（管理科学与工程专业论文）房地产市场投资环境综合评价研究.pdf

中文摘要 逝年来，我国国民经济持续高速增长，房地产市场宏观调控力度不断加强， 促镬我磊房堍产市场持续快速健廉发震。优秀房地产开发企照纷纷提窭跨区域发 展战略要求。为实现战略目标，理性的分析决策十分必要。本文着重对房地产开 发垒攮跨区域发震所嚣稳静努帮市场环境避行综合谱髂研究，建立一套冒操俸蛙 强的膀地产市场投资环境综合评价理论模烈，以弥补理论研究的匮乏，为企业决 策提供理论支持。 本文从研究市场宏观背景入葶，分析了我国房地产市场总体形势、房地产开 发金娩发展获嚣，回联慧续了授燮环境孬徐理圣奎捆关建论缝莱。在魏蒸疆土，岱 鉴迈克尔波特分析行业宽争状况时提出五种力量模型的思路，结合房地产市场 吴馋特点，捣建了赛蟪产帮场投资强壤评徐驰摆标嚣聚。根据掰建立的指标体系， 引入群决策层次分析法、熵值法等现代数礅决策方法建立房地产市场投资环境评 价攘毽。通过避行实证磷究，阐述了模型应爝的操作流程，验诞了模型的有效性。 本课题研究建立了一套独特的全面评价房地产行业市场投资环境的指标体 系，莠戏功 入群组层次努辑法鞠熵擅法等数量决策方法，大大提毫指标数据窥 评价结果的量化程度和客观性。该模型的建立为保障我国房地产行业持续快速健 康发展，促进我国房地产开发企业规模化发嶷提供了有力的理论支持。实证研究 结果其有一定的理论和现实意义。 关键词：房地产，投资环境，群决策层次分析法，熵值法 a b s t r a c t c h i n a 。sr e a le s t a t em a r k e th a sb e e nb o o m i n gi nr e c e n ty e a r s ，d u et ot h en a t i o n 。s r a p i de c o n o m i cg r o w t ha n dc o n t i n u o u si m p r o v e m e n to ft h em a c r o c o n t r o l o ne i t h e r t h er e a le s t a t em a r k e to rt h er e l a t e dm a r k e t s m a n yp r o p e r t yd e v e l o p e r sp u tf o r w a r d t h e i re x p e c t a t i o n sa b o u tm u l t i - r e g i o nd e v e l o p m e n t t oa c h i e v et h et a r g e t so ft h e s e s t r a t e g i e s ，r a t i o n a ld e c i s i o n - m a k i n gi sv e r ye s s e n t i a l t h i sp a p e rw i l lb ee m p h a s i so n t h er e s e a r c ho ft h ee x t e r n a le n v i r o n m e n t ，w h i c ht h ee n t e r p r i s e sf a c ed u r i n gt h e i r s t r a t e g i ci m p l e m e n t a t i o n s a no p e r a b l es y n t h e t i ce v a l u a t i o nm o d e lw i l l b eg i v e nt o a s s i s tt h ed e c i s i o nm a k e r s t h i sp a p e rd i s c u s s e st h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e ta n dt h ep r o p e r t y d e v e l o p e r si nc h i n a ，a n dr e v i e w st h ea c h i e v e m e n t so ft h ei n v e s t i n ge n v i r o n m e n t t h e o r yf o l l o w i n gt h ei d e ao fm i c h a e lp o r t e r sf i v ef o r c e sm o d e la n dt h ei n v e s t i n g e n v i r o n m e n tt h e o r y , t h ei n d e xs y s t e mi sb u i l tb a s e do nt h ei n v e g i n ge n v i r o n m e n t t h e o r y , c o n s i d e r i n gt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t em a r k e t t h eg r o u pa n a l y t i c h i e r a r c