（工商管理专业论文）有效控制ZH房地产公司的项目工程造价.pdf

a b s t r a c t a p r o j e c tc o s tu s u a h yr e f e r st ot h ec o s tf o rt h ec o n s t r u c t i o no ft h e p r o j e c t f r o mt h ei n v e s t o r , i e t h eo w n e r sp o s i t i o n ，ap r o j e c tc o s tr e f e r s t ot h ep r o j e c tb u d g e to rt h ea c t u a lf i x e da s s e ti n v e s t e di nt h ep r o j e c t d u e t os o m em i s c o n c e p t i o n s t h er e a l t o r s u s u a l l y d on o ta t t a c h e n o u g h i m p o r t a n c e t ot h e p r o j e c t c o s t ，o rt h e yd on o th a v e e f f e c t i v e a d m i n i s t r a t i v ei n e a s u r e so ni t z hi sap f i v a t et e a le s t a t ec o m p a n yi nc h e n g d u d u et ov a r i b u s r e a s o n s ，w h i l ei t sa n n u a lc o n s t r u c t i o na r e ai si n c r e a s i n g ，t h ep r o f i tm a d e p e rs q u a r em e t e ra c t u a l l yd e c r e a s e s t h e r e f o r ez h i si nu r g e n tn e e do f e f f e c t i v ep r o j e c tc o s tc o n t r o lt oi n c r e a s ei t se c o n o m i ce f f i c i e n c ya n d c o m p e t i t i o na b i l i 劬 a d o p t i n gt h em e t h o do fc o m b i n a t i o no ft h e o r ya n de x a m p l e s ，t h i s a r t i c l ep r o v i d e sas y s t e m a t i ca n a l y s i so fz h sp r e s e n ts i t u a t i o no fp r o j e c t c o s ta d m i n i s t r a t i o na n dp r o b l e m sr e f l e c t e di ni t b a s e do nt h ea n a l y s i s ， t h ea r t i c l e p r o p o s e s m e a s u r e sa n d s o l u t i o n s f i r s t l y , t h e a r t i c l e e m p h a s i z e st h a tb ya ne f f e c t i v ep r o j e c tc o s tc o n t r 0 1 i tc a nh e l par e a l e s t a t e c o m p a n y t oe s t a b l i s has c i e n t i f i c c o n c e p t o f p r o j e c t c o s t a d m i n i s t r a t i o n i nt h i sw a yi tc a nh e r pt h ec o m p a n yi n c r e a s ei t sp r o j e c t a d m i n i s t r a t i o nl e v e l ，h a v eab e r e rc o n t r o lo fi t sc o s t ，a n dc o n s e q u e n t l y r e h e v et h es i t u a t i o no fc o n s t a n th o u s ep r i c ei n