（工商管理专业论文）广州市宏辉广场建设项目定位及投资分析.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 房地产业是我国国民经济的重要的支柱产业之一。九十年代后期，房地产市 场的需求逐步增加，同时，行业的高额利润使投资高速增长，行业内的竞争也日 趋激烈。房地产开发是投资大、风险高的行业，并且房地产市场发育还不完善， 相应的法律、法规还不健全，投资者的行为不够规范，给房地产项目的开发投资 带来了极大的盲目性。因此，对房地产项目进行科学的定位及投资分析就显得尤 为重要。 本文在对房地产项目投资的概念及发展历程、现状、特点等进行全面分析和 探讨的基础上，以广州市宏辉广场项目为研究对象，对其项目的定位及投资进行 了科学的分析。首先对房地产投资的概念、投资的特点等作了简要的介绍；然后 对该项目的背景、项目建设规划及进度安排进行了详尽的探讨，同时对广州市和 荔湾区房地产的总体状况、住宅市场、写字楼市场和商场市场进行了分析。并结 合上述现状，应用经典的s w o t 分析方法对案例从自身优势、周边环境、区域消 费文化、消费能力、竞争状况、商业网点规划等方面进行分析，并且进一步详细 分析了广东省广州市荔湾区宏辉广场地产项目的地理位置、人口规模、城市空间、 项目商业环境等状况及相关背景。在研究该项目的优势、劣势及面对的机遇和挑 战的基础上，提出了本项目的战略定位，并对如何实施战略定位提出了建议。最 后，根据该地产项目的财务方面的数据，结合相关经济指标给予了财务收益分析。 本人通过自身在实践中对房地产业的了解，欲藉此文以一个具体的房地产项 目为实例进行战略定位和投资分析，旨在探索如何使项目决策科学化，如何提高 项目决策的可靠性，更好地为今后项目的实施和控制提供依据和参考，最终能使 开发的项目获得较好的收益。 关键词：房地产投资分析s w o t 战略分析 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi so n eo ft h es i g n i f i c a n tp i l l a ri n d u s t r i e si n0 1 1 1 n a t i o n a l e c o n o m y s i n c et h el a t ey e a r so f19 9 0 s ，t h ed e m a n do f t h er e a le s t a t em a r k e th a sb e e n i n c r e a s i n g 留删l y a tt h es a m et i m e ，t h eh i g hp r o f i to ft h ei n d u s t r y l e o x st oa l l i g h - s p e e dg r o w t hi n v e s t m e n ta n da c c o m p a n i e s 、航t haf i e r c ec o m p e t i t i o n t h er e a l e s t a t ei n v e s t m e n ta l w a y sn e e dan u m e r o u sa m o u n t sa n df o l l o w e d 丽mah i 曲r i s k s t h e c h i n e s er e a le s t a t ei sn o tw e l ld e v e l o p e dy e t , a n dt h er e s p e c t i v el a wa n dr e g u l a t i o n s 眦 n o tp e f i e c t ，w h a t sm o r e ，t h er e a l t o r sd o n tf u l l yb e h a v er e g u l a r l y , w h i c hm a k e st h e c o m m e r c i a lr e a le s t a t eb e i n gd e v e l o p e da n di n v e s t e db l i n d l y s oi ti sv e r yi m p o r t a n tt o m a k eas c i e n t i f i ci n v e s t m e n ta n a l y s i st ot h er e a le s t a t ep r o j e c t t h et h e s i sa n a l y z e st h ec o n c e p t ，t h ec o u r 驼o ft h ed e v e l o p m e n t , t h ec u r r e n tc o n d i t i o n , t h ec h a r a c t e r i s t i co nt h er e a le s t a t ep r o j e c ti n v e s t m e n t sc o m p l e t e l ya n dt a k e sh o n g h u i s q u a r ep r o j e c t ，i ng u a n g z h o u 硒a i le x a m p l et om a k ead e t a i l e dp r o o f t h et h