（工商管理专业论文）智能化住宅小区建设发展战略及其对策.pdf

f 智能化住宅小区( i m e u i g e n tl , e s i d e n t i a la r e a ) 是利用计算机网络技术及 先连的设备，科学的管理，将传统的土木建筑与计算机技术、自动控制技术 及信息技术相结合，将住宅小区的使用功能智能化，为小区提供安全、舒适、 方便、快捷的家居环境。p 一 智能化住宅小区在中国方兴未艾， 介绍了2 l 世纪家居住宅的发展方向。 还处在典型工程的示范试验阶段本文 由于智能化住宅小区属于新兴高科技 产物，起步时间短，发展速度快，许多方面的政策、技术、管理都不断发展 和成熟之中。再者，中国的居民住宅与欧美有很大区别，它的发展模式、内 容、功能也不可以照搬国外的经验。针对目前智能化住宅小区建设情况，本 文提出了发展具有中国特色的智能化住宅小区的战略对策。本文主要内容和 贡献包括： 提出五种发展战略，它包括：先导战略、推广战略、源头战略、指导战 略和品牌战略。同时提出五种对策，它包括：加强对中国特色的小区的研究； 推广新技术新产品；坚持招标；培养队伍和实施质保体系。 论文研究按以下路线进行： 先讨论了智能化住宅小区的国内外发展概况，及它的定义、功能、等级 划分、组成部分。根据国外发展的经验和技术，及中国的国情，提出了发展 智能化住宅小区的战略及对策 关键词：智能化住宅小彭建设疲惫战略，对策 湖南大学m b a 学位论文 a b s t r a c t w eu s et h et e c h n o l o g yo f c o m p u t e rn e t w o r k s ，a d v a n c e de q u i p m e n t a n ds c i e n t i f i cm a n a g e m e n tt ob u i l di n t e l l i g e n tr e s i d e n t i a la r e a ( s i m p l e a s “i r a 1 w ea l s oc o m b i n et h et r a d i t i o n a la r c h i t e c t u r a lc o n s t r u c t i o n w i t ht h e t e c h n o l o g y o fc o m p u t e r , a u t o m a t i cc o n t r o la n di n f o r m a t i o n t o g e t h e r ，m a k e t h e u s a g e f u n c t i o no fr e s i d e n t i a la r e a i n t e l l i g e n t ，t o p r o v i d e a s a f e t y , c o m f o r t a b l e ，c o n v e n i e n t a n de f f e c t i v eh o u s e e n v i r o n m e n tt ot h er e s i d e n t s i r ah a sb e e nd e v e l o p i n gi n c h i n a ，w h i c hi s i nt h ed e m o n s t r a t e e x p e r i m e n t s t a t eo fm o d e lc o n s t r u c t i o n t l l i sa r t i c l ei n t r o d u c e dt h e d e v e l o p m e n td i r e c t i o no f c o m f o r t a b l eh o u s ei n2lc e n t u r y b e c a u s ei r a b e l o n g s t on e w h i g h t e c hp r o d u c t ，w h i c h s t a r t e di nas h o r t t i m e ， d e v e l o p e di nq u i c ks p e e d ，l o t so fp o l i c y ，t e c h n o l o g ya n dm a n a g e m e n t a r e i nd e v e l o p m e n ta n dm a t u r e t h e r ea r eq u i t ed i f f e r e n tb e t w e e nt h ec h i n a r e s i d e n t i a la r e aa n de u r o p e a n & a m e r i c a n w ec a nn o tc o p yt h ef o r e i g n e x p e r i e n c e o f d e v e l o p i n gm o d e l ，c o n t e n t a n df u n c t i o ni nc h i n a c o n s i d e r i n g t h e p r e s e n t c o n s t l z l c t i o ns i t u a t i o no f i r a t h i sp a p e r p r o v i d e s s t r a t e g