（工商管理专业论文）房地产企业集团规模化发展研究.pdf

房地产企业集团规模化发展研究 研究生：周自力导师：陈伟达东南大学 摘要 本文是在现有企业规模化相关研究的基础上阐述了房地产企业集团规模化应用研 究的内涵，分析了房地产企业集团的发展现状，指出规模化是中国房地产业获得竞争优 势的重要途径，探讨了中国房地产企业集团如何进行规模扩张。 随着中国加入w t o ，瓷本市场、房地产市场将逐步开放，国内企业面临着和国际大 公司同台竞争的局面。房地产业作为一个资金密集型行业，研究规模化扩张，己成为国 外企业集团获取竞争优势的主要做法。但在我国，中国房地产业对于如何进行企业集团 规模化扩张还处在摸索阶段，所以有必要进行这方面的研究。 本文为应用性研究，首先从房地产市场现状、企业集团规模化发展历程等有关内容 入手，针对中国房地产企业集团规模化的实际情况，建立了一套房地产企业集团规模化 绩效评价体系；同时，以南京房地产市场为重点，兼顾全国房地产市场，结合中国房地 产业规模扩张的具体案例和行业现状，归纳出企业集团规模化的应对策略。笔者希望， 通过本文的研究，可以为中国房地产业企业集团规模化的应用研究提供参考。 购 关键词：房地产企业集团，规模化发展，绩效评价，规模经济，强强联合，企业并 t h er e s e a r c h r e p o r t o fs c a l e e x p a n s i o n o ft h e r e a le s t a t e e n t e r p r i s e g r a d u a t e ：z h o uz i - - l i s u p e r v i s o r ：c h e nw e i - d a s o u t he a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t t h ep a p e rd e s c r i b e st h ec o n n o t a t i o no ft h ee x p a n s i o no fr e a le s t a t eg r o u p sa n da n a l y z e s t h ep r e s e n td e v e l o p m e n to f t h e m i ti si n d i c a t e dt h a ts c a l ee x p a n s i o ni sa ni m p o r t a n t a p p r o a c h t og a i nc o m p e t i t i o na d v a n t a g e si nt h ec h i n e s er e a le s t a t em a r k e t a sc h i n ae n t e r e dw t o ，c a p i t a lm a r k e ta n dr e a le s t a t em a r k e tw i l lo p e nt ot h ew o d d s o c h i n e s er e a le s t a t ew i l lb ec o n f r o n tw i t l lt h ei n t e r n a t i o n a lr e a le s t a t e g i a n t a s a c a p i t a l - i n t e n s i v ei n d u s t r y , s c a l ee x p a n s i o nh a sb e e nt h e m o s ti m p o r t a n ta p p r o a c ht o g a i n c o m p e t i t i o na d v a n t a g ef o rt h eo v e r s e a sr e a le s t a t ee n t e r p r i s e b u ti nc h i n a ，l o c a lr e a le s t a t e e n t e r p r i s e sa r es t i l li nt h ep r o c e s so f r e s e a r c h i n gt h ef e a s i b l em e a n so f s c a l ee x p a n s i o n s o t h i s t o p i ci sw o r t h yb e e nd i s c u s s e d f i r s t l y , t h ep a p e r i n t r o d u c e st h ep r e s e n ts t a t u so fc h i n e s er e a l e s t a t ea n dt h e ns e tu pas e r i e so fp e r f o r m a n c ee v a l u a t i o nf r a m e w o r kb a s e do nt 1 1 ea c t u a l c o n d i t i o no f t h er e a le s t a t em a r k e t f o c u s i n g o nt