（旅游管理专业论文）我国旅游地产投资分析.pdf

摘要 旅游地产是近年来在我国出现的一个新概念，旅游地产作为旅游业与房地产 业交叉发展产生的新型产业，有利于两大产业的良性互动，能够带来巨大的经济 效益和社会效益，而目前旅游地产的项目开发还处于探索阶段，其理论基础、开 发模式和法律法规都有待完善。 对我国来说，旅游业和房地产业均已成为新的经济增长点，旅游与房地产的 结合发展也呈现良好的发展势头，有越来越多的企业( 特别是房地产企业) 都开 始了旅游地产的开发，其中有许多项目的开发相当成功，但同时也出现了不少的 问题，一些旅游地产项目的开发对经济和环境造成了某些负面影响，这些问题都 需要进行理论的分析和指导，因此，如何规避风险、把握机遇，就成为每个投资 者所必须思考的问题。 本文中对于我国旅游地产的发展现状及面临的阻碍和进一步发展等问题展 开思考。通过对我国旅游地产项目开发的现实状况进行研究，分析发展过程中所 存在的问题，并对旅游地产投资环境和投资风险进行了比较深入的分析，提出了 旅游地产投资项目的综合评价方法，进而提出了进一步提高我国旅游地产项目开 发的对策和建议，具有一定的理论价值和现实意义，为提高我国的旅游地产项目 开发水平提供相关的理论指导和借鉴，对相关的行业和政府管理部门也具有一定 的参考价值。 关键词：旅游地产投资分析风险分析投资评价 a b s t r a c t 1 o u r i s mr e a le s t a t ei san e wc o n c e p t 印p e a 血gi nc h i i l ai i lr e c e my e a r s ，硒a n e wi n d u s _ t 】呵w h i c hi st h ec r o s s d e v e l o p m e mo ft o u r i s ma n dr e a le s t a t e ，i sc o n d u c i v e t ot h eb e i l e f i c i a l 缸e r a c t i o n sb e 铆e e l lt h e 铆oi r l d u s t r i e s ，a n db 血g sg r e a te c o n o n u c a i l ds o c i a lb e n e f i t s a tp r e s e n t ，t o 耐s mr e a le s t a t ep r o j e c td e v e l o p m e n ti ss t i l la tm e e x p l o r a l o 巧s t a g e ； i t st h e o r e t i c a lb a s i s ，d e v e l o p m e n tp a n e m sa i l dl a w s a i l d r e g u l a t i o n sn e e dt ob ep e d e c t e d f o ro u rc o u n t r y t o 嘶s ma n dr e a l e s t a t eh a v eb e c o n l et l l en e wp o i n t so f e c o n o m i c 掣o w t h ； a i l dt h e r ci sag o o dm o m e n t u mo fd e v e l o p m e n t o fm e c o n l b i n a t i o no ft h et o u r i s ma n dr e a le s t a t e m o r ea 1 1 dm o r ee i l t e r p r i s e s ( e s p e c i a l l yt h e r e a le s t a t ee 1 1 t e r p d s e s ) h a v es t a n e dt h et o 面s mr e a le s t a t ed e v e l o p m e i l t ，a i l dm a n y o f t h 锄a r eq u i t es u c c e s s 如lp r o j e c t ，b u ta l s oal o to fi s s u e sr i s eu p ，s o m et o 嘶s mr e a l e s t a t ep r o je c t sc a u s e ds o i n en e g a t i v ei m p a c tt ot h ee c o n o m y 锄dt h ee i 0 1 1 1 i l e n t t h e s ei s s u e sr e q u i r et h e o r e t i c a la n a l y s i sa i l dg u i d a n c e ，t 1 1 e r e f o r e ，e v e 巧i n v e s t o s n e c e s s a r vt oc o n s i d e rm ei s s u e ：h o wt oa v o i dr i s k s ，a n dg r a s pt 1 1 eo p p o n u l u 吼 1 1 1t l l i sp 印e r ，w em a 瑚yt a l l ( a b o u tt h ea c t u a l 埘o ft h ed e v e l 叩m e n to ft o u r i s 皿 t l l eo b s t a c l e so fm er e a le s t a t eh a v i n gt 0f i a c ea n dh o wt od e v e l o pi t t 1 1 r 0 u g h s t u d y i i l gm ea c t