（管理科学与工程专业论文）济南市房地产投资环境研究.pdf

山东建筑大学硕士学位论文 摘要 2 0 0 3 2 0 0 7 年，我国房地产市场出现了快速发展的局面，房价较快上涨，尤其是在 2 0 0 5 2 0 0 7 年，我国房价在政府抑制下依然保持着强劲上涨的势头。经过2 0 0 8 年短暂调整 后，2 0 0 9 年我国房地产出现了大幅反弹，1 月1 9 日，国家统计局公布了2 0 0 9 年全国房地 产市场数据，房屋成交量创历史新高，达到9 4 亿平方米，均价达到4 6 9 5 元平方米。全年 房价平均每平方米上涨8 1 3 元，达到了前所未有的水平。房价普遍超出了一般城市居民的 承受能力，房价的过快上涨引起了人们对房产泡沫的担忧。 由于一线城市地价、房价已经达到一种新的高度，一般小房产商难以承受，大房产商 也背负较大的资金压力。为获取新的市场份额，许多房产商开始跨区域作战，向二线、三 线城市转移，并对城市间的投资环境开始关注。 论文从投资人的角度出发，对济南市房地产投资环境进行研究。第一步对选题的背景、 意义、投资环境的理论渊源及国内外研究现状进行了综述。第二步对房地产投资环境及投 资环境评价理论进行了阐述，为下一步论述济南市房地产投资环境奠定了理论基础。第三 步总体介绍了济南市房地产业的发展现状及济南市的发展规划。第四步通过对济南市房地 产投资环境的深入调查收集了关于济南市房地产投资环境的大量数据，通过这些数据系统 分析了济南市的房地产投资环境情况。第五步参考投资环境评价方法，对这些方法在房地 产投资环境评价中的应用进行了适用性改进。根据专家调研法及网上问卷调查法得到的结 果，建立了房地产投资环境评价指标体系。并对济南与青岛、北京、上海、深圳等一线城 市做比较，发现济南在基础设施、城市环境、政府办事效率等方面与一线城市存在一定差 距，需要在这些方面加以改进。论文最后了提出改善济南市房地产投资环境的七点建议与 措施。 关键词：房地产投资环境，评价方法，评价指标体系 山东建筑大学硕士学位论文 s t u d yo nr e a le s t a t ei n v e s t m e n t e n v i r o n m e n ti nj i na n l iy a n j u n d i r e c t e db ys a n gp e i d o n g a b s t r a c t 2 0 0 3 2 0 0 7 ，c h i n a ) sr e a le s t a t em a r k e ts i t u a t i o no f r a p i dd e v e l o p m e n t , h o u s i n gp d c 岱l o s e r a p i d l y , e s p e c i a l l yi n2 0 0 5 - 2 0 0 7 ，a n dc h i n a sh o u s i n gp r i c e sr e m a i n e dr a p i dg r o w t hu n d e r g o v e r n m e n ts u p p r e s s i o ni nas 仃o n gu p w a r dt r e n d a f t e rab r i e fa d j u s t m e n ti n2 0 0 8 ，c h i n a sr e a l e s t a t es t r o n g l yr e b o u n di n2 0 0 9 ，t h a ta c c o r d i n gt ot h en a t i o n a lb u r e a uo fs t a t i s t i c s r e a lm a r k e t d a t a , h o u s i n gv o l u m er e a c h e dar e c o r do f9 4 0m i l l i o ns q u a r em e t e r s ，a n dp r i c er e a c h e d 4 6 9 5 y u a n s q u a r em e t e rb y813 y u a n s q u a r em e t e rb yay e a r , w h i c hh a sr e a c h e da nu n p r e c e d e n t e d l e v e l h o u s i n gp r i c e sb e y o n dt h ec a p a c i t yo f u r b a n r e s i d e n t si ng e n e r a l ，t h er a p i dp r i c ei n c r e a s e s r a i s e sc o n o l sa b o u tt h eh o u s i n gb u b b l e b e c a u s et h eh o u s ep r i c e so ft h ed e v e l o p e dc i t yh a v er e a c h e dan e wh e i g h t ，g e n e r a l l y , t h e s m a l l e rr e a ld e v e l o p e r sh a v ed i f f i c u l t i e st ob e a