（工商管理专业论文）投资型房地产消费行为分析.pdf

4 摘要 ，q ，口i 4 随着国民经济的持续快速发展，中国百姓的个人资产急剧增加，个 人投资理财的需求日益显现；本文通过对上海投资型房地产迫塑直扬的 认识与分析，来探讨其发展的必要性、前景及操作技巧。 ( 本文所述的“投资型房地产消费”，主要指个人通过投资房地产产品， 然后再以转售、转租、出租等形式来获得收益、赚取利润的行为；房地 产开发不属于该范畴。并将之分为长期市场和短期市场加以讨论。长期 市场主要指投资房地产产品，通过出租等形式获取长期稳定收益的行为， 属于稳健性投资。短期市场是指预计到某项物业的潜在利益趋势，投资 该房产待价格上升后 作更有利于回避风险 的行为。但两者并没有必然界限，交叉性操 文中对个人投资者的不同种类投资加以比较分析；针对目前市场上 的各种形式的投资型房地产消费行为，结合实际案例进行财务上的理论 分析和风险评估。并对有关税费、政策优惠进行归纳，提供部分操作的 合同范例、介绍了房地产有关基础知识；为个人房产投资者提供一定的 帮助。合理的投资型房地产消费不失为个人投资理财的一种良好选择； 其相对较低的投资风险、较为稳定的投资收益率，以及众多的政策性因 素支持，必将吸引更多的个人投资者。同时，发展投资型房地产消费， 也为房地产产业的结构性调整、拉动国内需求、促进经济发展起到良好 的推动作用。 关键词：房地产消费“投资 9 9 m 1 4 9 林荣 投资型房地产消费行为分析 a b s t r a c t a st h en a t i o n a le c o n o m yd e v e l o p sc o n t i n u o u s l ya n dr a p i d l y ，a n dt h e c h i n e s ep e o p l e sp e r s o n a lp r o p e r t i e sa l s oi n c r e a s ef a s t ，t h er e q u i r e m e n tf o r i n d i v i d u a li n v e s t m e n ta n d f i n a n c i n gg r o w s a sw e l l t h is t h e s ist r i e st o u n d e r s t a n da n d a n a l y z e t h ei n v e s t m e n t o r i e n t e dr e a l e s t a t e c o n s u m p t i o n m a r k e t ，s o a st o e x p l o r e t h e n e c e s s i t y ，t h e o u t l o o ka n dt h es k i l lo fi t s d e v e l o p m e n t t h es o - c a l l e d “i n v e s t m e n t o r i e n t e dr e a le s t a t ec o n s u m p t i o n ”i nt h i s t h e s i sm a i n l yr e f e r st ot h ea c t i o nt h a t a ni n d i v i d u a li n v e s t si nr e a le s t a t e a n dm a k e p r o f i t st h r o u g hr e s e l l i n g ，s u b l e t t i n g o r l e a s i n go u t ，b u t n o t i n c l u d e st h er e a le s t a t e d e v e l o p m e n t t h e d i s c u s s i o nw i l lb ef r o mt h e s t a n d p o i n to ft h el o n g t e r m m a r k e ta n dt h es h o r t t e r mm a r k e tr e s p e c t i v e l y o nt h e l o n g t e r m m a r k e t ，a ni n v e s t o rb u y s ar e a le s t a t e p r o d u c t t o g a i n l o n g - t e r ms t a b l e i n c o m et h r o u g hl e a s i n go u t t h i sisad o v is hi n v e s t m e n t o nt h es h o r t t e r mm a r k e t ，a ni n v e s t o ra n t i c i p a t e st h a tac e r t a i nr e a le s t a t e p r o d u c th a ss o m ep o t e n t i a ls t r o n g e rt e n d e n c y ，s