（管理科学与工程专业论文）土地的出让方式及对房地产市场的影响.pdf

摘要 目前，我国房地产市场发展势头非常迅猛，房地产业已成为我国国民经济发展的重要 支柱产业之一，房地产业的发展对我国经济的发展起到巨大的推动作用。 土地作为房地产商品的重要载体和构成要素之一，其出让方式对房地产商品的价格影 响非常大。我国是一个人多地少的国家，人地矛盾十分突出。为解决这个问题，国家对土 地供应制度进行改革，对土地的控制逐渐放开，推行土地储备制度，并实行经营性土地出 让必须采用招标、拍卖、挂牌的政策，使我国的土地市场逐渐走向规范化。 本文以解决我国土地市场的实际问题为目标，提供了土地出让过程中主要参数的确定 方法，提出了防范土地市场风险的措施，论述了土地出让方式对我国房地产市场各参与方 的影响。本文的研究结果对保证我国土地市场的规范运行、土地的高效利用有一定的参考 价值，对我国房地产市场和土地市场参与者的决策有定的借鉴意义。 本文的主要研究成果如下： 对我国土地资源、土地市场、土地出让方式、国家相关土地政策等方面的演进发 展情况进行了比较详尽的分析； 从理论上分析了土地供应量及需求量( 以商品住宅用地为例) 的确定问题： 比较详细地分析了土地出让收益评价的科学方法； 比较详尽地分析了土地出让过程中各种可能出现的问题，并提出相应的针对措施； 根据我国土地市场的现状，对房地产企业的发展战略、趋势、资金配比结构和投 融资等进行了详细的论述。 关键词 土地出让招标拍卖挂牌供求平衡博弈分析 a b s t r a c t a tp r e s e n t ，o h rc o u n t r y sr e a le s t a t em a r k e td e v e l o p sv e r yq u i c k l y t h er e a le s t a t eh a s a l r e a d yb e c o m ea ni m p o r t a n tp i l l a ri n d u s t r yo ft h en a t i o n a le c o n o m y t h ed e v e l o p m e n to ft h e r e a le s t a t eh a sl a r g ei m p e t u sf u n c t i o n st ot h en a t i o n se c o n o m i c a ld e v e l o p m e n t a tt h es a l l l et i m e ，l a n di so n eo ft h ei m p o r t a n tc a r r i e r sa n di n t e g r a n tp a r t so ft h er e a le s t a t e c o m m o d i t y t h ew a y so fl a n ds e l l i n gw i l li n f l u e n tt ot h ep r i c eo ft h er e a le s t a t ec o m m o d i t y e x t r e m e l y b e c a u s et h e r ea r es om a n yp e o p l ea n ds ol i t t l el a n di nc h i n a ，t h ec o n t r a d i c t o r yo f h u m a na n dl a n di se x t r e m e l yp r o m i n e n t i no r d e rt os o l v et h i sp r o b l e m ，t h en a t i o ni sc a r r y i n go n a ni m p o s i n gl a n ds u p p l ys y s t e mr e v o l u t i o n ，s u c ha sg r a d u a l l yl o o s i n gt h el a n ds y s t e m ，c a r r y i n g o u tl a n dr e s e r v i n gs y s t e m ，i m p l e m e n t i n gt h ep o l i c yo fi n v i t i n gp u b l i cb i d d i n g ，a u c t i o n ，h a n g i n g o u ts h i n g l eo fr u n n i n gl a n d t h e s em e a s u r e sh a v es t a n d a r d i z e dt h el a n dm a r k e tg r a d u a l l y i no r d e rt os o l v et h ep r a c t i c a lp r o b l e m so ft h el a n dm a r k e t ，t h i sa r t i c l ep r o v i d e st h e m e t h o d so fd e f i n i t i n gt h em a i np a r a m e t e r si nl a n ds e l l i n g ，p r o p o s e st h em e t h o d sa n dm e a s u r e s o fa v