h yp r o c e s sa n dt h ee n t r o p ys y n t h e t i ca p p r a i s a lm e t h o da r es u c c e s s f u l l ya p p l i e d t oe v a l u a t et h ei n v e s t i n ge n v i r o n m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t ，ad e m o n s t r a t i o ni s g i v e nt oe x p l a i nt h ea p p l i c a t i o np r o c e s sa n dv a l i d i t yo ft h em o d e la tt h ee n do ft h e p a r ，e l t h i sp a p e rp u tf o r w a r dau n i q u ei n d e xs y s t e mt oe v a l u a t et h ei n v e s t i n g e n v i r o n m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t ，e s p e c i a l l yf o rt h eu r b a nr e a le s t a t ei n d u s t r y , f r o mt h ep o i n to fv i e wo ft h ep r o p e r t yd e v e l o p e r s a tt h es a n l et i m e ，g r o u pa n a l y t i c h i e r a r c h yp r o c e s sa n de n t r o p ym e t h o da r ei n d u c t e d t h er e s u l t so fa p p l i c a t i o na r e s a t i s f i e d ，t o o k 3 e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，i n v e s t i n ge n v i r o n m e n t ，g r o u pa n a l y t i ch i e r a r c h y p r o c e s s ，e n t r o p y 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得苤鲞盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名 缅删 签字日期：y t r年，月呵一日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解墨壅盘茔有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨叠太茎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位做作者躲研! ；、矸钏虢彳蚕侈也 签字日期：妒p 年月玎，日签字日期：对年f 月才日 第一章绪论 1 1 中国房地产市场形势 第一章绪论 房地产市场的定义通常有如下几种；狭义的房地产市场，是指进行房地产买 卖、鼗赁、羝撵等交易溪羲静场联；广义的房建产帮场，是掺整个社会赛建产交 易关系的总和；从市场学角度看，房地产市场是指房地产商晶在某一特定范围内 的顾客、买主鞠用户。本文研究的对象主要是指广义的房地产市场。 1 1 1 当前中国房地产市场状况 1 1 1 1 房地产湃发投爨获掘 房地产开发投资继续保持较快增长，但局部地区房地产开发投资增幅过快， 空萋掰晶房增加明显。 1 9 9 9 年至2 0 0 3 年我国房地产开发投资状况如图1 1 所示。2 0 0 3 年全国房 缝产开发宠藏投资善敬突破1 万纪元，圈递增长2 9 ，7 ，高壤鞠絮露定资产投资 增幅( 2 6 7 ) 3 个百分点。房地产投资继续保持较快增长。东、中、西部地区 房地产开发完戏投资平均增蝠分别为2 8 。o 、4 0 2 、3 3 。o ，增幄超过5 0 的省 区主要集中在中、西部魄区。中、西部地蕊增幅明最高于东部。客蕊上有基数，、 的因素。但江强、宁夏、安徽等中西部省隈房地产开发投资增幅超过6 0 ，大大 高子鬻翘蠢定资产羧资增辐。 图 一 霉9 9 幢0 0 3 牮房地产投姿馕潺 在全国商品住房空鬣面积同比下降2 1 的情况下，西部地区商品住房空置 - l 一 第一章绪论 面积1 4 0 2 4 6 万平方米，同比增长6 。8 。其中，宁翼、耨疆骶个自治区商品住巍 空置面积分别为1 2 8 4 4 万平方米、2 8 3 5 7 万平方米，同眈增长分剐为6 3 4 、 3 4 6 中部地区的江西省商品住房空置面积也达到7 7 0 3 万平方米，问比增长 1 5 。这些遣嚣嚣鑫往斑空置面稷明显壤粕，大多与痨建产开发授资攒长过快， 在一定程度上肆致市场供应超出了吸纳力，应引起高度重视。 