u a ls i t u a t i o no fd e v e l o p m e n to ft o u r i s mr e a le s t a t ep r o j e c to fc h i l l a ， a n a l y z i i l gn l ep r o b l 锄sa i l di 1 1 v e s t n l e n te 1 1 v 的i m e n ta n d r i s l c se x i s t i n gi nm ep r o c e s s o fd e v e l o p m e n to ft o u r i s mr e a le s t a t e ，b 血l gi 1 1m e m o do fe v a l u a t i l l gm ep r o j e c to f t h et o u r i s mr e a le s t a t ea n dt l l e np u tf o n a r dt h es 仃a t e g i e sa n dr e c o m m e n d a t i o n s a b o u th o wt oe 1 1 1 l a n c et l l ec o u n t 砂st o 嘶s mr e a le s t a t ep r o j e c td e v e l o p m e m 缸曲既 o fc o u r s e i th a sr n o r et h e o r e t i c a lv a l u ea 1 1 dp r a c t i c a ls i g m f i c a n c e ，p r o v i d i l l g n l e o r e t i c a lg u i d a n c ea 1 1 dr e f e r e i l c et oi i i l p r o v e c h i n a f st 叭l r i s mr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tl e v e l s ， a l s oh a sar e f 钉e i l c ev a l u et ot h er e l e v a n ti n d u s 缸y a i l d g o v e m m e m 1 yw o r d s ：t o 面s mr e a le s t a t e ，i n v e s 协l e n ta n a l y s i s ，黜s ka n a l y s i s ， h r v e s t m e n te v a l u a t i o n 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得 的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得墨鲞盘堂或其他教育机构的学 位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已 在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：狠碉明签字日期：少一莎年j 月) ，罗日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解叁鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨盗盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学 校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：；z 明确 导师签名： 房、协 签字日期：加r 年j 月g 日签字日期：m 年r 月；口日 第一章绪论 1 1 研究的背景 第一章绪论 旅游地产发源于法国地中海沿岸，2 0 世纪初，那里开发了大量海滨别墅，吸 引了大批欧洲和北美的贵族、政府要员和富商，成为休闲度假中心。2 0 世纪6 0 年代，法国阿尔卑斯山区的别墅度假村首先以分时销售方式招徕客户，标志着旅 游地产市场的出现。2 0 世纪7 0 年代中期，由于美国经济衰退，泡沫经济造成房地 产大量积压和资源闲置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理这些 积压和空置的房地产，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念， 取得了巨大成功。产权酒店英文全称是“t i s h 灿也，即“时空共享”，作 为一种新型的房产投资和消费模式，产权酒店符合现代经济资源共享的基本原 则，它将闲置房产和酒店的大门向社会打开，向公众推出一种既是消费又是存储， 既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游酒店业的 有效结合。据资料显示，1 9 9 9 年全球分时度假物业销售额达到6 7 2 亿美元，5 4 0 万个家庭参与了分时度假网络。 近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司， 如：s u n t e 砌认公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，己在 美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了8 9 个度假村，拥有5 6 0 0 个单位。在亚洲， 日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假 牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。 