o i d i n gt h el a n dm a r k e tr i s k ，e l a b o r a t e st h ei n f l u e n c eo fl a n ds e l l i n gt oe a c hp a r t i c i p a n to f t h er e a le s t a t em a r k e t t h er e s u l t sh a v ec e r t a i nf u n c t i o nt os t a n d a r d i z et h el a n dm a r k e ta n d h i g h e f f e c t e du s eo ft h el a n d h a v ec e r t a i nr e f e r e n c e 的t h ep a r t i c i p a n t s d e c i s i o n - m a k i n go f t h e r e a le s t a r em a r k e ta n d1 a n dm a r k e t t h em a i nr e s u l t so ft h i sa r t i c l ea r es h o w e da sf o l l o w e d t h ed e v e l o p m e n to fl a n dr e s o u r c e ，l a n dm a r k e t ，w a y so fl a n ds e l l i n g ，n a t i o n a l c o r r e l a t e dp o l i c yi se x h a u s t i v e da n a l y z e d ； t h es u p p l ya n dd e m a n d ( t a k i n gc o m m o d i t yh o u s i n ga se x a m p l e ) o fl a n ds e l l i n gi s a n a l y z e dt h e o r e t i c a l l y ； t h em e t h o do fa p p r a i s i n gt h el u c r eo fl a n ds e l l i n gi sa n a l y z e di nd e t a i l ； t h ep r o b l e m sw h i c hm a ye m e r g ei nt h ep r o c e s so fl a n ds e l l i n ga r ee x h a u s t i v e l y a n a l y z e di no r d e rt op r o p o s et h ec o r r e s p o n d i n gm e a s u r e st os o l v et h e s ep r o b l e m s ； a c c o r d i n gt ot h ep r e s e n tl a n dm a r k e tc o n d i t i o n so fo u rc o u n t r y t h ea r t i c l ee l a b o r a t e s t h em a le s t a t ee n t e r p r i s e sd e v e l o p m e n t a ls t r a t e g i e s ，t e n d e n c i e s ，t h es t r u c t u r eo ff u n d n l o c a t e dp r o p o r t i o na n dt h ew a y so f f i n a n c i n gi nd e t a i l k e yw o r d s ：l a n ds e l l i n gi n v i t i n gp u b l i cb i d d i n g a u c t i o n h a n g i n go u t s h i n g l e b a l a n c eb e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n d g a m b l i n ga n a l y s e s 1 1 1 山东建筑大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得山东建筑大学或其它教育机构的学位或证书而使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表 示了谢意。 研究生签名：麴堂闩期：捌、厚 山东建筑大学学位论文使用授权声明 山东建筑大学送交学位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制 手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相致。除在保密期内的保密论文 外，允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布 ( 包括刊登) 授权山东建筑大学研究生处办理。 