ra n dt h es t r o n gr e a ld e v e l o p e r sa l s oc a l lh a r d l y b e a rt h ep r e s s u r eo fc a p i t a l ，s om a n yr e a ld e v e l o p e r sb e g i nt ot r a n s f e rt ot h es m a l l e rc i t i e sa n d b e g i nt oc a r et h ec i t y si n v e s l m e n te n v i r o n m e n t f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fi n v e s t o r s ，t h ep a p e rh a sar e s e a r c ho ni n v e s t m e n te n v i r o n m e n to n j i n a n t h ef i s ts t e po nt h et o p i c so ft h e b a c k g r o u n d ，m e a n i n g ，t h e o r yo fo r i g i na n dt h ei n v e s t m e n t e n v i r o n m e n tr e s e a r c hs t a t u sa r er e v i e w e d t h es e c o n ds t e po ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t e n v i r o n m e n ta n di n v e s t m e n tc l i m a t ea s s e s s m e n tt h e o r yw a se l a b o r a t e df o rt h en e x tr e a le s t a t e i n v e s t m e n te n v i r o n m e n ti nj i n a nd i s c u s s e dt h et h e o r e t i c a lb a s i s t h et h i r ds t e p ，t h eo v e r a l l d e s c r i p t i o no ft h ej i n a nm u n i c i p a ld e v e l o p m e n ta n d r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp l a no fj i n a nc i t y t h ef o u r t hs t e p ，t h r o u g ht h ej i n a n - d e p t h i n v e s t i g a t i o n so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n to f j i n a nc i t y , c o l l e c t e dl a r g ea m o u n t so f d a t ao f r e a le s t a t ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n t ，t h r o u g h s y s t e m a t i ca n a l y s i so ft h e s ed a t a , t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ti nj i n a nc i t y , t h ee n v i r o n m e n t t h e f i f t hs t e p ，r e f e r e n c et h ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n te v a l u a t i o no ft h e s em e t h o d si nr e a le s t a t e i n v e s t m e n te n v i r o n m e n te v a l u a t i o no ft h ea p p l i c a b i l i t yo fi m p r o v e m e n t sc a r r i e do u t a c c o r d i n g t oe x p e r t s ，o n l i n er e s e a r c hm e t h o d sa n dt h er e s u l t so b t a i n e db yq u e s t i o n n a i r e ，t h ep a p e r e s t a b l i s h e de v a l u a t i o ni n d e xs y s t e mo nr e a le s t a t ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n ta s s e s s m e n t