（管理科学与工程专业论文）住宅产业发展轨迹分析.pdf

住宅产业发展轨迹分析 专业：管理科学与j r _ 程 研究生：张红利 指导老师：刘晓君教授 摘要 住宅产业是国民经济的重要组成部分。和任何其他产业一样，住宅产业也有其生 命周期。住宅产业发展轨迹是住宅产业在国民经济中所占比率的变化规律，是住宅产 业生命周期的具体体现。研究住宅产业发展轨迹有助于政府制订和实施科学的宏观调 控政策和产业发展政策，以减少和消除住宅产业普遍存在的市场失灵。 本文采用横向数据分析法，研究了同一时期处于不同经济发展水平的一系列国家 住宅产业增加值在g d p 中所占的比率，然后借助s p s s 统计软件进行回归分析，得出了 住宅比率随经济发展呈现三次曲线的变化规律的结论，并据此划分了住宅产业发展轨 迹的三个阶段，即上升阶段、下降阶段、再上升阶段，分折了每个阶段的基本特征。 在住宅产业发展轨迹分析的基础上，本文回顾了美、日等几个发达国家住宅产业 发展的历程，总结了影响住宅产业发展的三大要素：经济增长和发展状况、居民收入 和消费结构、制度和政府政策，分析了在住宅产业发展的不同阶段易于出现的市场失 灵及政府应采取的对策。 结合回归分析的结论和发达国家的历史经验，本文转而研究我国住宅产业的发展 进程及其必须面对的国情因素，并针对这些国情因素提出了以住宅产业化推进我国住 宅建设持续发展的四条建议。这些建议包括：优化住宅供给结构、提高住宅生产的工 业化水平、完善社会保障制度、调整土地产权制度和规范土地交易市场。 本文还以西安为例，分析了西安住宅产业的发展趋势，并针对西安住宅产业发展 中存在的房价收入比过高和现有住宅产权结构不合理问题，提出了四条政策建议，即 打破房地产市场的垄断、深化住宅产权制度改革、加快城市基础设旋建设和完善社会 保障制度。由于西安住宅产业发展中存在的问题在全国大中城市具有共性，因此，针 对西安的政策建议也对全国其他城市住宅产业发展具有指导意义。 【关键词】住宅产业住宅产业化发展轨迹发展阶段市场失灵 a n a l y s i s o nt h et r a c k o f h o u s i n gi n d u s t r yd e v e l o p m e n t m a j o r ：m a n a g e m e n t s c i e n c ea n de n g i n e e r i n g n a m e ：z h a n gh o n g l i t u t o r ：p r o f e s s o rl i ux i a o j u n a b s t r a c t h o u s i n gi n d u s t r yi s a ni m p o r t a n tc o m p o n e n to ft h en a t i o n a le c o n o m y ，a sa n yo t h e r i n d u s t r i e s ，h o u s i n gi n d u s t r yh a si t sl i f e - c y c l e t h ed e v e l o p i n g t r a c ko f h o u s i n gi n d u s t r yi sa l a wt h a ts h o w st h ec h a n g eo ft h er a t i oo f h o u s i n gi n d u s t r yi nt h en a t i o n a le c o n o m y i tr e a l l y r e f l e c t st h el i f e c y c l eo fh o u s i n gi n d u s t r y s t u d yo nt h es u b j e c ti sh e l p f u lf o rg o v e r n m e n tt o f o r m u l a t ea n d i m p l e m e n t s c i e n t i f i cm a c r o e c o n o m i c r e g u l a t i o n a n dc o n h o l p o l i c y a n d i n d u s t r yd e v e l o p m e n tp o l i c y t h u s i th e l p st or e d u c ea n de l i m i n a t et h em a r k e tf a i l u r ew h i c hi s w i d e l ye x i s t i n g i nt h ed e v e l o p m e n to f h o u s i n gi n d u s t r y u s i n g ac r o s s s e c t i o n a ld a t aa n a l y z i n gm e t h o d ，t h i sp a p e rs t u d i e st h er a t i oo fa d dv a l u e o fh o u s i n gi n d u s t r yi ng d p t h i sr e s