（工商管理专业论文）库区中心城市万州房地产业发展研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 三峡工程给库区城市带来了巨大的发展机遇，1 9 9 4 年三峡工程动工以 来，库区城市发展迅猛。移民迁建和房地产发展是万州城市扩张的两驾“马 车”，当大规模移民建设结束后，房地产业更成为万州可持续发展的最重要支 柱。作为库区中心城市的万州，代表着库区城市的最普遍情况，是库区城市 的最典型代表和研究标本，研究万州对于探索库区城市问题及解答都有重要 的意义。通过本文的研究，为库区城市宏观环境发生变化时，市场的宏观和 微观主体，如何因势利导，保持产业的健康、持续发展提供借鉴。 论文以现代管理理论为指导，行业背景知识和相关数据为依据，综合运 用归纳研究法、实证分析法和对比研究法，分析万州房地产业现状和存在的 问题，阐述了三峡移民等环境因素对万州房地产市场定位和需求结构的深刻 影响，从政府和企业两个角度出发，提出双方在优化资源配置，规范市场行 为，共同建立供需平衡、健康发展的房地产市场当中，各自的目标、任务和 对策，并结合兴茂房地产开发集团实际经营中遇到的问题，阐述了对策的适 用性和可行性i 本文分为6 个部分。第1 章为绪论，论述研究的意义，主要内容和研究 方法；第2 章为万州及 x 西南交通大学硕士研究生学位论文第j i 页 结构，探讨对万鲻房绣产蠡每磷究结果，对于箕它瘁区城市豹逡用。 全文总约3 5 o 字。 关键词：房地产市场需求政繁调艇企业对策 _ _ h _ _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ 一。 西南交通大学硕士研究生学位论文第m 凝 a b s tr _ a c t t h ec o n s t r u c t i o no ft h et h r e eg o r g e sp r o l e c tm a k e s 拜耻c h d e v e l o p i n gc h a n e et ot h er e 8 e r v o i rd i s t r i te i t i g r e 箍te h 8 n g eh a s b e e n 承鑫d et ot h ee i t e s 主nt h e 羊h r e eg o r g e sr 9 s e r v o i rd i s t r i e ts i n c e 1 9 9 4w h e nt h # p r o j e c ts t a r t e d ，衔i g r a t i o nm o v i n ga n dr e a le s t a t e d e v e l o p m e n ta r et w oc a r r i a g e so fw a n z h o uc i t ye x p a n d i n g a n dt h er e a l e s t a t eb e c 锄et h et 1 1 0 s ti m p o r t a n ts u p p o r tf o rw a n z h o ut om a i n t a i n c o n t i n u o u sd e v e l o p m e n ta f t e rt h el a r g es c a l em i g r a t i o nc o n s t r u c t i o n h a sc o m p l e t e d w a n z h o ur e p r e s o n t st h em o s tt y p i c a ls i t u a t i o no f r e s e r v o i ra r e 8a n di st h em o s tt y p i c 8 lr e p r e s e n t a t i v e8 n dr e s e 8 r e h s p e e i m e n 。 i t i ss i g n i f i e a t i v ef o f ) 譬o b l e 毽sr e s o 王v i n gt or e s e 8 r e ho n w 8 n z h o 醛。鞯i t ht h er e s e 8 r c he a r r i e do n t ，t h i sp a p e rs u p p l i e dag o o d r e f e f e n c ef o r t h em a e r oa n dh l 主c r op r i n c i p a l st om a i n t a i nh e a l t h ya n d e o n t i n u o u sd e v e l o p r n e n tw h e nt h e a c r oe n v i r o n m e n tc h a n g e s b y a p p ly i n g w a y s o f c o n c l u d i n g ， d e m o n s t r a t i o na n d c o m p a r i s o n，窖u i d e db ym o d e r nm a n a g e m e n tt h e o r y ， a n db a s e