（工商管理专业论文）房地产开发项目风险管理研究——以珠江锦绣家园为个案.pdf

房地产开发项目风险管理研究 以珠江锦绣家园为个案 摘要 房地产项目管理是一项较为复杂而充满风险的管理活动，具有投资大、周期长、地域性强、 不确定因素多而存在大量风险。目前，国内在房地产项目风险分析方面还没有形成一套比较全 面系统的理论和方法，政府机构和企业界的风险意识还比较薄弱。因此在房地产项目管理中必 须对风险有充分认识，并根据自身实力，估算对风险的承受能力，最大限度地把握与防范风险。 本论文的目的就对房地产项目在开发过程中的各个阶段的风险进行风险分析和控制，以求达到 风险小而收益高、效益最优化之效果。 本文运用项目风险管理的基本理论，选择珠江锦绣家园房地产开发项目为案例研究对象， 在对开发项目研究的基础上，结合珠江锦绣家园项目内外部环境及自身的特点。利用风险识别、 风险评估等方法，从投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段分析了珠江 锦绣家园房地产项目开发中存在的风险及产生根源，对重要风险进行估计和评价，同时提出较 为详细的风险管理措施。 关键词：风险，房地产项目，风险识别，风险估计 4 r i s km a n a g e m e n t s t u d yo f ”p e a lr i v e rr o m e p a r k ” s u m m a r y t h e m a n a g e m e n to f r e a le s t a t ep r o j e c ti sa c o m p l i c a t e da n dr i s k ya c t i v i t y ，w h i c hi sa g i g a n t i cs y s t e m a t i cb u i l d i n gp r o c e s s ，a n dh a sm a n yc h a r a c t e r i s t i c s ：h a v i n gab i gb u d g e t ， s p a n n i n gal o n gp e r i o d ，l i m i t e db yap a r t i c u l a rg e o g r a p h i ca r e a ，a n db e a d n gm a n y u n c e r t a i n t i e s i nc h i n a ，n o w a d a y s ，t h et h e o r ya n dm e t h o d si na n a l y z i n gth er i s ko fr e a l e s t a t ep r o j e c ta r en o tw e l ls y s t e m a t i c a l l yf o r m u l a t e d t h er i s ka w a r e n e s si nt h i si n d u s t r ya n d t h eg o v e r n m e n ti sv e r yw e a k t h e r e f o r e i nar e a le s t a t em a n a g e m e n t p r o j e c t ，i ti sq u i t e n e c e s s a r yt oh a v eac o m p l e t eu n d e r s t a n d i n go ft h er i s k s ，a n dt oe v a l u a t eo u tar i s k - b e a r i n g d e g r e eb yc o n s i d e r i n gs e l f - c a p a b i l i t y b yt h e s ew a y s ，w ec , a ns i z ea n da v o i dt h er i s k sa ta m a x i m u m d e g r e e t h ea i mo ft h i sa r t i c l ei st od or i s ka n a l y s i sa n dc o n t r o lo n ev e r yr i s ki n t h ei nv e s t m e n ti no r d e rt or e a l i z et h eg o a lo fh i g h e rr e t u r nw i t hl o w e rr i s k t h i sa r t i c l eu s eb a s i ct h e o r i e so ft h ep r o j e c tr i s km a n a g e m e n t w es e l e c t e dap r o j e c t n a m e d p e a r lr i v e rj i n x i up a r k ”a sac a s e t h ec o n t e n to ft h i sa r t i c l ei sb a s e do nt h e c h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ti n d u s t r ya n dt h es p e c i a l t i e so ft h i sp r o j e c t i nt h e p r o c e s so fa n a l y z i n g ，w eu s e ds o m er i s km a n a g e m e n tm e t