（管理科学与工程专业论文）房地产投资决策方法优化研究.pdf

摘要 投资决策是进行房地产开发的重要环节，它直接影响着项目开发的风险程 度及投资收益的大小。随着我国房地产业竞争的升级，开发商及决策者在定性 决策研究的基础上，迫切需要一些更科学、更准确也更实用的投资决策的理论 和方法。 本文针对房地产投资项目的特点，分别从房地产投资环境评价、投资风险 评价、多个投资方案优选的角度，利用灰色系统理论、决策分析等相关知识， 建立了房地产投资决策综合评价模型，采用定性和定量分析相结合，传统分析 和现代方法相结合，理论研究与案例应用相结合的原则，为房地产投资决策者 提供系统、有效的决策模型和决策方法。 本文首先根据我国房地产业的现状及存在的问题，提出研究房地产投资决 策方法的现实意义。其次，在总结和分析了传统评价方法存在的局限性的基础 上，针对房地产投资环境评价、风险评价、多个房地产投资方案优选评价，分 别建立了房地产投资环境灰关联综合评价模型、房地产投资风险白化权聚类综 合评价模型、多个房地产投资方案优选的灰靶决策模型、房地产投资方案优选 的单目标化局势决策模型，旨在对现有房地产投资环境评价、风险评价、多个 房地产投资方案优选的决策方法进行优化。并为了验证模型的实用性和有效性， 分别对每一个模型进行了案例应用。 关键词：房地产；投资决策；灰色系统 a b s t r a c t a b s t r a c t i n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n gi sa i li m p o i t a n ta s p e c to f r e a ie s t a t ed e v e l o p m e n t ，w h i c hd i r e c t l y a f i b c tt h e1 e v e lo fr i s ka n di n v e s t i n e n tp r o j c c td e v d 叩m e tp m c e e d ss i z e a l o n gw i t ht h c e s c a l a t i o no f r e a lc o m p e t i t i o n ，o nt h eb a s i so f q u a l i t a t i v er e s e a f c h ， d e v e l o p e r sa n dd e c i s i o n - n l a k e r sn e e ds o m em o r es c i e n t i f i c ，m o r ea c c u r a t ea n dm o r ep r a c t i c a l t h e o r i e sa n dm e t h o d su r g e n t l y c o n t 朔p o s i n gt l l ec h a n c t 甜s d c so f t h er e a le s t a t ei n v e s 协增n t ，山et h ep 印e r1 l s e sg r e ys y s t 廿n t h e o md e c i s i o n 撇1 y s i s ，a n do t b 盯r d a t e dk n o w l e 趣e t oe s 诅b l i s hr c a le s t a t ei n v e s m l e n td e c i s i o n s i n t e 粤_ a t e da s s e s s m e n tm o d e l s 矗o mt l l ea s p e c 协o fe n 啊r o 衄e n t a la s s e s s m e n t ，i n v e s 血l e n tr i s k a s s e s s m e n t ，an u m b e ro fs e l e c t e di n v e s n n e n tp r o g m m s t h em o d e lu s e st l l ep r i n c i p l e so f q u a l i t a t i v ea l l dq u a n t i t a t i v ea i l a b 唔i s ，t l l et r a d j 6 0 n a la n dm o d e mm e m o d so f 蚰a l y s i s ，出e o r e 蛀c a l s n j d ya n da p p l i c a d o nt op m v i d es y s t e m a t i ca i l de f 凳c t i v ed e d s i o nm o d da n dm e t l l o df o rr e a i e s t a t ei n v e s 乜n e f nd e c i s i o nm a k e f s f i r s t l y im ep a p e rp r o v j d e st h ep r a c t i c a ls e n s eo fr c e a r c h i i l gr e a le s t 咖i n v c s 协1 td e c i s i o n s m e 出。凼a c c 。