（工商管理专业论文）房地产开发土地拍卖竞价分析.pdf

房地产开发土地拍卖竞价分析 研究生：周林导师：陈森发教授东南大学 摘要 自从上世纪八十年代以来，中国房地产开发已经经历了十几个年头，在此过 程中，房地产市场不断成熟，并取得了巨大的发展。尤其是开发过程中最重要的 生产要素土地的取得方式，从协议一招标一挂牌- n 拍卖，市场化程度越来 越高，有效地促进了房地产业的发展，并使之成为国民经济的支柱产业。 但是，应该清醒地看到，由于我国经历市场经济方式的房地产开发的时间还 比较短，在发展过程中不断遇到新问题、新情况，特别是在土地供应上，以何神 方式配置土地资源? 以什么样的价格进行土地交易? 这些问题无论对政府、企 业、消费者都有着深刻的影响。 本文以房地产企业如何在市场竞争条件下以合理、公正的价格取得土地为研 究内容，目的是希望通过土地价格多种影响因素的分析，为企业在恰当时间、地 点、价格取得土地，提供参考和帮助。 具体的思路包括：土地价格的本质、土地价格的理论模型、影响因素、竞争 地价的确定、实例操作。它的核心思想就是从市场的需求、收益出发，在保证企 业合理利润的基础上测算出土地的评估价格，再通过独创性的综合因素修正法和 竞价模型来确定土地的拍卖价格。最后，对我国现有土地供应在政策和机制上的 不足以及将来土地价格的变动趋势也作出了一定的分析。 关键词：房地产开发土地价格影响因素变化趋势 l a n da u c t i o np r i c eb i d u pa n a l y s i s o ft h e r e a l i t yd e v e l o p m e n t g r a d u a t e ：z h o ul i n s u p e r v i s o r ：c h e n g s e n f as o u t h e a s t u n i v e r s i t y a b s t r a c t s i n c et h e19 8 0 s ，t h ec h i n e s er e a l i t yd e v e l o p m e n th a sc o m e t h r o u g hm o r et h a n t e n y e a r s d u r i n gt h i sp e r i o d ，i tb e c a m em o r ea n dm o r em a t u r ea n dh a sal a r g e p r o g r e s s ，e s p e c i a l l yi n t h em o s ti m p o r t a n te s s e n t i a l - - t h er e q u i r e m e n tm o d eo ft h e l a n d ，a g r e e m e n t - - b i d _ p u b l i s h - - a n e t i o n t h em a r k e t a b l ed e 目e ew a sm o r eh i g h e r a n dh i g h e li t p r o m o t e dt h er e a l i t yd e v e l o p m e n te f f e c t i v e l ya n dl e ti t b es t a n c h i o n i n d u s t r yo f 也e n a t i o n a le c o n o m y b u tw es h o u l dr e c o g n i z ed i s t i n c t l y , b e c a u s eo r rr e a l i t yd e v e l o p m e n to fe c o n o m i c m a r k e th a dn o td e v e l o p e df o ral o n gt i m e ，t h e r ew e r em o r ea n dm o r en e w p r o b l e m a n dn e ws i t u a t i o nd u r i n gt h ep r o g r e s s ，e s p e c i a l l yi nt h el a n ds u p p l e m e n t h o wt o c o l l o c a t et h el a n d lr e s o u r c e ? w h a tp r i c et op r o c e s st h eg l o b a lb a r g a i n i n g ? t h e s e p r o b l e m w i l lb e p r o f o u n de f f e c tt oe i t h e rg o v e r n m e n t o re n t e r p r i s ea n dc u s t o m e n t h ed i s s e r t a t i o nt o o kt h eh o wt or e q u i r et h el a n dw i t hr e a s o n a b l ea n dj u s tp r i c eu m e rt h e m a r k e t a b l ec o