研究生签名：壅塑豳导师签名： 同期： 弘口b j ；j 遮 山柬建筑太掌硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 研究背景 2 0 0 2 年上半年，国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定( 国土 资源部1 1 号令) ，明确规定：“自2 0 0 2 年7 月1 日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和 商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。” 这项规定的重要意义主要表现在两个方面：一是有利于从制度和源头上保证土地使用权出 让工作的廉政建设。土地是国家和社会最大的资源和财富，是生产要素中价值最高的资产： 对经营性国有土地使用权的出让审批如果不严格规范，容易滋生腐败。腐败分子利用职权 搞权钱交易和暗箱操作，攫取巨额地价差额，破坏党风廉政建设，造成土地资产严重流失。 国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度充分体现了公开、公平、公正的市场经济原则，抑 制权力进入市场，减少人为因素对土地配置的干预和影响，从制度上保证了土地批租领域 的廉政建设，从源头上遏制腐败行为的发生。二是有利于按照市场经济的要求，健全土地 市场规则，建立公开、公平、公正的资产配置新机制。自改革开放以来，我国土地使用制 度改革正不断深化，土地资源的资产价值日益得到体现，土地市场也逐步走向规范，我国 在土地市场建设方面取得了显著成效，但是仍然存在着不少问题，如竟相压价、减免地价 吸引投资：经营性房地产项目用地采取协议出让方式供地，划拨土地大量非法入市等。如 果不遏制这些行为，统一、规范、开放有序的土地市场就难以形成。因此，大力推行招标 拍卖挂牌方式出让国有土地使用权，不仅能够实现国家土地资产的最大效益，而且能够提 高政府供地的市场化程度，促进规范、统一的土地市场的建立和完善。同时，土地市场的 运行情况对房地产市场的发展有着密切的联系，对房地产市场备相关方都有很大影响。本 文就是基于这种情况对土地的出让方式做进一步的研究和分析的。 1 2 国内外研究现状 招标、拍卖和挂牌都是通过一系列明确的规则和买者竞价所决定的价格来配置资源的 一种市场机制，招标和挂牌是在拍卖的基础上演变过来的。拍卖的历史久远，可以说，自 从人类有了剩余产品，就有了拍卖，拍卖是最古老的销售方式之一。现在，通过拍卖方式 交易的物品包罗力象，有珠宝、艺术品、房地产等有形资产，也有土地使用权、资源开采 权、专利权等无形资产。世界上最早的地产拍卖_ 丌始于1 7 3 9 年的英国，从这一年开始伦 敦晚邮报上经常刊登地产拍卖广告【2 1 。目前，以拍卖方式出让或转让土地使用权以及土 山东建筑大掌硕士掌位论文 地所有权已经成为世界各国土地市场上交易的主要方式。大多数国家已基本上形成了开放 的、公平竞争的土地市场。 而我国土地使用权有偿出让、转让制度实行较晚，从中华人民其和国建立以后的三十 多年中，可以说没有土地市场，土地始终是在行政划拨的绝对控制之下，土地使用采取政 府直接管理、使用者无偿、无期使用的方法。在人们头脑中土地并不是“商品”，而是一 个公有的无价的概念( 3 1 。这种无偿使用的办法使得使用者同时又是所有者，使用者只代表 企业和个人的利益，不会从国家和社会的角度综合考虑土地的利用问题，由此造成了各单 位争相占地、多占少用或多占不用，严重阻碍了土地的合理利用，影响了城市的开发建设。 同时，还极易产生腐败现象。1 9 8 1 年，我国土地管理体制的改革在深圳试点，这一年在 深圳开始向土地使用者收取土地使用费。同时，在1 9 9 0 年5 月1 9 日，国务院发布了中 华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，该条例进一步明确了城镇 国有土地使用权是一项独立的经济权利。在规定的有效期内，该权利可以出售、交换、赠 与、出租和抵押。这样，过去一直被认为是无价值的土地，实际上是一笔价值很高并且同 益增值的资产1 4 】。至此，我国城市土地使用权有偿出让、转让的制度被以法律的形式固定 下来。而国土资源部下发的1 l 号令，更加明确地要求我国各类城市经营性用地，必须以 招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。这些规定都从法律上促进我国土地市场逐 步走向规范化。虽然目前我国的土地市场体系已经初步建立，但是还很不完善，还有许多 问题亟待解决。实践证明，招拍挂出让土地是土地出让的较佳方式，更能体现土地的真实 价格，同时杜绝协议出让中可能出现的腐败，招拍挂出让土地将是我国今后土地出让的主 要方式。 拍卖交易方式虽然产生很久，但其理论研究的发展和改进是在博弈论出现以后。博弈 论的发展和完善为深入研究拍卖理论提供了新的工具、新的角度和新的视野，为这一古老 的交易方式提供了新的研究领域。拍卖理论的现有研究成果大多是采用演绎法得出的结 论，即先根据已有的理论提出假设，然后在假设的基础上通过逻辑推理得出结论。拍卖理 论发展到现在，其理论体系已相当系统和完善。但仍然还有一些问题有待解决，如在信息 不对称的情况下，价格的形成机理是什么? 现有的拍卖模型都是局部均衡模型，能否建立 拍卖的一般均衡模型，以便考察拍卖在信息不对称条件下的最优社会均衡点是否存在? 等 等。这些问题将是今后拍卖理论进一步研究的领域1 5 j 。 