（工商管理专业论文）中国房地产开发模式研究.pdf

北京交通大学硕士学位论文 a 6 st r a c t t h ep a p e ri ss y s t e m a t i c a l l ye x p l a i n e dm o d e so fr e a l 一e s t a t e d e v e l o p m e n t ， r e a 】一e s t a t em a r k e td a t ao fr e c e n t y e a r s i s c o l l e c t e da n dd i a g r a 咖e dt os h o wt h et r e n do ft h ef u t u r et h a t b o t hq u a n t i t ya n dp r i c ew i l lc o n t i n u eas t e a dg r o w t hi na t1 e a s t t e ny e a r s r e f o r mo fl a n dp o l i c i e sa n dr e a l e s t a t ef i n a n c i n gh a s a n dw il li n f l u e n c et h em o d eo f r e a l 一e s t a t ed e v e l o p m e n ta n d h o u s i n ga n dl a n dm a r k e t t h e i rc a u s a t i o n sa n dr e l a t i v em e r i t s a n dt r e n do ft h ef i v em a i nm o d e so fr e a l 一e s t a t ed e v e l o p m e n ta r e s t u d i e da n da n a l y z e d t h o u g ha n a l y z i n gi tc o n c l u d e st h a tt h em o d e o fa n n e xw i l lw i na m o n gt h e s em o d e s ( s e l f o w n e dl a n dd e v e l o p m e n t ， b a y e d1 a n dd e v e l o p m e n t ， e s t a b li s h i n g a p r o j e q 董 剐掣i 嚣謦蠹薅! 毒童爨辇! = 垂 ；璺垂酷霏蠢瞒基琶鑫! i 童霎气量荦：莓至善i 妻1 鑫舅攀手鼍i 畦彝静苫墨薯尹i ! ；l 嚣k 1 o 呲计袖当龟髫? 爿霎葶冀笔j t 萏憎 iilong t h e s em o d e s ( s e l fo w n e dl a n dd e v e l o p m e n t ，b a y e d1 a n d development，e s t a b li s h i n g ap r o j e c tc o l p a n y ，c o o p e r a t i o na n d annex)t h r e e c l a s s i cc a s e s a r eu s e dt oi 1 1 u s t r a t ee c o n o m i c theorieso fo p t i m i z i n gr e s o u r c ed i s t r i b u t i o n a l l o c a t i o na n d maximizing p r 。f i t s w o t a n a l y s ei s a p p l i e dt os e ew h yac o m p a n y choset h a tm o d ea si t sc o mp e t i t i o ns t r a t e g y f i n a l l ythep a p e r suggests 北京交通大学硕士学位论文 独创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研 究工作及取得的研究成果。尽本人所知，除了文中特别加以标注和 致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成 果，也不包含为获得北京交通大学或其他教学机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一起工作的同志对本研究所做的任何贡献已在 论文中作了明确的说明并表示了谢意。 本人签名： 日期：碰年上月日 刖舌 第1 章前言 1 1 选题背景 随着改革的不断深入，中国房地产开发行业经过上个世纪八十年代 的兴起，九十年代初房地产泡沫的破灭，再到九十年代中后期的再次 兴起，进入2 l 世纪后又持续升温，至今房价不断攀升，在全社会引发 关于泡沫、暴利、纳税侏儒等诸多争议。 房地产市场的这种快速变化是随着城市化进程的加快，城镇土地 资源供不应求，密不可分的。近年中国房地产投资规模逐年增长，己 在各地的g d p 中占有相当大的份额，但是房地产的供应量还是跟不上 人们对于居住、投资的需求。