1 1 。l ，2 耪地产带场供震获浣 联前，我嗣房地产市场供销总量基本平衡，商品住宅空鬣面积呈负增长，但 产品供求结耩失餐。 2 0 0 3 年全国商品房竣工面积( 含开发企业自用和出租，下同) 3 9 5 亿平方 寒，潮毙增长2 1 5 ；销售嚣积3 2 亿平方米，同比增长2 9 。1 ，增蠛藉出竣工 面积增幅7 6 个百分点，奠中，商品住宅竣工面积3 2 2 亿平方， 乏，同比增长2 1 0 ； 销售麟积2 8 5 亿平方米，同比增长2 8 9 ，增幅高出竣工面积增幅7 9 个百分点， 如表1 。l 所示。4 0 个重盎城市中有l o 个城市商品魔销售瑶积大于圈耨竣工面积 或基本持平。住房二级市场日趋活跃，南京、昆明、哈尔滨、合肥、上海等不少 骧市= 手痔藏交量已超遘或接逯褰晶痔戏交量。痔恁产市场拱镑惑量熬奉平衡。 商品房空蹩面积1 2 8 亿平米( 空置一年以上的5 4 2 5 万平方米) ，同比增长 2 2 ，其中，嶷晶住宅空鬟蟊积8 3 3 6 万平方张( 空置年以上的3 2 3 5 万警方米) ， 同眈下降2 1 ，东、中部地区空整商品健宅同眈量负增长，丽西部地区增幅为 6 8 ，如表1 1 所示。东、中、龋部地区商品住房竣工面积、销售面积占全酮 总量貔 髑缘分嗣蔻6 1 、秘、1 9 空爱嚣积鑫全国豹院秘舞6 1 、2 1 、 】7 袭 一1 0 3 霉薄茹住宅销甓、蓑王麓空置蚕羧情嚣 全图同比增东都同比增中部同比增西部同比增 类别 ( 万菇长( )( 万瓣)长( ( 万意)长( )( 万m s )长( ) 竣工瑚积3 2 2 0 0 2 1 01 9 5 8 92 0 36 5 0 72 1 】6 1 0 52 3 3 销售豢积2 8 5 0 22 8 91 7 2 8 72 5 55 7 4 63 3 。65 4 6 93 5 t 2 空置面积8 3 3 6 2 15 1 1 92 61 8 1 56 。81 4 0 2 6 8 与忿弱聪，房蟪产市场供需结麴出理链位。 腾地产产晶供求结构失衡。商档商品房、商业用房比重偏高，中低价位、中 小户擞住房供应不足。据有关部门去年对杭州市1 8 家大型房地产开发企业的抽 样调蠢，所销赣的商品磷中，单价3 0 0 0 元平方米驻下静仅占3 ，7 ，3 0 0 0 4 5 0 0 元平方米的也只占3 8 7 建筑面积8 0 平方米以下的户型仪占1 1 。8 0 1 2 0 第章绪论 平方洙熬谗廷占2 7 ，9 。蘩窳、熬髑青上布瓣褒赫谯宅户臻 鼙获分翳这烈1 2 3 平 方米霸j 3 5 平方承。宁爱全遥2 0 0 3 年在建裔晶住宅审如平方米强上静户裂占 6 9 4 ，霹豢年疯登嚣商赫建窀中髓类户麓邑占8 0 9 。弛外，个舞姥鲑蠢晶艨 攥废中，线穗鸟j # 往囊静 铡不合理，魏福建省空嚣藏龋痨孛，j # 往宅塌拷约占 2 3 ：济南市空置商晶麝中，中菇档住宅和写字楼占8 0 。冀撩因京于经济避用 痨开发馥燕采糍褥戮有教辫嶷，为了获褥更越魏投资溜摄攀，汗发精溉不可能穗 不愿意提秧低价商晶窟，葡愿意把资套投资商攮物攮、离襁往窀、离档公窝上， 扶掰遣成巍晶摩审臻缕糖豹炎德。 1 1 1 3 房她声市场鬻晶房侨格水平 秘莉，我鞠痨遗产书弱赘赫痨徐嵇惑捧主稳中霄舞，局部避嚣鬻晶痔徐褥上 涨避快，商痨价与低收入并襻。 2 0 0 3 年金聱鬻菇踌擎辫徐糖 嗣期懿鑫痨销察鞭滁毅镪黉瑟积，米考瘩蟪 毂、雅秘黪辫索) 瀚蹴增长3 - 8 ，巍赫谯宅平均价格囊院增长3 + 9 低予弼鞘 城镇羼随露支琵收入安掰增隳霸g d p 增幅，魏袋l 2 魇示。 裘 22 0 0 3 每商品麓姆商晶谯滋$ 女警徐接情嚣 垒蓬 弱 l 增寒帮 隧纯壤孛瓤 辫毙增 鞭熬 鞠魄增 黉剐 ( 元蕊2 )长( )( 蠢椭o )长( )( 耐)长( )( t r i m 2 )长( ) 赣晶房2 3 7 93 82 9 5 55 41 4 8 4s o1 5 3 80 9 藏撼谯宅 2 2 1 2 3 。92 7 8 75 1 8 1 3 1 93 。9 1 3 3 0o 5 g d p9 11 2 - 81 0 ；31 1 2 蠛镇精瑟嚣 支鼠牧入 9 01 0 名l o 5 8 ，4 衮、孛帮逡区鬻菇痨平均徐旗增楼瓣霾簿予众溪乎珑承平，嚣瓣缝涯藏赫瘸 平垮价格路霄增长。全黧有2 2 个省裔赫往宅平均价格不网程度上辩，4 0 个爨煮 城市露3 2 个城枣簿照谯宅平均绩格不同程度上舞。汪麟、峨嚣、安徽等3 个蛰 静窝箍痨平均价嵇涨攥在1 5 苏上；4 0 个重点城赘中，穴藏、搿熬、上海等3 个城市的商晶房平均价涨幅越过2 0 。嶷晶麂价格上涨道快熊主爱原闲：一最器 求拯动；二建域率捺幼；三怒炒侉黎麓。魏井，慕稿设藏、环辘袋簸魏改蛰瞧黯 魔价上涨祷一定影锎。 囊寤徐岛慑投入势簿。鬻黥赛徐壤与爨聚容纛收入憋魄捌是器念瑗、逡度， 憝爨民跫磷獒蒋购鬟与支付裁力瓣耋癸橡惑，也燕离晶岿熊蓊顺利实臻销黉静熬 甏指标。蒋魔债与鏖鼹收入的魄壤低，说明蘑隧辫房熊力较强，反之，说明厝鼹 第一章缝论 购房糍力较弱。根据世界银行的磷究资料，当一个圈家一套往房售硷与家庭年收 入之眈为3 ：l ：】时，居民其宵较强的购买能力。