新城控股陈埭项目可研报告.pptx

新景祥咨询顾问中心,2016-1,新城控股晋江陈埭项目可行性研究报告,谨呈：新城控股,项目核心问题,核心问题一：A地块商办地块，除去自持购物中心（甲方固有模式），外围商办各物业购买客户定位、产品落地？量价关系、货值估算？商业街业态规划？核心问题二：B地块商住地块，陈埭镇区房地产市场基本空白、无直接参照，如何锁定住宅客户？产品如何落地？住宅量价关系、货值估算？,一、城市宏观及基地情况二、B地块市场分析及定位三、A地块市场分析及定位四、项目运营建议,1.1城市宏观情况1.2基地情况,隶属泉州，地处闽南金三角，以闽台、侨乡经济为特色，民营经济异常发达。,晋江概况,晋江地处福建东南沿海，位于珠、长三角和台湾岛三角区域中间位置，与台湾一水之隔。闽台经济、侨乡经济特色明显；1992年撤县设市，下辖6个街道、13个镇。2014年生产总值达1493亿元，连续20年位居福建省各县(区、市)首位，2014年中国中小城市综合实力百强县市第8名；晋江拥有11个国字号，鞋都、纺织、拉链、伞都等，与之相关的制造业为晋江市传统6大传统支柱产业；截止13年晋江市中国驰名商标总数共34件，占全省的11%；晋江对外交通极为发达，泉州湾城市群中唯一具备港口、高速公路、铁路、机场等海陆空交通基础设施的交通枢纽。,2014年全国百强县排名第五，泉州经济龙头，经济实力强，但近两年增速有所下滑。,晋江经济,晋江在2014年全国百强县排名中位居第五，但晋江人均GDP和人均可支配收入均属于低位水平；民营、私营企业为主的产业结构决定了晋江的劳动工资数据不高，因此城镇可支配收入不突出；但各民营、私营企业数量众多，截止到2013年，晋江各种类型企业达到1.6万家，其中90%以上都是民营企业。,（数据来源：晋江市统计局）,二产绝对主导，制鞋业、纺织、服装业为支柱产业，带来了大量购买力强劲的私营企业主，为房地产市场发展提供强有力支撑。,晋江产业,晋江各产业群发展情况,晋江名牌企业个数,2013年晋江名牌企业个数多达24个；分布在不同乡镇6大产业群企业7600家，从业人员55万人，乡镇产业带动上下游加工业及附属行业的发展，私营企业较多，城市内有大量购买实力较强的私营业主。,晋江人口,户籍+暂住人口共220万人，外来人口与户籍人口相当，但近2年的工厂倒闭潮，导致大量劳动力出现转移甚至流失。,推进流动人口市民化积分优待政策，吸引优秀流动人口优先落户。,2015年起，晋江市实行了“积分优待”等政策推动外来人口市民化，通过了晋江市流动人口市民化积分优待管理办法(试行)、晋江市流动人口落户管理实施意见修订、晋江市实施流动人口居住证管理制度的意见修订三份文件，进一步明确和提高外来人口可享受的市民化保障措施。积分优待管理办法目的是吸引一批在晋江工作居住、并已办理居住证(包括以前的暂住证)、有意落户晋江的优秀流动人口优先落户。通过积分管理，外来人口可按照积分高低轮候选择享受优待，起始年度将先行安排“1000个公办学校起始学位、1000个安置房购房(或自行购房补贴)资格以及部分政治待遇”。,访谈：近几年晋江经济相对以前较不景气，很多中小企业、工厂倒闭了，很多工人也就紧跟着少了很多，近几年来消费的人口变得越来越少了，经营情况比以前差很多。,（数据来源：晋江市统计局）,一主两辅、一带两轴、三心联动一主：晋江主城区，包括晋江老城、滨江环湾商务区、磁灶内坑物流商贸区，主城区形成磁灶内坑、滨江陈埭、池店紫帽、老城区新塘罗山、灵源永和等五大相对集聚的功能组团，规划面积约288平方公里，并对接泉州，提升环泉州湾区域的高端商务金融功能。两辅：依托安海东石及内坑南部区域，打造晋西辅城；依托金井/英林/深沪/龙湖，打造滨海休闲旅游产业为主的晋南辅城。一带：指环湾发展带，为晋江的城市高端服务设施集聚带。两轴：依托双龙路、世纪大道形成中心城区两条发展轴。,陈埭属于主城区规划重要一环，因过于临近晋江主城区（青阳），房地产市场、商业市场等发展长期从属于晋江主城区。,陈埭区位情况,第六次人口普查晋江各乡镇常住人口对比,第六次人口普查常住人口37万，其中户籍人口8.1万，流动人口基数庞大。,陈埭人口,2013年晋江各镇区常住人口占比情况,陈埭镇各类企业3000多家，规模以上工业企业200多家，其中上市企业18家，但近2年经济下滑严重，面临产能过剩、产业人口流失等问题。,陈埭经济,近年晋江市规模以上工业单位数,近年晋江市规模以上工业产值（亿元）,陈埭镇：各类企业3000多家，规模以上工业企业200多家，上市企业18家；目前陈埭镇是晋江富裕程度较高乡镇之一。,访谈：泉州银行晋江支行副行长陈埭近2年经济下滑，面临产能过剩，产业人口大量流失，早期融资企业不少存在坏账。