（工商管理专业论文）成都楼市与个人投资分析.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 随着国民经济的快速增长，c p i 的不断攀升。房地产业宏观经济政策的出台， 以及成都市市政规划的逐步完善，成都楼市近年来成为了部分人群投资理财的理 想之选。本文在简要分析国内外相关研究现状的基础上，从近年来成都楼市的相 关经济政策分析入手，结合成都市的人文、历史、环境、交通等背景条件，对成 都楼市的总体供需情况进行了研究，对成都楼市未来走势进行了预测。 通过对个人楼市投资的宏微观经济剖析，提出了个人楼市投资的收益计算方 法，并对个人楼市投资产品提出了对比选择的方法，为投资者制定决策提供了参 考。在楼市投资过程中，除了考虑投资收益因素外，还要综合考虑个人投资能力 因素，以及所投资楼市产品自身的特点、地理位置、环境因素等其他相关因素。 最后，针对目标人群( 中产非职业理财者) ，在投资成都楼市时，如何进行风 险分析，以达到避开投资陷阱，降低投资风险的目的，提出了参考意见。投资者对楼 市的宏观前景可能出现的变数要进行充分的预测，避免盲目投资和投机性投资。 关键词：成都楼市；个人投资；非专业；决策 西南交通大学硕士研究生学位论文第页 a b s t r a c t r e c e n t l y , t h eh o u s em a r k e th a sb e c o m ei d e a lc h o i c ef o rp a r to fp o p u l a c e ，a l o n g w i t hn a t i o n a le c o n o m yr a p i d l y 蓼o w m gu p ，c p ir a i s i n g ，m a c r o - e c o n o m i cp o l i c yo f r e a l e s t a t ec o m i n go n , a n dc h e n g d uc i t y # a n m gp e r f e c t i n g t h eg e n e r a lp r o v i d i n ga n d d e m a n d i n gs t a t u so fc h e n g d uh o u s em a r k c ti sr e s e 盯c h e d ，a n dt h ev a r i e t yi nt i m e st o c o m ei sf o r e c a s t e di nt h i st h e s i s ，o t tt h eb a s eo f b r i e f a n a l y s i so nc o r r e l a t i v e 敝赶c i l i n g i nt h ew o r l da n dr e c e n te c o n o m i cp o l i c ya b o u tc h e n g d uh o u s em a r k e t c o m b i n e dw i m t h ei n v e s t i g a t i o no f l i t e r a eh u m a n i o r e s , h i s t o r y , e n v i r o n m e n ta n d 仃a f f i c b yt l l a 脚oa n dm m i m a le c o n o m i ca n a l y z i n go ni n d i v i d u a lh o u s ei n v e s t m e n t t h e i n c o m ec a l c u l a t i n gm e t h o da n dc o n t r a s tc h o o s i n gm e t h o d0 1 1i n d i v i d u a lh o u s ei n v e s t p r o d u c ti sp r o p o s e d , p r o v i d i n gar e f e r e n c et oi n v e s t o r a l o n gw i t hh o u s ei n v e s t i n g e x c e p tf o ri n v e s ti n c o m e ，t h ei n v e s t o rc a p a b i l i t ya n dt h eh o m ep r o d u c tc h a r a c t e r i s t i c , s i t u a t i o n , e n v i r o n m e n ta n do t h e rr e l a t i o n s h i pf a c t o rs h o u l db et a k ei n t oa c c o u n t 。 