e s i sm a k e s ab r i e fi n t r o d u c t i o no nt h ec o n c e p ta n dt h ec h a r a c t e r i s t i co ft h er e a le s t a t ep r o j e c ta tt h e b e g i n n i n g ，a n dt h e nm a k e sad e t a i l e dd i s c u s s i o no nt h eb a c k g r o u n d ，b l u e p r i n ta n dt h e s c h e d u l eo ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t s a tt h es a m et i m e ，t h et h e s i sa l s oa n a l y z e st h e c u r r e n tc o n d i t i o no ft h eh o u s i n g ，o f f i c ea n dh o t e la sw e l l 嬲a p a r t m e n tm a r k e ti nl i w a n a n do u a n 9 7 _ l l o u b a s e do nt h ec o n t e n t sa b o v e ，t h ea r t i c l ee m p l o y st h ec l a s s i c a ls w o t a n da n a l y z e st h em a r k e tf o rt h ec a s ef r o mt h ea s p e c t so fi t so w na d v a n t a g e s ，t h e s u r r o u n d i n ge n v i r o n m e n t , t h e a r e ac o n s u m e rc u l t u r e ，t h ec o n s u m e ra b i l i t y ，t h e c o m p e t i t i v es t a t u sa n dt h eb u s i n e s sn e t w o r ka r r a n g e m e n t i ta n a l y z e st h es t a t u sa n dt h e c o n c e m e db a c k g r o u n do fac e r t a i nc o m m e r c i a le s t a t ep r o j e c tw h i c hi ss i t u a t e di nl i w a n , g u a n g z h o uo fg u a n g d o n gp r o v i n c ei nd e t a i l e d , f o ri n s t a n c e ，t h eg e o g r a p h i cp o s i t i o n , t h ep o p u l a t i o n , t h ec i t yp l a n n i n ga n da r r a n g i n g ，i t st r a d ee n v i r o n m e n t , t h eh o u s i n g ， o f f i c ea n dh o t e la sw e l l 嬲a p a r t m e n tm a r k e t ，a n dt h ec o m p e t i t o r b a s e do ns t u d y i n gt h e 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i i 页 a d v a n t a g e ，t h ed i s a d v a n t a g e ，t h eo p p o r t u n i t i e sa n dt h ec h a l l e n g e st h a tt h ep r o j e c tf a c e s ， i ta d v a n c e st h es t r a t e g i co r i e n t a t i o no ft h ep r o j e c ta n dm a k ea na d v i c ef o rh o wt ot a k e t h es t r a t e g i co r i e n t a t i o ni n t oa c t i o n a tl a s t , t h ea r t i c l em a k e ss o m ef i n a n c i a la n a l y s i s a c c o r d i n gt ot h el i s t e de c o n o m i ci n d e x e s a c c o r d i n gt ot h ek n o w l e d g eig e tf r o mt h ep r a c t i c e ，it a k e sh o n g h u is q u a r ep r o j e c t a sae x a m p l et om a k ead e t a i l e dm a