房地产需求的持续旺盛与多样化和供应 的总量与结构性不足把房价向更高位推进。 同时中国房地产行业属高风险高利润行业，致使各行各业有条件 的企业均不同程度地介入房地产业，房地产开发模式也随着房地产市 场的改革与发展不断演变。自有土地开发、合作开发( 公司及个人合 作) 、成立项目公司、兼并( 重组) 等，各种模式现都并存于房地产市 场中。 房地产的快速发展和房价的不断攀升并在局部地区引起泡沫，引 起广泛关注，国家宏观调控措施的不断出台，将规范房地产业向着健 康的道路发展，房地产金融制度的创新也将给房地产带来新的机遇， 房地产行业兼并浪潮能否像专家预计的那样及早来临? 未来房地产的 开发模式又是怎样的呢? 1 2 文献综述 1 2 1 国内房地产研究状况 在我国，房地产开发与经营还是门新兴的学科，它的产生、形 成和发展是近年来的新生事物，是随着中国住房制度改革和房地产市 场建立和发展而产生的。房地产开发与经营活动的发展，使房地产业 从传统的劳动密集型行业转向智力密集型行业。现代化的经营意识、 新型的管理思想是房地产开发与经营企业确定正确的战略和策略，进 行高效优质房地产开发经营及物业管理等经营管理活动的重要保证。 但是相关的著作偏少，特别是在本文所涉及的有关房地产开发模式的 因所研究内容是房地产开发与经营中的一部分内容，而且国内的房地 产开发模式也在不断的转型，所以此类的专著更少。 北京交通大学硕士学位论文 1 2 2 国外房地产研究状况 国外特别是一些西方国家，房地产市场历经两个世纪的发展，相 关理论与应用研究较深入，相关著作较多。像美国等私有制国家，其 以土地开发为主、物业持有为辅的开发模式与中国房地产开发现状有 很大区别，但其在房地产投资、房地产开发原理与程序、房地产市场 营销、房地产金融、房地产市场分析与应用等的科学理论与研究著作 较多，在很多方面还是值得中国房地产借鉴与学习的。 鉴于此本文的相关资料及数据一部分是本人通过查询各类资料， 包括报刊、杂志、统计年鉴及通过互联网搜索进行新老数据的汇总与 列表制图而来。希望运用最新的数据来分析与研判房地产市场发展情 况，为房地产发展模式的分析研究真正起到好的作用，本文的相关数 据及分析内容希望能对该类研究作一个有益的补充。 1 3 研究方法 1 3 1s w 0 t 分析法“1 。 s w 0 t 最早见诸设计学派的代表人物塞兹尼克与钱德勒的战略管 理学说。s w o t 是优势( s 胁g l h ) 、劣势( w e a l 【l l e s s ) 、机会( 叩p 矾l 】1 1 毋) 、 威胁( 虹瑾e a t s ) 的统称。因此，s w o t 分析实际上是将对企业内外部条件 各方面内容进行综合和概括，进而分析组织的优劣势、面临的机会和 威胁的一种方法。由于s w o t 具有清晰、简明、具体的特性，可以减 少时间和精力的浪费而深得界的喜爱，成为竞争与经营战略决策中常 用的工具。本文运用s w o t 分析法对企业进行战略分析，来解读不同 的企业采用不同的开发模式的原因。 1 3 2 以点带面方法。 通过对本企业、深圳企业、大企业为主的开发模式来看全国范围内 的此类现象。 1 3 3 归纳法。 归纳法是将特殊陈述上升为一般陈述( 或定律定理原理) 的方法。 本文通过对典型案例的分析、比较进行归纳与预测，对房地产开发模 式的发展趋势进行把握。 1 4 论文结构与主要内容 全文共分5 章。第1 章简单介绍论文的选题背景、研究方法、论文 结构和主要内容。第2 章是论文的重点，首先对深圳及全国房地产市 场数据进行分析和预测，然后运用多个小案例及s w o t 分析法比较全 面和系统地对房地产各开发模式包括自有土地开发、购买土地开发、 合作开发( 政企之间、公司之间合作和近年广受关注的个人合作建房) 、 成立项目公司、兼并等开发模式产生原因、优缺点进行比较分析。第3 章用三个房地产业经典案例分析资源优化配置和利益最大化的经济理 论在房地产开发中的实际应用。第4 章国家宏观调控和房地产新政策 的不断出台，将引导房地产行业健康发展，房地产旺盛的需求、金融 制度的创新都给房地产业带来巨大的商机，未来几年房地产业会加速 整合，兼并将是未来房地产开发模式的主流。第5 章建议房地产开发 企业在激烈的市场竞争中，应积极应对风险，把握机会做大做强，拓 展多元化的融资能力，并通过兼并实现快速增长，以期在未来市场上 立于有利地位。 北京交通大学硕+ 学位论文 第2 章中国房地产开发模式及比较 不了解历史就无法深入地理解房地产开发的模式。因为历史让我们 认识到我们现在所处的位置以及我们是如何直到这旱的。因为如此， 历史是预测未来的一个有用的工具。房地产开发是一个要以过去的知 识和经验为基础而又要有前瞻性的活动。因为建造的房屋能够存在几 十年，对长期历史的考察对于预测将来社会的需求是很重要的。3 2 1 中国房地产发展市场概述。3 中国房地产发展主要可分为三个阶段：建国前的房地产市场、建国 后的房地产市场和社会主义市场经济下的房地产市场。我国房地产市 场现处于兴起阶段，发展时间不长，未来相当长一段时间内，我国房 地产市场的发展空间巨大。 2 1 1 建国前的我国房地产市场 1 9 世纪4 0 年代以前，我国各地虽有房屋、土地买卖、地权转移和 房地产易主，尽管也有房地产的租赁关系，但还没形成近代意义上以 资本增值为目的，为出卖、出租而建的资本主义商品经济的房地产市 场。