e a r c hi sb a s e do nag r o u po fc o u n t r i e si n d e f e r e n t d e v e l o p i n gp h a s e i nt h es a n l ep e r i o d t h e n ，b y u s i n gs p s ss t a t i s t i cs o f t w a r e ，f r o m t h e r e g r e s s i v em o d e l ，w e m a d eac o n c l u s i o nt h a tac u b i cc u r v ei sf o u n dt od e s c r i b et h el a w o ft h e h o u s i n g r a t i ot h a tc h a n g ew i t he c o n o m i cd e v e l o p m e n t w eh e r e b yd i v i d et h ec u b i cc n r v ei n t o t h r e ep h a s e s ：r i s i n g ，f a l l i n g ，a n dr e - r i s i n g ，t h e nw e a n a l y s i st h ec h a r a c t e ro f e a c h p h a s e o nt h eb a s i so ft h et r a c ka n a l y z i n g ，t h i sa r t i c l el o o k sb a c ki n t ot h ed e v e l o p m e n th i s t o r y o fh o u s i n gi n d u s t r yo fs o m ed e v e l o p e dc o u n t r i e s ，f o ri n s t a n c e ，u s aa n dj a p a n w ef i n d t h r e ef a c t o r st h a ti n f l u e n c et h ed e v e l o p m e n to f h o u s i n gi n d u s t r y ：t h ee c o n o m i cg r o w t ha n d d e v e l o p m e n t t h er e s i d e n t s i n c o m el e v e la n dc o n s u m p t i o ns t r u c t u r ea n d t h ei n s t i t u t i o na n d g o v e r n m e n tp o l i c y t h e nw ea n a l y z et h em a r k e tf a i l u r eo f e a c hp h a s eo f h o u s i n gi n d u s t r y d e v e l o p m e n t a n di t sc o u n t e r m e a s u r e sf r o mt h eg o v e r n m e n t u s i n gt h e c o n c l u s i o no ft h e r e g r e s s i v ea n a l y s i s a n dt h e e x p e r i e n c e o fd e v e l o p e d c o u n t r i e s ，w es t a r tt os t u d yt h eh o u s i n gi n d u s t r yd e v e l o p m e n t c o u r s eo fo u rc o u n t r ya n dt h e s i t u a t i o nw ea r ef a c i n g ，w eh e r e b yp u tf o r w a r df o u rp i e c e so fa d v i c ew h i c h w i l la d v a n c et h e s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gc o n s t r u c t i o n ，t h a ti s ，t oo p t i m i z et h eh o u s e s u p p l y s t r u c t u r e ，t oi m p r o v et h eh o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o nl e v e l ，t op e r f e c tt h es o c i a ls e c u r i t ys y s t e m ， a n dt oa d j u s tt h es t r u c t u r eo fl a n d p r o p e r t yr i g h ta n dr e g u l a t et