（工商管理专业论文）收益型房地产投资决策分析.pdf

中文摘要 房地产产品具有低风险、收益较稳定，使用投资两相宜的优点。收益型房地 产由于更多地考虑了房地产投资者的需求，所以它作为房地产市场的新兴产品， 更加受到投资者的关注。但是房地产置业投资决策的理论基础薄弱，针对于收益 型房地产这一新兴产品置业投资的相关理论更加未臻成熟。本文针对收益型房地 产的特点，研究此类房地产投资决策方法。 首先，本文在对收益型房地产市场进行分析的基础上，进步分析了三种典 型的收益型房地产产品一投资型住宅、酒店式公寓和投资型商铺；然后在具体 分析房地产典型估价方法收益法、市场法、成本法的基础上，制定了详细的 收益型房地产估价策略；其次，本文在对收益型房地产的投资风险进行估计的基 础上，给出了此类房地产投资风险的数学描述；并且在综合分析各种房地产投资 决策方法的基础上，并结合投资决策基本原则，选用层次分析法，设计了收益型 房地产的投资决策模型。最后通过案例说明决策方法的应用。 本文希望能够为置业投资者提供科学的决策方法，使得投资收益型房地产时 有一定理论依据可循，为保证其稳定的投资收益率提供帮助。 关键词：房地产置业投资收益型房地产估价策略风险分析层次分析法 a b s t r a c t r e a le s t a t ei sag o o dp r o d u c tf o ru s ea n di n v e s t m e n t , w h i c hh a st h e c h a r a c t e r i s t i c so fl o wr i s ka n ds t e e d yi n c o m e a san e wt y p e , i n c o m ep r o p e r t yg e t s m o l ef o c u sf r o mi n v e s t o r s t h i si sb e c a u s ei tc a nm e e tb e t t e rw i t ht h er e q u i r e m e n to f e s t a t ei n v e s t o r st h a na l lt h eo t h e ro l dt y p ep r o p e n i e s b u tt h eb a s i cd e c i s i o nt h e o r i e s f o rr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta r ep o o r , e v e nw o r s ef o ri n c o m ep r o p e r t y t h e r e f o r e , t h i s a r t i c l ew i l ls t o a yt h ei n v e s t m e n td e c i s i o nm e t h o df o rt h i sk i n do f r e a le s t a t e f i r s t , b a s eo nt h ea n a l y s e sf o rt h ei n c o m ep r o p e r t yc o n s u m p t i o nm a r k c t ，t h r e e k i n d so f i n c o m ep r o p e r t i e sa 坞d i s c u s s e di n c l u d ei n v e s t m e n t - o r i e n t e dh o u s e , s e r v i c e d a p a r t m e n ta n di n c o m es t o r e s e c o n d ，t h ed e t a i le v a l u a t i o ns t r a t e g yf o ri n c o m e p r o p e r t yi sm a d ea f t e rt h ea n a l y s e sf o rt h ec l a s s i c a le v a l u a t i o nm e t h o do f r e a le s t a t e i n c l u d ei n c o m em e t h o d , m a r k e tm e t h o da n dc o s tm e t h o d t h i r d t h ei n v e s t m e n tr i s k s o f i n c o m ep r o p e r t ya r ev a l u e da n dd e s c r i b e dw i t hm a t h e m a t i c s f u r t h e r m o r e ，b a s eo i l t h ea n a l y s e sf o rk i n d so f i n v e s t m e n td e c i s i o nm e t h o d sa n dt h er u l e so f i n v e s t m e n t d e c i s i o nf o rr e a le s t a t e ，t h i sa r t i c l ec h o o s et h ea n a l y t i c a lh i e r a r c h yp r o c e s s ( a h p ) m e t h