h o d s ，s u c ha sr i s ki d e n t i f i c a t i o n a n dr i s ke v a l u a t i o n ，e t c ；a n dw et r i e dt oa n a l y z ei tm a n yp h r a s e s ：i n v e s t m e n td e c i s i o np h r a s e ， g r o u n da c q u i s i t i o np h r a s e ，p r o j e c tc o n s t r u c t i o np h r a s e ，a n dm a r k e t i n gp h r a s e w en o to n l y l i s t e do u tt h er i s k s ，b u ta l s og a v ee v e r yr i s kad e e p e ra n a l y z i n gt of i n do u tt h ec a u s e s ；f u r t h e r m o r ew ee v a l u a t e ds e r i o u sr i s k s ，a n dw e p r e s e n t e dd e t a i l e dr i s km a n a g e m e n tm e t h o d st oe v e r yr i s ka c c o r d i n gt oi t sc a u s e s k e yw o r d ：r i s k ，p r o j e c to f r e a le s t a t e ，r i s ki d e n t i f i c a t i o n ，r i s ke s t i m a t i n g 5 1 1 选题背景与意义 1 绪论 房地产作为不动产( r e a le s t a t e ) ，是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，以及由 他们衍生出的所有权和其他各种权益的总称；房地产开发是指一些开发机构合伙或独立通过 土地买卖与改造，房屋建设或建筑物翻新，供他们自己和他人使用，从而达到他们的社会和 经济目的的过程。因而房地产开发是一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程， 不确定性是整个房地产开发过程的根基，风险与房地产开发时时相伴，处处相随，这是由房 地产本身不同于其他行业的特点所决定的，主要表现为以下特点： ( 1 ) 空间上的固定性。空间上的固定性，作为房地产的风险因素，一方面它在一定程度上 限制了房地产开发者选择地段的自由，另一方面，房地产商品的价格与该建筑地块所处的社 会经济及地理条件的优劣有着密切关系，而社会经济及地理环境条件的变化是复杂的，因此， 开发商在进行投资时，必然面临并承担因环境条件变化而带来的风险。 ( 2 ) 投资规模大。房地产开发是一项规模庞大的综合性工程，从购买土地到房产建成出租 或经营，涉及许多环节，需要投入巨额资金，巨大的投资规模使开发者面临筹资、利率和通 货膨胀风险。 ( 3 ) 开发周期长。房地产开发从投资分析、现场勘察、购买土地、建造房屋到刊登广告、 签署租赁或销售合同等，往往需要几年时间才能完成。开发周期越长，社会经济条件变化的 可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金或售价就越不稳定，风险相对也越大。 ( 4 ) 开发条件差。房地产开发必须现场露天作业，开发受到狂风、暴雨、冰雹、雷电、严 寒、酷暑等自然气候条件的影响。而现阶段，人类无法对自然条件的发生予以准确预测，更 无法完全加以控制、这导致了开发建设中的种种不确定性。 ( 5 ) 开发过程环节多，涉及面广。房地产开发是项巨大的社会工程，涉及社会的方方面面。 如政府的计划、土地、规划、建设、市政、房管、道路、环保和消防等部门，以及地方政府、 当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一方面考虑不周，处置不当都会影响开发进程。 综上所述，房地产开发存在巨大风险，虏地产是一个典型的高风险行业。在市场经济发达国 家，总有相当数量的房地产公司破产。前些年，在我国房地产业，政府对房地产业管理薄5 ， 房地产市场秩序混乱，法制不健全，一些房地产开发公司籍此获得了高额利润。许多人由此 认为房地产开发增值大，风险小，纷纷涉足房地产开发。实际上，随着国家对房地产宏观调 控的加强，有关法规的颁布实施，房地产市场己逐渐规范，那种靠钻空子，偷税漏税违法 6 经营获得高额利润的现象将会绝迹，房地产开发商将在搞好自身建设，加强自身管理，获得 稳定可靠的开发效益，有着重要作用。对房地产开发风险的研究有助于提高人们对风险的认 识，在开发实践中增强风险意识：也有利于提高房地产企业风险管理水平，作好风险损失的防 范控制；也有利于自觉利用风险机制，调节和促进房地产业的发展。随着市场经济体制的建 立，风险机制逐步确立。风险机制通过风险报酬的诱惑力和惨遭破产的压力作用房地产开发 企业，调节房地产开发地域，开发物业类型和开发时机，促进开发商加强自身的经营管理水 平，获得良好的经济效益和社会效益。因此风险管理是房地产开发经营企业内部机制运行的 要求，是房地产开发经营企业所处的外部环境的要求，也是整个房地产业健康发展的要求。 鉴于北京市房地产业进入激烈竞争状态，大面积开发高档住宅的风险也随之加大，对于 每一个开发商来说，在投资前进行投资风险分析已成为不可缺少的一项。