（工商管理专业论文）房地产项目开发评估研究——以百色金湾花园项目为例.pdf

分类号 u d c 密级 工商管理硕士学位论文 房地产项目开发评估研究 一以百色金湾花园项目为例 周敏芬 研究方向项目笪理 论文答辩日期圣q q 垒生鱼旦昼旦学位授予日期 答辩委员会主席虿l 洼逸麴遥 论文评阅人王邋莲量麴援塞亟莶直缨王猩娅 房地产项目开发评估研究 一以百色金湾花园项目为例 摘要 随着近年来国民经济的快速增长，房地产市场也呈现出良好的发展态势，房地产业 已成为国民经济中重要的基础性产业。但是，房地产投资是一项综合性、专业性、技术 性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，这些特征决定了它是不 同于一般产品的投资，必须对房地产投资项目进行科学的分析。因此，房地产投资与决 策的理论探索与实践己不单单是一个学术问题，而且成为一个重要问题引起国内外有关 专家和房地产投资者的重视。随着国家新一轮的宏观调控，房地产市场逐步回归理性， 其竞争更加激烈，所以房地产项目投资必须加强对前期决策的项目评估，使决策具有科 学性和客观性，从而减少投资决策的失误，提高投资项目的经济效益。本文以房地产投 资理论分析为主线，对房地产项目项目评估作了较系统的研究。 本文对房地产开发前期工作进行了细致的界定，指出项目的项目评估包括项目的必 要性、可能性和合理性三个方面，而项目的设计管理、项目规划和设计、项目定位以及项 目前期工作的运行效率是项目自仃期工作的重点。为了具体说明如何丌展房地产丌发前期 工作的可行性研究，本文以百色的一个房地产项目开发为例，对其进行了区位分析，并运用 s w o t 分析方法对该项目进行了可行性研究，在此基础上提出了该项目的定位和规划初 步设想，阐明了房地产开发前期工作进行可行性研究的重要性。 本研究内容主要采用的房地产市场分析是项目评估的必要性分析，市场调查和市场 预测则是市场分析的主要工作，区位环境分析是市场分析所必须的过程。项目的财务评 价和不确定性分析则是项目评估的可行性分析。投资利润率、投资利税率、静态投资回 收期是房地产投资的静态财务评价指标，适用于项目的初步评价。财务净现值、内部收 益率、动态投资回收期等是房地产投资的动态财务评价指标，它考虑了资金的时间价值， 从项目的全寿命期考虑，比较合理和准确。不确定性分析则从风险角度来评价投资项目， 主要有盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等评价指标。 经本文研究分析结果与原构思基本相符，主要结论是：该项目可行。本文通过 对百色项目的项目评估的研究，希望今后对该区域的房地产项目投资提供参考，并且今 后将针对此作更深入的研究。 关键词：房地产项目评估研究 o nt h ee s t e m a t eo fr e a le s t a t ep r o j e c t - - t a k ln gb a is h edinw a nh u ay u a n gp r o j e c ta sa ne x a m p l e a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r st h em a r k e to fr e a le s t a t ed e v e l o p ss t e a d i l yw i t ht h er a p i dg r o w t ho f n a t i o n a le c o n o m y n o w a d a y s ，r e a le s t a t eb e c o m e sa ni m p o r t a n tf u n d a m e n t a li n d u s t r yi n c h i n a t h i si sac o m p r e h e n s i v e ，h i g h l ys p e c i a l i z e dt e c h n o l o g y c o n s u m p t i o nb u s i n e s so no n e h a n d ，a l s oac o s t ，r i s k yi n v e s t m e n tw i t hg r e a tr e w a r do nt h eo t h e r t h e s em a k ei ta nu n u s u a l t r a d en e e d e ds p e c i a la n a l y s i s h e n c e ，t h ei n v e s t m e n ta n dd e c i s i o n - m a k i n go fr e a l e s t a t e p r o j e c ta r en o to n l ya c a d e m i cp r o b l e m s t h e yb e c o m es oi m p o r t a n tt h a ti n v e s t i g a t o r sa sw e l l a si n v e s t o r sa l lp a ym u c ho fc o n c e r n t h em a r k e to fr e a le s t a t eh a sr e g r e s s e dt or e a s o ns i n c e t h es t r e n g t h e n i n go ft h em a c r o - e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o lb yt h es t a t e i no r d e rt