oh ep u tm o n e yi n t o i ta n d r es e l lsi tw h e nt h e p r i c e r is e s h o w e v e r ，t h e r ei sn os o l i dl i m i t a t i o n b e t w e e nt h e m i tc a nb e t t e rh e l pa v o i dr i s kt os w i t c hb e t w e e nt h e s et w o t y p e so fi n v e s t m e n t d i f f e r e n t t y p e s o fi n v e s t m e n tb yi n d i v i d u a li n v e s t o r sa r e c o m p a r e d a n d a n a l y z e d i nt h et h e s is t h ew r i t e rf o c u s e so nd i f f e r e n tf o r m so f i n v e s t m e n t o r i e n t e dr e a le s t a t e c o n s u m p t i o n o nc u r r e n t m a r k e t ，p r o v i d e s t h e o r e t i c a l a n a l y s i s a n dr i s ka s s e s s m e n tf r o mf i n a n c i a l s t a n d p o i n t w i t h a c t u a lc a s e s t h ew r i t e ra l s os u m m a r i z e st h er e l a t e dp r e f e r e n t i a lt a x e sa n d p o l i c i e s ，p r o v i d e s s o m e s a m p l ec o n t r a c t s ，a n d i n t r o d u c e ss o m eb a s i c k n o w l e d g e o fr e a le s t a t ef o ri n d i v i d u a lr e a le s t a t ei n v e s t o r s r e f e r e n c e p r o p e r i n v e s t m e n t o r i e n t e dr e a le s t a t e c o n s u m p t i o ni s a g o o dc h o i c e f o r i n d i v i d u a li n v e s t m e n ta n df i n a n c i n g t h er e l a t i v e l yl o wr is k ，s t a b l ei n c o m e r a t ea sw e l la st h ev a r i o u sk i n d so fp o l i c ys u p p o r ta r es u r et oa t t r a c tm o r e a n dm o r ei n d i v i d u a li n v e s t o r s w h a t sm o r e t h e d e v e l o p m e n t o ft h e i n v e s t m e n t o r i e n t e dr e a le s t a t e c o n s u m p t i o n w i l l p r o m o t e t h es t r u c t u r a l a d j us t m e n to ft h er e a le s t a t e i n d u s t r y ，i n c r e a s e d o m e s t i c d e m a n d s ，a n d b o o s tt h ee c o n o m y k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n t c o n s u m p t i o n 9 9 m 1 4 9 林荣 投资型房地产消费行为分析 月i j 舀 在经历了整整二十年的改革开放之后，当伟大的祖国迎来她五十二岁 生日的今天，中国的人民生活有了极大的改善；中国百姓的金融资产急 剧增加，截止2 0 0 1 年9 月全国城乡居民储蓄存款已突破了七万亿元大关。 随着国民经济的持续快速发展，个人财富的迅猛扩张，个人投资理财的 需求日益显现。 早在古代中国的封建社会，无论房产还是农田都被视为可用货币量化 的商品，而且是最重要的投资手段。但我国解放后，一直实行计划经济 条件下的住房非商品化政策；长期以来，住房不是作为商品卖给职工， 而是作为一种社会福利无偿分配给职工：房地产是商品的概念也同时逐 渐被淡化，个人投资购买房地产行为少之又少。