,鞋都片区2014年10月启动拆迁改造，未来片区规划大量商办、商住项目，但实际规划落地有待观测，拆迁改造随之而来的大量拆迁户是本案重要潜在客群。,区域发展规划,鞋都片区改造工程于14年10月启动，包括双龙路东拓二期道路建设和两侧片区改造，预计需拆除房屋1088幢，总拆迁量约76万方；鞋都具有未来规划的产业职能，但落地性尚待验证。鞋都片区改造与鞋纺城建设同步进行；鞋纺城一期预计12月主体竣工，一期市场入驻商户预登记将于8月启动。,项目区位,本案地处陈埭镇区核心地段（双龙路与鞋都路交汇处），距晋江万达约4公里车程，交通便捷，周边配套主要为镇区学校及医院，生活及休闲娱乐等配套较为匮乏。,万达广场,宝龙城市广场,泉商环球广场,泉州世贸中心,世茂御龙湾,中航城,中骏四季花园,中威中心城,格林春天,4KM,4KM,鞋纺城,地块属于鞋都片区改造项目，目前厂区集中，顶层客户与底层客户聚集，但目前环境较差，尚无有品质的住宅进驻，具有一定机会；鞋都是政府主导的专业市场，目前运营情况不佳，除1楼以外，其余商铺空置率极高，甚至沿主干道3、4楼的商铺多为作为居住用途。,6KM,浦西万达广场,5.4KM,地块概况,A地块西侧为鞋都路，北侧为双龙路规划段，昭示性、通达性强，南侧紧邻鞋都，东侧为空地。B地块四至基本为规划路，目前地块通达性较差。A、B地块中间隔着空地相对独立，难以互动，B地块附近的古厝可以在项目产品规划时适当借力造势。,地块现状：整体平整，但内有部分待拆迁物(民房)及较多建筑拆除物堆积；A地块紧邻鞋都路以及双龙路，通达性较好；周边房屋质量较低，人流、车流均较大；周边学校、医院较多，配套成熟。,宏观环境及基地情况小结经济情况：晋江为全国百强县，陈埭镇经济发展底子好，但伴随近两年宏观经济的恶化，本镇居民购买力和投资意愿有所降低。2.人口情况：晋江常住人口约220万，其中陈埭常住人口约37万，人口基数庞大，然受制于鞋坊业持续走低，亦面临产业工人流失的问题。3.区域发展：陈埭镇区房地产市场基本空白，区域住宅购买需求、商业消费需求主要外溢至晋江主城区及泉州。4.项目概况：本案地处陈埭镇区核心地段，昭示性、通达性好，规模中等偏上，作为镇区首盘，具备打造自我中心的条件。,初步研判：镇区首个综合体项目/自我定义中心,2.1住宅市场分析2.2B地块定位,晋江在售项目集中在主城区和晋北，主城区主力均价范围在6500-7000元/之间，晋北主力均价范围在6500-8000元/之间。,晋江市住宅格局,（备注：各项目签约均价来自晋江房管局备案数据，截止时间到12月30日）,晋江市住宅供销价,2012-2015年晋江高层住宅年度供销量价走势,晋江高层住宅供销：2015年月商品住宅供应量环比上涨20%，签约量环比上涨28%；晋江高层住宅均价：2015年商品住宅成交均价为6486元/，环比下降4%，整体均价主要是受到主城区部分楼盘较大幅度降价的影响；晋江高层住宅单盘销量：中航城的单盘签约量仍位居第一，其次为晋江万达广场，晋西片区的安海镇侨成金沙城作为乡镇楼盘的代表位居第三。世茂御龙湾由于部分为别墅和洋房销售，因此高层住宅的签约排行上下滑至第五名；,备注：2015年仅统计1-11月份数据.,近两年总体呈现供大于求（供销比1.2-1.5），正常年份年成交量100-120万，主城区部分楼盘通过“以价换量”采取降价策略带动楼盘整体销量，2015年整体均价下浮200元/左右。,住宅单盘去化情况,近两年去化较好住宅项目单盘年去化量8-10万，侨城金沙城以7.3万的销量首次代表乡镇项目进入排行榜前三。,2015年晋江高层住宅签约面积排行TOP10项目,2014年晋江高层住宅签约面积排行TOP10项目,主城区住宅120-144为供销主导，占比35%上下；其次为100-120和80-100，占比约15-20%。,主城区产品结构,从晋江主城区近几年的成交来看，120-144为市场主力需求，占据市场份额35%的比重，其次为100-120，保持在17%左右的市场比重。80-100的比重近几年的比重略有下滑，2015年占比在14%左右；144以上的大户型，占据市场份额的比重较为稳定，维持在15%左右的市场比重。但近几年随着晋江实体经济的下滑，144以上的大户型的销售速度出现下降的局面，供应上也紧跟着放缓推盘节奏。业内访谈：陈埭是个鞋都，所以基本都是以个体户及私营企业主购买为主，他们在老家住的房子很大，已经习惯住在面积大房子了，所以他们会选择125-14的3-4房，年龄段基本都是在35-45岁之间，家庭结构为4口之家居多；,周边乡镇，住宅120-144供销占主导常年保持，占比近半，其次为80-120和144-160。