o dt od e s i g nt h ei n v e s t m e n td e c i s i o nm o d e lf o rt h ei n c o m ep r o p e r t y , a n da n e x a m p l ei sd e s c r i b e da tt h ee n d o f t h i sa r t i c l et oe x p l a i nt h ea p p l i c a t i o no f t h i s d e c i s i o nm o d e l s u m u p ，t h i sa r t i c l ew a n tt os u p p l yg o o dd e c i s i o nm e t h o df o ri n v e s t o r so fi n c o m e p r o p e r t y i nt h i sw a y , t h ei n v e s t o r sc a nb u yr e a le s t a t er e a s o n a b l ya n de a s yt og e t s t e a d yi n v e s t m e n ti n c o m e k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n t , i n c o m ep r o p e r t y , e v a l u t i o n ，r i s ka n a l y s e , t h ea n a l y t i c a lh i e r a r c h yp r o c e s s ( a h p ) m e t h o d 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得苤壅盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 冬辋 签字日期： 2 - 一一年g 月o 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解鑫生态堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权苤盗盘鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 毋抽 签字日期：印口，年g 月，口日 锄繇谚遣劳 天津大学硕士学位论文收益型房地产投资决策分析 第一章绪论 近年来，随着我国经济水平的不断提高，投资者购买房地产已经不简单用于 居住，办公等，而是为使自己的资产保值和增值。因而收益型房地产这一产品在 房地产市场应运而生。由于收益型房地产的购买动机不同于自住型房地产，因此 不能直接套用传统的房地产置业投资决策方法。由此可见，研究收益型房地产特 有的估价和投资决策方法，可以帮助投资者更加理性和准确地完成收益型房地产 的置业投资，获得满意的投资回报率。 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究意义 一、收益型房地产置业投资优势 房地产置业投资是指投资者购买已建成物业( 包括新建和二手房) 的行为。投 资的目的是通常转售或出租来获取资本收益或者稳定的经常性收入。 近十年来国民经济一直保持着高速增长的态势；社会财富不断增加，居民金 融资产也不断增加，个人的投资理财的需求日益显现。投资者可供选择的投资渠 道有银行储蓄、证券投资、珠宝古董投资、外汇投资、经营投资和不动产投资等。 从各种投资方法的比较来看，房地产产品具有低风险、较稳定收益，使用投资两 相宜的优点。房地产产品的长期增值保值特性，为实践所证明，也为广大投资人 所接受。近年来，北京、上海、深圳等地都出现了房地产投资热潮，浙江温州的 房地产个人投资这遍及全国各地。这些现象说明了大量有一定经济实力、缺乏好 的投资渠道的投资者十分青睐房地产这种投资渠道。 根据购买动机，可以将房地产分为自住型和收益型( 也称投资型房地产) 。 对大多数人来说，买房是为了解决自己居住，通常称为自住型。相对于第一次置 业的自住型，二次或多次置业的人买房更多是用来出租、增值，以获得丰厚的回 报，通常称之为收益型( 或投资型) 。 不同于自住型房地产，收益型房地产更多考虑了房地产投资者的需求。因此， 收益型房地产作为房地产市场的新兴产品，更加受到投资者的关注。收益型房地 产消费的收益与风险介于股票与国债之间，尤其是长期型房地产投资的风险更 第一章绪论 低，是稳健型投资者的良好选择。同时，发展收益型房地产市场可以带来如下好 处： 1 促进经济增长。收益型房地产消费能够促进楼盘的销售，加快资产周转速度。 而房地产又是一个关联性很强的行业，对经济增长的带动力极强，如上海市1 9 9 9 年房地产业对经济增长的贡献率为1 2 8 7 。因此，通过自用型房地产消费和投 资型房地产消费的共同作用，可拉动经济增长、促进内需。 2 改善房地产市场结构。当房地产市场疲软时，一些空置、积压楼盘成为拖累 整个楼市的重要因素。如果稍具市场眼光的投资者，对一些潜力滞销楼盘加以改 造、加以利用，既能为投资者带来良好的经济效益，又有效地利用了社会资源。 3 加速房地产开发商的优胜劣汰。作为收益型房地产消费的投资人，会撇开考 虑离工作地点远近等个人因素，而是会用市场眼光去综合考虑房屋的房型、建筑 质量、小区配套等因素，从而判断出一个楼盘的升值潜力。