招投标理论主要是在不完全信息的基础上，研究招投标双方如何根据所掌握的信息做 山襄建筑，掌硕士掌位论文 出决策。其理论成果主要有：业主方如何发布招标信息以吸引更多的投标者( n a r n oa n d f e l l o e s ，1 9 9 3 ) ；招标方如何进行资格预审，以选择合适的投标人：投标人如何根据所掌 握的信息进行是否参与投标的决策( h a s s a n e i na n dh a k a r n ，1 9 9 6 ) ：招标方如何进行评标 以选择最有效率的承包商( h o l t ，1 9 9 7 ) 等。 挂牌出让国有土地使用权是广东、江苏和重庆等地在招标拍卖出让土地使用权的实践 中创新出来的一种结合招标和拍卖优点的新的出让方式 们，综合体现了招标、拍卖和协议 出让方式的优点，具有公开、公平、公e 的特点，是我国国有土地使用权出让的重要方式， 尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且 允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展：三是有利于土 地有形市场的形成和运作。挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。挂 牌出让土地使用权起步较晚，直到2 0 0 2 年7 月才首次作为土地使用权有偿出让的重要方 式列入国家政策，因此，理论界对此的研究文献还很少。 2 0 世纪以来我国土地经济学术研究和学科建设，分为三个时期：1 9 0 0 1 9 2 9 年为第一 时期，1 9 3 0 1 9 4 9 年9 月为第二个时期，1 9 4 9 年】0 月至今为第三个时期。 第一个时期中所积累的主要土地经济学术思想为：在土地所有制方面，康有为在大 同书中主张实行土地国有化：孙中山及其追随者主张平均地权，实行耕者有其田：梁启 超主张荒地国有、市地市有、农地农有；章太炎认为“田不自耕者不得有”：毛泽东等人 主张消灭封建土地制度，实行地改革，实现耕者有其田。1 9 2 2 年美国经济学家伊利 ( r t e l y ) 发表了土地经济学大纲，宣告了经济学士地经济分支的出现；1 9 2 4 年伊利 和莫尔豪斯( e w m o r e h o u s e ) 合著的土地经济学原理问世，标志着土地经济学的证 式诞生，此后即传入我国。土地经济学的诞生，使得土地经济问题的研究趋于规范化。 第二个时期：1 9 3 0 年，章植著地经济学的问世开创了我国土地经济研究和学 科建设的新纪元，该书是我国学者所著的第一本书。1 9 3 0 年以来，出版了大量土地经济 学术著作，主要有土地经济学或类似著作、土地政策专著、土地法专著、土地行政专著、 土地估价专著、土地金融专著、土地制度史专著等。这一时期，我国的土地经济学科是在 继承自身的学术成果的基础上，借鉴、应用国外的学术成果，并紧密结合我国的实际逐步 建立和发展起来的。 第三时期：我国土地经济学经过了停滞( 1 9 4 9 年1 0 月一1 9 7 7 年) 、复苏( 1 9 7 8 年1 9 8 6 山东建筑大掌硕士掣啦论二屯 年) 和繁荣( 1 9 8 7 年至今) 阶段，已经发展为门类比较齐全、水平较高的学科。在土地 价值问题、地租和地价问题、土地有偿使用制、土地产权与土地制度、农村土地制度、土 地资源经济问题等领域的研究都有一定的深度和广度。 目前，有些文献已经将博弈论、神经网络、数据包络分析、移动趋势面分析等理论应 用在土地基准地价、城市土地的利用评价等方面【7 i s l 【9 j 【1 0 ”。然而，在土地出让过程中， 如各要素的确定及出让过程中出现问题的解决，这些理论的应用较少。 13 本文研究的意义 本文将主要依据国家现行政策，论述实行招标、拍卖和挂牌制度的具体方法、步骤， 运用神经网络、数学分析等方法，分析我国土地供应量和需求量的确定方法：分析如何应 用模糊分析评判法评价土地出让收益；论述在土地出让过程中常出现的问题及其危害，并 对土地出让各方进行博弈分析，从而得出解决问题的方法和措施。另外，本文还将从多个 角度分析我国推行土地招标、拍卖和挂牌制度以来，房地产市场的变化，以及对房地产业 和各参与方及相关利益群体的影响。 本文以解决我国土地市场的实际问题为目标，提供了土地出让过程中主要参数的确定 方法，提出了防范土地市场风险的措施，论述了土地出让方式对我国房地产市场各参与方 的影响。本文将对保证我国土地市场的规范运行、土地的高效利用有一定的参考作用，对 我国房地产市场和土地市场的参与者有一定的借鉴作用和实用价值。 1 4 本文研究的主要内容和方法 1 4 1 本文研究的主要内容 本文对我国土地市场的实际情况做了深入的调查和研究，其主要内容如下： 绪论，主要介绍本文的研究背景、研究方法、研究意义等。 简要介绍我国的土地政策和土地市场，为后续章节奠定基础。 简要论述我国国有土地有偿出让的几种方式，并加以分析比较。 论述我国地出让过程中各要素的确定方法。通过分析我国土地供给系统，得出 我国土地供应量的确定方法；以商品住宅土地需求量为例，运用神经网络理论， 给出土地需求量的确定方法；运用模糊评判方法，并结合实例，论证土地出让收 益的评判方法。 山东建筑大掌砸士掌位论： 分析土地招拍挂出让过程中常遇到的问题，并应用博弈理论，对土地市场各参与 方进行分析，提出解决问题的办法和措施。 论述土地出让方式对我国房地产市场及其利益相关方的影响。主要针对房地产企 业的发展战略、趋势、资金配比情况及融资方式做了详尽的分析。 