,晋西、南产品结构,供应面积段：在2014年之前，100以下供应量市场份额占比较少，主要由于晋江的乡镇产业也较为发达，客群购买实力较强，所需求面积段都较大，各大楼盘开发的产品主力为120-160；成交面积段：在乡镇楼盘，100以下的产品占比均不超过20%，主要需求以120-144的产品为主，甚至占据近一半的市场份额，其次为144-160；,销售主管：中瑞城处在镇中心，不但是现房，而且价格相对来说也比较合理。902房产品是以小年轻及子女给父母养老用的居多，年龄段在30左右。3房及以上产品均是以个体户为主，有的是做建材生意火是陶瓷之类的，年龄段是35-50左右，中青年基本都有2个孩子，置业目的是自住或买给子女。,中瑞城住宅成交主力面积为130-144的大三房，成交客户基本为本地自住客户为主。,案例借鉴,本案为安海镇最大造“城”项目，主力成交产品也集中在130-144的三房产品，安海本地客群占比约90%，职业特征以35-50岁之间个体户、私企老板为主。,案例借鉴,置业顾问：我们项目是安海镇目前最大的项目，周边也没什么竞品项目，因此销售情况还是挺好的，目前我们是主力销售二期海景湾，一期产品基本售罄了。目前二期有三种户型为139、142、及1523房产品，客群基本都是安海本地居民为主，个体户及私营业主为主，经济实力不会差，差别可能就是年龄段会有所差一点点，139-142年龄段集中在35-45岁之间，152会偏大些，集中在45-50岁以上。,晋北及主城区主力在售项目剩余库存近113万，待推体量约115万，未来潜在竞争体量228万。,重点竞争基本情况,1,爱乐广场,世源江湾国际,大清摩登城堡,卓辉海港城,百信御江帝景,德伦苹果公园,中骏四季花城,泉州世界贸易中心,恒大御景湾,中骏蓝湾悦庭,百捷中央公园,浔兴格林春天,中航城天悦,中航城天骏,晋江万达广场,百宏御景天下,中威中心城,中航上城,P2014-18,P2014-15,P2014-1,住宅市场分析小结供销情况：近两年供大于求（供销比1.2-1.5），正常年份年去化量100-120万，主城区楼盘均价集中于6500-7000元/。近两年去化较好项目，单盘可达8-10万。产品供销：主城区120-144为主导，占比35%上下；其次为100-120和80-100，占比约15-20%。周边乡镇，120-144的为绝对主力，占比近半，其次为80-120和144-160。周边乡镇案例借鉴：内生性市场，客户基本为本镇客户。130-140产品占据主导，其次为90-100、140以上产品。竞争情况：晋北及主城区主力在售项目剩余库存近113万，待推体量约115万，未来潜在竞争体量228万。,客户定位依据,陈埭镇区住宅市场处于空白，目前客户主要外溢到晋江主城区及泉州，借鉴周边乡镇住宅市场成交情况，地缘性客户均占80%以上，晋江乡镇客户具有典型内生性特点，陈埭镇鞋坊行业庞大，私营企业主、个体户、拆迁户等具有较强购买力，本案作为陈埭镇区第一个真正意义的房地产项目，原住民出于改善居住环境、家乡落叶归根情节及婚房等原因购买本案住宅的可能性较高。,住宅客户定位,核心客群：陈埭镇地缘性客群占70-80%,区域来源：陈埭镇客户特征：私营企业老板、个体户、拆迁户及返乡置业等客户购买目的：自住为主需求特征：地段、品质、产品,住宅客户定位,核心吸纳陈埭地缘性客户，重点挖掘陈埭外地工作缘客户。,总平-用地条件分析,项目三侧邻近规划路，北侧虽为双龙路，但目前还未通行，整体昭示性和交通通达性较差，景观资源一般；将其划分为三地块，其中2地块价值实现最高，其次为3地块，最后为1地块；,昭示面：地块位于规划道路内部，离鞋都路较远，昭示性较差；交通面：北侧临近交通主干道双龙路，但还未延伸通车，南侧为已经通行的规划路，通往东侧村庄，西侧和东侧均为规划路，目前整体交通通达性较差；景观面：基地整体地势较为平坦，南侧规划有幼儿园且直面鞋都，西侧为规划平整的商业办公地块，东侧和北侧为村庄，景观资源一般；如何在交通通达性较差、以及景观资源缺乏的情况下将地块打造成为中高端品质社区是本案的主要产品突破点；,规划路,规划路,规划路,双龙路（未通行）,鞋都地块,商业地块,办公地块,村庄,村庄,1号地块：南邻鞋都规划路，昭示性较好；但规划有幼儿园，人员嘈杂，噪音影响大，且景观面一般，土地价值较差；2号地块：位于地块中间，昭示性和进入性一般，但噪音影响较小，相对较为静谧，且后期可利用项目形成的中庭景观，景观资源较好；3号地块：北邻双龙路，昭示性和进入性较好，但同时存在噪音影响，且景观面一般，土地价值一般；,幼儿园,1,2,3,案例借鉴,一期,二期,三期,晋江受客户喜爱的品质楼盘，多采用围合式布局，形成良好的中庭景观效果，保证各楼栋资源均好。