（工商管理专业论文）御景花园经济适用住房项目可行性研究.pdf

御景花园经济适用住房项目可研报告 摘要 我国的城市化水平2 0 0 6 年末为4 3 9 ，大部分省市处于城市化加速发展的起步阶 段。随着我国经济的快速发展、居民生活水平的提高、财富的积累、购买力的增强， 人们对改善性住房需求比例将逐步提高，未来房地产市场需求空间将继续释放。但基 于我国地少人多、政府对于投资性住宅地产政策性抑制和人民币升值的国情，房地产 商品具有投资品和抵御通胀的性质，房地产投资规模大、建设经营周期长、受自然因 素以及社会、经济、行政、心理等因素的影响大，因此必须对房地产投资项目进行可 行性研究进而为做出正确投资决策提供依据。 本文介绍了国内外可行性研究的发展，全面分析项目所在城市的房地产市场情况 和特点，比较分析同类竞争行业的楼盘开发销售情况；介绍了项目规划设计指导思想、 原则、方案和该楼盘所采取的住宅设计方案和户型设计方案；介绍了该项目管理各阶 段的管理工作细节和项目施工进度控制；分析了资金筹借成本和不确定性风险，对项 目的销售情况进行预算和对项目利润进行估算，得出该项目各项经济指标合理，总利 润、投资收益率、内部收益率等指标均可行。本文采取定量分析与定性分析、实证分 析与规范分析相结合方法，对项目经济效益进行了深入分析；运用现代管理理论与项 目管理的方法论，理论联系实际，对项目管理实施过程进行全面、系统的策划与研究， 对解决房地产开发项目管理中的实际问题具有一定的借鉴意义。 关键词：可行性研究，投资收益率，内部收益率，经济效益分析 御景花园经济适用住房项目可研报告 a b s t r a c t c l a i m su r b a n i z a t i o nl e v e li s4 3 9 a tt h ee n do f2 0 0 6 ，m o s tp r o v i n c e sa n dc i t i e si si n t h ei n i t i a ls t a g eo ft h ea c c e l e r a t e dd e v e l o p m e n tu r b a n i z a t i o n w i n lc h i n a sr a p i de c o n o m i c d e v e l o p m e n t 、t h ei m p r o v e dl i v i n gs t a n d a r d so f t h er e s i d e n t s 、t h ea c c u m u l a t i o no f w e a l t ha n d p u r c h a s i n gp o w e ri n c r e a s e s ，t h a tt h ep r o p o r t i o no ft h ei m p r o v e m e n to fp e o p l e sh o u s i n g n e e d sw i l lb eg r a d u a l l yr a i s e da n dt h ef u t u r es p a c en e e d so ft h er e a le s t a t em a r k e t sw i l l c o n t i n u et or e l e a s e h o w e v e r , u n d e rt h en a t i o n a lc o n d i t i o nt h a tt h ef e wi s l a n db u tm a n y p e o p l ei nc h i n a , t h eg o v e r n m e n t sp o l i c yo fs u p p r e s s i o nt ot h ei n v e s t m e n ti nr e s i d e n t i a lr e a l e s t a t ea n dt h ea p p r e c i a t i o no fr m b ，r e a le s t a t ei n v e s t m e n tg o o d sh a v et h en a t u r eo f c o m m o d i t i e sa n dt h er e s i s t i n go fi n f l a t i o n , t h er e a le s t a t en e e d sl a r g e s c a l ei n v e s t m e n ta n d c o n s t r u c t i o no p e r a t e si nal o n gc y c l e ，i ti sa l s oi m p a c t e db yt h en a t u r a lf a c t o r s 、s o c i e t y 、 e c o n o m i c 、a d m i n i s t r a t i o n 、a n dp s y c h o l o g y h e n c e ，r e a le s t a t ei n v e s t m e n tp r o j e c t sm u s tb e c o n d u c t e daf e a s i b i l i t ys t u d y ，i no r d et op r o v i d et h eb a s i sf o r t h ef i g