我国房地产市场真正形成于1 8 4 3 年上海开埠以后，当时在上海、 天津等大城市开始出现了房屋的建筑和出租，这就是以外商为主体的 资本主义房地产市场的开端。从1 8 5 3 年到1 8 6 3 年1 0 年间，房地产已 经按照资本主义经营方式进行买卖、出租，从此，上海的房地产市场 也就开始形成。在这时期，我国的地主、豪绅、买办、官僚、富商也 开始购置和经营房地产。大官僚中以李鸿章、盛宣怀为代表，他们在 浙江中路、南京西路等地都占有大量的房地产。到中华人民共和国成 立前夕，上海有各类房地产公司4 9 家；天津有2 0 粗若是1 8 家占有土 地l l 0 0 0 多亩；汉口有房地产经租商5 7 家，经租房屋2 5 2 6 栋。但是， 解放前房地产市场发展具有很大局限性。房地产市场仅限于沿海地区， 且经营业务有很大的投机性，房地产市场被外商垄断，具有很大的依 附性。 2 1 2 建国后的房地产市场的发展 建国后到1 9 5 6 年社会主义改造完成，这一段时间是我国房地产市 场的整顿阶段。这一阶段对旧中国房地产业逐步实行了接管、赎买和 改造，对房地产市场交易实行了集中统一的管理。由于此时还存在一 些私人房地产经营单位及各种公私合营的经营单位，房地产市场还在 4 中国房地产开发模式及比较 一定范围内存在着。1 9 5 6 年社会主义改造完成后，由于中国实行高度 集中的计划经济体制，把房地产这一重要的生产要素排除在外，公开 的房地产市场基本被取消。 2 1 3 社会主义市场经济下的房地产市场 改革开放后，我国实行了社会主义市场经济体制的改革，在市场经 济理论的指导下，房地产市场开始逐步恢复括跃。1 9 8 3 年深圳、佛山 等沿海城市首先开展了各种房地产业务，初步建立了房地产市场并取 得了引人注目的成绩，接着全国各地陆续建立起了房地产市场。1 9 9 0 年，国务院颁发实施了中华人民共和国城市国有土地使用权出让转 让暂行条例，房地产市场发展进入了高速发展时期；1 9 9 2 年邓小平南 方谈话以后，沿海地区的房地产业得到迅速发展，房地产交易的市场 容量急剧扩大，大量的房地产企业成立；到1 9 9 2 年底，仅上海已近1 0 0 0 家，房地产市场出现过热势头；1 9 9 3 年下半年在宏观调控影响下房地 产市场大幅度降温；1 9 9 5 年开始步入正轨；1 9 9 8 年我国彻底停止住房 实物分配制度，走上了住房货币化之路，为我国房地产市场的商品化 扫清了最大障碍；跨入2 1 世纪，我国房地产市场迎来了又一轮发展高 峰。 2 2 深圳及中国房地产市场发展近况 2 2 1 深圳统计数据及分析 近年来，特别是1 9 9 4 年取消住宅分配而进行货币化改革以来，房 地产呈现持续稳定增长的格局。房地产开发的投资规模、销售面积、 销售价格都稳步增长。下面主要将深圳及全国房地产的销售面积和销 售价格进行汇总与分析。 北京交通大学硕士学位论文 图2 1 深圳市历年商品房销售面积 资料来源：深圳市房地产年鉴2 0 0 5 ，深圳市统计年鉴2 0 0 5 ，深圳市国土资 源和房产管理局网。 图2 - 2 深圳市近年住宅销售平均价格” 资料来源：深圳市房地产年鉴2 0 0 5 ，深圳市统计年鉴2 0 0 5 ，深圳市国土资 源和房产管理局网。 6 北京交通大学硕士学位论文 园及北京新景家园等在内的连片建筑群。 在这项合作中，香港新世界发展有限公司投资巨大，其公司品牌在 内地成功树立良好口碑。崇文区政府则通过合作成功解决旧城改造资 金有限的困境，变“旧城”为“新世界”。 案例二( 企业合作) 华远地产“1 合作双方：原华远房地产坚实公司 合作内容：入股改制 合作成果：原华远房地产公司是现华远集团公司在1 9 9 3 年成功对 西城区区属房企华远建设开发公司进行股制改造后创立的。当年 公司总资产1 2 亿元，净资产近6 亿，税后利润2 2 9 亿元。 1 9 9 4 年，原华远房地产成功吸收外资入股，由华润集团旗下的华 润创业( 香港上市公司) 与另外几家外资公司共同组建坚实公司，入股 原华远房地产，将公司改组为中外合资股份公司，成为国内首家中外 合作股份制房地产公司，华润创业成为原华远房地产的间接控股股东。 至2 0 0 1 年9 月，中国华润总公司通过股权转让协议，持有了全部 原华远房地产股份。 案例三个人合作建房”1 从于凌罡站出来，发出“个人合作建房”号召的那天起，就一簿棼 菩瑜耩，荐并碚眭剥强非睢萄3 掣凰盟j 髓酗担榉；吧出霪瓒； 蚕要型卫测t 捌暇尝试堪葡拌罂墓- 对搿攀盘滴鞘娶灵召筵省重 箍迦，型终掰缢备譬鼎涨；衡氍“俸业物业、租赁经营及相关资讯 服务，提升物业经 营水平。 朝阳区国资委与万科集团的此次合作可以说是，朝阳区政府打破 所有制形式，进行跨区域合作，引入战略投资人参与国有企业产权制 度改革的成功实践。尽管此前，业内对双 方的合作略有耳闻，但直到 今年1 月，万科发布公告称以3 8 9 0 0 1 3 6 万元成功收购朝开旗下公司 朝万中心6 0 的股权后，此次合作才得以拔开面纱显露真面目。 回顾从朝开公司改制到朝万公司成立的整个工程，不难发现，旱 在去年6 月朝阳区国资委决定对朝开公司进行改制时，就已经隐约出 现了万科的影子。