m p e t i t i o na st h er e s e a r c hc o n t e s t h e l pt h ec o m p a n yw i l la c q u i r et h el a n di no n e a p t i t u d et i m i n g , p l a c ea n dp r i c eb ya n a l y z e t h ee f f e c tf a c t o ro f t h el a n d p r i c e t h ec o n t e n ti n c l u d e ：t h el a n dp r i c ee s s e n c e ，t h et h e o r ym o d e la n de f f e c tf a c t o r o f p r i c e ，t h ec o n f i r m i n go ft h ec o m p e t i t i o na n dt h ec a s eo p e r a t i o n i t sc o r ei d e ai s f r o mt h er e q u i r e m e n ta n dp r o f i to fm a r k e t i n g ，o nt h eb a s eo fa s s u r i n gt h ee m e r p r i s e r e a s o n a b l ep r o f i t ，c o n f i r m i n gt h eg l o b a lp r i c e a n df i n a l l yt h ea u t h o ra n a l y z e dt h e t r e n d so f t h e p r i c eu n d e r t h ec u r r e n t l yp o l i c ya n ds y s t e m k e yw o r d s ：r e a l i t yd e v e l o p m e n t ，l a n dp r i c e ，e f f e c tf a c t o r , c h a n g i n g t r e n d s i i 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材 料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了 谢意。 研究生签名：舡日 期： 型、； 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复 印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和 纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布 ( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研究生院办 理。 研究生虢烨翩 期：2 1 ：! ：i 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 第一章绪论 1 1 问题的提出 1 1 1 房地产业在国民经济中的地位主导产业的形成 任何经济活动都必须在一定的空间、场所中进行，都离不开房地产，因此房 地产是先导性的基础性产业，它的发展直接反映了国民经济的发展状况，是“经 济的晴雨表”。 根据罗斯托的经济增长理论，按照人均收入的大小将人类社会的发展划分为 6 个阶段：传统社会、为经济起飞创造前提、起飞、成熟、高额群众消费、追求 生活质量。在每个发展阶段都应有一个主导产业，目前我国人均g d p 近1 0 0 0 美 元，已进入经济起飞阶段，这是房地产产业作为主导产业的形成时期。 投资、消费、出! e l 是拉动经济增长的三驾马车，在出口增长缓慢的情况下， 投资已成为最重要的因素。从近几年的统计数字看，房地产投资在固定资产投资 中占有相当大的比重( 9 8 年1 7 2 、0 1 年1 7 、0 2 年1 7 g ) ，根据中国人民银 行的测算，1 9 9 8 年住宅和房地产投资至少拉动国民经济增长率1 5 ，1 9 9 9 年1 ， 2 0 0 1 年房地产开发投资对中国g d p 增长的直接贡献率为1 3 ，间接贡献为0 。6 到1 2 ，两者相加共计1 9 到2 5 ，超过了钢铁、能源、化工、电子、汽车、 纺织等重要行业占g d p 的比重，居各行业之首。同时为社会创造了大量就业机会， 特别是为解决农村富余劳动力问题作出了大量贡献。因此，房地产业已成为我国 国民经济的支柱产业。要保持房地产业健康、稳定的发展，我们就必须对出现的 问题加以重视。 1 1 2 我国土地资源的特点及对房地产的影响 土地是房地产开发的生命线，俗话说“巧妇难为无米之炊”，土地、资本、 劳动力被传统经济学家认为是三大生产要素，对房地产来说土地是第一要素。 本质上说，房地产消费是一种空闫消费，而土地资源的有限性决定了房屋不 可能无限供给，它的消费不仅受到经济水平的制约，更关键的受到土地资源条件 的严格约束。 