t 碰n g 沁出es t a n l sq u oa n de x j s t i n gp f o b l 黜so f 瑚】e s 扭据i n d 璐缸ys 。c 彻d 堍册m e b 酆i so fs 珈m m r i z i n ga i l da l l a l y z j l l gt l l e 仃a d m o n a le v a l u a t i o nm e m o d s e x i s t i n gd i s a d v a n t a g e ，t h e p 印e rr e s p e c 6 v e l ye s t a b l i s h e sr 1 髂诅t ei n v e s t m e me n 访m n m e mg r e y a t i o n s h i p 钾a l u a d o n m o d e l ，i r l v 鼯仃玎蚰tr i s kw h i t 胁c l u s 储i n gi m e g r a t e d 船s 舒锄e i l tm o d e l s ，an 砌b c ro fi n v e 咖髓t s c h 锄ep r e f b 仃e dg r e yt a f 窖e td e c i s j o nm o d e la n di 1 1 v 韶扛n e n ts c h e m ep r e f 音删s i n g l et a i g e t s i 乜l a 吐0 nd e c i s i o nm o d e li na l h l s i o nt oi n v e s 廿n e n te n v i r o n m e n t 鲫a l u a d o n r i s ke v a l u a t i o na n d m o r er e a l 鼯t a t ci i l v e s t m e n ts c h 锄ep 州 b r r e de v a l u a t i o n t h ea b o v e m e n 曲n e dm o d e l s a i mi st o o p t 眦i z em em e m o d so fr e a le s t a t ci n v e s t i l l te n v i r o n m e n te v a l u a t i o n ，r i s ke v a l u 撕o na n da n 砌b 盯o fr ea le s t a t ei n v 髑h n 朋ts c h 锄ep r e f b r r e dd e d s i o n m o r e o v e rt l l ep 印e rr c s p e c t i v e l y a p p l i e sc v e r ym o d e l 如c 器髑f o rv a l i d a t i l l gm o d c lp m c d c a b i l i t y 柚dv a l i d i 畔 k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；i n v e s n e n td e c i s i o n ；( ；r e ys y s t e m 1 1 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得北京工业大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名 日期：2 1 ；篁，p 关于论文使用授权的说明 本人完全了解北京工业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部 分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵 签名：导师签名日期：0 一r 。p日期：型! 竺：兰。r 第一章绪论 1 1 选题背景及意义 第一章绪论 随着我国社会主义市场经济的稳步发展，房地产投资活动日益活跃，房地产 业已成为第三产业的重要组成部分。1 9 9 2 2 0 0 0 年，房地产市场逐渐形成并不断 完善。房地产业经历了1 9 9 2 1 9 9 3 年的大发展和后来多年的消化调整时期，从 2 0 0 0 年逐渐走出忽冷忽热、波动不定的状况，向按需定价、供需相对均衡的市 场体系发展。 在未来几十年，我国经济将持续快速发展，快速的经济增长必将要求房地产 业、住宅业保持适度增长。根据我国房地产业2 0 0 1 2 0 1 0 年发展规划的要求，到 2 0 l o 年城镇人均住房使川面积将达1 8 平方米，并拥有较好的居住环境，建设住 宅3 3 5 亿平方米，平均每年建3 3 亿平方米，成套率提高到8 5 ，房地产业每年 以1 2 的速度增长，到2 0 1 0 年房地产业的增加值占g d p 的比重将达5 ，成为 名副其实的支柱产业。 但是，我国房地产业的现状不容乐观，过猛的发展导致了房地产投资的过热， 造成了基建规模过大、盲目投资严重、商品房积压、十地抛荒等诸多问题。同时， 房地产市场存在着激烈的竞争，如何在竞争中取胜是各房地产公司面临的最严峻 的问题，而解决这一问题首先要对投资项目进行合理的评价分析，进而做出正确 的决策。 房地产投资是房地产开发商的一项重大决策行为，这主要表现在这个决策 行为决定着该丌发商在该开发项目上的收益多少，甚至决定着该开发商的生存和 发展。