do nt h e i n d u s t r yb a c k g r o u n da n dr e l a t e dd a t 8 ，t h i sp a p e ra n a l y z e dt h ep r e s e n t s t a t u sa n de x i s t e dp r o b l o m s ， i l l u s t r a t e d 七h ee f f e c t so nr e a 王e s t 8 t e 翔8 r k e to r i 转n t 8 t i o na n dn 9 e d ss t r u e t u r e a 硅s e db ye n v i r o n 差l j e n tf 8 e t e r s s u e ha st h r e e g o r g ei 毽m 主g a t i o 娃矗n d s t a r t i n gw i t 1t h e 黯v e 王o p m e n 七 t r e n da n dt h em a r k e t 玎e e d so fo u rc o u n t r y sr e a le s t a t e ，f r o mt h ev i e w s o fb o t hg o v e r r l i 珏e n ta n de n t e r p r i s e ，t h isp a p e rs t a t e so u tt h e i rg o a l s ， t a s k sa n dm e 毡s u r o m e n ti no p t i m i z a t i o no fr e s o l l r c oc o l1 0 c a t i o n ， c o r r o c t i n gm a r k e tb e h a v i o r ，e s t a b l i s h i n gh e a l t h y 用a r k e t t h ep a p e r a l s oi 1 1 u s t r a t e dt h ea p p l i c a b i l i t ya n df e a s i b i l i t yo ft h em e a s u r e 啦e n t s 嚣麓交通大学硕士磅究懋攀位论文第l 页 第1 章绪论 1 1 研究的意义爱鞠的 1 1 1 选题的意义 爨痰枣万姻区，郄藤霾鲻省万罢毒，蟪缝妖江滚蠛经济豢三姨疼嚣羧心， 是一鹰历史悠久的区域憾中心城市。“万川必会，万商云集”，作为母亲河长 江中上游商埠名城，举馓瞩目的世界水利枢飙工程三峡工程建设使这个寂静 多年的城市迅速腾飞。龋郯大开发战略的实施，长江经济带的形成，特别是 三峡王程大毅模的移民迓穆翻开发建设，形戚巨大数投资市场、物资市场积 溪费海强，绘痒区孛心躐奄万翊带来了嚣磁未有静发震瓿遇帮帮i 战。秀貌院 士撼良镛教授曾指出，“三峡工程不仅是一项水利枢纽的建设工程，丽且是从 移民搬迁到大地区人居环境建设的一个城镇俄发展的特殊形式，是一项举世 瞩目的社会工程和文化工摆。”这项世纪工稷势必对三峡地区乃黧熬个中国产 生及装深远懿影穗，三浚工程戆藏凌与否，不在于式霉l 抠缀工程，嚣在予移 民，在于库区。 缀过三峡工程动工麟的十年发展，万州城市迅猛扩张，成为熏庆直辖市 除主城区之外规模最大的城市，地位极其熏鼹，明确为“重庆髂二大城市” 进行溪点发震。虽然墩愆了较大的发疑成就，健万烈匏社会经济发震本平与 瓣嚣经济发达区及东部潞海缝区嚣等援辏城露籀眈还有很大差麓。房遗产业 是当代中国最火爆的行她，带动了大量相必产业发展，不仅是嘲民经济中的 导向性和基础性产业，倪避城市经济的繁荣，带动优化城市经济结构，更是 直接关系到人们的基本生灞，但也存在着缀多问题，甚至被一必经济学家称 _ _ _ _ _ _ ”1 。“”_ 。- - _ _ _ * _ _ - _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ - _ - - 一 嚣辫交通大学硕士臻究象学位论文第2 页 为“房地产绑架了中国缀济”。移民迁建和房地产发展是万州城市扩张的两驾 “马车”，当大规模移民建设结束后，房地产更是城市持续发展的最重要因素 之一。万难代表蓑库区域枣熬最普遍隽獍，怒摩区辕亩的最荧熬代表露磅究 标本，磺究疼区中心城麓了万矧对于痒区城常阏鼹及解答帮有重癸虢积极意义， 因此，研究万州房地产发展存在的问题和发展策略，具有重要的学术意义和 现实意义。 。 。2 骚突戆目戆 库区中心城市万州的房地产业在经历三峡移民等环境因桊改变后，市场 定位和需求结构发生了深刻变化，面对这一变化，当地政府和地产企业如何 分别从宏观和微观角度如发，优化资源配鼹，规范市场行为，旗网建立供需 警德、瞧瘫发曩熬赛壹| 蓦产索场，是玫疼瑟众娩瑟羲葭遥凌瑟瑷实溺蘧。 本文研究的目的是：以现代管理理论为指导，行业背景知谈稍相关数据为 依据，分析万州房地产业的发展所面临的问题，从政府和企业两个角度提出 对皮措施，并结合兴茂房地产开发集团实际经营中遇到的问题，阐述提出措 施鳃逶惩性移霹行经。遴避本文的疆究，麓我国部分城泰中，痨撼产业豹宏 躐琢麓发生变纯薅，致黪和企照瑟对社会经济发展及市场穗应变化，如何函 势利姆，保持产业的健康、持续发展提供借燎。 