最新调查显示，我国共有耕地1 9 5 l 亿亩，人均占有耕地1 7 6 亩，仅为世 6 东南大学硕上学位论文 第一章绪治 界人均水平的4 7 ，在人口超过2 0 0 0 万的4 8 个国家中，我国人均耕地占有量排 倒数第7 位。有关研究预测，即使现有耕地一分不减，随着入口的增长到2 0 1 0 年和2 0 3 0 年，人均耕地也将下降到1 4 3 亩和1 3 4 亩，这个水平低于目前英国 的人均耕地水平。 表卜i中国与发达国家人均住宅面积及占有耕地的比较。 新加 l国家中国韩国日本英国法国新西兰美国 坡 入均住宅面 2 2 73 4 03 5 5 2 01 7 i3 0 94 0 26 4 0 积( m 2 )( 2 0 5 )( 3 7 )( 3 9 ) 人均占有耕 1 7 60 0 3o 7 50 61 6 55 、12 2 51 0 4 5 地面积( 耵f ) 1 人均g 。p 3 2 2 02 8 6 2 01 2 2 7 02 3 1 8 02 0 6 4 02 2 3 2 02 0 8 1 02 9 3 4 0 以上数据表明我国是土地资源十分紧缺的国家，“十分珍惜和合理利用每一 寸土地，切实保护耕地是我国的基本国策”，同时我国是人口大国，随着经济发 展和城市的进程的加快对住房及土地需求日趋旺盛，从而导致土地价格的长期增 长趋势。 “土地是财富之母”，对房地产企业而论，谁占有增值潜力丰富的土地，谁 就掌握了市场的先机。 这是否意味着房地产企业圈地越多越好昵? 答案显然是否定的。一是，国民 经济的发展具有同期性，在衰退期，需求下降，可能导致地价下跌。二是，尽管 土地总量具有刚性约束，但随着某一特定用途的土地价格的上升。可以通过市场 对资源的配置作用，将其他用途的土地置换成此类用地，例如现在的“退二进三”， 因此从短期看，土地供应又具备弹性供给的特点。 对房地产企业，选择什么时机? 什么类型( 用途) ? 什么价格? 购买土地 对这些问题回答影响着企业的生存和发展，必须加以研究分析， 1 1 _ 3 为什么要对土地出让价格进行研究 土地出让方式有两类四种：行政划拨与有偿出让两种，有偿出让又可分为协 。参见施粱建筑学报，5 页，2 0 0 3 8 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 议、招标、拍卖三种，其市场化程度依次递增，拍卖出让是最成熟的市场交易行 为。 传统的土地无偿使用制度导致的土地资源浪费，国有土地收益流失，企业不 公平竞争等弊端，己经严重制约中国经济的发展。 目前政府多次出台土地控制政策，原则要求商业性质的房地产开发用地必须 有偿出租，有条件的地段要采用公开拍卖的形式，土地拍卖已在我国市场经济较 为成熟的珠三角及长三角地区普遍采用。土地拍卖在我国属于新生事物，无论在 理论和实践中都无成熟模式，而它的最终表现出来的土地价格，关系到企业能否 取得土地、企业的成本、企业的收益。一个专业的房地产企业必须对此进行深入 研究，否则有可能失去市场机遇，遭遇风险，甚至被激烈的市场竞争所淘汰。 1 2 研究现状 i 2 1 土地价格相关的经济理论介绍 1 、地租理论 ( 1 ) 古典经济学的地租理论 代表人物有亚当一斯密和李嘉图，他们的主要观点： a 、地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余，剩余的高低取 决产品的价格及工资等成本的高低。 b 、土地面积的有限性、不可活动性和土地质量的差异性是产生地租的原因。 c 、土地肥沃程度和位置不同产生地租的差异，土地越肥沃、地租越高；位 置越近，地租越高。 d 、地租是对使用土地原生产力而支付原土地主的那一部分产品，对已改良 土地的地租包括这部分地租再加上改良投资的利润。 ( 2 ) 马克思主义地租理论 a 资本主义地租：是农场主为了取得土地使用权，而支付给土地所有者的超 过平均利润的那部门剩余价值。 b 级差地租：产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生 产部门的一般资本的社会生产价格的差额，它又分为由土地的肥沃程度不同和位 置差异引起的级差地租l ，和在同一块土地连续投入等量资本，各等量资本之问 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 的生产率不同所产生的超额利润转化形成的级差地租2 。 c 绝对地租：土地所有者凭借对土地私有权的垄断所取得的，土地产品市场 价格高于社会生产价格的一个差额。 d 垄断地租：是产品的真正垄断价格带来的超额利润转化而成的地租，真正 的垄断价格既不以生产价格为基础，也不以价值为基础而是由购买欲和支付能力 决定的。 e 建筑地租：和一切非农业用地的地租一样，是由真正的农业地租调节的， 位置对其级差地租具有决定性的作用。在土地上的固定资本投入必然会提高建筑 地段的地租，在迅速发展的城市内，房地产投机的真正对象是地租，而不是房租。 ( 3 ) 新古典经济学的地租理论 边际生产力地租理论是其中的代表，投入土地的资本和劳动，是由陆续使用 的等剂量构成的，使用一剂刚好使耕作者的资本和劳动获得一般报酬，而没有剩 余，它所产生的报酬即为边际报酬。用边际报酬乘以投入土地的总剂量，得到所 投入资本和劳动的一般总报酬，所投入资本和劳动产生的总报酬，超过这个一般 报酬，超过的部分就是土地的剩余产物，在一定的条件下转变为地租。 ( 4 ) 城市地租理论 a 城市级差地租级差地租一：由于土地位置弓【起的相对较高的利润，在一 定条件下会转化为地租。 级差地租二：在城市一定面积的土地上，连续追加投资，建筑面积由小到大， 建筑产品总价值在增加，由此产生的建筑产品总价值与总建筑生产成本( 包含资 本平均利润) 之间的差额，构成业主的超额利润，这一超额利润在一定条件下转 化为地租。用现在的观点来看，由于容积率增加，引起地租的变化。 b 城市绝对地租：是土地使用权和所有权分离的条件下，城市土地使用者 所必须交纳的最低限度的地租，它至少等于与最边缘城市土地相邻农地上的农业 地租。 c 垄断地租：由于土地所有者对某些供不应求的稀缺土地的垄断，而引起 获得的超额利润，由此转化为垄断地租 2 、区位理论 ( 1 ) 区位理论的介绍 东南大学硕十学位论文 第一章绪论 区位理论是房地产经济学的重要理论之一，著名的农业区位论、工业区位论 以及中心地理论等经典区位论，虽然产生于1 9 世纪末2 0 世纪初，而且当时研究 问题的条件和范围还比较简单。但这些理论的基本思想至今仍具有重要的指导意 义。 ( 2 ) 区位理论与房地产价格 从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用，是决定房地产价格 的重要因素，在城市，由于土地区位的不同，产生不同的使用价格和价值，使得 同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大，不同行业在同一位置上经 济收益也相差很大。同一城市，从城市中心向城市边缘过度，不同区位条件区位 效益的递减规律依次是商业用地、住宅用地以及工业用地，区位优劣成为衡 量地租，地价高低的标尺。它促使土地使用者在选用土地时，必须把自己所能在 该土地上获得的区位收益与所需支付的区位地租进行比较，然后选择与其经济水 平相适应的地段，从而使土地利用在地租、地价这一经济杠杆的自发调节下，不 断进行用途置换，最终形成土地收益趋向于最佳用途水平的合理空间结构。 因此，以区位理论作指导，从区位条件入手，用因果关系的推理思路，根据 各种条件下形成的区位类型( 自然、经济、交通) 对不同区位土地产生的影响， 及其在空间上表现出的不同使用价值和价格及市场交易形成的地价和土地收益， 就能准确地估算出土地价格。 1 2 2 现有理论的评价和不足 1 、理想状态的假定与现实不相符 ( 1 ) 唯一的“中心性”假定 从历史上看，当城市面积小，人口密度低，在资源的开发规模和利用方向上 还处于低级阶段，企业和个人位于城市中心可获得联系的便利，企业和个人不断 向城市中心聚集，同心圆模式代表了工业化以来直到2 0 世纪初城市内部地域结 构的主导模式。但是，随着通讯事业的巨大进步，人们能够利用程控电话，电视 电话和计算机网络和各种先进的通讯技术进行联系，降低了中心位置的经济利 益，城市中心衰退，乃至成为贫民窟，相反，郊区却产生了许多的新的中心。 ( 2 ) 交通条件是决定区位优势的单一因素 从理论形成时期看，当时的交通不发达，尤其是汽车运输不发达，交通运输 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 费用在生产成本和居民的生活费用中所占的比重较大，因此，在当时条件下这样 假定有一定的合理性。然而，随着经济和社会的发展，尤其是现代交通、通讯工 具和方式的变化，城市内部备经济活动之间的经济距离和时间距离较之它们之间 的地理距离大为缩短，同时人们的时间观念和克服距离的观念明显增强，而对某 些领域中货币成本的经济观念相对减弱，所以随着由运输定位占支配地位的情况 逐渐弱化，在城市企事业和个人的定位变得多元化。 2 、研究的范围比较单一 以往的理论研究的范围基本上以宏观、理论为主，而微观、实证研究较少。 3 、研究的重点实用性不强 以往的研究重点多集中于土地的供应方面，而如今的市场经济是需求导向性 经济，土地也是商品，它的价格只有在市场中才能被准确界定，因此，研究的重 点应着重于需求和市场。 1 3 研究的思路与主要观点 1 3 1 论文思路与结构 土地价格作为一种特殊研究对象，长期受到人们的关注，对它的研究可谓汗 牛充栋，在此情况下，研究的角度和研究方法的选取至关重要。 本文以房地产企业如何在市场竞争条件下，以合理、公正的价格取得土地为 研究内容，目的是希望通过土地价格各种影响因素的分析，为企业在恰当时间、 地点、价格取得土地提供参考和帮助。 全文共由七章组成，第一、二章以总结理论为主，重点是在以后各章中以自 己在实践中的理解、运用为主，具体的思路与写作结构如下： 第一章绪论是对本书的一个介绍，主要阐述选题的原因、研究思路、结构、 研究方法和主要观点。 第二章地的价值与价格模型，通过土地价格的本质、价格的分类的分析， 从而整理出理论价格的模型。在前人各种繁杂研究资料中，梳理出土地价格的认 识思路，并得出了土地理论价格，应以劳动价值论为基础，以供求理论、效用 理论、收益理论为补充的结论。 第三章土地价格的影响因素，对影响土地价格的各种因素进行归类，从宏观 东南大学硕士学位论文第一章绪论 到微观，从形势一市场一事件，并逐一进行分析。 第四章市场竞争条件下土地价格的确定，这是本篇的理论创新部分。首先分 析了竞争与价格的关系，其次是从土地拍卖底价与土地开发价值分析人手，初步 得出土地的评估价格，再运用综合因索修正法得出报价上限，最后模拟了土地拍 买的竟价模式。 