h el a n dm a r k e t i nt h i sp a p e r ，w et a k ex i a na sa ne x a m p l em a da n a l y z et h ed e v e l o p i n gt r e n do fx i a n h o u s i n gi n d u s t r y t ot h eq u e s t i o no f h i g h r a t i oo f h o u s e p r i c ea n du n r e a s o n a b l ep r o p e r t yr i g h t s t r u c t u r ei nx i a n h o u s i n gi n d u s t r yd e v e l o p m e n t ，w em a k ef o u rs u g g e s t i o n s ：t ob r e a kt h e m o n o p o l yo f r e a le s t a t em a r k e t ，t od e e p e nt h er e f o r mo fi n s t i t u t i o no fh o u s e p r o p e r t yf i g h t ，t o s p e e dt h ec o n s t r u c t i o no fi n f r a s t r u c t u r eo fc i t y a n dt op e r f e c tt h es o c i a ls e c u r i t ys y s t e m b e c a u s et h eh o u s i n gi n d u s t r yd e v e l o p m e n ti nx i a nf a c e st h es a m ep r o b l e m sa so t h e rb i g c i t i e si uo n rc o u n t r y t h ea d v i c ef o rx i a l li sa l s os u i t a b l ef o r0 也e rc r i e s k e y w o r d si h o u s i n gi n d u s t r yh o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o n d e v e l o p i n gb a c k d e v e l o p i n gp h a s e m a r k e tf a i l u r e 声明 y6 l 7 05 6 本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他 人在其它单位己申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同 志对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担切相关责任。 论文作者签名： 7 舭z 幸j 日期：如妒乒多、 关于论文使用授权的说明 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布 论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 ( 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 论文储虢撇刮锄躲妄嘞期：一 注：请将此页附在论文首页。 西安建筑科技大学硕士学位论文 1 1 住宅产业和住宅产业化 1 导论 住宅是固定地占用一定土地和空间资源，为个人和家庭居住的，为劳动力和人口 再生产提供物质空间的建筑物。住宅是人类生存和发展所需要的最基本的生活资料之 一，也是衡量一国经济和居民生活水平的重要标志。 “住宅产业”的概念是日本通产省于1 9 6 8 年提出来的，是指国民经济各产业领域 内与住宅有关的各行业的总和，即“住宅及其有关部件的生产、销售企业及其经营活 动的总和。”住宅产业跨越了国民经济三大产业的诸多领域。按照通产省的解释，住 宅产业一般包括四方面内容，一是住宅建设相关产品的生产业，包括住宅建材业、住 宅设备制造业、室内外装修装饰材料业；二是住宅新建和改造业，包括住宅建筑业、 住宅维修维护业、室内外装修装饰业；三是住宅、住宅用品、建筑材料和建筑设备流 通业，以及与住宅相关的各种服务业；四是支持居民自己改善居住条件的d i y ( d oi t y o u r s e l f ) 产业。 我国从1 9 9 4 年开始使用“住宅产业”这一概念，用来指代以住宅需求为导向而进 行的住宅开发、建设、经营、管理和服务业，包括房地产业中商品房的开发、经营、 管理与服务部分，也包括单位建房、个人投资建房以及建筑业中住宅建造部分。由于 住宅的建设和使用过程具有向前向后延伸并辐射、带动一大批相关产业的特点，因此 住宅产业实质上是一条围绕住宅的建设和使用而形成的巨大产业链。 根据以上解释，我们可以将住宅产业简单地概括为“生产和经营住宅产品的产 业”。