最后，对本文进行了概括和总结，并对未来研究的进一步深化做出了展望。 1 4 2 本文研究的方法 本文主要采用的理论方法有： 运用比较法分析比较我国现行土地政策和以前的土地政策的差异及几种土地出 让方式的优劣： 运用数学分析理论确定土地供应量： 运用神经网络分析理论确定土地需求量； 运用模糊评判法评价土地出让收益； 综合运用效用理论、信息经济学、博弈论等理论方法，分析解决招拍挂出让方式 中政府腐败、竞买人串谋等问题： 同时，本文还将借助广泛阅读文献、浏览相关网站等手段进一步了解我国土地政 策的变化和土地市场的具体情况，并应用管理学和宏观经济学的知识，分析我国 房地产市场各参与方的变化动态。 1 5 本文研究的创新点 运用数学分析理论、神经网络等方法确定土地的供应量和需求量； 运用模糊评判法评价土地的出让收益； 解决招拍挂出让方式中政府腐败、竞买人串谋的具体方法、措施； 针对我国具体国情，分析我国房地产企业的发展战略。 山东建筑大掌硕士学位论文 第2 章我国土地政策及土地市场综述 2 1 我国土地政策 2 1 1 改革前的住房及土地政策 改革前，中国的住房经济运行是计划体n - 统天下。2 0 世纪5 0 年代初，公有住房比 较少，只占1 5 ，其余都是私有房产。自1 9 5 6 年，对资本主义工商业社会主义改造完成 以后，私有者的厂房、仓库、商店、办公室和职工宿舍等建筑物及其所占地产，通过国家 赎买、国家经租和公私合营的方式，转化为国家所有的财产。1 9 5 6 年，对私房进行社会 主义改造，使公有住宅大量增加1 1 2 。 2 0 世纪6 0 、7 0 年代，城市的土地属于国家，城市土地的使用完全由国家的行政计划 加以连接，退出商品经济的领域，禁止任何形式的土地买卖。土地的使用基本上是无偿划 拨，可以无偿、无限期的使用。这种方式是建立在土地国有、土地不是商品、土地使用实 行计划调节和排除市场机制的一整套土地制度上的。 2 1 21 9 7 9 - 1 9 8 6 年，国有土地使用制度 我国城镇国有土地的有偿使用制是以1 9 7 9 年起向中外合资企业征收场地使用费为开 端的。1 9 8 1 年，深圳市开始征收城市土地使用费，随后，抚顺、广州也于1 9 8 4 年试行征 收城市土地使用费。1 9 8 6 年我国土地管理法的出台和国家土地管理局的成立标志着 我国土地管理工作纳入依法管理的轨道；但是，由于当时正是我国经济改革的初期阶段， 还是带有浓厚的计划经济色彩。 2 131 9 8 7 1 9 9 5 年，国有土地有偿使用制度的改革 1 9 8 7 年深圳市率先试行土地使用权出让和转让，做法是国家出让土地使用权及允许 进行土地使用权抵押。 1 9 8 8 年，福州、海口、广州、上海、厦门、天津等地也先后试行。 1 9 8 8 年4 月，全国人民代表大会对宪法进行了修正，在有关的土地条款上，添加了 “土地使用权可依照法律的规定转让”的内容。这样，土地所有权和土地使用权两权分离 的格局便被确定下来，土地的交易在法律上得到了承认。 1 9 8 8 年9 月2 7 日，国务院发布了中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，舰 山求建筑大掌硕士掌位论文 定自1 9 8 8 年月1 日起施行。该条例指出，征收土地使用税旌行后，土地使用费改为土 地使用税。 1 9 9 0 年5 月1 9e 1 ，国家颁布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例，该条例进一步明确了城镇国有土地使用权是一项独立的经济权利。在规定 的有效期内，该权利可以出售、交换、赠与、出租和抵押。 1 9 9 4 年7 月5 日全国人大常委会通过了城市房地产管理法，该法明确规定“国家 依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”，并对土地使用权的出让和转让做了进一步的 补充和完善。 1 9 9 4 年以后是我国土地市场的调整期，期间，国家出台了不少关于整顿土地市场、 抑制土地投机、规范土地市场的法规文件，我国土地市场逐步走向正轨。 2 1 4 现行土地政策 1 9 9 6 年，上海建立了土地收购储备机构；1 9 9 7 年以后，杭州、南通等一些城市实行 并完善这一制度。1 9 9 9 年，土地收购储备制度建立和推广。 2 0 0 1 年4 月，国务院下发关于加强国有土地资产管理的通知，要求“商业性房地 产开发用地和其他土地供应计划公布后，同一地块有两个以上意向用地者的，都必须出市、 县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供”f 1 3 l 。 2 0 0 2 年5 月，国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确招标 拍卖挂牌出让的范围，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，必须采取招标拍 卖挂牌的方式出让；规范招标拍卖挂牌出让的程序，为全面推行招标拍卖挂牌出让提供了 制度保障。 2 0 0 3 年，国土资源部出台协议出让国有土地使用权规定，进一步规范协议出让行 为。同时，针对一些开发区存在规避经营性土地招标拍卖挂牌出让的现象，下发关于清 理各类圆区用地加强土地供应调控的紧急通知等政策性文件进行规范。 