j i n a n i s c o m p a r e dt oq i n g d a o ，s h a n g h a i ，a n ds h e n z h e na n df o u n dt h a tt h e r ei sac e r t a i ng a pb e t w e e nt h e j i n a nc i t ya n dt h ef i r s t - l i n ec i t yi ni n f r a s t r u c t u r e , u r b a ne n v i r o n m e n t ，g o v e r n m e n te f f i c i e n t ，e t c , 山东建筑大学硕士学位论文 a n dj i n a nn e e d st ob ei m p r o v e di nt h e s ea r e a s a tl a s tt h ep a p e r p u t sf o r w a r ds e v e n p o i n t p r o p o s a la n dm e a s u r e st oi m p r o v et h ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n to nr e a le s t a t ei nj i n a nc i t y k e y w o r d s ：i n v e s t m e n te n v i r o n m e n to f r e a le s t a t e ，e v a l u a t i o nm e t h o d s ，e v a l u a t i o n s y s t e m i i ! 原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研究取得的成果 除文中已经注明引用的内容外，论文中不舍其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包 含为获得山东建筑大学或其他教育机构的学位证书而使用过的材料对本文的研究作出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明本人承担本声明的法律责任 学位论文作者签名：日期砂f i 多 学位论文使用授权声明 本学位论文作者完全了解山东建筑大学有关保留、使用学位论文的规定，即：山东建 筑大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件乖磁盘，允许论文被查阅 和借阅本人授权山东建筑大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印。缩印或其它手段保存，汇编学位论文 保密论文在解密后遵守此声明 学位论文作者签名： 导师 签名： 栩 日炽讪， e l 期趔翌。丕：13 山东建筑大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 选题背景与意义 1 1 1 选题背景 房地产业与国民经济有着密切关系。国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，房 地产业对推动国民经济发展起着不可磨灭的推动作用，二者相互依存，相互促进i l 】。投资 环境是一个国家发展经济吸引外资的重要因素。改革开放后伴随着中国经济发展，我国的 投资环境迅速改善，2 0 0 2 年甚至超越美国成为最大外资流入国。房地产业作为国民经济发 展的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产，随着国民经济的发展，房地产 业越来越显示出对国民经济的重要性。2 0 0 8 年全社会实现固定投资1 7 2 8 2 8 4 亿元，房屋开 发投资为3 1 2 0 3 2 亿元，占到社会固定资产投资的1 8 0 5 2 0 0 3 年到2 0 0 7 年，上海、北京、广东、深圳等一线城市，地价、房价不断刷高，将 房地产的发展推向似乎永无边境的高峰。人们对房地产业都充满了信任与希望都相信房 地产业永远在升值。民间投资不断涌入房地产业。然而2 0 0 8 年开始的金融危机从美国房地 产界开始蔓延，并冲击了世界经济，我国房地产业也难以幸免，上海、深圳等一线城市房 价不同程度的出现了小幅下降，随后伴随着政府大规模经济刺激计划的实施及地方政府的 救市，房地产业又开始了新一轮的繁荣。不少专家开始批评中国房地产开始积聚新的泡沫， 收入与房价已经严重失衡，也有人在叫嚣房地产业没有泡沫，对济南而言，济南市房地产 业的发展也面临着一定的变数。 房地产繁荣的背后是无数中低收入者买不起房，党的十七大报告提出努力使全体人民 实现“住有所居 的目标。2 0 0 7 年，发布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的 若干意见。各地区、各部门按照党中央和国务院的要求，加快建立以廉租住房为主的多渠 道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确了工作目标，加大了投入力度。通过几 年的努力，在2 0 0 5 年抽样统计1 0 0 0 万户低收入住房困难家庭当中，到2 0 0 8 年底已经解决 了2 5 3 万户。