（管理科学与工程专业论文）房地产波动规律研究.pdf

摘要 摘要 房地产业是随着我国国民经济市场化改革逐步发展起来的，是先导性、基 础性的产业。经过2 0 多年的发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业， 但它的发展并不是一帆风顺的，而是在波动和曲折中增长。房地产业关联度广、 影响力强，房地产波动危害性大，起伏过大的波动会危机整个国民经济的发展。 研究房地产波动，有利于把握房地产业和房地产市场发展的规律，具有开拓性 的理论意义。同时，探究房地产波动规律和调控政策，有助于指导房地产业的 健康发展，具有很高的实践价值。 本文从经济周期理论和房地产周期理论出发，批判地继承了传统房地产波 动理论，重新界定房地产波动和房地产周期波动的涵义；建立了房地产波动理 论模型，将房地产波动分解为长期趋势波动和周期波动两种不同的波动形态， 并指出周期波动不再是房地产波动的主要形态。 对房地产波动进行系统性的分析，分类探索了长期趋势波动和周期波动的 形成原因、影响因素和波动机制，研究了两种波动的互动关系，深刻揭示了房 地产波动的规律。 结合上海房地产业发展的实际情况，对上海房地产波动进行实证研究。定 性和定量描述上海房地产波动，评述了以往关于上海房地产波动的结论，按照 本文研究房地产波动的理论方法，选择上海房地产价格波动为对象，实证研究 了房地产波动理论模型的应用，得出了上海房地产波动新的论断，并分析了上 海房地产波动的特殊影响因素。 对房地产政策调控进行研究，重点研究了房地产反周期调控政策，确立房 地产反周期调控的总体思路，建立房地产波动警戒线模型，研究上海房地产反 周期政策的应用，提出了政策建议。 关键字：房地产波动，长期趋势，周期，反周期政策 a b s t r a c t a b s t r a c t a sag u i d i n ga n db a s i ci n d u s t r y ，r e a le s t a t eo fc h i n ah a sb e e nd e v e l o p i n ga l o n g w i t ht h em a r k e t b a s e dr e f o r mo fo u rn a t i o n a le c o n o m yf o rm o r et h a n2 0y e a r s ，i th a s b e c o m et h eb a c k b o n ei n d u s t r yo fc h i n ae c o n o m y ，b u tt h ed e v e l o p m e n tp r o c e s si sn o t j u s tap l a i ns a i l i n g ，m a da c t u a l l yi ts u f f e r e dm a n yf l u c t u a t i o n s t h er e a le s t a t ei n d u s t r y i sw i d e l yc o r r e l a t i v ea n ds t r o n g l yi n f l u e n c i n g ，a n da na c u t ef l u c t u a t i o no fr e a le s t a t ei s d e v a s t a t i n gw h i c hi sp r o n et oj e o p a r d i z et h ew h o l en a t i o n a le c o n o m y t os t u d yr e a l e s t a t ef l u c t u a t i o ni sh e l p f u lt om a s t e rt h ed e v e l o p m e n tl a wo fr e a le s t a t ei n d u s t r ya n d m a r k e t , h a v i n gac r e a t i v es i g n i f i c a n c ei nt h e o r y o nt h eo t h e rb a n d ，e x p l o r i n gt h er e a l e s t a t ef l u c t u a t i o na n dm a c r o c o n t r o lm e a s u r e si so fm o r ei m p o r t a n tp r a c t i c a l s i g n i f i c a n c e ，b e n e f i c i a lt og u i d i n gt h ed e v e l o p m e n t o f r e a le s t a t ei n d u s t r y t h es t u d yi nt h i sd o c t o r md i s s e r t a t i o nb e g i n sw i t l le c o n o m i cc y c l et h e o r ya n d r e a le s t a t ec y c l et h e o r y , c r i t i c a l l