虽然在八十年代中期起 部分先富裕起来的人们通过购买商品房来改善自身的居住条件，但将房 地产作为投资手段直至九十年代爿逐渐兴起；由于众多的历史原因，这 种投资手段长期被蒙着一层面纱。1 9 8 8 年，国务院发布l l 号文件，从而 推动房改在全国范围内铺开：经历近十年的风风雨雨，直至1 9 9 8 年确定 住房体制改革的四个要点，彻底停止住房实物分配改为货币化分配。房 地产渐渐被恢复了其作为商品和投资工具的本来面目；近两年来，姗姗 来迟的房地产正以其独特的魅力进入人们渴望投资致富的心田。 在本文的成稿过程中，时值中国的证券市场在短短三个月时间内暴跌 2 5 ，沪、深两市总市值损失上万亿元人民币。在过去近二年的证券牛市 过程中，投资理财几乎成了投资股票抑或投机股票的代名词：投资房地 产作为投资理财的一种重要手段，相对于股票投资的良好抗风险能力在 此时得到了良好的体现。面对目前国家实行的低利率政策，个人的投资 需求日益突出；尤其在上海这个人均国民生产总值已超过4 0 0 0 美元的城 市，人们对投资型的房地产消费更为活跃。本文的目的在于能给这些有 意于投资房地产的消费者一定的帮助，给那些f 在选择投资方向的人1 r 提供一条可操作的思路，给有兴趣了解房地产投资行为的人以一定的借 鉴。在开始本文前，借股市中的一句话提醒所有的房地产投资者：“楼市 有风险，投资需谨慎”。 ! ! 竺! ! ! 堡茎 丝塑型堕些芏! 塑! 三塑! ! ! l 投资型房地产消费行为分析 l 投资型房地产消费行为的概论 “工欲善其事，必先利其器”；相对于目前的个人投资房地产产品的 逐渐升温，越来越多的普通居民投身其中，相应的理论和实际操作指导 却相对匮乏。而房地产投资行为所动用的资会额相对巨大、所牵涉的专 业因素较为复杂；虽然所有投资者都会慎之又慎，但由于理念和操作上 的失误而带来损失的案例屡见不鲜。正确掌握有关房地产的基础知识， 认清社会经济发展的趋势，对每一位有意投资房地产的消费者都是非常 重要的。 1 1 有关房地产的概述 房地产作为与居民生活、工作息息相关的载体，它既是生产工具又 是生活用品。在个人财富大幅度增长的今天，也正成为人们投资理财的 一种选择。 1 1 1 房地产的概念 广义的房地产指土地、土地上的永久建筑物、基础设施以及诸如水和 矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权利或利益，与分析 房地产有关的知识，以及经营房地产的商业界。狭义的房地产仅指土地、 土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权( 包括所有权、使用权、 抵押权、典权、其他权力) 。本文中所涉及的房地产均为狭义的概念。 房地产的所有权可以分割成几种物权，而且各种物权可以单独形成价格； 所以在投资房地产时必须切实注意所有权是否完整，他项权利设定的情 形如何问题。 一般而言，房地产产品可分类为：农、林、牧、副、渔的土地资源； 公共设施( 港口、机场、铁路、水库、道路、桥梁等) ；工业用房( 包括 工场、仓库等) ；商业用房、办公用房、住宅房。作为普通个人投资者， 其选择的标的物一般为商业用房、办公用房或住宅房；最常见的则是住 宅房。 1 1 2 房地产的价格及特征 相对于其他商品的可移动性，房地产的特性是以土地的特性为基础 的。根据b a r l o w e 教授的观点，房地产市场主要有以下特征：房地产市 场集中产品的固定位置于一处；其产品没有标准化，但常有不同的性质； 2 ! ! 坚! ! ! 丛茎 依存于当地的供需条件 投资型房地产消费行为分析 大多数交易包括巨额酬金；习惯上利用信贷工 具来补助买卖双方所维持的有限制的公平利息；市场上普通购买者和出 售者很难预测市场的行情；经纪人的服务非常普遍：土地资源的不可再 生性，充分表现出土地的稀缺性 1 。 理解了以上房地产市场的主要特征，结合商品的普通涵义，可对房地 产价格进行分析。房地产的价格，由人们对房地产效用的认识，房地产 的相对稀少性和房地产的有效需求存在三者结合，而产生的以货币表示 的房地产的交换价值。房地产的价格可以以交换价格或租金进行表示， 这也正是房地产产品作为重要投资工具的基础。同时，房地产价格是关 于房地产权利利益的价格，房地产本身是不能移动的，但其所有权和其 他权利、利益是可以转移的；根据我国的房地产有关政策，任何形式的 房地产权利转移必须进行登记。单项房地产通常与周围的其他房地产构 成一个地区；但这种地区并非固定，其社会、经济位置是经常处于扩大、 缩小、集中、分散、发展、衰退等变化过程中，所以房地产的价格必须 是过去至将来的长远考虑。房地产的交易价格也经常受到急于购买、急 于脱手等特殊个体情况的影响，其价格通常不具备形成市场价值的场所。 影响房地产价格的因素大致可以分为一般因素、区域因素、个别因素 三类。一般因素指在一般经济社会方面对房地产的状态以及房地产的价 格水平产生影响的因素，包括：经济发展状况、房地产政策导向、社会 人口状态等。区域因素指房地产所在地区的自然条件与一般因素相结合， 对该地区房地产价格水平的影响作用。个别因素则是指单体房地产的具 体内涵。当然实现房地产产品的最有效使用，才能充分体现该房地产产 品的价值所在。 