（管理科学与工程专业论文）商品住宅专项维修资金管理问题研究.pdf

山东建筑大学硕士学位论文 摘要 住宅专项维修资金作为物业管理后续服务的资金，对保障住宅共用部位、共用设施 设备的维修和正常使用，确保物业的保值增值，维护住宅专项维修资金所有者的合法权 益理应起到重要的作用。但是，由于我国住宅专项维修资金制度不健全，当前商品住宅 专项维修资金运行管理中存在资金归集困难、使用困难、监督管理困难及资金保值增值 水平低等多方面的问题，影响物业的保值增值，损害了业主的利益。为此，本文以信托 理论、信息公开理论和治理理论为理论基础，综合运用工程经济分析方法、比较分析法、 业务访谈法和案例分析法等研究方法，对维修资金交纳标准、资金信托、资金信息公开、 资金管理中的业主自治与社区管理结合等内容进行了研究，旨在完善、规范维修资金制 度，管好、用好维修资金，保护业主的利益。主要研究了以下方面内容。 ( 1 ) 商品住宅专项维修资金运行管理现状与问题研究。通过阐述我国住宅专项维 修资金制度的发展演变过程，指出了商品住宅专项维修资金管理中存在的问题。运用系 统理论对其原因进行了深入分析，发现可以归结为交纳标准不明确、信息公开不足、业 主自治不完善、配套措施不健全、资金价值管理不到位等方面的原因。 ( 2 ) 商品住宅专项维修资金交纳标准研究。本文运用工程经济分析方法，研究了 维修资金的交纳标准，确立了维修资金的续交方案。认为维修资金交纳比例应根据年维 修费用高低对应选择、资金续交可以按年度进行。 ( 3 ) 商品住宅专项维修资金信托管理研究。本文以信托理论为基础，对维修资金 信托管理的可行性进行了分析，提出维修资金的信托管理模式。 ( 4 ) 商品住宅专项维修资金信息公开研究。本文以信息公开理论中公民享有知情 权为基础，对维修资金信息公开的必要性、内容及公开方式进行了研究。认为应对维修 资金制度有关规定、作用，建筑造价信息、住宅品质信息、维修周期信息以及交纳标准 信息，维修资金用途、标准合理性、权益的大小及变化等信息内容进行公开。通过政府 及相关部门、物业管理行业协会以及业主自治组织等多个主体公开维修资金的有关信 息，以保证业主能及时掌握维修资金的相关信息、保护业主权益。 ( 5 ) 商品住宅专项维修资金管理的业主自治与社区管理研究。本文根据治理理论 的思想，分析了业主自治与社区管理相结合的必要性及居民委员会参与维修资金管理的 可行性，实现业主对维修资金的自我管理。 山东建筑大学硕士学位论文 ( 6 ) 商品住宅专项维修资金运行管理模式研究。本文在前述内容研究基础上，对 维修资金的续交法律、追缴措施、使用条件及维修费用风险分担等相关的配套措施进行 了研究，明确各参与主体的职责分工，构建了维修资金管理的新模式。 关键词：住宅专项维修资金，交纳标准，信托管理，业主自治，社区管理，管理模 式 i i 山东建筑大学硕士学位论文 r e s e a r c ho nt h em a n a g e m e n to fs p e c i a lc o m m o d i t yh o u s i n g m a i n t e n a n c ef u n d g u or o n g x u n ( m a n a g e m e n ts c i e n c ea n de n g i n e e r i n g ) d i r e c t e db yc u i x i a o q i n g a b s t r a ct t h es p e c i a lh o u s i n gm a i n t e n a n c ef u n d ( s h m f ) ，a saf u n do ft h es u b s e q u e n tp r o p e r t y m a n a g e m e n ts e r v i c e ，p l a y sav e r yi m p o r t a n tr o l ei ng u a r a n t e e i n gm a i n t e n a n c ea n dn o r m a lu s e o ft h ec o m m o np a r t so fh o u s e i ts h o u l db es i g n i f i c a n tt oe n s u r et h ev a l u ei n c r e m e n to ft h e p r o p e r t ya n dp r e s e r v et h el e g i t i m a t er i g h t sa n di n t e r e s t so ff u n do w n e r s h o w e v e r , d u et ot h e s h m fs y s t e mh a sn o tb e e ne s t a b l i s h e dp e r f e c t l y ，m a n yp r o b l e m se x i s ti nt h em a n a g e m e n to f t h es p e c i a lc o m m o d i t yh o u s i n gm a i n t e n a n c ef u n d ( s c h m f ) ，s u c ha sd i f f i c u l t i e si