om a k e i tas u c c e s s f u la n dp r o f i t a b l eo n e ，ar e a le s t a t ep r o j e c tn e e d sa c c u r a t ea n ds c i e n t i f i ca n a l y s i si n a d v a n c e t h i si sac o m m o nv i e wn o w o u rp a p e rf o c u s e so nt h ep r o b l e mo fe s t i m a t eo fr e a l e s t a t ep r o j e c tb yi n v e s t m e n tt h e o r y a f t e rc a r e f u l l yb o u n d i n gt h ec o n c e p to fe a r l i e rs t a g eo far e a le s t a t ep r o je c t ，w es u g g e s t t h a tt h ee s t i m a t eo fap r o j e c tm u s ti n c l u d et h ef o l l o w i n gt h r e ea s p e c t s ：n e c e s s i t y ，p o s s i b i l i t y ， a n df e a s i b i l i t y t h ee a r l i e rs t a g ep r i o r i t i e so fap r o j e c ta r ea r c h i t e c t u r a ld e s i g nm a n a g e m e n t ， p l a n n i n ga n dd e s i g n i n g ，o r i e n t a t i o na n de f f i c i e n c y i no r d e rt oi l l u s t r a t eo u rw o r k ，w et a k ea p r o j e c ti nb a i s ea sa ne x a m p l ea n da n a l y z ei tb ys w o tm e t h o d i ts h o w st h a th o wi m p o r t a n t o ff e a s i b i l i t yi n v e s t i g a t ei s t h en e c e s s i t yi no u re x a m p l ei st h ea n a l y s i so fl o c a lr e a le s t a t e m a r k e t m a r k e t i n gi n v e s t i g a t i o na n dm a r k e t i n gf o r e c a s t i n ga r e t h em a i nc o n t e n t so fm a r k e t i n g a n a l y s i s t h el o c a t i o ne n v i r o n m e n ta n a l y s i si s an e c e s s i t yf o rm a r k e t i n ga n a l y s i s t h e f e a s i b i l i t yc o n s i s t so ff i n a n c i a le s t i m a t ea n du n c e r t a i n t yc o n s i d e r i n go ft h ep r o j e c t t h ep r o f i t ， t a x a t i o na n dt h es t a t i cr e t u mp e r i o do ft h ei n v e s t m e n ta r et h ei n d e x e so fs t a t i cf i n a n c i a l e v a l u a t i o n t h e yc o n c e r na b o u tt h et i m i n gv a l u eo ft h ei n v e s t m e n tw h i l ec o n s i d e r i n gt h e w h o l ep r o c e s so ft h ep r o je c ts ot h a ta r er e a s o n a b l ea sw e l la sa c c u r a t e t h ea n a l y s i so f i i i u n c e r t a i n t yc o n s i d e r st h er i s k i tc o n s i s t so ft h ea n a l y s e so fp r o f i t - d e f i c i tb a l a n c e ，s e n s i b i l i t y c o m b i n ew i t hp r o b a b i l i t y t h er e s u l to fo u rs t u d yi si nc o n f o r m i t yw i t ht h ep r a c t i c eo ft h ee x a m p l e p r o j e c t i tc a n b es e r v ea saw o r k i n gm e t h o d a f t e r w a r d s ，w ew o u l dd of u r t h e rs t u d yi nt h i sd i r e c t i o n k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r o je c t i n v e s t i t e me v a l u a t i o n i v 广西大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的成果和相 关知识产权属广西大学所有，本人保证不以其它单位为第一署名单位发表或使用本论文 的研究内容。