从朝开公司剥离出来的优良资产被通过分立方式组 建朝万中心，与刚刚组建的朝万公司似乎有着某种不谋而合的关系。 而在随后朝万中心对外转让中，万科以项目的惟一意向受让人最终获 得其6 0 股权的结果似乎又在证明，这是一场朝阳区国资委与万科集团 中国房地产开发模式及比较 很像一场运动。到今天，事情最终还没有结果，前途未h ，所以难以 给个人合作建房下个定论。 2 3 4 成立项目公司 成立项目公司这种房地产开发模式主要是一方出地一方出资金成 立房地产开发公司，实现地与资金的集中，达到开发的条件。这种模 式与合作丌发有点类似，但在开发主体上与合作开发还是有区别的， 合作开发是两个或多个主体参与，成立项目公司是合二为一个新的开 发主体。看以下这个案例就可洞察其不同之处了。 上市公司浙江东方集团股份有限公司于2 0 0 5 年5 月3 1 日发布公告 拟投资3 5 0 0 0 万元人民币与浙江红石房地产开发有限公司合作共同开 发杭州市西湖区转塘两地块。这两块地是2 0 0 5 年5 月浙江红石房地产 开发有限公司通过公开招标方式，从杭州市国土资源局取得。公司将与 浙江红石房地产开发有限公司通过设立项目公司共同开发。项目公司 性质是有限责任公司，注册资金人民币5 0 0 0 万元，其中公司以人民币现 金形式出资2 7 5 0 万元，占注册资本5 5 。合作方以人民币现金形式出资 2 2 5 0 万元，占注册资本4 5 。同年7 月1 日召开临时股东大会，会议审 议通过了设立项目公司浙江西子名邸置业有限公司( 暂定名) 的议案。伽 2 3 5 兼并( 重组) 通常，在市场经济中，企业出于减少竞争对手、降低重置成本、产 生规模效应等动机，采取各种方法进行产权交易和资产重组，以达到 完全控制对方的目的，这些产权交易和资产重组的各种各样的方法， 统称为“兼并”。 2 0 0 5 年3 月万科企业股份有限公司，通过旗下公司斥资1 8 5 7 亿 元，购入了上海南都置地7 0 的股权、苏州南都4 9 的股权、浙江南都 房产集团2 0 的股权。此次交易涉及金额1 8 亿元，创下了国内房地产 并购的最高纪录。 通过此次交易，万科将顺利入主上海南都，一举占有5 个董事席位 的3 个而取得实际控制权。同时，苏州南都和浙江南都也将迎来万科 的董事们。在品牌方面，上海南都、苏州南都可使用“万科”或“南 都”品牌对现有项目进行开发。此次收购的上海南都及浙江南都主要 从事房地产开发，苏州南部主要从事实业投资和房地产开发。到2 0 0 4 年底，上海南都、浙江南都及苏卅南都的净资产分别为2 2 l 亿元、3 4 9 中国房地产开发模式及比较 律由政府无偿拨给使用，均不再缴纳租金。集体所有制单位和个人使 用国有土地，虽不是无偿划拨，但所交费用甚少，基本上也是无偿无 限期使用。自此，城市土地也取消了有偿使用，确立了行政划拨土地 制度。国有土地的行政划拨制度具有划拨手段的行政性、使用期限的 无限制性、土地获取和使用的无偿性、土地物权的无流动性四个特征。 在这3 0 多年的时间里，土地资源的计划配置通行于我国基本建设项目 用地、城镇建设用地、独立工矿区建设用地、以及其他各种国家建设 用地。这种典型的行政配置方式一直持续到1 9 8 8 年宪法的修改。 第三阶段是准市场配置阶段( 1 9 8 8 年一2 0 0 0 年) 。所谓准市场配置， 是指界于计划配置方式与市场配置方式之间的、价格机制未充分发挥 作用的土地资源配置方式。这种配置的最基本特征是政府行政定价， 具体表现形式是土地有偿使用。我国国有土地有偿使用的实践始于上 个世纪八十年代初期。1 9 8 2 年，广州、抚顺等城市开始对国有土地收 取土地有偿使用费和场地占用费，特别是1 9 8 7 年，深圳市第一次协议 出让国有土地使用权和第一次拍卖出让国有土地使用权，突破了国有 土地使用权不允许转让的法律规定。1 9 8 8 年，七届人大一次会议通过 的宪法( 修正案) 规定：“土地使用权可以依照法律的规定转让”。 这次修宪是一次历史性突破，是我国土地使用制度的根本性变革，标 志着在我国的根本大法上承认了土地使用权的商品属性，具有价值和 使用价值，可以进行市场，以多种方式流转。1 9 9 0 年国务院出台的城 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例( 5 5 号令) ，以行政法规的形 式，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。1 9 9 5 年1 月1 日起施行的城市房地产管理法规定：国家依法实行国有土地 有偿、有限期使用制度。1 9 9 8 年修订的土地管理法进步明确规 定：国家依法实行国有土地有偿使用制度，建设单位使用国有土地应 当以出让等有偿方式取得。应该说，宪法的修改和几部重要法律法规 的出台，为国有土地有偿使用在我国的确立奠定了制度基础。所以这 一阶段在制度格局上，是划拨制度与有偿使用制度并存，且划拨制度 的覆盖面大于有偿制度。同时，由于协议出让在很大程度上都由政府 定价，带有较强的行政色彩，土地使用权的价值并没有在市场上体现 出来，因此，尽管协议出让制度从根本上有别于行政划拨制度，但并 还不是充分体现公开、公平、公正法则的市场配置制度，而应界定为 北京交通大学硕士学位论文 一种准市场配置。 