,梅岭-格林春天,浔兴格林春天-主城区品质大盘：三期均采用围合式布局，形成三个中庭，提升居住品质；并根据周边资源优劣势，合理排布T2/T3/T4楼栋，树立楼王标杆又保证其他楼栋资源均好性；,中骏蓝湾半岛，品牌与品质兼备：采用围合式布局，形成大中庭，全部设置为T4楼栋，将两栋拼接排布在项目外围，单独一栋排布在项目中心，并设置大面积户型，打造楼王标杆；,桥南-中骏蓝湾半岛,欧式景观三轴体验,北侧欢乐儿童运动天地,中庭大广场极美景致区,南侧绿色健康休闲乐园,突出中庭景观，打造欧式景观三轴体验，中庭为广场、北侧运动天地、南侧休闲乐园，提升各楼栋的资源均好性。,总平示意,结合市场需求及地块条件，建议位置和资源最差排布（T4）90-125产品，位置和资源较好排布（T3）120-125产品，位置和资源最好排布（T2）135-140产品。,户配建议,总平初步排布,底商2F合计为16920，采取一拖二布局，店铺面宽为4.2-4.5m，进深为14.0-15.0m，1F挑高按3.6米、2F挑高按3.4米。,总平-底商初步排布,项目指标,住宅底商指标,住宅底商初步规划示意图,住宅底商一拖二销售，一层单间店铺面积约63-68，临近双龙路一侧转角及社区主要出入口处可设置稍大的店面，以提升商业价值；,双龙路,项目交通流线规划原则为在人车分流的情况下保证居住的纯粹性与舒适度，主入口设置入口广场，提升入口的标识性及项目形象；,交通动线建议,双龙路,规划路,规划路,规划路,入口设置：主入口：避免商业价值的破坏，将主入口设置在项目西侧，既能邻近主干道双龙路，又保证双龙路商业完整性；次入口：建议在南面设置人行次要出入口，连接幼儿园，便于居民上下班接送，同时靠近鞋都，便于出入；车行出入口：车行入口设置在主入口旁边，出口设置在东侧规划路；,一梯两户组合，电梯直接入户，提升居住品质及尊享感；,T2标准层建议,一梯四户组合，通过核心筒优化，实现一梯两户效果，提升居住品质，同时还可拥有独立的入户花园，享有免公摊的公共观景平台，拥有阳光电梯房。,T4标准层建议,；,通过市场调研、客户访谈、产品特性，综合得出以下户型设计思路,户型-设计思路,设计关键点：1.高性价比赠送凸窗、阳台2.得房率将公摊控制在15%左右，提高的得房率3.功能分区合理优化分区、流线4.灵动空间满足成长型家庭人口增加带来对房间个数新的需求,追求具有价值感，品质感的生活方式,打造承载生活理想的尊贵住区,寻找市场依据和空白点，打造臻贵居住领地,关注客群的生活需求，打造具有市场认可度的产品,晋江百宏御璟天下2+1房2厅2卫117,泉州南益汇景豪庭2+1房2厅2卫107,厦门联发杏林湾一号2+1房2厅2卫118,1,动,静,2,3,4,动,4,1,3,4,2,1,1,静,1,2,该户型为中间套，无法南北通透，但尽可能做到大开间朝南设计。,户型-中间套格局借鉴,边套户型需保证南北通透、功能分区明确，通过阳台、飘窗、入户花园增加赠送面积。,户型-边套格局借鉴,泉州百信御江帝景3+1房2厅2卫139,福州保利香槟国际3+1房2厅2卫135,1,静,动,2,3,1,4,1,2,1,4,2,晋江中奥名雅居3+1房2厅2卫124,1,2,3,1,通过晋江市场楼盘户型尺寸对比，建议本案户型参照如下尺寸标准：,户型-各面积段格局尺寸建议,优先保证客厅和主卧尺寸，再尽量满足其他功能间尺寸：,建议采用上空送阳台、上空送房间等几种方式进行赠送,户型-赠送方式,赠送方式：上空送阳台、上空送房间上空不计面积，改造后赠送阳台全面积,上空送阳台面积，后期倒板，增加部分阳台赠送；,3层通高送阳台面积,赠送全面积,3.1商业市场分析及客户定位3.2办公/公寓/酒店市场分析及客户定位3.3A地块整体定位,目前，晋江主城区商业网点已形成“5个成熟商圈，3个新兴商圈”的空间布局，其中阳光、万达为当前晋江商业辐射力和影响力较大的商圈。,晋江商业格局,本案,本案周边主要商圈分布图,人工湖商圈,万达商圈,宝龙商圈,SM商圈,竹园商圈,阳光商圈,现有商圈,城北商圈,桥南商圈,主城区商业的发展：主城区已形成多个成熟的集中商圈，晋江万达广场和宝龙城市广场的进入，打破主城区传统的商业格局，目前已形成SM，阳光时代、宝龙，万达四足鼎立之势。从主城区未来的商业发展看，百宏御璟天下、和平国际广场、龙湖嘉天下、世茂御龙湾，中航城等在建的城市综合体将进一步瓜分已趋于饱和的晋江市区消费客群；晋北商业的发展：商业处于初步发展阶段，交通条件逐渐完善，多个综合体楼盘正在开发：百捷中央公园、菲莉广场、爱乐广场、世界贸易中心、泉商环球广场，多个商业体遍地开花，伴随各个商业体的成形、开业，将逐渐锁定晋北消费群体。,晋江商业供销价,含专业市场11.2万,含专业市场7.57万,2015年晋江商业市场签约面积排行榜,2014年晋江商业市场签约面积排行榜,总体供销长年失衡，近两年年均去化约17万（含专业市场），其中主城区年均去化约3-4万。,产品情况：早期一拖二为主，近年分层销售成主流，单层单间主力面积控制在50-60。