除己注明部分外，论文中不包含其他人已经发表过的研究成果，也不包含 本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研究工作提供过重要帮助的个人和集 体，均已在论文中明确说明并致谢。 一、一、i 论文作者签名：1 盘父驽 2 0 0 8 年6 月1 0日 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务： 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 面口时发布口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 论文作者签名：阖辱史导师签名：论文作者签名：刚詹史 导师签名：嘲己2 0 0 8 年6 月1 0 同 广西大掌工商管理硕士学位论文 房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 第一章导论 1 1 选题背景和意义 1 1 1 选题背景 房地产业是国民经济的重要组成部分，由于其基础性、先导性产业的地位及其特点， 房地产业的发展对经济增长发挥巨大的促进作用。从生产方面看，房地产业创造的增加 值在g d p 中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。房地产业对金融 保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响 比较突出。 房地产开发投资项目评估分析是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的 调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项 目是否可行的综合研究。对投资项目进行评估，不但可以对项目的经济效益得到客观、 科学的评价，还可以更为切合实际地选择和确定各项投资方案，以得出更优的经济组合。 一般来说，项目评估是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段， 以系列评价指标为结果，从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲， 一般不存在一时无法突破的重大难点，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效 益，并兼顾社会效益和环境效益。一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资评估分 析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资 方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。一般情况下， 研究人员必须在进行项目评估的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题， 综合评价合理取舍。 1 1 2 研究意义 项目评估是在投资决策前对项目的可行性研究报告进行评价。目的是确定投资项目 是否可以立项，并站在项目起点，就用技术经济分析的方法来分析预测和评价投资项目 未来的效益，以确定项目的投资是否值得与可行，它是投资决策的自订奏和决策的依据， 是建设和决策程序必要的组成部分。项目评估虽然以可行性研究为基础，但由于立足点 不同，考虑问题的角度不一致，项目评估人员往往需要积极参与可行性研究以防止可行 性研究的失误，然后再由有关部门进行评估，可见项目评估不仅是项目决策的重要依据， 也是项目实施过程中必不可少的程序。项目评估从大局出发，更能保证宏观与微观、全 广西大学工商管理硕士学位论文 房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 局和局部利益的统一，这样也就更能避免投资失误，项目评估还是投资决策科学化和公 正化的有力保证。 本论文所研究的金湾花园项目为一拟开发房地产投资项目，我们通过对项目所具备 的各项资源、项目的投资情况进行认真的调查，深入的分析，明确该项目的优势与劣势， 机会以及潜在的威胁之所在，运用系统化的项目评估理论，拟订出项目评估报告，分析 项目建设的必要性和合理性，以实现项目的合理、持续、健康发展。在此基础上，再运 用企业经营过程中各种相关的基本战略与战术原则，扬长避短、避实击虚。针对金湾花 园投资项目的实际情况，用现实的、客观的数据来验证所评估的项目，充分分析、评估， 最终确定该项目是否可行的综合研究。通过对该项目的市场分析、竞争分析、财务分析、 风险分析，运用投资策划的基本理论和方法，为百色市房地产投资项目的选择和立项提 供了理论依据，对提高百色市房地产投资项目分析的科学性和准确性具有实践指导意义 和可操作性。 