h ti n v e s t m e n td e c i s i o n s t h i sp a p e rp r e s e n t st h ed e v e l o p m e n to ft h ef e a s i b i l i t ys t u d i e sa th o m ea n da b r o a d ，a n a l y s i s o ft h i sc i t y sr e a le s t a t em a r k e tc o n d i t i o n sa n dc h a r a c t e r i s t i c sc o m p r e h e n s i v l ya n da n a l y s i s t h es i t u a t i o no ft h ed e v e l o p e da n ds o l df l a t so ft h ec o m p e t i n gi n d u s t r i e s ；i n t r o d u c i n gt h e p r o j e c t sp l a n n i n ga n dd e s i g ng u i d i n gi d e o l o g y ，p r i n c i p l e s ，p r o g r a m m e sa n dt h er e s i d e n t i a l a n da p a r t m e n td e s i g nt a k e nb yt h i sf l a t ；i n t r o d u c i n gt h ed e t a i l e dm a n a g e m e n tj o b si n d i f f e r e n ds t a g e sa n dt h ec o n t r o l l i n gp r o g r e s si nc o n s t r u c t i o no ft h ep r o j e c t ；a n a l y s i s i n gt h e c o s to f t h ef i n a n c i a ll e v e r a g ea n du n c e r t a i n t yr i s k ；b u d g e t i n gt h es a l ec o n d i t i o no f t h ep r o j e c t a n de s t i m a t i n gt h ep r o f i to ft h ep r o j e c t t h ep r o j e c to b t a i n e da l lt h ee c o n o m i ci n d i c a t o r s r e a s o n a b l ei nt h ee n d t h ei n d i c a t o r ss u c ha st h et o t a lp r o f i t s 、t h er e t u r nr a t eo ft h e i n v e s t m e n t 、t h ei n t e r n a lr a t eo fr e t u r na r ea l lf e a s i b l e d i nt h i sp a p e r ，q u a n t i t a t i v ea n a l y s i s a n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i s ，e m p i r i c a la n a l y s i sa n dn o r m sa n a l y s i sa r ec o m b i n e d , e c o n o m i c b e n e f i t so ft h ep r o j e c th a sc o n d u c t e di n - d e p t ha n a l y s i s ；m o d e mm a n a g e m e n tt h e o r ya n d m e t h o d o l o g yo fp r o j e c tm a n a g e m e n ta r eu s e d ，t h e o r yc o n t a c tw i t hp r a c t i c e ；c o n d u c t i n ga c o m p r e h e n s i v e ，s y s t e m a t i cp l a n n i n ga n dr e s e a r c hi nt h ei m p l e m e n t a t i o no ft h ep r o j e c t m a n a g e m e n tp r o c e s s t h ep r o j e c tr e s e a r c hc a l ld r a w nar e f e r e n c ei ns o l v i n gt h ep r a c t i c a l p r o b l e m si nd e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n to f t h er e a le s t a t ep r o j e c t s k e yw o r d s ：f e a s i b i