2 0 0 9 年6 月在长沙举行的全国保障性安居工程工作会议要求在未来三年内基 本解决7 4 7 万城市低收入者的住房问题，三年内再建廉租住房5 1 8 万套，发放廉租住房补 贴1 9 1 万户。 为稳定房价，政府根据经济的发展情况采取一系列金融措旋来调控房地产商的资金来 源，如在房价上涨的时候，政府会收缩银根，提高住房购买者的贷款利率，减少需求量。 然而，我国房价依然在一路攀升，中低收入者依然看不到购买的希望。 2 0 0 9 年上半年开始，济南市地价在地产商的炒作下不断上扬，地王不断出现，从2 0 0 9 l 山东建筑大学硕士学位论文 年7 月份开始，恒大地产、中海地产、上海绿地等国内一线地产开发企业纷纷杀入济南。 在大牌地产企业进入济南的同时，8 至l o 月份，“济南地王 三个月内三次易主。8 月1 9 日，位于花园路的g 0 4 3 号地被祥泰实业高价拍得，济南东部最新单价“地王 诞生。9 月 1 7 日，槐荫区东航三角地被中石化以8 6 0 0 万元的高价摘得，“济西地王一诞生。这种地价 飙升的势头势必带来房价的快速上涨，并对济南房地产业的健康发展产生不利影响。 1 1 2 选题意义 房地产不同其他产业，房地产投资是一种资金量大、周期长，受政治社会影响大的特 殊市场，同时房地产业还具有不可移动性，受区位环境影响大，在具体决策时受到自然、 人文、资金等一些因素制约，因此对投资环境进行研究显得格外必要，其研究的意义有以 下几点： ( 1 ) 对投资环境进行分析是进行正确投资决策的基础。通过对投资环境进行分析，可 以了解当地的市场供求、资金供应及当地政治、经济和技术状况，决策者根据这些情况决 定是否进行投资。如果要进行地产投资就要对计划开发地块的区位及周围环境进行评价， 如果地块处于城市中心，地理位置重要，是一个地产商实力的象征，且该区段地价没有下 降的征兆，周围生活设施齐全，对于大房地产商而言就有必要衡量自己的财力及今后在该 城市的战略，决定是否进行投资。 ( 2 ) 认清风险，及早防范。对投资环境进行分析后，可以了解当地投资环境对于所进 行的投资有多大风险及风险的影响程度，只有对风险进行了解、掌握才有利于投资者及早 采取防范措施，减少、减轻风险。房产在一般意义上是不能移动的商品，因此周围环境对 投资能否成功特别重要，如果处于技术力量比较薄弱，施工能力弱，治安情况一般的地区， 房地产商决策时要考虑到施工时是否采用外来技术能力强的队伍，并在以后的物业管理时 加强治安。 ( 3 ) 预测未来变化，提高防范性。2 0 0 8 年爆发的金融危机对房地产业影响较大，不 少房产商因为资金链问题而受到影响，甚至宣告破产。提高房产走势预测能力，有利于在 早期采取措施，防范风险。 我国正处于城市化加速阶段，房地产业也伴随着我国经济的发展而不断繁荣。各个大 房产商在前期阶段已经积累下了大量资金，面对城市化发展的大趋势，他1 f j j i l 快了争夺市 场的步伐，圈占土地现象日益严重，不少地产商一掷千金，表现得异常活跃。这种竞争的 背后伴随着风险的加剧，没有对投资环境进行有效分析便进行大规模圈地的行为一旦受到 国家的严厉制裁或资金流动性不足的打击就会遭受难以估量的后果。 2 山东建筑大学硕士学位论文 本文将针对济南市的政治、经济、人口、文化、区位等综合因素对济南市房地产投资 环境进行分析，尤其是在金融危机过后面对人口流动加速、国内大牌房地产商不断涌入济 南，将济南地价、房价不断刷高的形势下，济南市的投资环境面临着何种变化，是否在孕 育着房地产泡沫，有没有存在形式急转直下的风险，本文将致力于分析济南市的投资环境， 为济南市的房地产政策决策提供一定参考。 1 2 投资环境研究的理论渊源 1 2 1 国际投资理论 投资是投资主体为预期收益或社会目的，预先垫付一定量的货币资本或实物从而经营 某项事业的经济行为。投资是市场的普遍现象，任何机构或者个人为了预期收益而预先垫 付资本的行为都是一种投资【2 1 。 国际投资是指海外投资或者国际资本流动，是指以资本增值为目的的国际资本流动。 即一个公司或者个人对他国进行跨越国界的投资经营活动，以获得比国内更高经济效益的 经济行为。国际投资是国际资金跨国流动的一种形式，是资本从一国投向另外一个国家或 地区的经济活动，一般来说，投资具有趋利性，但国际投资由于政治、经济、人文等因素 影响，除了具有趋利性外还具有投资目的多元化，形式多样化、并体现一定民族和国家利 益及投资环境复杂化的特点。 二战以后，跨国公司迅速发展，并且以跨国公司为首的国际投资主体对外直接投资的 速度超过了世界经济增长速度和国际贸易的速度。为适应这种形式的发展，关于国际投资 的理论也日渐成熟。关于国际直接投资理论体系归纳起来有垄断优势理论、内部化理论、 产品生命周期理论、边际产业扩张理论和国际生产折衷理论等几派国际直接投资理论。 ( 1 ) 垄断优势理论 垄断优势理论由美国经济学家海默( s h h y m e r ) 1 9 6 0 年在他的博士论文一国企业 的国际经营：对外直接投资中首先提出来【2 1 。在他的博士论文中，海默依据美国商务部 划分直接投资和间接投资的准则，在对1 9 1 4 年至1 9 5 6 年美国对外投资的有关资料基础上， 认为对外直接投资与对外证券投资的行为明显不同，不能用传统的要素禀赋论来科学的解 释直接投资，并指出现实的市场是不完全竞争市场。 