yi n h e r i t st h ep r e v i o u st h e o r i e sa b o u tt h ef l u c t u a t i o n o fr e a le s t a t e ，a n dr e i d e n t i f i e st h em e a n i n go ft h ef l u c t u a t i o na n dt h ec y c l eo fr e a l e s t a t e at h e o r e t i c a lm o d e lo ff l u c t u a t i o ni ss e tu p ，i nw h i c ht h ef l u c t u a t i o no fr e a l e s t a t ei sd i v i d e di n t ot w od i f f e r e n tf l u c t u a t i o n s ：p r i m a r yt r e n da n dc y c l e a n dt h ef a c t t h a tc y c l ei sn ol o n g e rt h em a i nf o r mo f t h ef l u c t u a t i o no f r e a le s t a t ei sp o i n t e do u t i nt h ep a r to fs y s t e m a t i ca n a l y s i st ot h ef l u c t u a t i o no fr e a le s t a t e ，t h ef o r m a t i o n r e a s o n ，i n f l u e n c i n gf a c t o r sa n dm e c h a n i s mo fp r i m a r yt r e n da n dc y c l ea r ed i s c u s s e d r e s p e c t i v e l ) a n dt h em u t u a lr e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h et w of o r m s i ss t u d i e d t h r o e i g h a l lo f t h a t ，t h el a wo f t h er e a le s t a t ef l u c t u a t i o ni sd e e p l yo p e n e do u t t h ed i s s e r t a t i o nm a k e sac a s es t u d y0 1 1t h ef l u c t u a t i o no fs h a l l 曲a i sr e a le s t a t e i n d u s t r y f i r s t l yt h ef l u c t u a t i o no fs h a n g h a i sr e a l e s t a t ei n d u s t r yi sd e s c r i b e db y q u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s a n ds o m er e v i e w sa r em a d eo nt h ep r e s e n t c o n c l u s i o n sa b o u tt h ef l u c t u a t i o n a n dt h e nt h ef l u c t u a t i o no f h o u s ep r i c ei ns h a n g h a i i st a k e na st h er e s e a r c ho b j e c tt os u b s t a n t i a t et h ea p p l i c a t i o no ft h ea b o v et h e o r e t i c a l m o d e l l a s t l y , t h es p e c i a li n f l u e n c i n gf a c t o r so nt h ef l u c t u a t i o no fs h a n g h a i sr e a l e s t a t ei n d u s t r ya r ea n a l y z e d t h el a s tp a r to ft h er e s e a r c hi sa b o u tm a c r o c o n t r o lp o l i c yw h i c hf o c u s e so n i i 垒璺! ! 