l i t ys t u d y ，t h er e r l r nr a t eo ft h ei n v e s t m e n t , t h ei n t e r n a lr a t eo f r e t u r n ，e c o n o m i cb e n e f i t sa n a l y s i s i i 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特另t l d h 以标注和致 谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果， 也不包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材 料。与我共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明 确的说明。 一吼! 年卫月兰日 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保l 学位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或： 分内容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文；学校可根据国家j 湖南省有关部门规定送交学位论文。 八 储签挚国币躲烂隰迎年旦月笪日 御景花园经济适用住房项目可研报告 1 1 项目研究背景 第一章导论 为加快a 市经济适用住房建设，解决本地中低收入家庭的住房问题，依据国家和 a 市有关法律、法规以及经济适用房项目建设规定，a 市建设委员会、a 市国土资源和 房屋管理局、a 市人民政府决定对御景花园经济适用房项目即国有土地使用权出让公开 招标，并由a 市城市建设综合开发办公室和a 市土地整理储备中心负责招标项目操作。 由于该项目是列入a 市市委、市政府2 0 0 8 年度计划为市民办6 0 件实事的名单的政府 项目，又是a 市试行经营性建设用地公开招标出让土地使用权的第一次，对房产开发 商的吸引力很大，先后有包括卓远城建、阳城建筑集团、深广建筑集团等1 8 家房地产 企业购买了标书和进行了现场勘察。根据招标文件要求，参加本次投标的企业必须具 备国家二级房地产开发资质和不低于1 5 万平方米房地产开发经验。阳城建筑集团为牵 头人的联合投标体，集合本建筑集团的品牌、策划优势、金海房地产公司的专业运营 管理开发实力等优势形成强强联盟，由于准备工作充分，测算准确，因此我方的投标 方案( 1 7 6 5 亿元总标的和2 2 8 0 元平方米经济适用房销售最高限价) 最终作为第一候 选方案中标。同时，获准在a 市望城路设立金海房地产分公司，负责本项目的开发建 设工作。 a 市宏观经济状态良好，在近十年保持高速增长的良好势头，据统计，2 0 0 7 年全 市实现生产总值4 2 1 9 1 9 亿元，比上年增长1 2 5 实现了预期增长目标，经济增长率连 续5 年保持在l o 以上，人均生产总值达到3 2 5 4 1 元，比上年增长1 0 2 。全市产业 结构：“三、二、一”产业格局稳固。第一产业实现增加值8 9 2 亿元，比上年增长3 3 ， 第二产业1 3 4 5 3 亿元，增长1 1 6 ；第三产业2 4 1 5 2 亿元，增长1 2 ，三次产业对经济 增长的贡献率分别为0 8 3 ，4 5 3 2 和4 9 2 6 。同时a 市财政收支、财政收入保持较 快增长，调控能力不断增强，全年完成地方财政一般预算收入6 5 2 3 亿元，比上年增长 1 7 2 。在微观经济层面上，2 0 0 8 年a 市房地产开发投资占全市全社会投资的5 1 2 ， 其中住宅建设的投资4 6 4 2 亿元，增长6 1 ，增势更为明显。 2 0 0 5 年至2 0 0 7 年，a 市商品房销售面积占当年竣工面积的比重分别为4 8 6 、 4 5 1 和7 0 1 ，民用住房的销售比重增势强劲，而且当年销售增长速度超过当年竣工 增长速度。2 0 0 8 年a 市商品房平均售价5 0 6 1 元平方米，比2 0 0 7 年增长2 9 ；住宅 平均售价4 7 1 6 元平方米，增长3 5 ，总体而言价格处于基本稳定状态。2 0 0 6 年a 市 居民家庭人均可支配收入为1 0 3 4 9 7 元，2 0 0 7 年为11 5 7 7 8 元，增长1 0 6 。据专家预 测，未来五年家庭人均可支配收入将保持1 0 的增长速度。同时由于a 市的新增人口、 御景花园经济适用住房项目可研报告 原无房户和未达标户、市政拆迁和危改三者对住宅产生的较大潜力需求据专家预测距 离饱和约需1 0 年。 该项目地处环境优越，交通方便，人文环境良好，并符合a 市城市总体规划思想。 周边绝大多数是住宅区、学校、医院和小型零售店，较为完整地体现着“住宅道路一 的生活模型。在这里，既能坐拥都市繁华，又拥有幽静生动的生态环境，因此投资经 济适用住房的方案应在情理之中。 1 2 项目基本概况 1 2 1 地理位置 项目位于a 市清城区，东起人民中路、西到开铺区西环路、南到明轩路、北至通 晨公路，以人民中路和东西中心大街为界，地理位置优越，属于政府重点开发区域。 1 2 2 区域交通状况 项目地处西环路外约2 公里，距淙明街约1 2 公里，紧靠琳琼高速公路，有4 5 3 、 3 1 2 、4 8 4 、5 3 8 路公交车可达，私家车进入市中心区需要1 0 分钟左右，交通比较方便， 且离市中心不远，居民出入方便。 