优质楼盘的开发商由 于销售加快，资金迅速回笼，就有能力更快进入新一轮开发，市场份额日益增大。 这就造成了强者恒强、弱者更弱的局面；品牌效应将会更加明显。 4 提高居民的整体居住水平。由于居民的收入水平的不同，造成了在房地产消 费能力上的很大差异；有些中低收入的居民支付能力较低，改善居住条件的要求 却较强烈，收益型房地产消费的发展为这问题的解决另辟新径。 综上所述，投资收益型房地产是一种风险小、回报高的投资方向，而且收益 型房地产市场的发展也会带来诸多好处。因此，收益型房地产消费正在驶入发展 的快车道，迎来高速发展的阶段。 二、收益型房地产置业投资的缺点 收益型房地产投资和普通房地产投资一样，并不是十全十美的，也有其自身 的缺点。 1 房地产置业投资数额巨大，由于房地产本身所需投资额大，少者需要十几万 元，多者几十万元，甚至几百万元以上，因此，它并不是一种大众化的投资工具。 2 房地产置业投资的回收期长，房地产置业投资的回收期一般少则十年八年， 长则三五十年，并不是所有的投资者都能承受的。 3 置业投资者需要较强的专门知识和经验。房地产置业投资一方面涉及面较为 复杂，各种关系通常要经过具有法律效力的合同来确定下来，因此要求投资者具 有较强的法律知识；另一方面影响房地产价格的因素众多，也需要投资者具有丰 富的社会、经济、技术知识和房地产市场经验。 由此可见，进行房地产置业投资还是有一定风险的。因此，进行收益型房地 产置业投资非常需要相关理论的指导。对收益型房地产市场现状和投资风险进行 准确分析，在此基础上进行科学地投资决策，是保证投资高回报率的关键。 天津大学硕士学位论文收益型房地产投资决策分析 1 1 2 研究领域发展现状综述 房地产投资决策具有如下特点o “州：市场复杂多变，投资风险不可避免，投 资项目无法复制，制约因素复杂多样，决策问题难以量化。这些特点使得房地产 投资决策成为一次性多目标非数量动态风险决策。决策复杂程度高，难度大，因 此，科学的决策理论和方法的合理运用显得尤为重要。 现阶段房地产项目主要分析方法有盈亏临界点分析法，净现值法、内部收益 率法、差额内部收益率法、投资回收期、现值指数法等。这些方法基本上是传统 的技术经济方法在房地产项目投资决策中的应用，具有对项目技术经济指标考虑 全面、计算手段成熟、方法简单等优点“脚1 嘲。 虽然这些方法都可以在多个备选方案选出盈利最多、最快的方案作为最优方 案，但仍然存在缺陷。主要原因在于决策目标太单一化不符合房地产项目投资决 策的多目标特性。这是因为这些决策方法实质上是以盈利为目标的单目标决策， 各方案风险相同或风险相差不大。而实际决策中，房地产投资的多个备选方案的 风险相同的可能性是微乎其微的，而且风险一直是决策者关注的重要因素。因此， 房地产投资决策，必须建立综合评价模型，综合考虑效益与风险。 对于投资风险的考虑，国外由于起步较早，风险分析的研究较为全面系统。 如分析了预测收入时产生误差的原因，并提出了改进办法；或把房地产风险分析 分为五个层次，即基本可行性分析、折算现金流量分析、内部收益率及风险承受 能力分析、敏感性分析和蒙特卡罗风险模拟。对风险评估可以分为定性分析( 头 脑风暴法、德尔菲法、评分法、坐标评估法) 和定量分析( 概率树法、外推法又分 为前推法、后推法、旁推法) 。系统的风险控制对策有：风险回避、风险转移、风 险预防、风险隔离及其组合”“。 国内大部分文献对于房地产风险的评价也是技术经济中的三个方面：盈亏平 衡分析、灵敏度分析和决策树分析”“”“”。这些分析方法对于一般性的中下层决 策问题是有效的，但对于投资影响因素多，风险大的房地产投资决策来说，就显 得力不从心、无法胜任了。 综上所述，房地产投资决策方法的研究已经有一定成果，但对于投资风险的 研究还不够成熟。而且这些房地产投资决策方法多数是在房地产市场发展的初期 出现的，当时房地产投资中以房地产开发投资为重点，因此上述方法比较适用于 解决房地产开发投资决策问题。 但随着房地产市场的逐渐成熟，对房地产不同阶段的投资逐渐丰富完善，对 房地产置业投资需求的需求在逐年增加。但是，有关房地产置业投资决策的理论 基础薄弱，针对于收益型房地产这一新兴产品置业投资的相关理论更加未臻成 第一章绪论 熟。现在一些分析方法多是从某个角度或是从某些经验的做法来做分析判断，例 如如何选择地段，投资需要考虑哪些风险等等某个角度来做分析，在作判断决策 时用销售比较法、租金乘数法、租金回报率法等等某些单一指标的判断方法或使 某些经验的方法作决策，尚未有一个系统的多目标的分析决策的方法。 1 2 研究内容和本文结构 本文针对收益型房地产的特点，研究此类房地产投资决策方法，具体研究内 容如下： 1 收益型房地产的市场和典型产品分析：在对收益型房地产市场进行分析的基 础上，进一步分析三种典型的收益型房地产产品投资型住宅、酒店式公寓和 投资型商铺； 2 收益型房地产估价方法的研究：在具体分析房地产典型估价方法成本法、 市场法、收益法的基础上，制定收益型房地产的估价策略： 3 收益型房地产的投资风险分析：在对收益型房地产的投资风险进行估计的基 础上，给出此类房地产的风险数学描述； 4 收益型房地产投资决策模型的研究：在综合分析各种房地产投资决策方法的 基础上，并结合投资决策基本原则，选用层次分析法，设计收益型房地产的投资 决策模型。 5 案例分析：在文章最后以某公司投资房地产为案例，利用前面研究的风险分 析和决策模型进行最优方案确定。 