坠竺! a n t i - c y c l em e a s u r e si n r e a le s t a t ei n d u s t r y af r a m e w o r ko fa n t i c y c l ep o l i c ya n da m o d e lo fa l e r tl e v e la r ee s t a b l i s h e d a n da l s ot h e f r a m e w o r ka n dt h em o d e la r e a p p l i e dt ot h ep r a c t i c eo fs h a n g h a i ，w i t hs o m ec o u n t e r m e a s u r e sp u t f o r t h k e y w o r d s ：r e a le s t a t ef l u c t u a t i o n ，p r i m a r yf i e n d ，c y c l e ，a n t i 。c y c l e p o l i c y 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位敝作者虢峭 印面6 年| 其西日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名：学位论文作者签名： 年月日年月 日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明弓i 用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究： 作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 签名： 弦口6 年1 只岱日 第1 章引言 第1 章引言 房地产业是国民经济的基本载体，其规模大、关联广、从业人员多，是为 生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。而房地产经济和市场往往 容易在各种因素的影响下产生波动，投资和产值的波动影响整个国民经济，房 价的波动影响人们的财富并关系到全社会的福利等。政府对房地产业发展也特 别重视，从近几年来国家出台的系列政策可以看出，政府一直都在采取各种 措施力争为房地产的健康发展保驾护航。因此，深入研究房地产波动的规律， 并根据规律制订相关政策，是房地产研究的重点之一。 1 1 研究的背景 在全球性经济的社会中，无论是个人、企业还是政府都十分重视房地产业 的发展，在很多国家和地区，房地产业往往是当地的重要产业。在我国，房地 产业是先导性、基础性的产业，在国民经济中占有十分重要的地位。随着我国 经济体制改革的不断深入，城市化进程的加速，城市综合开发，土地有偿使用 制度及住房商品化的不断完善，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大。尤其是 近几年来，房地产业高速发展，2 0 0 3 年我国房地产开发完成投资额首次突破l 万 亿元，同比增长2 9 ，7 ，2 0 0 4 年达到1 3 1 5 8 亿元，同比增长2 8 1 ，房地产及建筑 业增加值占g d p 的比重接近9 ，房地产业已成为国民经济的重要产业。表1 1 和 表1 2 二分别是我国及几大主要城市房地产投资额和产业增加值的增长情况。 表1 1 房地产开发投资额( 单位：亿元) 年份 坳域 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 全国 3 6 1 4 2 0 4 1 0 3 2 04 9 0 1 7 0 6 2 4 5 0 07 7 3 6 0 01 0 1 0 6 0 01 3 1 5 8 0 0 北京3 7 7 4 04 2 1 4 65 2 2 0 77 8 4 0 09 8 9 4 01 2 0 2 5 01 4 7 3 3 0 天津 1 0 6 7 01 1 6 9 61 3 3 9 31 6 1 2 71 7 5 8 42 1 1 3 92 6 3 9 2 上海 5 7 7 1 25 1 4 8 35 5 6 1 76 3 0 7 37 4 8 8 9 9 0 1 2 41 1 7 5 4 6 第l 章引言 表l ，2 房地产行业增加值( 单位：亿元) 2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 北京 8 0 4 08 6 9 01 2 9 8 0】8 59 02 2 8 4 0 天津 6 0 8 78 1 5 18 8 5 71 1 98 71 4 6 5 l 上海2 4 0 0 03 0 8 5 83 7 3 6 34 6 l 8 86 2 2 5 9 1 2 研究的目的和意义 房地产的发展不是直平稳的，而是具有一定的波动性，日本和香港九十 年代都发生过房地产业的大萧条，我国也经历过1 9 9 2 1 9 9 3 年问的畸形发展。 房地产业作为国民经济蘑要的产业组成部分( 两者是总量与分量的关系) ，必然 受到宏观经济波动的影响。首先，伴随社会总产值变化所决定的固定资产投资 增长波动的特征，房地产生产要素供给、要素结合程度以及房地产关联产业群 在生产能力、地区分布、产业政策等方面都呈现一定的变动，即房地产具有与 国民经济相同方向、相同频率的波动特征。其次，由于房地产商品的消费替代 性较差，因此，按照列宁提出的生产资料优先增长理论，不同房地产物业类型 的增长具有时序性特征；而按照恩格尔定律同样推断出，随着经济发展水平的 变化，房地产的社会消费需求增长具有阶段性特征“3 。