n g a t h e r i n g , u s i n ga n dm a n a g i n gt h ef u n da n dl o wv a l u em a i n t e n a n c ea n di n c r e m e n to ft h ef u n d t h e s ep r o b l e m sh a v ee f f e c t so nv a l u em a i n t e n a n c ea n di n c r e m e n to ft h ep r o p e r t ya n dr e s u l t i ni m p a i r m e n to ft h eo w n e r s b e n e f i t s f o rt h i sr e a s o i l ，w ei n v e s t i g a t e dp a y m e n ts t a n d a r d ， t r u s tm a n a g e m e n t ，i n f o r m a t i o np u b l i c i t yo fm a i n t e n a n c ef u n da n dc o m b i n a t i o no fo w n e r a u t o n o m ya n dc o m m u n i t ym a n a g e m e n tb yu s i n ge n g i n e e r i n ge c o n o m ya n a l y s i s ，c o m p a r a t i v e a n a l y s i s ，b u s i n e s si n t e r v i e wa n dc a s ea n a l y s i sc o m p r e h e n s i v e l y , b a s e do nf u n d a m e n t so ft h e t r u s tt h e o r y , t h ei n f o r m a t i o np u b l i c i t yt h e o r ya n dt h eg o v e r n a n c et h e o r y t h ep u r p o s ei s t oe n s u r et ou s ea n dm a n a g em a i n t e n a n c ef u n de f f e c t i v e l ya n dp r o t e c to w n e r s i n t e r e s t s t h e m a i nc o n t e n t so ft h i sp a p e ra r ea sf o l l o w s ： ( 1 ) s m d ) ，i n go nt h ep r e s e n ts i t u a t i o na n dp r o b l e m so fo p e r a t i o nm a n a g e m e n to fs c h m f t h r o u g he x p o u n d i n gt h ed e v e l o p m e n to ft h es h m fs y s t e mi no u rc o u n t r y , t h ep r o b l e m s e x i s t e di nt h es c h m fm a n a g e m e n ta r ep o i n t e do u t t h er e a s o n sa r ea n a l y z e dd e e p l yb y u s i n gs y s t e mt h e o r yi d e a sa n dc a l lb ec o m ed o w nt om a n ya s p e c t sw i t hr e s p e c tt oi n d e f i n i t e o fp a y m e n ts t a n d a r d ，i n f o r m a t i o np u b l i c i t yi n s u f f i c i e n c y , i m p e r f e c to w l l e r a u t o n o m y , u n s o u n d n e s so fr e l e v a n ts u p p l e m e n t a r ym e a s u r e sa n dl a c ko f f u n dv a l u em a n a g e m e n t ( 2 ) s m d y i n go nt h ep a y m e n ts t a n d a r do fs c h m f b yu s i n ge n g i n e e r i n ge c o n o m y a n a l y s i s ，t h ep a y m e n ts t a n d a r do fm a i n t e n a n c ef u n df o rh o u s i n go w n e r si sd i s e a s e da n da 1 1 1 山东建筑大学硕士学位论文 s t r a t e g yf o rc o n t