第五章实例研究，本篇是整个文章的重点，因为再好的理论如果不能有效地 指导实践，那只能是空中楼阁，因此运用前面的理论，结合扬州土地拍买的活动， 从市场调研入手，在准确把握扬州房地产市场的消费、供应、价格趋势以及开发 产品的成本基础上，对模拟地块进行价格测算。 第六章未来土地价格的发展趋势，任何理论及模型都不会一成不变，随着适 用条件的变化，也因做到与时俱进。 第七章结束语，通过模拟结论与实际拍卖结果的对照，剖析了研究的得失。 1 3 2 主要观点 1 、对土地的价值要有充分、全面的认识，要不然会被市场的旋涡转晕方向： 2 、对土地价格的各种影响因素应进行综合性的定性、定量分析； 3 、建立以需求为导向的土地价格分析，要充分重视市场供求状况，竞争对 手调查研究等工作； 4 、微观企业必须通过加强经营管理水平，提高土地的利用效率，才可能在 激烈的市场竞争中取得主动； 5 、土地价格分析是一个动态的过程，而不是一蹴而就的短期行为。 东南大学硕士学位论文 第二章土地的价值和价格模型 第二章土地的价值和价格模型 2 1 土地价格的本质 2 1 1 概念 土地的买卖必然产生土地价格，从卖方来说，土地价格是所出租或出售土地 的地租资本化的收入。从买方来讲，土地价格是资本化的，是提前支付的地租。 地价是若干年期间( 一定年限土地使用权交易时：在我国商业4 0 年住宅7 0 年) 或无限年期间( 土地所有权交易时) 的地租的折现值。可用公式表达：。 v = a i ( 1 + r ) 1 其中v 表示土地价格，a i 表示第i 年的地租，r 表示折现率。 纯自然的土地不是劳动产品，其中没有任何物化劳动，从而也没有任何劳动 价值，因而，它的价格也不是其价值的货币表现，而只不过是资本化的地租。 2 1 2 地租与地价的关系 土地价格不是土地购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，也就是说， 地租的存在是价格的前提，为土地支付多少代价，取决于土地能够生产什么、生 产多少，而不是取决于它应该生产什么。 土地收益又取决于土地总产品的价格，可见，是土地的地租收入决定土地的 价格，而不是相反。土地所有者的地租收入中，包括真正的地租和部分土地资本 的利息及折旧，因而，土地价格中，包括真正地租的资本化和土地资本价格两部 分。 2 2 土地价格的种类 2 2 1 市场价格和市场价值 l 、市场价格又可以称为交易价格，它是指在市场交易中，特定交易的买卖 双方实际成交的货币额，它是房地产开发企业关注的重点。 市场价格又可以根据买卖双方交易时所处的地位，所掌握的市场信息等状 。参见谢禁经荣房地产经济学，4 7 页。 东南大学硕士学位论文 第二章土地的价值和价格模型 况，分为公平市场价格和非公平价格。 2 、市场价值：最为公平的市场价格就是市场价值，它是一资产在公开竞争 的市场上出售，买卖双方行为精明且对市场行情及交易完全了解，没有受到不当 刺激因素影响下所形成的最高价格。市场价值是最可能的价格。 2 2 2 土地所有权价格和土地使用权价格 土地所有权价格是买卖土地所有权的价格，它是无限期地租的折现值。 土地使用权价格是一定年限内使用土地的权利的价格，它是若干年限内地租 的 折现值，土地使用权价格可以一次性付清也可以按年支付，一次性付清的叫 地租，按年支付的称为年地租。 同一块土地的使用权价格，会因土地的用途，容积率使用权年限的变化而不 同。 2 2 3 基准地价和标定地价 基准地价是某一城市的一定区域范围内，根据用途相似，地段相连，地价相 近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。 按用途可分为：住宅用地、工业用地、商业用地。 标定地价指一定时期和一定条件下，能代表不同区值，不同用途地价水平的 标志性宗地的价格。 基准地价和标定地价都是由政府部门评估并向社会公布的，借用台湾地区的 称谓，它们都是“公告地价”。 2 3 土地的理论价格 2 3 1 劳动价值决定土地价格 1 、理论渊源：价值的唯一源泉是劳动，商品价值是由社会必要劳动时间决 定。理论上，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成，与此相对应，地租 是由土地物质所要求的真正地租和土地资本所要求的租金性质的地租，真正地租 包括绝对地租和由土质及位置优劣而产生的级差地租，租金性质的地租又可阻区 分为某块“土地本身的土地资本地租”和“外部辐射地租”，土地的外部辐射性 地租是包括该宗土地以外的公共建筑( 道路、公园、剧院) 以及其它用途的建设 东南大学硕士学位论文 第二章土地的价值和价格模型 ( 3 1 厂、商业) 会对该土地产生好的或坏的辐射作用，从而使用该宗土地的地租 有所增加或减少( 见附图) i l k c b d d距c b d 的距离 图2 - i 地租的组成 2 、价格表达式 土地价格= 农业征地费用( 绝对地价) + 位置和用途及容积率因素差价( 级差 地价) + ( 土地开发费+ 城市建设配套) ( 土地资本价格) + 集聚效应( 辐射地价) 2 3 2 供求关系决定土地价格 i 、理论渊源： 供求决定论认为市场上商品的价格不是事先规定的而是根据市场上供求情 况由买卖双方协议决定的。 