1 2 研究内容和研究方法 2 1 研究内容 本文主要包括以下几个部分： 第一部分绪论主要介绍研究背景、研究意义、内容和研究方法。 麓二邦分主要分缁了万髑匏爱变秘城露壤况及痔遮产整黪发震状嚣。 西南交通大学硕士研卉型筇肇掌杞 嚣蔷 羹囊羹蠹羹霎蔫鍪鍪雾鍪羹鍪零蠢 辇：；铞崔霆羹霾带鬟鋈囊霎蓁翔甄委茎荔鍪 。；鏊薹耋枷摇侗临 吲薹旨孓鼎划囊非并弧髻，了黜硼鞫雏萋肇肆；酊”俯薹星铺。砑嚼 凄涩i 叠皿要；帮谁囊m 卜萎袋l ! | 矗霉西餐搿蜷。秘冀话撂，篱重 塞普= 耋，劂”季耀豫嘲? 巧豁嚣址型一委i l l 警萎缸搬皋静晕善研 呲；射埘的提出，进一步阐述第四部分中的相关分析和建议的适用性和可行性。 第六部分结论，对万州房地产业的发展和对策进行总结，为产业环境发 生变化后，政府和企业制定措施提供借鉴。 1 2 2 研究方法 一、文献研究法 在本文的研究过程中，通过对涉及房地产的研究文献进行大量的检索研 究，从而把握目前房地产的理论和学术前沿。文献的检索主要是体现在两个 思路：国内文献检索和国外文献检索。 二、 归纳研究法 归纳的方法就是通过观察客观事实，把这些事实加以分类，然后考察他 们之间的关系，从而得出结论。此方法将在整个研究过程中得到体现。 三、实证分析法 实证分析方法是经济学研究的常见方法，本文在对万州房地产发展分析 时将主要运用该种方法。 四、对比研究法 本文通过横向与纵向对比房地产市场的发展得失，得到房地产发展的健 康、 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 县和四川省开江县。北有大巴山，东邻巫山，南靠七曜山。主城区上距重庆 水路3 2 7 公里，陆路3 2 8 公熙，下至寅晶3 2 l 公照，距三峡工程三斗埒大坝 2 8 3 公墨，位于三峡库区中部，是长江沿岸十大港口之一。万州具商由城和 江城双重特色。 万娴涎辖龙宝、天城、赢桥三个移民开发送和江南新酝，共1 6 个街道办 事处，3 1 个建制镇和4 5 个乡，幅员面积3 4 5 7 k m 2 。熏庆直辖餍，建立万州区， 辖5 3 个乡镇、街道，辐员瑟积3 4 5 7 平方公里，2 0 0 4 年末总久日1 6 孕7 万，城市 人口约5 4 ，5 万。2 0 0 4 年，全年国内生产总值1 3 6 5 1 5 亿元，按可比价格计算， 迸上年：曦长9 ，溅。其孛，第一产鲎攀藤蘩2 0 7 4 4 钇元，蹭长6 3 麓；第二产篷溪 加值7 2 3 8 7 亿元，增长1 1 1 ；第三产业增加值4 3 3 8 4 亿元，增长8 3 。第一、 第三产数瓣国内生产总僮增长躲贡献搴舞g 。戮帮2 9 聪，分瓣毙上霉提裹5 。2 个百分点和2 8 个百分点。 全国爆民消费价格总水乎比上年上涨3 9 ，其中服务价格上涨2 3 毽。商 品零售价格上涨2 8 。工业龋出厂价格上涨6 1 。原材料、燃料、动力购迸 价格上涨1l 。4 。固定资投资价格上涨5 。6 。农产品生产价格上涨1 3 1 。 城市蕊穑设施建设速度戮显热快，随着耨| 弱的通航，逸万铁路静通车， 万州的对外交通条件有了质的飞跃，2 0 0 3 年底万梁高速公路竣工通牮，三峡 痒区戆蓄窳使万翊爨各了逶行万穗级瓣酞静辘力，万髑正逐步成鸯长江上游 地区莺要的交通枢搬。 2 1 3 万州在三峡艨区的重鼗地位 万熊爨三姨圭| 魏嚣豹簧统嚣蠛整孛心缓枣，遣怒三映瘁送鹱遗静梭。疆泰。 履庆和宜晶虽然是舰模更大的中心城市，但分别处于库首和库尾，对库区的 嶷接辐射影响很有限，万州强好处于痒区中心，翌医重庆主城和宣昌均约3 2 g 公里，区能优势非常突出，本身具有较好的二三产业基础和较完善的城市基 嚣南交通大学硕士磷瓷缴学位论文 第6 页 础设静敷，具备发展成为库区区域中心城市的瀑础条件。万州，在三峡库区有 着黛隳地位，是三峡霹曛瀑典型的中心，烂库区城市的最典型代表，值得认 冀豹分辑窝醣究。 一、历史魂经 万州从东汉建城以 来，直都是三峡地区 聪羹曩城市。万州也照 鏊矮簇连菊嚣蠢邃送鹣 门户，是西部大开发的 桥头馒，历来是陕南、 川糸、鄂西、黔东北和 濑秘琵懿戆姿集数中 心，对周边遍区的辐射 作用很明显a “众水汇涪万”， “万赛云集”说嚼了历 史上静繁荣姨末汉怒 强2 1 万嫩抗战髓鞠城区图( 1 彗4 2 ) 万州即开始置县，北阁 资料来源：万熬市志 时期即设万州郡。清光 绪= 十八年( 1 9 0 2 年) ，万她i 被辟为匠川省继重庆之后的第二个对外通商口 瘁，撼霆二卡疆年( 1 9 3 5 冬) 设万罢专嚣。农筑藏露麓，蠹予大爨入西舞姿 的涌入和汇聚，万娴一跃成为四川省第三大城市，人口达到1 7 5 万，和成都、 重庆并称“成渝万”( 圈2 1 ) 。新中国成立以来，作为地区行政公署所在地 或作为地级市直至重庆崴辖，在三峡地区作为川东门户，渝东地区的中心城 市，长江沿岸+ 大港翻城市，一寅闻名中终。璧庆壹辖焉，因练仑因素，一 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 壹捌爻莛庆矗辖市漪第二城市，受掰各级各界鼢高度关注。 二、区伍因素 圈叁2 万州区位关系塑 资料来源：发图引至万州2 0 0 3 年总舰图，右图为作者自绘 万娟逮楚耋庆主城与宣昌之问，芷箍予三浃库疆艟德橡心带，是系、西 部缀济嚣韵结合部，也纂本处于中圜版图韵几何中心区域，地珲位置十分黧 要( 图2 2 ) 。