i n u e dp a y m e n ti sd e s i g n e di n t h i sp a p e r t h ep a y m e n to fm a i n t e n a n c ef u n d s h o u l db ep r o p o r t i o n a t et oa n n u a lm a i n t e n a n c ec o s t sa n dc o n t i n u e dp a y m e n to ff u n dc o u l db e c a r r i e do u ta c c o r d i n gt oa n n u a l ( 3 ) s t u d y i n go nt h et r u s tm a n a g e m e n to fs c h m eb a s e do nt h et r u s tt h e o r y , t h e f e a s i b i l i t yo ft h et r u s tm a n a g e m e n to fm a i n t e n a n c ef u n di sa n a l y z e d ，a n da t r u s tm a n a g e m e n t m o d eo fm a i n t e n a n c ef u n di sp r o p o s e d ( 4 ) s t u d y i n go ns c h m f i n f o r m a t i o np u b l i c i t y f o l l o w i n gt h ec i v i lk n o w i n gr i g h t si nt h e i n f o r m a t i o np u b l i c i t yt h e o r y , t h en e c e s s i t y , c o n t e n ta n dp u b l i c i t yp a t t e r no fm a i n t e n a n c e f u n di n f o r m a t i o np u b l i c i t ya r ed i s c u s s e d s c h m fi n f o r m a t i o ni n c l u d i n gr e l a t e dr e g u l a t i o n s a n df u n c t i o no fm a i n t e n a n c ef u n ds y s t e m ，c o n s t r u c t i o np r o j e c tc o s ti n f o r m a t i o n , h o u s i n g q u a l i t yi n f o r m a t i o n ，m a i n t e n a n c ep e r i o di n f o r m a t i o na n dp a y m e n to fs t a n d a r di n f o r m a t i o n , r a t i o n a l i t yo fs t a n d a r d ，t h ec h a n g eo fr i g h t sa n d i n t e r e s t ss h o u l db eo p e n e d i no r d e rt oe n s u r e o w n e rt og r a s pt h er e l e v a n tm a i n t e n a n c ef u n di n f o r m a t i o na n ds a f e g u a r do w n e rr i g h t sa n d i n t e r e s t s ，t h ei n f o r m a t i o nr e l a t e dt om a i n t e n a n c ef u n ds h o u l db ed i s c l o s e db yt h er e l e v a n t g o v e r n m e n td e p a r t m e n t s ， p r o p e r t ym a n a g e m e n t a s s o c i a t i o na n do w n e r a u t o n o m y o r g a n i z a t i o n ( 5 ) c o m b i n i n go w n e ra u t o n o m yw i t hc o m m u n i t ym a n a g e m e n to fs c h m f a c c o r d i n g t o t h eg o v e r n a n c et h e o r y , t h en e c e s s i t yo fc o m b i n i n go w n e ra u t o n o m yw i t hc o m m u n i t y m a n a g e m e n ta n d t h ef e a s i b i l i t yo fn e i g h b o r h o o dc o m m i t t e ep a r t i