第四个阶段是准市场配置与市场配置并存阶段( 2 0 0 1 年至今) 。从 资源配置的制度层面分析，2 0 0 1 年以前的国有土地配置制度，主要是 以行政划拨和行政定价的非市场配置为主体，而其后的国有土地、特 别是国有经营性土地配置，则逐渐步入了以市场形成价格为核心的市 场配置轨道。从非市场或准市场配置到市场配置的政策分水岭，就是 2 0 0 1 年国务院下发的关于加强国有土地资产管理的通知( 即国务院 1 5 号文件) 。1 5 号文件明确提出：商业性房地产开发用地和其他土地 供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县 人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供。国务院l5 号 文第一次明确具体地提出了国有土地招标拍卖的范围和界限，是经营 性国有土地必须实行市场配置的第一个国家政策。自此，经营性国有 土地招标拍卖( 包括后来的挂牌) 供地作为一种市场配置方式，登上 了国有土地资源配置的历史舞台。 2 0 0 4 年国务院关于深化改革严格土地管理的决定明确提出： 要大力推进土地资源的市场化配置，逐步实行经营性基础设旋用地有 偿使用和推进工业用地的挂牌拍卖挂牌出让。这一决定，既是对土地 资源市场配置方向的充分肯定，也昭示了中国政府扩大市场配置范围， 推进市场化进程的决心。2 0 0 4 年8 月3 1 日，对全国的房地产开发商来 说，是个不同寻常的日子。按照国土资源部发布的7 1 号令，到8 月3 1 日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权， 国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。 可以预见，随着国有土地供应逐步取消减少直至取消计划配置，代 之以有偿使用的准市场配置，逐步取消或减少工业用地的准市场配置， 代之以招标拍卖挂牌出让的市场配置，市场配置土地的范围和数量将 进一步扩大，适应社会主义市场经济体制要求的土地市场建设将进 步强化。“ 通过对中国土地政策分析可以看出土地从无偿使用到有偿使用，是 由“三资企业”的进入或经济体制改革推动的；经营性土地从协议、 招标和拍卖，是由国有土地收益流失以及圈地运动推动的；土地供给 从总量控制到结构控制，是由高档商品房以及写字楼等积压闲置而普 通商品房供不应求推动的。中国土地政策是对土地市场的一种事后调 4 北京交通大学硕士学位论文 地产证更换为红色房地产证正式成为商品房，可以进入市场交易。地 租收益较低，开发销售，但需有一定的开发管理能力( 见表2 2 ) 。 表2 2a 企业s w o t 分析 0t 市场迅速增长竞争压力大 外部环境 在同行业中业绩优良新的市场进入者 市场范围扩展潜力大 业主维权意识强 sw 管理团队专业性有待提 成本优势 高 竞争优势 产品创新能力不够 内部条件资金优势 土地储备优势 适应力强的经营战略 有良好的品牌形象 购买土地开发。b 企业土地市场化，来源逐渐单一化，通过招拍挂， 获得土地。这种开发模式适合于具备一定资金实力，开发管理能力( 见 表2 3 ) 。 合作开发。c 企业和d 企业合作，实现企业间资源优化配置，各取 所需或强强联合( 见表2 4 ，2 5 ，2 6 ) 。 从表2 4 、表2 5 、表2 6 可以清楚地看到，c 企业和d 企业台作， 是怎样来实现优势互补的。 成立项目公司。e 企业与f 企业成立一个项目公司h 来开发房地产 项目，也可以达到优势互补，并且克服合作中沟通不畅通的问题。通 常的单一项目公司，项目做完公司就注销，生命周期较短，也有企业 为开拓新的利润增长点，或者进行转型而采取成立项目公司的形式， 持续开展房地产业务。其s w o t 分析基本与合作开发相同，只是成立项 目公司形成的是h 一个开发主体，合作开发原两个或多个主体地位不 变。 兼并( 重组) 。i 企业兼并( 重组) j 企业通过强强联合，资源优化 配置，达到增加市场份额、转换经营目标或开拓新的利润增长点的目 标。适合于规模较大的企业拥有较强的资金实力，来实现快速扩张( 见 6 北京交通大学硕士学位论文 表2 5d 企业s w o t 分析 0t 市场迅速增长 竞争压力大 外部环境在同行业中业绩优良 新的市场进入者 薛 港孺露i 秣耀落瑶 型墨笔凄 强塔南型 雾 出的理由为：维修管理等善后工作无人管，容易引起诸多社会问题： 对发起人的监督管理难，容易出现非法集资和投资风险以及住宅合作 社参加对象的资格审定难、社会自然人组织住房合作社不符合政策。 其实不支持个人合作建房的不只是大连，南京市房改办也曾公开表态， 南京目前还没有出台任何关于个人集资建房的政策，个人集资建房之 翌翁鹾璃泌 所以行不通，是因为国家规划不允许，土地供应也不允许。 蔗薯掊节奏鼎 合作建房究竟是不是违法呢?孟宪生律师认为，从目前我国的法律 缰昌岩湛害爱嚣 规定看，合作建房与国家的法律并不冲突，并不损害国家利益。依照 移媳租雒邑鲼托 1 9 9 2 年建设部颁布的住宅合作社管理办法、国务院颁布的社团管 耋霉 理条例及非企业机构登记管理条例，在法律上不会有障碍。他透 露，将来这个机构，可能是社团、住宅合作社一类的，也可能去组建 一个非赢利的非企业法人团体。