2 0 0 4 年1 0 月2 1 同，国务院在关于深化改革严格土地管理的决定中明确提出“推 进土地资源的市场化配置”。具体内容包括：严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用 地要逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。除按现行规定必须实 行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出 山东建筑大掌硕士掌位论文 让。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让 金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补 缴土地出让会；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。我国土地招拍挂出让市场 的交易范围不断扩大。1 9 9 9 年，全国招拍挂出让国有土地面积仅1 0 8 2 公顷，2 0 0 4 年则达 到5 2 0 9 7 公顷，是1 9 9 9 年的4 8 倍 1 。 至此，我国城市土地使用权制度经过改革探索，找到了一种既能维护土地公有制，又 有利于市场经济运行的制度l 。即：在不改变城市土地国有的条件下，采用协议、招标、 拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者：土地使用者的土地使 用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律 保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。 这样，我国的土地政策正不断适应市场经济的需要，使我国土地逐步由计划走进市场， 用市场调节、配雹土地要素，从而不断提高土地使用效率。 2 2 我国土地市场 2 2 1 概念 土地市场是定点或定位的，是一个地方市场，受制于当地的供求状况：出于土地市场 的地域性、土地供应量的有限性、土地需求者的有限性等因素，土地市场具有不充分竞争 性。我国土地市场可分为城镇土地市场和农村土地市场。 城镇土地市场即城镇国有土地使用权市场，目前已经初步兴起。目前，我国有三种类 型的城市土地市场，即： 土地所有权的转变：政府征用农村集体所有制单位的土地，使之转化为国有土地。 地使用权的一级市场：国家出让土地使用权给土地使用者。有行政划拨和有偿出让 两种方式。在行政划拨的情况下，土地交易价格是使用者交给政府，再由政府交给被征地 者作为补偿，或者由地使用者直接交给被征地者。国家有偿出让城镇土地使用权的市场 已经相当活跃，对于调剂土地供求发挥了巨大作用。 土地使用权的二级市场：土地使用者对土地使用权进行转让、出租、入股、抵押等活 动的市场，是在国家的有关法律、法规的规范下，由土地使用权的持有者和需求者自行进 行等价交换的交易行为。交易价格由交易双方协商或由交易各方竞争决定。 山东建筑夫掌硕士掌位论文 现阶段，我国农村土地市场水平低下，这是由于土地的集体所有制、土地的农业用途 以及农用土地供应的严重不足等因素造成的；不过，农村土地市场蕴藏着巨大的潜力。 本文仅介绍我国城镇土地使用权一级市场中的土地使用权的有偿出让。 2 2 2 城镇土地市场的作用 我国城镇国有土地主要包括：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征 收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地：依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、 滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的 土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体拆迁后不再使用的原属于拆 迁农民集体所有的土地。它在我国国民经济中的主要作用如下： ( 1 ) 对国有经济发展的调控作用。国家以土地所有者和管理者的身份执行产业调控 政策对国家鼓励发展的产业，在土地供应量和价格方面予以优惠，对于国家不鼓励或 限制发展的产业，则给予约束。 ( 2 ) 对农用土地的保护作用。市场机制促进了城市内部用地的挖掘与节约，相应减 少了对于农地的需求，从而保护了农地资源。 ( 3 ) 对城市现代化建设的促进作用。可以有效提高人们的节约用地、合理用地的自 觉性；土地有偿出让能积累大笔资金，加快市政建设；能有效改善城市投资环境，吸引大 笔资金进行房地产开发和城市建设。 ( 4 ) 带动房地产业的快速发展。土地市场的形成与发展是促进房地产业发展的重要 条件，为房地产投资提供公平竞争的投资环境；土地市场机制的完善，能降低房地产投资 的风险。 ( 5 ) 为一些老企业更新改造提供动力。例如，对于那些处于市内较优地段的老企业 丽言，退出原地段搬迁至城市边缘的新地段，便可获得大笔资金可用于企业设备的更新改 造以提高企业的生产效率。 2 2 3 我国城镇土地市场的基本特征 我国城镇土地市场相对于其他商品市场而言，具有如下特征： ( 1 ) 客体不完整性：我国城镇国有土地市场的客体仅包括土地使用权而不包括土地 所有权。 