1 2 3 区域内市政配套设施状况 项目所在区域市政道路建设通畅，居民出行方便；居民生活用水由清泉山水厂提 供；生活污水经集中处理后排入a 市城市污水排水主管；小区采用a 市城市主供电网 供电，并建有急用供电中心；在小区边缘处建有垃圾站，处理人们生活垃圾。区域周 围有大型农贸市场、商业广场、医院、学校和农行、建行等金融机构，方面了居民的 日常生活。 1 2 4 土地状况 本项目土地为经济适用住房建设用地，规划范围内还包括部分商品房和相关配套 设施建设用地。规划用地面积为2 9 5 公顷，其中规划待建建设用地面积3 0 5 0 亩，规划 待建建筑面积1 9 5 6 2 万m 2 ，( 住宅面积1 7 7 万2 ，其中经济适用房不少于7 0 万2 ， 拆迁户回迁面积约3 5 万m 2 ) 。经济适用房和非经营性配套设施用地由政府划拨，商品 房和经营性公建用地采取出让方式。政府按照“统一规划、分批供地、分期实施 的 原则负责项目土地的“七通一平( 指项目红线外通上水、雨污水、电力、电信、天 然气、有线广播电视、道路及红线内场地平整) ，“七通一平 中的拆迁、配套工程 资金由开发商提供，其中的拆迁房屋补偿安置资金设立专户，分期到位，由银行监督 使用。 1 2 5 建设单位基本情况 本建筑项目由阳城建筑集团出资设立在a 市望城路的金海房地产分公司负责完成。 ( 1 ) 阳城建筑集团基本情况 2 御景花园经济适用住房项目可研报告 阳城建筑集团正式组建成立于1 9 5 6 年，经过多年的艰苦创业，公司现已发展成为 集房屋建筑、市政、消防设施、地基基础、建筑装饰、建筑幕墙、建筑防水、房地产 开发和销售等多元化经营为一体的具有房屋建筑工程施工总承包特级企业资质的大型 集团公司，为目前是中国建筑业综合实力最强的企业之一。公司可承担所有类别的房 屋建筑工程施工，还可承担( 不同级别资质的) 市政工程总承包、消防设施、地基基 础、建筑装饰、建筑幕墙、建筑防水等专业承包工程施工以及房地产开发和商品房销 售。 公司注册资本金为3 3 6 亿元，企业固定资产4 2 5 亿元，流动资金2 6 2 亿元，公司 自有各类施工机械设备5 7 0 0 余台( 套) ，各类车辆4 0 0 多台，年总产值2 6 亿以上， 年创利税1 2 9 亿元。公司现拥有职工达8 8 7 9 人，其中拥有专业技术、骨干人员4 5 0 0 多人，拥有初、中、高级职称3 1 0 0 人。 ( 2 ) 金海房地产公司基本情况 金海房地产公司是一家以房地产开发为主的大型企业，具有国家二级房地产开发 资质，注册资金2 6 0 0 万元人民币，系i s 0 9 0 0 1 质量认证企业。公司以其雄厚的开发资 本、优良的工程质量、高品位的住宅小区、完善的物业管理和优质的售后服务逐步发 展成为a 市房地产企业中综合实力最强的企业之一。公司以“做城市地产探索者”的 姿态，先后开发了湖滨小区、紫桥小区、康桥嘉园等知名楼盘，近百万平米的开发总 量，为6 0 0 0 多户近两万名a 市居民实现了安居梦。新技术、新工艺的广泛应用，以及 “高效、专业、尽责、守正 的开发团队也为金海房地产公司树立了良好的口碑。 3 御景花园经济适用住房项目可研报告 1 2 6 主要经济指标 在经过充分的资料搜集、整理和计算条件下，本项目主要经济指标如下： 表1 - 1 项目经济指标 序号指标名称单位指标 1 、 占地面积 田 3 0 5 0 2 、 建筑面积万平方米 1 7 7 9 2 3 、 居住户数户 1 2 7 3 1 4 、 总人数人 3 9 6 5 5 5 、 人口毛密度 人h a3 6 1 6 、 容积率 1 3 7 、 建设总工期年 4 8 、 建设总投资亿元 4 2 6 8 9 、 销售收入亿元 5 5 2 7 1 0 、总成本亿元 4 3 5 3 l l 、 税后净利润亿元 6 9 0 1 2 、 税后利润率 1 6 1 5 1 3 、投资利税率2 7 5 2 1 4 、 投资净现值亿元 3 3 2 1 5 、 内部收益率 2 6 注：部分数据来源a 市规划局 1 3 可行性研究文献综述 1 3 1 国外可行性研究发展 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、 社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经 济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学 化、程序化，提高决策的可靠性，并为项目的实旌和控制提供依据或参考【l 】。 可行性研究最早应用于2 0 世纪3 0 年代西方投资项目，在1 9 世纪至2 0 世纪5 0 年 代西方国家开始以项目财务评价为重点的项目评价工作，为以财务评价为主要内容的 可行性研究理论形成一定条件【2 1 。