c r e a s ei nt o d a y ss o c i e t y i n s h o r t , i te m p h a s i z e st h ei m p o r t a n c eo f e f f e c t i v ea d m i n i s t r a t i o no fp r o j e c t c o s t s e c o n d l y , b a s e do nt h ea n a l y s i so fz h sp r e s e n ts i t u a t i o nc o n c e r n i n g t h ep r o j e c tc o s tc o n t r o l ，t h ea r t i c l ep o i n t so u ti t sf o l l o w i n gp r o b l e m s ：t h e c o n s t r u c t i o nd e s i g ni sn o te m p h a s i z e di nt h ep r o j e c tc o s tc o n t r o l ；t h e t e c h n i c i a n sa t t a c hi m p o r t a n c em a i n l yt ot e c h n i c a ls i d e ，l i t t l eo nt h e e c o n o m i cs i d e ；t h ec o n t r a c t i n gp r o c e d u r ei sn o tr e g u l a t e d ，w h i c hc a u s e s t h el a c ko ft h ec o s tc o n t r o li nt h i sa s p e c t e t c a n df i n a l l y , as e r i e so f s o l u t i o n sa r ep r o v i d e di nt h ea r t i c l e ：t oh a v ea l le f f e c t i v ec o n t r o lo ft h e p r o j e c tc o s t , z hn e e d st ob e g i nw i t hi t se m p h a s i so np r o j e c td e s i g n i e i t n e e d st oe s t a b l i s has y s t e mt oe v a l u a t ea n dc o m p a r ed i f f e r e n td e s i g n s a l s oi tn e e d st o r e g u l a t ei t sc o n t r a c t i n ga n d m a t e r i a l s p u r c h a s i n g p r o c e d u r e ，a n dt oi n c r e a s ei t sa d m i n i s t r a t i v el e v e l ，e t c i nt h i sw a yi tc a n r e a l i z ei t sg o a lo fe f f e c t i v ep r o j e c tc o s tc o n t r 0 1 k e yw o r d s ：e f f e c t i v ec o n t r o l ，z h ，p r o j e c t , p r o j e c tc o s t 2 西南财经大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行调查和研究所取得的成果。学位论文中除正文对于直接引用的 文字、数据或事实资料已经加以注释外，本论文不含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的作品成果。因本学位论文引起的知识产权纠 纷概由本人负责，并承担由此引起的法律后果。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名：高轶 2 0 0 7 年1 1 月1 8 日 ( 一) 论文选题的背景 绪论 在我国，由于种种特殊的原因，房地产开发属于高利润行业。2 0 0 4 年2 月，中央统战部、全国工商联、中国民( 私) 营企业研究会共同 发布的一份调查结果显示，我国企业、行业利润差距很大。房地产业 的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的电力、煤气业 的利润高一倍多，比平均水平高五倍。