土地同其它商品一样，其价格是由供求相互作用形成的，纯自然土地是非人 类创造的，因而没有生产成本。 2 、价格的确定 i 、土地供给固定条件下地价的决定： 陆地面积的固定性，决定了纯自然土地的供给是刚性的，虽然可以通过填海 造地来扩大陆地面积，但在量上是极其微不足道的，纯自然土地的无成本和供给 固定，使得土地的价格完全取决于需求，如图3 一l 所示，s 代表土地的供给， 东南大学硕士学位论文 第二章土地的价值和价格模型 在一定时期内数量为o m ；在需求为d 时，土地价格为p ；在需求为d7 时，土地 价格为p 7。 价格 土地数量 图2 - 2 土地供给固定条件下地价的决定 2 、土地供给随时问变化条件下地价的决定 一块土地或许可以有多种用途，因而对某一用途的土地来讲，其供给并非固 定的，随着土地价格的上升，其他用途的土地转变为该种用途的土地，从而增加 了土地供给的弹性。如目前城市改造实行的“退二进三”。如图3 2 所示，某种 用途土地的初始需求为d ，初始供应为s m ，土地均衡价格为p 。当土地需求上移 为d 1 时，土地的供给不可能很快随之增加，仍为s m ，价格由p 上升到p l 。由于 价格上升，其他用途的土地转变为该种用途的土地，随着时间的变化，该用途的 土地供给逐渐增加到s 2 ，再增加到s l 。土地价格也随之由p l 下降到p 2 再到p 3 。 价格 o 土地数量 图2 3 土地供给随时问变化条件下地价的决定 东南大学硕士学位论文 第二章七地的价值和价格模型 2 3 3 土地收益( 土地的使用价值) 决定土地价格 l 、理论渊源： 亚当斯密认为：地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余， 剩余的高低取决产品的价格及工资等成本的高低。 土地与其他商品不一样，纯自然的土地不是劳动产品，因而，不能完全用劳 动价值来确定土地的价值和价格。应该说，土地的价格取决于它的使用价值，所 谓使用价值，是指对土地进行投资，以得到的效益来决定它的价格。 根据现代收益论观点商品之所以有价值，是因为能在较长时间给商品所有者 带来一定收益，这些收益通过一定方法折算成现值就是商品的价值。 2 、表达形式 土地价格= 房地产总收入一建安成本一税费一利润 综合以上分析，土地的价值及其价格形成应以劳动价值论为基础，供求理论， 效用理论，收益理论为补充。 东南大学硕士学位论文 第三章土地价格的影响吲素 第三章土地价格的影响因素 通过以上分析，土地的市场价格是众多影响因素相互作用的结果，我们只有 对这些因素进行充分的归纳、分析，才可能全面地把握土地价格。 3 1 一般因素一( 形) 势 一般因素包括对整个社会和地区的地价水平具有决定影响的宏观因素，不同 国家，不同地区，不同城市之间的地价差异，主要由于一般因素的差异导致的。 3 1 1 社会因素 1 、社会稳定状况 我国历来有“有土撕有财”，“安土重迁”等传统，对土地有着深厚的眷念， 因此社会发展状况和安定状况对土地价格有很大的影响，一般来说社会稳定人们 乐于生产投资，购田置业，人民的生活能够持续稳定地改善，经济发展带动地价 上涨。政治不安定，社会动荡，人们便无心生产和发展经济，更不要说购置田地 了，经济崩溃地价必然下跌， 2 、人口状况 人口密度较大的国家和地区，地价一般都较高。人口增长，对土地的需求必 然增加，地价上涨。 人口素质较高，对社会稳定，经济发展都具有良好的促进作用，带动地价上 涨。 3 、风俗习惯 人们的传统习惯对房地产价格也有着一定的影响，在许多地方，购买房地产 前要看“风水”，风水好的价格自然贵，在理论界“风水”被认为封建，迷信的 糟粕，但用现代的规划观点来看，这里面还是有一定的科学道理，例如紧临路口 的住宅，被认为水流太急，聚不住财气。需要化解，用现代的手法可以通过增加 景观带加以隔离，就起到了降低噪音，美化环境的效果，这就是传统与科学的统 一。 4 、社会偏好 东南大学硕士学位论文 第三章土地价格的影响因素 某些街道传统上被认为是商业活跃的地区，由于人们的偏好可造成该地的商 铺价格较高，同样，某些地段会因为种种原因被人们认为是高级地段，某些地区 则会因某种原因被人们认为是较普通的地区，因此，在估价时需充分考虑这种偏 好，以准确模拟市场。 5 、城市化 随着城市化水平的提高，人口及各种经济活动向城市集聚，对城市土地需求 增加，地价格提高，城市边缘的农地也转化为土地利用强度较高，地价较高的非 农业用地，但如今城市过于扩张，城市衰落，也会导致地价的下降。 3 1 2 经济因素 1 、供求状况 房地产的供求状况是国民经济发展的重要反映，无论是供过于求，还是供不 应求都不利于国民经济发展和改善人民生活条件，要保持房地产的供求平衡，其 主要方法就是利用价值规律的作用来调节，一般情况下，在住宅供不应求的前提 下，房地产价格会上涨，从而刺激房地产的生产和供给，同时也可控制购买力， 以达到供求平衡，相反如果房地产市场供过于求，房地产价格会下降，从而使供 给量减少，同时扩大购买力，达到供求平衡，所以供求平衡，影响着房地产的价 格。 2 、国民经济水平 从世界发达国家和发展中国家的比较以及国内不同地区不同城市的比较中 可以看出，经济水平较高的国家和地区地价较高，经济发展趋向于繁荣的国家和 地区地价上涨。 