楚渝东、川东、鄂西、湘西、陕商等省市相交地区的熏要城市 之一，其有一定的省市影响的意义，区域性交旌频繁。国家通过重疆投资建 设，万州机场于2 0 0 3 年5 月正式通航；达( 州) 万( 州) 铁路襄、货运已经 开通，万( 州) 宜( 昌) 铁路正在建设；渝万裹速公路竣工通事，万( 州) 开( 县) 、万( 州) 云( 熙) 嶷速公鼹是黧家耀划黪横向于线棱髑至兰鲻赛速 公路中的段，鑫翦建设糇测；长浅大桥、长浚二桥飞跨太江南托，天鏊交 遥途：水上运输，万掰港是交逶裔p 稻重庆帝溉翻的长江干线主枢纽港，三峡 库区蓄水后，成为永久往的深永良港，常年可通行万吨缀船酞，货运吞吐量 珂达1 5 0 0 万吨，客运吞吐量可运1 2 0 0 万人次；万( 州) 粱( 平) 、万( 州) 汗( 县) 、万( 州) 云( 阳) 、万( 州) 忠( 县) 、万( 州) 利( 川) 五条出境 西南交通大学硕士毳歼究生学仪论文 第8 页 二级公路路面全部硬化，万( 州) 石( 柱) 二级公路正在建设。加上蓄水后 的长江黄鑫水道运力更强、逡输成本爨低，万州姆是瑗部颇具特色鲶，拥有 比较完备豹水、陆、空立体交通网络的城市，逐步成为送域重要的交通枢纽 和交通遴输中心。 三、移及政治因索 万州是三峡库区中移民任务中最黛的城市，众区移民总人数达剿2 5 万， 占鬓三狭瘁区移涎慈数熬五分之一。熬庆毒移凝静滔分之一，荚笺杂程度也 是库区中最高的，可以这么说；万州移民工作的成败与否。甚至决定了库区 慈俸移爱工终懿成败。中央镶导褰度夔程万建懿疑会经济发震，无不与诧寿 密切的关系，每年都有国家领导人和中央部委领导前来视察，密度之大，远 远超过其它省份的媲级城市。万州也是霾庆直辖帑戆4 0 令嚣县中，瞧一由枣 蚕常委兼任区委书记的，凸现了重要的移民因素及城市政治地位。万州以前 作为万县地区的行瓣所在地、地级市，一直都是三峡地区的政治中心城市， 屡然重庚囊辖之君，逐步不褥管县，稳是政治上的影响还存在，一黧区域悦 管理机构仍然设置猩万州。 器、社会经济因素 二十世纪8 0 年代后，幽于三峡工程上马与否的论证多年悬而朱决，直 接导致嚣家窝霆罔露薅毽捂万矮在内蠡冬熬令疼嚣投灭蔼少。当跨，滚没线下 不准建设凝础设施、企业不准实旌技改，最重要的陆上动脉3 1 8 国_ j 鼹几十年 不饕改建一次，致使万势l 逐澎沦落为必川弱贫爨筑区。万媸终麓遗箧审心城 市，虽然受到三峡工程上马与否对固定资产建设投入的局限，但是也在库区 中属于社会经济文化的中心城市。城市本身有一定王业基础，虽然缒羲发展 变仡，豫肖企业纷纷倒闭或被改制兼并，但随着全国对口盘援和招商弓f 资， 又有一些黧点企业辫户万州。周边区县仍然把万州作为商贸流通的中心，前 采经甍购物。 睾为激柬豹遣送政治中心，衽会、科技、文化、卫生等部门齐 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 爽 金，逮储备了大藿专业技术入才和管理人才，到2 0 0 4 年底，全区有各荑专业 技术入员3 5 万，其中高级1 8 4 3 人。垒区有大学4 所，中专1 0 所，普通中 学8 4 所，在库区中具有不可动摇的地位。 五、文化因素 文化从来就是城市的重要 职憝，霹区建设也魁含文化发 簇熬重要志餐。万媸一矗楚库 区重要酌文纯中心，城市文弱 程度仍然体现了领先于其它库 鹾城市。早先建设的大照文化 设施，储备的科教文化人才， 露2 3 移民耩捧文恁蜷( 蠢娥璃家壤) 在现在的建设中发挥着灌要的 瓷料来源：自摄 作用，为万州作为区域文化生活的中心创造了条件。当万媸社会经济爨进一 步发展，强位了慰城枣文化螅重援，城夺文纯生活逡一步丰富。对掰史文纯 遗产保护更攘重视，现代文明与津嚣勇予拼簿翡糖 串有机绪合，形成新酌城 常糟棒( 阉2 3 ) 。 2 2 万州房地产娩发展历程 万捌匿赛遗产起步较旱，毯发艇波动较大。1 9 9 7 年重庆鸯辖，三蛱工 程兴建繁动静百万大移民以及西都大开发葳貉的实施，怒长期斑于抑制的万 硝城帘迅速发震较大，氇为万州房地产开发爨供了前所未有的发展契机。“九 五”伊始，万州房地产市场在1 9 9 8 年迸入快速发展阶段，1 9 9 8 年2 0 0 0 年， 直至“十五”的初期，万州房地产更是得到飞速发展。从2 0 0 1 年开始有所下 滑。 西南交道大学硕士研究生学位论文 第1 2 获 第3 章万州房地产业现状若干问题的调查与分析 3 。1 万州房地产现状调奎及问题分析 经历了惑速发震瓣“丸五期”彝明显图落豹“卡五”期，万确房拖产现状 处予跌落至谷赢之髫鹊恢复瓣，裰攥笔者盼谪查分祈，结合近期房施产市场 交易豹裔关数据稻市场反馈瀚稻关信息，万州房地产现状主要存在着以下几 个方面的不足： 3 ， 1 骜品饿宅供给不是 2 0 0 5 年赣拢颥鑫许哥项目毒个，其中：1 个丈毽商贸褥盈，3 个阻商酪 谨宅为主静赣哥，台计建筑瑟积9 9 万平方米，相眈于2 0 0 3 、2 0 0 4 年下降了 3 1 4 、i 2 8 。据不完全统计，叛建和在建项目1 4 个，可售面积4 0 万平方米 左右，其中住宅占6 5 。二者相加基本与2 0 0 4 年持平，大大低于市场状况不 太景气的2 0 0 2 年( 6 5 万平方米) 、2 0 0 3 年( 4 1 万平方米) 的商品往宅的市 场供给量。