受供求增长规律决定，房 地产经济运行呈周期性波动。再者，由于房地产建设周期长，供给有时滞性， 供求的时间连续性被割裂，加之区位的固定性和规章制度的地区适应性容易打 破房地产市场供求在空间上的一致性”1 。这正与西方经济预期学派关于产品价格 与产量问的关系及均衡理论相吻合。据此，房地产业特殊的市场规律是产业运 行具有波动性特征。 我国房地产业是随着国民经济市场化改革逐步发展起来的，起步较晚，市 场化运作时间不长，本身尚不成熟，理论研究也处于初级阶段。虽然已总结了 一些实践经验，也有一些较为现成的理论指导，但缺少完整的、系统的理论体 系。房地产业逐渐成为我国国民经济发展的“晴雨表”，房地产业的发展已经在 很大程度上影响到国民经济的总体发展。随着改革开放的深化，以市场为导向 的改革为房地产业的重新发展开辟了道路，也提出了更高的要求。房地产业如 何发展日益引起人们的关注，越来越多的人从不同角度来关注房地产业的发展。 第】章引言 表l ，2 房地产行业增加值( 单位：亿元) 全 2 0 0 02 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 32 0 0 4 北京 8 04 0b 6 9 01 2 9 8 01 8 5 9 02 2 b 4 0 天津 6 08 7b 1 5 18 8 5 71 1 98 71 4 65 1 海 2 4 0o o3 0 8 5 83 7 3 6 34 6 1 8 86 2 25 9 1 2 研究的目的和意义 房地产的发展不是一直平稳的，而是具有一定的波动性，日本和香港九十 年代都发生过房地产业的大萧条，我固也经历过1 9 9 2 1 9 9 3 年问的畸形发展。 房地产业作为国民经济重要的产业组成部分( 两者是总量与分量的关系) ，必然 受钊宏观经济波动的影响。首先，伴随社会总产值变化所决定的固定资产投资 增长波动的特征，房地产生产要素供给、要素结合程度以及房地产关联产业群 在生产能力、地区分布、产业政策等方面都呈现定的变动，即房地产具有与 国民经济相同方向、相同频率的波动特征。其次，由于房地产商品的消费替代 性较差，因此，按照列宁提出的生产资料优先增长理论，不同房地产物业类型 的增长具有时序性特征；而按照恩格尔定律同样推断出，随着经济发展水平的 变化，房地产的社会消费需求增长具有阶段性特征“。受供求增长规律决定，房 地产经济运行呈周期性波动。再者，由于房地产建设周期长，供给有时滞性， 供求的时问连续性被割裂，加之区位的固定性和规章制度的地区适应性容易打 破房地产市场供求在空问上的一致性”。这正与西方经济预期学派关于产品价格 与产量问的关系及均衡理论相吻合。据此，房地产业特殊的市场规律是产业运 行具有波动性特征。 我国房地产业是随着国民经济市场化改革逐步发展起来的，起步较晚，市 场化运作时问不长，本身尚不成熟，理论研究也处于初级阶段。虽然已总结了 一些实践经验，也有一些较为现成的理论指导，但缺少完整的、系统的理论体 系。房地产业逐渐成为我国国民经济发展的“晴雨表”，房地产业的发展已经在 很大程度上影响到国民经济的总体发展。随着改革开放的深化，以市场为导向 的改革为房地产业的重新发展开辟了道路，也提出了更高的要求。房地产、l k 如 何发展日益引起人们的关注，越来越多的人从不同角度来关注房地产业的发展。 何发展日益引起人们的关注，越来越多的人从不同角度来关注房地产业的发展。 第1 章引言 房地产实践的发展，迫切需要对房地产的发展进行系统的研究，以便更好地指 导房地产业的发展。了解并掌握我国特定环境下房地产业的波动规律正是本文 研究的目的之。 近2 0 年来，上海市房地产业在宏观经济持续增长的大环境下，得到充分的 发展，房地产业已经成为上海市国民经济发展的六大支柱产业之一。对上海市 房地产发展规律进行研究，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需 要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。统计资料表明，上海的房地产 业在多年的发展历程中有过缓慢发展和高速发展阶段，也有着调整回落阶段， 这种波动阶段的划分主要是基于对房地产业相关统计指标的定性分析得出的。 那么，这种波动规律是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还 是有其它规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一 个时期内的房地产发展趋势做出判断，并在合适的时间采取合适的政策措施加 以调控，保证房地产持续健康稳定的发展呢? 本篇论文以上海的房地产发展历 程为例进行实证分析，一方面验证我国房地产波动的一般规律，验证我国房地 产发展的影响因素；另一个目的就是通过对房地产相关指标的统计分析，对上 海房地产业实际情况进行合理描述，找出上海房地产的波动规律，并在规律的 基础上对宏观调控政策的作用和实施进行研究。 研究房地产波动规律的主要意义在于： ( 1 ) 有助于从理论上认识和把握房地产业经济运动的实质 我国房地产已经走过了2 0 多年的历程，虽然从大量的实践活动中总结出了 不少经验，也通过一些现成的理论指导取得了成功。