这里的住宅产品不仅包括住宅本身，而且也包括与住宅相关的各种产品、设施 和服务。 住宅产业化是住宅产业发展到一定阶段的必然要求。在英语里，“产业化”为 “i n d u s t r i a l i z a t i o n ”词，是指生产的专业化、市场化和社会化。住宅产业化就是 要以工业化生产方式生产住宅，以提高住宅产业的劳动生产率和降低生产成本。住宅 西安建筑科技大学硕士学位论文 产业化的实质是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工业化生产 方式生产各种住宅构配件进行现场装配，利用现代科技手段将住宅生产全过程的诸多 环节连接为一个完整的产业系统，从而实现住宅供、产、销一体化的一种生产经营方 式。 1 2 问题的提出 研究住宅产业发展轨迹，揭示住宅产业发展的一般规律及其影响因素，是解决我 国当前和今后一段时期住宅产业发展所面临的诸多重大现实问题的迫切需要。 我国是一个经济相对落后、人均收入水平较低，又正处于制度转型中的发展中大 国，我国居民的住宅消费需求过去被长期压抑，致使住宅产业不仅没有成为经济发展 的支柱和动力，而且成为沉重的包袱。改革开放以来，随着制度环境改善和国民收入 提高，我国住宅消费需求急剧增长，住宅产业迅猛发展。根据许多发达国家的历史经 验，在一国工业化进程中，住宅需求将成为经济增长的重要拉动力量，住宅产业也相 应成为经济增长的引擎。我国当前正处于工业化高速推进阶段，住宅产业理应有很好 的表现，但是，9 0 年代中期我国全面推行住房分配货币化改革以来，相对于住宅产业 迅速增长的供给能力，城镇居民对住宅消费的有效需求( 购买力) 却明显不足。由此出 现了两种相互矛盾的现象，一方面，我国城镇人均居住面积不足1 3 平方米，大多数居 民的居住条件十分落后，住房数量和质量亟待改善；另一方面，开发商新建的大批商 品住宅却因无人购买而长期滞销，空置率居高不下。对此，人们不禁要问，为什么住 宅市场会出现这么严重的供需矛盾? 如何释放城镇居民的住宅消费需求? 住宅产业在 我国的发展空间究竟有多大? 透过众多学者的著述可以看出，住宅产业将成为我国一个新的经济增长点，将成 为国民经济的支柱产业之一，但是，这些共识却迟迟难以变为现实。为了将住宅产业 培育成国民经济新的增长点，过去几年，我国政府已经从体制改革和调整产业政策等 方面做了不少努力，然而成效并不十分理想。从宏观经济管理的角度来看，在当前总 体经济形势由买发市场转变为卖方市场、有效需求不足成为经济增长主要障碍的情况 下，如何适时地调整产业政策、促进住宅产业发展，以发挥其对国民经济的带动和辐 射作用? 如何在产业发展过程中避免风险? 这些问题时时困扰着理论界和政策制订 西安建筑科技大学硕士学位论文 者。因此，研究住宅业发展轨迹，了解住宅产业本身的发展规律及其与国民经济的关 系，对于政府适时地制订和实施有效的产业政策，以促进住宅产业的持续健康发展、 减少和消除市场失灵，对于从认识上增强人们对住宅产业发展前景的信心，均具有极 其重大的现实意义。 此外，分析住宅产业发展轨迹，揭示经济发展阶段演进和住宅产业发展趋势变化 之间的对应关系，也是一个重要的理论问题。 在市场经济条件下，住宅生产取决于住宅消费需求，而住宅需求与国民收入之间 存在密切关系。随着经济发展和国民收入增加，人们对住宅产品的消费需求一般是增加 的。经验证明，在大多数中等收入国家，随着收入水平提高，住宅消费支出增加很快，致 使住宅消费支出在居民总支出中所占比重不断提高。但在一些高收入国家如美国、加拿 大、日本、德国，住宅消费需求似乎有下降的趋势，其直接表现是住宅消费支出在总支出 中所占比重有所下降。当然，住宅消费支出的减少只是一种相对减少的趋势，即随着人均 收入水平继续提高，人们用于住宅消费的绝对支出也在增加，只是不如总支出增加得快， 住宅消费支出在总支出中所占比重开始趋于稳定，有的甚至下降。 对于上述现象，我们有必要进行定量和定性分析。一方面，要对经济发展不同阶 段住宅消费支出与国民收入水平之间的关系进行量化，以了解这种依存关系的变化规 律；另一方面，更重要的是要找出住宅消费支出在总支出中所占比重变化的几个拐 点，即何时由缓慢上升转为快速上升、何时由快速上升转为平稳直至下降。住宅支出 所占比率的这种变化趋势类似于一个倒“u ”曲线，此即所谓住宅业发展轨迹。当然， 这只是住宅产业发展的一种长期的、近似的趋势，而且在不同国家，由于经济、政 治、自然条件和社会环境不同，其表现形式有很大差异。本文的目的在于利用各国的 经济统计资料，尽可能精确地描绘住宅产业发展轨迹并解释其成因，对住宅产业发展 的一般规律进行理论分析和总结。 1 3 文献综述 关于住宅产业发展轨迹，我们很少见到国外发表的系统的研究著述，仅有少量关 于建筑业发展轨迹和房地产短周期方面的文章。由于住宅产业和一般产业共具一些特 性，如都要经历初创、成长、成熟等发展阶段，因此一些学者从一般产业和产品理论 西安建筑科技大学硕士学位论文 中得到启发，提出了一些关于住宅产业发展轨迹的初步思想。由法国社会学家布里埃 尔塔尔德首先提出的“s ”型成长曲线理论，对研究住宅产业发展轨迹具有不可忽视 的影响，这个理论后来经过发展成为著名的产品生命周期理论。