1 1 3 我国的房地产发展和政策演变 我国解放后，一直实行计划经济条件下的土地非商品化、住房非商 品化政策；长期以来，国家无偿划拨土地给企事业单位进行扩大再生产、 职工住房等各项建设。住房不是作为商品卖给职工，而是作为一种社会 福利无偿分配给职工；房地产是商品的概念也同时逐渐被淡化，个人投 资购买房地产行为少之又少。应该说，解放后至八十年代初期我国是以 基本建设的辅助形式进行房地产的建设。房地产业不但未能成为国民经 济增长的支柱产业，反而成为政府和企事业单位的一大包袱。 至八十年代中期，以深圳特区为代表的建设将真正的房地产开发引 入中国市场。自九二年开始，伴随中华人民共和国土地管理法、中 华人民共和国城市房地产管理法的实施，真正意义上的房地产市场在 全国逐渐形成。刚刚开放的市场引来了突如其来的房地产开发热湖，很 ! ! 竺! ! ! 竺茎 丝箜型生些兰塑茎翌苎! 丝l 快房地产业渡过了两年的狂热期；自九四年开始，进行了长达五年的盘 整和低迷，至九八年房地产业逐渐走出低谷，从目前趋势判断正进入发 展成熟期。 从以下两幅来自国家建设部统计部门的图例对照，在9 3 年至9 7 年 问由于产明显大于销，形成了大量的存量房。由于房地产投资的周期较 长，9 2 、9 3 年开发过热的余波影响时问也很长；直至l 9 9 9 年上海的住宅 销售面积才超过竣工面积。 图1 1倒1 2 1 9 8 8 年，国务院发布1 1 号文件，从而推动房改在全国范围内铺开： 经历近十年的风风雨雨，直至1 9 9 8 年确定住房体制改革的四个要点：改 革城镇住房分配体制，彻底停止住房实物分配改为货币化分配；建立以 经济适用住房为主的多层次住房供应体系，满足不同收入群众的需求； 扩大金融服务，促进住房商品化；有步骤地培育和规范住房交易市场1 。 作为房地产市场的最主要组成部分的住宅市场开始走入正轨。 以上海为例，在九零年之前，上海的房屋建设基本为企业附属的基建 科进行扩大再生产和福利性质的房屋建造，无论工厂厂房、职工宿舍极 少进入买卖市场。1 9 7 9 年上海有房地产开发企业仅2 家，至1 9 9 1 年增加 到9 4 家，1 9 9 3 年突增至近4 0 0 0 家，截止1 9 9 9 年底上海有房地产开发企 业4 0 4 8 家。以土地使用权的有偿出让、居民住宅的私有化和福利分房制 度的取消，标志着房地产业迎来市场化和大发展的机遇。但由于开发初 期的科学性和规划性的缺乏，九二年出现了当年固定资产投资总额增长 1 4 6 的奇迹，而且其中绝大部分投向了房地产业；伴随着物价指数的快 速上涨，国家出台了宏观调控政策，对于资金面依存程度极高的房地产 业快速陷入低迷：由于房地产业的投资周期较长，致使固定资产投资额 经过三年才回复到正常水平。进入九十年代中期以后，随着整体经济形 势的回暖和住房商品化的推进，上海的房地产业逐步进入良性循环。 目前房地产市场正处于稳步上升期的开始，本轮房地产增长期呈现 一4 一 ! ! 竺! ! ! ! ! 鲞丝塑型堡丝主塑望! ! 塑坌塑 三个新的特点：一是不同于19 9 2 年房地产过热时的投资拉动，这次房地 产增长是由需求拉动的，i9 9 8 年底以来，这几年房地产的销售增长一直 高于丌发投资的增长；二是本轮房地产增长的基础坚实，它与国民经济 的增长是同步的；三是无论政府还是开发商已趋于成熟，发展呈现稳健、 理性的特点。 1 1 4 上海的经济和房地产发展状况 先来看一份摘自上海统计年鉴的数据 表1 1上海市有关经济数据 孛笏 内容 1 9 7 81 9 9 01 9 9 51 9 9 92 0 0 0 国内生产总值 2 7 2 87 5 6 42 4 6 2 4 0 3 4 4 5 5 1 ( 亿元) 其中房地产业的国内生产 o 2 73 7 59 1 2 92 1 0 52 5 1 7 总值( 亿元) 房地产开发占固定资产投 36 2 9 1 2 7 7 3 0 3 资的比例 城市居民可支配收入 5 6 02 18 27 1 7 21 0 9 3 2l l7 i8 ( 元) 城市居民人均消费( 元) 4 8 81 9 3 65 8 6 88 2 4 88 8 6 8 住房消费占消费支出的比 4 6 6 2 8 7 8 4 例 房屋竣工面积( 万平米)2 3 4 07 4 7 81 4 8 51 9 5 0 1 9 0 9 人均居住面积( 平方米)4 56 68 o1 0 9 1 1 _ 8 上海的经济在持续九年多时间超过1 0 的高速增长后，人均国民生 产总值已突破4 0 0 0 美元，社会财富和个人财富得到了急剧的增加；居民 的生活水平大幅度提高。居民改善自身居住条件的欲望越来越强烈，富 裕后的人们也在为自己的金融资产寻找收益更高、风险更小的投资出路： 这些都给上海房地产市场的发展带来极大机遇。 上海市为鼓励个人房地产消费，推动住房商品化方面同样走在了全 国的前列。住房公积金贷款向职工个人购房贷款倾斜，逐步减少直至停 止对建设单位的贷款。个人购房首期付款比例由最低3 0 降为2 0 ，最长 5 9 9 m 1 4 9 林荣 投资型房地产消费彳j = 为分析 贷款年限由15 年调整为2 0 年；鼓励和支持商业银行将住房贷款逐步转 向个人，积极扩大个人住房担保组合贷款业务，简化手续，根据中国人 民银行的个人住房担保贷款管理试行办法，贷款的利率在允许的幅度 内给予优惠。