但是由于我国的房地产业 起步较晚，还有许多理论问题没有得到解决，很多问题仍然缺乏理论的解释和 指导，所以很多房地产发展的观点和论述往往只是从定性的角度进行阐述，没 有足够的经济理论进行支持。至于房地产经济理论已经比较成熟的国家，由于 其经济体制和运行机制以及整个国民经济的环境和我国有较大的区别，他们的 成功经验我们也只能选择性地接收。在我国加入w t o 后，大量外商、外资金融 机构和中介机构等进入中国市场，这使得我们对房地产经济运行的实质研究变 得更加追切。通过对房地产波动规律的系统研究有助于从理论上把握这种实质。 ( 2 ) 有助于科学地分析房地产经济的运行规律 通过对已有的统计资料分析，我们发现房地产发展轨迹有它的规律，但这 种规律描述起来却显得比较困难。就目前的研究结果来看，虽然有一些阶段性 第1 章引言 的说法，但是这种阶段性的描述仍然欠缺足够的实证研究。而且，随着整个社 会的发展，新的事物、新的矛盾也将不断出现，所以人们会不浙的提出各种新 的看法，对此应该给予科学的解释。本文从房地产的波动规律进行研究，既能 按照经济理论分析、剖析房地产经济运行中的各种现象，又髓更加充分的认识 房地产经济的运行规律。 ( 3 ) 能有效地指导房地产经济活动，为房地产企业规避经营风险提供帮助 进行此项研究，能增进遵循房地产经济规律的自觉性，减少盲目性，从而 为有关部门制定有关房地产的方针、政策和法规提供理论依据，也为房地产开 发企业提供理论指导，规避企业运作风险，促进企业经济效益、社会效益和环 境效益的提高。 ( 4 ) 有助于为政府等决策部门提供理论上的参考 在中国并不算长的房地产业发展历程中，曾经有过些经验教训，比如在 1 9 9 1 年至j 1 9 9 3 年期间，我国南方沿海城市房地产业发展过热，商品房价格在短 时间内飚升，以至于不少公司只是挂靠政府职能部门或金融机构，资金来源大 多数来自于贷款或拆借等渠道，大量资金涌向房地产业，以至于投资过热，形 成泡沫，结果这种房地产泡沫破灭后的后遗症至今仍然让人们心有余悸。进行 此项研究，寻找房地产经济发展的自身规律，为政府部门在制定调控措施、选 择调控时机、规避房地产泡沫、如何保持房地产业持续稳定发展等决策中提供 理论支持。 1 3 研究的思路、主要内容及创新点 1 3 。1 研究思路 根据所设定的研究目标，本文总体的研究思路可用图1 1 表示： 一 塑! 童! ! 童 图】1 论文的研究思路 1 32 主要内容 本文具体内容分为七章来展开： 第一章介绍本文论题的背景、研究目的与意义、论文内容、结构安排和主 要创新点。并对房地产的相关基础概念、行业和市场特征进行了阐述。 第二章是房地产波动相关文献综述，从经济周期研究、房地产周期研究和 房地产宏观调控三个方面分别介绍了国内外的研究现状以及相关研究成果，并 对国内外的研究成果进行了评述。 第三章从房地产波动周期理论出发，介绍关于房地产波动的相关理论，对 房地产波动的相关概念进行了界定，构建了本文的理论基础。建立了房地产波 动的理论模型，将房地产波动划分为两种波动。介绍了描述房地产波动的常见 指标和方法。 第四章系统分析了房地产波动的原因、影响因素和波动机制，深入剖析了 房地产波动与发展的内在规律。 第五章选取上海房地产业为实证对象，介绍了上海房地产业的发展历程， 第1 章引言 描述了上海房地产波动的形态，对照前人关于上海房地产波动相关结论的评述， 根据第三章的理论方法，对上海房地产波动进行实证分析，得出了上海房地产 波动的规律与结论，验证了房地产波动理论模型。结合第四章中的影响因素， 进一步分析了影响上海房地产波动的特殊因素。 第六章对房地产波动的调控进行研究，明确调控的对象主要是房地产周期 波动。引入反周期调控理论，研究了房地产反周期政策的措施选择和实旌时机 以及调控方向和调控力度的把握，建立了房地产调控的警戒模型。结合上海房 地产周期波动的实际，研究反周期调控政策的应用。 第七章总结全文的结论和研究成果，指出了研究中存在的不足和改进方向， 最后展望了未来进一步的研究方向。 1 3 3 主要创新点 对于房地产波动的研究，本文强调理论的系统性和方法的创新，并将研究 的归宿落实在政策创新上，创新之处主要表现为以下四个方面： ( 1 ) 我国关于房地产波动的研究主要集中在周期波动的研究上，很多学者 研究房地产波动时，往往直接从周期波动展开，对房地产波动与房地产周期波 动二_ 者间的区别和联系不作任何解释。直接进行房地产周期波动研究往往很容 易将人引入一种误区，很多学者花费了大量精力在周期长度和振幅的计算、拐 点的预测上，还有一些学者在思想上先入为主地认可了固定长度的房地产周期， 他们通过实证模拟，筛选因素，根据自身的需要进行假设，自圆其说地得出房 地产周期的结论，容易走上形而上学的研究道路。周期波动的提法最早源于“经 济危机”后的经济周期研究，1 8 3 6 年，爆发了次波及众多国家而且危害较大 的经济危机，从而引来较多的经济学家参与经济周期的研究。“二战”后，许多 国家特别是西方发达国家加强了政府宏观调控，基本上没有再发生破坏力巨大 的经济危机，经济周期是否仍然存在尚有争议，房地产作为国民经济中的一个 行业是否呈现周期波动就更待商榷了。本文站在客观的角度重新审视房地产波 动及其运行和发展规律，重新界定了房地产波动与房地产周期波动的涵义，解 释了二者之间的区别与联系，突破了房地产周期理论的影响和束缚，在理论上 具有重大意义。 ( 2 ) 本文将房地产波动划分为长期趋势波动与内生性周期波动两个方面， 建立房地产波动的理论模型来描述房地产的波动形态。以往的研究中，也有学 第1 章引言 者从概念上将房地产波动分解为长期趋势、周期波动、季节波动和随机波动， 但没有人真正意义上以各种波动为研究对象，分类去分析各种波动的影响因素， 研究政策对各种波动的作用。此外，绝大多数书刊文献都将长期趋势看作是一 条直线，呈稳定增长趋势。而本文提出长期趋势也是在波动中运行的，形成的 波动即长期趋势波动，消除长期趋势波动后的房地产波动为内生性周期波动， 并且两种波动相对独立但又彼此关联、相互作用。 ( 3 ) 房地产因其行业的特殊性，影响房地产发展的因素错综复杂，本文根 据上述两种波动分类对其影响因素和作用机制进行了系统的定性和定量分析。 ( 4 ) 引入西方反周期调控理论，研究房地产波动的政策调控。从调控的目 标、方向、手段、时间和力度等各方面深入探讨了房地产反周期调控的总体思 路，并建立房地产周期警戒线模型，强调从房地产波动的角度研究调控政策的 制定与实旖。 1 4 房地产的几个基本问题 我国房地产发展起步较晚，相关理论尚不成熟，对房地产业发展中一些基 本概念和理论问题存在许多争论和分歧。如果不对这些基本概念加以明确界定 和正确解释，则很难在理论研究上有重大突破，进而不利于运用科学的理论指 导房地产业发展。因此，对这些基本问题进行探讨是十分必要的。 1 4 1 房地产的涵义与特性 我国大陆和香港地区都习惯使用房地产这一术语，台湾的学术论著则使用 不动产居多。从国外的情况看，英国多用p r o p e r t y ，美国则多用r e a le s t a t e 。本 文沿用我们所习惯的“房地产”。对于房地产的概念，国内许多学者有不同的理 解和定义：马洪等认为，房地产是“房产和地产的简称”：罗竹风等认为，房地 产是“个人或团体保有所有权的房屋及地基”；谭克文认为，房地产“简称房产， 也叫不动产，是指房屋及其占有的宅基地、院落等使用的土地”；李 ：有认为， 房地产“是一个国家、一个地区、一个城市所有的房产和地产”等。1 。笔者综合 考虑，比较认可理论晃常用的定义：所谓房地产是房产和地产密不可分的，相 互依存的有机联合体，是指有土地及定着于土地之上的各种建筑物及构筑物和 基础设施形成的位置不能移动的财产实体以及由此所衍生出来的各种权利和相 互关系的总称。 第1 章引言 房地产的特性主要是由其组成物质的自然性及其由自然特性衍生的社会经 济特性所决定的，具体表现为以f 几个方面： ( 1 ) 位置的固定性与质量的差异性 由于土地不可移动，因而定着于其上的建筑物也无法移动，故房地产不可 能象一般商品那样，借助于运输 ：具将其由供过于求的地方移到供不应求的地 方，来达到市场的平衡。在房地产交易中流转的不是房屋和土地，而是房地产 的有关权利。位置的固定性，决定了房地产的自然、经济条件不同，从而造成 它在质量上的差异性，即一般不可能找到两个完全相同的房地产实体，即使它 在建筑设计、结构及内外装饰上完全相同，也会在自然、经济区位环境上有所 差异。房地产的这种异质性是导致房地产市场非完全竞争性的一个重要因素。 ( 2 ) 数量的有限性及供给的稀缺性 土地是不可再生资源，其数量是有限的。这样， 一方面土地数量是有限的， 土地供给缺乏弹性；另一方面，人口数却是不断增长的，社会经济也在不断发 展，对土地的需求呈不断膨胀的趋势，其结果必然产生土地供求的不平衡。尽 管房屋可以根据需要生产，但由于受自然环境及技术水平的限制，尤其是土地 有限性的制约，房屋的供给也必然会受到限制。 ( 3 ) 利用的永续性与报酬的递减性 房地产，主要是土地，在人类正常、合理的利用下，会产生源源不断的收 益流。土地利用的永续性，在农用地上表现为土地生产的永久性，即合理的土 地投入和利用会获得源源不断的土地产品；在城市用地上则表现为土地承载力 和生产、生活空间的保障和永久性。所以土地是一个宝贵的资源、生产要素， 也是一种重要的投资工具，只要正常使用，就可以持续地满足各个方面的需要。 ( 4 ) 产权的分割性与权益的流动性 房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同时分属于不同 的产权主体，由不同的权利人支配，如所有权与使用权、占有权相分离，所有 权与抵押权相分离，甚至使用权与占有权相分离等。因此，房地产交易实际上 是产权的交易，即各种权利的流转，可以是全部产权的转移，也可以是部分产 权的转移。如出租住房，实质上是使用权、占有权的有限期转移，而房地产抵 押则是一项他项权利的设立和转移，并由于这些交易，使得房地产的产权分解， 变得不再完整。借助房地产市场这个媒体，随着房地产产权的流转，不仅有利 于房地产市场的建立与完善，也是实现房地产最有效利用和资源最优配置的必 第1 章引言 要条件。 1 4 2 房地产市场的特征 房地产市场可以从狭义和广义两个层次来划分：狭义的房地产市场是指房 地产商品交换的场所和领域，既房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过 流通实现其价值；广义的房地产市场是房地产商品交换关系的总和，包括土地 出让或批租、转让、抵押、开发，房地产商品买卖、租赁、转让、信托、抵押 以及房地产有关的开发、建筑、装饰等劳务市场与物业管理市场“1 。 