垄断优势理论在讲述不完全竞争市场类型的基础上，首次提出了不完全竞争市场是形 成国际直接投资的根本原因；提出了跨国公司跨国投资并获得高额利润的原因是拥有垄断 地位，并分析了垄断地位的内容；提出了知识转移是跨国投资的关键；分析了知识转移的 特点：提出了产品差异化能力是产品进行跨国投资的一大优势，它维护和强化了跨国公司 3 山东建筑大学硕士学位论文 的垄断优势地位。 ( 2 ) 内部化理论 内部化理论也称为市场内部化理论，该理论认为，世界是不完全竞争的市场，跨国公 司为了自身利益，为克服外部市场的某些失败，及某些产品的特殊性或垄断势力的存在而 导致的企业市场交易成本的增加，而通过国际直接投资将本来应在外部市场交易的业务转 变为在公司所属的企业之间进行，并形成一个内部市场，通过外部市场内部化，降低交易 成本和交易风险。 ( 3 ) 产品生命周期理论 产品生命周期理论由美国哈佛大学教授维农( r v e r n o n ) 提出。他认为，跨国公司拥 有知识资产优势和新产品创新能力，技术的发展使得跨国公司不可能长期拥有这些先进技 术，为了维持这种技术优势地位，并用这种优势地位获取高额利润，跨国公司只有把企业 拥有的技术优势和企业所在东道国的区位优势结合起来才能发生直接投资，并给投资者带 来利润。 ( 4 ) 边际产业扩张理论 2 0 世纪6 0 年代日本经济开始迅速发展，日本企业也开始大规模对外直接投资，日本 的对外直接投资理论开始形成，其中最具代表性的是小岛清的边际产业扩张理论。小岛清 认为海默的垄断优势理论是从微观因素出发，完全忽视了宏观因素，没有注意到国际分工 原则，不能解释与美国不同的日本对外直接投资现象。日本的对外直接投资中，制造业投 资占了很大比重，日本企业在海外对制造业的投资不但没有替代国内同类产品的出口，反 而带动了相关产品的出口。 ( 5 ) 国际生产折衷理论 国际生产折衷理论由英国经济学家邓宁提出，他认为国际投资理论由所有权优势、内 部化优势和区位优势三部分组成。这三部分是相互联系，相互影响的，用公式可表示为： 国际直接投资= 所有权优势+ 内部化优势+ 区位优势。 ( 6 ) 其他国际投资理论 除上述六种理论外，还有不少经济学家从不同角度提出了一些理论，其理论有：国际 资本移动效应理论，产业内双向直接投资理论，纵向一体化直接投资理论，横向一体化直 接投资理论等理论。 1 2 2 国际投资环境理论 投资离不开投资环境，并且投资环境决定着一个国家或地区吸引外资的能力。随着中 4 山东建筑大学硕士学位论文 国加入w t o ，国际投资纷至沓来，投资额预计将会以每年3 0 0 - 5 0 0 亿美元增加到上千亿美 元【3 1 。 国际投资环境所面临的区域宽、涉及的国家多，世界各国的经济发展状况、政治制度、 宗教信仰、民族语言等不尽相同，这些造成国际投资比国内投资面临更大的不确定性。投 资环境的好坏也成为投资能否成功的关键吲。 1 2 3 区位论 区位论是投资环境理论的经典来源。区位论起源于1 9 世纪2 0 3 0 年代，其主要内 容是探讨人类经济活动的空间法则及一般规律，寻找工业、农业、商业等经济活动的最佳 地点，即研究各种经济活动布局在什么地方最好，传统区位论研究的是如何在一国国内进 行生产布局，如果我们把研究的地域范围扩大，把全球作为可供选择的生产布局地点的话， 就会发现，区位论在一定程度上可以解释跨国公司对外直接投资的地点选择策略。 1 9 0 9 年韦伯出版的工业区位论标志着经典生产布局学的建立。此后，西方区位论 在理论和方法上经历了发展、成熟的过程。从单一区位因素发展到多种区位因素，从微观 经济学角度发展到宏观与微观相结合的研究，这些研究都为区位论的发展奠定了基础f 4 1 。 韦伯认为，区位因素对各种工业区都起作用，这种区位因素只不过在不同工业区所起作用 的影响程度不同而已，属于这类因素的有：工资、运费、地租等，这些因素都是区位因素。 与此同时还存在着另外一种区位因素，他们对工业区的作用是由于一些工业部门对特殊的 工业技术要求引起的，作用范围仅限于一种或某种特殊类型的工业，这类因素统称为特殊 区位要素。 杜能对生产布局学理论的贡献主要是： ( 1 ) 孤立化研究方法，为以后学者所采用。韦伯的工业区位论、克里斯特勒的中心地 理论，都把孤立化方法作为研究问题的基本方法。 ( 2 ) 用级差地租学说来论述农业节约化程度的合理地区差别，并在此基础上建立起农 业分圈层，实现专业化与各圈层多种农作物合理组合的理论，并由此引出了各种农作物的 最优区位论。 ( 3 ) 从级差地租出发，得出了距离市场远近不同的地区应配置不同作物，指出随着和 中心城市距离的增大，农业经营方式由集约变得粗放。由于级差地租的存在，目前为止， 各国农业布局特点虽然经历了较大变化，但演变方式仍以上述形态基本存在着。 1 3 国内外研究现状综述 1 3 1 国外研究现状综述 山东建筑大学硕士学位论文 对于区域投资环境理论的研究，大多数集中在应用评价方厩，并依据研究主体及侧重 点分为三个阶段： 第一阶段为2 0 世纪6 0 年代至8 0 年代初，少数发达国家国内资本比较充裕，开始对发 展中国家进行投资，于是对发展中国家的投资环境评价开始有了研究，这时期的研究方法 主要有冷热国比较法 【6 】和“等级尺度法 t 7 1 。这时期的评价方法比较简单、主观性强。 第二阶段为2 0 世纪8 0 年代。