f i n a l l y , a i m i n ga tt a r g e tc r o w d ( n o n - p r o f e s s i o nf i n a n c i n gm i d d l ec l a s s ) ，t h e r e f e r e n c e do p i n i o no 丑h o wt oa n a l y z ei n v e s t i n gr i s kt oe v a d i n gt r a pa n dd e c r e a s i n g v e n t u r ei sp r o p o s e d i n v e s t o rs h o u l da d e q u a t e l yf o r e c a s tt h et r a n s f o r m a t i o no fh o m e m a r k e tm a c r o f i l t u r e ，t oa v o i du n r e a s o n i n ga n dg a m b l i n gi n v e s t i n g k e y w o r d s ： c h e n g d uh o u s em a r k e t ；i n d i v i d u a li n v e s t m e n t ；n o n - p r o f e s s i o n a l ； d e c i s i o n - m a k i n g 西南交通大学曲南父逋大罕 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保 留并向国家有关部门或杌构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权西南交通大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行 检索，o - j 以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 保密o ，在年解密后适用本授权书； 2 屏保密口，适用本授权书。 v 剃一虢厶韧2 日期：押年a - 月j 口 臼 指导撕弛曼务 日期：聊年l a - b 。5 日 西南交通大学曲甬父逋大罕 学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立进行研究工作所 取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体 已经发表或撰写过的研究成果。对本论文的研究做出贡献的个人和集体，均己在 文中作了明确的说明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 本学位论文的创新点如下： l 对个人投资楼市提出了新的分析对比方法。 2 对今后国家关于房地产业的政策走向及成都楼市的市场趋势进行了科学分 析和预测。 3 针对个人非专业性的楼市投资首次提出用“利率对比法”进行收益分析。 一魏二铲 日期：别年争月9 i 日 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1 问题的提出 第1 章绪论 随着国民经济的连年快速增长，在中国，已经初步形成了一个以城市富裕职 业人士为主体的中产阶层，他们有着较为体面且繁忙的工作，他们有着稳定而较 高的收入，他们还有着强烈的理财愿望，“八小时内挣薪水，八小时外寻财富”是他 们的生存写照。 而近一年多以来c p i ( 居民消费价格指数) 的不断攀升，直接导致了人民币购 买力的下降，新一轮通涨已初显端倪。如何引导树立健康的消费观、投资观，如 何寻找一条风险较低而收益较高且精力投入不多的理想的个人投资理财渠道，实 现个人资产的保值、增值，这既是每一个中产职业人士十分关心关注的个人现实 问题，也是经济稳定，社会和谐的社会问题。 就目前而言，证券市场风险太大，而楼市投资因其风险相对较低，收益稳定， 需投入精力不多，成为这部分人群投资理财的理想之选。本文研究的问题即此 为中产职业人士投资成都楼市提供一部“实战宝典”。 1 2 国内外研究现状 这一年多来，对以上问题作者进行了认真的社会调研和细致的资料收集，报 章间此类文章虽多，但或是配合政府摇旗呐喊的，或是为商家烘托气氛的，或是 就某个问题发表个人观点一家之言，甚至只为挣稿费的，都散碎而片面。而就个 人投资楼市特别限定成都楼市进行系统研究，并对中产阶层职业人士对此提供决 策参考的，尚未见系统研究和著作。 1 3 研究的目的与意义 本文研究的目的是为手头有一定闲散资金的中产阶层职业人士投资楼市进行 个人理财提供分析方法和决策参考。 这部分人士具有以下特点：1 、手头有一定的闲教资金；2 、有一份稳定而较 高薪金的工作；3 、精力有限，工作较忙。他们将是今后社会中流，也是今后消费 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 及投资理财需求的主力军，对这部分人士进行积极正确的消费、理财引导，对稳 定整个社会经济秩序，建设和谐社会具有重大面现实的意义。 1 4 论文的结构与安排 本文共分为五大章，第一章为绪论，阐明本文立论研究的目的、意义及国内 外研究现状，并对本文的总体结构、内容作概述。第二章为成都楼市分析，这一 章从宏、微观政策分析入手，结合人文环境背景，对成都楼市的总体供需情况及 未来走势作分析研究。第三章为经济发展与个人投资楼市相互关系分析，主要是 对投资楼市进行宏、微观投资经济的分析以及个人投资楼市的收益分析。第四章 为个人投资楼市的策略和方法分析，即对个人投资楼市中各种项目产品提供分析 思路和方法，为投资决策提供决策参考。