1 2 相关文献综述 项目评估工作对于作为项目立项决策的科学依据，具有一定的预测性、不确定性和 风险性，但对项目的选择、决策和实施起着非常重要的作用，在加入w t o 以后，国家 经济活动虽然逐步由政府转向社会和企业，但作为一项投资决策项目评估工作不仅不会 消失，而且将会进一步发展、壮大，它在投资决策的科学化、民主化，以及投资管理的 现代化方面将发挥更大的作用。下面主要介绍国内外专家学者的研究现状： l 、国内外的相关研究 ( 1 ) 周惠珍( 2 0 0 5 ) 认为项目概况评估，就是对项目可行性研究报告中提出的项 目背景、依据和目标、投资环境、项目审批程序和发展概况等情况进行调研、分析、审 查与评估，以判断项目兴建的理由和背景是否充分、合理，所处投资环境是否有利于项 目的总体面貌、目的和必要性，了解企业提出项目的理由和目的是否必要和合理，是否 与企业发展的长远规划相吻合和有联系，并估计能达到预期目标的可能性。 ( 2 ) 沈建明( 2 0 0 4 ) 提出我国房地产开发的风险不在开发商的数量上，而在于不 公平竞争上。目前全国房地产丌发企业达到3 万多个，有人担心这么多的房地产开发企 业是造成房地产投资过热的人为因素，并呼吁加以清理。目前各地针对土地供应、“烂 尾楼”出台了不少政策，但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩，对市场的作用重 视不够，一些地方明确提出“提高门槛、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立 2 广西大学工商管理硕士学位论文 房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 公平竞争的环境，而不是强迫开发商服从政府意志，如果通过行政手段强制性地推行某 些政策主张，甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策，不仅无助于降低市场风险，反而 加重市场的扭曲，导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾，增加市场的公 平性。具体而言，要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则，而不应 由政府部门依靠行政力量施以不同待遇，这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有 效的，也因此结构性矛盾会有所缓解；要置供给方与需求方于对等的地位，两者的均势 地位是市场机制的基石，如果政府运用行政力量打破了这种均势，市场发挥作用的基础 就彻底被动摇了，市场的有效性也将无从实现。目前我国在上述两方面均存在较大的缺 陷，应当尽快加以改善“。 ( 3 ) 国宁( 2 0 0 3 ) 提出项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不 同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是 因为：首先宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响 小；其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经济现状往往 要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则 滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三国家特定的地区经济使得某些区域经济 或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。对拟投资 项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地 产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。“。 ( 4 ) 夏红刚( 2 0 0 7 ) 提出房地产业是我国的支柱产业，由于其有投资大、回收期长、 风险大等特点，所以，其项目评估的方法是项目决策准确与否的关键所在。有几种比较新 的评估方法，如系统科学法、数理统计法、实物期权法，可为房地产项目决策提供新的理 念和思路。 ( 5 ) 肯尼思r 费里( 2 0 0 3 ) 认为要谨慎对待住房贷款及相关金融产品发展的影响， 避免房地产降温对消费和金融市场造成更大冲击。自1990 年代中期以来，美国住房 贷款市场发生了深刻变化，中低收入家庭获得住房贷款比以往更容易。金融支持增强了 居民购买力，对房地产起了巨大推动作用，有利于社会公正，缓解贫富差距。近10 年 来，美国白人住房拥有率提高了7 ，而黑人和西班牙裔人群的拥房率分别增长了ll 和19 。但住房信贷的快速发展也存在隐患，如果出现大量超出自身收入条件的不 谨慎住房贷款，就可能助长泡沫化1 。 广西大学工商管理硕士学位论文房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 ( 6 ) 斯蒂芬p 罗宾斯( 2 0 0 6 ) 提出要深入研究房地产的财富效应，这对加强和改 善我国宏观调控有重大现实意义。房地产是美国人最重要的个人财产，美国人拥有自住 房的比例比直接和间接购买股票的比率( 50 ) 高出近20 个百分点。随着房屋价值 的上涨，拥有住房的人心理感觉更富有，消费意愿和消费信心增强。在美国等发达国家， 房地产金融产品发展很快，个人可通过抵押再贷款等方式从升值的房产中直接获得现金 收入，用于扩大消费。进入新世纪，美国繁荣的房地产市场极大地促进了私人消费，为 美国经济保持快速增长做出了贡献。