c i p a t i o ni nm a i n t e n a n c ef u n d m a n a g e m e n ta r ea n a l y z e d ，s oa st or e a l i z eo w n e r s s e l f - m a n a g e m e n to fm a i n t e n a n c e f u n d ( 6 ) t h eo p e r a t i o nm a n a g e m e n tm o d eo fs c h m f b a s es t a t e da b o v e ，t h e l a wo f c o n t i n u e dp a y m e n t ，r e t r i e v em e a s u r e sa n da p p l i c a t i o nc o n d i t i o n so fm a i n t e n a n c ef u n da n dt h e r e l e v a n ts u p p l e m e n t a r ym e a s u r e so fr i s ks h a r i n go fm a i n t e n a n c ec o s t sa r es t u d i e d t h e r e s p o n s i b i l i t yd i v i s i o no f e a c hm a i np a r t i c i p a n ti ss p e c i f i e d ，a n da n e wm o d eo fm a i n t e n a n c e f u n dm a n a g e m e n ti se s t a b l i s h e d k e y w o r d s ：s p e c i a lh o u s i n gm a i n t e n a n c ef u n d ，s t a n d a r d o fp a y m e n t ，t r u s t m a n a g e m e n t ，o w n e ra u t o n o m y , c o m 南u n i t ym a n a g e m e n t ，m a n a g e m e n tm o d e i v 原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研究 取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，论文中不舍其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包含为获得山东建筑大学或其他教育机构的学位证书而 使用过的材料。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确 方式标明。本人承担本声明的法律责任。 学位论文作者签名： 学位论文使用授权声明 本学位论文作者完全了解山东建筑大学有关保留、使用学位论文的规定， 即：山东建筑大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和 磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权山东建筑大学可以将学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它手段保存、 汇编学位论文。 保密论文在解密后遵守此声明。 学位论文作者签名：叠蕴毖 日期 丝丑! 生 导师 签 名：一彳篁旦乞叠一日期 一厶乒丝 山东建筑大学硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 选题背景与课题提出 本课题是根据住宅小区物业管理实践要求提出的。随着我国住房制度改革的深入， 传统计划经济体制下的福利分房模式逐步被住房货币化、商品化模式所取代，物业管理 作为一种新的公共服务模式得以迅速发展起来。为保证住宅共用部位、共用设施设备得 到及时的维修和更新、改造，1 9 9 8 年建设部、财政部联合下发了住宅共用部位共用 设施设备维修基金管理办法，确立了我国住宅专项维修资金制度。 物业管理住宅专项维修资金制度对保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常 使用，确保物业的保值增值，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益起到了一定的作 用。但是，由于我国住宅专项维修资金制度不健全，当前专项维修资金交纳与使用管理 存在着不少问题。例如，维修资金归集续交困难，资金使用困难，监督管理难度大及资 金保值增值水平低等多方面存在问题。这些问题日益纠结，影响着物业的维修、使用、 保值增值和物业管理水平的提高，损害业主的利益，使得各利益相关者的矛盾越来越深。 针对住宅专项资金管理制度存在的问题，2 0 0 7 年1 2 月3 0 日，建设部、财政部又 联合下发住宅专项维修资金管理办法，全国各地也正相应对维修资金的管理办法进 行调整完善。因此，有必要对我国住宅专项维修资金管理存在的问题进行深入研究，以 使住宅专项维修资金管理制度更加合理完善。 