第五章为个人投资楼市的风险分析与控 制，主要对个人非专业投资者在不花费过多精力投资成都楼市，获得稳定且相对 较高收益的同时，如何避开投资陷阱，降低投资风险进行风险分析与控制。 在通过以上的分析阐述后，本文在最后结论中，将对中产阶层人士投资楼市 给予总结性的投资参考建议。为尽可能做到客观理性，本文绝对不提及成都市的 任何一个楼盘，而仅从学术研究的角度，阐明分析问题的方法。 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 第2 章成都楼市分析 成都，自古以来就是著名的宜居之地，冬无严寒夏无酷暑，山青水秀气候宜 人，都江堰的清流滋养了川i 西平原的万顷良田，造就了天府的富庶。改革开放以 后，当代成都的迅速堀起，更是将积淀千年的优势发扬光大。论文化，有着浓厚 的学术和艺术氛围，以及良好的教育基础；论饮食，成都的美食早已名扬四海； 论居家，有着优美的自然景观、成熟的城市配套和舒缓的生活节奏 成都拥有“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济活力城市”、“台商极 力推荐城市”、“十大中国大陆最佳商务城市”、“中国城市综合实力十强”以及“中 国十佳宜居城市”、“中国十大最具投资价值城市”、“中国最佳旅游城市”等众多的 称号。 2 1 近期我国房地产领域宏观经济情况 2 1 1 固定资产投资情况 2 0 0 7 年上半年，我国固定资产投资增速持续走高，达2 6 。1 5 月份，全国 城镇固定资产投资高达3 2 0 4 5 亿元，同比增长2 5 9 ，其中全国房地产开发投资继 续快速增长，完成投资7 2 1 4 亿元，同比增长2 7 5 ，超过去年全年的增速( 2 1 8 ) ， 也超过同期固定资产的增速( 2 5 9 ) 。在房地产投资增速高速上扬的同时，房地 产市场呈现开发结构有所改善，房价上涨较快和外资进入房地产市场力度加大等 特点。 2 1 2 外资进入情况 2 0 0 7 年1 5 月份，全国房地产开发企业资金来源为1 2 1 4 3 亿元，同比增长 2 6 2 。其中，国内贷款为2 8 1 8 亿元，同比增长2 8 8 ，利用外资2 2 2 亿元，同比 增长8 9 9 ，说明外资对国内房地产市场非常看好。 2 1 3 土地供应情况 2 0 0 6 年全国批准新增建设用地4 0 4 3 万公顷，同比增长1 5 3 。出让土地面积 2 3 2 5 万公顷，同比增长4 0 4 ，土地出让价款总额7 6 7 6 8 9 亿元，同比增长3 0 5 。 2 0 0 7 年1 5 月份，住宅用地供应量较去年同期增长3 5 5 ，普通商品房的土 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 地供应总量较去年同比增长7 6 3 ，经济适用房的土地供应总量较去年同比增长 1 6 6 。 2 2 关于成都楼市的相关政策及影响 在中国，无论股市、楼市都是“政策市”。关注和研究相关的政策，对于研究整 个市场走势具有重要意义。 2 2 1 整个行业性政策关注 2 2 1 1 关于房地产业在国民经济中的支柱产业地位问题 回顾近十年来，将中国推上快速发展轨道的，是以房产和汽车为代表的消费 升级，这场消费升级的本质是中国的城市化进程。房地产业的发展，客观上为人 民住房条件的改善起到了决定性的作用，也对包括钢筋、水泥等建筑材料行业、 装饰装修及房地产交易中介等服务行业在内的下游行业都起到了刺激性作用，并 进而影响了整个国民经济。在当前情况下，每销售1 0 0 元的住宅可以带动1 3 0 一一1 5 0 元的其它消费；住宅行业每吸纳1 0 0 人就业，可以带动相关行业2 0 0 人就业。 所以，房地产行业客观上在国民经济中占有较大份量，在未来十年或者更长 时间，仍然会举足轻重。可以说，只要中国的城市化之路还要继续，房地产行业 就仍然是国计民生中的重要部分。房地产业的支柱产业地位不单是政府意志，更 是市场的选择。 2 2 1 2 十年来关于房地产业的相关政策回顾 ( 1 ) 1 9 9 7 年2 0 0 1 年 撞握1 9 9 7 年4 月，中国人民银行颁布实施个人住房担保贷款管理试行 办法，按揭这一购房付款方式正式出现。 直晶鏖1 9 9 8 年，朱镕基总理郑重宣布“停止福利分房，全面实行住房分配 货币化”，房子真正成了商品。从此商品房成了最流行的词汇。 三壬崮晶座随着9 8 年房改制度的落实，二手商品房的流通成了房产市场 一重要的环节。曾熬悉的公房折子买卖开始淡出视野。 住废岔配货正业贵阳住房分配货币化方案以及重新分配存量住房资产， 合理调整房价、房租，优化租售以及考虑级差地租，一步到位引起广泛关注，并 引起多个城市学习和效仿。 上壹1 9 9 3 年，为制止过热的房地产炒作，国务院停止房地产开发企业上 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 市融资。时隔7 年后的2 0 0 1 年，北京天鸿宝业房地产股份有限公司和深圳金地房 地产股份有限公司上市，标志着对房地产公司上市的禁令已开始解除。 这一阶段政策的特点是政府“推市”，特别是以朱铬基总理在1 9 9 8 年3 月政府 工作报告中明确将房地产业作为今后重点发展的支柱产业为标志。 ( 2 ) 2 0 0 2 年2 0 0 4 年 翅：拍：挂2 0 0 2 年7 月1 日正式实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规定终结了土地协议转让。