本论文以珠江锦绣 家园为典型案例，针对一般房地产项目开发过程中各个不同阶段所遇到的各种风险进行识别， 评估，找出珠江锦绣家园在北京确定地域上其各个阶段所遇到的各种风险中最重要的几项风 险因素，对其进行评估并提出风险控制解决方案和应对措施。 1 2 房地产项目风险管理的理论研究和实践 从风险管理理论研究上，1 9 8 7 年，清华大学郭仲伟教授风险分析与决策的出版，标 志着我国新时期风险研究的开始，国家计委1 9 8 7 年颁布的建设项目经济评价方法与参数 中，提出对建设项目经济评价需进行不确定分析，( 其中包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概 率分析) ，以预测项目可能承担的风险，确定项目在财务、经济上的可靠性。1 9 8 9 年，吴鸣在 经济风险论一书中探索风险与经济的关系，从风险角度对中国现实经济问题进行了研究。 1 9 9 6 ，雷胜强主编国际工程风险管理与保险。1 9 9 8 年，卢有杰、卢家仪编著项目风 险管理，促进了国内项目风险管理的关注。由国家科委主持的国家重点科技攻关“三峡工 程重大科学技术研究”项目中，安排了三峡工程的风险研究。从1 9 8 7 年起至1 9 9 6 年，天津大 学管理学院“三峡工程风险研究”课题组承担了三峡工程的风险分析研究，在国内首次对大 型工程项目进行风险分析与评价。1 9 9 9 年，于如九主编投资项目风险分析，对大型工程 风险分析理论与应用进行了系统阐述。 1 9 9 4 年，陈佑启等编著房地产投资风险管理及经营决策方法。1 9 9 8 年，杜海鹏主编 房地产投资风险与防范推动了房地产业对投资风险管理的了解。 近几年来，大量学者对房地产项目风险管理进行了更加深入系统的研究，使现阶段许多 房地产开发商开始了对风险的重视与研究。2 0 0 2 年，贾楠、刘志才两人在建筑管理现代化 7 期刊发表了“关于房地产投资风险类型的研究”，许晓音在商业研究期刊上发表了论文 “房地产投资风险与防范对策研究”，陈汉双在湖北社会科学期刊上发表了论文“如何 应对与处置房地产项目投资风险”，苏云鹏、宋戈、刑德芬三人在北方经贸期刊上发表 了论文“房地产开发企业风险管理若干问题的探讨”，2 0 0 4 年，刘继荣、李忠华在期刊河 北理工学院学报上发表了论文“房地产开发的风险控制”，李宁远、翁彩红二人在期刊国 外建材科技上发表了论文“房地产开发风险管理”，大量风险管理研究论文对当前房地产 业的风险管理研究提供了基本的理论框架和研究思路。 1 。3 论文的研究思路和结构安排 本文运用项目风险管理的基本理论，选择珠江锦绣家园房地产开发项目为案例研究对象， 在对开发项目研究的基础上，结合珠江锦绣家园项目内外部环境及自身的特点，利用风险识 别、风险评估等方法，从投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段分析 了珠江锦绣家园房地产项目开发中存在的风险及产生根源，对重要风险进行估计和评价，同 时提出较为详细的风险管理措施。 i 绪论。本章主要介绍本论文的选题背景与意义以及房地产项目风险管理的理论研究和实 践。 2 房地产项目风险管理的概述。本章主要介绍房地产项目风险的概念及分类，房地产项目 风险管理的概念与意义。 3 房地产项目风险的识别。本章主要介绍房地产项目风险的种类，房地产项目风险的识别 方法。 4 房地产项目主要风险的估计与评价。本章简要地介绍房地产项目风险的估计方法与评价 方法。 5 房地产项目风险的处置方法。本章主要介绍房地产项目风险的处置方法。 6 珠江锦绣家园房地产项目风险管理案例分析。本章主要就珠江锦绣家园的具体实际情况 分析，根据其项目在的内部外部环境分析，分析珠江锦绣家园房地产项目投资决策阶段的风 险、土地获取阶段的风险、建设阶段的风险、租售阶段的风险；并且就各阶段所提出的各种 风险进行估计与评价，分析各阶段主要风险；最后，针对所分析的主要风险因素，提出具体 的解决方案和应对措施。 8 2 房地产项目风险管理的概述 本章主要从风险及房地产风险的概念入手，介绍房地产风险管理的一些基本理论。 2 1 房地产项目风险的概念与内涵 2 。1 1 风险的概念 风险( r i s k ) 是指，损失发生的不确定性，它是不利事件或损失发生的概率及其后果的函数， 用数学公式表示为： r = f ( p ，c ) 其中r 表示风险，p 表示不利事件发生的概率，c 表示该事件发生的后果。对一个特定的事 件，如果对其发生的概率能够做一个统计学的估计，那么其风险= 事件发生的概率损失的数 量。 房地产项目风险定义：在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因 素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预料利润发生背离，因而使 企业有蒙受经济损失的机会或可能性。 要全面理解上述定义，应注意以下几点：第一，房地产项目风险是与人们的行为相联系的， 这种行为既包括个人的行为，也包括群体或组织的行为。不与行为联系的风险只是一种危险。 而行为由决策左右，因此风险与人们的决策有关：第二，客观环境条件的变化是房地产项目风 险的重要成因，尽管人们无力控制客观状态，却可以认识并掌握客现状态变化的规律，对相 关的客现状态做出科学的预测，这也是风险管理的重要前提：第三，房地产项目风险是指可能 的后果与主体发生负偏离，负偏离是多种多样的，而且重要程度不同，而在复杂酌现实经济 生活中，“好”与“坏”有时很难截然分开，需要根据具体情况加以分析：第四，尽管房地产 项目风险强调负偏离，但实际中肯定也存在正偏离。