r k e to r i e n t a t i o na n ds t r a t e g i cd e c i s i o na n a l y s i s ，a i m s t oe x p l o r eh o wt om a k et h es t r a t e g i cd e c i s i o ns c i e n t i f i ca n dh o wt oi n c r e a s et h e r e l i a b i l i t yo ft h es t r a t e g i cd e c i s i o ni no r d e rt om o r ee f f e c t i v e l yp r o v i d et h eb a s i sa n d r e f e r e n c e sf o rt h ee x e c u t i o na n dt h ec o n t r o lo ft h ef u t u r ep r o j e c ta n dm a k eb e t t e r a c h i e v e m e n t si nt h ee n d k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；i n v e s t m e n ta n a l y s i s ；s w o ts t r a t e g ya n a l y s i s 西南交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库 进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 保密口，在年解密后适用本授权书； 2 不保密i 使用本授权书。 ( 请在以上方框内打“4 一) 学位做作者签名援】 日期： 、6 弋 指导老师签名：计；l f 日期：沙g ，f 乙 西南交通大学 学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立进行研究工作所 取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体 已经发表或撰写过的研究成果。对本论文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中作了明确的说明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 本学位论文的创新点如下： 本文基于作者在地产领域十余年的实践经验，合理运用在m b a 期间所学理论 知识，特别是房地产市场和财务方面的相关知识，以作者本人参与领导开发的广 州市宏辉广场为微观分析单位，进行了深入的个案分析，在研究命题和论文选材上 具有原创性； 本篇论文对于如何在当前中国地产开发的宏观背景下正确实施市场定位，提 高市场竞争力，促进市场和社会效益进行了充分和新颖的阐述： 在方法论上，本文对于如何利用系统分析的思想，运用例如s w o t ( s t r e n g t h s ， w e a k n e s s e s ，o p p o r t u n i t i e s ，a n dt h r e a t ) 等流行模型进行战略分析提供了很好的借鉴 学位论文作者签名：荔吻 日期：少存占月孓日 西南交通大学硕士研究生学位论文第l 页 1 1 选题的背景 第1 章绪论 1 9 9 8 年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知， 宣布从1 9 9 8 年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 房子真正成了商品。此后，商品房、开发商成了最流行的词汇。在近l o 年的高速 发展之后，如今的中国房地产为已成为“暴利 的代名词，各路或大或小的资本 凭借其逐利的本能，汇聚在这个市场中，而近几年各种财富排行榜单上，也是房 地富豪们占尽风骚。可以说，房地产市场正处于盛况空前的黄金时代。 2 0 0 2 年被人们称为“商业地产元年 ，2 0 0 4 年温家宝总理却对商业地产做了 三道指示，要求从2 0 0 4 年7 月开始，全国各地全面清查商业地产。这次清查商 业地产的决定，可以视为宏观调控的组成部分。尽管“点刹车刀的作用只是把速 度放慢，而不是停车熄火，但对市场的影响和烈度较之前出台的房地产金融和土 地政策要小得多。中国的商业地产毕竟才刚刚起步，一个处于上升阶段的市场必 定会产生些许泡沫，有人担心即使是轻点刹车，也会对商业地产造成很大的伤害， 甚至可能会从此一蹶不振。 2 0 0 4 年2 月1 9 日，2 l 世纪经济报道刊登的m a l l 虚热圈牢银行1 3 0 0 亿资金一文指出，根据中国商业联合会最新的调查显示，全国范围内购物中心 的投资总额超过了1 7 0 0 亿元，而这当中有8 0 以上的资金来自银行。文章引起温 总理高度重视，并批示四部委( 发改委、商务部、建设部和银监会) “查告。4 月9 日，国务院研究室向温总理提交题为关于流通领域的盲目投资和重复建设 不容忽视的书面意见。该意见认为，钢铁、汽车、水泥、电解铝等生产领域出 现的投资过热现象已经引起了有关方面的关注，但流通领域的盲目投资和重复建 设还没有引起足够重视、不少地方仍然加速扩张，主要表现在以下7 个方面：盲 目投资打造大商场、商业街、会展中心、大型m a l l 、中央商务区( c b d ) 、大型物 西南交通大学硕士研究生学位论文 第2 页 流园区和大型批发市场。