国家或某一地区房地产价格的 影响日益明显。其中国际经济状况。军事冲突、政治对立以及国际竞争等影响较 大。 2 1 。8 其他因素 影响房地产价格的因素除了上述几类之外，还有一些其他因素，如房地产拥 有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，因此贱售房地产以应急需等。 2 2天津市房地产业发展的影响因素分析 2 2 1 宏观因素分析 1 城市定位和发展目标 为进一步提升京津冀及环渤海地区国际竞争力，促进区域经济协调发展，日 1 0 第二章影响房地产发展的因素分析 前国务院对天津市城市总体规划( 2 0 0 5 2 0 2 0 年) 作出批复。在未来1 5 年 时间里，作为环渤海地区经济中心的天津市，要以滨海新区的发展为重点，逐步 建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。“继滨海新区开发开放纳入 国家总体发展战略布局后，国家首次明确天津要建设成为我国北方的经济中心， 具有十分重要的意义，这说明天津的城市定位在提升。 在天津市房地产业发展“十一五”规划中，天津市委、市政府明确指出 了“十一五”期间天津房地产业发展的主要目标为：l 、投资增长。随着天津市 城市化进程加快和滨海新区发展战略的实施，天津市房地产投资仍将保持稳定增 长，占天津市固定资产的比重将不低于2 0 ，继续对天津市经济增长形成拉动作 用。但根据房地产投资周期波动规律和国家宏观形势，随着“十一五 时期天 津市房地产投资基数不断加大，预计增长速度会有所下调。从全国形势看，房地 产投资作为城镇建设投资和全社会固定投资的重要组成部分，仍将是“十一五 期间全国宏观调控的主要内容，房地产投资将保持稳定增长态势。由于天津房地 产市场开放度不断提高，天津房地产投资运行将更明显呈现出与全国趋同的特 点。预测“十一五前两年房地产投资增长速度继续保持在2 0 左右，后三年增 长速度在1 6 左右。五年累计投资达到2 7 6 0 亿元左右。2 、住房建设。按照“三 步走”战略目标，2 0 1 0 年天津市人均生产总值将达到7 0 0 0 美元，经济增长速度 将形成巨大住房改善需求。未来5 年天津市将进入人口城市化的持续增长时期， 随着城市化进程加快和存量房屋折旧，将形成大量住宅基本需求。通过分析“十 一五 期间城市人口自然增长所形成的基本住房需求；经济持续增长、群众收入 水平提高所形成的改善性住房需求；城市化进程加快、城市拆迁所形成的新的住 房需求；以及城市开放度提高所形成的外来人口住房需求等四房需求因素，预测 “十一五”期间天津市需要新建商品住宅7 0 0 0 万平方米。到2 0 l o 年，天津市城 镇居民人均住房建筑面积达到3 0 平方米以上。 2 城市规划 根据天津市经济社会发展的主要目标和城市总体规划，“十一五”期间天津 市房地产开发空间布局的重点将集中在以下四个区域： ( 1 ) 外环线以内的中心城区 这一城区包括市内六区和新四区的环内部分。该区域以服务金融、商贸、信 息、科技、教育和文化等第三产业发展为目标，结合完善中心商务区和中心商业 区，重点建设一批大型公建、商贸设施和高级写字楼项目。同时结合旧城区改造 和存量土地整理，重点安排建设一批中高档居住区。规划居住用地1 9 9 8 公顷， 规划建设住宅2 2 7 9 万平方米。 第二章影响房地产发展的因素分析 ( 2 ) 外环线周边地区 针对目前天津市中心城区土地供应特别是住宅用地供应日趋紧张，现有土地 拆迁整理成本高、难度大的现实问题，为集约利用好有限土地资源，并在中心城 区为第三产业的发展预留空间，“十一五期间外环线周边地区将是商品住宅开 发重点，开发重点包括两类：一是结合城中村改造，建设一批经济适用房项目。 二是依托公共交通体系，开发建设新家园居住区，以适应居住从中心城区向外扩 散的大趋势，缓解中心城区的人口压力。新家园计划是“十一五”期间建设的重 点。按城市总体规划的要求，在城市发展轴( 带) 的区域内，按照交通方便、有 配套基础设施建设条件、距外环线外1 0 公里以内的原则，选址规划了1 0 个居住 新区。新居住区实行规模化开发，每个居住区规模在3 0 0 公顷以上。据新家园居 住区将集中建设普通商品住房，有效增加天津市房地产市场普通商品房的供应。 “十一五”前期主要启动7 个新家园居住区。经过初步规划和整理，可提供住宅 用地2 9 8 0 公顷用于房地产开发，规划建设住宅2 0 6 0 万平方米。2 0 0 6 年和2 0 0 7 年每年保证供第7 0 0 公顷以上。 ( 3 ) 滨海新区 滨海新区随着战略地位的提升，将进入新的快速增长阶段。根据测算，“十 五 期末，滨海新区常住人口将达到1 8 0 万，其中城镇人口1 6 5 万，比2 0 0 4 年 分别增加4 5 万和7 0 万，城镇建设用地增长到4 3 0 平方公里，比2 0 0 4 年增加7 0 平方公里。根据需求预测，“十一五”期间滨海新区规划住宅开发用地3 5 2 3 公顷， 规划建设住宅3 2 0 0 万平方米。滨海新区核心区规划发展重点是面向区域的金融、 商贸、行政、旅游、文化需求等，形成综合服务中心，在河、海交汇处建设滨海 新区的c b d ，逐步建成功能齐全的现代化国际港口大都市标志去。结合这一功 能定位，该区域房地产开发的重点，是建设一批大型公建、商贸设施和高级写字 楼项目，建设一批宾馆和旅游设施，进行旅游去开发。大港、颔骨和海河下游区 规划开发一批新型居住区。 ( 4 ) 两区三县中心城区 该区域开发重点，一是结合城镇化和迁村并点改造，规划建设区县居住组团。 二是结合京津快速走廊的形成，吸引中高档的住宅和公建项目投资。