其中，房产业的利润率一般在 1 5 一3 0 之间1 。许多开发商沉醉于眼前的繁荣，没有看到表象背 后潜伏的危机。有些开发商甚至还认为：只要能拿到地，就有大笔的 钱可赚。由于在认识上存在误区，房地产开发商往往对项目工程造价 重视程度不够或缺乏有效的控制措施。 从2 0 0 5 年开始，国务院七个部委多次联合颁布了若干关于调整 房地产市场的政策。这些政策的出台，使全国房地产市场逐步进入理 性调整阶段，新一轮的房地产市场洗牌开始了。为配合国家的宏观调 控政策，让老百姓得到更大的实惠，成都市政府出台了一系列抑制房 价过快增长的政策。在新经济环境下，房地产公司能否有效控制项目 工程造价，降低工程成本，这已经不仅成为影响企业利润高低的个 因素，而且成为影响企业生存与发展、竞争力大小的战略问题。 z h 公司为成都市一家民营企业，以生产白酒和贸易起家，于2 0 0 1 年进入房地产行业。从2 0 0 4 年开始，由于内外环境因素的影响以及 自身的管理缺陷，虽然z h 公司年开发面积以2 0 0 的速度在递增， 但每平米的利润贡献率却呈下降趋势，若不提高运营效率，加强成本 管理水平，必然影响其长远发展，z h 公司决心改变现状。 本人在z h 公司供职已经两年有余，作为z h 公司的一位项目管 理者，笔者从工程造价管理的角度对z h 公司进行了诊断，并提出了 相应的对策和措施。文中所涉及的相关资料和案例来源于平常的工作 1 引自2 0 0 4 年2 月1 5 日中国经营报) l 积累以及周围同事的提供。由于保密原因，所涉及的z h 公司名称及 建设项目均进行了技术处理。论文调研时间为2 0 0 7 年3 月至9 月， 地点为成都市高新区z h 公司总部。 ( 二) 工程造价管理的理论与方法综述 工程造价通常是指工程的建造价格，从投资者业主的角度来 看，工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产 投资费用。投资者为了投资项目的预期效益，就需要进行项目策划及 实施，直至竣工验收等一系列投资管理活动。在上述活动中所花费的 全部费用，就构成了工程造价。从这个意义上讲，建设工程造价就是 建设项目固定资产投资；建设项目固定资产投资与建设项目的工程造 价在量上相等。 工程造价管理理论与方法是随着社会生产力的发展以及现代管 理科学的发展而产生并发展起来的。在原有的基础上，经过不断地发 展和创新，巳形成了一些新的理论与方法，这些新的理论方法最显著 的地方是：更加注重决策、设计阶段对工程造价能动影响作用；更重 视项目整个寿命周期内价值最大化，而不仅仅是项目建设期的价值最 大化。其中具有代表性的造价管理模式为：2 0 世纪7 0 年代末，英国 提出了“全寿命周期造价管理( l i f ec y c l ec o s t i n gm a n a g e m e n t ， l c c m ) ，这要求人们从工程项目全寿命周期出发去考虑造价和成本 问题，关键是要实现工程项目整个寿命周期中造价( 包括建设前期、 建设期、使用期及拆除期各个阶段的成本) 的最小化。由于在工程建 设及使用的不同阶段，工程造价存在诸多不确定性，使得工程造价管 理者管理建设工程全寿命期造价比较困难，因此，全寿命造价管理至 今只能作为一种实现建设工程全寿命期造价最小化的指导思想，指导 建设工程的投资决策及设计方案的选择。我国在2 0 世纪8 0 年代中期 提出了“全过程造价管理( w h o l ep r o c e s sc o s tm a n a g e m e n t ，w p c m ) ”， 全过程造价管理是指从项目决策阶段开始到竣工验收交付使用为止 的各阶段的工程造价进行合理确定和有效控制。美国在9 0 年代初提 出了“全面造价管理( t o t a lc o s tm a n a g e m e n t ，t c m ) ”，包括全寿命、 全过程、全要素、全方位的造价管理。全要素造价管理是指不能单就 工程造价本身谈造价管理，因为除了工程本身造价之外，工期、质量、 安全及环境等因素均会对工程造价产生影响。为此，控制建设工程造 价不仅仅是控制建设工程本身的成本，还应同时考虑工期成本、质量 成本、安全与环境成本的控制，从而实现工程造价、工期、质量、安 全、环境的集成管理。全方位造价管理是指建设工程造价管理不仅仅 是业主或承包单位的任务，而应该是政府建设行政主管部门、行业协 会、业主方、承包方以及有关咨询机构的共同任务。尽管各方的地位、 利益、角度等有所不同，但必须建立完善的协同工作机制，才能实现 建设工程造价的有效控制。 ( 三) 论文的基本思路和逻辑结构 本文采用理论和案例相结合的方法，系统地探讨了z h 公司项目 工程造价控制的现状与存在的主要问题，针对问题，提出了解决问题 的对策。