随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业 开发，并取得了可观的收益。近几十年的发展，旅游地产在国外己经相当成熟， 并为中产阶级所普遍接受。 我国旅游地产在2 0 世纪8 0 9 0 年代萌芽，当时海南部分开发商对旅游地产项 目的市场盲目乐观，造成旅游地产项目建设供大于求，出现大量空置房。于是， 为消化这些空置房，引进了“产权酒店 的概念，将其中一部分改造为旅游物业 重新推向市场。而进几年旅游地产迅猛发展，市场规模扩大，必然产生多样化需 求，旅游地产就成为房地产开发的一个重要趋势。中国旅游地产开发经历了两个 阶段第一阶段是在8 0 年代末期以前为改变旅游饭店落后与国际旅游业需求的形 势，大量引进外资、独资、合资合作经营旅游饭店，是此时房地产发展的主流。 据统计，从1 9 7 9 1 9 8 9 年，中国投入建设的国内资金1 0 0 亿元，引进外资5 0 亿美元， 迈入9 0 年代，尤其是小平同志南巡讲话后，中国旅游地产开发进入了一个新阶段。 最近几年，我国旅游地产业发展持续升温，成为社会关注的焦点，国内旅游地产 第一章绪论 开发渐成气候。从1 9 9 9 年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区” 的成功开发后，先后己有几十个旅游地产项目在全国进行改造、规划、建设和推 广，并取得了较大的市场反映。一方面，各种休闲度假住宅、别墅、酒店获得巨 大发展，异地建设、异地推广、异地购买的方式极大地拓展了这类旅游地产项目 的发展空间。另一方面，大规模、综合性、多功能的旅游地产开发也不断涌现， 也渐渐成为目前我国旅游地产开发的主要方向。 此外，国内目前涉足旅游地产领域的企业也显著增多，其中包括华侨城、首 创、万利集团、中旅等一大批大型企业、房地产投资开发商和大型旅游企业。国 内现有涉足旅游地产的公司超过百家，旅游地产项目开发基本集中在上海、北京、 杭州、深圳等大都市周围。 1 2 对旅游地产进行研究的必要性 目前旅游与房地产的火热为旅游地产创造巨大的发展空间，并且会长期持续 和不断增长。原因是大家对积极休闲的追求是无限的，消极休闲会越来越少：另 外，我国中高收入的人群在逐渐增加，虽然相对量不大，但绝对总量非常大。 1 2 1 旅游地产有利于促进旅游业的发展 适度的旅游住宅房地产开发不仅可以促进住宅消费倾向的引导，提升住宅开 发讲环境、讲环保的高质量品位，还可以对旅游业的发展起积极的促进作用。主 要表现在： ( 1 ) 带动景区基础设施开发，为景区发展旅游创造良好的基础条件。一般 来讲，景区住宅开发大多在“五边”地区，即河边、海边、湖边、山边、林边。 城市景区住宅开发也大多在大绿化带、人工湖、高尔夫球场周围。这些地方通常 基础设施较弱，甚至是荒凉地方。如果仅靠景区来开发市政基础设施，势必给景 区造成沉重的经营负担。景区住宅开发特别是高档住宅开发，基础设施要求较高， 至少七通一平，这恰恰为发展旅游业创造了条件，没有水、电、路、气，就没有 旅游业的发展。 ( 2 ) 为景区构建独具特色的人文环境，使景区更具有人性化色彩，增加景 区的吸引力。从旅游者心里来讲，旅游者在游览风光美景中，能看到建筑别致、 与自然景观融为一体的人居住宅，更会产生心理上的共鸣和热爱环境、热爱家园、 热爱自然、欣赏景区的感叹。如，瑞士卢森湖边的商住两宜民宅，使很多游客流 连忘返。 ( 3 ) 政府或土地管理者可以从景区住宅开发中获得可观的土地收入，使之 第一章绪论 有更多的财源开发旅游配套设施，促进旅游业的发展。 ( 4 ) 景区住宅开发可以改变景区周边交通环境，进而用交通带动旅游景区 经济发展，扩大旅游就业。 1 2 2 旅游地产业是传统住宅领域新的突破口 1 我国商品房空置率居高不下 我国房地产的发展历程从1 9 8 5 年2 0 0 7 年，这2 2 年经历了从市场朦胧期、市 场发展期、到今天的市场成长期。目前在我国经济学界，许多专家、学者对于房 地产是否“过热”的问题争论较为激烈。许多经济学者认为中国房地产市场存在 泡沫，并且已经濒临破裂的边缘，理由是中国传统住宅空置率高；大量民众买房 是为了投资，投资率肯定在5 0 以上( 而国际通行的标准是：投资率占到2 0 即为 警戒线) ；中国的房地产价格已经高到了一套普通的住宅大约等于城市居民1 0 1 5 年的收入，而在美国全国这一数字大约是3 5 年。截止2 0 0 6 年1 1 月，全国商品房 空置面积1 2 3 5 5 万平方米，同比增长7 9 ，增幅比第一季度和上半年分别减少了 1 5 9 和9 3 个百分点。其中，商品住宅空置面积6 7 2 3 万平方米，增长6 4 。中国 国家统计局最新发布的数据显示，截至0 7 年3 月底，全国商品房空置面积为1 2 6 1 7 万平方米，同比增长2 7 。其中，空置商品住宅6 9 0 0 万平方米，下降1 2 。虽 然2 0 0 6 年全国商品房空置面积增速明显放缓，但空置率仍然维持在高位。 2 房地产市场风险增大 根据建设部公布的统计数据，当开发商都将目光投向住宅的开发时，当企业 都将赢利的目标放在写字楼的投入上时，传统房地产市场出现了“泡沫”，再加 上加息的影响，房地产面临市场萎缩、风险增大、利润率下滑的困境。依靠旅游 资源而延伸出的以旅游度假为主的旅游地产却供不应求，市场非常欢迎。市场需 要创新，多元化主题旅游地产的出现和发展，必将为我国的旅游市场和房地产市 场找到切合点，并在互动中有更好的发展方向和更快的发展速度。大量的空置商 品住宅为旅游地产市场初期提供了大量可改造的房源( 主要集中在旅游城市和景 区) 。广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最 亮丽的风景线。