但如果出现房地产下跌过猛的情况，个人实际可支 配收入相应下降，支撑经济的私人消费也必然会受到威胁。随着我国经济的发展，个人 收入的更大比例将用于住房消费，房地产金融业快速发展，深入研究房价对我国消费和 经济增长的深刻影响势在必行。 综上所述，随着国家新一轮的宏观调控，房地产市场逐步回归理性，其竞争更加激 烈，所以房地产项目投资必须加强对前期决策的可行性研究，使决策具有科学性和客观 性，从而减少投资决策的失误，提高投资项目的经济效益。加强房地产开发前期工作的 可行性研究是避免盲目开发建设，防止房产供需脱节的重要举措，项目的可行性研究包括 项目的必要性、可能性和合理性三个方面，而项目的设计管理、项目规划和设计、项目定 位以及项目前期工作的运行效率是项目前期工作的重点。一个房地产项目在实施之前， 研究人员在可行性分析的基础上，通过项目国民经济评估、项目不确定性分析和风险评 估、市场分析和销售战略资源条件评估待方面综合考虑市场、资金、风险等各方面的问 题，综合评价合理取舍。 1 3 研究的目的 本文运用投资项目技术经济评价基本理论和方法，对房地产项目的项目评估进行了 研究，然后以百色市一房地产项目开发“金湾花园”作为研究对象，充分调研和分析了该 项目所处的城区的区域特点，并对该项目进行了投资分析和技术经济评价，为整个项目 的开发成功提供帮助。通过对该项目的市场分析、竞争分析，运用投资策划的基本理 论和方法，为城市房地产投资项目的选择和立项提供了理论依据，对提高房地产投资项 目分析的科学性和准确性具有实践指导意义和可操作性。 1 4 研究思路和方法 1 4 1 研究思路 本方研究的基本思路：1 、首先介绍房地产行业特点和房地产项目评估特点；2 、通 4 广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 过对百色房地产项目行业现状和金湾花园项目案例的实际情况，运用s w o t 分析法对 金湾花园项目进行分析；3 、在拟建设投资金湾花园项目可行性研究的基础上，在最终 决策项目和提供资金之前，对其市场、资源、技术、经济和社会等方面的问题进行再分 析、再评价、并结合项目的实际情况进行分析得出结论。 全文共分五章进行论述： 第一章：导论。主要介绍选题背景、研究意义、理论研究现状以及论文的基本思路 和主要内容、结构。 第二章：房地产项目开发评估的特点。介绍房地产项目丌发的特点、房地产项目开 发评估的特点及房地产项目的效益和费用。 第三章：房地产项目开发评估的理论和方法。综述房地产项目评估的基本理论和方 法。 第四章：实证分析。以金湾花园项目为例，应用相关理论方法进行房地产项目评估 主要问题的研究。 第五章：结论和建议。对全文进行归纳总结，得出结论和建议。 1 4 2 研究方法 本文采用了以下几种研究方法： 1 、理论评述方法： 运用项目评估学的原理，对金湾花园投资项目进行分析，就其项目的情况提供理论 依据。 2 、数据分析的方法 通过对项目的工程数据及财务数据进行相关分析，探讨会湾花园投资项目实施的可 行性，以及市场竞争力的优劣程度。 3 、不确定分析方法 不确定性分析则从风险角度来评价投资项目，主要有盈亏平衡分析、敏感性分析、 概率分析等评价指标。 4 、综合分析法 运用综合分析法进行项目开发方案评价和选择，根据拟定的项目开发方案估算总投 资和销售收入，对项目进行经济、财务评价。 5 、差异定价法 广西大学工商管理硕士学位论文 房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 差异定价法是从消费者角度分析产品的差异性，对产品实际使用价值的综合比较 认定，预测产品的价格。 6 、竞争定价法 竞争定价是产品的竞争者为争取市场而对竞争对手的主动出击，依市场竞争定价 的产品，它的价格可能与产品价值不符，甚至与产品成本不符，但却与市场的需求、竞 争对手的态势紧密相连，是最易为市场所接受、最为主动进取的定价方法。 6 广西大掌工商管 理硕士学位论文 房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 第二章房地产项目开发评估的特点 2 1 房地产市场的特点及分类 l 、房地产市场的特点： 由于房地产具有不可移动性、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性 差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值等特性，房地产市场有许多特点，其中 主要的是： ( 1 ) 交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权益( 如房屋 所有权、土地使用权) 的转移。 ( 2 ) 交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场。 ( 3 ) 供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场。 ( 4 ) 容易出现垄断和投机。房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售( 或再 购买) 而暂时购买( 或出售) 房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利 的行为。 ( 5 ) 较多地受法律、法规、政策的影响和限制。 ( 6 ) 一般人非经常参与，很多人一生难得有几次交易经历。 ( 7 ) 交易金额较大，依赖金融机构的支持与配合 ( 8 ) 交易程序较复杂，需要签订书面交易合同，办理产权登记过户手续等。 ( 9 ) 广泛需要房地产经纪人提供服务。 