首先，通过阐明有效控制工程造价可以帮助房地产公司树立 正确的造价控制观念、推动房地产公司提高项目管理水平、促进房地 产公司加强成本管理、有利于控制好房价，提高企业竞争力，说明了 有效控制房地产公司项目工程造价具有重要意义。其次，通过对z h 公司控制工程造价的现状分析，指出该公司主要存在如下问题：工程 造价控制没有把设计当作重点；技术人员重技术、轻经济；工程发包 不规范、工程造价难以控制等。最后，针对问题，本文提出了若干对 策：要有效地控制z h 公司的项目工程造价，就必须以设计为重点， 以设计方案的评价和比较为基础，采取优化设计方案、搞好招投标、 科学进行采购、提高项目管理水平等措施，从而达到有效控制项目工 程造价的目的。 一有效控制房地产公司项目工程造价的 重要意义 我国在第十一个五年规划( 2 0 0 6 2 0 1 0 年) 中，明确提出建设“节约 型社会”的总体目标，要在社会生产、建设、流通、消费的各个领域， 在经济和社会发展的各个方面，切实保护和合理利用各种资源，提高 资源利用效率。在这一大背景下，作为建设领域的房地产公司如何顺 应这一政策要求，自觉地节约原材料、节约能源、节约成本，有效地 控制好项目工程造价，提高投资效益，就显得意义非常重大。从2 0 0 5 年开始，国家对房地产业持续宏观调控，使得房地产开发利润率逐步 向社会平均水平回归。如何树立正确的工程造价控制观念，提高项目 管理水平，加强成本管理能力，建造出质优价廉、具有市场竞争力的 商品房，是摆在每一个房地产公司面前的新课题。 ( 一) 帮助房地产公司树立正确的控制观念 有效控制项目工程造价，可以帮助房地产公司树立正确的控制观 念。具体来说，可以帮助房地产公司树立以下三种观念： 1 树立全寿命周期造价控制观念 有效控制项目工程造价要求房地产公司从工程项目全寿命周期 出发去考虑造价和成本问题，关键是要实现工程项目整个寿命周期中 造价( 包括建设前期、建设期、使用期及拆除期各个阶段的成本) 的 最小化。工程寿命周期成本不仅包括经济意义上的成本，还包括环境 成本和社会成本。 工程寿命周期经济成本是指：从项目构思到项目建成投入使用直 至工程寿命终结全过程所发生的一切可直接体现为资金耗费的投入 总和，包括建设成本和使用成本。建设成本是指建筑产品从筹建到竣 工验收为止所投入的全部成本费用。使用成本则是指建筑产品在使用 过程中发生的各种费用，包括各种能耗成本、维护成本和管理成本等。 从其性质上说，这种投入可以是资金的直接投入，也包括资源性投入， 如人力资源、自然资源等；从其投入时间上说，可以是一次性投入， 如建设成本；也可以是分批、连续投入，如使用成本。据美国建筑署 统计，普通民用住宅，其典型经济寿命周期成本为：项目前期占7 1 2 ，生产和建设阶段占2 7 一2 8 ，运营和维护阶段占6 0 一6 0 2 。 可见，建筑物在整个寿命周期中使用成本高于建设成本。使用成本发 生在后，但持续的时间长，具有累积效应，它与建设成本不同，不属 于一次性成本，所以，使用成本容易被人们忽视。房地产开发商不能 只关心前期成本而忽视后期成本。 根据国际标准化组织管理体系( i s 0 1 4 0 0 0 ) 精神，工程寿命周期 环境成本是指工程产品系列在其全寿命周期内对于环境的潜在和显 在的不利影响。工程寿命周期社会成本是指工程产品在从项目构思、。 产品建成投入使用直至报废不堪再用全过程中对社会的不利影响。 在工程寿命周期成本中，环境成本和社会成本都是隐性成本，它 们不直接表现为量化成本，而必须借助于其他方式转化为可直接计量 的成本，这就使得它们比经济成本更难以计量。但在工程建设及运行 的全过程中，这类成本始终是发生的。目前，在我国房地产工程建设 实践中，往往只偏重于经济成本的管理工作，而对于环境成本和社会 成本则考虑得较少。这也是我国的成本管理与西方发达国家具有差距 的一个地方。据笔者调查了解，在四川的许多城市，对于新建房地产 项目的环境和社会评估基本上就是“交钱走过场”，更本没有发挥它 应有的作用。 2 树立全过程造价控制观念 建设工程全过程是指建设工程前期、设计、招投标、施工、竣工 验收等各个阶段，工程造价管理覆盖建设工程前期决策及实施的各个 阶段。有效控制项目工程造价要求房地产公司从工程项目建设全过程 出发去考虑造价和成本问题，关键是要抓住重点，实现过程控制，而 2 引自2 0 0 5 年7 月1 8e t 中国房地产报 不是某一点、某时。例如现在许多房地产公司喜欢把控制工程造价 的重点放在施工阶段和结算阶段，放在事中和事后控制，而对决策和 设计阶段重视程度不够，这是一种典型的“丢了西瓜捡芝麻”的做法， 据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策和设计阶段影响工 程造价的程度最高，达到7 5 一9 0 3 。