价格情况：一拖二主力总价集中于150-400万。销售情况：万达2011年2.8万当年售罄，世茂13、14两年均去化2.2万，侨城金沙城2F以上采取低价策略快速去化、半年认购约1.6万，多数采取售后返租或提供招商服务。投资回报：投资回报率基本集中在2-4%，万达目前二环租金90-100元/月/，三环外街租金50-60元/月/。客户情况：主城区私营业主、个体户、拆迁户为主，其次为陈埭、周边乡镇及泉州市场客户。,金街/步行街总体情况,产品情况：主要采取一拖二销售，单间单层主力面积控制在50-70。价格情况：一拖二主力总价集中于150-300万。销售情况：主城区万达主销期可达1万，近两年其它单盘年均去化0.2-0.4万，侨城金沙城14年去化约0.9万。,住宅底商总体情况,存量情况,统计主城区主要竞品，已推未售存量约19.3万，待推存量约45.2万，总体存量61.6万，按近三年去化速度，预计需10年才能消化完毕。,陈埭商业概况,陈埭商业以自建房底商为主，商业发展脏乱差，业态基本以鞋坊相关为主，少部分生活超市、酒店等，近鞋都路段自建房商铺租金约150-180元/月/。,本案,双龙路,河滨北路,3KM,鞋都路,村落,村落,村落,晋江主城区,总建约20万；中庭位置店铺1F售价约2-2.5万/，2F售价约1-1.2万/；核心区位1F租金140-180元/月/，非核心区位1F租金80-100元/月/。,中国鞋都,中国鞋都,本案,商业市场分析小结总体供销：长年失衡，近两年主城区年均去化仅约3万。金街/步行街：早期主要采取一拖二，近年主要采取分层销售，单层单间主力面积控制在50-60。主力总价集中于150-400万（含一拖二）；早期成熟区域品牌项目年均去化2-3万，返租销售呈常态（直接抵扣总价）；客户以投资客、拆迁客户为主。住宅底商：主要采取一拖二销售，单间单层主力面积控制在50-70；一拖二主力总价集中于150-300万万达主销期年均去化可达1万，侨城主销期约0.9万。竞争情况：从销售角度，未来潜在竞争商业体量近62万，但本案附近无直接竞品。从经营角度，未来本案5公里范围内布局约15个商业综合体项目，立足本地客群是本案商业走出红海的关键。陈埭商业概况：商业形态以自建房底商为主，发展层级低，业态以鞋坊及生活配套为主，近鞋都段1F租金水平可达150-180元/月/。,商铺购买客户定位依据,从主城区商铺成交客户来看，陈埭镇投资客主要由私营业主和部分个体户构成;通过客户访谈我们了解到部分本地客户（私营企业主、个体户等）认为本案作为陈埭镇第一个城市综合体项目从地段到项目规划都拥有一定的投资价值，表现出不错的投资意愿;从市场经验看，原址拆迁户是购买商铺的重要成交客户。,代表声音,商铺购买者定位,商铺购买客户定位,核心吸纳陈埭本地私营企业主、个体户（鞋都等）、拆迁户，重点挖掘晋江市区和周边乡镇、泉州市区投资客。,商铺产品定位,A地块商业街尽可能化整为零，主要采取分层销售方式，采取连廊进行商业产品布局，单间店铺主力面积控制在50-60（主力总价控制在200万以内），店铺面宽4.2-4.5米、进深12-15米、挑高1F5.4米、2层以上挑高4.5米。,目前，晋江写字楼主要分布在泉安中路、崇德路及晋江万达周边。由于二产为主导、导致“工厂式办公”成主流，写字楼入住率不理想，租金水平20-40元/月/。,晋江市办公现状,晋江办公集中区,工业开发区工业楼办公,乡镇产业工厂办公,晋江当前办公市场分析：需求情况分析晋江民营企业众多，以鞋服产业为主，形态以“工厂式办公”为主，较大的企业又已伸入厦门等其他更发达的区域，是导致本地写字楼需求冷淡的原因之一；晋江目前设在写字楼的公司包括有外贸公司、证券公司、保险公司、律师事务所、广告公司、婚庆公司、网络公司等，而外贸公司和金融行业的公司占据比例可达到六成以上。但经济的不景气，对写字楼的出租影响较大，尤其是外贸企业受影响最大，因此导致晋江写字楼空置率大幅上升；晋江个人创业的氛围较为浓厚。多数创业者并不会选择去租写字楼办公，其较高的成本将对租赁市场有所制约。同时，写字楼产品的面积也较大，小型创业者更会选择面积较为适合的住宅作为办公地点。租金情况分析写字楼租金成本高。写字楼的租金一般在25元/.月左右，以150面积计算，租金逼近4000元/月，而租住在套房，仅要2000多元/月，二者租金有所差别。再加上写字楼的物业管理费较高，再度拉大差距。因此，在当前大环境下，出于成本的控制，商住楼办公依然盛行；近几年，晋江写字楼的租金徘徊不前已经成为常态，不升反降的现象也普遍存在。租金不涨反降，其背后最直接的原因可归结于需求量的减少，而最具代表性的现象则是写字楼总体空置率的上升。,乡镇产业工厂办公,崇德路,晋江万达广场,晋江办公（含SOHO）供销近三年明显供大于求，近2年去化较好项目（办公+SOHO）单盘年去化约为1万，其余项目年去化量约0.5-0.8万。