产品生命周期理论描 述了一种产品从初创、成长、繁荣直至进入衰退期的过程及其成因，今天已成为市场 营销和企业管理理论的基础。 在产品生命周期理论的基础上，美国著名的发展经济学家库兹涅茨发现，一个产 业的发展也具有“s ”型曲线理论所揭示的基本特征，这实际上是产品生命周期理论在 分析产业发展问题上的一种应用。例如，根据历史资料将1 8 7 0 1 9 8 4 年世界四大工业 国人均g d p 与工业占g d p 的比例之间的关系表现在坐标图上，可以清楚地看到，工业 在g d p 中所占比例随着人均g d p ( 即经济发展阶段) 的增长呈现先上升后下降的趋势。 图1 1 人均实际国内生产总值指数( 1 9 6 5 年= 1 0 0 ) ( 注：为每个国家标明的六个数据点所代表的时间依次为1 8 7 0 、1 9 1 3 、1 9 5 0 、 1 9 6 5 、1 9 7 5 、1 9 8 4 年；工业包括制造业、采矿业和建筑业。资料来源：世界发展报 告) 上图显示，产业发展轨迹基本是一条倒“u ”曲线，这一结论对研究住宅产业发展 轨迹具有重要参考价值。 美国经济史学家罗斯托提出的经济成长阶段理论对研究住宅业发展轨迹具有指导 意义。经济成长阶段的变化反映了一国经济发展轨迹，体现着社会消费结构的演进， - 4 西安建筑科技大学硕士学位论文 其中当然包括住宅消费的发展变化过程。罗斯托将经济增长描述为六个阶段。第一个 阶段是传统社会阶段，在这个阶段，农业是主体产业，经济增长缓慢，社会处于停滞 状态；第二个阶段是为起飞创造前提阶段，即从传统社会向起飞阶段过渡的时期，科 学技术开始在生产中应用，农业社会开始向工商业社会转变：第三个阶段是经济起飞 阶段，即工业革命阶段，其显著特征是经济持续高速增长，社会生活剧烈变化：第四 个阶段是技术成熟推进阶段，现代科技的普及和人均收入增加使产业结构快速调整： 第五个阶段是高额消费阶段，即高度发达的工业社会，更多的资源被用于生产住宅、 汽车、家用电器等耐用消费品；第六个阶段是追求生活质量阶段，以提高居民生活质 量为宗旨的社会服务业如教育、文化卫生、环境美化等成为社会的主导部门。显然， 在国民经济成长的不同阶段，住宅消费需求有很大差异，这可能是住宅业发展轨迹的 基本成因。 美国经济学家钱纳里在对世界各国工业化进程中产业结构的变化规律进行实证研 究时发现，随着一国经济发展水平的提高，三次产业在国民经济中所占比重有一个此 消彼长的变化规律。因此，钱纳里认为，处于相同发展水平的国家应当有近似的产业 结构。为了研究一国产业结构的变化规律，钱纳里采用了横截面法分析处于不同经济 发展水平的国家的产业结构现状。钱纳里的理论和研究方法对笔者研究住宅产业发展 规律启发很大。 正如经济长周期是由一个个短周期所构成，住宅产业的长期发展趋势也必然由 个个短期波动构成。因此，对住宅业周期波动的研究是分析其长期发展轨迹的重要组 成部分。在住宅业周期研究中，人们已形成了一些共识，这些共识包括，住宅业周期 与国民经济周期高度正相关，而住宅业周期的振幅更大，波动更剧烈：住宅业周期对 国民经济周期有放大作用；住宅业比国民经济更快地进入衰退期，也更快地进入繁荣 期：住宅业更容易受到国家政策的影响；住宅业在个大的周期性波动中往往包含若 干小的波动。住宅产业周期理论是研究住宅业发展轨迹的基础和出发点。 国内学者对住宅业发展轨迹及其相关问题的研究显得更为薄弱。找遍中国期刊 网、人大复印资料等论文资料库，几乎无法找到一篇系统研究住宅业发展轨迹问题的 学术文章，只能从大量论述住宅产业化的文章和书籍中寻找相关问题的踪迹。在对住 宅产业化的研究方面，有不少学者提出了住宅业发展轨迹的初步思想。哈尔滨工业大 学的李忠富教授将中国住宅产业化的发展过程概括为四个时期，即准备时期、初步发 展时期、快速发展时期和成熟时期，发展过程基本符合“s ”型成长曲线所揭示的规 西安建筑科技大学硕士学位论文 律，这可以看作是国内对住宅产业化和住宅业发展轨迹问题研究的代表性成果。此 外，通过大量阅读国内发表的关于住宅产业化的文献资料，也加深了笔者对住宅产业 发展规律的认识。 1 4 选题的意义 住宅业市场需求量大，产业链长，集资本密集、技术密集和劳动密集于一体，是 现代各国促进国民经济增长的重要支柱产业。住宅产业在历史上曾经对拉动发达国家 的经济增长功不可没。目前，我国人均g d p 已达1 0 0 0 美元，已进入罗斯托所说的经济 起飞阶段，住宅产业出现了前所未有的高速增长，住宅产业化发展时机已经成熟。但 是，我国居民住宅消费支出在总支出中所占比率与其他同等发展水平的国家相比仍然 偏低，住宅产业对国民经济的带动和辐射作用还远远没有充分发挥出来。根据国外的 统计资料，当恩格尔系数为4 0 - - 5 0 时居民生活水平为小康，此时住宅支出占消费支 出的比率一般为1 5 5 。中外比较表明，恩格尔系数虽然同处于小康水平，但我国居 民住宅支出占全部消费支出的比率仅为5 o l ，如果扣除水电费和燃料费，仅为3 4 ，大大低于其他国家。 种种情况表明，我国住宅产业的发展已经进入个关键时期，只有通过大力推进 住宅产业化提高住宅生产效率、降低生产成本，才能为市场提供足够数量质优价廉的 商品住宅，才能充分释放住宅市场的有效需求，才能实现住宅产业的持续快速发展。 