1 2 国内研究现状 我国开始商品住宅专项维修资金问题的研究比较晚，且滞后于实践的发展。检索发 现，2 0 世纪9 0 年代之前此问题的研究文献非常少，进入2 1 世纪后随着越来越多的商 品住宅超过了保修期、住宅共用部位共用设施设备得不到及时维修现象的出现，国内逐 渐有学者针对维修资金的问题展开了研究工作，并且比较注重于应用方面的研究，相应 的理论研究主要包含在物业管理理论研究之中。 1 2 1 理论研究 住宅专项维修资金相关的物业管理基础理论研究主要涉及产权理论、公共物品理论 和建筑物区分所有权理论。当前的理论研究主要涉及物业产权类型及归属、物业收费原 则等内容，逯海涛( 2 0 0 4 ) 、刘圣欢( 2 0 0 5 ) 、饶杰( 2 0 0 6 ) 、陈伟( 2 0 0 8 ) 等对上述问 题进行了研究。刘圣欢( 2 0 0 5 ) 认为物业产权可分为私人产权、集体产权和公共产权三 山东建筑大学硕士学位论文 。 种类型；逯海涛( 2 0 0 4 ) 、陈伟( 2 0 0 8 ) 等认为区分所有权人对共有部分享有权利，业 主既是物业管理的权利主体，也是责任主体；饶杰( 2 0 0 6 ) 提出了物业收费应与物业管 理产品属性相一致的原则。 ( 1 ) 物业管理基础理论 产权理论基本内容 美国产权经济学家德姆赛茨( 1 9 6 7 ) 对产权的定义是，所谓产权，意指使自己或他 人收益或受损的权利【l 】。富鲁普顿和s 佩杰威( 19 91 ) 将产权定义为产权不是关于人与 物之间的关系，而是指由于物的存在和使用而引起的人们之间一些被认可的行为性关系 1 2 。黄少安( 2 0 0 4 ) 认为，所谓产权就是对财产的权利，包括归属权、占有权、支配权 和使用权，直观形式是人对物的关系，实质上都是产权主体( 包括公有主体和私有主体) 之间的关系 3 1 。 产权作为人与人之间围绕财产而建立的经济权利关系，内在的具有排他性、有限性、 可交易性、可分解性和行为性等性质，必须有这些性质才能成为产权f 引。 产权的形式是通过产权界定来加以划分的。产权的界定就是把产权的各项权能界定 给不同的行动团体或者个人，界定后的产权形式如表1 1 所示： 表1 1 主要的产权形式 产权形式主要含义 私有产权将资源的使用与转让以及收入的享用权界定给一个特定的人，使其享有 完整的产权。其核心在于私有产权排斥他人以同样的权利处置该资源。 集体产权 行使对资源的各种权利由一个集体做出，由集体的决策机构以民主程序 对权利的行使做出规则和约束。 公共产权不具备消费排他性商品的产权。在这样的产权条件下，每个人都愿意享 用它带来的好处，而不愿意为其存在支付成本。 社团产权共同体的每一成员都有权分享同样的权利，但排除了共同体外的任何成 员对共同体内的任何成员行使这些权利的干扰。 产权制度是一切经济制度的基础，其制度安排直接影响到资源配置的效率。随着房 地产产权的多元化，商品住宅小区内的物业产权形态复杂化，既有私人产权，也有集体 和公共产权，产权界限难以界定，导致物业纠纷。将产权理论应用于物业管理实践中， 来解决物业产权纠纷问题。 2 山东建筑大学硕士学位论文 公共物品理论基本内容 公共物品理论是经济学的重要理论之一。萨缪尔森( 1 9 5 4 ) 将纯公共物品的概念定 义为每个人对这种产品的消费，都不会导致其他人对该产品消费的减少【4 】。奥尔森 ( m o l s o n ) ( 1 9 9 5 ) 认为，任何物品，如果一个集团x l ，x 2 ，x n 中的任何个人x i 能够消费它，它就不能适当地排斥其他人对该产品的消费【5 1 ，则该产品就是公共物品。 公共物品是指既不具有排他性也不具有竞用性的物品【6 】，这种物品亦称之为纯公共物 品，而把仅具有排他性或竞争性而不具有竞争性或排他性的物品称之为准公共物品。 与公共物品相对应的是私人物品。私人物品是一种使用或消费上具有排他性的物 品，一旦有人使用、消费它们，别人是无法同时享用到它们所提供的效用。私人物品具 有排他性和竞争性。 目前物业管理产品属性界定不清，物业管理费用分摊困难，使物业产品属性的界定 成为当今研究的热点。 建筑物区分所有权理论基本内容 建筑物区分所有权最早起源于1 9 世纪西方国家，初始表现在一种制度，后来逐渐 变为一种理论。建筑物区分所有权理论以区分所有建筑物的权利来源、权利构成、行权 规则和侵权处置为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部分。 建筑物区分所有权的名称在各国立法中不尽相同。法国称之为“住宅分层所有 权，德国称之为“住宅所有权 ( w o h n u n g s e i g e n t u m ) ，意大利、英国、美国称为“公 寓所有权”，而瑞士称“楼层所有权”，日本与我国台湾则称为“区分所有权 t j 。尽 管关于建筑物区分所有权的名称繁多，但是这些名称所表示的意义都是对以建筑物的某 一特定部分为标的物而成立的不动产所有权的抽象概括。 关于建筑物区分所有权概念的界定，各国理论与实务上主要有“一元论 、“二元 论 、“新一元论 及“三元论 等学说，比较科学合理的是德国著名法学家贝尔曼所 倡导的“三元论说 ，即建筑物区分所有权是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部 分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共有部分，除另有约定外，按一定比例享 有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权【8 】( 建筑物区分所有权 的构成如图1 1 ) 。 ( 2 ) 住宅专项维修资金相关的理论研究 对于物业产权归属问题研究，逯海涛( 2 0 0 4 ) 在分析了建筑物区分所有权定义的基 础上，采用“三元论说”并运用案例对共有所有权进行了研究，按照“按份共有”的 山东建筑大学硕士学位论文 观点对共有部分的法律地位进行分析，提出了不可分割性和从属性两大属性，针对共有 部分权利义务的复杂关系问题进行了分析，指出区分所有权人对共有部分享有权利同时 应按共有部分之本来用途共同分担义务阳3 。 图1 1 建筑物区分所有权的构成 陈伟( 2 0 0 8 ) 认为建筑物区分所有权理论是物业管理的法律学基础和业主自治的理 论基础，指出业主既是物业管理的权利主体，也是责任主体，业主应通过业主大会制定 的管理规约和议事规则来行使共有部分的管理权，并将物业管理定义为业主以私有财产 ( 专有部分所有权) 为核心，以公共财产( 共有部分共有权) 为纽带，以公共契约( 管 理规约和业主大会议事规则) 为基础形成的自我管理不动产的行为 1 0 1 。 对于物业管理产品属性及收费原则问题研究，刘圣欢( 2 0 0 5 ) 依据产权理论与公共 物品理论对物业管理产品属性进行分析，认为物业产权可分为私人产权、集体产权和公 共产权三种类型，并界定了各自的范围，提出了物业维修资金仅在集体服务中使用，公 共服务应由政府部门来承担的观点【1 1 】。饶杰( 2 0 0 6 ) 运用产权理论、公共物品理论及价 格理论对我国物业管理收费难的问题进行了研究，认为集体服务与公共服务混淆以及集 体服务费用分摊的不合理性是导致物业管理收费难的原因，明确了物业管理产品属性， 并确立了与之相适应的收费原则 1 2 1 。 1 2 2 应用研究 国内对维修资金管理问题的应用研究，主要针对维修资金在归集、使用及监督管理 等方面存在的问题，对维修资金的交纳主体、标准、续交、使用管理模式、保值增值等 方面进行了研究，具体有如下观点。 4 山东建筑大学硕士学位论文 ( 1 ) 维修资金的交纳主体 关于维修资金交纳主体的问题，主要有业主交纳( 王友华，2 0 0 3 ) 和认为应由业主、 开发商、政府等各参与主体共同交纳( 陈冰，2 0 0 4 、张黎，2 0 0 6 ) 两种观点。 王友华( 2 0 0 5 ) 通过潜心的分析研究物业维修资金法律法规的不完善及存在的问题， 认为维修资金应由全体业主交纳【1 3 1 。陈冰( 2 0 0 4 ) 通过分析物业维修资金的性质，认为 开发商曾经交纳过城市建设费，业主在购房款中已经包括了城市建设费，地方政府也应 该交纳维修资金，提出物业维修资金应由业主、开发商和地方政府共同交纳的观点【1 4 】。 张黎( 2 0 0 6 ) 借鉴国外物业维修基金管理的经验，并通过上网查询结合实地调查，认为 房产物业的维修资金应由业主、开发商、物业的出售者和国家地方财政部门共同出资【1 5 1 。 ( 2 ) 维修资金的交纳标准 鉴于目前我国维修资金交纳标准不合理现象，主要有三种观点：张军建( 2 0 0 5 ) 认 为应以专有部分所有权占整个建筑物区分所有权总额的比例来交纳；郝劲( 2 0 0 8 ) 认为 按物业单体建筑安装工程造价的一定比例来交纳；郭志涛( 2 0 0 8 ) 认为维修资金应采取 一次性交纳、按月收取及即时收取等多种方式相结合的归集措施。 张军建( 2 0 0 5 ) 以建筑物区分所有权理论作为维修资金的法律基础，指出在公共维 修基金设计模式中，维修基金交纳的份额应以其专有的区分所有权部分占整体区分所有 权总额比例来计算 16 1 。郝劲( 2 0 0 8 ) 认为维修资金按购房款的一定比例交纳并不合理， 提出按照物业单体建筑安装工程造价的一定比例交纳更为科学的观点【1 7 】。郭志涛( 2 0 0 8 ) 从制度的角度分析了我国维修资金存在的问题，认为我国目前维修资金缴纳的方式和标 准均不合理，提出专项维修资金应采取一次性交纳、随物业管理费用按月收取专户储存、 维修更新改造时向业主随时收取等多种收缴方法【1 8 】 ( 3 ) 维修资金的续交 维修资金的续交程序及标准，我国法律规定不是很明确。主要观点认为维修资金的 续交应以物业管理费的一定比例，按月向业主收取( 李建国，2 0 0 4 、王友华，2 0 0 5 ) 。 王友华( 2 0 0 5 ) 认为维修资金的交纳与管理费挂钩，以后资金的续交额为每月物业 管理费的2 0 存入政府指定的银行账户【l3 1 。李建国( 2 0 0 4 ) 运用定量分析和对比分析 等方法研究了天津市的维修资金续缴与使用措施，通过借鉴新加坡的物业管理维修资金 来源和我国各大城市的维修资金政策，提出了维修资金的续交程序和使用措施【1 9 1 。 ( 4 ) 维修资金的使用与管理模式 针对目前维修资金存在使用难及管理难度大等问题，主要有采取紧迫性维修项目的 5 山东建筑大学硕士学位论文 “先斩后奏 模式( 李求军，2 0 0 7 ) ，建立“政府一业主大会一物业公司一开户银行 的使用监管体系( 谭群、彭晖，2 0 0 5 ) ，以及多方参与的管理模式( 王敏，2 0 0 7 ) 的观 点。 