这时期，发展中国家掀起了大规模对投资环境评价研究 的热潮，研究方法趋向于定量化、科学化【羽。 第三阶段是2 0 世纪9 0 年代至今。投资环境理论的研究涉及以下领域：一、投资与环 境的关系f 9 】；二、投资环境与产业发展的相互关系【1 0 l ；三、投资效益与区域投资模型。 2 0 世纪9 0 年代中后期以后，中国经济对外开外度不断扩大，且中国经济不断快速发 展，面对中国的巨大市场，不少外国学者开始对中国投资环境与f d i 发展进行了某些角度 的研究。如： c h e r t ( 1 9 9 6 ) 研究了中国大陆各地影响f d i 的区位决定因梨l 。h e a d & r i e s ( 1 9 9 6 ) 对 中国吸引f d i 的激励措施的作用进行了分析，用模型对9 3 1 家外商投资企业数据进行了分 析【1 2 】。b r o a d a n & s u n ( 1 9 9 7 ) 对中国区域和部门f d i 决定因素应用计量模型进行了实证分析， 得出结论是g n p 是一个决定投资环境的最重要因素，基础设施与f d i 呈正相关；劳动力 成本相对不显著；地理位置影响比较显著；人口受教育程度对f d i 影响呈正相关【1 3 】。 w a n g & s w a i n 将1 9 7 8 1 9 9 2 年间中国的外国直接投资( f d i ) 数据应用时序计量模型进行了 分析【1 4 1 。s o n g & z h a n g 对中国境内f d i 的空间分布模式进行研究【1 5 1 。q u & g r e e n 则试图提 出一个关于f d i 的综合区位理论框架【1 6 l 。l e e 研究结果认为，f d i 与政府政策有着千丝万 缕的关系，政府优惠政策在国民经济发展中起着重要作用【1 7 】。s u n & t i p t o n 对导致中国f d i 不平衡的因素进行分析，认为开放政策和沿海天然的地理位置导致了中国f d i 的区域不平 衡【1 8 】。肖政、v i c t o r 对外商直接投资的因素进行了经验分析，并对中国沿海和西部地区的 外商直接投资差异做出了解释【1 9 】。 1 3 2 国内研究现状综述 国内对与投资环境理论的研究起步较晚。8 0 年代后期以来随着我国吸引外资的步伐加 快，国内掀起了对投资环境研究的热潮。 ( 1 ) 投资环境理论研究 王慧炯在中国的投资环境中对投资环境的概念及中国投资环境进行了初探【2 0 1 。张 敦富对投资环境的概念及中国区域投资环境的状况进行了论述【2 i 】；张汉亚和张长春对投资 6 山东建筑大学硕士学位论文 环境的评价理论、指标体系和评价方法进行了较为深入的探讨：冯德显【2 2 1 、毛汉英1 2 3 1 和郭 文卿【2 4 】分别对河南、粤东沿海地区和福州地区的投资环境进行了研究。 ( 2 ) 投资环境评价指标的研究 9 0 年代，郭信昌】、徐大图 2 6 1 、刘洪明口7 1 等人从社会的自然条件、基础设施、经济环 境、政策等方面尝试构建中国地区投资环境竞争力评价指标体系。濮励杰等人从经济发展 水平、基础设施、资源禀赋、市场潜力、人口素质、经济条件等七方面构建了投资环境研 究的指标体系【2 s 】。吴玉鸣针对中国区域投资环境构建了评估指标体系，该体系包含了3 8 个指标【冽 ( 3 ) 城市房地产投资环境评价及实证研究 城市房地产投资环境具有较强的地域性。不同的城市因投资环境系统内部要素不同而 对外资的吸引力不同。国内学者对这些不同城市之间的投资环境进行了研究，余洋用层次 分析法对苏南五个城市的房地产投资环境进行了评价分析f 划；符日辉等人根据房地产开发 的流程，对投资环境进行分析和评价1 3 l 】；王明、何亚伯用模糊数学综合评价的方法对房地 产投资环境的影响因素进行分析【3 2 1 ；王洪强、林知炎、张英婕等人通过运用灰色系统理论 对房地产投资环境进行了分析跚；索丰平、焦健根据对房地产部门的投资环境分析，建立 了未确知测度模型，对房地产投资环境进行综合评价【3 5 1 。周书敬、宋喜民等人对投资环境 进行分解，在专家打分法的基础上提出了应用熵权理论对投资环境进行求解，从而判断投 资环境好坏1 3 4 1 。 7 山东建筑大学硕士学位论文 第二章房地产业与投资环境的基本理论 2 1 房地产业在国民经济中的作用 2 1 1 房地产的基本概念 房地产顾名思义是房产、地产的总称。严格意义上讲，房地产是土地及其定着在土地 之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。 建筑物是指人工建设而成的，由材料、设备、构配件等组成的整体，包括房屋和构筑 物。其中，房屋是指能够遮风挡雨并供人们居住、工作、生活、娱乐、储蓄、纪念及其它 作用的活动场所。构筑物是房屋以外，附属于房屋，并为房屋的正常使用提供辅助但必须 的功能，这些附属结构有烟囱、水塔、水井、隧道、桥梁和水坝等【4 】。 2 1 2 房地产在国民经济中的作用 根据国民经济行业分类( g b t 4 7 5 4 - - - 2 0 0 2 ) 行业划分标准，房地产属于第三产业。 自2 0 世纪9 0 年代以来，随着我国住房分配制度由福利性分房向货币化、商品化转变，我 国房地产业飞速发展。房地产业作为新兴产业对我国的国民经济发展起着重要作用。具体 而言，房地产业在我国国民经济中的作用有如下几点【3 6 】： ( 1 ) 满足我国不断扩大的城市化进程的需要 房地产的功能在于满足城市不断扩大的需求。