本文共分七章叙述所作研究工作，文章结构如下： 第一章，主要综述房地产和房地产置业投资的相关概念、特点和发展现状，并进 一步阐明收益型房地产投资决策研究的必要性，并在本章最后给出本文研究内容 和文章结构。 第二章，分析收益型房地产市场，并对几种典型的收益型房地产产品进行详细分 析。包括：酒店式公寓、投资型商铺和投资型住宅。 第三章，分析现有的房地产估价方法，在此基础上设计收益型房地产的估价策略。 第四章，对收益型房地产进行风险估计，并给出数学描述。 第五章，在分析各种房地产投资决策方法的基础上，选择层次分析法，建立收益 4 天津大学硕士学位论文收益型房地产投资决策分析 型房地产多目标决策模型。 第六章，案例分析。 第七章，总结与展望。 第二章收益型房地产市场及产品分析 第二章收益型房地产市场及产品分析 2 1 1 收益型房地产市场分析 2 1 1 1 市场分析的必要性 房地产市场是指房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一 起，并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。房地产市场有时是正 式的，有时是非正式的，由于房地产市场具有地区性和随时间变化的特点，因此， 房地产市场是住房的买家和卖家在某个特定的地理区域内于某一特定的时间段 内成交的住房交易量的总和。 房地产市场机制有以下特点： 1 相互制约性。 市场机制某一机制的任何变化都会引起其它机制的连锁反应，而这种连锁反 应反过来影响该机制本身。当房地产供大于求时，就会引起房地产价格下跌、税 收减少、信贷资金不足必然会引起房地产产生收缩，供给相对减少，供求逐渐达 到平衡。 2 独立作用性。 在一定的客观条件下，房地产市场和金融市场只发生特定的反应。当市场信 贷利率过高时，市场价格机制就必须做出价格上升的反应，而不会出现价格下跌 的风险。 3 内在制约性。 房地产市场机制作用的发挥主要来自于市场内的某种激励。当房地产价格过 高时，销售趋势下滑是必然选择，采取外部行政干涉的措施，也难于改变这种状 况。 4 间接性和滞后性。 市场机制对房地产市场调节作用过程和效果不是直接的，而是通过企业在追 求自身利益的活动中间接实现的。 综上所述，由于房地产业的特点，使市场结构本身难以达到完全竞争和取得 完整的信号；而且市场信号的获得是在房地产商品投入市场，生产要素已经开始 流动后形成的。因此，房地产市场是不完全竞争的市场，具有非均衡、信息不完 全等特点。这些都决定了房地产置业投资的高风险性和投机性。 天津大学硕士学位论文收益型房地产投资决策分析 由此可见，对收益型房地产市场进行认真分析，准确地把握房地产市场发展 的规律，是分析房地产置业投资风险和研究房地产置业投资决策方法的前提和基 础，是保证房地产置业投资高回报率的关键之一。 2 1 2 收益型房地产市场分析 近年来，国民经济持续高速增长的态势，而且社会财富和居民金融资产也不 断增加，个人的投资理财的需求日益迫切。投资者可供选择的投资渠道有银行储 蓄、证券投资、珠宝古董投资、外汇投资、经营投资和不动产投资等。从各种投 资方法的比较来看，在国内经济持续快速发展、房地产高速增长的经济环境下， 房地产产品具有低风险、较稳定收益，使用投资两相宜的优点。因此，日益受到 广大投资人的青睐。 不同于自住型房地产，收益型房地产更多考虑了房地产投资者的需求。因此， 收益型房地产作为房地产市场的新兴产品，更加受到投资者的关注。收益型房地 产消费的收益与风险介于股票与国债之间，尤其是长期型房地产投资的风险更 低，是稳健型投资者的良好选择。加之发展收益型房地产市场还可以起到促进经 济增长、改善房地产市场结构、加速房地产开发商的优胜劣汰，以及提高居民的 整体居住水平等作用。因而，近年来收益型房地产市场得到了快速的发展。具体 而言，该市场的发展具有以下特点： 1 酒店式公寓快速发展 酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪9 0 年代末的事情，国内的酒店式公寓 最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。当 前，国内各大中城市己形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务 消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。从另一层 面来看，中小型公司由于其资金实力较弱，既想方便，又想价位合适，因此酒店 式公寓成为最佳选择。 同时，酒店式公寓快速发展是近年来市场的需要，从住宅物业逐步演变而成。 酒店式公寓虽然不是主流产品，但近两年来这种物业的比例逐渐上升。1 9 9 9 年 以后，酒店式公寓及商任项目逐渐增多，有些普通住宅项目看到商机也纷纷致弦， 增加物业管理服务，转为酒店式项目。尤其是小户型热销的现象出现以后，因为 小户型的购房者多以单身或小家庭为主，对物业服务更有依赖性，所以更多的小 户型项目打起酒店式公寓的招牌，以期在激烈的竞争中争夺市场份额。 在今后的几年中，酒店式公寓的竞争会越来越激烈。发展商为了吸引更多的 租客，提高市场占有率，会提供灵活有弹性的服务。如提供较为诱人的付款方式 和较不严格的起租期。鉴于目前投入市场的大量酒店式公寓，租金不可能有进一 第二章收益型房地产市场及产品分析 步提高，而且由于各酒店式公寓之间的竞争越来越激烈，加之越是位置优秀的可 供出租的住宅或公寓的品质越发提高( 如北京c b d 周边的近2 万套住宅) ，市场的租 金折扣也将更大，许多高端连锁管理集团都在利用品牌，提高服务以及增加覆盖 面和加高项目档次来抵御市场的风险。 