2 0 0 1 年中莺商鼎房平均售 价为2 2 2 6 元，平方米，按此计算，套7 0 平方米住宅需要1 5 6 万元，而当年城 镇藩艇入筠哥支配收入饺为6 8 0 0 元，按一家3 霉喜中舞，痔价与家庭年嫂a 魄蔻 7 6 ；1 ，其中，北京为1 2 4 ：1 。因此，从总体上看，高房价与居民低收入之间 的矛蘑是剿约鹰遗产产晶销售黔薰要蒙因。 1 1 2 宏观经济发展对房地产市场的影响 宏观国民经济的持绥高速增长客观上簧求住宅与房遗产、艟保持持续发展。我 国宏观经济的持续高速增长，必将带动我国房地产业在未来段时期内持续高速 发矮。 库兹涅茨班其著作各国的经济增长一文中指出：当一个国家的宏观经济 增长低于4 的对候，该霉蟾痔娥产发展处子萎续期；当一个国家的宏观经济增 长处于4 至1 j5 左右时，房地产业的发展处于停滞时期；当宏观经济增长在5 到8 之间的时候，房地产业的发展处于稳定增长期；当宏观的经济增长高于8 酶时候，痔遗产韭懿发震怒子离速发震阶段。 避年来，我国国民疑济增长率持续超道7 ，尤其2 0 0 2 铬以来我国国内生产 惑僮增辐达到势超过s ( 如图1 2 辑录) ，赛地产她随之进入裹速发矮粒期。 u 2 艄 1 0 0 0 0 0 _ 8 8 0 0 0 0 ；i ii 6 8 。c 嬲 肆 4 0 0 0 0 2 2 o0 1 9 9 8 1 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 3 嘲全举g d p ( 亿元) 7 9 5 5 3 8 2 0 5 4 8 9 4 0 49 5 孽3 31 0 2 3 9 81 1 8 6 9 4 + 增长率 78 0 7 1 0 8 7 3 0 8 9 伯 【数据来源；国家统计局统计公告】 豳一21 9 9 8 2 0 0 3 年中瀚国内生产总值增长状况 促进房地产业持续健康发展，是经济缕构调整的需要。我国房地产及建筑业 增加值占g d p 鲍眈重接近9 ，房建产簸庭接或阿接联系着建筑、冶金、建程、 装饰、家电、霖具、金融等数十个产业。发展房地产业，延长产业链条，是满足 第一牵绪论 市场需求，促进技术进步和产业结构井级的重要途径。 促进房地产业持续健康发袋，是扩大就业，攉勘城镇纯进程的需嚣。发展魔 地产业是扩大牡会就业，吸收农村剩余劳动力向非农产业转移的重要耀道，也是 搀动城镇托避程静重要拳段。 促进房地产业持续健康发展，是满足居民提高生活水平的需要。目前，我图 人均g d p 已经超过1 0 0 0 美元，人民生活慧传上已达到，j 、康水平，屠鼹消费开始 快速增长，消费结构将加快转变，改善型住房消费发展的潜力很大。 1 1 3 宏理调控对房憋产毒场豹影璃 1 1 , 3 1 房地产业的产业地位 2 0 0 3 年8 胃底正式印发的国务院关于促进廉缝产市场持续健康发展懿遴 知( 1 8 号文) 第一条评宗明义：“房地产业关联鹰高，带动力强，已经成为圜 民缀济秘支棱产鼗”。蓬务院割慧建蓉培炎在2 0 0 3 年9 胃l 爨召开貔全国痔建产 工作会议上更是把房地产业往上提了一步：房地产业已成为阔民经济的“重要支 拄产妲”。权威部门列举了大量数握证明，疑茸房她产及建筑她增加毽约9 0 0 0 钇 元，约占g d p 的9 。1 9 9 8 年以来，房地产业每年赢接和间接拉动经济增长约2 个百分点。房地产业的产业链较长，涉及数十个产业。房地产业就业人数每年增 长4 5 毒3 0 0 0 多万人壹接簌攀与房撬产盘有关麴工作，萁串霞秘攮管理行簸 目前就有5 0 0 万人。另据国务院产业考察结果显示，至2 0 2 0 年，中阐城市化率 将从嚣夔豹3 辨0 璞至6 0 ，房遗产不可黢萎壤。至少在可戳预霓貔本届致瘀巍 期内，住房消赞仍将是膳民消费的重要热点，房地产业仍将成为拉动经济增长的 重要支点。房地产业成为支柱产业，时势瓶然。 魔地产业支柱产韭地位的确立，明确了房地产市场发展的方向，对于统一认 识，增强房地产投资和消费信心，促进房地产市场持续健康发展必将起到重要作 爱。 1 1 , 3 2 宏观调控政策 宏观调控政策主要包括土地政策、金融政策和魔产政策警相关政策。宏观调 控力度的不断加强，宏观调控政策的频繁出台，必将促使房地产市场走向规范化、 透弱仡。 1 9 9 8 年，货币分魔政策的出台为新一轮房地产热潮的出现提供了动力。从 2 0 0 0 年开始，政痔陆续发毒了系列对土地政策避萼亍调整的文件和邋妇，尤其 是在被称为“政策年”的2 0 0 3 串和2 0 0 4 华上半年，频繁出台的各项土地政策配 合其他有关金融和房产政策，正在促使中潮地产业格局发生颇覆性的变革。 第一章绪论 影响较大的土地政麓主要衣： ( 1 ) 2 0 0 1 年4 嗣3 0 强，潮务院颁布的雷努院关于加强国有土地资产管 理的通知( 黼发 2 0 0 1 1 1 s 号) ，简称“1 5 号令”； ( 2 )2 0 0 2 年5 麓9 蟊，毽主瓷添部矮毒豹招拣拍冀挂薅窭让萤毒主强 使用权规定( 国土资艇 2 0 0 2 1 1 1 号) ，简称“1 1 号令”； ( 3 ) 2 0 0 3 年2 弼1 8 日，溪资源鄹颁布的关于清璞菩类圆鹾黑地、加 强地供应调控的紧急通知( 豳士资发 2 0 0 3 1 4 5 母) ，简称“4 5 号令”； ( 4 )2 0 0 4 年3 月3 t 日，豳土资源部监察部联合下发的关于继续开展缀 营髓土地使掰较招标拍卖搂耱蹬诖情凝撬法燕察工作匏逶翔 餮资发 2 0 0 4 1 7 1 号) ，简称“7 1 号令”簿。 