h er e a le s t a t em a r k e ti nn a n j i n ga n dg w i n g a t t e n t i o nt oc h i n e s em a r k e t ，t h ea u t h o rs u m m a r i z e st h es t r a t e g yo fs c a l ee x p a r t s i o nb yt h e c a s ea n dt h es t a t u sa n a l y s i s ，p r o v i d i n gs o m ea p p l i c a t i o nr e f e r e n c ei st h em o s ti m p o r t a n t p u r p o s eo f t h ep a p e r k e y w o r d s ：e x p a n s i o n o fr e a le s t a t eg r o u p s ，s c a l ee x p a n s i o n ，p e r f o r m a n c ee v a l u a t i o n s c a l eo f e c o n o m y , c o m b i n a t i o nb e t w e e n m i g h t y , m e r g e r i i 学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我本人在陈伟达导师的精心指导下所撰写的研究成 果。该论文除了特别加以标注的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究 成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。 签名：! 蛩鱼垄日期：竺鱼兰：! ! 关于学位论文使用授权的说明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅或借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 签名：啦导师签名；日期：! 坌! ：! 生 东南夫学硕 论文 第一章缔论 第一章绪论 繁荣的房地产市场下，狼烟四起，群雄争霸，2 0 0 3 年以来，迫于经济过热与通货膨 胀的压力，政府终于决定利用宏观调控的经济手段干预市场，本轮房地产的大牛市也许 已经接近尾声。1 9 9 2 1 9 9 3 年宏观调控被称为成功软着陆的胜利成果是以牺牲全国的房 地产为代价的，1 9 9 7 年是全国宏观调控宣布成功着陆的一年，同时是房地产全行业进入 亏损的一年。这次的宏观调控可能仍然要由房地产业承担改革和宏观调控的成本，不知 道又将有多少房地产企业走向深渊。可以想见激烈的房地产市场将变得更加惨烈。 今年一季度我国宏观经济继续呈现增长态势，一季度我国国内生产总值达到2 7 1 0 6 亿元，同比增加了9 7 ；一季度全国固定资产投资总额达到8 7 9 9 亿元，同比投资增长 率为4 3 ，一季度的房地产开发投资总额达到1 8 2 0 亿元，增长率为4 1 1 ( 注：以上数 据摘自抉策地产研究中心常规研究报告) ，经过2 0 0 3 年的飞速增长后。房地产开发 投资仍然维持惯性前进，但增长速度在宏观调控下有所放缓。房地产的市场整合时代已 经来临，“重新洗牌”已是房地产业发展的必然趋势，资源的重新组合是要求提高市场 运行效率的必然结果，逐渐步入成熟阶段的房地产业竞争将会更加激烈。目前，国内绝 大多数大型房地产开发企业普遍看好未来的房地产市场，2 0 0 4 年外资也大规模进入中 国房地产市场。而随着市场产品供应量的进一步加大，供过于求的市场局面很快就会出 现。“沉舟侧畔千帆过”，2 0 0 4 2 0 0 5 年房地产市场中会有相当一部分中、小企业将被无 情的市场淘汰，同时会有一批实力强大的企业得到更大规模的发展。为了适应激烈的市 场竞争，房地产开发企业应当着手提高全程管理意识，在产品研发、营销等各阶段注重 市场实际需求，整合资源，发挥规模效益，提高开发项目的整体运营水平，才能在房 地产市场中占据一席之地。 为了适应市场竞争，房地产企业结成企业集团，并进一步进行规模化扩张，已经成 为众多房地产企业的首选战略。牛市的中国房地产市场催生了大批的企业集团，而这些 企业还在继续扩大规模。已经迸行规模化的企业，成效如何? 迫切希望扩大规模的企业 应采取什么应对策略? 这将是本文的写作目的，也是探讨重点。本文试图立足南京，综 观全国房地产状况，对房地产企业集团的规模化的原因、利弊、特征、途径、绩效进行 个较为全面的探索。 东南大学硕上论文第二章房地产企业集团规模化现状 第二章房地产企业集团规模化现状 2 1 房地产企业集团的形成历史 企业集团是现代企业高度发展的基础上形成的一种以母子公司为主体，通过产权关 系和经营协作多种方式，由众多的企事业法人组织共同组成的经济联合体。 现代企业在近一个世纪的发展过程中，先后采用过血种内部组织结构。第一种是直 线型组织，也是最原始最简单的组织结构形式其特点是组织按照垂直系统直线排列， 各级主管人员对所属下级拥有直接的一切职权。