综上所述，国内的酒店式公寓市场正在迅速成长和发育着，酒店式公寓市场 必将发展成为一个体系完善、服务规范、充满活力的新兴市场。 2 商铺投资方兴未艾 商铺是一种以房地产形式存在的物化资本，因其固定性和耐久性，不会产生重 大的资本损失。而且商铺因土地资源的稀缺性，尤其是适合商业的土地的紧缺。 市场总是处于有限供应的状态，从而使商铺具有保值和升值的功能。其次，商铺 在直接投资时，能生成新的价值一商业利润。商铺在间接投资时，能够获得租金 收益，即商铺具有良好通用性。再次，由于商铺的总量供应不够，市场需求量大， 使商铺具有很强的变现能力。并且商铺因其房地产属性的固定性、稀缺性以及保 值升值的功能，是银行欢迎的抵押品。因而商铺还具有很强的融资功能。 综上所述，商铺投资具有风险小、收益高的特征。因此拥有旺铺已成为许多 投资人梦寐以求的向往。但是，以往的商铺投资成本大，普通老百姓难以问津。 因此，投资型商铺应运而生。 “投资型商铺”的做法是以5 万或1 0 万元为购买单位，投资者拥有产权而 没有经营权；开发商将商铺整体租给大型的、成熟的商业企业，投资者每年获取 规定的回报；此外，业主还可以成立委员会，对承租的商业企业进行监督或选择。 房地产证券化是“投资型商铺”的运作原理，好处是：投资者拥有一定面积商铺 的产权却不必亲自经营，既可以每年收取固定的回报，也可以出让或抵押；相对 大块的商业面积由经验丰富的商业企业租借经营，规避了小商小贩各自为战的混 乱局面；而开发商则快速回笼了资金。这样，就实现了开发商、投资者、经营者 三赢的目的。因此，从某种意义上说，投资型商铺的模式是房地产商为了实现资 金的快速回笼与流动、尽量缩小自身风险的一种运作方式。 对于投资者来说，真正具有商业发展潜力的商铺确实是良好的投资渠道。 3 投资型住宅稳步发展 传统的投资型住宅是普通住宅的一部分，它和自住型住宅的区别在于，自住 型住宅是购房者出于解决自己居住的目的所购买的；相对于第一次置业的自住 型，二次或多次置业的人买房更多是用来出租、增值，以获得丰厚的回报，通常 称之为投资型住宅。 投资型住宅经过了多年来种种物业形态的演变，出现了商住公寓、商务公寓、 天津大学硕士学位论文收益型房地产投资决策分析 酒店服务式公寓等新型房地产产品，不同的定位对应了不同的客户群体。 在投资型住宅中，投资型居住公寓的买家主要是房地产投资者，其购买目的 非常明确，即是为了出租以收取稳定的投资回报。为了满足高层次租赁人对居住 条件的要求，出现了提供精装修、全套家具、全套家电等硬件设施和高水平的物 业管理等居家功能性服务的居住公寓，称为酒店服务式公寓。 由于我国经济尚处在发展初期，城市的经济形态在不断地变化组合之中，创 业型和发展型小公司较多；同时也因为特殊的土地使用权制度( 如开发商为了少 交土地出让金、按揭方式的不同等) ，目前市场上出现了一种特殊的物业形态 纯商务公寓，即名义上的住宅楼，实质上的写字楼。因其租金便宜，市场的庞大， 这部分物业也吸引了不少投资客的关注，成为另一种新的投资型商务公寓。 本章以下内容将对收益型房地产的典型产品投资型住宅，酒店式公寓和 商铺，从概念、分类和购买风险等方面进行分析研究。 2 2 投资型住宅 2 2 1 投资型住宅的概念 一、住宅的概念和特点 住宅作为人类生活居住的空间，是人类赖以生存发展的必需品，是一种特殊 的商品，属于不动产范畴，其特性主要有： 1 住宅具有商品和福利的双重属性 在社会主义市场经济条件下，住宅具有商品的属性，居民拥有或使用住宅要 付出一定的代价：同时住宅又具有社会保障的属性，因为享有适当住房的权利属 于基本人权，而要实现“人人享有适当的住房”的目标，仅仅依赖市场的力量是 远远不够的，这就使住宅具有了另一个属性一福利属性。商品和福利的双重属性 是住宅最基本的属性，是研究住宅问题的出发点。 2 住宅具有消费品和资产的双重角色 住宅能满足人们对居住空间的使用要求，是一种昂贵耐用的消费品；而且住 宅还能满足人们的投资需求，购买住宅既是居民积累财富的重要手段，又是投资 者进行资产投资的重要领域。 3 与住宅相关的住房问题具有个人问题和社会问题的双重含义 在市场经济条件下，住房问题的解决首先要靠个人的努力，是个人问题；而 实现“人人享有适当的住房”的目标，又必然要求广泛的社会参与，需要政府、 开发商，居民个人、金融机构等的共同努力，因此又是一个社会问题。 第二章收益型房地产市场及产品分析 二、投资型住宅与自住型住宅的区别 对大多数人来说，买房是为了解决自己居住，通常称为自住型住宅。相对于 第一次置业的自住型，二次或多次置业的人买房更多是用来出租、增值，以获得 丰厚的回报。通常称之为投资型住宅。 但是，自住型住宅和投资型住宅是相对而言的。从房地产发展来看，物业用 来居住是其最基本的功能，无论是短期套现还是长期升值，只不过是在某一时期 强化了物业的特定功能。 2 2 2 住宅市场与价格简述 一、住宅市场 从经济学的角度出发，住宅市场可以定义为：住宅的买卖双方在某个特定的 地理区域内，于某一特定的期间，达成的所有交易的总和。 住房市场的特性主要表现在以下几个方面： 1 住房市场是住房权益的交易市场 住房市场交易的对象实际上是附着在每一宗具体住房上的权益( 或权利) 而 不是土地或物业本身。这种权益可以是所有权( 包括占有权、使用权、收益权和 处置权) ，也可以是部分所有权。这种权益( 权利) 是有明确界定的，是排他的。 