所以把旅游和房地产结合起来的旅游地产是传统住宅领域新的突 破点，是传统住宅房地产开发营销的新方向，于国于民皆有利。 3 双重城市化引发庞大而多元的房地产需求 我国的城市化是在两个层面上快速推进的。基础层面是农村城市化，过去3 0 年，已有2 亿以上的农民以各种途径进入城市，使城市化率由上世纪8 0 年代初的 2 0 多发展到现在的近4 0 。未来2 0 3 0 年，城市化速度还将加快，估计将有3 5 亿农民转为城市居民，城市化率将达到6 0 以上。如此巨量的农村人口进入城 第一章绪论 市，将给城市的住宅产业带来巨大的增量需求。与此同时，现有城市内部则会全 力推进城市现代化，4 5 亿现有城市人口将在未来2 0 多年中以不同形式提高自己 的住房消费水平，并且多数人将直接或间接地成为商品住宅的消费者和投资者。 这种双重城市化格局对城市特别是大城市的住宅产品供给以及城市的发展构成 了巨大的压力。 4 双重高增长导致急剧膨胀的资源能源供给紧张 一是人口的高增长。近年来，大城市的人口机械增长都非常迅速，l o o o 万人 口以上的超级城市已有1 0 多个，北京、上海等正在逼近2 0 0 0 万。二是消费的快速 增长。体现在居住消费上，越来越多的市民希望住上更好更大的房子。这种双重 高增长的态势导致城市在空间表现上一方面是越长越高，另一方面是越摊越大。 现在，多数大城市都不同程度地出现了土地、水、能源、交通资源等领域的供给 紧张状态，个别城市甚至出现难以为继的严重局面。 5 双重空间收缩深刻影响房地产供需格局 目前我国大城市房地产出现了两大空间的收缩。一方面，城市内部发展空间 收缩，土地供应日益减少，甚至断供；与此同时，由于城区地价高企，企业利润 空间也在收缩。继续以“摊大饼”的方式拓展城市，带来的城市病将更加严重。 从房地产发展的角度看，当品牌企业已经具有相当规模、需要更大发展时，却无 法在原有的大城市市区寻找到理想的发展空间，于是，一种“战略突围”的思路 自然产生了。走出大城市的办法，一是到二、三线乃至四线城市去发展，二是向 大城市外部实施跳跃式拓展，寻求更大的发展空间。这种走出城市、向外拓展的 战略深刻改变着大城市固有的房地产供需格局。 4 第二章旅游地产的内涵和发展现状 第二章旅游地产的内涵和发展现状 2 1 旅游地产的内涵、特征和形式 2 1 1 房地产与旅游地产 房地产是房产和地产的有机结合体，它是指建筑地块和建筑地块上的房屋建 筑及附属物以及由它们所衍生的各种权利。通常人们一般讲房产是指建设在土地 上的各种房屋，地产是指土地和地下各种基础设施的总称。房地产的特征： ( 1 ) 房地产位置的固定性使房地产开发带有浓厚的地区性色彩。 ( 2 ) 房地产开发建设周期长、投资大。 ( 3 ) 房地产业涉及到相当多的法律法规。 旅游地产就是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或 部分实现旅游功能。也可以理解成“旅游与房地产结合得非常紧密的房地产”， 以度假、休闲、养老为主要目的和功能的物业。旅游地产的开发对象为旅游物业， 一般而言，旅游物业包括住宅、休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以 及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、高尔夫度假村、休 闲生态度假村、住宅项目、时权酒店、产权酒店、养老型酒店、运动度假村、旅 游( 休闲) 培训基地、国际休闲度假中心、时值度假型酒店等产品模式，它是一个 大房地产的概念。旅游地产是以旅游市场为支撑的房地产。因为旅游的导向，所 以旅游地产的景观、环境、文化、投资等各要素都以不同的游客市场需求为出发 点来设计产品的类型、开发模式、商业模式等，导致旅游地产与普通房地产的不 同。随着泛旅游与超地产相结合的时代来临，旅游地产逐渐成为旅游区域打造和 房地产经营的交融点，已从以前简单嫁接发展到为城市运营、区域开发提供支撑 的模式。旅游产品的观光、度假、休闲、康体等类型分类，与住宅、商业、酒店、 综合社区等不同形态相结合，构筑了丰富的旅游地产类型。 2 1 2 旅游地产的特征 旅游地产是由旅游+ 房地产而形成的房地产业，这种特殊房地产与传统房地 产开发相比，它有自己本身的特征： ( 1 ) 靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托、为特色开发房地产，当然， 这种旅游资源或者旅游景区可是人工开发、天然的、传承的遗产。 ( 2 ) 旅游休闲地产服务对象主要是休闲度假的游客，项目面积不追求大， 第二章旅游地产的内涵和发展现状 但是特别重视配套设施，讲究外部环境的设计。 ( 3 ) 旅游项目常年居住的不多，因其是依靠旅游而发展的，所以，在假期、 旅游季节则火爆，平时比较平淡，其后期的物业管理则成为一个难点。 ( 4 ) 重视旅游物业服务水平。由于物业性质不同传统房地产，这类项目提 供的服务也不一样，如餐饮、清洁等不同于普通小区。 2 1 3 旅游地产的主要形式 1 时权酒店 时权酒店是由瑞士亚力山大耐提出的“t i s h a r e h o t e l 。即将酒 店的每个单位分为一定的时间份，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费 者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间的居住权。 2 产权酒店 指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或 分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每 年一定时间段的免费居住权。