李求军( 2 0 0 7 ) 分析了维修资金使用难的问题，认为原因在于维修责任不明确、业 主委员会制度不成熟，认为可以适当缩小维修资金的决策范围，对紧迫性的维修项目可 以“先斩后奏 2 0 】。谭群和彭晖( 2 0 0 5 ) 认为对内应以完善业主大会运作机制，提高业 主委员会管理维修资金的能力，对外应建立“政府一业主大会一物业公司一开户银行 的使用监管体系来解决维修资金使用管理中存在的突出问题【2 1 1 。王敏( 2 0 0 7 ) 在分析了 房地产行政主管部门代管、物业服务企业代管、业主委员会代管等三种传统维修资金管 理模式弊端的基础上，提出了由房地产行政主管部门、业委会和物业服务企业、业主、 银行、中介机构等多方参与的管理模式【2 2 】。 ( 5 ) 维修资金的保值增值 关于维修资金保值增值低的问题，主要有两种观点，如黄海荣( 2 0 0 6 ) 提出可在新 股认购、国债回购等方面有所作为，方涛( 2 0 0 8 ) 指出应采取多元化的理财方式，使维 修资金的收益最大化。 黄海荣( 2 0 0 6 ) 提出在信托法的规定内，房屋维修资金可以在新股认购、国债的现 货和国债回购上再有作为【2 3 】。方涛( 2 0 0 8 ) 分析了近年来北京市住宅专项维修资金归集 管理工作的现状，指出在目前的政策规定下，维修资金面临着巨大的贬值问题，认为尽 快成立业主大会及业主委员会，将维修资金划转到小区专用账户上，采用多元化的理财 方式，使维修资金的收益最大化【2 4 1 。 综合国内学者的研究，针对住宅专项维修资金管理存在的问题，提出了很多可行性 的建议，但没有对问题及其产生的原因进行系统深入的探索。本文在前人研究的基础上， 拟对维修资金在交存、使用、监督管理和保值增值方面存在的问题及原因进行更加深入 的分析，并提出合理的建议。 1 3 国外物业维修资金管理的实践及启示 物业管理在国外已有1 0 0 多年的发展历程，在美国、日本等国家已相当成熟，其物 业维修资金管理已很健全、制度非常规范，它们的经验对我国物业管理发展及维修资金 管理有很重要的借鉴意义。 6 山东建筑大学硕士学位论文 1 3 1 美国物业维修资金管理经验 在美国，早在二十世纪6 0 年代初就制定了有关公寓( c o n d o m i n i u m ) 的建造、运营、 管理这方面的相关法律1 ，迄今已4 7 年。为了保护消费者的权益、维持和提高社区业主 委员会的管理水准，美国有不少州导入了住宅专项维修资金累存标准的制度，而且还就 住宅专项维修资金的计算方法、交纳、管理等为各社区作了规范化的流程设计，并印刷 成小册子，分发给各社区的业主委员会用以指导他们的日常工作。各州都成立有不动产 委员会，主要是协调社区业主们和物业服务企业的关系，指导社区业主委员会如何制定 房屋维修计划和维修资金的使用方法。 具体流程如下：美国物业小区管委会2 每年编制维修准备金费用预算方案( 也可以 由业主协会3 聘请的物业管理公司代管理委员会编制) ，用于小区设施设备维修或更新的 费用支出，小区每年应预留的维修准备金数额由管委会提出，并由业主大会审议和表决 通过。美国物业小区测算维修准备金的方法为“维修准备金分析研究”，即由有经验的 工程师或建筑师对整个物业小区的建筑和工程方面进行研究分析，并向管委会提出一个 类似于以下内容的研究报告( 如表1 2 所示) ，美国的物业管理专家认为，每5 年做一 次分析研究比较适宜【2 5 1 。 表1 2 设施设备年维修费用分摊表 据此估算出设备设施每年的维修成本，按照每个业主各自在小区共有部分中所占有 的共有产权份额的比例进行分摊后，交由业主协会。 美国物业小区对欠费业主的处罚措施是相当严厉的，对欠费的业主，律师则直接在 1 美国联邦住宅厅于1 9 6 2 年制定标准公寓法( f e d e r a lh o u s i n g a d m i n i s t r a t i o nm o d e lc o n d o m i m u r n s m t u t e ) ，此后到1 9 6 8 年为止的期间内，各州均以此法为准制定了与公寓建设、运营等相关的法律。 此后又于1 9 8 0 年为调整和解决各州法律上的问题，制定了统一计划公寓法，后来根据社会发展 的需要又于1 9 9 4 年制定了统一公用部分所有法。 2 根据美国各州区分所有物业产权法的规定，管理委员会由业主大会选举产生，主要代表业主协会 处理管理物业小区的日常事物。 3 美国物业小区内由全体业主组成，代表业主统一意志的具有法人地位的自治组织。 7 山东建筑大学硕士学位论文 欠费若干天后通知银行，从即日起计缴滞纳金、律师费、登记费，同时到产权登记机关 进行质押登记。业主须向业主协会支付所有欠费及利息、罚金以及业主协会追讨欠费所 支出的费用及律师费。维修准备金的保值增值由基金公司来负责管理，在资金的闲置期， 留足1 5 的资金后，可以以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利 息。 1 3 2 日本物业维修资金管理经验 日本的住宅专项维修资金称为住宅“修缮金”，1 9 8 2 年制定的公寓标准管理规约 ( 格式化业主公约) 是日本维修资金制度得以确立的标志，它与日本建筑物区分所有 法一起对维修资金的交纳范围、标准及延期交纳处理措施做出了规定。 