因此，深入研究房地产投资决策行为，无论是对国外房地产开发商还是国 内房地产开企业的经营管理都具有十分重要的意义。 房地产投资规模大、周期长、受自然因素以及社会、经济、行政、心理等其 他因素的影响而面临较多的不确定性，投资具有很大的风险。一旦决策失误就会 给投资者带来巨大的甚至毁灭性的损失，因此，决策问题对投资者来说是十分重 要的。我国目前的房地产投资决策方法，从根本上说是以确定性投资为基础的， 即以净现值、内部收益率、投资回收期等确定性方法进行投资效果的测算，对风 即以净现值、内部收益率、投资回收期等确定性方法进行投资效果的测算，对风 北京i ：业人学箭理学硕士。学位论文 险的分析也停留在盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析阶段，房地产投资风险 决策也只有期望值法、决策树法、期望效用决策法等，但也仅限于理论上的探讨， 在实际中也很少得到应用。这与科学决策相距甚远，容易产生错误决策，造成投 资失败。 基于房地产投资决策的重要性和现有房地产投资决策方法存在的不足，本文 将采用灰色系统理论、决策分析来研究建立房地产投资决策综合评价模型，采用 定性和定量分析相结合，传统分析和现代方法相结合，理论研究与案例应用相结 合的原则，为房地产投资决策者提供系统、有效的决策模型和决策方法。 1 2 文献综述 本文的研究对象是房地产投资决策方法，因此本节仅对国内外现有的房地产 投资决策方法总结如下。 1 2 1 房地产投资决策方法 1 定量决策方法 ( 1 ) 指标直接对比法 将不同方案的同一分析指标进行直接对比，判断方案优劣的方法称为指标直 接对比法，这类方法可以看作由以下三种基本方法组成： 总额比较法，比较的指标主要为净现值等；比率比较法，比较的主要指标为 内部收益率、现值指数等；期限比较法，比较的主要指标为投资回收期。 这类方法是目前房地产投资项目评价的常用方法。 ( 2 ) 风险分析选择法 风险分析选择法主要包括以下九种方法。 期望值决策法。期望值决策法把现金流视为随机变量，计算收益指标的期 望值，选择收益期望值最大的方案为最优方案。这种方法没有考虑期望值的偏差 即忽视了风险的存在，所以期望值决策法并不能正确指导决策【l 】【2 1 。 标准差法。对于净现值的期望值相同方案的决策，先计算各方案净现值的 标准差，去标准差最小的方案为最优方案。只是对期望值相同方案的比选，应用 的局限性较大【2 j 【3 】【4 】【5 】。 第一章绪论 变异系数法。变异系数是标准差与期望值之比，此法有以上两种决策方法 发展而来。当被评价方案的净现值期望值和标准差都不| 司时，计算变异系数，根 据变异系数的大小对各投资方案作出评价。变异系数最小的投资方案为最优 【2 】【4 】【5 7 1 。 肯定当量法。肯定当量法是根据收益状况的变化把有风险的现金流量按照 一定的折算系数换算为无风险的现金流量，然后利用无风险贴现率计算投资方案 的净现值，按净现值大小来决定项目的取舍。折算系数的计算是此法的关键，目 前在折算系数的计算上存在难以解决的问题。因此，此法的实用性受到质疑 3 】【4 】 5 】f6 1 。 调整贴现率法。调整贴现率法的基本思想是在考虑风险因素的情况下，对 于房地产开发这类高风险项目，采用较高的贴现率去计算净现值，然后根据净现 值的大小来选择方案，以净现值大者为优。这种方法在实用上存在缺陷，相应项 目的风险报酬率难以确定【5 】【8 1 。 正态分布概率法。正态分布概率法假设投资项目净现值的概率分布为正态 分布，利用正态分布曲线计算净现值为负的概率。计算中采用的贴现率，一种是 无风险贴现率，此时的决策取决于净现值出现负值的可能性是否超过某一可接受 的最大概率值：另一种方法是采用经过调整的贴现率来计算净现值，然后利用正 态分布曲线估计净现值出现负值的概率。后一种方法实际上重复计算了风险，是 更为保守的方法【l 】【2 l 6 【7 1 。 决策树法。决策树法是用分枝表示可供选择的方法，把几种可供选择的方 案及有关的随机因素有序的表示出来，形成一个树性，在根据经验设定各种方案 发生的可能性后，计算项目净现值的期望值及净现值大于或等于o 时的累计概 率。我国的建设项目经济方法与参数中的风险决策分析就采用了这种方法。 决策树法的实质仍是考虑现金流效应而对此引入概率取期望值进行分析，只是把 现金流效应具体的氛围多个因素如固定资产投资变化、销售收入偏差、建安成本 变化等的相关作用效应进行考虑，因而出现分枝。这种方法的难度在于先验分布 的设定，很难排除主观性的干扰【1 】【2 】【6 】【7 】 1 0 】【1 1 】。 回收期调整法。回收期调整法的基本思想是风险较大的投资项目应该比风 险较小的投资项目具有较短的投资回收期，并据此按回收期准则对方案加以优选 【1 1 1 北京t 业大学管理学硕十学位论文 期望效用决策法。期望效用法对风险进行了更为全面、严密的分析，为解 决房地产投资风险决策问题提供了新的方向。效用是决策者在经营活动中，对町 能出现的利益或损失的综合表现，它代表决策者对风险所持的态度。期望效应决 策法的基本思想是d b e m o u l l i 最早提出的，他指出最大期望收益值标准并不总 是所有决策者完全遵循的标准，最大期望收益应与各种奖赏的有用性或效用值有 关。