实行土地的“招、拍、挂”，旨在防止国有土地使 用权出让过程中出现的主观随意性，主观意识作用等人为因素对出让价格的干扰， 杜绝腐败的产生。 丝遂昱i 墅2 0 0 3 年2 月，国土资源部发出紧急通知一别墅类土地供应被叫 停，这一规定使得别墅奇货可居。 1 2 1 塞住针对2 0 0 2 年下半年以来全国部份地区出现的房地产投资增幅过 高、商品房空置面积增加、房价上涨过快等结构性问题，为防止银行信贷风险， 保持金融稳定，央行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，俗称 “1 2 1 ”文件。“1 2 1 号文件”的出台，迫使开发商开始寻找新的融资渠道。 堑鳘釜倒2 0 0 3 年9 月1 日，中国第一部物业管理法规物业管理条例 正式实旌，该条例明确物业管理企业和业主是平等的民事主体，他们之间是服务 与被服务的关系，双方通过平等协商，公开、公平地确定物业管理活动中的事项。 31 太腿 2 0 0 4 年国土资源部与监察部联合下发了7 1 号文件，要求各地在 8 月3 1 日前将“土地历史遗留问题加以界定并处理完毕”，此后不得再以协议方式 出让土地。由此，土地入市价格节节攀高，导致开发成本直接上升，房价亦大幅 攀升。 这一阶段政策的特点是政府进行市场规范。 ( 3 ) 2 0 0 5 年及以后 巨选2 0 0 5 年4 月，为了解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问 题，中央提出了八条措施加以引导和调控，“国八条”的出现，表明了国家要控制房 价过快过高的决心。 萱些越从2 0 0 5 年6 月1 日起，国家将对购买住房不足5 年转手交易的， 销售时按其取得的售房收入金额征收营业税，个人购买普通住房超过5 年( 含5 年) 转手交易的，销售时免征营业税，个人购买非普通住房超过5 年的( 含5 年) 转手交易的，销售时按其售房收入减去购房款的差额征收营业税。该税收政策的 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 目的是为了打击哄抬房价，恶意炒房的炒房一族。对稳定房价起了一定作用。 垦盔釜继2 0 0 5 年“国八条”后，2 0 0 6 年5 月中央政府进一步推出了更具有 针对性的“国六条”措施。该措施除了继续调整住房供应结构外，还从信贷、税收等 多方面来引导和调节住房需求。其政策用意，就是要调整住房供应结构，控制住 房价格过快上涨，真正解决普通居民、特别是中低收入家庭的住房需求。 塑：2 q叮o 的新建住宅面积须建设9 0 平方米以下小户型”作为“国六条 调控的核心政策，引起了广泛关注和争议。 焦廛鼗选仝毯成都市地方税务局关于个人住房转让所得征收个人所得 税有关问题的通知中明确征收住房转让个人所得税，其税额= 转让住房的收入 核定征收率( 成都市为l ) 。 焦廑握瞳住丞在飙升的房价将普通百姓远远抛开后，住房保障体系被提 上政府议事日程，经济适用房、限价房、廉租房等将逐步进入百姓生活。 这一阶段政策的特点是政府出手，对市场进行越来越强力的调控。 2 2 2 成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区对成都经济的影响 成渝成为继上海浦东新区，天津滨海新区后全国第三个综合改革试验区，它 将对成渝两地的经济发展，包括楼市发展带来积极深远的意义。 首先，它将加速成都的城市化进程。城市化程度越高，经济越发达。2 0 0 5 年， 中国的城市化率达到4 2 9 9 0 , 4 ，离发达国家8 0 左右的城市化率尚有很大的差距。 在城乡统筹改革推动下，新特区制度的杠杆将最大限度地打破城乡二元结构，撬 动城市化进程的加速发展。而此前规划的成、德、绵、乐经济区也会逐渐成型， 最终成渝两地将合力形成中西部最具影响力的大都市绵延带，堪比珠三角、长 三角。 其次，新特区创新的体制将迎来四面八方的投资浪潮。在沿海的进出口、生 产加工与贸易做到极致后，经济增长方式的转变成了迫在眉睫的问题。成都作为 这轮新特区的“明星城市”，其影响力和聚集效应有目共睹。软件业、金融业、会展 业、休闲产业、旅游业等朝阳产业，都将会把成都当作“主战场”，各方的资金流、 人才流、物资流、信息流会充分在这个战场投下重兵。各类住宅、高档写字楼、 大型购物中心与各类产业园都将泽被其中。 在城乡统筹的总体框架下，各类房产，包括中小城镇、乡镇的房产开发潜力 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 将产生难以估量的影响，重新评估成都及其周边的房产价值，将会是各类投资的 重点课程。 2 2 3 获批国家综合配套改革试验区对成都房地产业的意义 新特区将助推成都楼市，从长远来看，楼市向好是必然的。网络调查显示， 近六成人认为新特区对成都房地产行业影响最大，远超制造业、金融保险业、批 发零售贸易业、餐饮业、交通运输业、邮电通信业等。超过9 5 的调查者认为新 特区将影响成都房价。 成都成为新特区后将会吸引更多的外地入才来此创业和安家，从而拉升成都 楼市的需求量。在网络调查中，新特区促使成都部分购房者调整自己的置业计划。 7 4 的人表示会因为新特区的设立而将买房置业的计划提前。