从近几年同期商黯房成交量( 见寝1 ) 可以餐出，增量房的交易 擞呈大幅下降趋势。2 0 0 5 年的商品房成交量不到2 0 鲍一半，仪达到0 4 年 的5 2 左右。从9 8 年启动数单位集资建房，平均每年戳2 5 懿幅度遴增，总 建筑褥积达到1 8 7 万平方米，解次了稷大一部分职工住秘润遂，成为住待市 场供给静一令缀努替态。毽楚隧着房凌静逐多推进，货币分房逐渐代替实物 分房，餮家对单位集资建房的控制，万硐单位集资建房渐趋淡出，2 0 0 4 年全 区申请集资建房单位不到1 0 家，2 0 0 5 年仅有3 个项目，这部分住房供给处 于严重萎缩状态。 缀然通过移鼹迁建、单位集资建房和房地产发展等多渠道发展，大大改 善了万州居住水平，人均展住面积达到2 2 平方米以上。对予陵位合逡，敷套 匿南交通大学硕士研究熊学位论文 第1 3 烫 齐全，环境优美的往宅产晶，仍然有着较强的市场需求，俺现状这部分市场 供给明驻不足，尤其是在旧城中心区域，或广场、公共绿地周围的楼盘( 图 3 1 ) ，近期在这些区域推出的一些楼盘，极为抢手，价格也上涨到每平方米 1 8 0 0 一2 0 0 0 元。另外，万州目前也缺少为中低收入阶层解决住房问题的，真 正意义上的经济适用房项耳。 袭l2 0 0 3 年一2 0 8 5 年游三季度裔赫房交荔情况 年携前3 季度成交量( 件)面积( 万平方米)金额( 亿元) 2 0 0 35 8 3 85 4 7 64 。3 7 2 0 0 45 1 1 83 7 0 93 。8 7 2 0 0 5 2 7 0 l 2 3 52 。6 5 3 2 痔灌袋缭结构不舍理 房鼹鲶供绘缝梭氆含鼹个屡 囊：房屋靛粥途结梅、晶震结构、 魏域分带缩构帮户登结构。 觚粥途上看，万州一度形成的 热衷与修建商业营业性用房的热霎翥集：甏嘉篓嘉鐾慧瓣图 度不减，只不过从修建单一的i 临衡 门面房转变为大型商贸物业无论从建筑体攫还是从项鲤数基上看，赢她物 业的供给总量都殴超过区域淤费鑫力。万州你为一令以崧燹灶发达麴城镪， 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 4 页 历史上对商业物业的需求是旺盛的，一度形成“抢购”风潮，以至于门面及 其他营业性用房的价格一路飙升。不仅超过同类城市的价格，甚至某些地段 的价格高得令重庆主城区中心地段也无法企及。市场价格和供求情况作为投 资的风向标，引领投资方向。房地产投资的“滞后性”往往容易造成投资过 剩、供给过剩的局面( 图3 2 ) ，形成一定的市场“泡沫”。据统计资料显示， 2 0 0 5 年商业营业用房竣工面积比2 0 0 4 年增长1 7 3 ，而同期的销售率仅增长 7 1 。在总量保持一定的情况下，商品住宅的供给量必然下降。这也可以从目 前空置商品房以非住宅为主得到印证，在近3 0 万平方米的空置商品房中，非 住宅面积达到1 8 2 万平方米，远远超过住宅用房的空置量。 从品质上看，可 概况为一句话“中端适 中、两端不足”。所谓 两端就是满足中高收 入者的高品质( 适中的 地段、优良的环境、便 利的交通和良好的户 型结构) 住房和满足低 收入者与贫困人口的 经济适用房及廉租房， 图3 2 万州高笋塘集中布置了大量商场和金融机构 都无法满足目前的需 资料来源：自绘 求层次。按照马斯诺的需要层次理论分析，我们现在正处于一个“有房住 住好房注重环境和生活质量”的演变过程之中。人们不再满足于仅仅有 一个住的地方，而是更加注重居住环境和生活品位的提高。随着房地产业的 发展，住宅建筑早就打破了旧有的思维模式，在整体规划上，楼距科学而合 理，与周围环境设计有机融合；在外观塑造上，细部处理浓郁了文化气氛； 西南交通大学硕士 i 究生学位论文第1 5 页 在楼体菇格上，将氆赛各缝其 有代表性韵亮点弓 入，都透射 出不同的历史文化风味，给人 一种清新的美感( 图3 3 ) 。相 对于高品质的房屋，占城镇总 人口2 0 的低收入人群急鬟魄 经济适耀房秘廉疆房，在万州 阉撵存在短缺瓣蘧。 潮3 3 万翔百安花圈 麸逢城分布上看，万娴紧资料寒源：自摄 临长江，万州入具有亲永情结，而现在不少入对居住质星提出更高层次的要 求。在都市工作的人们，渴望回归自然，寻觅青山绿水，将高品质的物质生 活质量与清新的空气，明媚的阳光融入到设施完善、服务到位的生活空间。 万州具有得天独厚的地理优势，风景秀褥，依出傍水，恧真正意义上毂江景 房目前在万州还很匮乏。 从户型结构上豢，除了露苏标臻熬多楼次外，户登设诗趋于多元纯，程 平霭蠢鼹上是蠛了大起精、夺辞室翁薪结构该藏服务予不简酚拱、职盛稚入 蟊梭藏静住宅平面，在结构上大开间住宅、轻型框架结构、支撑体住宅等邋 应褴开放住宅应运而生。而万州超大户攫、大户型的房屋供给量占有很大比 例，据统计，2 0 0 4 年和2 0 0 5 年上半年兴建动工的楼盘在户型结构的设计上 超过1 4 4 平方米套的占总套数的6 5 。 3 1 ，3 二手房市场受政策影响较太，处予被动降温状态 近死年二手鹰交易情况( 觅表2 ) ，与同潮商品房交易情况比较，二手房 交易蓬已占据半蕤江山。并鼙逐年上升趋势。土地资源的有限性和房屋的耐 用性决定了新增房地产的数量是有限的，已建成投入使用的房屋逐步成为市 嚣辩交通大学硕圭研究嫩学位论文 第1 6 页 场主角，并在一定程度上形成“过滤”现镦。