2 0 世纪7 0 年代和8 0 年代是可行性研究快速发展时 期，其发展过程中主要著作包括：1 、联合国工业发展组织于1 9 7 2 、1 9 7 4 、1 9 7 7 年组 4 御景花园经济适用住房项目可研报告 织编写了项目评价准则( 该书的方法被称为u n i d o 法 ) 、 发展中国家项 目评价和规则和 工业项目评价手册【3 】；2 、1 9 7 8 年工业发展组织出版的 c a s 或l - m 法则法指南法 法 作者y m d l i n l e & j a l s q i r e &e a s g u p t a & j h a n s e n 形b e h r e n s & m i f l e e sh g v a n d a r t a k s m a r g l t i n p m h a w r a n e k 著作发展中国家项项目经济分项目评价准项目评价实 工业项目评价手 目经济评价与析则用指标册 规划 评价 先财务分析，后先财务分析，先财务分先财务分先财务分析，后 步骤经济评价和社后经济评价析，后经济析，后经济 经济评价和社会 会分析和社会分析评价和社会评价和社会分析 分析分析 经济净现值，内部收净现值，内部净现值，内净现值，内净现值，内部收 评价益率收益率部收益率部收益率益率 指标 上表来源：( 中国经济出版社：投资评价杨青编著) 此外联合国工业发展组织( u n i d o ) 、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合 作与发展组织( o e c d ) 、亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写了包括房地产项目 在内的投资项目可行性研究教材，经过几十年的发展，可行性研究的理论与实践在国 外己经比较成熟。 1 3 2 国内可行性研究发展 我国2 0 世纪7 0 年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广1 7 j 。我国 进行可行性研究的主要参考文献有联合国工业发展组织在1 9 7 8 年、1 9 8 0 年分别编写 的 工业可行性研究手册和工业项目评价手册。1 9 8 1 年，国家计委明确“把可 行性研究作为建设前期工作中的一个重要的技术经济论证阶段纳入基本建设程序 。 1 9 8 3 年2 月，国家计委正式颁布了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法， 对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细规定，指导我国的 可行性研究工作。1 9 8 7 年颁布的建设项目经济评价方法与参数，并于1 9 9 3 年对 其进行了修订，出版了建设项目经济评价方法与参数( 第二版) ( 以下简称：方法 与参数) ，进一步提高了我国可行性研究工作的科学化、程序化【8 】。2 0 0 2 年，国家计 6 御景花园经济适用住房项目可研报告 委委托中国国际工程咨询公司编写了投资项目可行性研究指南( 试用版) ( 以下简 称 指南) 。2 0 0 2 年国家建设部发布了房地产开发项目经济评价方法( 以下简称评 价方法) 【9 】。 从2 0 0 1 年开始，建设部标准定额司组织了中国社会折现率的研究与参数计算、人 民币影子汇率研究、土地影子价格研究、建设项目财务评价指标体系研究、建设项目 财务评价参数测算方法研究【l o l ，并于2 0 0 4 年将研究成果以建设项目经济评价参数研 究( 第三版) 一书出版。该书是近1 0 年方法与参数( 第二版) ) 出版以来最权威、 最为实用的成果之一【1 1 】。但是 方法与参数主要的应用对象是工业项目，不适合房 地产投资项目。而且评价方法的内容较为简单和模式化，不够全面，其对房地产 开发可行性研究的重要组成内容如市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、 租售价格确定，以及具体的分析评价方法上没有明确的指导意见。房地产开发可行性 研究还没有一套完整的、可操作的评价指标，可研人员往往根据个人经验选取方法与 参数，计算评价指标，随意性较大。如盈亏平衡分析主要适于加工行业，在房地产行 业没有意义，一般房地产开发项目也没有做国民经济评价的必要，在财务评价方面没 有针对房地产开发项目与一般工业项目的不同特点而确定其财务评价的方法。因此， 建设部又颁布了房地产开发项目经济评价方法。这为房地产业开展项目经济评价提 供了系统性的指导。随着大量烂尾楼和房地产投资失败情况的出现，渐引进风险管理 系统开展房地产开发的风险研究，一些学者也提出了系统性和非系统性风险的概念， 并运用数学知识对房地产投资进行准确计算。 1 3 3 国内学者对房地产项目进行可行性研究的文献综述 国内一些学者对房地产项目可行性研究的文献主要有【1 2 】： l 、曾祥瑞在房地产投资可行性分析方法研究( 1 9 9 4 7 ) 中，对房地产投资资金 比例的确定方法和投资可行性分析方法进行了研究。认为用市场租金平均水平估算出 总收入，然后对照投资成本来判断房地产投资是否可行是比较合理的方法【1 3 1 。 2 、安力在房地产开发可行性分析售价预测方法浅析( 1 9 9 5 4 ) 中，认为正确、 合理的预测房地产的售价是房地产可行性分析的重要环节。提出采用市场比较法和收 益还原法来确定房地产的销售价格是比较合理的、可行的【1 4 1 。 3 、阎小燕在房地产投资可行性研究中的区位分析( 1 9 9 9 5 ) 中，认为区位分析 是房地产投资可行性分析中至关重要的因素，并且建议房地产开发商在投资时要选择 变现能力强的地块进行投资；要总览全局选择地段，从整个城市布局、城市规划的角度 来考虑地块投资的利弊；在进行投资地段分析时，可以根据上风口发展理论、高走理论、 近水发展理论和沿边发展理论来进行【1 5 1 。 