1 9 4 4 年，j o h n v o n n e u m 糊等人指出在风险条件下，由理智的投资者的投资 准则应是最大期望效用准则，即期望效用值最大者为优。根据这种效用理论，其 后的很多学者建立了效用函数模型用于投资决策中，该方法将决策者分为保守 型、中间型和冒险型，充分考虑了决策者对风险的主观态度，是在不重复条件下 的一种理想的风险决策方法。但主观概率的确定和效用函数的确定，使这种方法 在实际操作中存在着较大的难度【6 】 7 1 。 2 定性决策方法 ( 1 ) 经验判断法。在房地产公司的投资决策中，这种方法被普遍应用。它是利 用一般房地产投资的经验积累进行投资判断。这种方法直观易用，但分析不深入， 只能做一些直观的表面性的描述【1 2 】。 ( 2 ) 创造工程法。这一方法是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创 新能力基础上的创造技术的总称。其主要技术方法包括畅谈会法、综摄法、形态 方案法和主观概率法等。创造工程法的关键是运用人们创造性的思维能力和创造 性的技术方法去认识、分析和解决问题。其中，畅谈会法就是美国著名创造工程 学专家奥斯本首先提出的一种在短时间内能调动极大创造力的行之有效的方法。 通过召开专家会议，使与会者自由思考，畅所欲言，互相启发，引起思维共振， 形成宏观智能结构，并产生组合效应，从而诱发出更多的创造性思维。综摄法是 美国戈顿教授创造的方法。它是利用非推理因素，通过召开一种特别会议来激发 群体的创造力，其实质是对表面无关事物的联想综合。同样，作为一种定性方法， 这种方法依然缺乏定量依据，不够准确【1 2 。 1 2 2 现有房地产决策方法存在的共性问题 首先，定量方法普遍存在着一些共性问题。其一是决策目标的单一化，仅把 项目某一收益指标、风险大小或者效用最大化作为唯一目标进行决策。而仅用某 第一章绪论 种单一的决策目标是难以准确解决房地产投资多准则决策这一现实问题的。即便 只考虑项目的经济效益，现有的决策方法，如净现值法、内部收益率法等也不能 充分反映项目的财务价值。其二，任何房地产项目的运作受到源于政策、经济、 社会、技术、自然环境等不确定性因素的影响是巨大的，投资者所能搜集到的相 关数据也往往是匮乏和不确定的，而这些方法的运用并不能够解决投资决策所依 赖的信息集存在的少数据不确定性的问题，因而通常会导致决策结果受决策者主 观判断的影响较大，诸如肯定当量系数、风险报酬率、项目未来现金流的估计、 收益的概率分布确定、效用函数的确定等，从而影响到了决策结果的客观性与科 学性。 定性方法虽然具有着直观易用的优点。而且依据经验进行决策，有时也的确 可以帮助我们在较短的时间内和较少的决策成本耗费的情况下，找到较为满意的 答案。而创造工程法，由于它可以积极调动人的创造性思维，往往可以集思广益， 也有可能获得较优的方案。但是，在决策分析中紧紧依靠定性方法显然是不够的。 这些方法的分析常常不够深入，仅仅停留在直观的表面性的描述上，它们缺乏定 量依据，因此得出的结论也欠缺了一定的科学性和严谨性。 1 3 本文的研究方法与研究范围 1 3 1 本文的研究方法 本文采用定性分析与定量分析相结合，规范分析与实证分析相结合等方法， 从现有投资决策方法存在的问题入手，采用灰色系统理论对房地产投资决策进行 了方法上的优化。通过灰色系统理论可知，基于信息思维，自然现象往往是灰色 的，灰色现象里含有已知的、未知的和不确定性的信息，这就是灰色不确定性。 而灰色系统理论的产生就是为了解决系统的少数据不确定性的问题【l3 1 。对于房地 产投资决策而言，决策者所依赖的信息大多是来源于对未来情况的预测和估算， 诸如未来的城区规划、房地产相关政策变化、当地人均收入水平、消费者行为偏 好等，这些信息往往具有着较强的不确定性而难以把握。在房地产投资评价系统 中，由于涵盖了多种不确定性因素，决策者所依赖的信息是“部分完全的”，“信 息不对称”或者称“贫信息性”，这正是房地产投资评价系统的灰色特性，这种 北京j 业人学管理学颂+ 学位沦文 扶色特征，使得传统的评价、决策方法很难保证其结果的精确性和客观性，而灰 色系统理论的应用对于处理小样本、贫信息和不确定环境f 的投资评价分析具有 了独到之处。同时，将作为多目标决策方法的灰决策理论运用在房地产公司投资 项目的决策分析中，克服了以往方法的决策目标单一化，更加符合房地产投资多 准则决策这一客观要求。 1 3 2 本文的研究范围 本文站在房地产开发公司的角度从三个方面对房地产投资决策方法展开研 究，分别为房地产投资决策中的环境评价( 区位选择) 、项目的风险分析及投资 方案的优选问题。针对现有方法的不足，本文引进灰色系统理论中的灰关联分析、 灰色聚类分析、灰决策理论对现有方法进行了优化，并分别作了案例分析，以期 对现有的房地产投资决策分析提供理论上和方法上的决策支持。 1 4 本文的创新点及研究内容 本文经过深入分析与论证，其创新点主要体现在：针对现有房地产投资决 策方法存在的不足，结合房地产投资决策分析的自身特点，采用灰色系统理论中 的狄关联分析、灰聚类分析和城决策理论对现有的房地产投资决策的环境评价、 风险评价和投资方案优选进行了方法上的优化。 本文首先介绍了课题的研究背景及意义，并对现有的文献进行了综述。其 次介绍了房地产投资的概念及分类、房地产投资决策的概念、房地产投资决策原 则、房地产投资决策的内容及程序。