“产权酒店”的概念起源于2 0 世纪6 0 年代的法国阿 尔卑斯山，7 0 年代在美国开始流行，现在己成为全球年销售额1 0 0 亿美元的成熟 旅游细分行业。目前我国产权酒店项目己达2 0 0 多个。 3 养老型休闲酒店 指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管 理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假 村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。 4 旅游( 休闲) 培训基地、国际休闲度假中心 指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地 产开发项目。 5 时值度假型酒店 该度假型酒店一般是指不同档次的普通酒店，提出部分单位加入分时度假网 络，消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。 一般情况下，利用“分数 消费可获取更大的折扣和免费居住时间。 6 高尔夫、登山、滑雪运动度假村 指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。该项目的 出售是与运动项目使用权相匹配的。 7 旅游住宅地产 旅游住宅地产在自然或者人造的旅游景区附近，营造高档的居家住宅。是与 旅游区高度关联的各种住宅建筑群，其功能主要是用以长期居住。如华侨城等。 第二章旅游地产的内涵和发展现状 8 旅游商务地产 在旅游区内，或旅游区旁边提供了旅游服务的商店、餐馆、娱乐等，它本身 不是旅游、是为旅游提供服务。 9 主题公园 在旅游区内，为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住 宿型的建筑群体，如世界之窗、民俗文化村等。 2 2 国外旅游地产的发展现状分析 旅游地产发源于法国地中海沿岸。本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别 墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至 欧洲的休闲度假中心。6 0 年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销 售( 出售以酒店为主的物业使用时间段) 的方式招揽客户。旅游地产市场开始由此 形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别 墅等使欧洲旅游地产市场发展到一定规模。 1 欧洲旅游地产发源时期 欧洲旅游地产发源于中世纪世袭贵族的度假城堡，本世纪初真正开始形成一 定的市场规模，主要集中在法国南部地中海沿岸，当时开发了大量的海滨别墅。 欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间成为欧洲的度假中心。6 0 年代法国阿 尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游 地产市场的开始。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假 村、休闲别墅，将旅游地产市场推向了一个新的高潮。 2 美国旅游地产主流产品的形成时期 7 0 年代中期美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时 期开发的大量别墅积压。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产。美国从欧洲 引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1 9 7 7 年市场上9 5 以上的度假物业 是由其它项目改造过来的。到1 9 8 7 年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域， 使产品模式更加清晰，法规也相应地健全；配套的服务业、管理业、通讯业也迅 速成熟。仅就分时度假物业，1 9 9 9 年全球销售额达到6 7 2 亿美元，其中美国，占 全球的5 5 ，出售的房间占全球的5 0 4 ，5 4 0 万个家庭参与了分时度假网络。 目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司r c i ，其在全世界9 0 个国家拥有3 5 0 0 个分时度假村，会员家庭超过2 5 0 万。s u n t e 砌认公司，不但经 营交换业务，而且自己开发并销售时权酒店，总部设在佛罗里达洲。目前己在美 国、加拿大、澳大利亚等国家开发了8 9 个度假村，拥有5 6 0 0 个单位。 3 旅游地产在亚洲发展 第二章旅游地产的内涵和发展现状 在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大 打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲 等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷 介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。 