3 、居民收入和消费水平 居民收入中的个入可支配收入即可任意支配收入越多，居民的实际购买力就越 强，对居住与活动空间的要求也有所提高，从而对房地产的需求增加，导致地价上 涨。 收入增加对房地产价格的影晌程度，要视收入水平与边际消费倾向的大小而 定，如果居民收入的增加是由中低收入水平的收入增加的结果，则他们的边际消 费倾向较大，在改善了衣食之后，收入的剩余部分将用于改善居住条件。如果居 。参见家庭房地产估价，7 9 贞，东北财经大学出版社，2 0 0 1 。 1 9 东南大学硕士学位论文 第三章土地价格的影响因素 民收入的增加是由于高收入水平者的收入增加所致，由于他们的生活富足，边 际消费倾向较小，其收入增加的大部分甚至全部都于储蓄或从事其他投资， 对房地产价格影响不大。 4 、金融环境及利率 在金融环境比较良好的地区，融资渠道比较通畅，利率低，资金成本响应较 低，对房地产的需求和供应都有促进作用，由而土地价格较高。 而在金融危机，利率较高，货款困难的地区和时期地价格相对较低。 5 、政府宏观调控和税收 在市场经济中，政府对经济的宏观调控表现为政府的财政政策，财政政策是 指政府通过调节税收及政府开支来调节经济，在经济萧条时，政府削减税收，增 加开支以刺激经济，在经济过热，通货膨胀时期，政府增加税收，减少开支以冷 却经济。 在房地产市场上，政府可以控制土地供应，以及对房地产的基础设施投资规 模，从而改变房地产的供求关系。政府也可通过调节税收，如土地增值税，房地 产税等影响房地产交易和持有成本，对房地产课税的增加实际上减少了房地产使用 和交易的收益，从而刚氐土地的价格。 3 1 3 制度及政策因素 1 、土地制度及政策 不同的土地制度及政策对地价产生不同的影响，土地的所有、使用和管理等 方面制度性的规直接影响到地价的变化。 2 、住房制度及政策 在住房福利分配时期，不存在房地产市场，土地取得属于行政划拨，土地的 价格仅仅相当于土地转换成本。 3 2 区域因素市( 场) 所谓区域因素指影响一个城市房地产市场以及内部不同功能区分地价的因 素。 3 2 1 市场的供求状况 土地的使用价值决定价格，价格决定供求，反过来，供求决定价格，因此， 东南大学硕士学位论文 第三章土地价格的影响因素 我们必须对区域市场土地的供应和需求状况进行充分了解，当供过于求时，地价 下降；供不应求时，地价上升。 3 2 2 竞争对手状况 对于一个区域市场，在短期之内市场的需求相对稳定，如果竞争对手越多， 竞争越激烈，导致利润下降，地价上升，面对于相对垄断的市场，垄断者会取得 超额经济利润，并抑制地价的上升。 3 2 3 繁华程度 繁华表现为城市经济，社会生活活动的频繁与活跃，中心地块的集聚，经济 效益的提高，企业及居民活动实际代价的降低，从而吸引了大量的经济和社会活 动，并在土地上创造高额的收益。 区域的繁华程度是指商业、服务业的规模等级及其对土地剥用的影响程度。 随着距离商业服务中心距离的增加，土地的使用效益呈递减趋势。繁华度可以由 商业服务设施的集聚程度来表示，集聚效益来自于不同类型商业服务设施的集 中，导致信息量加大，效率提高从而引起交易成本的降低。 3 2 4 交通条件 交通条件是指区域的道路通达程度，公共交通的便捷程度以及对外交通的便 利程度，反映通达程度的指标：道路功能，路网密度，道路密度。 3 2 5 基础设施 基础设施主要是指区域的生活设施和公用设施，城市公用设施包括：交通、 供电、供热、供气，给排水、通讯、环保等是城市发展必不可少的物质基础，其 配套程度和质量，直接影响生产、生活等城市功能的发挥。 生活服务设施与居民正常生活和工作有密切关系，它包括医疗、教育、娱乐、 银行、邮政、商业网点等。 3 3 个别因素一事( 件) 个别因素是指构成房地产的个别特性并对其价格产生影响的因素 1 、土地的位置、面积、形状 宗地的位置包括是否临近街道，商业服务设施、通风、日照等，对地价的影 响，主要表现在对居住是否舒适、安全、方便，对商业来讲是否可以吸引更多的 东南大学硕士学位论文第三章土地价格的影响因索 顾客。 不同的土地利用方式对面积大小有不同的要求，面积小，需求旺，地价高： 相反地价降低 临近道路的宽窄 土地利用控制状况，特别是对建筑高度和容积率的控制，地价对容积率的敏 感性最强。 建筑物与土地的组合是否恰当。 土地使用权年限的长短。 东南大学硕士学位论文 笫四章市场竞争条件下土地拍卖价格的确定 第四章市场竞争条件下土地拍卖价格的确定 4 1 竞争与价格的关系 经济学意义上的竞争是指经济主体在市场上为实现自身的经济利益和既定 目标而不断角逐过程。也就是说，形成竞争须具备三个条件：1 ) 存在一个赖以 生存的市场；2 ) 存在至少两个以上的生产者或消费者：3 ) 竞争参与者之间是相 互对立的、互相制约的。竞争是价值规律、生产价格规律的前提，没有竞争，价 值规律和生产价格规律也就无从谈起。因而，竞争也就成了市场经济制度的基本 原则。 根据一个行业内部买方和卖方的数量及其规模分布、产品差别的程度和新企 业进入该行业的难易程度的综合状态，我们可将市场结构划分为完全竞争市场、 完全垄断市场和不完全竞争市场。 中华人民共和国土地管理法规定，我国的土地是社会主义公有制，即全 民所有制和劳动群众集体所有制，在我国不存在士地所有权的买卖，只有土地使 用权的出让或转让。