总之他不主张注册公司。对于合作建 囊蓦表 现出强烈的“不服气”。而大连房管局给 中国房地产开发模式及比较 成立项目公司的开发模式一般是两个或几个公司通过成立一个公 司来进行房地产的开发，按各自所占股份进行利润分配的一种开发模 式。有时其中一家将土地折价进行合作，有时是为操作大项目而联手 进行合作开发，解决单独开发资金不足的问题。 兼并在协议合作行不通时，通过公司股权的变更，而实现的一种合 作模式，只是拥有土地的公司，不再是拿出土地来合作，而是将整个 公司作为一种资源来进行合作。对于大型企业来说，这的确是一个实 现快速扩张的好方法。开发成本也相对较低，当然要求兼并公司拥有 专业的开发管理能力。 其它方面的比较可见附录二：中国房地产开发模式比较表。 北京交通大学硕士学位论文 各自利益最大化。市场调节机制在调整利益实现过程中的作用是显而 易见的，但也是有限的。民商法是保障利益最大化实现的基础性法律。 经济法则以社会总体经济效益和社会利益为其立法本位，二者共同构 成了利益最大化实现的保证。“3 1 利益最大化是市场经济主体的普遍追求。尊重各主体追求各自利益 的最大化，是市场经济体制的特征所在。利益最大化是任何企业的首 要目标，所以在房地产开发过程中也随处得到体现。如通过多投入， 建设高档项目，或通过突破规划面积，来增长项目的附加值，或通过 广告宣传、概念炒作，销售策略来抬高产品价格。主要是充分利用了 房地产这种相对垄断的资源通过各种手段来使企业的利益最大化。 3 2 应用案例 3 2 1 合作案例“” “8 3 1 ”土地大限之后，许多开发商把重点转向了与政府的合作。 2 0 0 6 年3 月1 日，由万科集团和朝阳区国资委共同组建的“北京 朝阳万科房地产开发有限公司”正式揭牌。万科集团持有公司6 0 股权， 朝阳区国资委持有另外4 0 的股权。此后北京朝万公司成为万科的子公 司，而万科则全面介入并参与北京朝万公司的房地产开发管理。业内 人士表示，万科和北京朝开公司的合作形成了资源互补的双赢局面， 对于目前国有房地产企业改制具有借鉴意义。此举被业内认为是近年 来目前国有房地产企业改制工作最成功的一次合作。 尽管表面看来朝万公司的组建，将使万科在北京的项目储备增加 1 6 万平方米。相较于万科近1 0 0 0 万平方米项目储备而言，1 6 万并不 是个非常显眼的数字。但其中所隐含的标志性意义，使得双方的合 作承载了更多沉甸甸的内容。 朝万公司的前身北京朝万房地产开发中心( 简称北京朝万中心) 成 立于2 0 0 5 年1 2 月1 日，注册资金2 亿元，经营范围主要为房地产开 发，目前没有非房地产开发业务。该中心是北京市朝阳区国资委持有 1 0 0 国有产权的北京市朝阳城市建设综合开发公司( 下称“朝开公司”) 依据相关法律法规规定通过存续分立方式成立的新设全民所有制企 业，朝阳区国资委在转让前持有1 0 0 的产权。2 0 0 6 年1 月1 8 日北京 市朝阳区国资委与万科签署协议，将所持有的北京朝万中心6 0 国有产 权及与该产权相对应的股东权益转让给万科，其转让价格为3 8 9 0 0 1 3 6 鎏警引蓦刊分氧蕊国馕瑚 镬趱矬噬儒焉鬲篱司藩薹翟憾每倭穗屏： 黼艨翱罐幂诺：耐肯冠趟编雀红棼箬瑁焱台基扦鲥：矛鄙h 幕酵m 豢打妊斋篷h 羹昂弩白。荐眨争秭m 引臻3 燮霎睡蒜谚咎封面蠢畿驰 馨兰爵崩鸯可j 嘲。薹高溶“甏腹姐5 j 霉工水i 垂必斟啪| 阿详缔熊? j 念竖需醋；幕南罄孥州币雕影卸 型驯封蓼i 琵警堡击 牮和藕黼；能薛群黼戡麓鹜刳艿平方米看铬菥灭+ ； ；攫蓑慢 拥查旦灰科在北京蛆醋嚣”船州譬翌酗够址确瓦阵笛l 匕_ 瓤等i 莹映 札孽碳旒籀；戥f ；诸辚坛裂l l 琵i 毒瑚牮蠕i ，0 i 灌港。 l ；鞑。格黔个啦移瓤藓翳朝酆酬鞭鳇：垒蒿跏蚕京；尘班蒲 龇戥鬟l 浠藁滏翁弼谚! j i 血高黜徘钱娜葫琵习0 聪望謦举0j 珀划 期雏跳婪乏j 鲤毙 ：l i 型再移繇蚓斟医篇掣雪二瞄豢厶鬻烂旺曩型 喜曩墼鲢翠召醛旺魁婴? 邑醴鲤鞑蝎逆蟊蛩吖驵阳羟并非巍携髓毕车： 羁； 稚 羹；港攫淄维m 翠岛碰湾藩甬嚯离堪! 蔷眚蓥编缮 供竖晶融蛰小瓤虿， 蚕耐鞋辆筮命笺螽形8 j 蠢盛副髟龟器：话7 陆剖拳丰门磊8 簪走瓤鞫萤餐；藉簿棼 菩瑜耩，荐并碚眭剥强非睢萄3 掣凰盟j 髓酗担榉；吧出霪瓒； 蚕要型卫测t 捌暇尝试堪葡拌罂墓- 对搿攀盘滴鞘娶灵召筵省重 箍迦，型终掰缢备譬鼎涨；衡氍“俸业物业、租赁经营及相关资讯 服务，提升物业经营水平。朝阳区国资委与万科集团的此次合作可以 说是，朝阳区政府打破所有制形式，进行跨区域合作，引入战略 方的合作略有耳闻，但直到今年1月，万科发布公告称以389nn 以拔开面纱显露真面目。回顾从朝开公司改制到朝万公司成立的整 个工程，不难发现，旱在去年6月朝阳区国资委决定对朝开公司 进行改制时，就已经隐约出现了万科的影子。从朝开公司剥离出来的 有着某种不谋而合的关系。而在随后朝万中心对外转让中，万科以项 目的惟一意向受让人最终获得其60股权的结果似乎又在证明，这 北京交通大学硕士学位论文 万科集团总经理郁亮在接受记者采访时表示，从2 0 0 5 年到2 0 0 6 年，是行业的一个临界点。随着国际化、金融化、国企化趋势的不断 凸现，房地产企业未来的经营环境将与过去、现在存在显著的不同。 