公寓标准管理规约第2 5 条就各区分所有人必须交纳修缮金做出了如下规定， 区分所有人必须向管理组合( 相当于我国的业主委员会) 上交用于社区内共用部分以及 设施设备的维修和改良方面的费用。日本建筑物区分所有法( 2 0 0 3 年修改版) 第1 9 条就共用部分的负担及利益收取做出了如下规定：“规约无规定外，各共有人按其应有 份比例承担共用部分负担、收取共用部分产生的利益。”该法规定的各区分所有人所承 担的共用部分的义务包括以下几个方面：直接用于共用部分的清扫费、照明费、动力费、 管理人工费、电梯以及其它设备检修等的物业服务费用，以及为了维护、修缮、改良共 用部分而对住宅建筑物进行专项维修的修缮金。 按照日本建筑物区分所有法和公寓标准管理规约的规定，日本住宅维修资 金制度的有以下特点：由区分建筑物所有人按照各自对共用部分的持分比例每个月交纳 一定金额的修缮金；每月以现金的形式由各区分所有人支付到管理组合的账户内；交纳 住宅修缮金的标准非强制性的法定义务，系管理规约中的任意性规定；住宅修缮金的交 纳起始时间为房屋买受人从取得房屋产权，且在房屋交付使用时起算；住宅修缮金由业 主大会表决，由管理组合以自己的名义负责具体的使用与管理。 在住宅修缮金的按时、足额交纳方面，日本现行制度规定：对个别业主出于各种原 因不能按时或足额交纳修缮金，侵害了其他业主或社区业主的公共利益时，管理组合可 根据业主大会的决议，督促其交纳拖欠的金额；在督促无果时，还可提请法院令其赔偿 损失，甚至强制执行该住宅财产。 国外在维修资金的交纳标准、使用与管理、保值增值及延期交纳的处理措施等方面 经验，对我国维修资金管理有重要的借鉴意义。本文结合我国维修资金管理的现状，借 山东建筑大学硕士学位论文 鉴国外经验，根据信托理论、信息公开理论和治理理论，解决专项维修资金的归集、使 用、监督管理及保值增值中存在的深层次问题。 1 4 研究内容及研究意义 1 4 1 研究内容 本文在既有研究的基础上，针对我国商品住宅专项维修资金管理存在的问题，拟运 用系统理论、信托理论、信息公开理论及治理理论，对维修资金的交存、使用、监督管 理、保值增值等方面的问题进行研究，以完善我国住宅专项维修资金的使用与管理。研 究的内容主要包括以下几部分： ( 1 ) 商品住宅专项维修资金管理问题研究，包括住宅专项维修资金管理存在的问 题、产生的原因等内容的研究。 ( 2 ) 商品住宅专项维修资金交纳标准研究，包括首次交纳及续交标准、续交方案 等问题研究。 ( 3 ) 商品住宅专项维修资金信托管理研究，包括资金信托管理的可行性、适用性、 信托管理的模式等问题的研究。 ( 4 ) 商品住宅专项维修资金信息公开研究，包括信息公开的必要性、公开的内容、 公开的方式的研究。 ( 5 ) 商品住宅专项维修资金管理的业主自治与社区管理。包括业主自治与社区管 理相结合的必要性、可行性及其职责分工。 ( 6 ) 商品住宅专项维修资金运行管理模式重构研究，包括运行管理的配套措施， 参与监督的主体、职责及构成的模式。 1 4 2 研究意义 ( 1 ) 理论意义 本文针对物业管理不成熟，维修资金管理不规范等问题，通过运用系统理论、信托 理论、信息公开理论、治理理论等对维修资金管理问题进行研究，可以完善物业管理理 论，为住宅专项维修资金管理提供理论支撑。 ( 2 ) 现实意义 通过本文的研究，旨在解决住宅专项维修资金管理中存在的问题，为我国物业管理 这一新兴行业的发展献计献策，对住宅维修资金管理实践以及社会的和谐发展具有重要 的现实意义。 9 山东建筑大学硕士学位论文 第一，解决住宅专项维修资金的交纳、使用、保值增值的问题，保证了住宅共用部 位、共用设施设备得到及时的维修、更新、改造，确保物业的保值增值，延长城市物业 的使用寿命，提高社会的经济效益。 第二，解决住宅专项维修资金实施过程中存在的问题，明确了各相关主体的责任义 务，平衡了各参与方的利益，有效化解矛盾与纠纷，对于住宅小区的和谐稳定有不可忽 视的作用。 第三，专项维修资金的良好运作，有助于提高物业管理的专业化、社会化水平，服 务于社会，推动物业管理的健康发展。 1 5 研究方法及研究框架 1 5 1 论文的研究方法 本文采用业务访谈方法、系统论与工程经济分析方法、比较分析方法与案例分析等 方法对商品住宅专项维修资金存在的问题及对策进行了研究。 ( 1 ) 业务访谈法：本研究将调查访问政府有关部门、企业及住宅小区，了解住宅 专项维修资金交存、使用、保值增值、监督管理过程中存在的问题、产生的原因，然后 进行有针对性的研究。 ( 2 ) 系统论的方法：本文用系统论方法的思想分析了住宅维修资金运行管理问题 产生的原因进行了分析，为对策提出奠定了基础。 ( 3 ) 工程经济分析方法：本文利用工程经济分析方法对商品住宅维修资金交纳标 准进行了研究，对交纳标准提出了建议。 ( 4 ) 比较分析法：在文献分析的基础上，本文借鉴美国、日本等国家住宅专项维 修资金制度的经验，对我国住宅专项维修资金运行管理提出了建议。 ( 5 ) 案例分析法：本文结合实际生活中专项维修资金管理方面的案例，对维修资 金的管理问题、原因、管理效果进行分析、评价，并提出建议。 1 5 2 论文的研究框架 本文的研究框架如下图1 2 所示： 1 0 山东建筑大学硕士学位论文 第1 章绪论 提出问题 、土 弋 第2 章维修资金制度变迁及存在的问题 分析问题 上 第3 章维修资金运行管理问题分析 j