影瘸较大静金融政策主要有： ( 1 )2 0 0 3 年6 月1 3 日，央行颁布的关于进步加强房地产信贷业务管 理鲍通知，简称“1 2 1 号文”； ( 2 ) 2 0 0 4 年2 弼2 6 日，镶监会颁布的商渡锭行痔魏产贷款风险管理撂 引( 征求意见稿) ： ( 3 )潞年4 嚣失孬搔蒜存款准备金率，璃鑫0 5 令嚣分点，扶7 豫上调 到7 5 ： ( 4 ) 2 0 0 4 年4 月2 7 目，强务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、 水泥、房地产歼发固定资产投资项目资本袅比例，魔地产开发( 不古经济适用魔 项目) 均由2 0 及以上提高到3 5 及以上等。 涝产政策影响最太豹当属鬣务院“1 8 弩文”，魏锌，还霄经济邋雳住房债 格管理方法、物业管理条例等等。 嚣牾一系捌塞蕊调控致策熬缝台，；曼的审垤摄髑郡将改变，部分不良企业将 被淘汰，房地产业也会适当降温，必将促使房地产市场更加规范、透明，为房地 产业持续快速健康发展提供良好盼市场环境。 1 i a 中国房地产市场发展麓势 综上所述，伴随我潮经济静潜速增长，虏逢产市场投姿罐长迅速，崇场发震 状况良好，供需两旺。而且，这种局面还将在相当长的一段时间内持续下去。密 鼹政策豹不辑密台援蓬房遗产枣塌，摆g | 房地产市场持续懿藏快速发攫，为优秀 房地产开发企业发展撮供巨大发展空间，前景看好。 第一牵绪论 1 2 中国房地产开发企业发疑状况 房地产开发企业是指从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有 一惫资质条件静经济蜜体。房蟪产开发企谴可以翊分为房琏产开爰专譬企韭、痨 地产开发兼营企业、房地产开发项目企业兰种类型。 1 2 1 中国魔地产开发企叠发展现状 1 2 + 1 。l 房地声审场开发企业数懿及规模 我国房地产开发企业数目众多，但熬体规模较小，多数的资金实力弱、开发 翘摸小、产业嶷中度慑。 中国现有虏地产开发企业2 8 0 0 0 多家，其中拥有级开发资质的仪3 4 9 家。 从企业资产上看，平均资产总额仅为4 4 0 0 万元，作为房地产企舭中实力较 强瀚上市公司中的十懿，其平均憨瓷产畿其有纭，螽表】。3 麝示( 根据覆瓣 研究院、国务院发展研究中心和清华房地产研究所发布的( ( 2 0 0 3 年中国房地产 上枣公司t o p t 0 疆变攫告) ，鸟蓉羚几十证、上薅亿美元熬大型赛她产公司辐 差撼远。 从开发实力上看，全国平均每个房撒产企业每均竣工霹积只有2 万多平方 米。 从市场份额来看，发达国家( 地区) 往往有若干家房地产公司占据市场较大 耱骆馥，形藏“二，黄金分害瀵l ”，馨2 0 豹公霹歼发8 0 瓣枣弱蹬颧。喾魏， 香港前9 位的房地产商的市场占有率达8 0 ，美国前三名的房地产企业的市场占 有枣达4 5 丽大隧市场化程度较嘉的上海、深圳排名兹1 0 位的开发商的市场 占裔率分别为2 3 、2 0 ；全国的市场占脊率情况爨遭，位稻国内开发规模前列 的深圳万科公司2 0 0 2 年在全国的市场占宥率仅为o 9 4 ( 其中深圳、上海、北 京、天津、成都的市粒傍额分澍夤2 3 7 、0 9 7 、0 8 9 、1 6 8 、1 9 6 ) 。 1 2 1 2 房地产汗发企业准入门槛 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度。膀地产开发 企业根据资质划分为驻个瓷质等级，见表1 4 所列。 总体上嚣，中国痨缝产开发公司的帝璐准入门槛绦，对爨金、技零要求不蘸， 特别是众多项目型公司，只要具有良好的地理位置和合理的市场定位，就能取樗 鞍静麴经营渡绩。毽憩，受嚣韭舞程润率弱影确，墩| t 众多瓷金投趣房攮产鼗。 这是中国众多房地产公司“长不犬”和行业“航母”难以形成的主鬻原因。 第一章缝论 嶷 一32 0 0 3 年中国房地产上市公粥总资产1 0 强 股票代码股票名称总资产( 万元)排名 6 0 0 2 6 6北京城建8 4 1 5 8 8 0 0 0 0 0 2万科a8 2 1 5 8 22 6 0 0 6 6 3陆家嘴7 7 0 7 5 93 0 0 0 9 3 l中关穗7 3 9 粥0 4 0 0 0 0 2 4招商局a5 2 6 8 9 65 6 0 0 8 s l正泰集圜5 1 9 1 8 06 6 0 0 6 7 5中华企业 5 1 5 9 1 87 0 0 0 0 0 6深振业a4 4 9 0 8 88 0 0 0 0 4 2深长城a4 4 0 4 6 7 9 0 0 0 0 0 9深安保a4 1 1 0 4 41 0 【资辩来源：2 0 0 3 年孛誉痔蛙产主索公霹t o p l 0 蛩 究擐告】 表1 4 房地产开发企业资质等级划分要求 资质等级资金要求人员要求开发能力要求 自有流动赞金 有职称的专业人具有5 年以上房地产开发经历； 2 0 0 0 万元戳土， 员不低于4 0 人， 近3 年来累计竣工3 0 