再次，在总结房地产投资环境评价现有方法 不足的基础上，提出并建立了房地产投资环境狄关联分析综合评价模型。再次， 针对于目前房地产投资方案风险评价方法的不足，提出并建立了房地产投资风险 灰色白化权聚类模型。最后，针对于现有房地产投资方案优选方法的不足，借用 灰决策理论，提出并建立了房地产投资方案优选的灰靶决策模型和单目标化局势 决策模型。以上内容具有内在的关联性，可以图示如下： 第章绪论 绪论 士 i基本概念 房地产投资环境评价 房地产投资风险评价 房地产投资方案优选 结束语 图1 1 论文研究框架剧 第章房地产投资及房地产投资决策 第二章房地产投资及房地产投资决策 房地产投资是指将一种资本或资源投入到房地产开发、经营、中介服务、物 业管理服务等经济活动，以或得最大限度利润的经济行为。房地产投资是房地产 丌发与经营活动的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产 【1 2 。 2 1 房地产投资的分类 房地产投资有多种分类方式。按房地产投资方式可分为直接投资和间接投 资；按经济内容可分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产 管理和服务投资；按物业类型可分为住宅用房开发投资、办公楼宇开发投资、商 场、酒楼、旅店的开发投资、工业厂房和仓储性物业开发投资、休闲性物业开发 投资【1 2 1 。 2 1 1 按投资方式划分 按房地产投资方式划分有直接投资与间接投资。 1 房地产直接投资。房地产直接投资是指投资者将资金直接投入房地产开 发或购买房地产的活动，并参与有关的投资管理，又可分为房地产开发投资与房 地产置业投资两种形式。 2 房地产间接投资。房地产间接投资是指投资者将资金投入与房地产有关 的证券市场的行为，投资者不直接参与房地产经营管理活动，包括购买房地产企 业的股票或债券、购买房地产抵押贷款证券以及房地产投资信托等形式。在我国 常见的为购买房地产企业的股票或债券。为了降低融资成本。很多大型房地产企 业需要通过资本市场进行直接融资，发行债券或通过公司上市解决开发所需资本 金不足的问题。房地产股票或债券的购买者将分享部分房地产开发收益，成为间 接的房地产投资者。但鉴于我国证券市场存在的不完善性，间接投资者面临着较 大的投资风险。 北床 。业人学管理学硕i 学化论文 2 1 2 按经济内容划分 按房地产投资的经济内容可分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营 投资、房地产管理和服务投资。 其中，土地开发投资包括 日城区土地开发投资和新城区土地开发投资。房屋 开发投资包括住宅房屋开发投资和非住宅房屋开发投资。房地产经营投资是指用 于房屋出售、出租、信托、互换等经营活动的投资，包括经租房产指出，修缮工 程支出、经营管理支出和经营业务支出等。房地产管理和服务投资是指用于房地 产管理和维修、保养等服务的投资。 2 1 3 按物业类型划分 房地产投资按物业类型包括住宅( 出租性住宅、出售性住宅) 、办公楼宇、 商场、酒店、工业厂房、仓储型物业、娱乐场所及设施、休闲性场所及设旌等。 1 住宅用房开发投资 住宅历来是房地产投资的主要对象。随着城市化及城镇化的进展和居民对改 进居住条件的强烈愿望，在今后相当长一段时间内，住宅将始终成为房地产投资 的首选对象。住宅投资成败的关键是市场定位是否准确、配套设施是否完善、价 格定位是否合理、营销力度是否到位。 2 办公楼宇开发投资 办公楼宇通常被称为写字楼。随着城市经济的发展，尤其是那些新兴城市， 将会吸引大量新的企业来开设办事处或分公司，将需要大量办公场所，这就是办 公楼宇成为一些城市房地产投资热点的关键。然而写字楼投资的风险较大，主要 是因为它一般是租赁经营，租赁效益的高低不仅取决于楼宇自身的环境条件及结 构、装修条件，还取决于物业管理水平和楼宇使用率的高低，另外，写字楼市场 与宏观经济环境及区域经济环境关系密切，受经济景气循环状况影响较大。 3 商场、酒楼、旅店的开发投资 商场、酒楼和旅店的投资回报率较高，通常是房地产投资的热点，但由于这 类物业无明确的租约保障、没有固定的消费对象，竞争往往激烈，投资风险很大。 这类投资对象经营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、经营方略，还取决于 第二章房地产投资及房地j 二：投资决策 区域经济发展状况，商业、旅游及经济情况的波动将直接影响消费需求水平，进 而影响其收益。 4 工业厂房和仓储性物业开发投资 这类物业用地的决定因素，可分为两大类：成本因素和非成本因素。对不同 因素的偏重，不同的产业问有着极为显著的不嗣。值得强调的是，工业j 。房和仓 储性物业的投资风险是相当高的。 5 休闲性物业开发投资 休闲性物业是指那些具有娱乐、休闲性的房地产项目，如健身中心、游乐场、 剧院、电影院、养老院、保健医院以及各种俱乐部性质的网球场、高尔夫球场等 【12 1 。 2 3 房地产投资决策 房地产投资决策就其本质而言是一系列围绕房地产综合开发目标的实现而 进行的思维过程和行为过程的总和，这个过程集中体现了人们分析、推理和判断 等一系列逻辑思维和创造性思维的能力【”。