2 3 我国旅游地产发展现状 我国旅游地产早在八、九十年代已萌芽，现在京、沪、深人均居住面积已超 过2 0 平方米，房地产住宅主流市场的饱和，住宅消费开始向舒适型转移，大量的 传统房地产资金开始涌向旅游度假物业开发，传统房地产开发机会逐渐减少，销 售市场出现了萎缩的前兆，以现代城市化为背景之休闲文化的形成使旅游本身的 内涵发生了变化，人均g d p 及消费习惯的改变、汽车时代的来临、城市化进程的 加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。旅游消费支出比例，旅 游目的的变化，以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的旅游地产正开始主 宰新一轮开发的热点。 2 3 1 旅游地产成为2 1 世纪的朝阳产业 随着中国加入w t o 和0 8 奥运会的申办成功，人民生活水平的提高，追求休 闲生活品质，5 + 2 的生活方式为越来越多的中产阶级所接受，在原来，旅游并不 是生活必需品，但是现在，旅游己经开始逐渐成为生活的一种必需品了。旅游主 要的费用就是交通和住宿，而购买旅游地产产品，就可以很好的控制成本。因此， 产权酒店也就逐渐深入人心。 从发展趋势看( 如图2 1 所示) ，我国旅游消费市场潜力十分可观。据世界旅游 组织预测，到2 0 2 0 年，中国旅游业总产出将占国内生产总值的8 6 ，旅游消费将 占总消费的6 7 9 ，旅游投资将占投资总额的8 1 6 ，接近世界平均水平。据国 家旅游局预测，2 0 2 0 年全国旅游业总收入3 3 0 0 0 亿元人民币，相当于国内总产值 的8 ，真正成为国民经济的支柱产业。 第二章旅游地产的内涵和发展现状 图2 1 我国旅游总收入及所占g d p 比重 资料来源：历年的中国统计年鉴和中国旅游业统计公报 可以预测旅游地产是二十一世纪的朝阳产业，旅游地产的利润空间非常大、 附加值很高。先通过做旅游把周围的地炒起来，周围卖地产再挣钱，地产可以是 度假村、分时度假酒店、旅游住宅地产、景区住宅等。在这个基础上做增值服务 发挥的余地是非常大，另外就这个无论是地产还是酒店经营，应该说在中国都是 刚刚起步，真正这方面的专家，可能现在还不是多么专业。所以我们在起跑线上 大家就不太好，因为当你做的时候别人比你做的强，这样就不是在同一个起跑线 上，当然这一点无论从地产和经营上，在我们国家都是刚刚起步，机遇是无限的， 空间是很大的，前途应该说是光明的。 从世界旅游强国的发展历程来看，旅游行业一般要经历“观光游一休闲游一度 假游”三个发展阶段( 如表2 1 所示) 。当人均g d p 达到1 0 0 0 美元时，观光游剧 增；当人均g d p 达到2 0 0 0 美元时，休闲游骤升；当人均g d p 达到3 0 0 0 美元时，度 假游渐旺。2 0 0 8 年，我国人均g d p 将会达到3 0 2 l 美元。可以这样说，我国的旅游 行业开始进入度假游发展阶段，这将会给我国旅游地产的发展带来非常大的发展 契机。 表2 1 旅游行业的几个发展阶段 经济发展水平主要需求方式 主要产品 1 0 0 0 美元旅游需求小少且单一 10 0 0 - 2 0 0 0 美元 观光性的需求剧增风景名胜游览 2 0 0 0 - 3 0 0 0 美元休闲急剧增长温泉、s p a 、会议等 3 0 0 0 美元度假需求普遍产生分时度假产品 资料来源：中信建投证券研究所 2 3 2 旅游地产将会成为下一个投资热点 第二章旅游地产的内涵和发展现状 2 0 0 7 年，宏观市场对旅游地产的需求将推动其迈入一个快速成长阶段。有数 据显示，在未来1 0 年，中国将有5 0 0 万个家庭或个人接受旅游度假房产或权益， 按每个家庭出资5 万元购买旅游房产计，将产生2 5 0 0 亿元的市场额度。旅游地产 开发近年来已成为中国房地产市场的一大热点。在目前宏观调控房地产的政策环 境下，旅游地产的投资开发动态表现为从一线旅游城市发端，向二线、三线旅游 城市渗透发展的过程。旅游地产开发方兴未艾，开发声浪骤响，在经历地根、银 根、税收、市场交易规范等一系列调控新政之后，房地产开发商在近年转向商业 地产开发，其中不少定向成为旅游地产的投资商，市场由此日趋火爆，大有高潮 卷起之势。 未来2 0 年，旅游热潮正由原来的以“观光 为主转向“休闲度假 ，这将给 中国的旅游业和房地产业带来难得的发展机会。专家预测，旅游地产作为两个黄 金产业的交叉型产业，将迎来发展的青春期。同时随着住宅开发竞争加剧，利润 压缩，风险加大，更多的开发商将会转移投资旅游地产。中华分时度假机构总经 理何红光曾经指出，国内旅游地产年增长率为1 0 至1 5 ，未来5 年其增长率会 达到2 0 ，增长速度将超过住宅或商业板块。从收益情况分析，持有型酒店的年 平均收益率为7 至8 ，销售型旅游地产项目的收益率为2 5 至3 0 。如此高的 收益率令众多投资者垂涎不已。特别是在2 0 0 6 年中国第八届住交会的豪宅展上， 旅游度假型房产占到了其中3 7 的比例，也从侧面证明了旅游地产的升温。 2 3 3 国内涌现出一大批旅游地产开发商 国内目前涉足旅游地产领域的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的公 司外，包括首创、海航、中信、中旅、华侨城等大型企业，也包括珠江地产、天 鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商、 开发商、旅游企业，大家均看好未来中国的旅游地产市场。未来2 0 年，随着中国 旅游热潮正由原来的以“观光”为主转向“休闲度假”，这将给中国的旅游业和 房地产业带来难得的发展机会。在近年全国住宅销售呈日趋萎缩颓势的情况下， 海口不少居住小区已经出现了“东北村”、“华北村 和“西北村”。加上物 流、会议、会展的介入，从休闲、旅游的角度拉动房地产的开发异军突起，旅游 地产业己打破区域限制，全国性的品牌正在形成，旅游房产正步入一个新的发展 阶段。 2 3 4 旅游地产开发质量良莠不齐 树立科学发展观和走全面、协调、可持续发展道路，已经成为社会发展潮流。 