5 月1 4 日，商务部专门提交给温总理一份关于流通领 域防止盲目投资和重复建设的报告，文章提出了三条措施：第一，建议在今年 年内，以国务院行政立法的形式出台城市商业网点管理条例；第二，对现有商业 设施进行摸底检查；第三，对现有项目，无论是在建的还是未建的，要停下来重 新接受商业论证和评估，开工需要符合两个条件，一是符合城市商业网点规划( 具 体包括位置、面积等等) 的，要重新听证，二是符合区域业态要求的，要重新进 行科学论证。 6 月2 2 日，商务部部长助理黄海在全国市场体系建设工作会议上表示，从7 月 份开始的检查主要以地方自查为主，把本地的商业设施建设情况搞清楚，将有关 项目分为三类：对于不符合商业网点规划、没有市场前景的在建大型商业设施项 目，应予改建或停建；未开工的拟建项目，组织有关部门重新进行论证；符合商 业网点规划的项目，协调有关方面予以支持。以上事件脉络清晰地反映了中央对 商业地产的高度关注以及下一步将采取的政策措施，尽管正在进行的清查工作仅 仅是以摸清家底为主要目的，但政策动向的“警示吓阻”作用已经开始在市场上 显现。 由此可见，地产业在我国的一些地区确实存在着过热的现象，从上述政府的 工作报告中可以看到，有些地方开发存在盲目性，如果我们在地产项目的前期就 进行前期研究，并进行科学的论证，以市场为依据进行充分的项目定位，这样就 可以减少很多地产的盲目开发建设。本文的研究正是基于这些背景下产生的。 1 2 选题的目的和意义 2 0 0 6 年1 7 月中国房地产开发综合景气指数为1 0 3 51 ，房地产开发投资指数 为1 0 1 5 2 ，土地开发面积指数为1 0 0 9 9 ，销售价格指数为1 0 9 5 4 捌。 2 0 0 6 年1 7 月中国完成开发土地面积1 2 7 3 1 1 万平方米，与2 0 0 5 年同期相 比增长了3 1 8 ，全国完成购置土地面积1 8 5 2 0 1 万平方米，与2 0 0 5 年同期相比 下降了4 8 。 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 2 0 0 6 年1 7 月中国房地产开发投资额为9 4 11 5 亿元，比2 0 0 5 年同期增长 2 4 ，中国东部地区房地产投资额为6 1 2 5 6 亿元，l 匕2 0 0 5 年同期增长2 0 ；中部 地区的房地产投资额为1 6 2 1 6 亿元，比2 0 0 5 年同期增长3 5 ；西部地区的房地产 投资额为1 6 6 4 3 亿元，比2 0 0 5 年同期增长3 0 1 。 2 0 0 6 年全国土地交易价格指数( 工业仓储用地) 第一季度的价格指数为1 0 4 5 ，而全国土地交易价格指数( 商业、旅游、娱乐用地) 第一季度的价格指数为 1 0 7 。 2 0 0 6 年1 7 月商业营业用房投资完成额为11 2 6 7 亿元，比2 0 0 5 年同期增长 1 5 6 ；办公楼投资完成额为4 1 3 4 亿元，比2 0 0 5 年同期增长1 3 6 。随着以美 式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面 对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型购物中心，这为商业地产 商的发展留下了巨大的市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁 形式、以全面融合地产业与商业为特色，正悄然成为房地产市场的新宠儿。虽然 商业地产在中国的起步时间较晚，但中国的经济发展相当迅猛，商业地产的发展 随着城市化的发展步伐也迅速发展，而国内不少的开发商实际上是从住宅开发转 ? 向做商业地产的，这些公司对商业地产的研究理论基本上较少涉及。 本文旨在运用现代项目管理的投资分析与战略分析方法，遵循项目评价的一 般过程，结合房地产开发的特点和房地产开发的原理、原则对房地产开发项目进 行更科学、更细致、更全面、更准确的评价与论证，期望在今后的房地产的开发 中，尽量少走弯路，避免不加分析论证就盲目上马的情况发生。 1 3 研究方法及内容 本文主要对商业地产的概念及发展历程、发展现状、地位和作用等进行分析 和探讨，应用经典的s w o t 分析方法，对本商业地产项目的投资进行成本分析、 收入分析和财务效益分析，在研究该项目投资的优势、劣势及面对的机遇和挑战 的基础上，提出了本项目的可行性、良好的发展前景及应注意的问题等结论。本 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 文结构如下： 第一章：绪论。对论文研究背景、研究的意义、研究的方法进行阐述。 第二章：对房地产项目投资方面的相关理论依据进行叙述。 第三章：对广州市宏辉广场项目的概况及背景进行相关介绍。 第四章：对宏辉广场项目进行市场方面的分析。 第五章：运用s w o t 战略模型对宏辉广场的各方面状况进行分析，并给出宏辉 广场该如何搭配战略进行项目投资建设。 第六章：对宏辉广场进行定位分析并进行财务方面的分析。 结论：得出了一些对房地产开发项目方面的具有借鉴意义的结论，并指出 该如何进一步发展才能推动荔湾地区商业地产走向成熟。