第二种是职能型组织结构，其特点是组 织内除直线主管外还相应地设立一些组织机构，分担某些职能管理业务，这种组织结构 能够适应现代组织技术比较复杂和管理分工较细，能够发挥职能机构的专业管理作用。 第三种是直线职能制组织结构，其特点是设立了两套指挥系统，一套按照命令统原则 组织的指挥系统，另一套是按照专业化原则组织的职能系统。第四种是事业部制组织结 构，集中决策，分散经营，是集权制向分权制转化的一种改革。第五种是矩阵型组织结 构，把按照职能划分的部门和按照产品划分的部门结合起来组成一个矩阵，来完成一定 的管理目标，加强了职能部门的横向联系。钱德勒将后两者称为“多单位企业”。但不 论这种巨大的“多单位企业”有多少公司，其本质上依然还只是一个单位企业，因为它 只具有一个企业法人资格。随着单位企业组织规模的膨胀，边际规模递减规律会使企业 内组织成本日趋升高，并超过市场交易的成本，因而企业将无法无止境地扩张下去，当 一个企业扩张到这样的规模：以至于再多组织一项交易所引起的成本等于与别的企业组 织完成这项交易的成本，也等于市场机制组织这项交易的成本时，企业与市场的边界就 划定了，企业也就达到了它组织规模的极限。 由于交易费用的存在，企业有一种不断将相关企业一体化的倾向，当一体化达到一 定程度，出现规模不经济，企业为维持其组织的完整性，即企业与市场的界线保持稳定， 需要支出昂贵的组织成本。“实际上企业不断地进行实验，多控制一点或少控制一点交 易，用这个办法来维持均衡”，因此，主体企业开始尝试不把所有企业都一体化，而是 将某些企业作为其外部组织，并通过资金、技术人员等纽带和它们保持较为密切的合作 联系，这些企业仍然是独立的法人，但与主体企业又有密切的联系。企业在节约交易费 用的同时，仍在定程度上享受一体化组织的规模、范围和分散风险的经济性。这样的 泉南人学硬七论文 第二章房地产企业集团规模化现状 话，一系列介于企业组织和市场组织之间的中间组织形式就产生了，这种被称为“准一 体化组织”的新型企业组织形式，就是企业集团。 企业集团可以说既是对大企业事业部的一种替代，又是对市场组织的一种替代，企 业集团是企业与市场的交互产物。企业集团在一定的条件下，能通过市场协调替代企业 内部协调，在降低企业组织行政费用的同时，又不增加市场交易费用，从而使经济运行 的费用降低。换言之，企业集团的组织形式使企业组织与市场组织相互的替代具有了高 度的灵活性，从而更适应现代市场经济。这是企业集团这种经济组织得以产生、发展的 根本原因所在。 在社会生产力高度发展的条件下，企业集团作为一种高级形态的经济组织形式，一 方面是现代企业为增强竞争力而进一步发展的产物，例如，为了增强国有企业在国际上 的竞争力，首先要扩大其规模、增强其实力，只有相当规模和实力的企业才能挤入国际 市场，参与竞争。另一方面是规模巨大的企业充分发挥垄断优势的产物。企业集团是一 种垄断组织，它往往借助于自己某方面的垄断优势，如商标优势或原料优势等。 科斯教授揭示市场机制与企业组织是“两种可以相互替代的、协调生产的手段”后， 新制度经济学家们并未将经济体制的结构仅仅视为市场机制和企业组织这两个极端，他 们作了更多的研究和探索。奥列佛威廉姆森就曾指出，在向市场逐渐递进的层级组织 中就有多种多样的过渡形态，他称为中间性体制组织。从结构特征和效率特征看，这些 中问性体制组织表现为处在两个极端的层级组织和市场组织的某种折衷，但它们并不是 层级组织和市场组织分别处于完整状态时相互“板块式”组合的产物，而是层级组织向 市场组织逐步递进的某过渡形态或转换形态。企业集团把诸多企业联台在自身组织之 中，又包含了种种市场因素，企业集团显然是一种中间性组织。 无论是垄断性的企业横向组织，还是通过纵商发展形成的企业联合体，这类中间性 体制组织中含有了某些“市场”的特征，比如在这种组织内企业相互间各自独立，以市 场交易组织资源配置等，但把它们归入企业层级组织是符合经济和逻辑的，因为它们毕 竟是由企业群体形成的种组织形态，这下是有别于市场组织的地方。需要特别指出的 足，这几种形式的企业联合体与我们所定义的企业集团，无论在组织结构、组织特点还 是在功能上，都是比较接近、比较吻合的。横向联合、纵向联合的过程，同时也是企业 集团初期形成的过程。在这种类型的中间性体制组织中，有一部分最终因各种经济因素 而形成紧密型的企业联合体，事实上就成为企业集团了。 综上所述，为了在更广泛的市场竞争范围中取得相对有利的地位，企业通过各种途 东南大学_ 颐十论文 第一章房地产企业集团规模化现状 径，会逐步联合，趋于集团化经营：而企业集团的形式，则会促进企业组织不断扩大， 资本和生产都达到很高的程度，甚至能控制一个甚至几个部门的生产和流通，在一些部 门的经济活动中取得了举足轻重的地位，能影响这些部门产品的销售价格和某些生产资 料的购买价格，形成某种程度的垄断。企业集团就是在这种竞争和垄断辩证关系中产生 和发展起来的。在国际市场激烈竞争的情况下，企业集团的形成和发展，使竞争和垄断 的辨证关系展现得更为充分：对内的垄断正是为了加强对外的竞争，对外的竞争需要内 部联合起来。 当然，垄断有多种形式，单体大企业也可以形成某种垄断，比如托拉斯。