住房买卖双方交易的实质就是住房的这种权益，所以说住房市场是住房权益的交 易市场。 2 住房市场是地区性市场 由于住房的不可移动性和受制于区域性需要，决定了住房市场是一个地区性 市场。不同国家、不同省份、不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，住房 的市场条件、价格水平、供求关系等都是不同的，讲住房市场必须指出具体的时 间和地区，否则没有实际意义。 3 需要中介服务 由于住宅的昂贵性，决定了住宅交易金额大、专业性强、手续复杂，因此， 需要中介如房地产估价、银行信贷、住宅管理、法律咨询等提供帮助，以提高住 宅市场的运行效率，降低住宅的交易成本。 4 住房市场易于出现市场的不均衡和垄断 从总体上看，进入住房市场是自由的，也有足够的买家和卖家，是个自由竞 争的市场。但在某些情况下，也会经常出现少数人垄断、控制住房市场的情况。 如住房市场的区域性导致地区市场间的不完全竞争：资本市场的不完全性可能导 致进入住房市场的不平等：住房空间位置的固定性可能导致买卖双方的不平等地 位：住房市场信息的不充分性可能导致供求失衡。 1 0 天津大学硕士学位论文收益型房地产投资决策分析 5 住宅供给变化滞后于价格的变化 在一个很短的时间周期内，住宅供给是固定的，对于价格的变化很不敏感。 但如果把时间周期放长一些，价格变化对供给的影响就会表现出来。短期内住宅 的租金和售价是由需求决定的，供给价格缺乏弹性，导致住宅市场的不稳定和价 格的大起大落。但从长期来看，可以通过投资新的开发项目或原有业主改变房屋 用途来适应住宅市场价格水平的变化。所以，随着时间的延长，住宅的供给弹性 逐渐增大。 6 需要必要的政府干预 在市场经济条件下，虽然市场价格机制能够调节主要的供求关系，但仅靠市 场经济规律的运作不能完全解决对住宅的需求，尤其是最基本的需求。因此，住 宅市场的运作需要政府在土地供给、交易价格、金融等方面进行干预。 7 需要预先生产 由于住宅开发建设的周期长，如果市场需求出现后再组织生产，则不仅不能 及时满足当前的市场需求，还可能使2 - 3 年生产出来的住宅产品不被市场吸纳。 因此，开发商应根据对未来住宅市场需求的预期，来安排当前的住宅开发计划， 这就使开发商承担了较大的市场风险并希望获得较高的投资回报。 二、住宅价格 住宅价格，是指为获得住宅必须付出的代价，通常用货币表示。和一般物价 相比，住宅价格的特征主要表现在以下几个方面： 1 住宅价格可以表示为交换代价的价格，同时也可以表示为使用和收益代价的 租金； 2 住宅交易实质上是住宅权益的交易，商品住宅实质上是住宅权益的价格，交 易权益不同，价格不同；、 3 由于住宅的不可移动性和异质性，住宅价格一般随着交易需要而个别形成， 所以具体交易对象和交易主体的个别因素容易对价格产生影响。 在进行住宅市场研究时，要特别分清如下几类商品住宅价格的含义： 1 市场价格、理论价格和评估价格 商品住宅的市场价格，是住宅交易双方的实际成交价格。这种价格不论是否 合理、公正，在实际经济生活中己经发生，并为交易双方所接受，是一种既成事 实的实际价格。 商品住宅的理论价格，是经济学理论中认为的住宅市场价格波动所围绕的中 心，有时被称为住宅价值。理论价格不是事实，但它客观存在的，对实际的市场 价格和交易价格，具有重要的指导意义和参考意义。 商品住宅的评估价格，是估价人员对住宅客观合理价格作出的一种估计、推 第二章收益型房地产市场及产品分析 测和判断。 2 销售价格和租赁价格( 租金) 销售价格，即所有权价格，简称售价。 租赁价格，即租金，是指使用权的出让或转让价格。 3 现价和不变价 现价，又称名义价格，是指在市场交易中用实际支付的货币数量来表示的价 格。 不变价，是指用某一固定基期的货币数量表示的，与名义价格价值相当的价 格。 4 供给价格、需求价格和均衡价格 社会主义市场经济条件下的住宅价格，既应该是与耗费劳动量相一致的价 格，又应该是与社会需求相一致的价格，因而应是一种供给价格和需求价格相一 致的均衡状态。 供给价格就是生产住宅这种商品所消耗的社会必要劳动量，其决定长期( 如 5 0 年) 的住宅价格。 需求价格就是在社会劳动中按社会需要的比例分配给住宅这种商品的劳动 量，其决定短期( 通常是一个住宅开发期) 的住宅价格。 均衡价格是供给价格需求价格相一致的价格，其决定中期( 1 0 一1 5 年) 的住宅 价格。 各种因素对住房房市场的影响主要体现为对其价格的影响。住房价格的高低 是由众多影响住房价格的因素综合作用的结果。影响住房价格的因素很多而且复 杂，概括起来讲主要有8 类：自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因 素、行政因素、心理因素和其他因素。 2 2 3 投资住宅的风险分析 1 政策风险 任何房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响，如果经济繁 荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌。住宅的高空置率已经引 起政府的高度重视，相关调控政策可能会马上出台，对投资者来说，这些因素是 应该充分考虑的。若不注意经济形势和宏观政策形势的变化，在涨价时或在政策 紧缩时买房，很快就可能遭受跌价甚至停滞带来的巨额损失。另外，二级市场、 三级市场的政策变化，内外销房政策的变化等都将对住宅的租赁价格带来重大影 响。 2 管理风险 天津大学硕士学位论文收益型房地产投资决策分析 住宅物业管理的好坏对投资风险尤为关键，而这直接取决于物业管理公司的 专业化程度。