2 、房地产市场的分类： 根据不同的需要，可以从不同的角度对房地产市场进行分类。其中主要的几种分类 如下： ( 1 ) 按用途( 功能) 划分，可分为居住房地产市场两大类。居住房地产市场可进 一步分为商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。 ( 2 ) 按档次划分，可分为高档房地产、中档房地产市场和低档房地产市场。至于 高档、中档和低档的标准及具体的名称，可因不同用途( 功能) 的房地产和不同的划分 标准而异。如写字楼市场可分为甲级写字楼、乙级写字楼市场，等等。 ( 3 ) 按区域范围划分，可分为整体房地产市场和区域房地产市场两大类。具体可 分为全国房地产、某地区房地产市场或某城市房地产市场。某城市房地产市场还可进一 7 广西大掌工商管理硕士学位论文房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 步分为市区房地产市场和郊区房地产市场，或城市内不同区域的房地产市场，如东城区 房地产市场、西城区房地产市场。整体和区域是相对而言的。如某城市房地产，相对于 全国房地产市场而言是区域房地产市场，相对于城市内不同区域的房地产市场而言是整 体房地产市场。 ( 4 ) 按交易方式划分，可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场两大类。房地产 由于价值量大、寿命长久，其租赁活动有时比买卖活动还要多，而不像一般的商品，主 要是买卖活动。因此，房地产租赁市场有时比房地产买卖市场还要大，还要洗涤活跃， 特别是住宅、写字楼这类房地产市场。 ( 5 ) 按交易目的划分，可分为房地产使用市场和房地产投资市场两大类。房地产 使用市场是买卖或租赁房地产的目的是自用的市场。房地产投资市场是买卖或租赁房地 产的目的是投资的市场。从购买房地产的目的投资双重性，以使用为目的而购买房地产 也可用于投资，以投资为目的而购买的房地产在投资期问也可安排使用。 ( 6 ) 转次数划分，可分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。 房地产一级市场即土地使用权的出让。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开 发经营，具体为土地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用房等的初次交易市场。 房地产三级市场即使用后的房地产交易以及抵押、租赁等多种经营方式，具体为商品房、 经济适用房、已购公房等的再次交易。 2 2 房地产项目开发及其特点 房地产项目开发是指房地产开发商为了实现自己既定的目标，在一定的时间、人员 和资源约束条件下，所进行的房地产开发活动。 房地产项目开发不仅是经营土地与建筑产品，同时还从事土地的丌发和房屋建设， 具有生产、经营和服务的三重性质。其主要包括：其主要包括：房地产综合项目开发( 即 成片项目开发) 、土地项目开发( 包括新城区土地开发即将毛地或生地丌发成为建设熟 地的项目和归城区土地再项目开发) ，以及房屋项目开发( 包括住宅开发和非住宅开发， 如办公写字楼、酒楼、商厦、宾馆、车库、仓储库、工业厂房、停车场、汽车加油站、 游乐场和高尔夫球场等项目) 。概括起来，房地产项目开发一般由生地、毛地、熟地、 在建工程和建成后的物业( 含土地) 等单个项目或综合组成。房地产项目开发具有产品 不可移动性、保值增值性、区域性、政策影响性、相互影响性、建设与经营同步性、投 资风险大、使用耐久性等特点。房地产项目开发具有以下几个特性： g - 西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目开发评估研究 一以金湾花园项目为例 l 、目的性。房地产项目开发的目的性是指任何一个项目都是为实现特定的组织目 标服务的。因此，任何一个项目都必须预先设定组织的目的和项目的目标，这些目标包 括两个方面：一是对项目工作而占的，二是对项目的产出物而言的。例如，一项建造建 筑物，其项目工作的目标包括工期、造价、质量、等各方面工作的目标，项目产出物的 目标包括建筑的功能、特性、使用寿命、安全性等指标。 2 、独特性。房地产项目开发的独特性是指项目所生成的产品或服务与其它产品服 务都有一定的独特之处。通常一个项目的产出物，即项目所生成的产品或服务在一些关 键特性上与其它产品服务必然是不同的。每个项目都有某些方面的事情是以前没有做过 的，是独特的。当然许多项目也会有一些共性的东西，但它们并不影响整个项目的独特 性。 3 、一次性。房地产项目开发的一次又称时限性，是指每一个项目都有自己明确的 时间起点和终点，都是有始有终，而不是不断重复、周而复始的。起点是项目开始的时 间，终点是项目的目标已经实现，或者项目的目标已经无法实现，从而中止项目的时间。 项目的一次性并不在于项目持续时间的长短，许多项目会持续许多年，但是无论如何一 个项目都是有始有终，都是有自己的生命周期的。 4 、制约性。房地产项目开发的制约性是指每个项目都在一定程度上受到客观条件 的制约。客观条件对于项目的制约涉及到各个方面，其中最主要的制约是资源制约，包 括人力资源、财力资源、物力资源、时间资源、技术资源、信息资源等各方面。项目的 制约性是决定项目成功与否的关键特性。 5 、其它特性。以上特性是项目的基本特性，除此之外，房地产项目开发还有一些 其它特性，如项目的不确定性、项目过程的渐进性、项目成果的不可挽回性、项目组织 的临时性等。房地产项目除了具有上述特点外，由于房地产项目是从开发商角度来看的， 开发商还要把开发的房地产销售或者租赁出去，获得经济利润。