调查中，几乎所有人 都有信心地认为，新特区将提高城乡居民收入，调整住房供应结构，最终让所有 人都安居成都。 相关的网络调查数据见表2 1 、表2 2 、表2 3 。 表2 1 对行业影响分析对 匕表 f 房地产制造业农业交通仓储建筑业商业金融 5 6 8 1 2 9 5 4 6 表2 2 对物业价格影响分析对比表 i住宅写字楼商铺别墅 i 5 7 2 8 1 2 3 表2 3 截止0 7 年底商品房上涨幅度预测表 i5 0 0 元开以下5 0 0 - - - 1 0 0 0 元| 醢1 0 0 0 刃盯以上 l 2 2 4 5 3 3 注：表2 - 1 、表2 2 、表2 - 3 数据来源：居周刊调查数据。 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 2 2 4 成都市关于房地产业的相关规划 2 0 0 6 - - 2 0 1 0 年间，成都市规划将建设各类住房6 1 9 l 万套，总建筑面积5 5 5 5 万平方米。其中，建设商品住房4 5 3 3 万套，建筑面积4 3 0 6 万平方米；建设公共 住房6 4 7 万套，建筑面积5 4 0 万平方米；建设农迁房l o “万套，建筑面积7 0 9 万平方米。 规划期内五城区住房建设用地供应总量为3 0 5 2 5 亩。其中，供应商品住房建 设用地2 2 1 1 0 亩( 占7 2 4 3 ) ；供应公共住房建设用地2 8 3 5 亩( 占9 2 8 ) ；供应 农迁房建设用地5 5 8 0 亩( 占1 8 2 8 ) 。 获批国家综合配套改革试验区后，成都开始着手推进“1 9 8 ”区域农村新型社区 建设。成都市建委、国土局、规划局联合出台关于统筹推进中心城区郊区新型 社区建设的实施意见，其中心内容主要有：在中心城区1 9 8 平方公里的规划建设 用地范围区内，规划编制建设用地和生态用地。建设用地不得用于工业、大型批 发市场等；生态用地的用途为农用地，不再新建任何项目；建设用地集中配置， 岛式布局。 该实旌意见强调，t 9 8 区域控规经市规委会审定后不再调整。特剔规划的建设 用地指标绝不能突破5 0 平方公里，5 0 平方公里之外区域原则上不能有任何建筑。 为了提高建设用地的使用率，成都市在2 0 2 0 年前三环路以内的城区，将原则 上停止7 层及以下的多层建筑用地审批，“招拍挂”地块的容积率都将限制在5 0 左 右，今后高层、超高层建筑将成为成都新的城市建设的主流物业形态，低密多层 建筑将逐步退出历史舞台。 成都市政府规划：到2 0 1 0 年成都人均居住面积要达到3 0 平方米，成都市区 将比现有面积扩大一倍。 2 3 关于成都楼市的相关人文环境及交通经济等背景情况 2 3 1 人文、环境背景情况 成都的历史是兼容并蓄、多元包容的历史。 4 0 0 0 多年前，这里就不是单一的民族。两千多年前，成都就有了远方的移民。 南方古丝绸之路的起点、湖广填四川、大三线建设，直到今天成都仍是一个 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 吸引着外乡人的城市，改革开放至今，成都更是以开放的姿态迎来了第四次移民 的浪潮。据成都市统计局数据，截止2 0 0 6 年底，成都市区人口5 5 3 万人。其中外 地人口1 9 7 万人，成都就业指数为o 5 0 2 ，全球排名第1 6 位。 在漫长的岁月里，成都人用一种热烈的包容心态接纳着八方来客，并用典型 的饮食龙门阵文化融合着大众的快乐。 2 0 0 3 年开始，成都加大力度打造人居环境。成都市重点治理了工业结构性污 染，整治了全市中小河道水环境，同时在城区实施雨污分流整治和2 4 6 条街道雨 污水管网改造；在净化城市空气方面，成都控制烟尘排放成效显著，城区8 0 的 对阅里空气质量良好；三年来，成都市新增绿化面积4 0 多平方公里，建成区绿化 覆盖率3 6 7 。 全市已有8 个区( 市) 县被列为国家级生态示范区，1 个市被列为省级生态示 范区，创建环境保护模范城市工作顺利通过国家验收。空气环境质量良好，污染 指数 _ 1 0 0 的全年天数达3 0 9 天；城市区域环境噪声平均值为5 4 6 分贝；饮用水源 水质达标率9 9 8 ；建设项目环境影响评价制度执行率1 0 0 ；完成工业污染限制 治理项目3 5 5 项，总投资3 7 亿元。主城区新增绿化面积3 6 0 公顷，绿化覆盖率 3 5 7 ；自来水源水质达欧盟标准。 良好的绿色生态环境确保了成都的宜居条件，在2 0 0 6 年“中国宜居城市榜”的 调查中，4 8 3 的成都居民认为目前居住的城市是最适宜居住的城市。 2 3 2 交通、经济方面的背景情况 2 3 2 1 交通方面 在对外交通上，作为西南交通枢纽，成都拥有西南最大的航空港双流国 际机场，年旅客吞吐量居全国第6 。宝成、成渝、成昆、达成铁路在成都交汇。3 1 7 ( 成都一那曲) 、3 1 9 ( 成都一厦门) 、3 2 1 ( 成都一广州) 、3 1 8 ( 上海一成都一友 谊桥) 、1 0 8 ( 北京一成部一昆明) 、2 1 3 ( 兰州成都一景洪) 等6 条国道主干线 交汇成都。成渝、成广、成乐、成雅、成灌、成南、成温邛等7 条省内高速公路 让成都成为名符其实的交通中心枢纽。 