允许不可售公有住房差价交换使用，或者换购商品住宅、 私有住房，除可以享受购房贷款政策以外，还可享受职工已购公有住房 上市的税收优惠政策。个人购买或者差价换购商品住宅所支付的购房款 ( 含担保贷款利息) ，经主管税务机关核实后，五年内可从个人所得税计 征税中扣除。个人购买住宅应交纳的契税，可以由同级财政给予5 0 的补 贴；个人买卖空置商品住宅时，交易中各类费用均减半收取。 表1 2上海房地产业有关数据 之劳 指标9 59 69 79 89 90 0 同期商品房竣工面积 7 0 0 31 2 0 71 4 6 4l5 6 51 4 6 81 6 4 3 ( 万平方米) 其中住宅竣工面积 5 2 9 79 9 2 31 1 7 612 4 212 2 913 8 8 ( 万平方米) 住宅销售面积 5 3 6 35 2 8 56 1 7 01 0 5 61 2 4 31 4 4 5 ( 万平方米) 商品房销售面积 5 6 7 65 7 3 56 8 6 41 1 4 l13 2 81 5 5 7 ( 万平方米) 商品房销售平均价格 2 5 7 23 2 0 03 1 9 93 4 9 33 4 2 23 5 6 5 ( 元) 土地交易价格指数9 5 59 3 39 1 9 房地产销售价格指数9 5 79 6 29 8 6 房地产租赁价格指数9 2 28 9 99 5 8 从上表我们可以看出上海前几年旺盛的房地产需求和房地产价格的 走势。2 0 0 1 年的商品房平均价格在2 0 0 0 年基础上还有所增加，据笔者分 析：目前上海的房地产价格在经过持续四年的增长后己进入相对平稳期： 供需两旺的局面将可以得到较长期的维持，但价格将维持窄幅的上下波 动。 1 2 房地产消费行为 9 9 m 1 4 9 林荣 投资型房地产消费行为分析 任何形式的企事业单位、个人利用自有资金结合银行信贷购买、租 赁房地产产品的行为都可以称为房地产消费行为。在本文中我们主要讨 论的消费行为主体为个人。 1 2 1 房地产消费内容和特点 房地产消费的两大主要形式为购买和租赁；租赁实质上是对房地产 使用权利的分期购买。按照房地产消费的目的分类，房地产消费可以分 为自用型房地产消费和投资型房地产消费行为两种。 普通意义上的房地产消费主要是指个人为满足自身和家庭的居住需 要，租赁或购买住宅房的产权或使用权的行为。购买行为中一次性支付 金额大，对自身和家庭的便利因素、居住舒适要求高，同时考虑自身和 家庭的社交需要是其主要特点。事实上，任何行为人都在进行房地产消 费；但由于消费水平的不同，支付能力的不同，造成房地产消费在个体 上的差异巨大。 最低水平的房地产消费，仅满足自身和家庭的居住需要，甚至这种 需要也未能得到基本满足；目前在上海，购买改制房自用或向房地产管 理部门缴付政府规定的租金是其主要形式。我国解放后至八十年代初， 全国城市居民基本处于这种房地产消费水平；居民对改善居住条件的要 求相当迫切。较高水平的房地产消费主要为满足自身及家庭居住的舒适 度、便利度及社交的需要。在实行住房体制改革后，越来越多的居民利 用原有房屋或资金进行了此类消费，使自身的居住条件得到了较大改善。 虽然没有必然的联系，但一般的投资型房地产消费是在自身的较高房地 产消费得到满足后的行为。 为满足自身或家庭就业需求的房地产消费是一种较为特殊的形式， 目前在上海也颇为常见；这种形式与投资型房地产消费的交叉非常普遍， 将房地产的收益转化为经营收益得到体现。同时这种消费与商业企业有 所类似，企业的房地产消费在此就不再讨论。 随着社会经济的不断增长、城市人口的不断扩张，房地产产品的消 费和房地产产品的供给总量同时呈长期增长趋势。 1 2 2 投资型房地产消费的内容 投资通常是指投资主体为获取利润而投放资本于特定标的物的行 为。任何一种投资行为其目的就在于获取收益：而且投资行为有一条金 科玉律，就是风险报酬原则，即在其他条件不变的情况下，收益越高、 风险越大。 在本文中，将投资型房地产消费行为根据收益的时效，分为长期型 投资和短期型投资两种加以讨论。但在实际的操作中，混合型的投资行 1 投资型房地产消费行为分析 为也颇常见。原长期投资型行为因变现压力或价格短期快速上涨后引起 投资人的抛售；短期投资行为因无法顺利变现或短期投资人更满足于长 期收益而长期拥有等可能性长期存在。甚至于原自我消费行为的购房者 都有可能因为长期或短期的良好收益转而成为投资行为，所以自我需求 满足型房地产消费和长期、短期房地产投资行为三者之间也并无鸿沟； 这个特点也促使人们对房地产投资的行为更为普遍。 投资型房地产消费的主体是个人投资者，个人投资者的经济能力上 的差别造成投资行为和对象上的差别也很大。由于房地产产品的特异性， 其权利可进行分割，不同的权利可以形成不同的价格；这就使投资型房 地产消费有转租、短期使用权出租、长期使用权转让、产权转让等多种 内容。虽然形式众多，但其媒介是相同的，都是房地产产品；其目的也 是相同的，为获取收益。 投资型房地产消费的主要风险来自于，变现风险、购买力风险、经 营性风险、社会经济风险和自然风险几大方面：与其风险相对应的是其 较高的收益率，正是此点调动了投资人的积极性。