规划居住用 地1 6 2 0 公顷，规划建设住宅1 6 0 0 万平方米。由于开发建设用地从规划储备、土 地整理储备到项目开发建设周期较长，应根据住宅市场需求加快土地统一整理， 尽早具备公开出让条件，保证7 0 0 0 万住宅建设开发需要。 3 城市基础设施建设 城市基础设施建设对居住区以及人民的居住生活、出行、休闲、学习等有重 1 2 第二章影响房地产发展的因素分析 要影响。道路的开通、地铁1 号线、2 号线、3 号线、9 号线开工竣工、市政管 网的铺设往往给住宅的开发带来契机。以道路工程建设促进危陋住房改造已经成 为天津市城市建设的一条重要经验。近年来，随着国民经济的持续发展，天津市进 一步加大基础设施建设投资力度，2 0 0 5 年至2 0 0 7 年全市基础设施建设投资每年 均以两位数增长，2 0 0 7 年完成7 2 2 0 6 亿元，比上年增长3 9 3 。年末城市铺装 道路长度6 4 7 l 公里，道路面积8 8 8 3 万平方米，全市高速公路达到6 9 4 公里。蓟 平、津汕、京津塘二线等7 条高速公路正在加速建设。中心城区快速路建设继续 推进，累计通车里程达到1 9 0 公里。京津城际铁路全线贯通，天津港2 5 万吨级 深水航道、北港池集装箱码头三期工程、天津滨海国际机场扩建工程全部竣工， 天津站枢纽改扩建工程进展加快，地铁二、三、九号线建设全面提速。海河综合 开发成效明显，上游区域基础设施基本完成，海河西路、金阜桥、奉化桥等一批 路桥实现通车，李公楼立交和赤峰道主体完工合拢。 4 政府的住房政策 政府的住房政策是住宅问题中的重大影响因素。一般而言，世界各国政府都 是重视住房政策的，当住房政策宽松时，住宅需求会增长；当住房政策紧缩时， 住宅需求会下降。虽然政府住房政策对住宅建设的影响很复杂，但归纳起来有二 方面： 第一、当政府放宽对保障型住宅( 一般都是公有住房) 的政策时，如降低进 入门槛( 如入住条件主要是职务、面积、工作时间、职称、收入等) ，降低公房 租金或价格，提高住房补贴等，会扩大公有住宅的需求，同时会降低对市场商品 住宅的需求。当政府紧缩对保障性住宅的政策时，对公有住房的需求会降低，同 时会增加对市场商品住宅的需求。 第二、当政府放宽对市场商品住宅( 一般都是非公有住宅) 的政策时，如放 宽对中低收入阶层购买住宅的贷款、贴息或担保条件、降低住宅购买的管理费、 调整房产交易中的营业税、契税、土地增值税等等，会增加市场商品住宅的需求。 同时减少对公有住宅的需求。当政府收紧对市场商品的政策时，会减少对纯市场 住宅的需求。 当前，在中国，政府城市住宅政策的主要目标是住宅商品化，主要的政策手 段是收紧公有住宅的政策( 取消福利分房、提高公有住宅租金等) ，鼓励向市场 购买或租赁住宅( 出台了公积金贷款、商业贷款，出售旧公房，发给住房工资补 贴等政策) ，因此将大幅度的减少对公有住房的需求，增加对市场商品住宅的需 求。例如：天津市危陋房屋改造由实物( 住房) 还迁改为货币还迁后，极大的刺 激了住宅市场。据天津市拆迁办公室统计，2 0 0 3 年以来，天津市围绕海河综合 第二章影响房地产发展的因素分析 开发改造、城市快速路网建设、地铁一号线、三号线、九号线等工程，加快了危 旧房拆迁力度，五年来拆迁总量达到1 5 0 0 万平方米，拆迁量的剧增，为房地产 市场注入了巨大的推动力，因为旧房子被拆了，自然要买新房子。据估计，因为 被拆的大部分是平房，购买楼房时，至少要平均增加一倍以上的房屋面积，因此， 万的拆迁量至少带来2 0 0 0 万平方米的市场需求。这成为拉动近几年商品房销售 和房地产投资增长的主要因素之一。政府的宏观政策对住宅建设的影响还体现在 政府的政策引导和倾斜。1 9 9 9 年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加 快住房建设通知中，明确规定，要建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇 住房供应体系，调整住房投资结构，重点发展经济适用房，新建的经济适用房出 售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，以行政划拨方式供应土地。从天 津这几年的建设看，由于经济适用房土地以划拨方式供应，在配套费上也享受 比商品房建设的优惠政策，使得开发商千方百计地获取经济适用房建设计划，经 济适用房( 含危改) 建设无论在建设投资计划还是在供地方式中始终保持在8 0 以上，可见政策影响之大。2 0 0 5 年至2 0 0 7 年1 2 月底，全市累计开工建设经济 适用房项目8 3 6 万平方米，竣工5 1 3 4 7 万平方米；能解决6 万多户中低收入拆 迁居民的安置问题。特别是2 0 0 8 年，天津市为了缓解更多中低收入群体的住房 压力，加大了保障用房的建设力度，计划新开工建设廉租住房、经济适用住房( 含 租赁型经济适用房) 、限价商品住房等保障性住房6 0 5 万平方米，占全年住宅新 开工总量的比重达到3 4 ，将有近1 0 万户居民享受到政策房。 5 由于自2 0 0 5 年以来，由于全国普遍房价上涨过快，国家及天津市政府出 台了一系列抑制房价上涨的政策和法规。 2 0 0 5 年3 月1 6 日，央行突然发布消息，自1 7 日起，取消房贷优惠利率， 此举旨在通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的 资金源头，另一方面通过调整资金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。