房产升值的一个重要因素是物业管理水平，因此在投资时需考察仔 细该项目将来的物业管理模式以及该管理是否稳定有效。有些楼盘销售时承诺由 某著名物业公司管理，但后来情况可能发生变化，物业管理可能很不尽人意，这 会给房产带来巨大损失。有些物业管理也有代业主出租或出售的业务，因此买房 时要注意，一个得力的销售商也许会给以后的出租或出售带来很多方便。 3 规划风险 城市规划的变更是住宅的“硬”风险。某些楼盘在设计时其周边环境和规划 相当不错，成为楼盘亮点和卖点。但对于一些大都市来讲，城市规划变更随时都 有可能。如果城市规划发生改变，这种冲击开发商是无法控制的，因此带来了巨 大的投资风险。 4 质量风险 目前开发商对工程质量控制得不是很严格，经常出现因质量问题而引起的纠 纷。对于期房而言，一般都会存在质量风险，住宅很有可能因为交房后的质量问 题而影响出租和出售。这要求投资者考察开发商实力，开发商有实力，房屋质量 相对有保证，做出的承诺也能兑现。如果开发商自己资金少，总是指望着销售回 款支撑工程进度，其质量也就可想而知了。 5 其他风险 投资住宅也具有房地产投资的一般风险，如流动性风险、经济周期风险、不 可抗力风险等。流动性风险是指房产是不动产，一旦投入后则变现很困难，如急 需资金则很可能迫使贱卖房产，使房产贬值。经济周期风险是指房地产受宏观经 济影响，如果国家宏观经济形势下滑，严重时有可能使房产变为“负资产”。不 可抗力风险是指房产受地震、战争、台风等不可抗力影响而贬值。 2 3 酒店式公寓 2 3 1 酒店式公寓的概念和由来 一、酒店式公寓的由来 “酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于2 0 世纪7 0 年代欧美国家，由“时权酒店”( t i m e s h a r eh o t e l ) 演变过来。 “时权酒店”( t i h i e s h a r e h o t e l ) 起源于上世纪7 0 年代瑞士人亚历山大耐 的一个奇想“如果将阿尔卑斯山下酒店的客房使用权分时段出卖给一部分有 钱人，满足他们每年定期的消费需求，一定是个双赢的生财之道”。根据时权酒 第二章收益型房地产市场及产品分析 店的运作模式，私人投资者通常每年在确定的时间内自己使用1 5 至2 0 天，其它时 间房产由管理公司统一管理，作为酒店对外经营，每年的酒店租金收益基本可抵 消房分期付款的费用。 发展到今天的产权式酒店，指由开发商将酒店的每问客房分割成独立产权出 售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和 理财服务。 二、酒店式公寓的基本概念 所谓酒店式公寓，就是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的 居所。它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体，除了提供传统酒店的各项服 务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正使租户实 现宾至如归的感觉。比起传统的酒店更多了家的味道，而与传统的纯租赁的公寓 相比，则更重于服务，可以说集传统酒店与传统公寓的长处于一身，而价格又比 住酒店要便宜，因此非常受商务、旅游人士的欢迎。 酒店公寓的物业管理不同于一般物业的管理，它提供的是纯正的酒店服务， 如点餐、送洗衣物、打扫房间、保健、按摩、休闲健身等等。酒店式公寓的宗旨 是“让生活更流畅”。酒店大堂咖啡厅、酒吧是家庭客厅的延续，住户可在不打 扰家人生活的情况下，与生意伙伴或朋友小酌长谈在酒店客房，还可约三五知己 去游泳馆、健身房您可签单记账，尤显您身份的尊贵。客户还拥有同样的邻居， 可与他们进行商务交流、学术交流、投资交流等。 三、与公寓式酒店的区别 现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。此种物业的特点在 于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房 和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒 店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密 性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店 提供的服务则更为周到。 从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区 别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权， 可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有 产权。 2 3 2 酒店式公寓的基本特征和分类 一、酒店式公寓的基本特征 酒店式公寓具有以下一些基本特征： 天津大学硕士学位论文收益型房地产投资决策分析 1 “酒店式的服务，公寓式的管理”酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功 能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对 性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体， 是一种综合性很强的物业。 