企业集团 作为一种具有垄断性质的经济组织形式，还有其特殊的作用和性质，即作为一种中间性 质组织的形式和发展，它不仅使纯粹层次组织与纯粹市场组织相互之间有了联结的纽带 和桥梁，而且中间性体制组织本身就体现了层级组织和市场组织的共性，使政府层级组 织与企业层级组织之间也建立起了某种内在的联系，使企业找到对部分政府组织适当的 “度”、最佳结合点，可以提高经济体制的效率，因此，中间性体制组织的发展，符合 经济体制演化的趋势，并迅速崛起。威廉姆森据此得出结论：中间性体制组织是最有活 力和富于变化的一个部分，它在整修经济体制中地位正趋于加强。企业集团的这种作用 和性质，是单体垄断性大企业所不具备的，也是无法代替的。总之，企业集团使企业与 市场相互交融，两者的相互替代呈一种“辩证”的替代：不仅企业集团使企业与市场 之间呈动态的替代变化，而且在集团里每一个企业又都可以在其内部不同程度地实现这 种替代。它还以其特殊的组织结构和功能，在国家的经济管理体制上发挥着特殊的作用， 它能发挥某些层次的部分政府组织的职能。这对成熟市场经济体制的发达国家而言，也 许无关紧要，但对处于从计划经济体制向市场经济体制转轨的中国而言，企业集团的这 一功能和作用，其所包含的重要的理论意义和实践意义，实在是太大了。 房地产业作为服务业的一个分支，其企业发展方式基本上与社会企业发展的轨迹是 趋同的，但是中国房地产业起步较晚，因而企业集团的形成会比工业企业集团形成松散、 规模更小。随着上个世纪九十年代末中国房地产业的持续升温，房地产企业的规模持续 膨胀扩大，进而形成一大批企业集团。房地产企业集团的形成也是市场竞争与发展的必 然产物，一方面是房地产开发资金量的需求，另一方面是市场品牌认可对市场容量的需 求，当然还离不开市场垄断形成超额利润的原动力。 中国房地产企业集团的形成如果追溯历史，也许是上个世纪八十年代的事，许多国 营企业将其房地产开发部门分离出来形成中国最早的房地产企业，而这些企业与母公司 4 东南人学硕士论文 第二章房地产企业集团抛模化现状 一起形成中国最早的房地产企业集团，1 9 8 1 年成立的中国房地产开发集团公司( 原名中 国房屋建设开发公司) ，就是全国成立最早的房地产企业。而真正意义上的房地产企业 集团还是在上个世纪九十年代后期形成的，由于房地产业的蓬勃发展，为适应市场的要 求，房地产企业必须具备一定规模才能够在业内占据一席之地，才能够与市场中其他企 业竞争，同时为了降低交易成本，房地产企业选择了集团化的道路。同时，中国加入世 界贸易组织后，许多国际资金寻找中国的投资机会时，正好遇上了中国房地产业的大牛 市，便使用了一个最快捷的方式对目标企业注资扩容，大型房地产企业集团华涧置 地集团就是外资进入形成的一个房地产巨人。到目前，中国房地产企业集团已经具备一 定的实力与规模，已经发展到一个全叛的高度。 2 2 房地产企业集团规模化趋势 中国拥有许多世界上最古老的城市。城市建设也极具规模，但房地产作为一个产业， 特别是作为国民经济的一个支柱产业，还是近二三十年随着城市改革与发展而发展起来 的。现代经济社会，已经形成一个凭资本发言的局面，多少公司在努力地将触角伸向别 国，伸向更广大的市场，形成所谓的“跨国公司”、“跨国集团”，继而挤入“五百强” 诚然，世界五百强几乎无一例外都是跨多国国界的庞然大物。如是乎，世间公司有如过 江之鲫般争着发展规模，做大! 做大、扩大规模，成就了多少个美丽的神话! 沃尔玛、 可口可乐、肯德基等等，都是经过扩大规模飞速繁殖而创造出一个又一个美丽的神话。 今天的中国多少房地产企业也在描绘着做大做强的蓝图，诚然，没有量的累计就不会有 质的飞跃，规模化俨然是大势所趋。 然而规模化存在一个“规模经济性”与“范围经济性”( 后将详细论述) 的问题， 房地产企业，也许规模递减的规律并不明显，甚至被忽视，正因为如此，许多企业在规 模小的时候，毒用高额利润完成了原始资本积累，然雨在做大的过程中规模扩张很快， 企业的利润和积累却一日不如一日，“做大”成为它们难以逾越的坎! 甚至成为胸口永 远的痛! 南京市鼓楼城镇房地产开发集团在南京也算不上一个大公司，但曾经是鼓楼区 最大规模的房地产企业，而且最早进行规模化扩张，现在却陷入了前所未有的困境，不 知还能不能再站起来。同样在规模化过程中，有的企业成功了，有的企业却失败了。但 是无论成败，规模化都是房地产企业的发展趋势。 全国性的统计数据显示，自1 9 9 9 年以来的5 年里，中国内地3 5 个大城市的房地产 开发逐渐形成了一股热潮，每年进入房地产业的投资额都以1 0 0 0 亿元以上的幅度向上 5 东南大学须士论文 第二章房地产企业集团蛳模化现状 递增，由1 9 9 9 年的4 1 0 3 亿元迅速攀升至2 0 0 3 年的1 0 3 2 3 亿元。2 0 0 3 年房地产业的投 资额骤然比2 0 0 2 年猛增2 3 0 0 亿元。如今，年均投资1 万亿元之多的房地产业已经与中 国股市的投资规模旗鼓相当。如此巨大的投资规模，其背后存在着强劲的动力：一是投 资各方的资金注入，二是房地产商的利润追求。资金的大规模进入必然导致企业主动或 被动的规模扩张。 中国房地产市场仍然处于一个完全竞争的市场状态。垄断资源的垄断、市场的 垄断是大房地产企业的梦想，为了在竞争市场中占据更加有利的位置，几乎所有的房地 产企业都希望今天规模比昨天更大。