由于正偏离是人们的渴求，属于风险收 益的范畴，因此在风险管理中也应予以重视，以它激励人们勇于承担风险，获得风险收益。 所有的项目都包含风险，没有风险的项目也就没有实施的价值。相对于为冒险所投入的资源 而言，接受某些风险反过来可能会产出更加令人满意的、合适的收益水平，这不仅仅是单纯 的感觉上的认识，也是人们普遍认同的观点。风险既有威胁，也有机会。能够更好地理解风 险的性质并对它们并行有效管理的组织，不仅可以避免不可预见的灾难，而且可以获得更加 可靠的利润率，减少应急费用，将释放的资源用于其它任务，弗抓住别人认为可能“风险太 高”而放弃的有利的投资机会。 9 2 1 2 房地产项目风险的三要素及其相互关系 风险因索、风险事件和损失是房地产项目风险的三个要素，为了准确地理解房地产项目 风险的概念，有必要分析这三者的含义，它们之间的关系及它们与风险的关系。 1 风险因素 风险因素是指引起或增加房地产项目风险事故发生的机会或影响损失程度的因素或条 件。风险因素越多，房地产风险事故发生的机会就越大造成损失的可能性以及损失的幅度 也越大。房地产项目风险形成的过程既为风险因素不断出现组合的过程。例如，工程造价成 本增加，其风险因素可能是建筑材料价格上涨、施工索赔、工期拖延等。 2 风险事件 风险事件是指直接或间接造成损失发生的偶发事件，又称为风险事故。一个或一个以上 的房地产项目风险因素就可能导致房地产项目风险事件的发生。风险事件是造成损失的直接 原因或间接原因，是损失的媒介物，即风险只有通过风险事故的发生才能导致损失，如通货 膨胀、政策改变等。 3 损失 在风险管理中，损失是指由于房地产项目风险事故发生或房地产项目风险因素的存在所 导致的经济价值的意外丧失或减少。通过上述分析，可以这样认为，风险因素可能引起风险 事故，风险事故可能导致损失，而且风险因素本身也可能引起损失。但是，风险因索、风险 事故与损失之间的关系度不具有必然性，即风险因素并不一定引起风险事故和损失，风险事 故也不一定导致损失。因此，尽管房地产项目风险客观存在，人们还是有可能减少或避免风 险事故的发生，或在风险事故发生后减少或避免损失。风险因素、风险事故、损失与风险之 问的关系以及它们与风险之间的关系可以用图2 1 表示。 厂 8 h 图2 1 风险因素、风险事件、风险损失三者的关系 2 2 房地产项目风险管理的概述 2 2 1 房地产项目风险管理概念 房地产项目风险管理( r i s kb i a n a g e m e n t ) 是研究房地产开发过程中风险发生规缸和风险控 制技术的一门管理学科，各经济单位通过风险辨识、风险估测、风险评价，并在此基础上根 据具体情况优化组合各种风险管理技术，对房地产项目风险实施有效的控制和妥善处理风险 所致损失的后果，期望达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。既在主观上尽可能做到 有备无患或在无法避免时也能寻求切实可行的补偿措施，从而减少意外损失或进而使风险为 我所用。 房地产行业风险管理定义包含以下三层含义： ( 1 ) 风险管理的主体是经济单位，房地产项目的风险管理主体是建设单位。 ( 2 ) 房地产风险管理的基本内容、方法和程序的核心在于选择最佳风险管理技术组合。 ( 3 ) 房地产风险管理目标在于以最少的成本实现最大安全保障的效能。 在决策时，期望达到上述目标，然而是否能达到，不仅取决于决策前的风险辨识、分析 和评价是否全面正确，而且还取决于实施控制方案过程中效果评价，对控制方案不断修改， 使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实 际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大 安全保障的目标。 2 。2 2 房地产项目风险管理的程序 房地产风险管理一般包括风险识别、风险分析、风险评价、风险控制这四个过程这是一 个循环过程，它们之间的关系可见风险管理过程流程图2 2 。 图2 2 风险管理过程流程 ( 1 ) 风险识别是管理风险的第一步。即识别整个项目过程中可能存在的风险。一般是根 据项目的性质，从潜在的事件极其产生的后果和潜在的后果极其产生的原因来检查风险。收 集、整理项目可能的风险并充分征求各方意见就形成项目的风险列表。 ( 2 ) 风险分析。确定了项目的风险列表之后，接下来就可以进行风险分析了。风险分析 的目的是确定每个风险对项目的影响大小，一般是对已经识别出来的项目风险进行量化估计。 ( 3 ) 风险评价是根据国家所规定的安全指标或公认的安全指标，来衡量风险的程度，以便 确定风险是否需要处理以及处理的程度。 ( 4 ) 风险控制是根据风险评价的结果，为实现风险管理目标，选择最佳的风险管理措施， 达到风险管理的目的。 2 2 3 房地产项目风险管理和项目管理的关系 房地产风险管理是房地产项目管理的一部分；目的是保证项目总目标的实现。具体关系 如下： ( 1 ) 从房地产项目的成本、时间和质量目标来看，风险管理与项目管理目标一致。只有通 过风险管理降低项目的风险成本，项目的总成本才能降下来。项目风险管理把风险导致的各 种不利后果减少到最低程度正符合各项目在时闯和质量方面的要求。 ( 2 ) 一个房地产项目之所以必要、被批准并付诸实施，无非是市场和社会对房地产项目的 产品和服务有需求。风险管理通过风险分析，对这种需求进行预测，指出市场和社会需求的 可能变动范围，并计算需求变动时项目的盈亏大小。这就为项目的财务可行性研究提供了重 要依据。项目在进行过程中，各种各样的变更是不可避免的。变更之后，会带来某些新的不 确定性，风险管理正是通过风险分析来识别、估计和评价这些不确定性，向项目范围管理提 出任务。 ( 3 ) 从房地产项目管理的职能来看，风险管理为项目计划的制定提供了依据。项目计划考 虑的是未来，而未来充满着不确定因素。项目风险管理的职能之一恰恰是减少项目整个过程 中的不确定性，这一作用显然对提高项目计划的准确性和可能性有极大的帮助。 ( 4 ) 从房地产项目的成本管理职能来看，项目风险管理通过风险分析，指出那些可能的意 外费用，并估计出意外费用的多少。对于不能避免但是能够接受的损失也计算出数量，列为 一项成本。这就为在项目预算中列入必要的应急费用提供了重要依据。从而增强了项目成本 预算的准确性和现实性，能够避免因项目超支而造成项目有关方的不安。有利于坚定人们对 项目的信心。因此，风险管理是成本管理的一部分。没有风险管理，项目成本管理则不完整。 ( 5 ) 从房地产项目的实施过程来看，许多风险都在项目实施过程中由潜在变成现实。无论 是机会还是威胁，都在实施中见分晓。风险管理就是在认真的风险分析基础上，拟订出各种 具体的风险应对措施，以各风险事件发生时采用。项目风险管理的另一内容是对风险实行有 效的控制。 2 2 4 房地产项目风险管理的意义 ( 1 ) 通过风险分析，可以加深对项目和风险的认识和理解，澄清各个方案的利弊，了解风 险对项目的影响，以便减少或分散风险 ( 2 ) 通过检查和考虑所有对手的信息、数据和资料，可明确项目的各有关前提和假设。 ( 3 ) 通过风险分析不但可提高项目各种计划的可信度，还有利于改善项目执行组织内部和 外部之间的沟通。 ?o 1 2 ( 4 ) 编制应急计划时更有针对性。 ( 5 ) 能够将处理风险后果的各种方式更灵活地组合起来，在项目管理中减少被动，增加主 动。 ( 7 ) 有利于抓住机会，利用机会。 ( 8 ) 为以后的规划和设计工作提供反馈，以便在规划和设计阶段就采取措施防止和避免风 险损失。 ( 9 ) 风险即使无法避免，也能够明确项目到底应该承受多大损失或损害。 ( 1 0 ) 为项目施工、运营选择合同形式和制定应急计划提供依据。 ( 1 1 ) 通过深入的研究和情况了解，可以使决策更有把握，更符合项目的方针和目标，从 总体上使项目减少风险，保证项目目标的实现。 ( 1 2 ) 积累有关风险的资料和数据，以便改进将来的项目管理。 1 3 3 房地产项目风险识别 i 3 1 房地产项目风险的分类 房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、 租售管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随着各个 阶段的主要任务而产生。在投资决策阶段，围绕何时何地开发何种类型房地产，主要是有关 开发区域、开发物业类型、开发时机的风险。在土地获取阶段、项目规划设计、拆迁安置补 偿及资金筹集等工作，应重点关注土地风险、市场风险、拆迁安置风险和筹资风险。在项目 建设阶段，针对招标选择承包商，商定承包合同，进行工期质量成本控制等主要任务，应考 虑在招标模式、承包方式、承包合同、工期、质量、成本控制等方面面临的主要风险。在租 售管理管理阶段，面对出租销售和物业管理工作，应注意租售合同风险、销售时机风险、自 然灾害和意外事故风险。房地产项目各个阶段及各阶段风险因素见图3 2 。 3 1 1 房地产项目投资决策阶段的风险 投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地 区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制 定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机。即决定在何时、何 地、开发何种房地产。 1 、开发区域风险 由于社会经济发展的不均衡，各个国家、不同地区的社会经济环境各异，这使得不同地 域的房地产开发面临不同的风险因素，相同风险因素在各地的影响程度也相差悬殊。即发现 风险具有比较明显的地域性。而房地产项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域风 险对于房地产项目投资决策具有更重要的意义。在房地产开发经营中，开发区域风险可能来 源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境风险。 ( 1 ) 政治环境风险 战争a 战争一旦爆发，不仅对房地产业的打击是沉重的，对战争爆发地区的经济发展也 将产生毁灭性的打击。房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的商品价格也急剧下滑， 几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地产的市场活动都会处于停滞状态。但房地产 商品市场战争风险出现的可能性很小。 图3 。l 房地产开发风险 工潮。工人罢工形成的工潮会直接或间接给房地产市场带来损失，比如工人罢工会直接 导致建筑工期的延长和成本增加，因而使房地产商品开发者遭受利润损失。同时工人罢工会 间接导致人们对房地产市场的冷淡，造成房地产市场活动的萧条，给从事房地产商品生产和 经营的投资者带来损失。 社会动荡。在一个动荡的社会环境里，人们对经济前景的预测是很不准确的，对房地产 这样的固定商品投资会保持在非常有限的程度。这种有限性将会极大地减少房地产市场交易 活动，从而减少了房地产商品生产者和经营者获得利润的机会。 政府。来源于政府的风险因素有政局稳定程度、决策的民主性、管理透明度、行政效率、 官员的事业心等。 ( 2 ) 政策环境风险 政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济 损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的、不同的产业政策、土地管理政策、住房政 策、金融政策、税收政策、城市规划、环保政策影响房地产开发经营的各个层面。而在市场 经济环境还未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要。 产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且决定着房地 产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业，直接促进了城市的发展和服务业楼宇市场的繁荣： 将住宅产业作为促进经济发展的新的增长点，为房地产的兴旺发展莫定了基础。 土地政策。土地是房地产开发的基础，土地价格政策的变化必然对房地产业产生影响。 土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式( 公开拍卖、招标、 协议出让) 、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。 住房政策。国家不同的住房政策使开发商面对不同的风险。如果政府大力推行福利政策， 大量建设公房或安居用房这样会使开发商开发的完全市场化的商品房受到市场需求短缺的压 力，因销售不畅蒙受经济损失。同时，政府关于已售公房上市的规定，房地产交易管理规定 也影响房地产市场的活跃程度，投资决策时也应注意分析。 税收政策。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个用力 工具，税收手段的应用更是直接、速成。近几年，国家大力清理房地产开发中的不合理收费， 减轻了新开发项目的开发成本，但却使收费取消以前己投资开发的房地产项目面临较大的成 本风险。 金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润和遭受 额外损失。国家连续几次降息刺激了房地产市场的繁荣，却使降息前的开发成本增加。 城市规划。城市规划的变动对已经建成、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价 1 6 值都会产生影响，使开发商和经营者面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标 和规划用途、容积率、建筑覆盏率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更来引起。 环保政策。新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资 产生了巨大的影响。 ( 3 ) 社会环境风险 社会安定。良好的社会治安状况是人们安家置业、投资经营、购物消费的前提条件。如 某一地区流氓刑事案件多发，居民生命财产得不到保证，会影响商品房的销售状况，使该地 房产极度贬值，使投资者面临风险。 风俗习惯。不同地区的风俗习惯、文化传统、宗教信仰、风土人情、价值观念、风水概 念等不仅影响开发成本，而且制约着房地产需求。 公众的参与和素养。随着社会文明的发展，人们的参与意识逐渐增强，公众对开发项目 的态度将通过这样或那样的行动表达出来。由此，可能延缓，甚至取消项目的开发。 ( 4 ) 经济环境风险 经济形势。区域经济形势是影响开发风险的决定性因素。经济发展，则房地产市场繁荣： 经济停滞，则房地产市场萧条。 区域发展。考虑开发区域风险，还应注意近邻地区发展风险和类似地区发展风险。近邻 地区发展是指近邻地区社会、经济和各类设施的变化，给本地区投资者带来的风险。类似地 区发展风险是指类似地区发展经济的繁荣与发展，一方面有可能形成区域经济规模协同发展， 优势互补，共同繁荣：另一方面，也有可能分散购买力，使项目竞争力下降。 市场供求。市场的供给与需求都具有动态性和不确定性，由此导致了市场中经营者收入 的不确定性。由于房地产消费的区域性特点，其价格受供求影响的幅度更大，因此房地产开 发经营者承担的市场供求风险远比一般市场情况下要大。 通货膨胀。正常的经济环境都存在通货膨胀，只不过每年通胀的幅度不同而已。如果通 胀率下降( 这主要发生在经济活动不十分活跃，或是银行利率提高时) ，会抑制对房地产商品 的需求，房地产价格下跌，给房地产开发经营者就会产生损失：当通胀率增大时，会刺激对房 地产的需求，这对房地产开发经营者是有利的。但当通货膨胀率大幅度上升时，会引起各种 建筑材料价格上升，以及劳动力和管理费的上升，因此会大大增加房地产的开发成本。而房 地产商品价格增长幅度小于通货膨胀率的( 通常如此) 。 2 开发物业类型与风险 1 7 房地产开发存在着风险，但并非任何类型开发项目的风险都是相同的。各类开发项目具 有不同的风险，各个开发物业类型的风险程度见表3 1 。各个投资物业类型的投资特点见表 3 2 。 