4 、陈传钊在房地产项目可行性研究中信息系统的应用探讨( 1 9 9 7 3 ) 中，认为 在进行房地产项目可行性研究时需要运用很多的信息数据，而其中很多数据的可变性 7 御景花园经济适用住房项目可研报告 和不确定性强，为了提高可行性分析的准确性和科学性，建议采用计算机等高科技手 段，并且提出了可行性分析计算机软件程序的设计思路1 6 l 。 5 、梁爽在 房地产投资可行性分析中的成本及投资估算( 2 0 0 1 9 ) 中，分析了房 地产开发成本的构成，并提出了房地产投资成本的估算原理和方法，例如，行业平均 水平估算法、近似估算法等【1 7 】。 6 张先玲在论加强房地产项目可行性分析特殊性的研究( 2 0 0 1 1 2 ) 中，从可行 性分析的一般性问题和房地产项目可行性分析的特殊性阐述了房地产项目开发的风险 性，认为科学性分析、合理预测、及时采取措施积极应对是规避房地产开发风险的有 效方法【1 8 l 。 1 4 房地产项目可行性研究内容 1 4 1 房地产项目可行性研究的内涵 房地产项目可行性研究就是在项目决策之前，根据市场需求和国民经济发展规划、 地区规划和行业发展规划的要求，对与项目有关的社会、经济、工程技术、市场、资 源等各方面问题进行全面、深入的技术经济分析、比较和论证：对项目的经济、社会和 环境效益进行科学的预测和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理 的科学方法。房地产项目可行性研究是在项目开发前对其进行预先的分析和估价，因 而它有比较明显的预测性，这种预测性的特点：一方面要求尽可能地预见房地产的发 展趋势和前景，充分掌握各种必要的信息资料，尽量做到分析和评价准确，避免出现 因决策失误而造成经济损失；另一方面又说明它包含一定的假设性和近视性。 房地产项目可行性研究是随着技术的进步和经济管理科学的发展而兴起，并日趋 完善的一整套系统的科学方法，它对成功的开发房地产具有重要意义。从城市发展的 整体来说，综合开发是城市规划的实施过程。开发项目的实施必然会给城市布局带来 影响，对城市的经济繁荣、人民的生活环境带来影响。而对开发企业来说，实施开发 项目必然要投入资金、物资和劳动力，从而也会对企业的经济效益产生一定的影响。 因此，对开发项目必须要有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的 环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行周密的调查研究分析， 以实现开发项目投资决策的科学化和民主化，减少或避免投资决策的失误，提高开发 项目的社会、经济和环境效益，而所有这一切都是可行性研究的内容。因此，可行性 研究是房地产项目开发活动中最基本的、首要的工作，也是开发项目投资决策的基础。 1 4 2 房地产项目可行性研究的主要内容 房地产项目可行性研究的内容包括项目基本情况分析、项目实施的可能性分析及 项目的技术规划设计和经济评价。房地产开发项目可行性研究具体包括以下内容【1 9 】： 8 御景花园经济适用住房项目可研报告 i 、项目概况。主要包括项目名称及其背景，开发项目周围的自然、经济、水文地 质和区域等基本状况，开发对象的社会经济发展前景以及项目开发的宗旨、规模、功 能和主要技术经济指标等。 2 、市场分析和预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对将开发项目的 市场需求及市场供给状况进行科学的分析并做出客观的预测，包括开发、成本、市场 售价、销售对象及开发周期、销售期等的预测。 3 、规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行分析、比较的基础上优选出最 为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布 局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数和技术经济指标和 控制性规划技术指标等。 4 、开发项目的组织管理和进度安排。对开发进行合理的组织管理和时间安排，按 照前期工程、主体工程、附属工程，交工验收等阶段安排好开发项目的进度。而作为 大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期 开发的内容同时做出统筹安排。 5 、项目投资估算。对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目 涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、 公共配套设施费用、期间费用及各种税费。要说明费用估算依据和估算范围。就估算 的精度而言，没有必要像预算那样精确，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化 情况，力争和未来事实相符，提高评价的准确性。 6 、财务经济效益评价。财务经济效益评价是依据国家现行财税制度、现行价格和 有关法规，从项目角度对项目的赢利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行 分析，并借以考察项目财务可行性的一种方法。