在今天的中国想在房地产业形成垄断实在太难，土 地储量与供应量太大，任何企业都无法垄断；市场有效需求太大，任何企业都无力垄断； 既然任何企业都垄断不了市场资源，那么任何企业都存在做大的可能性。而处于持续增 长( 从短期、长期来看都是如此，后将论及) 的房地产市场中，规模经济的科学性好像 被行业持续升温所掩盖，但是从中国房地产企业的发展轨迹来看，很多企业都是通过做 大两变锝更强。中国房地产开发集团公司于1 9 8 1 年组建，是全国成立最早的房地产企 业，是归属中央直接管理的国有独资企业。经过2 2 年的发展，中房集团目前在全国3 1 个省、市、自治区的2 0 0 个大中城市拥有3 4 0 家直属、控股、参般等企业，总资产约6 0 9 亿元人民币，从业员工2 6 万多入。中房集团根据区域发展的特点组成了1 5 个联合体， 包括：西北、山西、河南、湖北、江淮、沿海、湖南、浙赣、西南、黑龙江、吉林、辽 宁等联合体。主要经营范围包括：国内外房地产综合开发( 含土地开发) 与经营；城市 基础设施、民用与工业建筑( 含高层建筑) 总承包，建筑工程设计、建筑装修；国外土 地、房屋开发与经营、对外派遣劳务人员、经营非计划配额管理的商品进出口业务。2 2 年来年均开发房屋面积1 ，3 0 0 万平米，年均竣工与销售面积6 0 0 万平米，每年竣工与销 售8 - 9 万套房屋，全国市场占有率第一。2 2 年累计完成开发面积2 7 亿平方米，向社会 提供商品住宅1 9 0 多万套，还有配套的办公楼和商业、服务业设施，建成的住宅小区已 超过1 ，2 0 0 个，是全国分布城市最广、市场规模最大的房地产企业集团。中房集团已在 美国、加拿大、智利等国家开展了房地产开发和其它投资业务。中房集团公司在中国5 0 0 强企业中一向名列前茅。2 0 0 2 年入选世界房地产业5 0 0 强企业，是中国企业中的第一名； 并且被评为“2 0 0 1 年度中国最具竞争力的大企业集团”第十名。中房集团的发展历程为 中国房地产企业集团的规模化描绘了一个路线图。俨然，规模化成为一个必然的选择! 小企业发展到一定程度，必然扩大规模，而规模发展到一定程度，又开始变革企业 组织，形成一种新的企业组织形式企业集团；而企业集团往往具有更大的能量与容 6 东南大学硕 论文第二章房地产企业集团规模化现状 量，进而去追求更大的企业规模，也许其组建的初衷就是为了适应更大的规模。房地产 企业集团规模化已经成为社会趋势! 而房地产业的主管部门似乎在催生甚至在诱生房地 产企业集团的规模化，事实上规模化的房地产企业集团带给老百姓的好处也不少，成片 成规模开发的住宅小区能够得到更加完善的配套，统一规划开发的商业街能够给市民更 加便捷和谐的购物环境。小企业的规模化发展相对而言是一个较为简单的问题，而企业 集团的规模化却复杂得多，因此本文将主要着眼于房地产企业集团规模化的探讨。本文 引用的一些例证主要是南京市的房地产企业集团和全国知名的大型房地产企业集团。 2 3 企业集团规模过小的弊病 ( 1 ) 不利于获得规模的经济性 所谓企业集团的规模经济，是指生产经营同样产品的若干企业或处于加工工艺过程 不同阶段的若干企业联合在一个经济实体即企业集团内由于生产经营规模的扩张丽带 来的经济性。规模经济的来源主要在于生产要素的不可分割性，因为要组织生产经营， 就必须有一定的机器设备、厂房、照明设施及其他条件，而生产经营批量无论大小，有 时这些投入是相对固定的。当生产经营批量很小时，单位产品分摊到的固定成本就会很 多；相反，当生产经营批量较大时，单位产品分摊到固定成本就会随之减少，从而获得 规模经济效益。显然，集团如果规模过小，是不会获取这种经济性的。万科的全球采购 模式就是基于企业集团的规模而获得的规模经济效益。 ( 2 ) 不利于获得范围经济性 范围经济是指因同时生产( 经营) 几种有关的物品而引起的节约。例如，一家既销 售苹果也销售其他水果的水果店较之于只销售苹果的水果店更为经济。范围经济的产 生，是因为在一个组织内部，几种产品的生产经营可以分享共同的信息、设施、库存等 生产要素。企业集团范围经济的获得，是因为集团化单体企业更易开展工作多角化经营， 涉猎更广的经营范围。而规模过小的企业集团其获取范围经济的能力就大大低于规模较 大的企业集团。万达创立的订单地产的开发模式和万科主城边界为城市白领打造的“万 科城市家园”的多次拷贝就发挥了其企业集团的范围经济性。 ( 3 ) 不利于获得速度经济性 所谓速度经济，是指依靠加速交易过程而得到的流通成本的节约。企业集团的速度 经济表现在：通过集团内部的协调，可使商品流通的速度加快，呈现出明显的经济性。 而规模过小的企业集团也只在有限的范围内获取速度经济，只有将规模扩大，即在更广 7 东南人学硕上论文 第二章房地产企业集团规模化现状 的范围内开展生产经营活动企业集团才能获取更大的速度经济。 此外，企业集团规模过小，具有分散风险能力弱、抗击风浪能力低等缺点。总之， 集团如果规模过小，必然存在诸多缺点，对于它们来说，实施规模扩大战略，走规模扩 大之路，实属必要。 8 东南大学烦士论文第三章房地产企业集团的特点度规模化方式 第三章房地产企业集团的特点及规模化方式 3 1 企业集团的一般特征 ( 1 ) 规模大型化 这罩所说的规模，既指企业集团核心企业的规模，也指企业集团整体的规模。