,晋江市办公供销价,2015年晋江办公市场签约面积排行榜,供销情况：2013年前供销基本平衡，但2013年后供应量急剧加大，截至2015年，三年供应量高达45万，但是每年销售量仅有3-5万，三年销售量仅有10万，供大于求态势严峻；整体均价：2012年均价已接近8000元/，但2014年均价低至6400元；单盘销量：2014-2015年签约面积第一的项目均是世茂御龙湾，年去化套数约为100套，年去化面积1.0-1.5万；其余项目年去化套数约50-80套，年去化面积约为0.5-0.8万，单盘销售乏力；,晋江近4年办公市场年度供销走势图,2014年晋江办公市场签约面积排行榜,库存体量超55万，预计新增体量25万，总体竞争体量约80万，主要集中于主城区及晋北片区。,重点竞争基本情况,库存55万+新增体量27万投资性产品竞争体量82万,陈埭写字楼市场,得益于陈埭自身鞋坊产业，陈埭多个自建办公楼入住率普遍较高，基本为鞋纺小微企业，租金水平15-20元/月/。,陈埭镇目前尚无正规产权写字楼，依托繁荣的鞋贸业发展，当地已兴建较多自建写字楼；自建写字楼租赁市场情况良好，但租金较低，多数租金为15-20元/月；多数写字楼被鞋纺企业整层或整栋包下，用于企业办公。,陈埭酒店市场,酒店入住率可达50%-70%，带星级酒店客房数110-130间，客群以商务客户、本地过夜客、外地打工过夜客为主。,陈埭镇酒店主要集中于鞋都路、双龙路，分布于道路两侧，依托繁荣的鞋纺产业带来的大量客流，目前发展情况较良好；目前主镇区约有20-30家酒店，多数为经济型酒店，达到四星标准的酒店仅万悦酒店及豪韵东方酒店，尚无主题精品酒店；受益于陈埭及周边工厂、家庭式作坊较多，民宿型公寓发展情况良好，形式主要为村内自建房；陈埭酒店市场整体发展良好，但未来尚无高星级酒店计划入驻。,准四星级酒店,办公/公寓/酒店市场分析小结办公发展：二产为主导，厂区办公、商住楼办公为主导，主城区写字楼空置率低。总体供销：近三年供大于求显著，近2年去化较好项目（办公+SOHO），单盘去化约1万。竞争情况：总体竞争体量约110万，主要集中于主城区及晋北。陈埭办公概况：多为自建办公楼，入住率普遍较高，租户基本为鞋坊小微企业，租金水平15-20元/月/。陈埭酒店概况：酒店入住率可达50%-70%，带星级酒店客房数110-130间，客群以商务客户、本地过夜客、外地打工过夜客为主。,办公/公寓购买客户定位依据,主城区办公/公寓产品购买者主要以企业自用客户、个体户、投资客为主。陈埭周边存在大量鞋坊行业相关小微企业，确实存在办公租赁需求，后期营销如投资价值包装得当，有可能吸纳该部分小微企业购买办公产品自用或投资。,办公/公寓购买者定位,办公/酒店公寓购买客户定位,核心吸纳陈埭本地小微企业、个体户、投资客等，重点挖掘晋江市区和周边乡镇、泉州市区投资客。,办公/公寓产品定位,建议采取酒店+办公形式，酒店定位精品商务酒店（建议参照四星标准），客房参照市场建议按照150间客房设置，酒店公寓单间面积控制在35-40。办公体量控制在8000-10000左右，单间面积控制在40-50，层高建议控制在3.7-3.8米。,A地块整体定位？A地块商业街业态定位及落位？,A地块整体定位竞争角度,本案5公里范围内分布约15个商业综合体，竞争形势严峻，如何着眼及深挖于陈埭本地客群，是本案商业走出红海的关键。,代表声音,陈埭坐拥目前37万常住人口，然而本地商业环境能级低、脏乱差，目前消费主要外溢至青阳，我们访谈了近40组消费者，绝大多数都表示看好项目前景、未来愿意到本案消费。,A地块整体定位消费者角度,区域商业配套商业升级换代,商业趋势,竞争角度,消费者角度,本案5公里范围内分布约15个商业综合体，竞争形势严峻，如何着眼及深挖于陈埭本地客群，是本案商业走出红海的关键。,陈埭坐拥目前37万常住人口，然而本地商业环境能级低、脏乱差，目前消费主要外溢至青阳，我们访谈了近40组消费者，绝大多数都表示看好项目前景、未来愿意到本案消费。,受电商等影响，传统零售型商业纷纷升级转型，商业经营注重业态互动组合和体验性打造。,商业街区,购物中心,精品酒店,商务大厦,A地块整体定位,区域商业新中心全生活体验式商业广场LifestyleShoppingCenter,消费者定位为3公里范围本地居民、厂区员工、专业市场商户、商务客群等。