高收入者不满足于现有居住条 件，着力寻求新的居住条件更好的住宅，从而使该部分闲置房殿进入交易市 场，激瀵是下一层次收入除层戆住房嚣求。莰照类掺，三缀市场戆“过滤往” 消费就逐步形成。织蔻嬲于匾家对投资j 建热行业的宏观调控力度继续深纯， 各银行为控制房地产信贷风险，对二手房购房按揭贷款、转按搦贷款等业务 的嫩控尺度加大，万州二乎房市场被迫降温。 表22 0 0 2 2 0 0 5 每二零房交荔漕嚣 年份前3 季度成交量( 件)面积( 万平方米)金额( 亿元) 2 0 0 22 4 4 02 3 81 8 2 0 0 33 哇3 83 2 6 62 。0 7 2 0 0 43 i 3 43 8 1 42 。3 2 0 0 52 5 2 92 4 31 5 3 3 。1 。4 房地产业界资本择所流失 上世纪丸十年代零楚本整纪初，歪蹩万髑房遵产蓬勃发袋豹阶段，丈部 分湃发商都淘到了第一桶金甚而几桶金，这部分在积累资本的闷时也赚取了 市场经验、培养了人才。从2 0 0 1 年下半年越至2 0 0 3 年上半年，万州房地产 市场逐渐进入低迷状态，加上体制调整等趿索的影响，使不少开发商对万州 爨熬产枣殇丧失痿心，专夸多署发蹇转羧箕恁行渣葚至蘩嚣终寻我豢场授资发 联，这种现象对万州捞地产业来说无疑是惫底抽薪。一部分具错较强实力的 开发商采取多种形式回溅万州房地产的投资市场：或是马放南山，坐拥财富； 或怒唯恐避之不及，转行投资其他行业；城怒挖掘域外投资潜力，到区外进 行艘横促投资。如海域耱产、华蹶房产、海援房产等等。扶莱方露漤，这耱 西南交通犬学硕士研究嫩学位论文 第1 7 页 现象对万州房地产无疑是釜底抽薪，最终形成“墙内开花，墙外结果”。 当逡赛管鼹援供豹数撂鬟示：2 9 鹊年上半年，万翔仅发簸裔品赛预售许 可诞9 件，而2 0 0 2 年上半年怒1 9 件。上半年万州总的开发建筑面积同比下 降3 2 2 7 ，住宅下降5 1 5 2 。实际完成投资仅o 5 2 亿元。2 0 0 2 年万州商品 房藏工嚣裁2 4 7 6 万平方岽，篥孛往褒1 5 8 1 万平方寒。商品魔锖售经6 4 8 万平方米，其中住宅4 7 7 万平方米，销售颟积同比下降2 2 。4 。商品房销售 额5 9 亿，同比下降1 7 8 ，熊中住粥仅销售3 1 亿，同比下降2 9 3 。 表39 8 0 4 年万娥预镁商品麽审批秘销售薅积绕 表 预售审批面积可销售面积 举份壤曩个数 ( 万平方米)( 万平方米) 1 9 9 84 2 ，8 73 8 9 8毒3 1 9 9 93 3 1 72 6 2 23 8 2 0 0 08 3 0 17 4 9 5 8 3 2 9 ，8 6 6 8 6 2 5 毒 2 0 0 2 、 6 5 2 45 5 0 6 4 1 2 0 0 34 1 4 2 3 5 0 4 2 6 2 0 0 毒2 2 ，6 32 2 6 32 0 3 2 房地产现状问题的产因分析 3 2 1 区域巾心地位的下降对住房消赞的威胁 消费不仅是个人消赞活动，体现了个人与住房的关系，而且作为社会消 费活动，俸观了入与社会环境之间的关系。消费行为受到参照团体和其他社 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 8 页 会因索的影响，存在消费的社会模仿性。因为商品的符号价值特征，它可以 用来表现特定的社会地位和生活方式等，所以往房消赞也怒一种极强的象征 牲竞绎，遴遂褶鬣攀魄或炫耀默维持和撵升享会遗霞鞠身份。消费还楚表瑶 社会认同和社会区分的燕要消费方式之一。此外，住房消费本质就是一葶孛消 费文化，即住房消费的文化，住房的生产也不仅是物质生产过程，而且是 个文仡生产和传鼯的过程。藏是因为住房消费行为其有极强的社会和文化属 性，房遗产产数豹发震艇模秘空阕受裂区域性辫素静缓大影穗。 万州行政体制的调烂，从麓庆直辖后的万县市及万州移民开发区的擞销， 在不捌2 0 年的时间里，体制及归属几起几落。如此频繁的体制调憋，在企国 并不多觅。扶国家的区翔体铡改革大趋势来看，觚全带的角度来看是必须的， 是有列于大熏庆的发展豹。但是，万州原寒终碧疼医帮浚末淫爨巍然熬羧治 中心和经济中心，对渝东地区人流物流有自然的汇聚功能，许多人把到万州 置房膳住作为首，而体制调整后，万州城区原有的聚合人口的能力大为削弱， 导致凝万蹦辖区务县囊万鲻甏垃、养老、藩家的久数大大减少，禽缝产市场 文原来的八县三区缩，j 、必一个区。一方厦嚣县搿始了大规模躲城露建设，各 县为了发展自身缎济和加快城市建设，制定了诸如开发项目不招投标、减免 城市建设配套费等政策，降低了开麓成本和房价，留住了本县人翻。另一方 嚣，万媸及器县戆富裕狳星入圭又纷纷茬熏庚筑了。并盈隧整移聚授资接近 尾声，项目锐减，移民搬动房地产的能力明显减弱，房地产开发规模逐年下 降，房地产的区域市场浠求受到很大的冲击。 3 2 2 集资房过度对房屡供求平衡的冲击 健房供给制约黄需求，齑晶房枣场的区域性雯限嬲了人袋对接房的选择 余地。住房供给对住房需求的制约可表现在这几方面：第一，总量供给的制约。 由予房魄产雉产周期长，特别是短期内土地和原材料等生产硬素的供给熙无 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 9 页 弹性的，这就决定了短期内住房的供给也是无弹性的。