表3 1 不同房地产开发投资的投资因素风险程度 开发因素安全 投现 增值 风险 需要需要专门本利特点 及保资 金的可 与利 管理 技术的程平衡 值 利纯能性 润的 的程度 程度 润 收比率 度 入 银行、邮局 4ll1l00l 安全、保值，无 及政府建筑需管理 租金具有信3 21 l 10 o 2 安全 用的公共公 司，固定租 金 租金具有信3 2 12 1002 安全、有增值的 用的公共公可能 司，除租金 外参与分成 商店及购物 22222122 受地段、环境影 中心 响太大 写字楼 22232322 受地段影响、需 要专门技能 旅店和酒店23423 4 42 需管理程度高、 纯收入好 公寓住宅 32232332 增值的可能性 好 别墅 32141223 住宅区商业 3oo31002 区用地 市郊土地2oo33023 旅游项目 22332332 受地段影响、需 要专门技能 注：4 - 嘏高3 一很高2 一普通卜很低o 一无需 接下页 表3 2 不同房地产投资的特性 1 8 房地产种类开发的决定因素开发投资的特性 主要风险 主要可能投资者 公寓住宅 1 社区人口扩增1 变现性能好 1 较大物业需要能支付自备款的任 2 收入增加2 本利比收益高 专业管理 何投资者 3 地点的方便性和3 有出租收益和2 租客不足 可能性房产增值 别墅i 高收入阶层的存l 变现性较差销售困难能支付自各款的任 在 2 现期收入大何投资者 2 优雅环境3 本利比收益高 3 自备交通工具的 满足 写字楼i 地区经济的扩展 l 变现流动性尚 1 需高水平服务 如能提供自各资金 2 便利的交通 可 2 物业衰败过时和专业管理人员则 3 承租客房的相容2 固定收入房产3 商业位置的转能适合任何投资者 性增值移 4 竞争的变化 仓库1 工商经济活动2l 多数属被动的 i 由于设备技术有适宜自备资金的 便于移动运转的长期租押等落后而过时人 地理位置2 变现流动性尚2 出入交通运转 3 适宜长久运用的可的变化 结构设计3 每期租赁收入 商店及购物中心l 社区成长1 变现性有限1 需提供适宜的 有巨资的投资者 2 人口及收入的有2 适宜的灵活性管理 效需求3 固定的租赁所2 空置率高 3 有利的地段得及增值3 竞争的变化 4 有利的停车场4 设备衰败过时 旅店和酒店1 地点的方便性及1 主动灵活性l 客房周转率l 有相当资本者 可及性2 变现性差高，需高水平专2 愿自我维持经营 2 旅客商务休闲及3 租赁所得及增业管理 管理的产业投资者 会议的需要值2 竞争的变化 3 各种设施及服务4 最大现期收入3 相当规模 的组合 旅游项目1 合理的自然环境1 变现性差1 需高水平管理有巨资的投资者 2 便利的交通2 门票收入服务 3 较大现期收入2 环境恶化 3 竞争的变化 空地或未开发地1 都市化发展i 被动化l 求售时不易脱l 投资者 2 需要的牵引2 流动变现性低2 开发商 3 便利的区段3 投资本利比低2 增值大小不确3 长期投资者 4 交通的可及性或回收期长 5 城市规划3 开发成本不定 6 屉高及最佳的土 地使用 1 9 3 开发时机与风险 由于经济发展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性 和地域性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺，这导致房地产开发收益因 开发时机不同而异。房地产开发周期长，开发过程少则卜2 年，多n 4 5 年，因此要对未来几 年政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减状况、收入水平升降以及消费心理变化等风险 因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因 素。同时，开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关，如一般住宅项目最好在年底 推出，以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度 有所差别。例如，工业货仓的时间性就不如购物中心明显，后者较前者有比较明显的淡季和 旺季之分。 3 1 2 房地产项目土地获取阶段的风险 1 土地风险 土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标 认可的不确定性。对开发商而言，土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地 质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性是指地块的区位条件及配套设施状况 等。海外房地产界认为：房地产开发成功的要素是l o c a t i o n ，这突出强调了地块的区位条件 对开发成败的重要作用。配套设旆状况不仅影响项目投资额的多少，而且制约着以后能否正 常启用。规划部门对土地使用性质和规划设计指标的认可的不确定性来源于城市规划设计的 滞后性和规划管理的透明度低。 2 征地拆迁风险 购买土地使用权仅是获取土地过程中的一个环节，之后，。便是大量的征地、拆迁、安置 和补偿工作。征地拆迁涉及许多法律和社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼 统，地方情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、 心理的、经济的原因，会使开发商面对前所未有的各种复杂情况，同时也使开发商面对巨大 的风险。 3 筹资风险 房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题，筹资风险 反映的是因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。当投资中借贷比例很高时， 筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、工具和所处的环境不同，因此各种筹资方式也 具有不同的风险。 