万科需要打造一个新的平台，以此为支撑，在3 5 年后依然能保持健 康的发展，并获得比目前更为有利的行业地位。因此，从2 0 0 6 年开始， 万科新一轮的变革即将展开，而这轮变革的目标之一，就是转向基 于资源整合的操作方式。 案例评析： 、万科通过此举进一步扩大其在北京房地产市场的占有率，同时 对于万科和北京朝开公司丽言也是一种共赢的结果。此次合作可以将 万科的现代企业制度、先进的开发理念和专业的开发经验引入北京朝 万公司，而北京朝开在城市信息搜集与研究、社会资源整合等方面也 值得万科借鉴，这些经验和资源对万科在北京市场迅速扩大业务规模、 实现持续发展具有深刻意义。朝阳区国资委朝开公司与万科集团通过 这种横向经济联合方式，充分发挥了朝开公司和万科各自的优势，形 成国有资产增值的合力；有利于实现存量资产的重新组合，在优化组 合存量资产中实现国有资产增值。双方合作达成了资源互补的双赢局 面，这对于现阶段正在进行的国有房地产企业改制具有借鉴意义。 二、“混合所有制”为国有房企发展新路径。类似朝开公司与万科 合作组建这种混合所有制公司的案例似乎并非首次出现。最早的此种 类型的合作可以追溯到上世纪9 0 年代初，香港新世界地产同北京崇文 区政府启动的旧城改造项目。现华远集团的前身北京市华远经济建设 开发总公司在创业发展过程中，也曾经成功吸引民营企业入股，改组 成为中外合资股份制公司。而2 0 0 4 年，知名国企泰达集团入主万通地 产的举动，更是被业内认为是突破传统意义上的房地产合作，为混合 所有制在房地产领域的一次有创新意义的尝试；甚至是“可以改变中 国产业整合模式的创新之举”。 三、不会造成国有资产流失。“万科与朝开的正常结合是不会导致 国有资产流失的，相反还是有好处的。”社科院金融研究所金融发展与 金融制度室主任易宪容这样告诉记者。万科公司获得朝开公司股权时， 只要是在公开、透明的条件下，通过市场化运作，用一个正常的市场 价格取得，那么就不会造成国有资产的流失。如果是通过暗箱操作， 中国房地产开发模式的理论分析及应用案例 那就应该被质疑。为防止国有资产流失，企业内部必须要建立一套完 整的企业监管制度。企业在董事会的监管下，做好长期的发展战略， 完善企业的经营运作，只有这样，国有资产才不会流失，相反还会增 值。 3 2 2 兼并案例：中华企业收购上海房地集团“” 中华企业股份有限公司于2 0 0 1 年4 月3 0 日召开三届九次董事会 及三届五次监事会，会议审议通过了如下决议：关于收购上海房地产 经营( 集团) 有限公司股权的议案：同意出资2 9 1 6 0 万元( 即3 元股) 收购上海房地产经营( 集团) 有限公司9 0 的股权( 计9 7 2 0 万股) 。 a 此次股权收购交易双方的基本情况及其关系： ( 1 ) 股权收购方：中华企业股份有限公司，注册资本为5 8 1 2 1 2 5 8 1 万元。中华企业前身为中华企业公司，1 9 9 3 年9 月进行股份制改造并上 市。公司主要从事商品房设计、建造、买卖、租赁及调剂业务，各类商 品住宅的配套服务；并兼营房屋装修及维修业务。 ( 2 ) 股权出让方一：上海房地( 集团) 公司，注册资本为8 9 2 9 0 万 元。上房集团是于1 9 9 6 年8 月2 7 日成立的国有独资的集团公司，从事 授权范围内的国有资产经营与管理，房地产开发经营，物业管理、建筑 设计、营造、装饰、建筑总承包，建筑装饰材料，房屋设备、房地产交 易及咨询服务，国内贸易( 除专项规定) 。在此次股权转让前，上房集 团持有经营集团7 2 的股权。 上房集团是中华企业的国家股授权经营单位，持有中华企业4 9 8 7 的股权，系中华企业的第一大股东。 ( 3 ) 股权出让方二：经营集团职工持股会 在此次股权转让前，经营集团职工持股会持有经营集团2 8 的股权。 ( 4 ) 被收购方：上海房地产经营( 集团) 有限公司，注册资本为1 0 8 0 0 万元 上海房地产经营( 集团) 有限公司，前身是上海市房屋土地资源管 理局直属的国有企业上海市房产经营公司，原为管理全市5 6 0 0 万 平方米公有房屋的事业单位，1 9 8 3 年转为房地产开发企业。1 9 9 7 年l 1 月正式改制成立为上海房地产经营( 集团) 有限公司，其中：上海房地 ( 集团) 公司出资人民币7 7 7 6 万元，占注册资本的7 2 ；职工持股 会出资人民币3 0 2 4 万元，占注册资本的2 8 。公司的经营范围主要为： 北京交通大学硕士学位论文 房地产开发、经营、租赁、置换及相关业务。 上海房地产经营( 集团) 有限公司为国家房地产开发资质一级企业， 中国首届房地产综合效益百强企业，是上海房地集团主要骨干企业之 一。1 9 8 6 年以来，公司参加上海旧城改造，累计开发、建设以普通商品 住宅为主的各类商品房1 8 0 万平方米，累计实现利税3 3 亿元。九十 年代起，公司建成全市规模最大的高级侨汇住宅区“玉兰花苑”；与 香港和记黄埔、嘉里集团、台湾旭宝集团等著名财团合资成立公司，陆 续在全市建成具有不同风格、较高品质的商住综合楼、公寓、别墅和 俱乐部，如启华大厦、金虹别墅、金虹俱乐部、皇朝别墅、皇朝公寓、 海怡别墅、海怡花园、金乾公寓、法华门大厦、康吉大厦、申乐大厦、 房地大厦和金坤花园等几十处物业；同时，公司还参与旧城改造，为中 低收入居民新建大桥花苑、黄兴绿地、古美小区等普通平价商品房。 