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 第2 章房地产项目投资概述 2 1 房地产项目概述 房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物。房地产在本质上包括土地和 建筑物两大部分。它可以视为实物、权益和区位三者的结合。房地产的存在形 式有三种：土地、建筑物、房地产。因此房地产可指土地、也可以指建筑物， 还可以指土地与建筑物的合成体。 房地产项目是最普遍、最典型、最为重要的项目类型，它是一种既有投资 行为又有建设行为的项目决策与建设活动，是工程建设的产成品，亦是项目管 理的重点，工程项目具有特定的对象，它以形成固定资产为目的，由建筑、工 器具、设备购置、安装、技术改造活动以及与此相联系的其他工作构成，它是 以实物形态表示的具体项目，房地产项目可能是一个独立的单体工程，也可能 是作为一个系统的群体工程。 2 1 1 房地产项目定义 项目是指具有一定的时间、费用和技术性能目标的非日常性、非重复性、 一次性的任务。它与常规任务之间关键的区别是，项目通常只做一次。 房地产项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定使用功能的 房地产产品，而按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目是在一个总体设 计及总概算范围内，由一个或者若干个互有联系的单项工程组成，建设中实行 统一核算，统一管理的投资建设工程。 2 1 2 房地产项目的特征 房地产项目除具有一般项目的特征外，还有比一般项目更独特的特征： 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 1 、项目时间目标的限定性较强。任何一个房地产项目都有一个较强的 时间要求，其主要原因：房地产项目的资金占用量较大；市场需求变化较快；市 场上同行业竞争激烈。 2 、房地产项目质量目标要求较高。房地产项目投资大，投资行为具有 不可逆转性，一旦质量不合乎要求，就会造成资源的大量浪费。不仅如此，房 地产项目的产品直接进入到人们的工作和生活中，与人们的生命财产安全息息 相关。 3 、房地产项目的费用目标较高。这主要是由于资金的相关稀缺和项目 的经济性要求所决定的。 ， 4 、房地产项目具有特定的程序性。项目的建设过程，必须要经过项目 的构思设想、建议和方案拟定、详细的可行性研究及其评审、决策、勘察、设 计、项目招标、旌工、竣工验收等规定的项目建设程序，不可倒置。 5 、房地产项目组织的特殊性。由于现代化大生产和专业化分工的需要， 一个房地产项目往往要由几十个单位或部门参加，协调起来比较困难，而且房 地产项目的组织具有一次性。 6 、房地产项目政策法规条文的多样性。由于房地产项目及组织的一次 性特征，使项目组织及责任具有不稳定性。为了保证房地产项目成功建设，必 须按相关的政策法规和企业的章程来设立组织，明确各组织及其个人的权利、 义务和责任。 2 1 3 房地产项目的全过程 房地产项目的时间限制决定了项目的生命周期是一定的，在这个期限中项目 经历由产生到消亡的全过程。不同类型和规模的工程项目生命期是不一样的， 但它们都可以分为如下四个阶段： ： 1 、项目的前期策划和确立阶段。这个阶段工作是在市场调查研究的基础 上，对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策。其工作内容包括房地产项 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项。整个过程的重点是进行 项目策划和可行性研究。 2 、项目的设计与计划阶段。这个阶段的工作包括设计、计划、项目组织、 招标投标和各种施工前的准备工作。 3 、项目的建设阶段。这一阶段是房地产项目的具体建造过程，从现场开 工到竣工交付使用为止。此阶段历时时间长，涉及单位多，是房地产项目全过程 中管理最复杂的阶段。 4 、项目的使用( 运行) 和维护阶段。是指从交付使用到规定的责任期结束 为止，这是由房地项目的特殊性所决定的，它保证了房地产项目的连续性和系 统性，使房地产项目具有全程性的特点。 2 2 房地产投资概述 房地产投资就是以房地产作为资本增值工具的一种投资方式，即将资金或资 源投入到房地产开发经营和中介服务等活动中，通过经营和出售的方式在未来获 得更大收益的投资手段，从而形成新的可用房地产或对原有的房地产进行改造。 2 2 1 房地产投资的基本要素 房地产投资能给投资者带来巨大收益的同时，也有很大的风险，为了减少风 险、增加投资的收益，房地产投资必须注意的基本要素有三个：地段、时机和质 量。 一 i 、地段。不同的地段适合于建造不同的房地产，购物中心和商场应该建于繁 华的商业中心，别墅应该选择风景优美、环境优雅、气候宜人的郊区；住宅应该 建在交通方便、购物便利、服务设施齐全的地段。房地产地段不仅仅是指其所处 的地理位置，还包括其他的社会经济条件、交通因素、人口素质、社会治安情况 等，都将对房地产投资成败有着至关重要的影响。 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 2 、时机。同一般的股票、证券投资一样，把握投资的时机是相当重要的。然 而，房地产开发投资不同于证券投资，它有自身的特点，不能完全照搬证券投资 的方法。