具体的说，房地产投资决策是指房地 产开发企业及其决策者，按照国家规定的建设程序，根据房地产业乃至整个国民 经济的规模、方向、结构、布局及有关方针政策，在市场研究的基础上，运用科 学分析的方法，对拟建综合开发项目进行技术经济分析和综合评价，选择一个能 实现预期目标的最佳方案，作出决定的过程。 正确的房地产投资决策不仅取决于决策者个人的素质、知识、能力、经验以 及审时度势和多谋善断的能力，并且与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和 类型，以及与应用科学决策的理论方法有着密切的关系。 房地产投资决策工作归纳起来，可按四个步骤进行【1 2 】： 首先提出房地产投资决策的目标一要求解决什么问题；其次制定房地产投资决策 的行动方案有几种可能方案：再次对房地产投资项目作经济评价、社会评价和环 境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的一个房地产投资方案；最后采 取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。 北京l 业人学管理学硕l 学何论文 2 4 房地产投资决策原则 一切决策必须遵循一定的基本原则。房地产丌发企业对具体的房地产投资 项目进行决策时，应遵循的原则主要有以下几个方面： 2 4 1 经济效益原则 获得利润、不断发展，是每个企业必须面对的市场经济要求，房地产开发企 业也是如此。在进行房地产投资项目的决策时必须面对市场，适应市场竞争的需 要，在市场经济条件下，房地产开发企业只有适应市场的要求才能得以生存。因 此，开发商在对具体房地产开发项目进行决策时，必须将房地产项目的盈利目的 放在首要位置，只有盈利的项目才能确定为开发项目。这就是房地产投资决策的 经济效益原则。 2 4 2 科学化、民主化原则 科学化是指房地产投资决策过程中必须尊重客观规律，按照一定的科学决策 程序进行决策。民主化就是要求运用民主的原则，依靠群众的集体智慧，广泛集 中经济的、技术的和管理的专家意见，集思广义，发挥他们的聪明才智，实行民 主化决策。 2 4 3 系统性原则 在进行房地产项目投资决策时，必须在已搜集到的各种投资信息如需求信 息、生产信息、技术信息、供给信息、政策信息、自然资源和自然条件信息等基 础上，对房地产投资的有关问题作出系统性的回答。 2 4 4 时间性原则 房地产开发商在进行房地产项目决策时必须强调投资的时间观念。投资的时 间观念即资金的时间价值，事实上也是开发成本。 第二章房地产投资及房地产投资决策 2 4 5 风险控制的原则 房地产丌发公司对市场依赖的程度远比其他产业的公司要大的多，这是房地 产业之所以是“高风险产业”的一个表现。这就要求房地产开发企、对房地产项 目进行决策时，要比其他产业的企业更加注意队可能产生的风险进行必要的预 测，并努力地将其控制在一定范围之内。这就要求房地产开发商在实施房地产投 资方案的过程中采取一切尽可能采取的方法和措施，尽量把风险降到最小程度。 2 4 6 责任制原则 责任制原则就是要求决策者对其决策行为带来的投资风险负有不可推诿的 责任。建立责、权、利相结合的房地产投资决策责任制，是确保房地产项目投资 决策的科学性，避免和减少投资决策失误的重大措施。 2 4 7 选择- 陛原则 房地产开发企业对房地产项目进行决策时必须有两个以上的房地产项目可 供选择，而且每个项目也应考虑多种开发方案，这样才能保证房地产开发企业决 策是能有一个优化选择的可能，即最佳项目和最佳项目中的最佳方案的选择。 2 5 房地产投资决策的内容及程序 2 5 1 房地产投资决策的内容 房地产投资决策包括两方面的内容：一是经营分析，二是作出决策。经营分 析是从房地产公司经营的观点出发，运用科学方法对经营活动的各项目标、社会 资源条件、外界环境及内部能力等进行经营方针和技术经济效果的分析与预测。 作出决策就是根据分析结果，制定几个可行的行动讨论方案，再结合其他非定量 化的条件和人的因素进行判断，并从中选择一个最适宜的方案闱。 北京1 业人学管理学硕十学位论文 2 5 2 房地产投资决策的程序 1 确定房地产投资的目标 房地产：投资决策的目的就是达到房地产投资所预定的目标，所以确定房地产 投资的目标是投资决策的前提和依据。房地产投资的目标很多，获取高额、无形 收益、社会效益、环境效益等都是投资者所追求的目标。对于任何自主经营、自 负盈亏、自我积累、自我发展的房地产投资者而言，都是在高额利润这个主要目 标的前提下，去追求社会效益和环境效益。因此，在投资利润这个总目标的前提 下，还应考虑：投资资本金的安全性、变现性、远期于近期收入、对通货膨胀的 防范等。 2 制定房地产投资的可行方案 决策在于选择，没有选择就没有决策，在进行房地产投资决策中，制定供决 策者选用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方 案时必须注意各方案在整体上详尽性和个体问的排斥性。只有这样，才有可能进 行方案的全面比较和有效选择，并可避免遗漏最佳方案。 3 分析与评价 方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对各个方案 的经济、社会、环境等各方面的条件、因素以及潜在的问题作可行性分析，要求 对方案的环境、风险、经济效益等方面做出评价。 4 选择方案 选择方案不仅是整个决策过程的中心环节，也是房地产决策者的重要职责， 同时，也是科学性和技巧性的综合体现。