这里所指的高风险、 高利润是相对低风险投资品种( 例如国债、债券) 而言；相对于期货、 股票则可认为投资型房地产消费是低风险、低收益。 1 2 3 当前投资时机分析 最近，有关房价上涨的报道频频见诸媒体。有消息说，今年上半年 全国商品房平均价格同比上涨1l ，超出正常范围：建设部有关官员也 表示，将对“虚高”的房价采取有效措施。目前上海房价已有一定的涨 幅，但涨幅尚属正常。统计结果显示，上半年本市住宅预售平均价格为 每平方米4 l 73 元，比去年年底上涨2 3 0 元，涨幅为5 8 ，升温之势虽 然明显，但尚处于正常范围之内：今年上半年上海住宅消费价增量增， 有着强有力的市场依据。同时上海房价涨跌并存的局面也说明上海房地 产市场的理性，今年上半年价格下跌楼盘占预售楼盘的3 7 ，平均跌幅 1 。价格下降的楼盘，多数是销售多年的老楼盘，包括价格、利润过高 的高档住宅，配套不健全、房型过时的住宅等。简单从房地产商角度考 虑，商品房价格由土地获得价格、建设安装成本、管理费和利润等组成， 但更主要的是受供求关系的调节。那么，了解造成目前造成楼盘价格上 升的主要因素，及房价的未来走势的分析是把握投资型房地产消费的关 键。 一、是个人买房的需求旺盛。今年上半年，在鼓励住宅消费政策的刺激 下，上海个人买房需求持续趋旺，而土地一级市场供应得到严格控制； 整个市场商品房销量增势强劲，存量房屋交易快速攀升。其中今年的前 8 9 9 m 1 4 9 林荣 投资型房地产消费行为分析 三季度，上海的二手房交易突破了千万平方米，同比将近增长了一倍； 交易平均价格也上涨了9 ，明显高于房地产价格的平均涨幅”1 。动迁用 户对此类房地产的消费占一定比例，但投资型房地产消费行为在二手房 上的急剧升温，是其最主要原因。 二、是政府基本建设投资效应显现。日新月异的交通和环境建设对本市 住宅消费起到了积极拉动作用，已经开通的地铁二号线、明珠线，建成 的延中绿地、黄兴绿地周边房产均有不同程度升值，而规划中将要建设 的公共项目如：轻轨浦东延伸段、新过江隧道、大桥等，无论在便利性、 舒适性方面都给购房人带来实惠，也开始刺激房价上涨。 三、是住宅品质的提升使开发成本增加。如今上海的住宅建设已经不仪 仅是满足一般的居住功能，更注重环境与人文的结合，注重科技含量的 提高。大面积绿化、光纤到楼宽带接入、分质供水以及地下车库等设施 的建设，增加了房产商的开发成本。 四、当然，也不排除部分开发商进行人为炒作，借机哄抬价格行为；以 及部分购买人的跟风从众心理，买涨不买跌似乎是人们的投资习惯。资 料也显示，上海房地产价格自l9 9 5 年开始，一再下跌。中房上海指数从 19 9 5 年2 月的9 4 2 点，到1 9 9 9 年1 0 月的6 9 l 点，历时5 6 个月连续下跌， 跌幅达2 6 6 4 ：其中住宅商品房的价格自九八年就率先出现强劲回升。 五、数据显示，今年上半年上海商品房首次出现供略小于求的现象，部 分房产商借机炒作，抬高售价。而这一情况的出现是短暂现象，理由是 上海自去年十月一日起提高商品房预售标准，一些本来可以在今年上半 年实行预售的住房因此延缓预售时间，造成了短时的供给略小现象，预 计明年起将恢复正常。 六、中国加入wto 以后，上海房价的走势问题，目前在业内形成了两 派意见。一种意见认为，上海必将吸引越来越多的境外人士前来投资、 创业、居住，相对较低的上海房价看涨无疑。反对意见则认为，入世后 进口建材关税下调，将导致采用进口材料的高档住宅成本下降；国际上 房产开发商的利润一般低于目前国内开发商的利润，因此会使房价有一 定的降价空间。对此，市房地资源管理局有关负责人表示，开发成本并 不是决定价格的唯一因素，房价主要还是由供求关系决定“1 。从长远来看， 上海的房价走势应该是稳中有升。 综上所述，房地产价格将维持较为平稳走势；对于确有住房需求的 市民而吉，量力而行，选择承受能力范围之内、物有所值的住房是【：策； 而以投资为目的的市民目前入市条件一般，对个案的选择相当重要。今 年第三季度上海的房地产交易价格的增幅已经放缓：笔者提醒投资人如 果今年末、明年上半年的房地产价格还是维持目前速度的增长，那么短 ! ! 坚! 兰! 丛茎 丝塞型生些兰塑垫堑垄坌塑 期风险可能加大，可适当观望，待价格有所回落后再行介入。毕竟，长 期型房地产投资行为的长期性给投资人很大的选择余地。 1 3 各类投资行为比较 随着金融创新和金融改革的不断深化，社会上的个人投资种类愈来 愈多。首先来比较一下各种投资工具的投资收益率，下表引用的是我国 台湾的一组数据，当时台湾处于相对稳定的快速发展时期。 