因此，决策和设计阶段是决 定工程造价的基础阶段，直接影响着后面的各个建设阶段工程造价的 控制是否科学、合理的问题。 房地产公司应该在抓住控制重点的基础上，根据房屋建设流程对 每个环节、每个工序都要做到“面面俱到”的全过程控制，以一 种系统的观念来指导工作。房地产项目过程控制如图1 1 1 所示 图1 1 1 房地产项目计价和控制过程示意图 从图中我们可以看出：房地产项目工程造价是个逐步深化、逐步 细化和逐步接近实际造价的过程。这些造价形式之伺存在着前者控制 后者，后者补充前者这样的相互作用关系。工程造价就是通过多次预 估、最终通过竣工决算确定下来。每一次预估的过程就是对造价的控 制过程，因为每一次估算都不能超过前一次估算的一定幅度。这种控 制是在投资者财务能力的限度内为取得既定的投资效益所必需的。例 如万科房地产公司在2 0 0 5 年规定的估算误差标准为：可行性研究阶 段+ 3 0 一2 0 ；初步设计阶段+ 1 5 一1 0 ；施工图设计阶段 + 1 0 一5 4 。万科房地产公司通过这种逐级控制，不断缩小误差， 有效地控制住了工程造价。 3 数据引自2 0 0 3 年期刊，工程造价管理) ，第五期 4 引自2 0 0 5 年( 万科周刊第三期 3 树立主动控制观念 长期以来，人们把控制理解为目标值与实际值的比较，以及当实 际值偏离目标值时分析产生差异的原因，确定下一步对策。这对于批 量生产的制造业而言，是一种有效的管理方法。但是对于建筑业而言， 由于建筑产品具有单件性的特点，这种管理方法只能发现差异，不能 消除差异，也不能预防差异的发生，而且差异一旦发生，损失往往很 大，因此是一种被动的控制方法。为尽可能地减少损失，避免目标值 与实际值的偏离，还必须立足于事先主动地采取控制措施，实施主动 控制。也就是说，工程造价控制不仅要反映投资决策，反映设计、发 包和施工，被动地控制工程造价；更要能动地影响投资决策，影响设 计、发包和施工，主动控制工程造价。比如：在设计阶段就开始控制 工程造价，可以先按一定的标准，列出新建建筑物每一部分或分项的 计划支出费用报表，即造价 十划。然后当详细设计制定出来以后，将 工程的每一部分或分项的估算造价与造价计划中所列的指标进行对 照审计，预先发现差异，主动采取一些控制方法消除差异，使设计更 经济。 ( 二) 推动房地产公司提高项目管理水平 工程项目管理是指组织运用系统工程的观点、理论和方法对工程 项目周期内的所有工作( 包括项目建议书、可行性研究：评估论证、 设计、采购、施工、验收、后评价等) 进行计划、组织、指挥、协调 和控制的过程。实行项目管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途 径，而有效控制项目工程造价，可以推动房地产公司提高项目管理水 平。 工程项目管理的核心任务是控制项目目标( 成本、质量、进度) ， 最终实现项目的功能以满足使用者的需求。成本、质量、进度三大目 标是一个相互关联的整体，他们之间既存在矛盾的方面，又存在统一 的方面。有效控制项且工程造价，可以做到统筹兼顾，防止发生盲目 追求单一目标而冲击或干扰其他目标的现象，从而推动房地产公司提 高项目管理水平。例如：房地产公司如果只注重“省钱”而忽视合理 “花钱”，不注意“边际成本”与“边际效益”问题，往往导致后期 成本的增加或导致产品品质的降低。在现实中，许多房地产公司常常 是过度关注成本，将控制成本理解为让成本最低，从而牺牲质量，危 害人民的生命和财产安全。据北京晨报2 0 0 5 年5 月2 4 日报道， 杭州市余杭区“人和家园”的一位业主，因为装修砸开了卫生间的墙 体过梁，他吃惊地发现：过梁上原本应该有两根起支撑作用的钢筋， 竟然被偷换成了两根毛竹。消息传开，业主们紧急查看自家房子，结 果发现房屋普遍存在质量问题，这房子根本就是一个豆腐渣工程。类 似的例子举不胜数，教训惨痛，房地产公司应该有效地控制好项目工 程造价，使成本、质量、进度统筹兼顾、协调平衡，克服成本管理的 本位主义，提高项目管理水平。 工程项目的三大目标存在如下的对立关系：在通常情况下，如果 对工程质量有较高的要求，就需要投入较多的资金和花费较长的建设 时间；如果要抢时间、争进度，以极短的时间完成工程项目，势必会 增加投资或者使工程质量下降；如果要减少投资、节约费用，势必会 考虑降低项目的功能要求和质量标准。所有这些都表明，工程项目三 大目标之间存在着矛盾和对立的一面。