企业 集团是以母公司为核心，通过参股控股等方式，运用资本纽带把若干企业联合在一起， 并形成多层次的内部组织结构，这样的企业组织表现为在社会化太生产及专业化分工基 础上的企业联合，通过这种联合聚集起来的庞大生产力，能产生单个企业难以实现的组 合效应，具有强大的辐射能力和凝聚力，能迅速满足现代规模经济的要求。在西方发达 国家中，企业集团的数量并不多，但其规模之大，是非常惊人的，如美国的通用电气 ( g e ) 公司、福特( f o r d ) 汽车公司、德国的西门子公司( s i e m e n s ) 公司，同本的 三井、三菱、住友、芙蓉、三和及第一劝业银行等六大企业集团，其资产额和营业额 分别占国内整个产业总额的1 5 1 和1 5 7 。我国企业集团发展的历史虽短，但现有的 多数企业集团都在同行业或整个产业界名列前茅。当然，在不同的国家、不同的行业中， 企业集团的规模是有差别的。 ( 2 ) 产融一体化 企业集团的经济运行既然伴随着资金运动，随着集团的扩大，它对资本的需求迅速 增大，仅靠集团的自有资金和以住一般意义的银行信贷关系已愈来愈不能适应了。因此， 为了优化资金使用，产业型的工业集团的强大实力所产生的信用可靠性，也使会融业更 乐于、更有必要和产业结合，资金是生产型企业集团运行的“血液”，产业资本与金融 资本的紧密结合是社会生产力高度发展的重要条件。西方发达国家的企业集团一般以某 家商业银行或其他金融机构为核心，或是银行资本与工业资本业务联系、资本参与、人 事交流等方式融合在一起。在国内，产融结合的特征也开始显现，已有2 0 余家大型企 业集团建立了非银行的金融机构财物公司；也出现了商业银行与企业集团相互参 股现象，如上海橡胶轮胎集团、长江计算机集团等2 8 家企业集团向交通银行入股，占 该行总入股数的5 0 以上，同时交通银行也向宝钢集团等企业投资入股。 ( 3 ) 经营多元化 企业集团是由众多企业联合而成，不同的成员企业经营内容各不相同，对于跨行组 9 东南人学硕士论文第三章房地产企业集团的特点及规模化方式 建而成的集团来说更是如此。纵观当今世界，现代企业集团普遍采取经营多角化分散风 险。如果把企业集团看作一个整体，我们就会发现，它所面对的外部环境充满着不确定 性，这些不确定性使企业集团面临着许多风险，市场需求的变化、市场结构的变化、国 家政策的变化等都会给企业集团的经济活动带来风险。因此，企业集团出于自身发展 的需要就必须规避这些风险。规避风险时常采用的方法主要有两种：风险转移和风险组 合。风险转移促使核心企业与成员企业的不完全联合：而风险组合则导致了企业集团的 多角化经营，产生范围经济效应，增强集团的竞争优势。尽管有些企业集团的名称冠以 某一行业，但实际的经营范围大都超出了这一个行业。例如美国的电话电报公司( a t & t ) 不仅是美国最大的电信器材生产和电信业务经营的公司，同时也生产电子元件、电机、 水泵、自动放火系统及其他通用机械，此外还进行消费品生产和劳务服务 又譬如我国 的中远集团除了从事远洋运输外，还积极参与码头、能源、工业、房地产、金融、保险、 贸易、旅游等岸上行业，1 9 9 4 年，其岸上产业的利润已占到集团总利润的3 9 ，其战略 方针是“上天、下海、登陆”海陆空齐头并进就反映了其多元化经营的概貌。 ( 4 ) 市场国际化 企业集团的国际化经营，这是一种现代化的经营方式，它同单纯的贸易关系以及利 用外资、技术引进等形式不同，企业国际化经营必须把国内与国外有机地结合起来，在 全球范围内寻找企业发展机会。包括最有利的生产、销售及原料供应基地。企业集团国 际化经营，意味着企业集团组织形式的巨大改变，即从国内企业发展成为跨国公司，企 业集团从国内企业发展为跨国公司是二战后企业集团发展的一个重要特征，我国企业集 团国际化经营的趋势也出现，有的企业集团不仅把国际市场作为自己的进攻目标，还积 极创造条件向企业集团转化。 3 2 房地产企业集团的特点 ( 1 ) 以国有大中型企业为核心 我国企业集团大都是以国有大中型企业为核心组织组建起来的，具有明显的国有性 质，如中房、万通、红塔、华能、中远、北京城建、上海建工、栖霞集团、南京市城市 开发集团等均是国有或国有控股企业集团，近年来，随着改革开放的深入，一些国有企 业集团也吸收了一些城市集团企业、乡镇企业、中外企业和私人企业参加，但以国有大 中型企业为核心的集团所有制结构暂时不会改变，我国的企业集团实行的仍是以社会主 义公有制为主体的多种经济成分并存的所有制结构。但近两年来，民营资本也出现集团 1 0 东南大学硕士论文第三章房地产企业集团的特点及规模化方式 化趋势，诸如世茂、万达、绿城、余大地、苏宁等等。 ( 2 ) 一业为主的多元经营 我国的企业集团起步较晚，在进行多角化经营的同时，仍然是以一业为主，具有较 强的行业性特点，即它的经营范围主要还是集中在一个行业中。从我国企业集团的行业 分布看，已有的企业集团大多集中在冶金、化工、机械、电子、轻工、纺织、商业、 外贸等产业部门；从企业集团所属的产业和内部结构来看，目前我国综合型企业集团还 不是很多，它们要么属于工业型企业集团，要么属于流通型企业集团，要么属科研企业 集团。专门的房地产企业集团还不多，| 丁科经过产业调整后，基本上变成了一个专业房 地产企业集团，栖霞集团的经营范围比较广泛，但仍然属于纵向一体化的范畴，算是专 门的房地产企业集团。 ( 3 ) 对政府部门有一定的依附性 目前，我国正处于计划经济体制向市场经济转变的过渡阶段，计划经济体制的惯性 使得我国企业集团对政府有关部门仍然存在一定的依附性。在政府职能尚未根本转变的 情况下，政府有关部门插手集团内部事务的情况屡见不鲜；同样地，这些企业集团为了 在竞争中凭借非市场力量，也不得不依靠一些主管部门。加之一些企业集团本身就是由 原来的行政性公司转化而来的，这就使得它们和政府有关部门的关系变得更为密切。由 于土地的有限性与独特性，使得即便没有政府力量的企业集团都有寻求政府部门依附性 的惯性。南京市城市开发集团公司就是一个典型的依附于政府部门的企业集团，在南京 市以地补路政策期间南京市城市开发集团就扮演着比其他房地产企业更加重要的角色， 其开发活动也获耿了更多的政府政策支持。 3 3 房地产企业集团规模特征 ( 1 ) 企业集团的规模具有动态性 企业集团规模一般都比较大，但集团的规模并不是一开始组建就非常大的，在不同 的发展时期，集团的规模是有变化的。一般来说，在集团发展的初期，企业集团的规模 扩展比较慢，成员企业的选择和吸收由于受到因素的限制，不可能放手进行，与此相联 系，集团的规模一般也不是很大；随着集团核心层的稳固、社会影响力的增加，以及集 团多方面优越性的发挥和扩散，集团规模出现了快速的势头，即成员企业开始成倍地增 加，集团的生产经营能力也开始成倍的提高；集团规模经过上一时期的快速扩展后，扩 展速度开始下降，对成员企业的吸收也越来越注重质量，并且集团经过一段时间的试运 1 】 束南大学硕士论义第三章房地产企业集团的特点及规模化方式 行，丌始对内部成员企业进行必要的整合，该淘汰的被淘汰，该巩固的被巩固，即企业 集团规模逐步趋于高水平的合理化。万科就是经历了最初的多行业、多数量单体企业发 展成为一个精于专业注重单体企业质量的专业房地产开发的企业集团，其规模得到了巩 固和发展，但成员企业却得到了优化和精简。 ( 2 ) 企业集团规模具有层次性 企业集团的规模有着与单体企业规模所不同的一些特点，单体企业指的是一个“一 体化”组织的规模，而企业集团规模指的是一个“准一体化”组织的规模，集团的规模 是指不同成员企业集团联合在一起所组成的单体企业联合体的规模，因此，根据企业集 团内各成员企业间不同的生产技术联系，可把集团规模分为核心层规模和集团整体规 模。这两种规模，可以称为集团规模的两个层次，其中，核心层规模是集团规模最重要 的组成部分，它在很大程度上决定着集团整体规模；集团整体则是集团核心层规模扩张 的结果，它决定着集团核心层规模扩大的可能性和程度，即扩张边界。对上述两种不同 层次的集团规模，应该区别对待并且以不同的方式方法来加以确定。无疑力达走的是 多元化经营的道路。当大众对万达的印象还局限在足球这个词汇的时候，万达集团已经 在长春、长沙、南昌、青岛、济南、南京、天津、沈阳、上海、大连、哈尔滨、西安等 城市投资建立了1 6 个万达商业广场，总建筑面积约1 6 0 万平方米，总投资过百亿。其 投资数量之巨，开发规模之大，建设速度之快，均创下中国商业地产新纪录。而万达集 团计划到2 0 0 4 年将在全国建设3 0 个以上的商业广场。从1 9 9 8 年开始启动万达新城 市计划以来，万达逐渐成为住宅房地产、商业房地产、大型百货连锁三大支柱产业的大 型房地产企业集团。而其房地产规模决定了核心层规模，即便是在中国足坛叱诧风云， 其体育产业也只是构成集团整体规模的一个边界。 3 4 房地产企业集团的规模化方式 ( 1 ) 纵向一体化 房地产企业集团通过纵向体化扩大规模，包括前向一体化与后向一体化两种方 式。许多房地产企业集团设立专门的营销子公司，从而越过房地产中介机构直接将产品 销售给用户，甚至创立自己的物业管理公司提供物业的后期服务，这便是企业集团的前 向一体化。特许经营也是前向一体化的一种具体形式，但至今在房地产业没有成功案例。 而后向一体化对于房地产企业集团则几乎是一个必然，独立的市场前期调研机构、评估 机构、设计公司、监理公司、广告策划公司、建材生产公司、建材销售公司、施工公司 】2 东南人学硕十论文第三覃房地产企业集团的特点及规模化方式 等等，几乎没有一个房地产企业集团不进行后向一体化的。南京栖霞集团参股经营“欧 倍德”就是一个典型的后向一体化案例，这也是中外合资结盟的结果。而北京城建经过 资金积累后进军房地产开发市场则是前向一体化的尝试。 ( 2 ) 横向一体化 横向一体化指的是获得与本企业竞争的企业的所有权或者控制权。这是现代企业 集团规模化选择最多的发展战略。竞争者之间的合并、收购、接管提高了规模经济、资 源的流动。肯尼迪戴维森( k e n n e t hd a v i d s o n ) 对横向一体化做如下评价：“横向一 体化的趋势似乎反映了战略制定者对自己同时经营多种跨行业业务能力的怀疑。”。中国 华润总公司先后控股深圳力科、北京华远等房地产公司，也是一种横向一体化的策略， 同时它阐释了一种外资进入中国房地产业的途径。 ( 3 ) 多元化经营 多种经营战略包括三种类型：集中化多元经营、横向多元经营和混合型多元经营。 近年来，由于许多企业都感觉到企业管理越来越难，多元经营的趋势正在下降。上个世 纪6 0 年代到7 0 年代许多企业热衷于多元经营，其出发点在于规避经营单一行业的风 险，但到了8 0 年代，多元经营所面临的威胁使得企业战略发生了逆转。