紧 接着，一系列针对房地产行业的调控政策雨点般的砸在这个过热( 亦或是显得过 热) 的行业头上。 2 0 0 5 年3 月2 6 日国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知，针 对房价上涨过快的现象明确提出八点要求，即旧“国八点”：一是高度重视稳定住 房价格；二是切实负起稳定住房价格的责任；三是大力调整住房供应结构，调整 用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控 制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六 是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。八点要求言简意赅，从房价、土地供 1 4 第二章影响房地产发展的因素分析 应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，成为今后具体 调控房价的施政纲领。虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致一那就是 稳住房价。对于中国楼市而言，这依然还是个方向性问题，并非一份操作手册， 不过起到了一定的威慑作用。 4 月2 7 日，国务院出台的加强房地产市场引导和调控的八条措施新“国 八条，。一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度， 严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低 价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家 庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地 产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八 是加强市场监测，完善市场信息披露制度。新国八条显示了政府调控楼市的决心。 而且这次调控不再局限于敲敲边鼓，而是直接深入到土地、税收、金融等楼市心 脏地带。强化房地产各环节的调控来达到解决“房地产投资规模过大、商品房价 格上涨过快、商品房结构不合理和房地产市场秩序比较混乱”这些房地产市场存 在的主要问题。新国八条的实施对房地产市场产生重大的影响，房地产开发投资 的增速回落，同时对于购房者等待观望和持币待购的消费心理逐渐笼罩楼市，炒 房现象得到初步遏制，一些短线投资购房者开始急于抛售住房，市场上的投资购 房情绪紧张。 5 月1 1 日国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作 的意见，分为八个部分，分别是强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地 供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管； 加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引 导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规 范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制 度。该意见是在国八条的基础上对房地产市场的总体规划起到一个良性的管 理作用，制约了房地产价格的涨速。意见的出台是政府对房地产市场的进一 步的宏观调控。其最终目的在于给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。只有 不断加强房地产市场信息系统的建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成 反映房地产真实供求关系的房地产价格，才能更好地发挥市场功能，改善投资结 构，引导合理需求，为房地产市场创造更好的发展方向。意见严格了房地产 开发企业和中介机构的市场准入，规范了违法违规的商品房销售，明确指出开发 商即使是在五证齐全的情况下也须及时备案才能够进行商品房的销售，这异于以 往的销售步骤，限制了开发商的空档投机及无序的销售行为；同时，还对虚构买 第二章影响房地产发展的因素分析 卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者 争购：以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格( 位) 和套型面积控制性项目建 设要求的，也将进行严管。国家层面控制房价行动就此启幕。 自2 0 0 5 年6 月1 日起，国家调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。 对个人购买住房不足2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业 税；个人购买普通住房超过2 年( 含2 年) 转手交易的，销售时免征营业税；对个 人购买非普通住房超过2 年( 含2 年) 转手交易的，销售时按其售房收入减去购买 房屋的价款后的差额征收营业税。 天津也出台相应规定：2 0 0 5 年6 月1 日后不满两年转手交易的所有住房按 其取得的售房收入全额征收营业税及附加税费5 5 5 ( 其中包括营业税5 ，营业 税附加0 5 5 ) 购买超