房地产具有不可移动性和地区性的特点，一个地区的空置房地产并不能 弥补另以地区房地产的短缺。如果房地产拥有者因为本地区房地产的短缺而囤积 居奇待价而沽的话，那么，当房地产市场形势突然发生变化时，他就很可能会措 手不及而失去高价出手的时机。这只是问题的一个方面，时机的掌握还存在于房 地产开发和经营的各个阶段。时机的掌握不仅需要投资者具有多方面的知识并发 挥个人的智慧，还需具有对各种信息的高度敏感性，因为每一个时机的到来，无 不蕴涵在政治形势的变化、经济发展的趋势、人口的增减、收入水平的升降、消 费心理的变化等各种信息之中。 3 、质量。随着生活水平的提高，房地产质量的标准也在逐渐提高。好的投资 效果要通过房地产优良的内在和外在质量来实现，只有好的设计、优良的材料、 精心的施工、优美的社区环境、周到的物业管理服务，才能有效的实现地段的价 值，为投资者带来高额的投资回报。 2 2 2 房地产投资的特点 由于房地产本身所具有的特性，房地产投资表现出区别于其他投资的特点。 对这些特点的了解，将会有助于对房地产投资项目做出正确的投资决策。 l 、投资回收时间长。房地产开发要经过项目的可行性研究、决策立项、征地 拆迁、规划设计、施工建设、经营和销售等一系列过程，一般少则一两年，多则 数年甚至十几年。房地产开发的投资回收期一般- - 至l l 五年，如果采用租赁的方式， 时间就会更长。房地产投资者将承受这么长时间的资金压力和市场风险，所以就 必须特别重视投资的分析与评价等前期工作，在投资前进行详细的市场分析、风 险分析和经济评价，尽量避免出现方向性的错误。 2 、投资数额巨大。房地产行业是一个资金密集型的行业，房地产开发投资所 需资金少则数十万，多则数千万，+ 甚至数亿元。巨额的投资仅仅靠企业的自有资一 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 金是不够的，房地产投资的巨额性往往使众多的投资者望楼兴叹，也使得任何一 项房地产投资都需要更加慎重地决策。 3 、流动性较差。由于房地产的非移动性和非标准化以及房地产价值量大，市 场局限多等特点，就注定了房地产投资的流动性较差。一旦投资开发或购买房地 产，巨额的投资将在较长的时间沉淀在房地产商品上。相对于股票、债券等其他 的投资而言，房地产投资的变现时间较长、交易成本较高。因此出售已投资房地 产项目来抽回资金( 即变现) 需要较长的时间。如果急于变现，则可能使投资者 遭受一定的经济损失。 4 、金融机构方面的信用度高。房地产能作为抵押的担保，并且一般能安全按 期收回贷款，所以包括商业银行、保险公司、信托公司等许多金融机构都愿意提 供较高金额的贷款。因为房地产的保值增值性，并且不像其他资产那样容易丢失、 可能遭受抢劫或偷盗等特点，通常可以获得金融机构对房地产投资提供的比例相 当高的抵押贷款，而且还常常为贷款者提供利率方面的优惠。 5 、保值增值、抵御通货膨胀风险。由于土地资源的不可移动性和不可再生性， 以及人类社会对土地资源的需求日益增长，使房地产商品具有保值增值的优点。 一般情况下，房地产价格的年均上涨率是同期的年通货膨胀的两倍。因此，作为 一种实质性资产，房地产投资具有很强的抵御通货膨胀的作用。 6 、影响投资风险的因素多。房地产的不可移动性、投资大、投资回收周期长 等特点，使得房地产投资长期受到未来的宏观经济、社会、政治、法律、自然环 境等众多因素的影响，因此，影响投资的因素相当多。在进行房地产投资可行性 分析时，就应该充分的考虑这些因素将对投资项目产生的影响，对项目做出科学 的评价。 7 、对专业知识和经验的依赖性。房地产开发、交易和管理等涉及的程序领域 多且复杂，使得不论是房地产开发还是房地产购置，以及之后的管理活动等，都 需要投资者具备很多相关专业的知识和相应经营管理经验。房地产投资者也可聘 请专业顾问为其服务，但是，如果其自身缺乏相关知识和经验等素养，将不利于 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 其投资收益目标的实现。 8 、受政策的影响大。房地产行业关乎千家万户的日常生活，房地产行业的波 动将在很大程度上影响整个国民经济的发展。正是由于房地产行业在整个社会经 济中的重要性，包括我国政府在内的世界各国政府对房地产投资都非常关注，常 常直接的或者间接的对房地产市场和整个行业采取调控措旌。因此，整个行业受 政府的政策的影响较大。政府用来调控的主要政策包括土地政策、供给政策、住 房政策、金融政策、财政税收政策等，这些政策的变化，都将对房地产投资产生 极大的影响。 房地产投资有以上诸多特点，我认为在进行房地产投资时，应该综合考虑的 这些因素，除了进行详细的经济评价外，还应该根据所研究项目的具体特点，有 针对性的对项目影响较大的因素进行详细的风险分析与评价，综合评判项目的可 行性，并在提出相应的因对措施，才是项目投资的关键。 2 3 房地产开发投资的步骤 投资活动依次经过投资的形成与筹集、投资的分配、投资的使用、投资的回 收与增值四个步骤，呈现出自身的周期性。可见，投资活动的四个阶段构成一个 投资运动周期，揭示了投资活动产生、发展直至结果等内在逻辑性。各个投资运 动周期首尾相连，就形成一个周而复始、川流不息的周转过程，不断取得投资增 值收益。一般房地产开发投资可以划分为以下几个步骤： l 、信息收集。 经过广泛的收集房地产市场信息、政府的土地批租信息、开发企业之间的土 地转让信息，了解区域内房地产的供求状况和发展趋势，寻找投资机会。 