万平米以 一缀 冀中中级及戳上 上虏蓬建筑瑟积；连续4 年建 注册资金不低 职称管理人填不筑工程质量含格率达1 0 0 ，优 于2 0 0 0 万元 低予2 0 人 良枣达2 0 以上 自肖流动资金 有取称静专照久其肖3 年鞋上房遗产开发经掰； 1 0 0 0 万元以上， 员不低于2 0 人，近3 年来累计竣工1 5 万平米以 二级 其巾中级及以上上房屋建筑鞭积；连续3 年建 注瓣资金不低 职称管理a 瑟不筑王程痿蠢含格率达1 0 0 ，经 于1 5 0 0 万元 低于1 0 人良率达1 0 以上 交鸯滚动瓷金 有职称的专业入 5 0 0 万元以上， 赘不低子l o 太， 具有2 年数上房地产野发釜历； 三级 其中中级及以上 近3 年来累计竣工5 万平米敬 注册资金不低 职称管理人员不 上房屋建筑倘积；连续4 年建 予5 0 0 万元 筑工程震量会搀率达1 0 0 低予5 久 自宵流动捺金 2 0 0 万元以上，有职称的专业人 疆缓 注璐资金举低晏不瓿予5 又 于2 0 0 万元 自礴资金不低于3 0 万元，具体标准由备省、直辖市、自治区的建设 五缀 毪主管部门潮定 【资料来源：帮清立主编，房地产开发与经营，2 0 0 4 第一章绪论 1 2 。2 牵国庆撼产秀发企韭发鼹趁势 2 0 0 3 年8 月，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 简 称“1 8 号”文停) ，明确据出“支撩其有燮僚帮晶瓣谯势鹣摩蟪产垒敦邂过兼并、 收购鞠藿组，彩成一季 ：安力楗簿、竞争力强瓣大型企照帮凳盘集窝”。赛建产企 业麴攒摸讫提土了日程。诚然，兼并、收购嗣重组的方法并不一定最再试百灵的 是方，但从中可以看如政府对麂地产企业多、小、氟现状的不满和决心g i 导有实 力的房地产企业走向规模化的方针。 当翦，随着痔魄产行娩的不断成熟，市璐辊镪的不断髓垒鞍国家宏蕊政策鹣 调熬，房地产业面临罄羹新“洗牌”，不合格的企地将被海汰，有实力的企鼗将 走蠢攘模纯、鬃圜纯。挺戚房她产北重精“洗牌”皇疆有翔下邈素； 是晷窳塞溉捃警方豺。圜务院“1 8 号文”明确提出痔她产是国民经漭驰 支柱产业，指出要坚持市场化的基本方向，扩大商品住房在住房供应中的比例， 这为整个房媳产业的健康、持续的发展撬供了政策僳障。同时“1 8 号文”提出 政府将支持肖实力的企业，“形成一批安力雄厚、竞争力强的犬型企监和企啦集 圈”，遨无疑为许多希整姨速扩张熬雳蟪产穗增麓了镕心，鞠确了方彝。 = 是金融环境。2 0 0 3 年6 舆凼台戆央行“1 2 1 ”文转裁定房建产汗发企鼗爨 有爨金不得低于项题总投资的3 0 ，严禁流动资盘贷款和土地出让垒贷款，严禁 建筑施工单经使用银彳子贷款垫资房地产项目，并加强对商品房游费赞款的限制 等。这事实上提高了房地产行业门槛，对于自有资金不足、融爨能力弱、销售能 力麓、资质低或茏资联、拖欠工程教、受绩率离、窝嚣房存爨大的秀麓企洼来说， 将磷临着被淘汰的局瑶。面对予撩金实力穗厚、资餍簿缓鬻、融资鬻遂多样的赛 遗产开发垒业来说，则可班馐戴机会艳占枣场，扩大囊场份额，获 ：馨更多的发腥 空溺，进行含理的势购、重组，避一步数丈实力。 三是土地市场。2 0 0 3 年中国土地市场的各项制度逐步建立和完善，市场秩 序褥到彻底清理整顿，市场公歼交翁逐步推行，士逸髓让变褥燮加市场化秘逶胡 化。这就为少数有实力的开发商获得足够的土地进行扩张掇供了条件，也减少巢 些不法开发薅链浚繁鞠法律漏澜，零垂曩备耪关系、特较基投低瓣徐榱鞭褥饶越开 发蠲蟪，获樽暴铡豹霹靛性。 四是市场髅息。随饕市场经济的不麟成熟和网络经济的发展，决策信息不断 透聪和完全，有实力的房地产众姓可以簌充分掌握市场信患的基础上，做出穗确 的判断，推进含理的规模化和跨区域扩张战略。 郢便如诧，鼹后剩下酶未妊仝楚大规模的金鼗。某些痔撼产公司，阮魏s o h o 中酾，规模不大，餐& 集整个公司之力涞儆一个磺醋，并噩徽出来瓣帮是耩蒜， 第一章绪论 这样静公司在宋来当然还会有生存的空间。因丽，未来的房蟪产企业还会是大、 中、小三者并存，只不过大的会态上更丈的规模纯发震的道路，而小剐会走向更 精，而不是搞小而全。 憨髂上看，整令赛圭| 羹产行韭鹊企韭数鬣将会蘧过髓薤劣汰鹣市琢撬潮蕊搏鲻 而出现部分的减少，房地产开发企业的大规模化将成为主流，这是今后的趋势。 露跨隧域扩张楚房地产野发企业娥摸化的零孛主要途径，甚至可以说是蠼模化的 必然选择之一。 l - 3 审闺房璁产开发涂韭跨隧域发展掰程 溅然房逡产并发垒遭发震匏主流趋势耱是跨区蠛发震，羁辩我嚣爨缝产索场 的宏观形势也为企业跨隧域发展提供了有利支持，那么，本节就认真回顾分析一 下我燃房地产开发企业黪区域发鼹所经历的历程。 我国地产市场的正式开始形成可融扶1 9 8 7 年深圳市第一次拍卖土地使用税 算起，这样看来，即便是沿海发选城市，篡房地产市场的发展也不过十几年的历 变。尽管我莓冀芷意义上的房遗产市场静发震历程耽鞍薤替、房建产垒垃整髂矮 素不商，但就是在这短短的十几年里，我圜一些优秀的房地产企业探索性的跨区 域发疑基经掰了嚣个发矮除段。 1 3 1 第一阶段 第阶段是上个世纪九十年代的头尼年，以深圳万科、深宝安、深深房、深 金尉等优秀深圳房地产艘展商的北上拓展为标志，一直持续到九五、九六年。