同样地，三大目标具有统一的 关系：在通常情况下，适当增加投资数量，为采取加快进度的措施提 供经济条件，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项目尽早动用， 投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提高；适当提高项目功 能要求和质量标准，虽然会造成一次性投资和建设工期的增加，但能 够节约项目动用后的经常费和维修费，从而获得更好的投资经济效 益；如果项目进度计划制定得既科学又合理，使工程进展具有连续性 和均衡性，不但可以缩短建设工期，而且有可能获得较好的工程质量 和降低工程费用。所有这一切都说明，工程项目三大目标之间存在着 统一的一面。 有效控制房地产公司项目工程造价，可以推动房地产公司提高项 目管理水平，在保证房屋质量的前提下，加快进度，控制成本，从而 获得较好的经济效益。 ( 三) 促进房地产公司加强成本管理 “成本管理”的目的是将成本合理地揭示出来，并运用合理的 控制方法与手段进行“成本优化”，以达到“效益( 利润、品牌等) 最大化”。有效控制房地产公司项目工程造价，可以促进房地产公司 加强成本管理。 相对于制造业，房地产行业的成本管理更为复杂。制造业在流程 上相对统一，原材料、加工过程、人工成本很容易计算，但房地产开 发却是个社会协调量相当大的行业，它包括了众多的参与主体，例 如设计公司、建筑公司、安装公司、咨询公司等等，而且由于每一项 工程都具有个别性、单件性的特点，生产出来的产品之间差异很大。 “每个项目的产品都不可比，就是在同一项目，第一期盖的楼和后面 盖的楼都不一样5 。”另外，房地产项目的开发周期很长，从开始投入 到最终产品出售完毕，一般都需要二至三年的时间，在这期间，不确 定因素很多。以上种种原因造成了房地产公司成本管理难度的增加。 我国在2 0 0 6 年共完成房地产投资额1 9 3 8 2 4 6 亿元人民币，其中5 一 8 的投资是由于工程成本没能得到有效控制所造成的超额投资。如 果这部分超额投资能得到有效控制，每年能节约9 7 0 1 5 5 0 亿元人民 币，产生的经济效益是巨大的6 。房地产成本失控，最重要的原因是 不知道成本发生了多少，不知道成本发生在什么地方，不知道如何控 制成本。而有效控制房地产项目工程造价可以提前预知成本控制的重 点，可以做出详细的控制计划，可以动态、实时地监控项目成本的发 生情况，知晓动态成本和目标成本的差距，从而采取措施，缩小差距， 帮助房地产公司实现目标效益。万科地产现在已经成为国内最大的民 用住宅开发商，王石曾经说过：“别的公司都在强调降低成本，我们 强调的是：在有效控制工程造价的前提下，努力降低成本”。 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步 规范化。在市场竞争的环境下，不可能存在某一行业利润长期保持高 位的情况，对于房地产业这样一个非限制性的竞争行业，不存在长期 5 引自成都2 0 0 5 年 ，2 0 0 2 0 ) ：1 t 0 - 1 1 1 “数据来源于刘毅工程优化设计 ，2 0 0 6 ( 2 ) ：6 5 - 6 7 好通风空调设备、电气设备、电梯设备、水处理设备、建筑智能设备 等。比如，广州珠江地产在变压器的采购上很少采用名优品牌，而主 要采用次名优品牌。他们通过市场调查，发现很多名优产品其实是贴 牌生产，而质量与次名优产品相差无几。名优产品主要贵在它的商标 价值上，次名优品牌性价比更高。 ( 4 ) 装饰工程。装饰工程以满足销售目标、形象要求和主题宣 传为前提进行设计。外墙装饰工程应尽可能采用成熟可靠、经济实用、 形象美观的设计方案，并进行必要的深化设计。如采用幕墙方案时， 一方面严格控制幕墙的深化设计，节省结构和装饰材料，避免设计与 材料规格脱节而导致的饰面材料消耗系数增大，另一方面严格控制饰 面材料的档次和标准。室内精装修工程应以销售对象为前提，做到简 洁、美观，重点是做好公共部位的装饰工程，并要保证适当的建设标 准和档次要求，并根据部位的形象要求适当区分不同档次。对于可以 预留目标客户的室内装饰工程( 包括照明和弱电工程) 尽量由客户进 行装饰设计和投资，降低开发费用，防止投资沉没。 ( 5 ) 特殊专业工程。对于特殊的火灾自动报警及消防联动系统、 综合布线系统、有限电视及卫星电视系统、车辆管理系统、无线网络 覆盖系统等专业工程宜进行深化设计，以满足销售为前提，对于建筑 智能和网络工程等尽可能预留接口由目标客户自行投资建设。该类工 程在造价控制上尽可能地采用限额设计。 ( 6 ) 室外附属工程。与主体工程配套的室外道路工程、园林绿 化工程、雨污水工程等在保证道路应用、绿化指标的前提下，尽可能 减少高标准道路面积，使道路工程、停车场与绿化工程相结合，在营 造园林小景、绿化、美化的同时，充分考虑形象与维护、保养费用。 2 运用价值工程 ( 1 ) 价值工程的基本原理 价值工程( v e , v a l u ee n g i n e e r i n g ) j 叠1 ) j , 提高产品或作业价值为目 的，通过有组织