正如哈佛商学 院的迈克尔波特所说：“管理者发现他们不能管理野兽。”因此许多企业又开始出售或 关闭其低赢利部门以集中精力于自己的核心业务。但是当今仍然有不少企业以自己是多 元化企业集团而感到自豪。维亚康姆公司以3 6 0 亿美元收购了哥伦比亚广播公司，从而 成为一个价值8 0 0 亿美元，拥有多种资产的多元化公司。其业务范围包括广播、有线电 视、电影、主题公园、网站、录像出版和广告等。在中国，万达集团是一个典型的多元 化房地产企业集团，其业务涉足房地产、建材、商业、足球、工业、传媒等，房地产已 经成为万达的主营业务，而其多元化基本上还是关联多元化。红塔集团也是一个典型的 多元化企业集团，其业务涉足房地产、建材、商业、足球、烟草、传媒等，但是显然房 地产不是它的主营业务，它反映的是一种外行业资金进入房地产而规模化的情况。江苏 地华房地产发展有限公司成立于2 0 0 2 年5 月，主要从事房地产设计、开发、销售与物 业管理。尽管江苏地华起步较晚，但其凭借其强大的实力、优秀的品牌及先进的管理， 已迅速成为南京房地产业中的一支新锐，并且开发领域己广布于北京、上海、南京、安 徽等地，开发项目十余项。江苏地华是南京市四大民营企业雨润集团投资房地产的一个 房地产集团公司，挟雨润品牌之优势，打拼房地产市场，使之成为雨润集团的又一个经 济增长点。 东南大学碾士论文 第三荜房地产企业集团的特点及规模化方式 ( 4 ) 席卷全球的并购浪潮 无论是一体化还是多元化，兼并与收购都是规模化使用得最多的方法。收购包括吸 收合并( 兼并) 、收购股票( 参股或控股) 和收购资产( 清算) 三种形式。并购能够产 生协同效应，主要包括收入上升、成本下降、税负减少和资本成本的降低四种基本类型。 进行并购的一个重要原因就在于联合企业可能比两个单一企业会产生更多的收入，增加 的收入可能来自营销利得、战略收益和市场垄断权利。而并购的最基本原因之一在于联 合企业可能会比两个单体企业更有效率。产量升高的同时产品的平均成本减低，我们称 之为舰模经济效益。获得税负利得也是推动企业并购的强大动力。当两家企业合并时， 资本成本会产生规模经济效益，所以资本成本会降低，这也是促成企业并购的一个原因。 在协助企业适应如此激烈的竞争环境，接管活动、杠杆收购和公司重组起到了重要作用， 并购是对那些要求公司改变经营方向、改变资源利用方式新技术或市场条件做出的反 应a 世茂集团通过收购万象股份而获取上海南京路的黄金地块，并成功打造浦西第一高 楼，既改变了原万象股份的经营方向，又改变了资源的剥用方式。 1 4 东南大学硕十论文第四章房地产企业集团的规模化的误区 第四章房地产企业集团的规模化的误区 4 1 交易成本增加 边际规模递减规律会使企业内组织成本日趋升高，并超过市场交易的成本，因而企 业将无法无止境地扩张下去，当一个企业扩张到这样的规模：以至于再多组织一项交易 所引起的成本等于与别的企业组织完成这项交易的成本，也等于市场机制组织这项交易 的成本时，企业与市场的边界就划定了，企业也就达到了它组织规模的极限。而许多企 业集团在考虑这个问题时，要么认为“肉烂在锅罩”，其考虑问题的方法类似于国家宏 观评价国民经济效益，剔除了内部转移支付，许多内部交易评价是从企业集团整体来考 虑的，即使有些交易明显高于外部，但有利于企业集团内部的资源调整与配置，我们认 为这个评价还是合理的。但是当企业集团规模扩展到一定程度，其“内部垄断”、“官僚 作风”与交易距离增加可能导致交易成本超过市场交易成本，从而使企业集团的产品成 本增加，竞争能力下降。南京某一知名大型房地产企业集团就发展了一批卫星企业，为 核心企业提供建筑材料，其生产成本高于市场平均成本，而集团以高于市场均价的方式 包销，产品质量与服务质量也远远不及市场同类产品，因而造成使用过程中的返工、延 误，不但增加了交易成本，而且对核心企业的产品质量构成严重威胁、对核心企业的生 存发展构成严重威胁。鼓楼区某房地产企业集团将自己所有物业都委托旗下的物业管理 公司管理，然而该物业管理公司的收费不低、管理实在是太差。使业主投诉持续增加。 新闻媒体不断暴光，这种前向规模化就是由于内部交易成本增加形成的恶果。 4 2 管理脱节 民营企业在规模化的过程中由于历史原因，在管理上往往跟不上企业发展规模。中 国的民营企业还无法走出“家族制”的围城，往往企业集团内的实权人物都具有血缘关 系，而其管理能力却参差不齐。新希望集团经历了老希望集团分家的阵痛后，进行企业 精神重建，总算是走出了“家族制”的围城，为中国民营企业发展指明了方向。但是仍 然有多少民营房地产企业集团深陷“家族制”泥潭中。当然“家族制”并不是管理脱节 的唯一原因，更算不上罪魁祸首。由于企业集团发展规模都比较快，管理人员的储备与 更替不一定跟得上，管理组织的调整也往往跟不上发展的需要，而企业集团对“分权” 东南大学颂十论文第四帝房地产企业集团的规模化的误区 的要求又成为中国传统企业领导人最大的一个困难。因此扩张中的企业集团几乎都存在 管理脱节的问题，只是有的企业能够及时调整过来，有的则始终无法调整过来。江苏金 大地房地产集团隶属于上海金大地投资有限公司，在董事长下面没立的集团总裁、副总 裁，总裁下面设立总经理、子公司经理、集团部门经理等等，组织结构不合理，分权