,商业消费者辐射半径,传统综合体,新兴综合体,潜在综合体,用地分析,项目西侧为鞋都路，北侧未来开通为双龙路，地块面临陈埭镇主要交通路口，交通通达性及昭示性极佳，南侧为鞋都，东侧为拆迁用地；项目商业价值最高的为一，其次是三，最次是二；结合商业价值面分析，建议打造集中式+开放式的商业形式，做到商业价值最大化,集中式商业+开放式街区,关键词：开放式情景式体验式,商业价值最大化：对于销售型商业，结合陈埭镇商业市场情况，控制商业楼层数，在规划中凸显二层及以上楼层商业价值，同时将一层商业价值最大化；商铺考虑分层销售及一体化销售的弹性组合，动线上充分考虑垂直交通的引导；,集中式,开放式,：地处陈埭镇最主要的交通路口，通达性及昭示性极佳，商业价值最高；：东侧为拆迁用地，目前未有具体道路规划，展示面及通达性差，商业价值为第三等级；：面临鞋都，人流量较有保障，商业流动性较高，商业价值为第二等级；,1,2,3,规划思路,规划商业项目，把握大商业动线的流畅设置，结合商业主要的几个出入口，保证各个商业区的相互联系及客流动线的回路设计。,集中式,开放式,主推方案,结合商业价值分析，街区分为一至四环，地面商业做满2.51的容积率，购物中心地上商业体量为6.88万，一环20082，二环11233，三环10360，四环3993，酒店10590，办公9528,一环：3F+局部4F背靠购物中心，商业价值最高；同时沿街部分商业，为商业中心的出入口位置，商业价值也是最高的；,二环：3F+5F酒店与一环形成对面街，能够带动商业氛围，有很高的商业价值，部分店铺沿规划道路，靠近鞋都，人流量大，与鞋都形成商业互动，商业价值较高；酒店设置在南侧中段商业之上，面对鞋都，具有一定昭示性；,三环：2-3F+6F办公三面内部商业街区围合，同时中间有广场设置，也有很好的聚集人气作用，街区之间都能形成良好的商业互动；办公沿东侧规划与南侧酒店形成一定的商务氛围，在整体规划中分区更为明确；,四环：2-3F东侧商业靠近拆迁用地，目前只有规划支路通达部分商业，人流量较少，目前商业价值较低；,规划地面商业,规划体量细表,方案一体量细表如下：,规划-交通动线,遵循商业动线规划，结合商业广场、各业态出入口的规划，保证商业动线的明确流畅同时兼顾各功能版块及动线的应适当分离，减少相互干扰，方案一较其他方案，商业动线最为清晰合理,出入口设置：动线流畅及区分建议购物中心需预留出入口，可通向第吾大道商业街区部分；第吾大道街区一层也预留出入口，可直接通达街区广场；地下出入口：购物中心的东北侧及南侧设置2个下沉广场作为地下商业出入口，同时结合购物中心内部，设置地下商业出入口，便于引导人流；酒店及办公：可设置独立出入口，与商业动线区分，减少相互干扰；连廊：化整为零，提升商业价值；建议在商业区各处相隔50-80米处设置外连廊，将各商业区串联起来，增加商业互动性及人流量；建议在一、二、三环及底商都设置外走廊，便于引导人流到二层以上的商业，提升高楼层商业价值；停车：地下为主，部分地上停车项目东侧面临拆迁用地，现已平整，前期如未开发，建议可作为项目的部分的地面停车区域；,走廊,拆迁用地,规划商铺规划,结合干道等级、景观等级及人流引导，对项目商业价值分级，商业主入口广场及中庭广场等处街区店铺的商业价值最高，同时考虑端头商铺可适当放大面积，以更好实现商业价值最大化,核心节点,品牌形象店、休闲餐饮等(如KFC、麦当劳等，经营面积需求较大)具有昭示性的建筑立面，提升商业形象及价值；,根据该地块的具体情况，建议一环背靠购物中心部分商铺进深控制在15.0m，二、三环及底商商铺进深控制在12-13m；商铺划分时，开间保证4.5-4.2m的标准，划铺尽量规整，在各商业出入口及交通交汇节点的端头铺面可适当放大面积，作为品牌形象店等提示项目品质及商铺价值；,备选方案一,规划地面商业,广场式商业街区，街区分为一至四环，地面商业做满2.51的容积率，购物中心地上商业体量为6.88万，一环22692，二环9282，三环11823，四环4576，酒店10350，办公7280,购物中心，4F，局部5F,酒店,3F，局部4F,2F，局部3F,3F,2F,3F,3F,办公,二、三环的商业街是围合式街区，西侧环状商业中庭作为休闲广场，也可作为休闲商业的外摆空间，东侧环状商业中庭面积较大，可设置儿童活动等休闲娱乐业态；,规划-交通动线,广场式商业规划，也遵循基本的商业动线规划，此方案有较多的设置广场，聚集人气，但比较方案一，此方案中客流动线到达商业街中庭广场后易形成分流，没有方案一的商业动线清晰；,走廊,备选方案二,规划地面商业,常规商业街+BLOCK街区，分为一至四环，地面商业做满2.51的容积率，购物中心地上商业体量为6.88万，一环20575，二环11548，三环10395，四环6066，酒店19116，办公8015,购物中心，4F，局部5F,3F，局部4F,3F,3F,3F，局部4F,3F,办公,酒店,3F,3F,规划-交通动线,走廊,BLOCK街区设计，比较一、二方案，商业动线较为复杂，不易聚集人气，但BLOCK的商业形态极易营造时尚高端的商业形象；,BLOCK街区商业体以组团