表1 3 19 64 1976 年台湾各种投资工具报酬率比较 、豢型股票黄金房地产银行定国库券通货膨 孛 存单胀率 19 647 6 2 62 4 91 0 812 o o8 6 55 2 l9 6 514 2 3- 4 01 8 21 0 7 58 3 72 5 l9662 4 7 32 2 11 1 79 5 06 2 27 o 19 672 1 8 23 7 o15 19 5 07 125 8 l96 87 o12 6 62 7 112 5 0l o 7 09 8 19 6 95 8 01 4 55 0 3 1 2 5 01 3 8 31 9 o 1970o 8 43 1 61 7 13 2 5l4 1 016 3 19 7】 一15 0 51 3 9一1 9 99 2 51 1 1 53 o 1972 7 5 4 3一1 6 57 18 5 06 7 31 4 197 314 1317 21 18 0 0 6 19一o 1 l97 41 5 4 3 82 o6 2 55 1 5一o 2 19752 6 9 72 0 4 5 o5 o o3 ，7 5o 7 197 6l2 7 3 7 一1 43 8 o5 0 04 9 2o 5 平均报酬率 2 9 3 11 1 o1 2 69 3 88 2 2 5 5 标准差3 8 3 23 8 6l7 42 6 93 2 06 o 本表摘自个人投资理财丛书 表中的标准差主要反映投资风险，标准差越大表示风险越大。 房地产投资行为的不利面在于：房地产变现能力差、交易费用高、 日常维护管理相对烦琐；而且对于房地产的投资往往牵涉的资金量较大 所以形成了一定的投资门槛。 9 9 m 1 4 9 林荣 投资型房地产消费行为分析 由于土地资源的稀缺特性，城市人口在不断增加；同时人们的收入 水平不断提高、家庭结构变小，对住房的需求不断增加；都是带动房地 产价格长期保持上涨趋势的基本原因。房地产投资尤其是长期型的房地 产投资具有相对收益较稳定，风险小的优点。 为比较和分析各种投资工具，特制定下表。 表1 4投资工具风险利润分析表 获风变便专 利险现利业 投资品种性性性性技评述 术 一一一 股票 尚j 罟】高呙中 投资门槛极低、现有系统风险 一 一一 外汇炒作 向晶向低局 高度专业知识，适合对象有限 一一 黄金 低中同商低 简单的保值功能 一 一一 期货 向呙品低局 目前对个人投资者尚无市场 房地产 中低低低中 长期型投资体现低风险 一 艺术品 中向低低高 专业+ 兴趣 一 基金 中 由 品高低 目前类似与大盘股票 银行存款 低低高高低 普通人的最简单选择 国债 低低高高低 相对优于银行存款 外汇存款 低低高中低 人民币非自由兑换条件下产物 由于各种投资方式都有自身的利弊得失，所以长期以来银行存款、 股票、黄金、房地产等投资工具共同发展，成为不同种类投资人的不同 选择和组合。虽然本文的主要目的在于介绍和推广房地产的投资消费行 为，确实房地产是一种良好的投资工具；但投资人应该结合自己的实际 情况给出最适合自己的投资组合。 ! ! 望! ! ! 丛墨 丝塑型里些主塑兰笪垫! ! 塑一 2 长期型投资分析 2 1 长期型房地产投资行为涵义 长期型房地产投资又可以称之为投资性房地产投资，是指投资者将 个人自有资金结合银行信贷为获取长期稳定收益的目的投资于房地产产 品的行为，一般其投资期均超过10 年，其获利来源主要是收取租金( 不 论出租还是转租) 。 2 11 长期型房地产投资的魅力 首先，地产具有垄断特征。土地是大自然的产物，是一种稀缺资源， 它的供给对人类而言是有限的固定量，其供给弹性趋于零；但人类对土 地的需求却是与日俱增的。这种日益尖锐的供求矛盾，使房地产的价格 不断上升。由于城市区位的发展，政府对基础设施投入的增加，房地产 自然增值是在不断得到延续。当通货膨胀加剧时，房地产可用来作为保 值的重要手段，安全系数高：同时也可以提供自己居住或工作之用。 其次，虽然中国历经了三十多年的福利分房阶段，但房地产在社会 大众的价值观中，依然是成功或财富的象征，拥有者也会在心理上产生 自我满足的情绪，体现自身的社会地位。中国人传统的求稳心态也造就 了长期投资型房地产消费对人们的吸引，普通居民缺乏风险意识也缺乏 应对风险的能力和心理素质；现阶段的其他投资方式也还不够健全，长 期地拥有一份甚至几份实实在在的房地产不失为明智之举。 随着国家政策向房地产消费行为的倾斜，例如上海的购房退税政策、 降低交易费用政策、降低租赁税费政策，都确实地起到了增加长期投资 房地产消费行为的收益能力的作用。在金融政策方面的支持，降低了个 人投资房地产的门槛；以拥有的房地产抵押随时可以获得部分房价的贷 款，这也一定程度上弥补了房地产变现能力差的弱点。作为组合投资而 言，长期房地产投资更是不可或缺的内容。 一般的投资理论认为，一项投资获取的收益至少要大于其无风险收 益才是有效的投资。因此，可以说银行存款利率或国债收益率是决定一 项投资是否可行的经济界限。目前一年期定期存款的利率为2 2 5 ，考 虑利息税的因素，实际利率为1 - 8 0 ；最近一期的十年期国债年收益率 为2 9 5 ，可作为长期房地产投资可行性的衡量指标。新股申购市场是我 国证券市场的特别产物；无论从近期还是远期来看，这个市场不可能再 得到延续；这种1 9 9 9 年、2 0 0 0 年收益率均高达2 0 的近无风险市场的存 在必将严重干扰正常的金融秩序，这个市场上的5 0 0 0 多亿资金正处分流 ! ! 坚! ! ! 签茎 塑塑型生垫兰堂塑堑垄坌竖 阶段。虽长期型房地产投资收益率个案差别较大，较难统计市场的平均 投资收益率，但从已知个案的情况分析其稳定收益率目前也相对于十年 朗国债偏高。从资金的避险性、趋利性角度而言，长期型房地产投资的 优越性f 在得到体现。 2 1 2 有条不紊的投资决策程序 任何一项投资决策都事关投资人的切身利益，房地产投资的金额相 对巨大，投资的周期又极长，就更需要慎重地抉择。 