此外，更有环状加放散状城市立体交通网络，通达全城各个角落的城市公交， 8 0 0 0 多辆的出租车，在建的地铁1 号线，拟开工的地铁2 号线，还有位列全国第 三的4 1 7 万辆的私家车。虽私家车的档次不高，但满街的奥拓、q q 无不昭示了 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 这个城市的活力和生活闲适。 2 3 2 2 经济方面 据市统计局公布数据显示，2 0 0 6 年，成都市完成地区生产总值2 7 5 0 0 亿元， 占全国g d p 比重的1 3 ，全省比重的3 1 8 。在副省级城市中，成都位居第7 ， 比2 0 0 5 年增长了1 3 8 ，增幅居第1 2 位；在中西部城市排位中，占1 7 个中西部 城市经济总量的1 2 1 ，位居第二。 2 0 0 7 年上半年成都市居民人均可支配收入达5 8 1 6 7 9 元，较去年同期增长 1 2 4 ，人均消费支出4 4 5 8 4 6 元，较去年同期增长1 6 o 。2 0 0 6 年，全市农民人 均收入达4 9 5 0 元，城乡屠民收入差距从2 0 0 2 年的2 6 6 ：l 降低到2 6 1 ：l 。 产业经济方面，高新产业统计数据显示，包括摩托罗拉、西门子、微软、诺 基亚等国际高新企业纷纷在蓉设立研发机构。此外，成都的精密机械制造、通信、 光电、航空航天电子、汽车制造、制药、旅游、轻工纺织等产业也正在或即将出 现高速增长的态势。 成都的旅游经济更是成都的支柱产业之一，在西部1 2 个省区市城市中名列第 一，在全国1 5 个副省级旅游城市中名列第五。目前，成都具有一流接待功能的旅 游景区已达4 0 多个，其中年接待5 0 万人次以上的旅游景区2 0 个，世界自然、文 化遗产项目2 处。 2 4 成都楼市的总体供需情况及走势 2 4 1 成都市主城区近年来土地供应成交情况 与单纯的物业市场相比，土地市场的特征很大程度上是在反映政府政策动向 和城市规划发展方向，而土地走向更能反映出市场的发展态势。相关数据见表2 _ 4 、 表2 5 、表2 - 6 、表2 7 、表2 8 、表2 - 9 。 西南交通大学硕士研究生学位论文第l l 页 表2 42 0 0 0 2 0 0 7 年成都市主城区土地交易情况表 2 0 0 0 2 0 0 4 2 0 0 52 0 0 62 0 0 7 一季度2 0 0 7 二季度 五年 成交面积 9 6 6 8 9 24 5 4 2 1 56 5 7 0 7 65 9 7 7 3 1 31 8 6 5 3 7 9 5 平均土地 成本( 万 1 2 1 9 1 42 6 5 0 44 2 6 3 2 36 0 4 5 2 86 2 4 7 8 元亩) 表2 52 0 0 7 年上半年主城区土地供应情况表 月份 12 3456半年计 宗数 7 6 5l lt 2l q 5 1 亩数2 5 1 1 4 12 1 6 2 2 92 3 2 5 7 2 77 4 2 5 77 2 2 3 35 5 1 5 0 92 7 1 6 3 5 2 3 单宗 3 5 8 7 73 6 0 3 8 4 6 5 1 5 6 7 5 0 6 6 0 1 9 45 5 1 5 l5 3 2 6 2 面积 注：总供应5 l 宗2 7 1 6 3 5 2 3 亩，实际成交4 6 宗2 4 6 3 1 1 0 8 亩。 表2 - - 62 0 0 7 年上半年主城区各行政区域土地成交情况表 行政区高新区武侯区青羊区成华区锦江区金牛区合计 成交面积 8 3 3 2 2 9 89 2 7 4 4 34 3 9 7 3 66 7 0 5 2 6 l8 5 7 2 0 2 2 4 1 1 5 4 52 4 6 3 1 1 0 8 比例3 3 8 3 8 1 7 9 2 7 2 7 5 9 8 1 0 0 表2 72 0 0 7 年上半年主城区各区域土地成交情况表 区域一环内一、二环间二、三环间三环外合计 成交宗数 7 41 32 24 6 成交亩数 1 0 1 1 6 6 92 3 6 7 9 0 75 6 4 2 5 8 81 5 6 0 8 9 4 42 4 6 3 1 1 0 8 单宗面积 1 4 4 5 2 45 9 1 9 7 74 3 4 0 4 57 0 9 4 9 75 3 5 4 5 9 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 表2 82 0 0 7 年上半年主城区成交土地用途分析表 商业用地单一住宅用地商住混合用地合计 供应宗成交宗 1 4 1 01 i3 6 3 55 1 4 6 成交面积( 亩) 3 1 2 4 3 1 67 8 5 6 6 92 0 7 2 1 0 7 72 4 6 3 1 1 0 8 表2 92 0 0 7 年l 6 月主城区土地成交价格表单位：万元亩 1 月份 123456平均 l 成交价格 7 7 4 ，12 1 1 87 4 5 76 6 6 4 75 5 6 9 76 5 9 8 56 19 8 6 5 3 注：表2 - 4 、表2 5 、表2 - 6 、表2 - 7 、表2 - 8 、表2 - 9 数据来源：成都市统计局公布数据。 4 、5 、6 三个月的土地交易价格相对平缓稳定是因为这三个月主要以三环外土 地交易为主。2 月份土地价格最低，是因为该月成交土地全部位于南部新城，均为 挂牌土地，地块面积不大。 