形式，连接连廊，可形成较好的商业氛围；,A地块商业街业态定位推演,本案4类目标消费客群及对应业态需求如下：,本地居民,消费需求,业态支撑,生活购物家庭聚餐/娱乐儿童体验游乐/教育便利配套,超市、便利店、3C数码、服饰、家居建材大型酒楼/中西餐饮KTV/足浴/美容/健身/婚纱摄影儿童体验/游乐/教育培训,商务人群,商务接待休闲娱乐,中西餐饮/大型酒楼KTV/足浴/影院,打工一族,生活超市潮流服饰KTV/电玩/游乐/影院/婚纱摄影等餐饮,时尚购物朋友聚餐/娱乐,鞋都个体户,生活购物商务配套商务礼品,超市、便利店西餐咖啡/商务会所/酒店/银行工艺礼品/商务礼品/烟酒茶,A地块商业街业态定位推演,本地居民,业态支撑,超市、便利店、3C数码、服饰、家居建材大型酒楼/中西餐饮KTV/足浴/美容/健身/婚纱摄影儿童体验/游乐/教育培训,商务人群,中西餐饮/大型酒楼/特色餐饮KTV/足浴/影院等,打工一族,生活超市潮流服饰KTV/电玩/游乐/影院/婚纱摄影等餐饮,鞋都个体户,超市、便利店西餐咖啡/商务会所/酒店/银行工艺礼品/商务礼品/烟酒茶,排除MALL常见主力业态大型超市影院快时尚大型游乐场3C卖场等,便利店、家居建材大型酒楼/中西餐饮KTV/足浴/美容/健身/婚纱摄影儿童体验/游乐/教育培训,中西餐饮/大型酒楼/特色餐饮KTV/足浴等,潮流服饰KTV/电玩/婚纱摄影等餐饮,便利店西餐咖啡/商务会所/酒店/银行工艺礼品/商务礼品/烟酒茶,排除MALL常见主力业态，商业街可以布局业态方向如下：,A地块商业街业态落位,购物中心，4F，局部5F,商业3F，局部4F,商业2F,办公,业态功能分为5大模块，高楼层（3、4F）以休闲娱乐、餐饮等目的性业态为主导，低楼层以零售、配套服务等业态为主，具体分区如下：,商业3F,酒店,商业3F,商业3F,商业3F,业态组合总体情况,业态总体配比,总体业态配比为餐饮42%、零售30%、休闲娱乐12%、其他配套16%。,浦西万达广场金街业态间数配比,泉州浦西万达业态总体配比,晋江万达业态总体配比,分区业态组合及配比,分区业态组合及配比,分区业态组合及配比,分区业态组合及配比,分区业态组合及配比,分区业态组合及配比,分区业态组合及配比,分区业态组合及配比,4.1售价预估4.2去化预估4.2货值测算4.3推盘时序,通过市场比较法，建议本项目住宅一期售价为6300元/，二期6500元/，三期6800元/。,住宅定价,由住宅市场分析，选择重点参考项目德伦苹果公园、世源江湾国际、世茂御龙湾、侨成金沙城、龙湖嘉天下,备注：侨成金沙城同为乡镇项目，由于客群、经济、市场容量等背景相似，与本案相似度较高；苹果公园距离本案最远，故权重相对较低,通过市场比较法，本项目住宅底商一拖二定价约1.7万元/,住宅底商定价,由商业市场分析，选择重点参考项目宝龙城市广场、百宏御璟天下、晋江万达广场，进行价格比较：,通过收益反推法所得住宅底商一拖二价格约为1.4万元/，结合市场比较法定价，建议本项目住宅底商一拖二销售均价为15000-17000元/,住宅底商产品定价,由商业市场分析，选取与本案接近的宝龙城市广场底商一拖二租金，并参考本案周边商业双龙路挑高底商租金均价，进行租金收益反推：,备注：双龙路有部分作为专业市场，权重相对较低,建议本项目住宅底商一拖二销售均价为：15000-17000元/,结合目前乡镇项目住宅车位价格，建议本项目住宅车位价格为8万元/个。,住宅车位定价,建议本项目住宅车位售价为：8万元/个,通过市场比较法，本项目商业街一环一层售价为4.2万元/,商业产品定价,由商业市场分析，首先定价商业外街一环一层均价，选择重点参考项目晋江万达广场、世茂御龙湾、侨成金沙城，进行价格比较：,备注：晋江万达广场同为综合体项目，侨成金沙城为乡镇项目，均与本案更为贴近，故所占权重较高,通过收益反推法所得商业外街一环一层价格约为4.0万元/，结合市场比较法定价，建议本项目商业街一环一层销售均价为4.0-4.2万元/,商业产品定价,由商业市场分析，选取与本案接近的万达广场金街一层租金，并参考本案周边商业中国鞋都/鞋都路最高价值段一层租金均价，进行租金收益反推：,建议本项目商业一环一层销售均价为：40000-42000元/,商业产品定价,对比晋江综合体规划布局，选取晋江万达广场、石狮泰禾广场作为参考对象，并根据行业经验值，进行商业外街折损比例计算：,一环与二环折损系数约为0.9，二环与三环折损系数约为0.8；楼层之间折损系数约为0.6，4F若附赠空间，售价建议与3F趋同，无赠送按3F的0.8折算。,通过市场比较法，本项目办公/SOHO/酒店产品毛坯售价均为5500-5700元/,办公产品定价,由办公市场分析，选择重点参考项目泉商环球广场、世茂御龙湾、世界贸易中心，进行价格比较：