目前，国土资源部要求对商品的开发用地必须实行“一个渠 道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的供应政策，有条件的地区要实行公开 招标拍卖。因此，我国土地供应的一级市场是完全垄断市场，但这种市场与以追 求垄断利润最大化资本主义市场有着本质的区别，因为我国政府的目标是使土地 的供应和价格与国民经济发展相协调。从买方角度看，对同一宗土地采用价高者 得的拍卖形式，又具有完全竞争的市场性质，因为通过充分的公平竞争，房地产 商的超额利润趋向为零，土地的潜在收益收归国有，从而达到市场的均衡。因此， 土地市场是在具有垄断竞争性质的产品市场影响下的生产资料市场。 目前房地产土地拍卖的竞价机制，一般先由政府根据土地的成本并参照相关 的交易价格确定的某一地块出让时的最低控制价格作为出让底价，然后，由竞得 人根据自身开发效益确定报价。同一块土地在各种条件相同的情况下，其价格在 市场上的表现实际是其竟买人对其进行各种价值判别的结果。 东南大学硕士学位论文 第四章市场竞争条件下土地拍卖价格的确定 4 2 土地的评估价格 土地评估的主体如果是政府得出的结论就是拍卖底价，主体是房地产企业得 出的结论就是土地开发价值。 4 2 1 土地底价 土地拍卖底价是出售人( 般为国土管理部门) 利用劳动价值论对土地成本 进行评估结果或者利用以往交易资料进行相关修正的结论。 通常采用成本逼近法，它是以开发土地所耗费的各项费用为主要依据，再加 上一定的利润来确定土地底价。 基本公式：土地底价= ( 农地取得费+ 土地开发费+ 税费) x ( 1 + 利息率+ 利润 率) ( 1 十增值收益率) 4 2 2 土地开发价值 1 、概念：土地的开发价值是土地在一定开发条件和方式下，土地所有者( 或 开发者) 能够取得的最大净收益，是开发后收益同开发成本的差额，它也是投资 者最高土地报价。 2 、基本思路：假定一宗土地即将出售，数位房地产开发商欲购这一土地进 行开发以取利润，由于存在竞争，任何一开发商都很清楚，不能企望从这块土地 上获取 高额利润，但开发的利润也应给他所冒的风险及所付出的努力足够的补偿， 否则他将从事其他投资。 为了清楚了解可获得回报，他须认真研究待售土地的内外条件，如坐落位置 面积大小，周围环境，规划允许的用途，容积率，根据这些条件，开发商选择最 有效的方式利用该土地，设计出他所知道的最受到市场欢迎及价值最高的建筑 物，并根据目前市场状况及将来趋势预计建成后房地产的价格，此外，开发商还 要根据目前的情况预测开发的各项费用，包括建安费，专业费用，利息，税费， 销售费等。建成后房地产的价格扣除这些费用和他应得的利润，就是他愿意支付 的土地最高价格。 基本公式：土地开发价值= 建筑产品预期销售一建设成本一税费一利润 3 、操作程序 ( 1 ) 调查待开发房地产的基本情况 东南人学硕士学位论文 第四章市场竞争条件下土地拍卖价格的确定 土地的区位和性质。 土地的物质状况：面积、形状、平整情况。 土地权属状况 政府对土地的规划限制 ( 2 ) 选择最佳的开发利用方式和开发方案。 ( 3 ) 估计开发建设费用 ( 4 ) 预测开发完成后的房地产价值 ( 5 ) 估算开发费用和开发利润 ( 6 ) 进行具体计算 ( 7 ) 决定估价额 4 3 评估价格的修正 通过第三章的分析，可以看出对土地价格的影响因素共有三大类数十项因 子，考虑到研究能力的局限和可操作性，选择一些具有代表性的因素进行综合评 价和修正。 所谓综合因素修正法就是根据各因素影响程度的大小并赋予一定的系数，对 在标准状况下得出的评估价格进行修正，以达到预测与实际相接近目的。它的指 导思想是从影响城市土地使用价值或城市土地质量的因素因子出发，采用由原因 到结果，由投入到产出的思维方法，即通过系统地、综合地分析各类因素和因子 对土地的作用强度，推论城市土地在空间分布上的价格差异。修正模型如下： p 7 = p r l r 2 r 。 ( 4 1 ) 式中，p 7 为修正后土地价格；p 为评估价格；r 为修正系数( 见表4 1 ) 东南大学硕士学位论文第四章市场竞争条件下土地拍卖价格的确定 表扣1综合因素系数修正表 因 素 一般因素区域因素个别因索 因 经济周期供求关系竞争程度 繁华程度交通条件配套环境 子 分 上平下求供激 缓优 中差优中差优中差优中差 平 类 升衡降大大烈 般和 衡 系 1 1l0 。9l ，l l0 91 110 ，91 1l0 。9 1 11o 。91 11o ，9l 。110 9 数 4 4 土地拍卖的竞价模式 假设参与土地竞买的开发商有三位分别是：1 、2 、3 号他们的评估的开发价 值分别为c 1 ( c 2 ( c 3 ，他们的竞价模式见附图。 竞买者编号 3 2 1 0a c lc 2c 3竞标报价 图4 - 1 土地价格在市场中的实现过程 假设1 号投资者由于开发经营能力最低，所以报价最低，而2 号投资者开 发经营能力中等，但对未来形势感觉比较乐观以及对投资回报利润要求不高，故 他的报价等于开发价值，相反3 号投资者，尽管开发经营能力最强，但他偏于保 守故报价低于c 2 ，最终中标者是2 号。 由此，可以看出在土地拍卖市场，能否以合理价格取得土地，要根据当时市 场参与人的多少，竞争的激烈程度和对市场的预测等决定。 奎里查兰堡主堂垡堕墨 兰至童茎型旦塞 第五章实例研究 2 0 0 3 年9 月份扬州市国土局在全国各家媒体上发布了土地拍卖招商信患，推 出了1