从以上分析可以看出； 土地的地段和开发条件是决定土地价值的最主要因素； 在楼市迅猛发展的影响下，土地市场保持了相当的热度，随着城乡统筹建 设的推进和新城镇体系的建立，城郊界限将越来越小。 土地市场的高温反过来将推动楼市的迸一步发展。 2 4 2 成都市近年来商品房新房供销情况 据尺度地产统计数据显示，0 7 年l 一5 月份成都市新盘供应总量为7 8 1 7 2 万 平方米，其中9 0 平方米以下户型的供应为2 7 0 5 万平方米，占总量的3 4 6 ；0 7 年下半年预计还有8 0 0 万平方米的新盘供应，而9 0 平方米以下户型的供应约为3 2 0 万平方米，约占总量的4 0 ，成都市近年来商品房新房供销面积情况见表2 1 0 。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 表2 1 0 成都市近年来商品房新房供销面积情况表单位：万平方米 与0 6 年 0 5 年0 6 年0 7 年一季度 同期相比 施工面积 3 2 2 8 1 9 4 8 2 7 0 2 2 供应面积 1 3 0 4 9 1 4 2 3 5 1 4 5 5 5 4 9 6上升6 6 - 4 销售面积 1 2 1 3 5 72 0 0 4 2 44 8 4 8 7上升1 1 7 0 注：数据来源：尺度地产统计数据。 2 4 ，3 二手房市场交易情况 二手房市场是商品房市场的有力补充，它将相当部分空置的房产引入市场消 化，降低了市场房屋的空置率。大量次新房、老房上市交易，增加了市场房屋的 供应量，一方面满足了不同层次的消费需求，另一方面对抑制过快增长的房价， 保证楼市的健康发展都起到了积极的作用。 从全市情况来看，2 0 0 6 年，成都市累计成交二手房7 0 3 5 0 平方米，同比增长 1 9 7 ，其中住房成交5 6 2 6 7 万平方米，同比增长1 5 9 。二手住宅成交套均面积 8 4 平方米，9 0 平方米以下的成交量占7 3 4 。2 0 0 6 年以来成都市五城区二手房季 度成交面积情况见表2 - 11 。 表2 1 12 0 0 6 年以来成都市五城区二手房季度成交面积情况表 单位：万平方米 0 6 年0 6 年0 6 年0 6 年0 7 年0 7 年 一季度二季度三季度四季度一季度二季度 二手房8 7 7 6 3 21 2 0 0 2 8 11 1 8 8 7 6 31 1 4 3 3 2 48 8 1 3 2 0 1 1 1 9 1 3 二手住宅 6 6 0 8 89 5 8 3 2 19 4 3 2 3 18 3 8 0 6 86 4 3 98 7 2 9 2 注：数据来源：成都市统计局统计数据。 0 6 年一二季度的大幅增长见顶及随后三个季度的连续下滑与成都市开征住房 转让个人所得税有较大影响。0 7 年季度交易量见底，除了春节的传统淡季，五 城区二手房指导价、个税、营业税等政策调整，短期内抑制了交易，二季度迅即 反弹。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 2 4 4 成都市商品房需求调查及分析 以2 0 0 6 年9 月、2 0 0 7 年2 月及2 0 0 7 年7 月分别由成都楼市、黄金楼市 杂志社所作的三次市场调查报告为分析样本，具体调查数据见表2 1 2 、表2 - 1 3 、 表2 1 4 、表2 1 5 、表2 1 6 。 表2 1 2 三次调查的谓查要素表 调查人成都楼市成都楼市黄金楼市 调查时间 2 0 0 6 92 0 0 7 22 0 0 7 7 调查方式问卷问卷市场询问 调查对象刊物读者随机百姓在售楼盘客户 样本发放 8 2 0 05 0 0 01 0 0 样本回收 7 4 0 04 8 0 01 0 0 有效样本 3 0 1 94 7 0 0l o o 表2 一1 3 调查对象基本情况表 外地人 外地欲入住已在成都4 4 1 0 年l o 年以上成都原住民 成都年以下 比例 9 o o 2 1 2 5 2 1 7 5 1 9 0 0 2 9 0 0 公司职员 国家 从事行业公务员 教师商人其它 4 5 2 5 7 2 1 1 1 8 2 6 岁2 7 3 5 岁3 6 4 4 岁4 4 5 2 岁5 2 岁以上 年龄结构 3 7 8 4 3 2 9 2 1 6 2 2 7 8 6 5 1 6 三口之家二人世界单身三人以上 家庭结构 5 5 1 8 l o 1 7 1 0 0 0 元以l 0 0 0 2 0 0 02 0 0 0 3 0 0 0 3 0 0 0 4 0 0 04 0 0 0 元月 受访者收入 内月元月元月元月以上 1 8 9 3 4 8 ，5 9 2 0 7 2 6 3 9 5 3 7 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 5 页 表2 1 4 调查对象购房关注点统计分析表 考虑 环境楼盘户型 开发 物 因素 配套 价格地段交通升值潜力 品质设计 商品 业 ( 可多牌 管 选) 理 3 6 3 2 3 9 2 8 1 6 2 0 1 8 8 4 1 4 0 时 6 0 时以内6 0 9 0m l9 0 1 2 0m 2 1 2 0 1 4 0m ? 