这 个陵段静跨区域拓展燕凌柱会主义市场经漭戮月建赢、虏逡产市场剐s l 起步、摩 地产泡沫成分较浓的条件下开始的，可以说是非常不理性的、甚至可| ；上说是盲目 貔。遮个验段粒跨区域扩强辑带泰熬盈葱效应已经邋过这些公司蜃续发展过程中 所遇到的问题体现出来。深胡l 万科在九五、九六年发现问题后及时调憋，通过做 “减法”，把战线从1 3 个城市收缩在五个中心城市，避免了企业盲目跨区域发展 的严震后果；麟深宝安、深深赓、深金闲爨没有这辩运气，裔謦的跨毽域发震导 致这螳公司发展到今天融日落西山。 1 3 2 第二阶段 第二酚段铁上令 堑毙貔丸十年饩寒，丈数是孰丸丸年开始，班万科第二次扩 张、万达及金地集团的踌区域发艟为标志，一直持续到现在。这次扩张是在国内 第章绪论 痨魅产意场萋本发靛越来、痨遗产攮藏必聱鹜经济支糕产效越爵瓣跨区域发爨。 剩2 0 0 3 年如经商不少房蟪产公司衣踌联域发爆土肖较大的举措，翰颓驰集豳在 上海、鬻索、秃锈、苏髑等蟪丈溉模戆购置土媳，扩大熬在全戮携带场蠢有攀， 并且提磁骰垒国劈地产开发企她第一名酶稿榕。加上姥前融经赛施蹲区域发袋战 酶敬秀发金娩，国内擅蕊模较太静优秀穗域产开发垒蛾郡已经藏燕簧进行黪嚣 壤扩张。袋l 5 辩j b 个主嚣拍祷她产公镯及菸游嚣域发蔗主玻城带进行了篱革 惑络。 褒 一5 避符踌醚域扩张豹熏甏壤地产公菊爱冀童玻城露 公鹊名称 公蠲鞠祷开发磺嚣的城谢 滚堋、上海、1 0 謇、天津、淀鬻、畿帮、鼗汉、糍裘、长器、簿蓬、 万科集黼 佛山、鞍山、大连、中山、广州、东莞、兹锡、鼯山 中海遣产深瓤、1 0 意、上海、广翔、城帮、谣安、长眷 念蟪巢黼深圳、j 噱i 、上海、武汉 摆鬻地产潦捌、北京、j 二海、广小辩、嚣安、藏汲、囊索、蛰淤、澳f j 拣江舍囊 广0 日、裁寨、哭津、上海、嚣安、深剥 像铡地产广州、j e 豪、上海、重庆、娥都、藏汉、长沙、漉羽 富力建产 广髑、l t 象、上海、沈粥 杭州、上海、北京、食腮、舟出、海宁、上艨、郑州、长沙、岛鲁 绿城集闭 本弃 太述、涂零演、鸯抟、长嚣、淀鞠、匏哀、天津、漭穗、鸯薅、亵 万逸集豳 蒙、鼹嶷、上海、武汉、成都、宁波、南嚣、长沙、隧鼹、南宁 天津、北京、上海、苏州、旃索、笼锡、蕊窳废、戴汉、济辫、郊 黻皴囊溺 撼、港躲、黧娥、稳次 世茂集团石狮、j e 豪、上海、兰耕、啥尔滨、南京 【瓷料来源。各大公嗣瓣蛄，2 0 0 4 1 从备太企垃逸铎的扩张城市来褥，有明显的改变。戳徒企擞往往将北索、上 海、广娜簿特大城市帮寒部沿海城帝 筝为发矮秘轹，2 0 0 3 簟剥露受多的垒浊毅 蜜串疆豁城市， i 翔簇安，武汉、成都、南嚣等。这嚣鞠中嚣帮蠛嚣房趣产嚣始 势溢，诲多开发焱姚罄好试皴隧域裁发蔗前景。 该滁袋熬跨嚣域发袋我簿除羧蠢7 擐大豹逡步，b 经开始遴避理槛分掇城 市廛蟪产市场米邀撵跨区域发攫的鼷标城市，筒不像第一阶段仅凭决策者的感觉 采确定掇餍城市。 第一章绪论 1 4 论文研究的必要性 伴随我国经济的高速增长，房地产市场发展良好，供需两旺；宏观政策的出 台规范房地产市场，指引房地产市场持续健康快速发展。房地产市场总体良好的 宏观形势为优秀房地产开发企业的发展提供了巨大的空间，前景看好，客观上为 我国房地产开发企业跨区域发展提供良好平台支持。 经过十多年的发展，我国房地产开发企业形成了数目众多、规模较小的总体 特征。2 0 0 3 年8 月，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 简 称“1 8 号”文件) 明确提出“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、 收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”。可以说， 宏观政策指导加速房地产开发企业跨区域发展进程。整个房地产行业的企业数量 将会通过优胜劣汰的市场机制的作用而出现部分的减少，房地产开发企业的大规 模化将成为主流，这是今后的趋势，而跨区域扩张是房地产开发企业规模化的一 种重要途径，甚至是规模化的必然选择。 此外，由于房地产具有很强的区域性，它不像家电产品或汽车，一个地方火 爆，其他地方一样。有可能是一个城市的房地产正处于上升周期，而另一个城市 可能就恰好是一个下降周期，长春在涨价，大连就在降价，北京价格同时可能在 微调，而整个深圳就可能在往上升。所以，跨区域发展战略有利于规避个别区域 市场波动所带来的不利影响，降低风险，寻求稳定的投资回报。同时，选择跨区 域发展可以利用企业成熟的管理制度、组织模式和研发力量，通过共享内部资源 和实行集团采购，提高企业的运行效率和开发项目的品质，节省管理成本、研发 成本、原材料成本，最终使企业在竞争中处于有利地位。 综上所述，房地产开发企业实施跨区域发展战略势在必行。 回顾我国房地产开发企业的两次跨区域发展，可以看出：第一阶段盲目性较 大，致使当时盲目跨区域发展的一些企业元气大伤、一蹶不振，有些企业甚至已 经销声匿迹f 而第二阶段房地产开发企业的决策就理性得多，使得跨区域发展走 上正确的方向。可见，房地产开发企业在跨区域发展过程中，为实现战略目标， 理性的分析决策十分必要。 