开发商可以通过对项目 可控因素的控制实现自己的经济目标，这些可控因素包括产品、价格、渠道和促销四个 方面。 2 3 房地产项目开发评估特点 房地产项目开发评估是房地产开发的最重要的环节之一，它为房地产投资决策提供 依据。投资即要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指投资收益的不确定性，即投 9 广西大学工商管理硕士学位论文房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至会有亏损，任何一项投资都包含着收益 和风险两个基本因素，这两个基本因素又可归纳为3 个方面： l 、期收益的大小 2 、期收益的持续时间 3 、预期收益的获取的可靠性( 又称安全性、确定性、可能性、稳定性等) 风险分析包括风险发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。通常，人们都是 喜欢收益而厌恶风险的，以最小的风险获取最高的收益可以说是所有投资者的愿望。具 体来说，如果风险一定，投资者会选择收益最高的：如果收益一定，投资者会选择风险 最小的。高风险要求有高收益，投资者希望取得较高的预期收益，作为其昌较大风险的 补偿。因此，从理论上讲，任何一项投资只要其收益与风险对应了，高风险对应着相应 的高收益，低风险对应着相应的低收益，就无所谓好坏。但是，由于具体投资者的风险 偏好不同，不同的投资者会倾向于不同风险的投资。 房地产项目开发也是用一定的投入取得一定的产出，而且一般来说，投入是现实的， 是比较确定的，产出是未来的，是不很确定的，即是有风险的。房地产投资项目经济评 价，就是要对这种投入的“失”与产出的“得”进行衡量，作出是否值得的结论，或者 说，在给定的风险下，预期的未来收益是否大到足以证明当前的费用支出是否合理。 不同的房地产项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同的，通 常包含下列3 个步骤： 1 、估计相关的现金流量 2 、计算有关的评价指标 3 、将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论 房地产项目开发一般只进行财务评估，而涉及区域开发的项目还应进行综合分析评 估。房地产项目开发按照未来的收益获取方式不同，可分为出售型、出租型和混合型三 种类型。项目的收益和成本分摊方式是依据项目类型的不同而不同。商品房合法预售所 得金额可作为房地产项目开发的固定资产；而出售、出租部分的投资可转换成开发成本： 开发企业大量的资产是以流动资产的形式存在；房地产项目开发不按租售合同，而是按 其实际可能得到的现金收入估算现金流入，并依此估算经营成本。 2 4 房地产项目的效益评估特点 1 、经济效益评估特点 l o 广西大掌工商管理硕士学位论文 房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 房地产项目经济效益评估从财务角度分析直接发生的财务效益和费用，编制财务报 表，计算财务评估指标，对项目中有关项目的盈利能力、搞风险能力等财务状况进行分 析，据以判断项目财务的可行性，为项目投资决策提供科学的依据。通过对房地产经营 管理活动的经济评价，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市场经济条件下，任何企业 经营的最终目的是为了取得利润，而且是为了取得最大的利润。如果企业不盈利，企业 就失去了经营的目标，效益是房地产经营管理的目的。 ( 1 ) 房地产项目的财务效益一般应包括：售房收入、租房有效收入、土地( 生地 或熟地) 出让收入、配套设施出售( 租) 收入及自营收入。租房有效收入扣除正常空置、 拖欠租金及其它原因造成的收入损失后的收入。 ( 2 ) 房地产项目开发的总成本费用主要包括开发建设期间发生的丌发产品成本和 经营期间发生的运营费用和修理费用。 ( 3 ) 房地产项目开发除正常缴纳流转税和所得税，尚要缴纳土地增值税，城镇土 地使用税、耕地占用税和房产税。 2 、社会效益评估特点 房地产社会效益评估是以社会政策为基础，针对国家与地方各项社会发展目标的贡 献与影响进行分析评估。通过分析项目涉及的各种社会因素评估项目的社会可行性，提 出房地产项目与当地社会协调关系、规避社会风险、促进项目顺利实施、保持社会稳定 的方案，进行社会评估有利于国民经济发展目标与社会发展目标协调一致，减少社会矛 盾和纠纷，防止可能产生不利的社会影响和后果，促进社会稳定，有利于避免或减少项 目建设和运营的社会风险，提高投资效益。从评估实践证明，相对于经济效益评估，项 目评估具有下列特点： ( 1 ) 宏观性和长期性。房地产社会评估必须从全社会的宏观角度考察项目的存在 给社会带来的贡献和影响，项目所需实现的社会发展目标一般是根据国家的宏观经济与 社会发展需要制定的，因而项目社会评估是对房地产项目社会效益进行全面分析评估， 包括与经济活动有关的宏观社会效益、环境生态效益，又有更广泛的非经济的社会效益， 社会发展目标的社会效益与影响具有长期性，如项目对生态与自然的影响，对居民文化 水平、人口素质的影响等。 ( 2 ) 外部效益多，定量分析难。房地产项目社会效益评估的间接效益和外部效益 多，如生活质量的提高、人民物质文化水平和教育水平的提高、自然环境与生态的改善、 广西大学工商管理硕士学位论文房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 社会稳定等，主要表现在项目外的间接与相关效益上，而且这些效益大多是难以定量的 无形效益，没有市价可衡量，如对文化、社会秩序稳定、人们素质的提高、增加闲暇时 间的影响，只能用方字来进行描述，搞定性分析。 ( 3 ) 行业性明显。项目社会效益评估要涉及社会生活各个领域的发展目标，具有 多目标分析的特点，要考虑分析多种社会效益与影响的需要，因而必须采用多目标综合 法来综合考察项目的整体效益，作出项目的社会可行性的判断，房地产行业特征较明显， 要将通用性和专用相结合，突出行业特点。 1 2 广西大掌工商管理硕士学位论文 房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 第三章房地产项目开发评估的理论和方法 3 1 房地产项目开发市场分析 3 1 1 运用s w o t 方法进行市场分析 房地产项目开发市场定位是市场应对的前提，是具体谋略实施前，对天时、地利、 人和的精密审视和判断。它主要是通过市场调查、市场分析实现的，市场分析的目的在 于揭示出项目产品的市场结构需求状况，通常是通过市场调查、市场预测综合分析的方 法来达到目的： 1 、市场调查是对项目产品现状一段时期内的情况进行调查。市场现状调查是进行 市场预测的基础和前提，其主要内容包括调查项目同类产品的市场容量、产品价格和市 场竞争力分析现状。 ( 1 ) 市场现状调查。 市场容量现状调查。 需求现状调查应包括。 ( 2 ) 价格现状调查。 ( 3 ) 市场竞争力调查。 2 、市场分析也称s w o t 分析( s 为优势，w 为劣势，o 为机会，t 为威胁) ，是 对周围经济状况的利多与利空、竞争者的优势与劣势和产品本身的卖点与抗性作一个客 观的分析和罗列，为下一步营销企划打好基础。 房地产市场分析主要是对项目产品进行需求分析、供给分析和综合分析。市场分析 主要是围绕与房地产项目产品相关的市场条件展开。市场分析的对象是房地产项目的产 品，市场分析的目的在于揭示出项目产品的市场结构及需求状况，通常是通过市场调查、 市场预测和市场趋势综合分析的方法来达到目的。市场现状调查是对项目产品现状和一 段历史时期内的情况进行调查。市场现状调查是进行市场预测的基础和前提，市场容量 现状调查主要是调查项目产品在近期和预测时段的市场供需状况。根据不同的项目性质 和特点，市场调查应采用不同的方法。通常采用的方法有三类：资料调查、抽样调查、 广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 实地调查。市场预测是以市场调查所得的信息资料为基础，通过整理、概括和研究分析， 运用科学方法，测算判断未来一定时期内房地产市场的需求量和供应量的变化情况和发 展趋势，依此确定项目建设的必要性和合理生产规模，为项目投资决策和经营决策提供 可行依据。本文中运用了s w o t 分析方法通过对百色金湾花园项目的优势因素、劣势 因素、机会因素、威协因素四个方面进行市场分析，通过调查罗列出来，从中得出一系 列分析结论，运用这个方法，有利于进行全面、系统、准确的研究，有助于制定与之相 对应的发展计划与对策。 3 1 2 房地产项目开发市场预测方法 因百色金湾花园房地产项目开发是项目前的评估，市场预测有整个项目评估中占有 重要意义，市场预测主要包括对销售市场状况的预测，对房地产市场的容量、饱和度的 分析，对市场占有率的预测，对市场销售价格预测、销售对象的分析、销售计划的制订、 以及未来市场变化对营销过程的影响。 在房地产项目评估中，对项目的市场预测还可分为“市场潜量预测”和“市场发展 趋势预测”两个方面。前者分析预测近期内可能产生的最大需求量，而后者是在前者基 础上预测今后长期需求量的发展趋势。房地产市场预测方法很多，在实际工作中应用较 广泛和较为有效的方法大体分三类：直观判断法、历史引申法和因果分析法。由于客观 因素错综复杂，任何一种方法都不可能预测得到很准确，只能根据具体情况选择使用， 也可将几种方法结合起来综合运用。本文通过对百色金湾花园项目的地价、销售价格的 预测进行财务分析，为决策提供一定的依据。 3 2 房地产项目开发财务分析 3 2 1 项目财务评估概述 房地产项目财务评估是根据国民经济社会发展战略和房地产行业、地区发展规划的 要求，在完成产品的市场需求预测、地址选择、技术方案选择等研究确定项目建设初步 方案的基础上，计算项目投入的费用和产出的效益，并运用定量与定性分析相结合、动 态与静态分析相结合、宏观与微观效益分析相结合的现代分析方法，对投资项目的财务 可行性和经济合理性进行分析论证，作出全面的经济评估、并通过多方案比选优化，推 荐出项目最佳投资方案，为项目投资决策提供科学依据。经济评估是实现项目投资决策 科学化、民主化、规范化和法制化的重要手段。其最终的是以最少的资源投入获得最大 1 4 广西大掌工商管理硕士学位论文房地产项目开发评估研究 一一以金湾花园项目为例 的投资效益。 投资房地产项目经济评估主要包括对财务效益分析、国民经济效益分析、费用效果 分析和区域与宏观经济影响分析等评估内容，并在此分析基础上还应进行项目方案比 选、不确定性分析与风险分析。 在房地产项目初步可行性研究阶段的经济评估，应围绕项目立项建房的必要性和可 能性，分析论证项目的经济条件及社会经济状况，采用的数据、参数可适当粗略，评 估指标、内容可适当简化，深度可相对放宽。在项目可行性研究阶段的经济评估，应按 照统一的评估方法和评估参数的要求，系统分析计算项目的效益和费用，通过多方案比 选推荐最佳方案，对项目投资建设的必要性、财务可行性、经济合理性、投资风险等 方面进行全面、详细和完整的经济评估。 3 2 2 财务评估的基本内容 房地产项目财务评估是在项目建设方案、产品方案和建设条件、投资估算和融资方 案等进行详尽的分析论证、优选和评估的基础上，进行项目的财务效益可行性研究分析 评估工作。 财务分析评估主要按下列五个步骤进行： l 、分析和评估项目财务基础数据和参数 房地产项目的市场预测和技术方案分析