鉴于旅游地产一般建于风景区，其与周围生态、人文环境能否和谐共处事关重大， 第二章旅游地产的内涵和发展现状 因而必须从严掌控，科学制定与有效执行景区区域详细性规划与控制性规划。旅 游度假休闲的方式跟地产的关系比较好。地产从本质上来看，实际上是一个稀缺 性的城市资源，就是城市的土地资源和空间资源的分配过程，旅游地产实际上也 是另外一种稀缺形式的资源，就是旅游资源，或旅游目的地所在的土地资源和空 间资源支配权的分配过程。这样的一个资源明显属于稀缺的状况，而且是高度稀 缺状况。既然是资源的分配过程，实际上它很重要的一点就是资源组织，在分配 过程中资源组织方式的问题，应该吸取一下十几年来在城市房地产开发过程中的 粗放性资源组织的教训。 对于全国范围来看，旅游地产基本上还是属于一个比较新的项目，那么对这 样一个项目，要仔细的分析，适合做旅游目的地、或者度假目的地的土地资源、 空间资源实际上比城市里要稀缺，如果用粗放的方法的话，很快我们旅游土地资 源马上就会是一个告急或吃紧的状态，我们城市十几年的发展也看到了，这样低 质量粗放型的地产开发，极大程度地把我们城市的品格、品质破坏。面对旅游房 产业如此巨的大发展空间，各地房地产业和旅游业应该发挥本地的风景优势，以 及结合其本身的文化、经济、交通、区域发展等诸多有利条件来大力发展旅游地 产业。在发展旅游地产业的同时我们也要保持一定的理性，以至于不让风景旅游 区受到损坏和破坏。无论是空间品质还是生态环境的品质都降得非常低，而且这 种低品质的状态将持续非常长的时间，按我们现在土地出让的年限来看是7 0 年， 以后的发展就是上百年的时间都会固定在这样一个时段，就是固定在9 0 年代中期 以后十年的时间，我们城市很难再改变了。如果它的品质实际上和我们旅游地产 的品质是息息相关的，它本身也即将成为旅游资源的一部分，如果采用粗放式的 办法，很快就会把旅游的资源消耗殆尽，实际上对整体旅游地产来说也是非常不 利的状况，就是避免粗放性发展旅游地产。 2 3 5 国内旅游地产相关理论比较匮乏 旅游地产作为一个新兴的产业，这些年发展迅速，但是目前还存在着概念不 清的问题。旅游的基本概念是人的流动，而房地产的基本概念是固定的住所，流 动的需求和固定的住所两者之间既有相容的一面也有相悖的一面，存在着客观矛 盾，如果继续强化旅游地产这个概念，将不利于这个产业的健康发展。旅游地产 产业成长需要理论成熟，好的环境应首先创造理论环境，旅游地产这个领域里基 本上没有理论只有实战，而没有理论的实战是盲目的实战，所以必须需要形成一 些理论成果来支撑指导行业发展。从发展的过程来说，先发展，后规范，做到政 府、企业、学术、消费者、媒体融为一体，相互密切合作，从而形成一个好的机 制，将为旅游地产的发展提供良好的保障。首先，目前所称的旅游地产都是第二 第二章旅游地产的内涵和发展现状 居所，其主要功能就是休闲，而旅游是休闲的重要组成，休闲可以对应各种各样 的市场需求。如果单纯强调旅游，实际上做的又不是专门针对旅游者的事情，自 相矛盾，会给实际操作带来很多不确定性。 2 3 6 旅游地产消费观念有待转变 目前，一些开发商把旅游地产宣传为“平民化”的房地产，以打动消费者。 虽然分时度假在国际上并不是贵族化的概念，但在中国仍离日常生活非常遥远。 受消费者支付能力的制约，目前中国旅游地产对应的还是中高端市场。旅游地产 在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国己风靡多年，但在我国尚 属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强，一 下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子 的产权，这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。而且目前国内市场上 加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想 与国外进行交换度假的愿望很难实现。 随着中国经济的发展，中高端市场也越来越庞大，为发展旅游地产提供了前 提。所以说社会己经自然而然的形成了需求，但是作为产业的组织者，产品的供 给者，现在还没有完全认识到这个需求，并没有将这些潜在的需求转化为实际的 消费，而是拼命炒作概念，结果让市场越来越混乱。实现这种需求与消费的转化， 关键在于培育旅游地产的产业链。经营方式要不断创新，绝不能照搬照抄。 2 3 7 旅游地产的相关法律法规不健全 目前对旅游地产的行业政策、法律依据适用，旅游地产对环境保护的影响， 分时度假的具体运作等问题上业界还存在争论。旅游地产方面相关信托、保险方 面的法律条件不完善：时权与产权，没有相关的法律、法规来保障，产权酒店在 国内尚属新兴行业，在其发展过程中存在着法律地位不明确、无明确政策可依等 问题，并由此引发缺乏诚信，酒店价值与价格悬殊，购买者难以承受等市场障碍， 并导致行业形象受损，甚至会引发社会信用危机。 其次，旅游地产就是一个经营手段。同一房地产项目，加上旅游两个字就在 市场上建立一个标签，这个标签客观的来说可能对楼盘的销售有一定的积极作 用。旅游地产的土地占用远远大于普遍的房地产项目，造成跑马圈地之嫌。风景 资源良好，土地资源充沛，往往是旅游地产项目的首选地，而这些地区也往往是 经济发展相对缓慢的地方。地方政府为了吸引投资会给出各种优惠条件，甚至违 规操作，某些开发商故意模糊概念，模糊概念的结果就是借旅游地产之名变相搞 房地产开发。还有些地产商借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破“限 第二章旅游地产的内涵和发展现状 字当头的房地产政令。