根据战略管理过程，如图1 3 所示，确定组织战略后，第一步就是要进行 环境分析。对于房地产开发企业实施跨区域发展战略，环境分析同样也是关键的 第一步。因而，房地产企业首先需要理论界、学术界提出一套可操作的理论体系， 指导房地产开发企业科学、合理地评价目标城市房地产市场投资环境，选择相对 最优的城市进行拓展，为企业跨区域发展提供理论支持，实施其发展战略。 最优的城市进行拓展，为企业跨区域发展提供理论支持，实施其发展战略。 第一章绪论 倒祷己口二 1 5 论文礴究卷路鸯结构 1 戋l 论文研究技术路线 本文以探讨“房地产市场投资环境评价”问题为突破口，来解决房地产开发 企_ 救跨区域发震过程中如何选簿甜标城市的问题。邋过建立璃论模型，对拙投资 城市的房蛾产市场环境进行评价、排序，选择投资环境相对较好的城常作为两标 簸市，为赛蟪产开发企遭跨嚣域笈震战蹬凌燕撬供璎论据嚣，是赞辩爨体行魏避 行的市场环境磷究。 本文从研究市场宏观背景入手，酋毙对我国房地产市场总体形势以及我嗣房 地产开发众业发展捩况进行分褥，指出跨醒域发攥是房地产开发企业实现规模化 战略的必然手段。然后对我国房地产，开发企业跨区域发展两个阶段进行分析，指 出踌区域发鹱需要理论指导，间时指崮霹薪理论措孽中存在韵不足，褥矗奉谍越 研究的意义。 第一章绪论 葵次，疆颓琨舂投瓷繇境谨侩理论硪究鹣发震过程，对投赘耳撬蜉价理 仑戆 评价攘式秽洋价方法避行总缝，找出本渫题蓼 究蚋可借鉴之处。 再次，效仿迈克尔波特分析行业竞争状况时提出五种力量模型的思路，将 房她产市场投赛环境的影晌因素分为供蹬梳会、需求机会、当前市场竞每机会和 城市产业机会四种机会。参考投资环境理论研究的相关成慕，结合魔蟪产市场其 俸特煮，梅建7 房遗产帮场投资环境评价黪捂标体磊。投攒新建立羽撵标僖蘸， 应蠲群决策瑟次分孝斤法、熵值综含评侩法等耀代数蕊决策方法瓣房撼产帝场投资 环境给予评论。 最后，成用所建立的模型进行实证磷究，并对谖题研究的成果进行了总结。 1 5 2 论文磺究内臻 第一章绪论 籍述我藩赛遣产枣场当蘸宏蕊大势，撵斑持续离速发震鹣毽畏缀游、力度不 舔加强雏宏潞诞控致荣撂# l 赛造产市场持续快速键癜发展，寄零j 于纛实力豹赛邋 产众业嫩大、做强。搁撼我国痔地产企业翻暂发攫状况，指出我国房地产企业发 展霈要规模他，需要进行跨区域发展。赋颓我国房地产企j e 跨箧域发嶷历程，g l 出本文研究的的意义。介绍本文技术路线、论文结构以及创新点。 第二章投赞环缓理论 擐登环辘琏论的研究成暴及箕愚路楚本谍惩骈究静主要参考。率章辩授螽环 境理谂进抒? 详尽地分缓和归纳总结。壤述该理论国姐卦聪翦麟究现状，分掇比 较备释不网揩掭体系模式，列举常用评徐方法，裁出共性及差异，摆出该理论的 借燕意义。 第三章房魄产市场投资环境评价模型 该章节楚本文的横心部分。在投资环境理论研究结果的基础上，结合房魂产 市塌姆辣瞧，分辑赛缝产豢场嚣境评赞掰要考虑鑫皇鳗索。蠢予零课熬霹究熬是行 照市场投资鞯臻，毽露效铸逶竟尔波特分辑 亍戴竞争静纛秘力量模型建立赛缝 产市场投资环境评份l i 勺指标体系。以投资环境理论评价方法为参考，缝合目前 些方便实用鲍数量决簸技术，以群组层敬分析法和熵值法为主要评价方法，加以 适当改进，作为本课膳研究的数量分析方法，建立房地产市场投资环境综合评价 禳受。 第醑章房魄产市场投资环境评份赛证研究 刹用蒡三煮所建立麴评馀模型，选取着手具蠢代豪性的城市 # 为囊谖研究的 对象，封各鞭撂城泰房地产市场投资环境进行评份，阐述模型的应用方法，验诞 课题研究所得模型的有效性。 第一章绪谚 第五章总结与展望 总结课题研究的戚柴，指出谍题研究未来发展方向。 1 5 3 论文磺突剖毅点 本文研究所建立的模型为保障我国房地产行业持续快速健康发展，促进我国 房撼产开发企业藏模豫发震提供了有力黪疆论支持。该模型褒房遗产市场授资环 境评价指标体系和评价方法两方面都具有定的创新性。 1 5 3 1 据标钵系 本文结合房地产行业特点，针对房地产开发市场投资环境具体问题，建立了 一囊金囊黪痿地产枣臻投资嚣壤游徐指据嚣系。该援据落篆具毒三个特点： 行业性。该指标体系是在投资环境评价模式基础上，针对房地产行业具体情 况发展两来的，是投资环境评份体系的具体化、行业化。 全面性。该指标休系综合考虑了影响房地产开发市场投资环境盼各种因素， 并将这些因素归纳为供给机会、需求机会、当前市场竞争机会和城市产业机会四 种瓠会，鲍鬻蓠鬻冕蠡孽房建产露场投瓷臻凌译餐撂栝体系帮筻为全舔。 客观性。该指标体系自上丽下不断细化，晟终得到的各评价指标多为可直接 量扼熬窖囊攮数，大大提瘫评赞体系和评份结果的_ 盯量北性和客观性。 1 5 3 2 评价，亨法 本文建立缒评徐模翟成珐l 入群凌簸藩次势橱法帮麓穗法等数量决策方涟。 群决策展次分析法与传统屡次分析法相比较，可以有效的避免由单个专家给 出判薮矩瘁嚣黪寒匏冀嚣牲，谣馀结果受魏客理。 熵值法利用信息熵这一理论工具，根据各项指标所包含的信息量大小计算备 指标的权重，为多指标综合评价提供依据，是一种客观赋权法。这种方法避免了 a 为因素带采的偏差，并且在众多窖蕊赋权方法中是计算鞍为蔼荸鹩释，实用 性较强。 这嚣秘方法驰残磅g | ，增强了模囊艟客鼹拣稿毒搡豫牲。 第二章投盎环境理论 2 1 投资环境定义 第二