正确、有效地进行选择工作，必须掌握 方案的优选标准。 房地产投资决策过程可用下图表示【3 】： 第一章房地产投资及房地产投资决策 2 6 本章小结 图2 1 房地产投资决策基本程序图 本章先后介绍了房地产投资的分类，房地产投资决策及决策原则，并介绍了 房地产投资决策的内容及程序。 本章阐述了三种房地产投资的分类方式，分别为按投资方式划分、按经济内 容划分和按物业类型划分。提出了七个决策原则，分别为经济效益原则、科学化 民主化原则、系统性原则、时间性原则、风险控制的原则、责任制原则和选择性 原则。最后提出了决策过程中的四个主要环节，分别为确定目标、制定方案、分 析评价、方案优选。 垂三塞圣工篓圣坠坌竺塑篁竺兰些耋垒耋耋尘 第三章基于灰关联分析的房地产投资环境评价 3 1 房地产投资环境要素系统分析 房地产界有一句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位，这从个 侧面反映r 房地产投资中区位选择的关键件和区域投资环境评价研究的必要性。 投资环境是投资条件的总和，房地产业投资环境评价就足采用投资环境学的理论 和方法，对个区域的房地产投资条件和房地产投资效益做出科学的评价和总 结，为房地产投资决策及区域区位选择提供科学指导，因而有着很大的行业借鉴 意义和行业应用价值【l 。 房地产投资环境一般可概括为七大要素，叩社会环境、政治环境、政策及法 律环境、经济环境、文化环境、自然地理环境和基础设施环境1 2 】。需要说明的是， 在文化环境中通常都包含了人口因素，本文认为这种定义并不确切，故在本章中 将人口因素单独列为另一基本要素，与社会文化环境并列。因此，本章将房地产 投资环境概括为八大基本要素，即政治环境、社会环境、政策及法律环境、经济 环境、人口环境、文化环境、自然地理环境和基础设施环境。 一 3 1 1 政治环境要素影响分析 政治环境主要指的是政局的稳定性与战争风险。政局动荡与战争风险对于房 地产的影响很明显，一旦发生就会导致房地产价格暴跌。 3 12 社会环境要素影响分析 1 行政效率。各地各政府对于房地产都有专门的行业主管部门，每年都要 核查房地产企业资质，制定并维护地方管理政策。房地产丌发所涉及立项审批、 土地转让、报建等手续相当复杂，办理各项手续往往费时费力，政府办事效率是 投资决策时必须考虑到的一层因素【l “。 2 社会秩序。社会秩序是拟投资地区的社会政治秩序和经济生括秩序，包 括当地社会的稳定新和安全性、当地居民对本地经济发展的参与感、对外来经济 括当地社会的稳定新和安全性、当地居民对本地经济发展的参与感、对外来经济 北京i ：业人学管理学硕十学位论文 势力的参与感。 3 社会信誉。这是由公共道德水准和法律双向支撑的，是维系社会发展的 基石。社会信誉包括了合同履约的信用，也包括社会承诺的信用。 3 1 3 政策及法律环境要素影响分析 政策环境主要指当地的经济政策、财政政策、消费政策和金融政策等与房地 产业的发展和正常运行产生较大影响的相关政策。法律环境主要包括三个方面： 法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。法律的完整性主要研究投资项目 所依赖的法律条文的覆盖面，主要的法律法规是否齐全；法制的稳定性主要研究 法规是否变动频繁，是否有效；执法的公正性是指法律纠纷、争议仲裁过程中的 客观性、公正性。 3 1 4 经济环境要素影响分析 经济环境是影响投资决策的最重要、最直接因素。经济环境要素主要包括宏 观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境等【1 2 l 。 1 宏观经济环境。宏观经济环境是一个国家或地区的总体经济环境。如某 个地区的国民生产总值、国名经济增长率等反映国民经济状况的指标：当地的消 费总额、居民收入、存款余额、物价指数等描述社会消费水平和消费能力的指标。 2 市场环境。市场环境是指投资项目面临的市场状况，包括市场现状和未 来走势。如投资区域内房地产市场的供应量情况，同类楼盘的分布及对项目销售 的影响，竞争对手的实力，市场购买力水平及分布状况等。 3 财务环境。财务环境是投资项目面临的资金、成本、利润、税收等环境 条件。根据房地产业的具体特点，我们重点考察融资成本和税费水平。一方面， 房地产项目的开发与建设需要占用大量资金，而且投资回收期较一般投资长，流 动性差，因此，仅仅依靠自有资金是难以维持的。目前，多数房地产公司的项目 资金来源主要是银行贷款，如住房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业流 动资金贷款等，中国房地产市场6 0 以上的资金都来源于商业银行的信贷资金 n 6 】。而由于在转轨时期，在政府主导下，大量的银行资金流入了内幕交易现象严 重的房地产企业，银行产生了大量的不良贷款【1 7 】。于是，近年来商业银行开始逐 第二章基丁灰关联分析的肪地产：投资环境评价 渐完善公司治理，加强内部风险控制机制，信贷审批标准与程序越发，“格，融资 成本也不断提升。而商业银行贷款及其他的外部融资手段所引发的融资成本作为 项目开发中的一项较为重要的费用，直接关系着项目的收益水平，因此在越发苛 刻的大环境卜，开发公司应当合理安排资金筹措计划，尽可能降低筹资成本，减 小财务风险，而筹资方案的制定与执行又依赖于项目本身及其所处的区位环境， 如该项目是否受到了当地政府及产业政策的支持、当地资本市场的活跃性、筹资 的难易程度等，我们在进行项目评估和方案选择时都应予考虑。