从长远角度而言，土 地在不同行业之间是可以调配的，因此住房的供给是具有弹性的，会随市场 价格的波动而波动。第二，供给价格的制约。这是由技木水平和劳动生产率 所决定的。成本定价理论认为，住房价格包括土地出让金、建筑成本、各项 税费及一定的利润。住宅具有保值、增值的功效，在经济繁荣时期，其增幅 往往高于国民生产总值的增长幅度。第三，受物业定位的制约。住房定位包 括地段、房价、档次、户型、环境等方面。消费者在购房时不像购买其他商 品那样可以通过不同区域、不同时日、不同商家对同一产品进行选择。住房 供给和需求通过形成均衡价格，最终影响购房行为。 万州作为一个区位优势、交通优势、政治优势都很突出的库区中心城市， 房地产发展有着得天独厚的条件。但是万州随着行政体制的调整，库区政治、 经济、文化中心受到削弱。政策环境方面，国家开始着手从鼓励房地产市场 超常发展到有限度调控，国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用 地管理的通知、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知等政策 性文件开始注重房地产业的可持续、健康发展的问题，以避免盲目扩张造成 的资源浪费和枯竭。加上由于移民政策的影响，万州区的单位和个人在上世 纪9 0 年代修建了大量的集资房。在1 9 9 8 2 0 0 5 年第三季度之间，批准的单 位集资建房达到了1 8 7 2 5 万平方米。这些房子的土地基本是政策性划拨， 所以在机关事业单位或很多企业上班的万州人，大多能分到上百平方米的住 房。也正是由于大量集资房的存在，不仅减少了商品房的消费需求，而且集 资房项目多余的房屋上市销售，利用价格优势( 有的低于成本价) ，进一步挤 占了商品房的销售空间和市场份额，强烈冲击房地产市场。虽然2 0 0 4 年已经 停止新批集资建房，但是已经批准的项目仍在实施或销售。集资建房明显的 价格优势使万州商品房的价格受到明显的影响。 西南交通必学硕士研究楚学位论文第2 0 页 3 2 3 经济发震水平对耪地产购买 彳为的制约 房价闯题是既关系到国计，又涉及到民生的大事。从大处讲，房地产业 静健康发溪久均关系委嚣家缀济发袋兹诲镶与持续往，彩蘸著人民静安屠， 社会的和谐。从小处讲，不断上涨的房价，使中低收入的工薪阶层或疆房兴 叹，或过度超前消费，透支未来，从而对正常消费产生挤出效腋，影响了家 庭麴歪常生活。 城市经济、个人收入、储藿和傣贷等是影响淡费者购房行为最重要的经 济因素。这些因索直接决定居民的购买力水平和有效需求，最终体现在住房 溃赞永乎帮清费络稳土。因魏，城市经济发展是稻蔑个入收入增长静基础， 面个人收入对住房消费的影响可以从收入水平、收入形式和收入增长搴几方 面来考察。首先魑收入水平，收入水平在绝对量上决定了人们消费水平高低， 反浚鑫屠麓静褒蜜购买力，煮接决定了屠民购房的档次、购痔糯积，以及区 域选择。其次是收入形式，它可表现为实携收入秘煲币收入，羹接牧入窥闯 接收入，缀常性收入和暂时性收入，现实收入和未来收入几种。在传统住房 分醮镩蔫l 下，国家直接戳实秘瀚形式把住裔分配给以家您为单位的个久，个 人只霈缴纳象征燃的房租，所以一壹以来，我国城镇屠民住房淤荧支趺在全 部消费支出中所占的比例极低。房改的目的之一就是要改变这一局面，变福 利分虏为赞币仡分房，使住房消费资金成为货币工资收入的一部分。最后收 入增长率反映了农时闽序列上鼹民收入躬变化速瘦，直接影响了终来驰收入 水平和消费信心。 其次，考察储蓄对往房消赞的影响。一般来说、储瞽增多余使消费者现 实赌房需求量城少，购获力下黪。毽努一方嚣，德器又璞趣了魏房静瀵在簧 求量，尤其对住房这样一种特殊商品来说，住房储蓄具有十分煎要的意义。 因为住房既是入们生存的必需赭，又是一种高价值、高档次的耐用消赞品， 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 1 页 居民家庭没有一定的储蓄水平是很难形成有效的住房需求，进而也就不可能 发生购房消费行为。随着我国国民经济的快速发展，居民收入水平的不断提 高，居民家庭的储蓄水平也达到了前所未有的水平。据有关消费者行为研究 证明，由于中国长期以来实行住房定量配给制度、很大程度士缩小消费者对 商品的选择空间，迫使广大居民把进际购买力大量集中在某些非配给商品或 储蓄上，从而形成配给商品的“溢出效应”，引起消费者行为扭曲。特别是在 收入水平持续不断提高而又没有对住房配给制度作相应改革的情况下，这种 “溢出效应”就更为明显，储蓄水平处于高位状态。解决问题的关键是如何 通过各方面的改革、协调各种利益关系，合理引导部分储蓄进入房地产市场。 作为万州来讲，由于全区房地产市场有效需求不同，与重庆主城区或者 其他库区城市不同，万州住房价格一直以来维持着保本经营的低价，加之集 资房的低价冲击，商品房的绝对价格偏低。2 0 0 3 年住房均价7 4 5 元平方米， 2 0 0 4 年为1 2 0 9 元平方米，2 0 0 5 年为1 2 6 1 元平方米。就是在这种情况下， 从2 0 0 1 年起万州的房地产业仍是一直处于低迷状态。 据经济学理论：商品的价格是由供需关系决定的，特别是由购买力决定 的。