面积以上 4 2 9 4 6 1 7 4 户型 1 1 11 2 l2 1 12 ，2 12 2 23 2 l3 2 2 以 ( 室上 厅| 1 2 7 2 0 2 3 4 6 2 4 4 卫) 单价3 0 0 0 以内3 0 0 0 4 0 0 04 0 0 0 5 0 0 05 0 0 0 6 0 0 06 0 0 0 8 0 0 08 0 0 0 以上 ( 元 平方 1 6 2 5 4 5 9 4 l 米) 总价3 0 以内3 0 4 04 0 5 05 0 6 06 0 以上 ( 万 3 0 2 6 2 7 1 2 5 元) 多层电梯公寓花园洋房别墅 业态 4 1 4 5 1 3 1 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 6 页 表2 一1 5 调查对象购房意向统计分析表 首次置改善升 为父母为子女投资 无明显 其它 目的业级目的 2 3 0 6 2 1 8 8 1 1 2 9 1 5 7 6 1 6 9 4 7 2 9 3 7 6 一环以内一、二环间二、三环间三环外郊县 5 1 3 6 0 1 2 1 0 区域 城东城南城西城北 2 4 6 8 3 5 0 6 2 7 2 7 1 2 9 9 半年以上一年 计划半年内有意向无计划无意向 以内 1 1 5 4 3 1 2 8 4 6 9 2 1 0 2 6 表2 一1 6 其它情况调查分析表 贷款一次性付款其它 付款方式 6 2 3 0 8 出租出售其它 原住房处置 2 l 6 0 1 9 对以上调查进行分析可以看出： 大多数消费者购房的主要目的是自住而非投资； 购房者关心的元素上，多数人重视区域、地段、配套、品质等； 中等面积的商品房比较受欢迎，一般要求一间卫生间，最好有独立的客厅 和餐厅，房型方面三居室、二居室是主流； 价格是真正购房者最为关注的，中档楼盘较受欢迎； 对多层和电梯公寓的认同度渐同； 每当有1 0 0 套新房售出，就会有8 0 套旧房流向二级市场，其中有6 0 套将 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 7 页 会进行产权交易，2 0 套左右流向租赁市场，二手房市场将趋活跃。 2 5 成都楼市总体走势分析 2 5 1 楼市走强因素的分析 2 5 1 1 开放的政策 成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区对成都楼市的影响是相当巨大而 积极的，见本文2 2 2 章节的分析。 就国家宏观调控政策而言，其目的并非让房价直接降下来，两是通过调整住 房供应结构，落实住房保障制度，规范房地产市场秩序等手段，稳定房价，满足 百姓的住房需求，并抑制房价上涨过快给百姓带来的心理恐慌和经济泡沫。将宏 观调控与房子降价画上等号，显然是对政策的误解。 2 5 1 2 强劲的需求 刚性需求仍是购房最大的需求。 从需求来看，我国是一个有1 3 亿多人口，正处于完成工业化、加速城市化阶 段的发震中的大国。特殊的发展阶段和入多缝少的国情决定了我国面对的是每年 1 0 0 0 多万城镇增量人口的住房需求，由于经济的持续发展和居民收入的持续提高， 消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求，以及旧城改造而导致 的被动住房需求。以上三种需求( 基本住房需求、改善性住房需求、被动住房需 求) 的叠加，形成了难以遏制的刚性需求。 在对成都市有意购房者的调查中，也可以发现：7 2 的潜在购房者的购房目的 是自住、住房升级或为父母子女购买等多种原因的自住性住房需求，只有约1 7 是出于投资目的。可见目前成都的房地产市场上刚性需求仍是最大的需求。 2 5 1 3 利益集团的推波助澜 地方政府和开发商作为房地产市场的利益集团和主导力量，一直在不断推波 助澜。房地产业的兴旺，地方政府是直接受益者，不单是买卖双方的巨额税金， 还有依靠土地开发所带来的巨大收益。所以为什么一些国家调控政策一到地方执 行就面临重重的困难就不难理解了。 而宏观调控以来。一些小开发商被淘汰出局，而较大的开发商在通过合并， 换售股权和项目、上市融资等手段羽化后变得强者愈强，也就掌握了更多的市场 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 8 页 话语权和定价权，操控楼市的能力大为增强。 2 5 1 4 不断增长的收入与成都市民独特的消费心理和理财观念 根据国家统计局调查显示，2 0 0 7 年一季度，全国城镇居民家庭平均每人可支 配收入3 9 3 4 9 4 元，同比增长1 9 5 ，扣除价格因素，实际增长1 6 6 ，增幅高于 上年同期5 8 个百分点。根据成都市统计局调查显示，从2 0 0 2 年到2 0 0 6 年成都市 城区居民可支配收入始终保持了较快增长的势头。2 0 0 6 年城区居民人均总收入达 到1 3 6 4 7 元，可支配收入1 2 7 8 9 元，比2 0 0 2 年的8 9 7 2 元增长3 8 1 7 元，增幅为4 2 5 ， 年均递增9 3 ( 未考虑价格因素) ，这充分表明，经过中国经济持续高速发展，包 括成都市民在内的全国入均收入与存款较以往有较大增幅。 另一方面，千古以来，成都平原富庶的经济造就了成都特有的“悠闲生活”状 态和追求精致生活的“小资情调”，只要有能力，成都人是勇于消费的，私家车第三 城即证明了这一点。同样，对于居住条件，成都人也是乐于追求勇于升级的。 在投资理财方面，成都人也开始了更多的实际行动，成为了大众生活的一部 分，据