3 1 3 房地产项目建设阶段的风险 建设阶段是进行单体与群体建筑物的建造，本阶段的具体任务包括： ( 1 ) 进行开发项目设计。 ( 2 ) 采用合适的招标模式，招标选择承包商。 ( 3 ) 拟订合同条款，签订承包合同。 ( 4 ) 在施工过程中，采取各种措施，确保开发项目工期、成本和质量目标的实现。 1 _ 招标模式与风险 目前，采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在 各自不同的风险。 2 承包方式与风险 ( 1 ) 建设全过程承包。开发商要冒承包商选择不当的风险。 ( 2 ) 阶段承包。这种承包方式可以发挥各专业承包单位的专业特长，但同时增加了开发企 业进行组织、协调和控制的难度，由此增加相应的风险。 3 承包合同风险 合同风险有两类，一类是由于合同条款不完善，叙述不严谨，有漏洞，或部分条款与法 规相抵触，存在“陷阱”，在执行中可能给合同中某一方造成损失的可能，即合同不完善风 险。第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方间的不同分配，即纯合同风险。 4 自然条件风险 自然条件风险是指工程项目所在地区客观存在恶劣自然条件，工程实施期间可能碰到的 恶劣气候等因素可能给开发商带来的威胁。 5 工期拖延风险 房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地 产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳租售时机。另一方面，工期延长会增加投入 资金利息支出，增加管理费。影响建设阶段工期的因素很多，常见的有以下几种： ( i ) 错误估计了项目的特点及项目的实施条件。 ( 2 ) 项目参加者工作失误。 ( 3 ) 不可预见事件发生。 6 项目质量风险 房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而 2 1 房地产质量才是留人的法宝。影响质量的不确定因素主要来自规划设计和施工环节，常见的 有以下几种： ( 1 ) 设计理念落后，规划设计深度不够，未充分考虑潜在消费者功能需求，利用不方便， 设计不新颖。 ( 2 ) 承包商技术水平落后、施工方案、方法选择不当。 ( 3 ) 承包商偷工减料，采购材料质量低劣，施工机具功能不全，性能不稳。 ( 4 ) 项目管理者不负责任，未按规定程序实施质量控制。 7 开发成本风险 房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段，但不同阶段对成本影响程度不同，建设 前期对项目成本的影响程度达9 5 一l o o ，初步设计阶段为7 5 一9 5 ，技术设计阶段为3 5 一7 5 ， 施工图设计阶段为1 2 一3 5 ，施工阶段对项目成本影响仅1 2 ，因此，开发成本的主要风险来 源于建设前期和设计过程。导致成本风险主要原因有： ( 1 ) 项目规划、设计深度不够。 ( 2 ) 规划设计方案陈旧，未进行优化优选。 ( 3 ) 地基勘测资料不全，地下埋藏物未事先考虑，l 临时处理不当。 ( 4 ) 承发包方式选择不当；合同类型选择有误。 ( 5 ) 项目实施期间通货膨胀，材料、人工费用上涨；或国家调整产业政策，从而导致房地 产开发投资额大幅增加。 ( 6 ) 汇率变化。 ( 7 ) 不可抗力。 8 施工索赔风险。 工程索赔是指承包商在由于业主的原因或发生承包商和业主不可控制的因素而遭受损失 时，向业主提出的补偿要求。在开发过程中造成承包商向开发商索赔的原因可能有： ( 1 ) 工程变动。 、 ( 2 ) 施工条件变化。 ( 3 ) 业主违约。 ( 4 ) 国家经济状况及政策变化。 ( 5 ) 业主或其工程师管理不当。 ( 6 ) 第三方干扰。 3 1 4 房地产项目租售阶段的风险 项目开发完以后，开发商的主要任务是通过房屋出租或房产出售，尽快实现投资的回收， 并取得利润。 1 销售时机风险 房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售。每一种销售的方式都有各 自不同的风险。 2 租售合同风险 房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿 摸棱两可一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的，交易合同纠纷风险是一种概率很 高的风险，并且一旦出现后，风险交易也很大。 3 自然灾害风险 自然灾害风险是指由于人们对自然失去控制或自然本身发生异常变化造成损失的可能 性。 4 意外事故风险 意外事故风险是指由于人们的过失行为或故意行为而给房地产造成损失的可能性。 3 2 房地产项目风险识别方法 3 2 1 风险识别的概念 风险识别( r i s ki d e n t i f i c a t i o n ) 是从系统的观点出发，横贯开发经营涉及的各个方面， 纵观开发建设的发展过程，通过一定的开发，对大量来源可靠的信息进行分析，找出影响房 地产开发风险管理目标实现的风险因素，分析风险产生的原因，筛选确定开发经营过程中应 予以考虑的风险因素的过程；风险识别是在风险发生之前，对开发经营各阶段存在的风险及 产生原因做出判断。 3 2 2 房地产项目风险识别方法 在房地产开发过程中，许多风险具有较强的隐蔽性，各种风险往往交织在一起，引起风 险的原因更是错综复杂，这样正确的风险识别就会有一定的困难。因此，风险识别必须采用 一些科学的方法，而不得凭主观臆断进行揣测。风险识别的方法很多，在房地产开发中常用