具体包括在项目的销售预测、成本预 测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还 表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净 现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。据此分析投资的 效果。 7 、风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，包括盈亏平衡分析、敏感 性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、 市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键 因素进行控制提供可靠依据，同时根据风险的可能性为投资者了解项目的风险大小及 风险来源提供参考。 8 、结论。根据对相关因素的分析和各项评价指标的分析，对项目的可行性与否做 出明确结论，针对本项目存在的问题提出建议并对建议的效果做出估计【2 0 l 。 9 御景花园经济适用住房项目可研报告 1 5 论文研究的主要内容和方法 1 5 1 研究的主要内容 本文从以下六个部分进行可行性研究： 第1 章介绍本项目的研究背景，分析了该项目的基本概况；介绍了国内外可行性 研究的发展，综述了国内外可行性研究的相关理论和房地产项目可行性研究的内容。 第2 章全面分析了项目所在城市的房地产市场情况、特点，比较分析同类竞争行 业的楼盘开发销售情况，得出a 市房地产投资市场前景明朗。 第3 章介绍了项目规划设计方案和组织进度控制，详细地介绍了该楼盘所采取的 住宅设计方案和户型设计方案，以及详细介绍了该项目管理各阶段的管理工作细节和 项目施工进度计划控制。 第4 章对项目的投资进行估算，分析资金筹借成本和不确定性风险，对项目的销 售情况进行预算和对项目利润进行估算。 第5 章对项目风险进行了深度分析，并提出了相应的防范措施。 1 5 2 研究的主要方法 本文拟采取下列研究方法。 ( 1 ) 定量分析与定性分析相结合，使论证充分透彻。 ( 2 ) 实证分析与规范分析相结合，以保证研究分析的科学性和可利用性。 ( 3 ) 归纳与演绎相结合，本文收集了大量的相关研究资料，并在进行实地市场调 研的基础上，运用了这些研究方法，对论证项目的可行性具有重要作用。 1 0 御景花园经济适用住房项目可研报告 第二章a 市房地产市场分析 2 1 房地产行业基本情况 2 1 1 行业宏观经营环境 1 、我国经济高速增长期远未结束 房地产的发展依赖宏观经济的不断增长。财政部权威人士分析认为，国际经济环 境的变化对中国经济增长的影响仅限于近中期，而改变不了中国经济增长的势头。 2 、国家现行政策稳定了房地产投资环境 2 0 0 7 年国家新颁的房地产政策中，物权法于l o 月1 日正式实施。它在保护公 民私有财产方面开始有法可依，对房地产开发经营销售影响深远，使我国的住宅法 和物业税等相关政策的出台脚步明显加快。另外，国务院关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见，建设部、发改委等颁布的廉租住房保障办法、经济适 用房管理办法，以及财政部颁布的廉租住房保障资金管理办法等都为社会保障 性住房建设打下基础，使我国的房地产行业开始出现所谓的双核，即注重市场与保障 两条腿走路，保持平衡。 3 、银行信贷政策的刺激，优化了房地产投资环境 中国目前有利的经济发展形式刺激外资银行进入；国家信贷消费的积极政策，降 息拉动消费的有效措施；住宅消费信贷风险的低化等均预示着银行刺激住宅消费信贷 的强大动力，强势信贷政策的促进，必然推动房地产投资环境的优化。 2 1 2 发展趋势 1 、国家宏观政策调控，投资向住宅产业倾斜 房地产行业经过十多年的发展，己成为我国国民经济的重要组成部分。2 0 0 5 年我 国的房地产开发投资规模达到1 5 7 5 9 亿元，2 0 0 6 年，我国房地产开发投资已达1 9 3 8 2 亿元，同比增长2 1 8 ，投资总额占国内固定资产总投资1 0 9 8 7 9 亿元的1 7 6 。2 0 0 8 年房地产行业的政策思路会以稳定为重，政策走向会有几个特点，首先，土地监管将 会更加严格，土地使用将会强调集约化、科学化，这是我们整体经济赖以可持续发展 的基础，未来的土地供应中会加大廉租房、经济适用房等社会保障性住房的比例；其 次，银根收紧，资金控制将会更规范、合理，当然这与宏观经济基本面的形势密切相 关；最后，将会更注重生态建设，保护环境，利用税收等经济杠杆鼓励节地、节能、 节水、节材等的四节技术的推广。同时我国固定资产投资调控政策总的原则是继续保 持投资总量的较快增长，积极扩大内需，加快住房建设，实现投资和消费双向拉动， 促使住宅成为新的经济增长点。 2 、市场主体结构性调整已初步完成，住宅市场容量将进一步扩大按照国家房改政 御景花园经济适用住房项目可研报告 策，2 0 0 0 年已彻底停止“住房福利制一，职工解决住房问题只有靠市场。 3 、个人消费观念转变，金融政策支持，住房消费资金有了可靠的来源，消费形式 向多样化发展用明天的钱圆今天的梦已被消费者所接受。抵押贷款购房和按揭购房等 多种形式的住房消费正拉动住宅市场，也激发人们住宅消费的欲望，增强个人住房购 买力。消费者思想的转变、国家大力发展住房金融、各个银行放宽个人住房抵押贷款 政策、住房消费形式多样化都为住宅消费市场带来了勃勃生机。 