改革开放以来我国经济快速发展，城市 居民生活在质与量上都发生了翻天覆地的变化。农村人口不断向城市涌入，对城市房地产 数量的需求迅速增加，表现在供求上就是推动房价不断上涨，不少人在看到房价的升值空 间后，也在不断增加房屋的购买数量。 ( 2 ) 房地产是拉动经济增长的强大推手 房地产业有利于扩大内需，增加消费。房屋的建设为居民购房提供了机会，房地产在 扩大和培育内需市场上发挥积极作用。这些年来，房地产业快速发展，为改善人民生活质 量和发展国民经济作出了巨大贡献。内需的增强也改善了我国经济发展的质量。房地产现 在和将来还会继续发挥着拉动内需的重要作用。房地产业作为人们的消费大件，经常会用 首付加几十年的贷款才能买上。不少城市的很多地方需要旧城改造和房屋拆迁，以及外来 人口需要买房，这些都刺激和拉动着房地产业在较长时期内发挥着消费热点作用。 房地产业为其他相关行业发展创造了空间。随着房地产业的开发，行业自身不仅得到 发展，而且为相关行业发展创造了空间。建筑工程量的增长，直接带动建筑材料流通的繁 山东建筑大学硕士学位论文 荣，目前建材市场也是最火暴的市场之一。房产业为建材、林业、轻工、机电等相关产业 的发展提供了契机，为其提供了产品销售的巨大市场。据统计数据显示，建材在建筑工程 中占有的比重达4 0 以上，特别是由于装饰装修的持续高速发展，使得建材行业在较长时 期内保持了高速增长。房地产业还带动了劳务公司的发展，为一些农民工兄弟增加了收入。 2 2 投资环境及评价的相关理论 2 2 1 投资环境的概念、特点及分类 ( 1 ) 投资环境的概念 投资环境是影响投资活动整个过程的各种外部环境和条件的总和。投资环境是投资的 运行条件，它通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、市场条件和社会政治文化等有关 因素【3 7 1 。投资环境是一个动态的、多层次、多因素的系统。系统内部各个子系统之间都是 相互联系、互为条件、相互制约的。对投资者而言，投资环境是难以改变和控制的投资 者必须认清所处的环境，努力适应环境并利用环境提供的有利因素、回避不利因素。 对投资环境的研究始于二战后，伴随着跨国公司的发展，跨国投资变得日益扩大和活 跃。开始人们对投资环境的研究主要集中在投资区域内的自然地理和基础设施等基本的物 质条件。随着经济社会的发展，各个国家开始在制度、经济、立法、服务等方面不断创造 各种优惠条件来吸引投资者，这就是所谓的软环境。东道主国家为投资者所设立的这些优 惠条件有利于改善当地的投资环境，吸引外来投资者，这些优惠条件对于引进资金和技术， 改善当地落后的经济面貌起到了重要作用。目前投资环境已经扩大到社会、政治、经济、 文化、习俗等一些方面，软环境对吸引投资的重要性在不断上升。 ( 2 ) 投资环境的特点 房地产投资环境是一个地区现实情况的反映，其表现特征有以下几个方面： 1 ) 整体性、系统性。 投资环境是一个包含多种要素的集合，多种要素通过一定的组合，形成一个整体。这 个整体具有一定的层次和结构性。在多数情况下，这些要素相互关联，牵一发而动全身， 只要其中一个因素发生变化，都会引起其他要素发生连锁反应，影响整个系统环境的变化。 比如房地产商看好了一个地段，但是在这个时候这个地段附近要盖一座发电厂，由于电厂 对周围环境造成污染，危害人们的身心健康，这样无论该地段其他方面的环境如何，这一 个因素就会让该地段的投资环境变坏。相反，如果在一个比较偏僻的地方修建一条公路， 其他一些不利环境就会成为次要因素，该地方就成为潜力比较大，投资比较好的地段。 2 ) 动态性 9 山东建筑大学硕士学位论文 投资环境中的要素随着时间的发展在不断变化，有的要素变得越来越重要，相反有的 要素会变得不再重要，比如在偏僻的地方修建好公路后，其地理位置因素就会因为交通变 得方便，地理位置的不利因素变得轻微很多。有的国家政治不稳定，政局动乱因素是投资环 境中的最大不利因素，这种因素会极大的阻碍外资的进入，如果战争结束，政局稳定后， 这种因素就会变得不再重要。因此区域投资环境是不断发展变化着的。 3 ) 差异性 差异性是投资环境的一大特点。投资环境本质上是一个空间概念，区域不同，投资环 境也就大不一样。不同地区会在经济发展水平、政治稳定程度、人文环境、办公效率等方 面存在很多差异，最终会形成投资环境的不平衡性和差异性，因此不能脱离同其他国家或 地区的比较而孤立的评判某个国家或地区投资环境的优劣程度，否则就会失去评判意义。 ( 3 ) 投资环境的分类 投资环境是由各种动态、多层次、复杂的要素组成的系统，根据各要素之间的关系可 以从不同角度对投资环境进行不同的分类【3 舯。 1 ) 按照投资环境要素的存在形式分 按照投资环境要素的存在形式将投资环境分为硬环境和软环境。硬环境是指与投资活 动相关的物质条件，它包括能源、交通、通信设施、地理位置等，硬环境是投资得以进行 所必需的物质条件，缺一不可，是投资环境的重要组成部分。 软环境是保证投资环境运行所必不可少的，软环境一般是对投资运行有重大影响的政 治、经济、社会、管理、法律、体制等无形的要素。在房地产投资环境中软环境有着相对 其他投资要素更大的影响，这是由房地产天生的特性决定的。房地产开发过程中需要办理 大量的审批手续及许可证，如果当地政府办事效率低，手续办理不公正的话，这种软环境 对投资就是不利的，再者建筑物不同于一般的商品，在建设的时候必须考虑当地民俗、风 情及建筑风格，如果建筑风格与当地的民俗格格不入就会面临遭到围攻的风险。 