房地产作为商品也不例外。对此，经济学家曾这样论述：“在现实中， 房地产的价格，直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对 效用有所作用才能形成价格；换个角度，房地产成本的增加并不一定增加 其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。” 作为万州商品房的主要购买群体一居民仍然认为万州房价过高，消费 倾向低。资料显示，现阶段城市居民收入增长缓慢，2 0 0 4 年全区居民人均可 支配收入7 7 1 l 元，1 9 9 7 2 0 0 4 年平均增幅，大大低于全区g d p1 3 1 的增幅， 加之正值万州产业结构调整的高峰期，低收入群体占城镇总人口的2 0 左右。 虽然国家施行银行按揭贷款政策，但是居民预期收入不足，购买力不足，故 在2 0 0 4 年老城区均价1 0 0 0 元平方米左右，新城区均价7 0 0 元平方米的低 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 3 页 必中低收入者的住房建设帮溃费撼供竣策健优惠低意贷款。l 9 4 年7 月，国 务院矮布关予深亿城镇霞房制度改革韵决定，在全强全面箍行住房公积金 翻度。个人购腐抵押贷款融经成为目前我阂居民购房最主蒙的融资形式。中 国人民银行于4 9 9 7 年4 月颁布个人住房担保贷款管理试行法，1 9 0 8 年5 月在此基础上修订颁布了个人住房贷款管理办法，支持城镇居民购买自用 普通住房。 其中，住房个人抵搀贷款主要从贷款嫂模、贷款剿率、蓄付款| 二铡、还 贷期陵秘贷款形式等方瑟来调节住房溅费，其建立与完善膏瘸予：转交入们 豹麴房鼹念，提离器鬣靛购痨辘力，使入稻意识弱不一定疆等存愁了钱才能 买痔：在资金不足的情沉下，可珏通过银行贷款提前购得住房：改善居民消 费结构，加大购房消费支出在总消费支出中所占的比例，实现8 的购房消费 支出目标：有利于住房资金的良性循环，把社会上一部分闲散资金筹集起 来，集中用于住房建设，改善腮民的住房条件；弓l 导商品住宅的投资开发。 在三峡移民迁建过程中，万州的务秘淹没均占三峡库区的7 0 ，出予三 峡淹没移民搬迂，原有众业大量关、破，粤致摩区产业“空心忧”现象。移 民政策执霉以鼷，痒区8 溅以上懿企蛰被懿 亍关翊、酸产，给镊行造成了数 以亿计黥损失。鑫裁万媸圭| 羲区有中行、农行、工行、建行、商行和农僚衽等 6 家金融梳构不两程度缝受到了这个问题的困扰。在万州娩区，因三峡淹没 而产生的不良贷款总额超过4 0 亿元。其中损失超过1 0 亿元以上的有3 家， 分别为农行1 3 亿元、工行1 0 亿元左右、农信社1 5 2 亿元。由于大量的呆账 贷款出现，很多商业银行都把三峡库区当作金融商风险区，纷纷紧维贷款审 批权限，致使在库区贷漱艰难。 2 0 0 4 筇1 1 月3 目，中国人民银行万势l 中 筇11月3目，中国人民银行万势l中，妇支行对万删熬鑫融运行进纷 专向调查屡褥出以下结论： 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 4 页 了8 。8 ，瑟全区的g 耀壤幅为i 3 1 ，贷款灞幅低予国p 增幅4 3 个百分点。 整个万粥2 e 0 4 年静新增贷款只有4 i 鹳3 万元，这种情况与金国和全市的发展 情况稆豫。2 0 0 4 年，全国的贷款增幅高于g d p 增长4 1 个酉分点，而重庆市 的贷款增幅高于g d p 达到4 + 2 个百分点。显然，在目前经济发展主薅靠银行 信贷投入的情况下，万州金融机构推动经济发展的能力明显偏低。 二是存篾继续扩大，资金孙流现象严耋。2 0 0 4 年，万州区鑫融枫 鸯存货 比为5 6 。4 ，存贷差额达7 l 亿元，薅2 4 年褪，该区躬存贷毖是5 8 镪，存 差扩大了蘧夸百分文，炎金终渡势头舞没有褥至有效控铡。露区潮移民搬迁大 量的金鼗关停并转，疑金短缺导致“贫盘”，本赢该输血的逸区成了“供血” 雉匪为涎舞提供了超过5 0 亿元的w 用资金。 没有金融的支持，万州的房地产发展很艰难。砑前万州主城区房地产开 发企址及个人的房地产类贷款余额己超过1 0 亿元。遮对鑫融高风险区的万州 而言并不是一个小数耳。万州的房地产行业到目前也没有大盘产生，与没有 金融机构的支持也有很大的关系，丽万州自嶷魄房地产发展过载也受到了不 少外力的于涉，绝大多数房地产企业还没枣畅达藏夭据了。 3 ，2 5 房地产企业良莠不齐对建筑生产力的影响 建筑的生产能力不仅决定了住宅产品的质量和舒邋水平而且意接影响 了住房价格，必然对住房消费产生巨大影响。它主要表现在：生产为住房建 设提供原材料，为提高住宅的设计质量、创建毂型建筑续撞辱搴系、鼹卫设备 体系、管线技术体系和节毙产品提供技术土鲍支持，达到更磐豹防熬、抗寒、 嚼啬的效果，还可降低其生产残本，歇惑降低房价。生产设计潞先进瀚往 宅。住宅瓣现代化程疫表现在户整、立西设计上，表现在智麓化的水平上， 觚一般的防盗门、益橇器到潮络系统豁需要一定生产力的支持。生产力的 撬高，有和予劳动者索质的提高，从而提高劳动效率，缩短施工时间。生 西南交通大学硕士研究生学位论文第巧颠 产打瞧反映在交易疼乎上。全方位翡亳子交易系统，献住房信意