消费者思想观念的转变也对房地产开发商提出了更高的要求，促进房地产业变革， 整个房地产从其产品市场定位、规划、设计到营销战略、房地产市场格局等等都将发 生巨大的变化，今后的房地产市场都将以“个人住房消费者 为中心，开发商从以前 的抢占有利区位转变到营造温馨环境，从注重对物业管理转变到对人的服务上来，。绿 色住宅 的观念已成为开发商的共识，开发商的市场意识、品牌意识、环境意识、竞 争意识、意识日益增强。 2 1 3 目前国际、国内环境对房地产业的影响 l 、目前国际、国内环境对我国房地产业的“利好 因素 ( 1 ) 外资银行的投资将会增加房地产业及其消费的资金投放 中国与世界经济融为一体，国外银行将会根据协议纷纷入驻中国，这将有利于房 地产企业的融资，扩大房地产业的开发力度。同时，外资银行必将以先进而周到的服 务，为个人住房消费贷款提供更大的帮助。投资与消费能力的加强，必将带来房地产 市场的繁荣。近年来我国金融市场的开放程度也会越来越大，也许过不了多久，我国 就会取消外资金融机构设立的地域限制，并进一步对外资商业银行开放人民币业务。 由于住宅市场大量的潜在需求和较为稳定丰厚的回报，外资金融机构将有可能把投资 的重点放在住宅业的开发上，从而为房地产市场提供充足的资金支持。另一方面，加 入w t o 之后，外资投资银行( 证券公司) 也会登陆中国房地产市场，为开发商提供全 方位的优质服务，比如可以为开发商的项目融资建立信息网络，进行可行性分析，促 成更多的项目融资成功实现；可以将大量的住房抵押款通过证券市场实现证券化，化 解银行的风险，促进住宅金融业的发展，从而极大地支持房地产市场的消费。除此以 外，外资投资银行还可以利用其充足的人才资源和广阔的业务渠道，为房地产企业的 并购、重组等资本运营提供咨询服务，尽快造就中国房地产的“航空母舰”实现规模经 营，实施品牌战略。当然，外资投资银行还可以为开发企业充当财务顾问，提供短期 融资服务，甚至为开发商托管和盘活不良资产。 ( 2 ) 外资企业、机构的入住中国，对居住房地产市场的发展起促进作用 随着各级各类市场的进一步开放，许多外资企业及驻华机构涌入中国，大量的外 国公司在国内开设分公司或代表处。相应地，大批外籍员工也会因为工作的原因而在 我国国内居住。由此扩大了外销高档住宅的潜在需求量，会推动市场价格上扬，也会 1 2 御景花园经济适用住房项目可研报告 推动高档住宅市场在住宅的设计理念、住宅体系的科技含量、新材料的应用以及施工 手段等方面进一步发展，同时必将对写字楼和外销公寓形成需求增势，尤其像北京、 上海、广州等这些国际化都市。 ( 3 ) 特殊用途房地产市场前景广阔 特殊用途房地产是指用于娱乐中心、赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、 车站、码头等的物业和土地的总称。在我国，特殊房地产经营成本较高，但随着关税 的降低，建筑材料的价格随之降低，房地产开发的建筑安装费用自然也会不断减少， 从而导致房地产经营成本有了下降的空间，对于一直处于低迷的房地产市场来说，可 以使相当比例的潜在需求转变成有效需求，并产生出极大的价格弹性效应。因此良好 的国内环境导致了我国特殊用途房地产市场前景广阔。 2 、目前国际、国内环境给我国房地产业带来的冲击 ( 1 ) 对房地产开发商产生冲击 同国外房地产开发商的资金、经验、管理相比，我国房地产开发项目的策划水平 不高、产品定位不准、融资手段有限等方面的问题就会显现出来。 ( 2 ) 对工程承包企业产生冲击 目前工程承包市场很不规范，企业发展不平衡，技术水平参差不齐。加入w t o 后， 国外建筑公司丰富的初中、管理经验、先进的工程技术无疑将会给国内企业带来极大 的竞争压力。 ( 3 ) 房地产金融机构产生冲击 目前我国的银行等金融机构在为房地产企业提供建设贷款时，审批手续不够严格， 呆帐、坏帐现象屡有发生。对房地产消费贷款而言，金融机构普遍缺乏经验，相关的 市场风险分散机制尚未形成，使得贷款方承担的风险过度集中，限制了贷款业务的发 展。相比较而言，国外的金融市场非常发达，在房地产建设和消费贷款的发放上，积 累了丰富的经验。 ( 4 ) 房地产中介机构的冲击 在国外比较发达的房地产市场中，中介机构用掌握的专业知识为市场服务，在各 个环节上都积累了丰富的经验，是房地产市场上最为活跃的部门之一。而且，经过长 期的发展，许多机构都具备了相当的规模和知名度，得到了业界同行的认可，对比看 来，我国的房地产中介机构规模较小，从业人员的专业水平低，能够提供的服务范围 有限，无法很好地满足客户的要求。 2 2 该市房地产市场特点 2 2 1 投资趋热，增长明显 御景花园经济适用住房项目可研报告 2 0 0 5 年至2 0 0 8 年，a 市房地产开发投资增速分别为1 4 2 、1 1 7 、2 3 9 和5 0 1 ， 特别是2 0 0 8 年房地产开发投资占全市全社会投资的5 1 2 ，其中住宅建设的投资4 6 4 2 亿元，增长6 1 ，增势更为明显。2 0 0 8 年a 市房地产企业购置土地1 4 7 1 8 万平方米， 比上年增长1 7 倍，完成土地开发2 1 6 2 7 万平方米，比上年增长3 7 倍。 2 2 2 商品房销售形势喜人 2 0 0 5 年至2 0 0 7 年，a 市商品房销售面积占当年竣工面积的比重分别为4 8 6 、 4 5 1 和7 0 1 ，全年商品房开复工面积5 9 6 6 7 万平方米，增长3 3 9 ，其中新开工 2 7 8 9 8 万平方米，增长6 6 4 ；竣工1 7 0 7 4 万