而住宅产业化发展需要具备一系列经济条件、制度条件和政策条件，我国当前虽已具 备经济条件，但人为的制度条件和政策条件尚不完备，人们对我国住宅产业在国民经 济中的地位和作用及发展潜力在认识上还存在不少分歧。因此，分析住宅产业发展轨 迹，对于研究我国住宅产业发展所面临的问题，对于认识实现住宅产业化发展的条件 和途径，对于制订和实施推进住宅产业化发展的战略规划、宏观经济政策和产业政策 都具有重大意义。 6 一 西安建筑科技大学硕士学位论文 1 5 章节结构 本文将定性分析与定量分析相结合，对住宅产业发展轨迹进行了实证研究，同时 分析了国外住宅产业发展历程及其影响因素，并依据产业发展轨迹理论分析了我国住 宅产业未来发展趋势及可能影响这一趋势的特殊因素，还对西安住宅产业发展中存在 的问题进行了探讨。 全文共分六部分，第一部分是导论，包括选题的意义和文献综述等；第二部分是 研究的核心，主要运用实证分析和科学抽象法，借助经济数据和统计学工具，得出一 个关于住宅业发展趋势的线性描述，并据此总结住宅业发展的三个阶段；第三部分是 对国外住宅业发展轨迹的一个历史回顾和经验总结，通过回顾西方发达国家住宅业发 展历程印证前述结论，同时分析影响住宅业发展的主要因素，并研究住宅产业的市场 失灵问题：笫四部分是对我国住宅业发展历程的回顾和影响我国住宅业发展轨迹的特 殊因素的分析，据此预测我国住宅业发展的趋势；第五部分是将西安作为案例，研究 西安住宅产业发展所处阶段和面临的问题，试图为地方政府的产业政策提供理论支 持，第六部分是对全文的一个简短总结。 本文研究的新意体现在，一是利用大量统计资料和s p s s 软件对住宅产业发展轨迹 所作的实证分析，包括横向选择标本国家和推断不同国家的住宅产业系数、系统分析 住宅业发展轨迹的三个阶段；二是结合国内外历史经验总结影响住宅业发展的一般因 素及我国的特殊因素：三是对住宅产业市场失灵的分析。 西安建筑科技大学硕士学位论文 2 住宅产业发展轨迹的回归分析 产业发展是指一个产业从产生、成长到衰亡的进化过程，它反映了经济发展的客 观规律，是不以人的意志为转移的。 库兹涅茨认为，产业发展也符合“s ”型曲线理论所揭示的规律。产业和产品一 样，是为满足人的某种需要而产生的，它也必然因人们消费需求的改变而消长，住宅 产业也不例外。但是，住宅产品和住宅产业又有其不同于一般产品和产业的特殊性。 从消费者的角度来说，住宅需求是人们赖以生存的物质基础之一，住宅产品具有生活 必需品的性质，一个经济社会的住宅需求从长期来看是缺乏弹性的，住宅产品的生产 和消费将与社会经济发展共始终，因此，住宅产品的生命周期尤为漫长。住宅产业是 为满足人们的居住需求而产生的，它的发展过程也必然经历形成期、成长期、成熟 期，然而我们似乎无法看到住宅产业出现真正衰退和消亡的时期。 2 1 基本分析思路 本文的目的在于描述住宅产业发展轨迹。但住宅产业发展周期漫长，我们能够观 察到的仅仅是非常有限的一些近期的资料，要获得可靠的历史数据是非常困难的，因 此，我们采取了横向比较分析的研究方法。 按照本文最初的构想，应当对一个国家住宅产业若干年的历史数据进行分析，进 行一种纵向的时间序列研究，并研究多个国家，得出一般结论。然而，在实际操作中 面i 临的最大难题是，几乎无法获得一个国家几十年甚至上百年的产业发展数据。况 且，即使能够获得这样的数据，一国住宅产业的发展历程是否能够代表大多数i 雪家住 宅产业发展所应遵循的规律，是值得怀疑的。因此，产业成长轨迹不宜于采用纵向数 据进行勾勒。 系统分析论中遍历性原理表明，如果产业的成长发育有一定的规律，对一个国家 某产业充分长时间发展轨迹的研究，与对足够多数量的国家该产业的横向研究是可以 一8 一 西安建筑科技大学硕士学位论文 相互借鉴的。在研究一国经济增长因素时，钱纳里等经济学家认为，众多国家的横向 数据也能反映经济结构调整的长期趋势。库兹涅茨的研究也证明，对于经济发展阶段 和发展速度存在较大差距的一系列国家，2 0 世纪5 0 年代的跨国横向数据模型与历史纵 向增长模型之间存在着较强的相似性。据此，笔者采用了横向比较研究的方法，即截 取处于不同经济发展阶段的许多国家在同一时段上住宅产业发展的横向数据，来拟和 住宅产业在不同经济发展阶段的成长轨迹。 就住宅产业而言，各国居民的住宅消费需求基本上取决于本国的经济发展水平和 人均收入，也就是经济发展阶段，因此，不同国家的住宅产业在相同的经济发展阶段 应当是相似的。在同一经济发展阶段，各国的国家政策、历史人文背景，自然环境等 因素对住宅产业发展的影响是存在的，但这些影响是随机的，无法预测的，更重要的 是，这些差异引起的误差是在一定区间内波动，并不影响一国住宅产业成长轨迹的总 体趋势。因此，我们暂且忽略这些影响因素，仍然从跨国横向比较研究中得到住宅产 业发展轨迹，并据此研究和指导我国住宅产业发展趋势。 根据以上分析，笔者选择了各国国内生产总值中住宅产业所占份额来表现该产业 的发展特征，选用人均国内生产总值来表现一个国家的经济发展水平。由于国际统 计年鉴中有直接以美元为单位的各国人均国民生产总值( g n p ) 数据，而人均国内生产 总值( g d p ) 与人均国民生产总值( g n p ) 差异不大，因此采用人均g n p 来表现经济发展水 平。 