其中9 7 年竣工的金坤花园和法华门大厦项目同时获得了上海市建筑质 量最高奖“白玉兰”奖。公司投资开发的“上海春城”住宅小区， 被上海市建委评为上海“大同杯”最佳住宅特别奖，2 0 0 0 年被上海市 建委评为“明日星辰杯”最佳住宅房型奖。 b 、此次股权收购的相关事项 ( 1 ) 股权收购协议的签署日期：2 0 0 1 年4 月3 0 日 ( 2 ) 股权收购协议的生效日期：自中华企业2 0 0 1 年6 月8 日召开的 2 0 0 0 年股东大会年会批准后生效。 ( 3 ) 股权收购对象。此次股权收购，中华企业向上房集团收购经营集 团6 2 的股权、向经营集团职工持股会收购经营集团2 8 的股权，收购 完成后，中华企业持有经营集团9 0 的股权。 ( 4 ) 此次股权收购方式。此次股权收购采用现金收购方式。 ( 5 ) 股权收购的定价依据和交易金额。此次股权收购以经评估后的 上海房地产经营( 集团) 有限公司2 0 0 1 年3 月3 1 日的净资产值为依 据确定股权收购价格。 根据上海众华资产评估有限公司评估，截止2 0 0 1 年3 月3 1 日，经 营集团评估后的净资产值为3 2 7 4 1 4 7 万元，每股净资产值为3 0 3 元。 根据中华企业三届九次董事会决议，此次收购价格暂定为每股3 元，中 华企业此次收购经营集团9 0 股权，收购金额为2 9 1 6 0 万元。 ( 6 ) 此次股权收购资金安排。此次股权收购采用现金收购方式，收购 北京交通大学硕士学位论文 发公司规模普遍较小，盈利能力较低，专业化程度低，缺少有影响力的 大企业和知名品牌，企业两极化趋势日益明朗。在新一轮的竞争中，雄 厚的资金实力、突出的企业规模经济、良好的市场品牌将成为决胜市 场的主要竞争力要素，房地产企业将会不可避免地通过激烈的市场竞 争完成优胜劣汰的自然选择：在新的形势下，中华企业面临着前所未 有的发展机遇和挑战，只有适应资本市场和行业发展的要求，形成资本 运营和房产开发并举的局面，通过收购经营集团进一步增强公司主营 业务，实施品牌战略，进一步培育公司的核心竞争优势，使中华企业成 为具有规模优势、资金优势、品牌优势的房地产蓝筹上市公司，才能使 中华企业在未来的房地产行业中，在目益增多的房地产上市公司中，成 为真正的优势企业。 e 后续评价n 6 1 中华企业在并购上房地集团后发展良好，现已经过2 0 0 5 年】2 月的 股权分置改革，更名为g 中企。2 0 0 5 年公司基本完成了年初制定的财 务预算指标，实现了较大幅度的业绩增长；结算面积2 6 1 7 万平方米， 较上年增长n 4 8 ：公司全年实现主营业务收入2 3 3 9 亿元，较上年增 长1 0 8 5 ；主营业务利润7 2 8 亿元，和去年基本持平；净利润3 5 4 亿元，较上年增长6 3 9 5 。 2 0 0 5 年，公司获得了多项殊荣：公司在中国房地产2 0 0 强企业的评 选中，位列2 4 位；公司获得了中国房地产行业十大影响力品牌企业的 荣誉称号；在上海房地产开发企业5 0 强排名中，位列第七位；此外公 司还荣获了上海市房地产开发十大著名企业等荣誉称号。 公司发展战略：”十一五”期间是公司强管理、重发展的阶段。公 司将以”稳健发展、适度扩张、做好内涵、持续经营”为指导思想，努力 成为产品经营和资本经营综合协调发展的在上海房地产业保持领先地 位的房地产集团企业。具体来说，在业务方向上，开发为主，出租为辅， 适当增加出租收益比例；在发展区域上，以上海为中心，长三角地区为 主；寻找有发展潜力的区域，适时对外发展：在发展策略上，坚持均衡、 可持续发展和创新策略，同时，适应房地产行业发展的趋势，以客户价 值管理为核心，将客户导向、客户服务和客户价值链管理贯穿整个开发 全流程：加强品牌建设，实行精细化管理和提高企业运营效率。 案例评价：中华企业此次购并经营集团，以公司的长远健康发展为 中国房地产开发模式的理论分析及应用案例 基本出发点，立足于提高股东的投资回报，是一项战略性的重大举措。 经营集团近年来经营状况良好，主营业务有较好的成长性，在房地产开 发领域有显著的优势和扎实的基础；此次股权收购如能顺利实施，将成 功实现强强联合，有利于收购双方实现资源和业务的优势互补，促进中 华企业进一步壮大主营业务，提高其综合竞争力，对中华企业塑造房 地产蓝筹上市公司战略的实施产生积极而深远的影响。 我国房地产业存在的突出问题，是企业数量多，规模不经济；技术 含量低，浪费严重；亏损企业多，缺乏后劲，融资能力差，资金紧缺， 改制缓慢，方式落后。解决途径之一是企业的兼并与重组。从理论上 说，资本本身固有的内在特征之一，就是顺应经济走向和市场变化而 不断地进行重新组合。“73 从本案例可以看出中华企业通过收购实现了 跨越性的发展，而且发展前景也看好。但是并非所有的企业通过收购 与兼并都能像中华企业这样实现自己的目标，在2 0 0 0 年左右几家上市 公司通过收购或股权投资来介入房地产开发行业的情况来看，如今能 够做到业绩不错的只是少数。 3 2 3 其它案例 从2 0 0 4 年年底，一股“合作建房”之风就开始在全国各地劲吹。 虚高的房价、不规范的房地产交易行为让很多人在这股劲风中 x 中国房地产开发模式的理论分析及应用案例 建住宅合作社”，但到了北