首先，必须明确投资目的和目标。不同的投资者有不同的投资目的， 或出于保值、或出于获取稳定收益、或出于高额回报等等；只有明确了 投资者个体的投资目的才有章可循。投资的目标包括投资者的投入和收 益两部分，不同的投资者所能动用的资金或信贷能力都是不相同的，量 力而行是一切投资的关键；对于长期房地产投资的收益目标须综合长期 因素进行考虑，在短期内不宜定得过高。 然后，进行相关资料的收集。投资人应该以充分的时间根据自身的 目的和目标进行有关资料的收集，一般渠道有房地产经纪公司、开发商、 有关报刊广告等。投资人在为自己理财，那种先拍脑袋、再拍胸脯、最 后拍拍屁股走人的投资恶果您是无法承受的，因为您是利益的主体。 再进行资料分析和实地考察。任何纸上谈兵的做法都是危险的，房 地产产品的一般因素、区域因素、个别因素都可以在实地考察中得到一 定认识，而且实地考察是非常现实和可行的。投资人根据资料和实地考 察与自己的目的和目标进行比较，权衡风险和收益。在这个时候，向律 师、会计师和经纪人进行咨询也是相当必要的；专业人士的建议和见解 有其独到之处，毕竟普通投资人的知识结构肯定有所缺陷。 至此，投资人可以进入决策的最后阶段，整理一份完整的投资计划 并开始筹措资金，实施长期投资的第一步购买物业。与此同时、甚至更 早投资人就应该开始另一项工作，寻找合适的承租人；尽量避免投资房 产的空置时间过长。在商铺案例的调查中，也发现承租人联手投资人的 案例：体现出发挥房地产最大效用的优势。目前寻找承租人的简洁办法 还是委托房地产经纪组织，能够比较快地找到合适的客户。 投资人在拿到您的首期回报和押金时，应该说您的长期投资已经基 本成功了；也许您已经体味了其中的酸甜苦辣，确实您此项投资的最大 工作量已经完成。 2 1 3 房地产有关的税费 在投资房地产行为中精确了解有关税费非常重要，这样才可以得出 准确的收益率。根据上海市房地局的最新通知，该通知对进一步推进上 1 9 9 m1 4 9林荣 投资型房地产消赀行为分析 海市个人住房交易有6 条新规定。个人销售自有普通住房免征营业税； 个人自建自用住房，销售时免征营业税。个人销售普通住房取得的收入 暂免征收个人所得税。个人购买本市商品住房所支付的购房款及购房贷 款利息，在2 0 0 3 年5 月3 1 日前，可在其上海市计征的个人所得税税基 中抵扣。个人购买自用普通住房，可减半征收契税，即减按1 5 税率征 收，在此基础上，财政再予补贴5 0 。职工根据房改政策购买标准面积 以内的公有住房免征契税；职工所购公有住房上市出售前后一年内，又 新购入住房的，按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税。对居 民个人拥有的普通住房，转让时暂免征收土地增值税。以上所指的普通 住房是指除花园住房外的其他内外销商品住房( 包括经济适用房、使用 权房) 、职工已购公有住房、自建住房等个人自有用于居住的房产。 通知还对消化空置商品房、私有房屋租赁、住房补贴购房、廉租屋 和企事业单位向职工出售住房等作出新的规定。空置商品住房限于1 9 9 8 年6 月3 0 日前已竣工验收、取得住宅建设管理部门颁发的住房交付使用 许可证书，尚未售出的商品住房。房地产开发商在19 9 9 年8 月1 日至2 0 0 1 年底前销售尚未交付购房者、也未开具售房发票的空置商品房( 包括经 济适用房、使用权房) 免征营业税；参建、联建的空置商品住房，在上 述规定的免税期内销售，免征营业税。单位和个人购买空置的商品住房 免征契税。私有房屋出租取得的租金收入按5 的综合征收率征收税款； 对私有房屋转租或再转租，按税金收入2 5 的综合征收率征收税款。 为方便普通投资人准确估算交易费用，根据上海市最新有关规定，特 整理制定以下表格，以供参考。 上海个人房地产租赁行为中的税费： 表2 1房屋租赁税费一览 个人房地产租赁行为中的税费综合计征税登记费转租综合税 出租方5 2 5 承租方 1 0 0 元 在房屋买卖行为中的税费内容更为复杂，除下表所列内容以外，任 何形式的房地产权利转移行为都必须登记，并缴纳一定的税费。目前对 于新建商品房的房屋维修基金已全面正式征收；对消费者而言，购买新 建商品房时必须缴纳房屋建造成本的3 。各种不同类型的房产其起征标 准不同，今年上海市确定的建造成本标准为多层住宅1 1 7 0 元，高层住宅 1 9 0 0 元。 上海市房地产买卖行为中的税费： 9 9 m 1 4 9 林荣投资型房地产消费行为分析 表2 2房地产买卖行为中的税费一览 分类 新建商品房产买卖行为其他房地产买卖交易行为 种类中的税费中的税费 出让方受让方出让方受让方 契税 1 5 1 5 合同印花税0 0 5 0 0 5 o 0 5 o 0 5 营业税5 5 土地收益金1 一 登记费1 0 0 兀1 0 0 元 权证印花税5 元本 交易手续费( 3 02 5 0 元2 5 0 元2 5 0 元2 5 0 元 万元以上) 1 2 5 元1 2 5 元1 2 5 元1 2 5 元 ( 以下) 合同制作费5 元，本 公积金贷款抵押登记1 0 0 兀 组合贷款抵押登记2 0 0 兀 另外，房地产产品的保险，保险费目前为万分