为了使研究工作能够顺利进行，我们进行了一些假设，以便排除干扰因素，使模 型分析简单可行。严格地说，这几条假设有些过于苛刻，但进行假设是进行科学研究 所必须的。笔者所作的假设是： 第一，所选3 9 个样本国家分布于不同的经济发展水平和发展阶段； 第二，各国同一产业有相同或近似的发展轨迹； 第三，在研究的时段里，各国该产业发展的特征得到了充分的体现； 第四，在利用国际统计资料时，我们不考虑美元汇率的变化。 本文所说的高、中、低收入国家只具有某种相对意义，与严格按照科学分类标准 划分的高、中、低收入国家可能会存在一定出入，但这对研究结论没有太大影响。此 外，由于资料来源方面的原因，我们在分析过程中难免有时采用g d p 指标，有时又转 而采用g n p 指标。对于大多数国家来说，这两个指标在数值上差距并不很大，加之它 们一般是高度正相关的，因此我们对g d p 和g n p 往往不进行特别的区分。 西安建筑科技大学硕士学位论文 住宅产业横跨第二、第三产业，我们无法得到住宅产业的g d p 数据。根据国际统 计分类标准，在十大产业分类中，只有一项“金融保险、不动产和工商服务业”的数 据为我们的研究工作带来了希望。众所周知，国际上所称的不动产就是我国的房地 产。据统计，住宅产业占房地产业投资的6 0 8 0 ，因此可以根据金融保险、不动产 和工商服务业的数据，分析出不动产数据进行研究。这样做基本上也能够反映住宅产 业的发展情况。 本章所使用的统计数据，大多来自国际统计年鉴。为了使统计数据口径一致 并具有可比性，我们以1 9 9 9 年的国际统计年鉴为主要数据来源，并补充和参考了 其他年份的国际统计年鉴。我们使用经计算得到的每个国家1 9 8 8 到1 9 9 8 年共1 0 年相关数据的算术平均值，来代表该国住宅产业份额和经济发展水平。住宅产业产值 比率一律以各国本币计算，而对以美元为单位的国民生产总值则利用缩减指数进行调 整，统一换算成1 9 9 0 年可比价格的人均g n p 。 由于我们只能得到各国金融保险、不动产和工商服务业的数据，而我们所要使用的 又必须是不动产的数据，因此必须对各国金融、保险、不动产和工商服务业的数据进 行结构研究。根据钱纳里的理论，经济发展状况近似的国家应有近似的产业结构，随 着一国人均收入的增长，产业结构呈现出从低级到高级的演进过程。比如，农业、工 业和服务业在国民收入中的比重，随着经济的发展呈现出渐进的趋势。 图2 1 经济发展中三次产业的变化趋势 虽然钱纳里研究的是第一、二、三产业之间的关系，我们有理由据此得出结论， 在第三产业内部，金融保险、不动产和工商服务业的比例，也有一个随着经济发展由 低级到高级的演进过程。因此，笔者选取了三个处于不同经济发展水平的代表性国家 西安建筑科技大学硕士学位论文 即美国、韩国和中国，分别对其第三产业内部构成进行分析，计算出住宅产业在g d p 中所占比率。 众所周知，美国是高收入国家的代表。我们根据中国金融出版社出版的住宅经 济比较研究一书中的有关资料，计算出1 9 7 0 1 9 8 2 年美国住宅建筑业在g n p 中所占 比率平均值为3 2 1 。 表2 1美国住宅建筑业增加值在国民生总值中所占比重( ) 1年份 1 9 7 01 9 7 51 9 7 81 9 8 11 9 8 2 平均 _t_ i住宅建筑业 3 2 4 3 4 4 3 2 4 3 2 1 l 占g d p 的比重 ( 数据来源：住宅经济比较研究p 6 1 ，董寿昆，中国金融出版社，1 9 9 8 4 ) 根据上表结果，再利用美国1 9 9 0 1 9 9 3 年的国内生产总值及金融保险、不动产和 工商服务业增加值，计算出各年住宅产业在金融保险、不动产和工商服务业中所占比 例，求出平均值大约为1 2 2 5 ，将这个数字应用于所有高收入国家。 表2 2 美国住宅产业在金融保险、不动产和工商服务业增加值中所占比重( ) 1年份 1 9 9 01 9 9 11 9 9 2 1 9 9 3平均 l 所占比重 1 2 5 0 1 2 3 4 1 2 1 7 1 2 0 0 1 2 2 5 ( 资料来源：国际统计年鉴1 9 9 9 年) 根据人均国民收入水平，我们将韩国看作中等收入国家的代表。可以从1 9 9 9 年的 国际统计年鉴上找到韩国的类似资料。韩国1 9 9 7 年的投入产出表清楚地显示，金 融保险、不动产和工商服务业三者之间的比值为1 ：1 1 ：l _ 2 ，即房地产业增加值在三 项中所占比例约为3 7 。可以将这个数字应用于其他中等收入国家。 表2 ，3韩国投入产出表中房地产业增加值及其在g d p 中所占比重 序号项目国内生产总值( g d p ) 6 7 金融保险3 2 ，2 8 2 ，8 3 1 6 8房地产及出租 3 8 ，7 9 4 ，2 6 8 6 9商业服务业3 3 ，7 0 3 ，7 3 2 以上三项总计1 0 4 ，7 8 0 ，8 3 1 房地产业所占比重 3 7 0 ( 资料来源：国际统计年鉴1 9 9 9 年) 西安建筑科技大学硕士学位论文 根据人均国民收入水平，中国可以被看作低收入国家的代表( 根据世界银行的分类 标准，2 0 0 1 年人均g d p 在2 9 7 5 美元到7 4 5 美元之间为下中等收入国家，7 4 5 美元以下 为低收入国家，而中国为8 9 0 美元，处于下中等收入国家的后列，更接近低收入国 家) 。