9 山东建筑大学硕士掌位论文 ( 2 ) 显著的地区差异性：地方性或地区性，是不动产及房地产市场的普遍的、最为 突出的基本特征之一，在中国同样也不例外。而且，我国土地市场正处于发展的初期阶段， 发展很不均衡，先发展的地区与后发展乃至未发展的地区有天壤之别，因此，地区差异性 更是尤为突出。 ( 3 ) 国家垄断性：在我国，国家是土地的唯一所有者，对土地使用权出让具有绝对 的垄断性，这意味着土地市场中的卖方竞争机制不健全。 ( 4 ) 不成熟性：我国土地市场起步较晚，因此很不成熟，主要表现为土地市场配置 效率较低，透明度较低，划拨土地非法入市等。 2 2 4 我国城镇土地市场的完善及发展 针对我国城镇土地市场的基本特征及存在的种种问题，现阶段我国政府采取的主要举 措是【1 7 】： ( 1 ) 落实建设用地总量控制和土地集中统一管理制度，严格控制新增建设用地供应 总量，以便节约土地并保持合理价格。 ( 2 ) 严格实行国有土地有偿使用制度，避免国有土地收益流失。 ( 3 ) 大力推进国有土地使用权的招标、拍卖、挂牌出让，以实现土地交易的公平和 公正。 ( 4 ) 加强土地使用权转让管理，规范土地隐形市场。 ( 5 ) 加强政府对于地价的管理，避免任意压价。 ( 6 ) 规范土地审批的政府行为，做到政企分开、政务分开。 2 3 地市场的供求关系 土地是一切建筑物的载体和基础，是影响房地产的重要因素，离开土地，房地产就无 从谈起。土地也是一种商品，因此必须首先充分了解其供求关系，才能进行下一步的研究。 2 3 1 土地资源供给 土地资源供给的主要特征为：市场供给缺乏弹性、市场供给受地域的影响、 国家垄 断性和计划性等。影响土地供给的主要因素有：国家政策、市场需求等。土地资源的供给 可分为自然供给和经济供给两大类【1 8 1 。 - 1 0 山东建筑犬掌司陆学位论文 ( 1 ) 自然供给是指地球即大自然提供给人类可供利用的土地资源总量：经济供给则 是在现有条件下人类可实际投入利用的各种土地资源量，经济供给只占自然供给的一部 分。土地资源的自然供给是固定不变的，无弹性的。而经济供给只是自然供给中人类实际 利用的部分。因此，经济供给对我们的研究更为重要。 ( 2 ) 土地资源的经济供给与自然供给的关系是：经济供应量以自然供给量为基础和 最大范围，在此范围内发生增减：自然供给是静态的、无弹性的，而经济供给是动态的、 有弹性的。而且，不同用途的土地，其经济供给的弹性不同，例如农用地受制于自然条件 的影响较大，经济供给的弹性较小：而市地受自然条件影响较小，经济供给的弹性就相对 较大。 ( 3 ) 影响土地资源经济供给的因素包括自然因素、经济因素、技术因素、制度因素。 自然因素是指土地的自然条件。经济因素指投入土地开发、利用的经济力量的强弱；在市 场条件下，不同用途的土地的利用方向或项目的盈利状况也不同。 ( 4 ) 增加土地经济供给的主要举措包括：保护并合理利用现有土地，做到地尽所用： 提高土地利用集约度，在内涵上增加用地；合理开发土地，改造不毛之地，在外延上增加 用地：合理增加土地产品的代用品，节约用地；等等。对于城市土地而言，增加其经济供 给量，一方面可通过把农用地、荒地开发为市地：另一方面还要不断进行现有市地的挖掘， 即通过市地的再开发，由低集约度利用转为高集约度利用，在深度上增加土地的经济供给。 例如，对于旧村庄、旧城镇的改造，其核心内容便是增加土地的经济供给 1 9 】。 2 ，3 2 土地资源需求 随着我国城市化进程的加快和人们生活水平的提高，对土地的需求呈上升状态。相对 于供给而言，价格的变化对需求影响较大，弹性较大。影响土地需求的主要因素有：人口 的数量、消费者偏好、购买力等。 人类对城镇土地需求的动力，源于人类对空间效用的欲望和追求，这种欲望和追求分 为5 个层次【2 0 1 ：维持生命机体最基本的生活空间欲望，即生理空间欲望；满足安全 感的居住空间欲望，即安全空阃欲望，并由此产生了居住用地的需求和住房等建筑物； 满足各种社交活动的空间欲望，即社会空间欲望，并由此产生了客厅、会议室、市政厅和 广场等建、构筑物；以占有空间标示社会地位显示自身尊严和权威的空间欲望，即尊 重空间欲望：为追逐利润和实现价值的生产经营空间欲望，即价值空间欲望。城镇土地 山东建筑大掌硕士学啦论文 以空间效用满足人们的需要，人类对空间效用的追求，直接表现为对土地的需求。 2 3 3 土地资源的供求平衡 土地资源供求平衡的实质是：在一个国家或地区的范围内最大限度地满足一定时期的 人口对土地的需求，解决人类的生存与发展对士地的需求与土地资源供应不足的矛盾。在 土地供求矛盾的双方中，主要表现为人口数量与土地数量的矛盾。除此之外，影响土地供 求平衡的因素还有；土地的质量：土地利用集约度；科技因素；外部因素等。 土地资源的供求平衡主要目的就是要实现地人平衡。而要实现地人平衡，主要从以下 两个方面考虑： 首先，由土地的供应量来考虑人口的承载力。从长远看，土地供给最终是一个定数， 而人口则可增可减。二者的平衡，归根结底是“以地定人”。这包括两方面的含义：其一。， 人口数量要与土地数量相适应由土地状况决定人口数量；其二，合理安排土地的经济 供给，满足人口对土地的各式各样的具体需求由土地状况决定人口需求满足状况。 其次，从人口方面考察对土地的需求量。这实际上是考察如何“以人定地”进而实现 “地人平衡”的问题。随着人口的不断增加，农业用地与非农业用地的矛盾同益尖锐。“以 人定地”就是指：在严格控制人口的条件下，优先安排好农业用地的面积，以便使人口对 农产品的需求得到满足并有所改善：非农业用地的扩展要在不妨碍农业用地需求的前提下 扩展。 ( 1 ) 均衡土地价格的确定 土地市场上供给和需求决定土地的均衡价格，即当s = d 2 1 1 时，便形成了土地的均 衡市场价格，我们可以用图2 - l 来表示。 p p h p l p z - s l s h s e 、 图2 - l土地市场的供给与需求 - 1 2 q 山东建筑大掌硕士掌位论文 图2 - 1 中，d d 为土地需求曲线，s 5 为城市土地自然供给，即城市土地可供给的最 大数量。在其全部进入土地市场的情况下，得到最多的均衡数量q 。和最低的土地均衡价 格p 6 ，在s 6 的右边，即使仍有需求，也无法得到满足。s 。代表较低的土地供给，对应 着较少的均衡数量q 。和较高的土地均衡价格p “；s “是较高的土地供给，对应着较多的 均衡数量q “和较低的土地均衡价格p l 。 需求的变化可以推动需求曲线d d 的移动从而影响土地价格。如在供给不变时，需求 上升，d d 曲线向右上方移动，土地均衡价格将上升；反之，若需求下降，d d 曲线向左 下方移动，土地均衡价格将下降。土地供给同样会影响土地价格：一般来说，土地自然供 给减少，会导致土地经济供给数量的减少，而使土地价格会升高；另外，土地供给行为的 差异会影响土地的供给数量，导致土地供给曲线落在( o ，s 8 ) 之间不同的位置上，从而 产生不同的土地均衡价格。 ( 2 ) 我国土地资源供求基本情况及基本制度 我国人口基数大，人口增长势头较强。在坚持现行的计划生育政策的条件下，预计到 2 0 3 0 年将达到1 6 亿的人口高峰，然后才逐渐回落。这样，我国虽然地大物博，但因人口 众多，土地资源供求矛盾极其突出，因此可持续利用的任务十分艰巨。现阶段我国土地资 源管理的基本政策是：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地，这是我国的基本国策。 为落实这一基本国策，我国政府制定了三大基本制度：土地用途管制制度、占用耕地补偿 制度和基本农田保护制度。 ( 3 ) 近年来，我国土地市场的状况：房地产企业囤积的土地较多 自1 9 9 8 年以来，全国土地购置面积与土地完成开发面积均呈快速增长的态势，尤其 是土地购簧增长速度，1 9 9 8 2 0 0 3 年的年均土地购置增长速度为3 2 4 ，明显快于土地开 发的年均增速，也明显快于同期房地产开发的旖工面积、竣工面积、新开工面积及商品房 销售面积的年均增遽。2 0 0 2 年，全国房地产开发企业购援土地合计3 1 4 万公顷，相当于 1 9 9 8 年购地面积的3 1 倍，而同年完成开发的土地面积为1 9 4 万公顷，购罨与开发两者 相差1 2 万公顷。尽管2 0 0 4 2 0 0 5 年房地产企业的土地购鼍增量减小，土地购髯增速的 降幅较大，但2 0 0 4 年全国房地产开发企业土地购置增速下降是在2 0 0 3 年高速增长基础上 的回落，因此企业购置土地面积仍持续快速增长，并明显快于开发土地面积的增幅，使得 两者之差待开发土地面积逐年增加。 山东建筑大学司e 士掌位论文 根据国家统计局公布的相关统计数据计算，自1 9 9 8 初至2 0 0 4 年末，全国房地产开发 企业累计购置土地1 7 1 5 万公顷，同期完成土地开发1 0 5 5 万公顷，两者之差，即房地产 企业已购置、尚待( f 在) 开发的土地面积为6 6 0 万公顷，大于近三年全国房地产业完 成土地开发面积的总和。2 0 0 5 年1 1 0 月，全国房地产企业购置土地面积小幅增长，同比 增加1 7 ，而同期完成土地的开发面积则为负增长，同比减少1 - 3 ，房地产企业掌握的 土地在逐步增加。 根据r e i c o 报告1 判断，目前市场中可供房地产开发之用的土地总量应不少于1 0 万 公顷，若从土地购置到完成土地开发所需周期按1 5 年计，那么目前企业已经购置、尚待 ( 在) 开发的土地数量大致可满足两个土地开发周期的需要。供房地产开发之用的土地总 量近期不存在供不应求、不敷使用的问题，近期房地产开发用地总量是足够的。但现实存 在企业问土地与资会不相匹配、已供土地的区域分布与市场需求不相适应以及已供土地因 存在拆迁障碍无法形成有效供给等问题，急需调整1 2 ”。因此，如何盘活房地产企业囤积 的土地是亟需解决的问题。 ( 4 ) 2 0 0 5 年我国土地供需状况 2 0 0 5 年共审批建设用地3 0 多万公顷，新增建设用地审批约为近1 7 万公顷。从各地 实际供应来看，当年土地实际供应量一般小于土地审批量。 根据土地需求与相关的各季度g d p 、固定资产投资、货币供应、财政支出等宏观经 济指标关系模型测算出，各季度土地需求区间值为：第一季度3 6 3 8 3 4 3 4 4 4 公顷，第二季 度4 9 9 1 2 、5 6 1 3 9 公顷，第三季度5 3 6 3 0 6 1 0 7 8 公顷，第四季度9 5 5 4 0 1 0 3 9 1 5 公顷。通过供 需对比分析可以看出，除了第四季度供给偏离当季需求外( 考虑年底g d p 调整和投资时 滞效应，季节性土地供给小于模型测算数据是合理的) ，各季度的土地实际供应都在需求 的合理期间( 如图2 2 ) 。全年土地实际供需压力指数( 当年土地需求量当年实际土地供 应量) 为1 1 4 ，高于2 0 0 4 年1 1 l ，上半年土地供需压力指数小于下半年，但土地供需压 力潜力指数( 当年土地需求量当年土地审批供应量) o 7 7 。从中可以看出，国土资源部