从目前的观念来看，旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景 游览、会议、度假、健康等很多内容，似乎什么概念都可以往里放。所有炒作概 念的根本目的就是要推销旅游地产主题项目周边的房地产，这些开发出来的资产 才是投资商真正期望之所在。 2 4 常见的几种旅游地产的开发模式 1 旅游景观住宅开发 这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，但前者不出卖产权 及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。这类住宅以为本 地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市 郊。通过依靠旅游资源( 自然的、人文的或二者兼有的) 条件，如优美的自然风光、 主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲 功能，提高居民生活质量。 2 综合性的旅游地产开发 这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如0 8 年即 将落户天津的“星耀五洲”，是由星耀集团在天津滨海新区投资2 6 0 亿兴建的国 内最大规模的旅游地产项目，整个项目占地1 l0 0 0 亩，其中包括了超大规模的室 内滑雪场、冲浪游泳水上游乐中心、超五星级酒店、万人广场、游艇俱乐部、大 型商业步行街、洲际景观公园、世界桥梁博览园等多项工程。旅游地产是经济发 展到一定程度的必然产物。一方面，由于我国经济还不是很发达，城市化水平还 不高，为广大民众提供第一居所的任务还相当重，使得巧借旅游元素为第一居所 建设服务，以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支；另 一方面，随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整休提高，我国传统的观光 型旅游开始向度假型旅游过渡，新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能 力，又使度假房地产前景广阔。无论采用何种模式，旅游地产开发都应保证项目 的经济效益、社会效益、环境效益并重，在切实保护好旅游资源和生态环境的基 础上对资源加以利用，寻求旅游与房地产的良性互动，走健康、理性的旅游地产 开发之路。 3 旅游休闲地产开发 休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在 大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目 的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建 设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目 的，业主以度假置业和投资置业为目的。一时间重新热火的海南景观住宅多属此 第二章旅游地产的内涵和发展现状 种模式。旅游休闲房地产在国外己有相当发展，在我国刚刚面市，就受到购房者 和房地产开发商的热烈追捧，不仅有外资进入国内抢占市场，国内房地产商也抱 团组建旅游休闲房地产联盟，如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产 分时度假联盟”，全国各地度假房地产项目纷纷上马。同时由于引进国外“分时 度假”的概念和相关销售模式，旅游休闲度假房地产得到了良好的发展和完善， 现在己经有了多种形式，有产权酒店、时权酒店、养老型酒店、高尔夫、登山、 滑雪运动度假别墅、时值度假型酒店等。所以旅游休闲房地产是目前旅游地产开 发备受关注、发展很快的一个品种。 4 旅游商务地产开发 以旅游接待为目的的旅游商务地产大致可以分为二类：一类是以旅游接待为 目的的自营式商务酒店；一类是与旅游相关的写字楼。以旅游接待为目的的自营 式商务酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住 做文章，以为游客提供住宿为主要功 能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型 城市。由于旅游酒店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收 期相当长，与房地产商通过出清物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游 酒店虽然是最早出现的旅游地产形式，却不是旅游地产当前的开发热点。 第三章我国旅游地产环境分析 第三章我国旅游地产环境分析 3 1 旅游地产投资环境的概念 旅游地产投资环境是指影响和制约旅游地产投资项目的各种外部条件的总 和，包括自然、政治、社会和经济因素等。这些因素相互依赖、相互补充、相互 制约，形成矛盾统一体。房地产投资环境是一个多层次、多因素的动态大系统， 各子系统之间、各子系统中的各因素之间都是相互联系、相互制约的。对于任何 一项投资，投资环境的适宜度对投资的成败都起着至关重要的作用，环境条件的 优劣直接影响了投资效益的好坏。因此，投资环境分析是投资者最为关心的问题 之一。 旅游地产投资环境实际上是影响旅游地产投资效果的一系列因素所构成的 一个外部环境。它包括硬环境和软环境两个部分。硬环境是影响旅游地产投资评 价结果的实体环境，一般主要是指自然条件环境和基础设施环境，包括道路、交 通、电力、能源、通信等自然和基础设施条件；软环境则指与投资有关的政治、 经济、社会、文化等因素。 3 2 旅游地产投资环境的特点 ( 1 ) 多