2 ) 按投资环境的属性分 投资环境可以分为物质环境和人文环境。前者包括城市基础设施机构和自然地理条件， 后者包括政治、经济、社会、劳动力等要素【删。当然不少要素难以区分物质要素还是人的 要素，比如技术要素很难定义它是人的要素还是物的要素。 3 ) 按照投资环境的层次分 按照投资环境的层次可以分为宏观、中观和微观投资环境。这三类投资环境代表着对 投资环境由粗到细的认识过程。 l o 山东建筑大学硕士学位论文 宏观投资环境研究的是全国或一个地区大范围内的国民经济发展状况、政治稳定情况、 政治制度、文化等方面，这些都关系到未来的预期收益。宏观环境决定了整个社会的投资 流向、数量和投资结构。 微观投资环境涉及具体的环境要素，如基础设施、劳动力素质、地方政府态度等。 中观投资环境介于上述两者之衙，分为行业投资环境和地区投资环境。行业投资环境 是指在一定行业中有关投资的外部条件，如行业的规模及水平、技术实力、行业的市场容 量及竞争状况、行业优惠政策与限制措施等等。地区投资环境是指在一定区域内的经济、 自然、社会条件等，比如该地区对外开放程度，地区经济发展及生产力水平、地方政府办 事效率等。 2 2 2 投资环境评价的作用 对投资环境进行评价是投资决策的前提，其主要作用如下： ( 1 ) 为投资决策、市场预测、生产条件及其他项目内容提供资料。 ( 2 ) 投资环境评价可以为政府评估、改善投资环境提供依据。例如通过评价可以得出 当地投资环境存在哪些不足，有利于找出差距，改善当地的投资环境。 ( 3 ) 投资环境评价有利于认清投资风险，在一定程度上降低投资的不确定性，减少不 必要的风险。 2 2 3 投资环境评价的原则 ( i ) 投资环境评价的原则【3 9 】 1 ) 时效性原则 投资环境是一个不断变化的动态系统，不仅整个系统在不断变化，而且系统内部各个 要素每时每刻都在发生着变化，各因素之间不断进行着演化与重组。重要因素可能随着时 间的推移，在另一个时刻变得不再重要。 2 ) 客观性原则 投资环境评价受投资动机影响可能会因动机不同产生不同的后果。在对投资环境进行 评价时应该消除偏见，从实际出发，以事实为依据，真正能够为投资者、受资者起到参考 作用。比如政府组织一批人进行投资环境评价目的是吸引投资者，评价者有可能为了迎合 政府需求刻意夸大好的因素而忽视一些不好的因素，以致歪曲了一些事实，不利于改善投 资环境。 3 ) 全面与重点相结合原则 投资环境是一个多层次、复杂的要素系统，包含的要素较多，其中很多要素对投资环 山东建筑大学硕士学位论文 境影响不大，这些要素就可以省略，还有一些因素对投资环境影响较大，这些要素就必须 重点分析。需要把握全面与重点的关系，在分析投资环境时既不能遗漏一些重要因素，也 必需有重点的对因素进行分析。例如对一个发达地区如上海地区进行投资，其重点因素就 应该集中在地理位置、人流量、周围环境、生活设施是否齐全等方面，而政府办公效率将 成为次要因素，因为在发达地区人们的生活节奏快，一些事情可以在较短时间内解决。 4 ) 比较性原则 投资环境的好坏不是绝对的，而是一种相对的状态，这种相对表现在时间和空间的相 对上。一个地区投资环境的好坏只能是相对其他地区而言，投资环境的好坏没有固定标准， 但是人们会往往羡慕吸引投资较好的地区，并以这些地区的投资环境为参照。例如美国因 为其成熟的政治、经济体制及良好的基础设施得到广大投资者的青睐，对房地产而言如果 已经定位了在一个城市进行房地产投资，那么就应该进一步对该城市各个地段进行比较， 以找出最具升值潜力的地段。 5 ) 目的性原则 由于投资者的动机不同，其投资环境的影响因素也就有所不同，如果开发工业厂房， 要求该厂房有良好的交通，便于货物的运输。假如生产化工用品，厂房必需离市区较远， 产生的废气不要招致当地居民的反感，对高新技术厂房则根据技术的要求对周围区段进行 考察。对一般的住宅类房地产则要求周围有良好的交通设施，配套公建，方便居民生活。 6 ) 定性与定量相结合的原则 定性与定量结合是投资环境评价的一个重要原则。为了能够客观的比较和表达投资环 境的好坏，要求投资评价者能够对投资要素进行定量评价，给出基本数据，便于比较投资 环境的好坏，但是在在很多情况下一些要素无法定量分析，即使给出定量分析也是主观的 定量分析，这些情况需要我们采取定量与定性相结合的方法。一些因素如政治制度、人们 购买房屋的期望与热情等等因素难以用定量的方法来衡量，一些方法如打分法、专家评分 法等方法的本质也是定性的。只是用把主观想法用定量的方法表达出来。 7 ) 普遍性与特殊性相结合的原则 普遍性是指行业投资评价所必须遵循的区域经济和区域投资环境评价的一般理论、方 法及观点，很多指标体系、运算方式必需借鉴的带有普遍性的投资环境评价模式。特殊性 是指房地产投资环境就其专业投资环境而言应该具有自己的特色，能够为房地产投资决策 提供参考，如房地产所具有的区位因素是房地产中的一个重要因素，其他因素如土地的肥 沃程度对房地产投资而言影响微乎其微。 1 2 山东建筑大学硕士学位论文 2 3 房地产投资环境的特点 任何行业、任何项目在做投资决策时都对投资环境评价分析，房地产本身所具有的特 性使得房地产对投资环境有着天然的依赖性。具体而言房地产有以下特点： ( 1 ) 区位性。房地产是不可移动