2 、项目可行性研究。 房地产开发项目可行性分析主要围绕市场调查、策划、方案选择、资金筹措、 市场分析、经济效益分析、环境和社会评价等方面进行。 3 、取得土地使用权。 ： 西南交通大学硕士研究生学位论文第ll 页 土地使用权的获取方式较多，一般来说，通过参与土地投标、拍卖或者土地使 用权的转让等方式取得。 4 、项目规划。 有了土地使用权和确定了项目的开发方案后，就进入了项目的规划阶段，本 阶段主要内容是委托建筑设计单位组织进行项目规划、设计、项目报建、制定筹 资方案等实施前的准备工作。 5 、项目投资实施。 已经获得批准进行建设的开发项目，通过招标，将项目的施工、监理、材料 采购等委托给相应的公司，完成项目的具体实旋工作。 6 、房地产的销售和经营。 将经过竣工验收的房地产商品，通过销售或租赁来实现投资价值，从而获取 利润。具体的实现方式可视市场状况和投资者的自身特点来定夺。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 第3 章宏辉广场项目概况及相关背景分析 3 1 项目概况 宏辉广场位于广州市的西部，地处旧城区荔湾区。项目两面临路，北临 中山七路，东达光复路，距离已建成通车的地铁一号线仅数百米，附近多为低矮 的旧平房和八十年代后期开发建成的多层住宅区。因为广州旧城改造的原因，附 近有多个己拆迁而未开发的闲置地块或在建的工程项目。项目占地面积7 4 7 1 平方 米，总建筑面积7 2 5 3 3 平方米，规划用途为写字楼、商场、住宅。 宏辉广场于1 9 9 5 年由广州市白云区城镇建设开发总公司取得土地使用权，并 和香港正辉公司合作开发。1 9 9 7 年完成了拆迁工作，原居民全部永迁。项目工程 于2 0 0 1 年6 月开工，至2 0 0 1 年底工程建设至0 0 0 后因中山七路道路扩建影响 需重新调整规划停工，并于2 0 0 7 年8 月2 6 日正式复工，现状为主楼完成框架十 八层，附楼完成框架六层。 项目公司为广州宏辉房产开发有限公司，投资方于2 0 0 1 年以一次性给与合作 方利益分成的方式，结束了与白云区城镇建设开发总公司的合作关系，中方不再 参与项目建设和经营的任何事宜，盈亏与中方无关。 经过精心规划，本项目拟征用计划综合用地7 4 7 1m l ，总建筑面积7 2 5 3 3i n ， 具体项目规划指标如表3 1 。 ， 表3 1 主要技术经济指标表 项目名称面积( i n ) 总用地面积 7 4 7 1 总建筑面积 7 2 5 3 3 商场建筑面积 2 2 2 4 5 按用途分类地上4 层 1 7 2 4 5 其中 地下l 层 5 0 0 0 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 写字楼建筑面积( 2 1 层) 2 0 2 8 6 住宅建筑面积 2 2 1 6 6 架空层 2 5 5 8 人防、车库及设备用房 5 2 7 8 地上面积6 2 2 5 5 地下面积 1 0 2 7 8 按位置分类 地下一层( 商场) 5 0 0 0 其中 地下二层( 人防、车库及设备房)5 2 7 8 容积率( 6 2 2 5 5 - 2 5 5 8 ) 7 4 7 1 = 7 9 9 3 2 研究内容及发展背景 3 2 1 广州市城市概况 广州市是中国南方最大的滨海城市，广东省的省会，是广东省政治、经济、 科技、教育和文化中心。广州市位于东经1 1 3 。1 1 7 ，北纬2 3 87 ，地处中国大陆 南部，位于广东省中部，珠江三角洲北缘。所辖范围：东连惠州市博罗县、龙门 县，西邻佛山市的三水市、南海市、顺德市，北靠清远市清城区、佛岗县及韶关 市新丰县，南接东莞市、中山市，隔海与香港、澳门相望。广州濒临南海，邻近 香港特别行政区和澳门特别行政区，是中国通往世界的南大门。广州数丘陵地带， 地势东北高，西南低，北部和东北部是山区，中部是丘陵、台地，南部是珠江三 角洲冲积平原。中国的第三大河一珠江从广州市中心穿流而过。 ， 广州市总面积7 4 3 4 4 平方公里，其中市区面积1 4 4 3 6 平方公里，县级市面积 5 9 9 0 8 平方公里。广州市共辖1 0 区2 市，包括：越秀区、东北区、海珠区、荔湾 区、天河区、白云区、黄埔区、芳村区、花都区、番禺区，以及从化市、增城市 两个县级市。全市人口9 7 0 万人，其中市区人口8 2 5 万人。广州市共设9 5 个街道 办事处、7 7 个镇，市区平均每天有流动人口1 7 0 多万人。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 广州市工业行业和门类较为齐全，以轻工业为主体，重工业有一定配套能力， 正逐渐形成外向型、轻重工业同步发展，新兴产业和科技产业迅速增长，支柱产 业明显，以市属工业为主体，区、县级市工业为两翼的格局，主要由电气机械及 器材制造工业、机械工业、化学工业、交通运输设备制造业、食品制造业、纺织 工业、医药工业、金属制造业、皮革制品制造业、石油加工业等支柱行业。广州 市是中国重要的轻工业基地，拥有以化工机械电子为主的员村工业区、黄埔工业 区，以钢铁、机械、造船、纺织为主的芳村工业区、南石头工业大道工业区、赤 岗工业区，以机械、电子、食品、建材为主的石经工业区、新市工业区，沙河工 业区，还有广州经济技术开发区，还有广州经济技术开发区、广州保税区、南沙 经济技术开发区、广州高新技术产业开发区、广州云埔工业区及各个区、县级市 设立的开发区、工业区。 