此外，房地产业 牵涉到的政府税费也名目繁多，诸如城市基础设施配套费、垃圾处理费、人防费、 营业税、土地增值税、交易契税、规划管理费、质监招标费、抗震审查费等等， 数额较大，各地根据自身实际对于房地产税负水平不一，特别是许多税费减免政 策灵活性很大，尺度不一。这样，房地产投资决策与区域选择必须考虑区域真实 的税负水平，其中交易契税收取水平对于房地产= 、三级市场都有较大的作用， 各地的差别也较大，应予重点关注。 4 资源环境。资源环境是指从人力资源、原材料、土地资源及能源角度出 发研究的投资环划”】。 3 1 5 人口环境要素构成影响分析 1 区域人口数量。区域人口数量与区域房地产价格之间关系密切。在人口 数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地 产价格，一方面，人口密度的提高，有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提 高房地产价格：另一方面，人口密度过高会造成生活环境恶化，又有可能降低房 地产价格。【1 4 】所以人口密度的提高只要没有影响到生活环境质量，对于房地产 的投资环境是有益的。 2 区域人口素质。人类社会随着文明的发展、文化的进步，一些公共设施 必然日益完善；同时居住空问也必然力求宽敞舒适，凡此种种都能增加对房地产 的需求。相反，如果区域中居民素质低、组成复杂，人们多不愿就居，房地产价 格也会低落1 1 2 】。 北京j ：业人学管理学顾十学位论文 3 1 6 文化环境要素构成影响分析 文化环境要素在房地产投资区位选择时主要指消费文化与价值观念。东方人 都普遍较西方人更加关注房地产投资，消费文化和价值观念不同可能是主要原因 所在。即使在同一民族的不同地区，由于区域气候和地理条件的不同，也会导致 同积月累的文化差异，从而产生不同类型的文化和价值观念。研究消费文化和价 值观念上的这种差别，对于房地产投资的区域选择，甚至具体的房地产内部功能 设计都有所裨益。 3 1 7 自然地理环境要素构成影响分析 自然地理环境是指投资项目所在地域的自然和风景地理特征。它包括地理位 置、自然风光及气温气候等1 3 l 【12 1 。 1 地理位置。地理位置对房地产投资的影响非常大，具体到与商业中心的 距离，与医院、娱乐场所、学校的距离等，直接关系到了未来住户生活方便的程 度，从而影响房地产的销售或出租。 2 自然风光及气温气候。它们不仅关系到房地产的基础设计，而且直接影 响其景观，进而直接影响其变现。一个好的房地产项目规划，必然十分重视项目 所在地的自然风光、气候风向等自然地理环境条件，充分利用其有利的一面，想 方设法通过景观设计弥补其不足的一面，使项目无论是外观造型、结构布局，还 是使用性质、使用功能，均与外在的自然环境协调起来。 3 1 8 基础设施环境要素构成影响分析 基础设施环境是房地产投资项目的“硬环境”，主要包括投资地域的交通、 通讯、能源、给排水排污等方耐3 1 。其中交通环境条件包括距机场、码头、车站 的距离，主要交通干线的分布，重要的公共交通工具及数量，交通方便的程度等。 属于能源条件的主要内容有电力供应状况，如最近的变电站距离；煤气供应站的 距离，包括煤气主干线管道的距离等。通讯环境条件是指最近的通讯电缆的位置， 可设电话门数等。给排水及排污环境包括当地的自来水管网分布、距主要自来水 管道的距离、排水排污设施状况、管道分布情况等，直接影响了项目开发成本， 第二章基丁扶关联分析的膀地产投资环境评价 从而影响投资效益。 3 2 房地产业投资环境评价要素系统图 综上所述，可建立房地产投资环境评价要素系统。具体见图3 1 。 政治环境 一境_ e 政策及法律环境 经济环境 人口环境 文化环境 自然地理环境 基础设施环境 政局的稳定性与战争风险x ， 行政效率x 2 社会安定性x t 社会信誉度x 。 当地房地产业相关政策及法律x ； 市场环境一 财务环境_ 二二二二二二 资源环境 市场竞争x 6 市场购买力x ， 融资成本x g 税费水平x 。 人力资源x l o 土地资源x l l 原材料x 1 2 能源x 1 3 当地经济增长水平x 1 4 宏观经济环叫 居民平均收入水平x 1 ， 区域人口素质x 1 6 区域人口密度x 1 7 消费文化与价值观念x ，8 地理位置x ，。 自然风光x 2 0 气候条件x 2 1 道路及交通x 2 2 通讯环境条件x 2 3 给排水及排污环境x 2 4 电力配电x 2 5 图3 1 ：房地产投资环境评价要素系统图 3 _ 3 现有的房地产投资环境分析方法评述 房地产投资环境评价方法研究是一个极为活跃的领域，到目前已经形成了多 种广为采用的评价方法，主要有冷热因素法、等级尺度法、多因素和关键因素评 价法等【1 4 】。 - 2 1 e 乍 北_ l 。业人学管理学颂+ 学位论文 3 3 1 冷热因素法 1 9 6 8 年，美幽伊西利特法克和彼得班廷两位学者通过对美国、加拿大等 国大批：1 ：商业人士的调查，在国际商业安排的概念构架一文中从宏观角度提 出了投资环境的冷热因素法 1 ”。其基本方法是：从投资者和投资国的立场出发， 选定诸投资环境因素，据