房地产市场交易客体的房地产特性使得房地产市场有别于一般商品市场的 市场特征，它们之间的比较如表1 3 所示。 表13 房地产市场与一般商品市场特征比较 特征房地产市场一般商品市场 市场形态不完全竞争市场完全竞争市场 产品特质 个别差异性大，异质性产品具有同质性 价格决定由少数卖者与买者决定由市场供给与需求决定 地方习惯使用习惯影响价格使用习惯不影响价格 信息来源 信息渠道狭窄信息渠道众多 法规管理法规管理频繁较少法规管理 主客观管理主观判断较多客观判断较多 供给面缺乏弹性弹性较高 需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素 保值心理保值能力强保值能力弱 预期心理预期增值能力强，具有投机性预期增值能力弱 区位影响 影响力大基本不受影响 1 4 3 房地产业的运行特征 房地产经济运行实际上是房产经济和地产经济相互交融、相互联系的有机 统一过程“1 。房地产经济运行过程始终是围绕着土地和房屋两个要素展开的，房 产和地产紧密联系，缺一不可，但在运行轨迹上两者却有区别。 不论是从实物形态、价值形态，还是从权属关系角度来分析，地产和房产 都密不可分，由此决定了土地和房屋作为房地产经济运行过程中的统一物质要 第1 章引言 素，构成完整的房地产经济运行过程。在房地产开发阶段，任何房屋建设都必 须立足在土地空问之上，没有土地开发就根本不可能完成房屋建设；同样，虽 然十地可以单独存在，但土地开发的目的一般都会用于房屋建设，而且土地作 为种财富和生产要素也只有与房屋相结合才能体现出价值和使用价值。在交 易与使用过程中，两者不但在价值与价格关系上相互支撑、相互影响；而且交 易过程也基本上总是相互联系，统一进行的，以出售、出租、抵押等方式进行 的房屋产权交易过程，实际上包括了土地所有权或使用权的交易行为；此外， 从房地产的使用和管理来看，两者也具有紧密的相互联系，例如房地产产权管 理、物业管理等都是房地产两个方面的统一。 房产和地产在实际运行过程中，也存在一定的差异性，主要表现为两者在 房地产经济运行过程中的运行轨迹有所区别，方面，土地使用权转让、土地 开发等土地运行活动，在房地产经济运行过程中总是先于房屋建造活动出现； 另一方面，当房屋因各种原因退出使用之后，土地仍然存在并可进入下一运行 阶段，而房屋则从房地产经济运行过程中退出。导致房产和地产在运行轨迹上 出现差异的主要原因，可以从房产和和地产所存在的区别进行分析：( 1 ) 地产 作为自然资源可以永久性地单独存在，而房产却存在一定的使用寿命，并且只 能与地产结合。这就使锝地产经济运行可以单独展开，但房产经济运行必须与 地产经济相配合；( 2 ) 房产为最终产品，其需求能够直接满足生产、生活和投 资等不同的需要，而地产一般为引致需求，即由于对房产的需求才引发对地产 的需求，同时对土地的引致需求往往可以同作房产需求来反映。( 3 ) 在价值与 价格形成过程中，地产作为土地资源主要受地租规律支配，而房产则主要取决 于生产成本与土地价格，主要受商品价值规律支配。 本章小结 本章首先概述了论文的研究背景，确定论文的研究对象是“房地产波动的 规律”，随后阐述了论文的研究目的和意义，接着，明确了研究思路、主要内容 和创新点，最后本章介绍了关于房地产的几个基本问题，阐述了房地产的涵义 与特性以及房地产的市场特征与运行特征。 第2 章相关研究综述 第2 章相关研究综述 作为基础性的行业，房地产是国民经济重要的组成部分，其关联度高，对 国民经济的影响大，而国民经济的波动对房地产业的发展也会产生巨大影响。 作为一个经济学的应用研究领域，房地产波动研究与经济实际和经济理论的发 展历程是密不可分的。 二战前后，大萧条引发了人们对经济周期的重视，房地产建筑周期作为经 济周期的一个重要组成部分也成为经济学者的研究对象。b u r n s ( 1 9 3 5 ) 率先利 用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，这可视为房地产周期研究的起源 5 1 。进入8 0 年代后，“滞胀”再度引发了对经济周期波动的重视，房地产周期的 研究也开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为一个 相互独立的领域，经济学者们开始对房地产周期进行识别、解释和运用，并认 识到房地产周期对国民经济的重要意义，研究成果也随之不断涌现。在此基础 上，经济学者开始利用一些新的理论工具对房地产周期进行解释，并利用模型 进行检验和预测，理性预期、期权定价等理论工具被应用于房地产周期的研究。 9 0 年代开始后，三个新的经济现实改变了房地产周期研究“识别、解释、检验、 预测”的传统范式，一是日本“房地产泡沫”的出现与破裂，引发了对这一特 殊房地产周期现象的研究；二是发达国家资本市场的进一步发展和世晁金融市 场的形成，以及资产组合理论的应用，引发了“投资导向”型房地产周期研究 的出现；三是1 9 8 5 1 9 9 4 年发达国家普遍的房地产周期波动和后来的东南亚金 融危机，使得人们开始重视国际房地产周期关联性的研究。房地产周期研究进 入了多样化深入发展的新时期。 2 1 关于经济波动的研究综述 对于国民经济波动的研究起源较早，相关理论比较成熟，主要集中在经济 周期的研究上。