广州市交通非常发达，是华南地区的水运中心、主要的铁路枢纽和全国三大 航空中心之一、广东省公路网的辐射中心。广州港含广州内港和黄埔港，码头岸 线总长1 0 多公里，内港以内河运输为主，黄埔港以海运为主，对内与东、西、北 和珠江三角洲各支流相连，直通广西及省内各大小河港；沿海直通港澳地区以及 大连、秦皇岛、上海、天津、厦门等3 0 多个港口；对外与1 3 0 多个国家和地区的 1 1 0 2 个港口通航，拥有大小泊位1 2 2 个，设有矿石、煤炭、化肥、粮食和集装箱 专用泊位。京九铁路、京广铁路、广九铁路、广茂铁路、广梅汕铁路在广州交汇， 形成华南地区铁路的枢纽和路网中心。广州市有1 0 5 、1 0 6 、1 0 7 、2 0 5 、3 2 1 、3 2 4 、 3 2 5 共七条国道在广州交汇，有通向深圳、珠海、佛山、汕头、梅州、韶关、清远、 湛江等城市的省内干线，这些省道有些与国道重合，有些联接，并于县、镇、村 公路连通，构成网络。广州自云机场是华南地区最大的航空港，全国三大航空中 心之一，开辟了2 4 0 多条国内航线、2 4 条国际航线和地区航线。 广州市商业繁荣兴旺，全市形成了多个商业中心，如北京路、中山路商业区、 上下九路商业区等，均位于老市区，规模大、商店多、职能全。商场和市场建设 规模大，全市有集贸市场6 8 8 个，其中成交额超过亿元的市场有2 4 个。广州市已 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 5 页 逐步成为区域性金融中心，金融保险业发达，以形成向珠江三角洲、华南地区以 至全国各地辐射的金融市场体系。 广州市总体规划中，广州市的发展战略可以用“南拓、北优、东进、西联一 八个字来概括。 南拓：南部地区具有广阔的发展空间，未来大量基于知识经济和信息社会发 展的新兴产业、会展中心、生物岛、广州大学城、广州新城、南沙新区等将布置 在市区的南部地区，使之成为完善城市功能结构，强化区域中心城市地位的重要 区域。 北优：北部是广州主要的水源涵养地，应优划地区功能布局和空间结构，在 保证新白云国际机场“机场控制区的前提下，适当发展临港的机场带动区，建 设客流中心、物流中心。 东进：以广州珠江新城和天河中心商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展， 依托广州经济技术开发区和广州科学城，将旧城区的传统产业向黄埔一新塘一线 集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发 展带。 西联：西部直接毗邻佛山等城市，应加强广州同这些城市的联系与协调发展， 加强广佛都市区的建设，同时对旧城区进行内部结构的优化调整，保护历史文化 名城，促进人口和产业的疏解。 在广州市总体规划中，广州市以山、城、田、海的自然格局为基础，主要沿 珠江水系发展多中心组团式网络型城市结构。确立珠江作为城市空间景观发展的 纽带，规划沿珠江建后航道发展带、沙湾水道发展带、蕉门水道发展带，与广州 传统城市中轴线、新城市中轴线以及沿地铁三、四号线等多条用地发展轴交汇， 形成多中心网络型发展形态。 改革开发的二十多年以来，广州市的经济发展取得了巨大的成就。1 9 8 0 年广 州市的综合经济实力在全国十大城市中居第六位，从1 9 9 2 年起稳居第三位，仅次 于上海和北京，且近年来与上海和北京的差距正逐步缩小。经济总体上呈现速度 西南交通大学硕士研究生学位论文。第1 6 页 快、动力强、结构优、质量好的特点。 2 0 0 7 年广州市经济平稳快速增长，结构不断优化，质量和效益大幅提高。2 0 0 7 年全市实现地区生产总值7 0 5 0 7 8 亿元，同比增长1 4 5 ；人均地区生产总值达9 3 0 2 美元，同比增长1 1 3 。源于广州地区的财政一般预算收入达2 1 1 6 亿元，同比增 长2 2 4 ，其中地方一般预算财政收入5 2 3 7 9 亿元，同比增长2 2 6 。经济总量和 财政收入都比2 0 0 2 年翻了一番多。全年完成工业总产值9 8 7 0 5 7 亿元，新增产值 1 7 5 8 1 7 亿元，增长2 0 。全市规模以上工业经济效益综合指数为2 2 0 9 3 ，同比提 高2 7 点，规模以上工业企业实现利润总额7 3 3 0 8 亿元，同比增长3 6 。金融、物 流、会展、商贸、信息、旅游等现代服务业发展势头良好，全年第三产业实现增 加值4 0 7 2 8 亿元，同比增长1 4 1 ，占地区生产总值的5 7 7 6 。金融业增加值2 8 0 4 7 亿元，增长1 6 1 ，企业境内外上市1 1 家，数量为历史最多。全市批发零售业商 品销售总额达1 0 9 9 6 5 8 亿元，社会消费品零售总额增长1 8 9 。旅游业总收入 7 9 8 1 5 亿元，同比增长1 3 9 ，来广州旅游观光的客人突破l 亿人次大关。开放型 经济快速发展，广州地区进出口总值7 3 4 9 4 亿美元，同比增长1 5 2 。其中，出 口总值3 7 9 0 2 亿美元，同比增长1 7 。实际使用外商直接投资3 2 8 6 亿美元，同 比增长1 2 4 ，在广州投资的世界5 0 0 强企业已达1 6 0 个。民营经济增加值增长 1 4 ，占全市地区生产总值的3 4 2 4 ，成为全市经济增长的重要力量。 政府高度重视解决群众住房问题，制定了完善住房保障制度、抑制房价过