2 户型和配套。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满 足使用者的个性需求，在装修上统一为精装修，并提供全套的家具和电器。对于 不同的户型也有不同的格调，在服务上根据住户的需求提供酒店式服务的同时， 附属设施中还增加了银行、会所、小超市等其他项目。 3 设计和物业管理。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一 般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等。它 的物业管理是由星级酒店直接管理或由有酒店背景的物业公司进行管理，这就消 除了房东对物业管理公司水平的怀疑，使物业管理公司可以为住客提供高档、到 位的各种服务。 4 适合自住。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格比酒店 要便宜，却随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店 式公寓的公共设施均类似于酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们 生活水平及生活品位的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能 够满足这一特定人群的特定需求。 5 购买者多为投资者。酒店式公寓作为一种特定的房地产产品形式，购买者多 为投资者。酒店式公寓的购买者一般都有属于自己的房子，之所以购买作为酒店 式公寓的再次或多次置业，主要考虑的的房子的回报和增值潜力。 二、酒店式公寓的基本分类 根据如下几种不同的划分标准，我们可以对酒店式公寓进行分类。 1 根据物业档次划分 由于投资者不同，他们的财力和对市场的见解不同，选择的区域和进入该行 业的渠道不同，决定了不同档次、不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场 的需求。 ( 1 ) 豪华型：配置接近于5 星级酒店公寓，房价也向5 星级酒店公寓看齐，住客绝 大部分是跨国公司的中高级的外籍白领，以长期租赁为主。 ( 2 ) 高档型：是市场的主要力量，满足了酒店公寓市场大多数客户的需求，此类 物业，长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。 ( 3 ) 普通型：与前两类相比，设施设备、家具装饰较为简单、普通，他们满足了 一部分预算较低的客人需求，也是市场不可或缺的组成部分。另外还有更低一层 经济型的，此类物业往往从一般的外销房转变而来，没有会所，没有其他设施， 第二章收益型房地产市场及产品分析 其租金接近高级公寓，他们满足了一部分国内企业的中高级白领的需求。 2 从投资商营利模式划分 ( 1 ) 全出租酒店公寓： 豪华型和部分高档型公寓属于这一类，这类公寓的投资方是将物业作为类似 酒店的经营方式长期经营，通过租金取得利润，因为是一个大业主，经营管理颇 为容易、简单，如经营管理出色，较易创出品牌，但投资风险较高。 ( 2 ) 可租售的酒店公寓 目前国内大多数的酒店公寓都属此类，发展商先卖掉一部分房间，收回一部 分投资，再留一部分房间出租，这样可降低投资风险。但由于有较多小业主，经 营管理有一定难度，有些小业主可委托该管理公司管理，也可自己出租，或自用， 因此租金不尽相同，可能会造成一定的经营麻烦。 ( 3 ) 产权式酒店公寓 此类公寓的特点是每个投资者购买该物业的房产需支付物业总值1 0 ，卜5 0 的投资款，余款由开发商和银行提供按揭贷款，在按揭期内将使用权委托给开发 商指定的著名管理公司统一经营、统一管理、统一支付按揭款，至按揭期满，各 业主便可收回使用权。 这种类型的房地产是酒店式公寓投资性置业者尤其是异地置业的上选。对多 数人而言，此类物业投资是有超额回报空间的，通常酒店的租金要比公寓高出3 0 一5 0 9 6 ，酒店公寓单位小，好管理，易出租等特点是其他物业项目所难以比拟 的。但是，高档项目占用资金相对多，回报周期长，所以更适合中长期投资者。 2 3 3 投资风险分析 1 租金水平的稳定性 大量酒店式公寓项目的推出，必将减少租赁市场客户群，更加拉动租价走低。 投资房地产成功与否，不单只看投资回报率的高与低，租金的稳定性也相当 重要。对投资者来说，宁愿以较低租金租给有实力、可靠、稳定的租客，也不要 一味追求高租金。尽管房屋租金很高，但租赁换手频频，投资者必须不断地找租 客，付给中介公司佣金，追加成本，结果是回报率下降 2 酒店式管理等软环境的约束 酒店式公寓不仅要有良好的硬件基础，而且还得因地制宜地配以相称的软环 境，比如菜单式装修和酒店式管理等。小户型菜单式装修既经济实用又体现时尚 个性化，由于客户与建筑师能及时沟通，所以可以展现预期的建筑空间设计效果， 同时也为入住后的维护和保修提供方便。 高品质、国际化物业管理也是必备的要素。对于“拎着皮箱就入住”的白领 1 6 天津大学硕士学位论文收益型房地产投瓷决策分析 一族，完善到位的物业服务，能够解决他们的后顾之忧。目前，有些物业公司离 专业化、现代化、一体化的国际性物业管理仍有差距。 3 风险系数大的投资产品和消费陷阱 酒店式公寓是房地产高端市场的高