自从资本主义在地球上萌芽，人类社会就进入了一个生产社会 化和经济高速发展的新时期。社会经济发展越快，分工越细，协作越密切。大 生产和社会化在发展中齐头并进，同时也带来了生产力和生产关系以及整个社 会经济多方面的矛盾。这些矛盾斗争的结果，引起了社会经济的周期性波动， 其中严重的就引发了经济危机，如1 8 2 5 年发生于英国的世界历史上第一次经济 第2 章相关研究综述 危机，l8 4 7 年蔓延于欧洲的工商业危机，1 8 5 7 年发生于美国的第一次世界性经 济危机，1 9 2 9 1 9 3 3 年始于美国的资本主义世界经济危机。经济危机对社会经 济和广大民众的严重危害，促使许多专家去研究经济周期问题。许多经济学家 根据经济运行机制的分析，提出了对不同历史时期和不同地区经济周期波动的 理论解释，形成了各种经济周期成因分析理论。还有一些专家收集了几个国家 一定年代的统计资料，并按自己的计算标准，计算出了这些尉家定时期内的 平均经济周期长度，学术界为了肯定他们作出的努力和取得的成绩，对他们进 行了周期命名”1 ，分别是： ( 1 ) 基钦周期；英国专家基钦在1 9 2 3 年发表的经济因素中的周期与趋 势一书中，分析了1 8 9 0 年至1 9 2 2 年间英、美两国的物价、银行结算和利率 等统计资料，计算出这两个国家在这一段时期内存在着大周期和小周期。其中 大周期被熊彼特命名为基钦周期，并指出是一种短周期。 ( 2 ) 朱格拉周期i 法国专家朱格拉在1 8 6 0 发表的论德、英、美三国经 济危机及其发展周期一书中，根据他搜集的统计资料，计算出平均9 至1 1 年 发生一次经济周期。这个周期被熊彼特命名为朱格拉周期，并指出是一种中周 期。后来英国专家汉森用朱格拉的计算方法，使用英国1 7 9 5 年至1 9 3 7 年的统 计资料，计算出了平均周期长度为8 3 5 年，从而把朱格拉周期改为8 至1 1 年。 ( 3 ) 康德拉季耶夫周期；俄国专家康德拉季耶夫在1 9 2 5 年发表的经济 生活中的长波周期中，对1 7 8 9 年以来英、美、法、德等国的统计数据，包括 批发价格水平、利率、工资、外贸以及煤炭、生铁和铅的产量进行分析，认为 存在着5 0 年长波周期循环。这个周期被熊彼特命名为康德拉季耶夫周期，并指 出是一种长周期。 ( 4 ) 库兹涅茨周期；美国专家库兹涅茨在1 9 3 0 年发表的生产和价格的 长期变动中，分折了英、美、德、法等国1 8 6 6 至1 9 2 5 年间的5 3 种商品的统 计资料，计算出了1 5 年至2 5 年不等的周期波动数据。库兹涅茨在分析时，使 用了大量美国建筑业的统计资料，并认为在美国建筑业中，1 5 至2 5 年的周期波 动表现得特别明显。除建筑业的资料外，库兹涅茨还分析了人口、资本形成、 居民收入和国民生产总值等资料。后来有专家在报刊上发表文章指出，库兹涅 茨计算平均周期长度的方法与另外三个命名专家的计算是同水平的，因而应命 名为库兹涅茨周期。由于库兹涅茨计算使用了大量建筑业的统计资料，还可命 名为建筑业周期。 第2 章相关研究综述 2 0 0 4 年的诺贝尔经济学奖得主挪威经济学家芬恩基德兰德和美国经济学家 爱德华普雷斯科特认为“周期性的波动根源在于供给”，他们两人致力于这项研 究3 0 多年之久，成名之作有两篇重要的文章，发表于1 9 7 7 的“规则制定而不 是相机抉择：最佳计划政策制定的不一致性”( r u l e s r a t h e r t h a n d i s c r e t i o n ：t h e i n c o n s i s t e n c yo fo p t i m a lp l a n s ) ，这篇文章研究经济周期理论和时间一致性经济 政策；以及1 9 8 2 年发表在美国计量经济学上的“构造和总量波动的时间”， 建造了他们的方法与模型。 我国自建国以来经济一直发展平稳，未发生过大的经济波动，但也有不少 学者开始对我国经济波动进行研究，樊明太1 9 9 2 年在经济研究发表“中国 经济波动的形成机制和模式”文章这是国内所能看到的最早的研究中国经济 波动的文献。清华大学公共管理学院胡鞍钢( 1 9 9 4 ) 则比较早地对中国经济波 动进行实证分析研究”1 。胡鞍钢( 2 0 0 4 ) 认为，我国存在政治周期，其研究数据 表明，1 9 7 7 年到2 0 0 3 年间，党代会召开年经济平均增率1 0 3 ，第二年1 1 o ， 第三年9 3 口第四年8 7 口第五年8 0 ，党代会召开年份会带动经济增长率 比正常年份高出3 3 个百分点，投资增长率高出1 8 5 个百分点。刘树成，樊明 太( 2 0 0 0 ) 认为“十五”时期，中国经济将进入一个稳定的快速增长时期，经 济波动有可能在一个相对较高的平均位置上出现一种微波化的新态势，并表现 为“长起短落”格局m 。 2 2 关于房地产周期波动的研究 2 2 1 国外研究综述 房地产作为国民经济中举足轻重的行业，受经济波动的影响，房地产的发 展也呈现较大的波动性。很多学者对房地产周期展开了研究，但房地产周期研 究尚处于发展初期，研究的主题也比较驳杂。 p v h r r ，r o u l a c 和b o n n ( 1 9 9 9 ) 将房地产周期研究分成了“宏观”和“微观” 两类，其中宏