在中国统计年鉴第三产业增加值构成表中，我们可以看出中国服务业中这三 者之间的比值大约为3 3 ：l ：1 5 。即不动产在其中所占比例为五分之- - n 七分之一， 平均大约为1 7 ，我们可以将这个数字应用于其他低收入国家。 表2 4中国第三产业中金融保险、房地产和社会服务业增加值所占比重( ) 年份 1 9 9 01 9 9 l1 9 9 21 9 9 31 9 9 41 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 9 2 0 0 0平均 金融保险业 2 1 21 7 81 7 51 8 21 8 51 9 41 9 71 9 71 8 61 7 91 7 51 8 7 3 房地产业 5 65 15 75 75 85 95 65 55 85 75 65 6 4 社会服务业5 6 6 26 67 9 8 o8 68 49 51 0 5 1 0 71 0 98 4 5 以上三项之和 3 2 42 9 12 9 83 1 83 2 33 3 93 3 73 4 73 4 93 4 33 4 03 2 8 l 房地产业 所占比重( ) 1 7 31 7 51 9 11 7 g1 8 01 7 41 6 ，61 5 91 6 61 6 61 6 41 7 2 ( 资料来源：国家统计局网站h t t p ：w w w s t a t s g o v c n t j s j n d s j i n d e x h t m ) 至此，我们得到了人均国民收入分别处于高、中、低收入的三类国家的不动产在 金融保险、不动产和工商服务业中所占的比率，这一比率依次为0 1 2 3 、o 3 7 、0 1 7 。 我们将据此推断其他国家不动产( 不动产的主要组成部分是住宅) 所占的比例。 以上三个比率仅是我们依据现有数据得来的，为了更准确地表现处于不同人均收 入水平的一系列国家的住宅业在g d p 中所占比率，我们根据库兹涅茨关于产业结构与 经济发展水平之间存在一定相关关系的理论，采用线性插入法得到了o 2 6 这个数值， 将它作为对人均收入处于中上等水平的部分国家住宅产业在金融保险、不动产和工商 服务业中所占比率的一个近似值。 至此，在计算住宅产业在金融保险、不动产和工商服务业三项中所占比率时，我 们按人均g n p 从低到高的顺序将3 9 个国家进行标号排列，对其中的l 1 7 号国家取 0 1 7 ，1 8 2 5 号国家取0 3 7 ，2 6 2 8 号国家取o 2 6 ，2 9 3 9 号国家取0 1 2 3 ，用这 四个比率分别来计算四类国家不动产的具体数值及其在g n p 中所占比率。 我们将所获得的这些国家的金融保险、不动产和工商服务业在不同年份的g d p ( 本 币) ，与相应发展程度的国家的这三者中不动产所占比率相乘，得到相应年份不动产 白凶 西安建筑科技大学硕士学位论文 g n p 值，再除以相应年份的g d p 值，得出不动产在g d p 中所占的比例，以此作为研究指 标。 我们根据中国统计年鉴上的有关数据，摘录了我国g d p 及其中第三产业增加 值和房地产业在第三产业增加值中所占比重，来计算我国房地产在g d p 中所占比重。 由于历年出版的中国统计年鉴上的某些年份的统计数据会有所调整，我们便以 2 0 0 1 年的中国统计年鉴为准；又因为其上仅有1 9 9 0 - - 2 0 0 0 年的数据，我们便利用 这十年的数据进行计算。计算方法如下表所示： 表2 51 9 9 0 2 0 0 0 年中国房地产业增加值在g d p 中所占比率 年份 1 9 9 01 9 9 l1 9 9 21 9 9 31 9 9 41 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 0平均 国内生产总值( g d p )1 8 5 4 82 1 6 坞 2 6 6 3 83 4 6 3 44 6 7 5 95 8 4 7 8 6 7 8 8 57 4 4 6 37 8 3 4 58 2 0 6 8 8 9 4 4 2 第三产业增加值5 8 1 47 2 2 79 1 3 91 1 3 2 4 1 4 9 3 01 7 9 4 72 0 4 2 82 3 0 2 92 5 1 7 42 7 0 3 82 9 8 7 9 房地产业在第三 产业中所占比率( ) 5 65 15 75 75 85 95 65 55 85 75 65 6 4 房地产业在6 d p 中 所占比率( ) l - 7 61 - 7 01 9 61 8 61 8 51 8 11 6 91 - 7 01 8 61 8 81 ，8 7 1 8 l ( 资料来源：中国统计年鉴2 0 0 1 年) 2 2 住宅业发展轨迹的回归分析 文章最后的附录二、附录三分别是各国人均g n p 、金融保险不动产和工商服务业增 加值，附录四是不动产增加值占g d p 比率。从附录- - n 附录四，我们将1 9 9 9 年国际 辟驴p 统计年鉴中“各国g 冲( 本币) ”栏目中所列的4 4 个国家作为样本，但由于埃及、哈 萨克斯坦、