y a n dc o u n t e r m e a s u r et o d e v e l o pi r aw h i c hp o s s e s s e s c h i n a c h a r a c t e r i s t i c s t h ef i v ek i n d so fd e v e l o p i n gs t r a t e g ya r e p i o n e e rg u i d es t r a t e g y ； p o p u l a r i z a t i o ns t r a t e g y ；f o u n t a i n h e a ds t r a t e g y ；d i r e c t i o ns t r a t e g y a n d r e p u t a t i o ns t r a t e g y t h ef i v ek i n d so f d e v e l o pc o u n t e r m e a s u r ea r e s t r e n g t ht h er e s e a r c h i ni r ao fc h i n ac h a r a c t e r i s t i c s ，p o p u l a r i z en e wt e c h n o l o g ya n dn e w p r o d u c t ；i n s i s ti nb i d ，s p e e df o s t e r i n gt h ei r at e c h n i c i a n s ，a n ds c tu p 湖南大学m b a 学位论文 q u a l i t yi n s u r a n c es y s t e m r e s e a r c h p a t h i sa sf o l l o w ： a tf i r s t w ed i s c u s st h eb a s i ct h e o r yo fi r a ；w h i c hi n c l u d e si r a d e f i n i t i o n ，g r a d ea n di t sc o n s t r u c t i o n w ea l s oa n a l y s ei r a i nt e c h n o l o g y a n de c o n o m i c s a c c o r d i n gt of o r e i g nd e v e l o p i n ge x p e r i e n c e a n dc h i n an a t i o n a l c o n d i t i o n ，w ep r o m o t es t r a t e g ya n dc o u n t e r m e a s u r et od e v e l o p m e n ta n d c o n s t r u c t i o ni r a k e y w o r d s ：i n t e l l i g e n tr e s i d e n t i a la r e a ，s t r a t e g ya n dc o u n t e r m e a s u r e ， d e v e l o p m e n t a n dc o n s t r u c t i o n 湖南大学m b a 学位论文 1绪论 本课题智能化住宅小区建设发展战略与其对策的研究是在我国社会、 经济、信息技术的发展下产生的。 智能建筑专家公认：世界上第一栋智能建筑是在美国建成的。人们把智能 建筑按其用途分成智能大厦和智能住宅。智能大厦通常知用于商业用途的办公 用途的大厦。智能住宅是指用于居住的房屋。由于中国的智能住宅通常以小区 形式出现，故本文所研究的对象是智能住宅小区，也包括数百户、数千户，甚 至数万户的智能住宅小区，也包括小区的公共设施。而且美国现在的智能建筑 的数量在世界上是最多的，技术水平也是最高的。美国人虽然居住在社区中， 但智能住宅强调的是个性化家庭智能化，各家自成网络体系，通过i n t e m e t 为 家庭服务，创造一个安全、舒适的家居环境。但因为历史、文化、经济、地理 等原因，中国的住宅是以小区为大单位，小区内数十栋同样的楼房，数千户同 一种房型，一个小区由一个开发商建设，每户的智能投入不太高，这样有就有 可能，将一个小区内的数百户，甚至数千户最终建成统一模式的智能住宅，由 一个中心控制室把所有的住户的所有功能集成起来，成为中国特色的智能住宅 小区。 国外智能住宅小区的发展，主要取决于计算机网络及社和其它相关的硬件 和软件技术的发展。但在我国不仅取决于这些技术的发展，而且取决于城乡居 民文化素质和消费水平的不断提高，还取决于政府对住宅产业，住面积达9 平 方米己不成问题。这就超额地完成了人民居住条件小康水平的入均居住面积标 对智能住宅小区的宏观政策，为政府主管部门制定宏观政策时提供咨询和参 谋。 改革开放2 0 年来我国的经济建设高速增长，这就有力地促进了住宅建设 的大发展。城镇住宅建造量由表及里1 9 7 8 年的3 7 5 2 万平方米，增长到1 9 9 8 年的4 亿平方米；2 0 年间城镇住宅共建成3 6 9 亿平方米( 前3 0 年的4 4 倍) 。 城镇住宅人均居住面积从1 9 7 8 年的3 6 平方米提高到1 9 9 8 年的8 8 平方米。 看来到本世纪末，人均居准。1 9 9 5 年中国城乡住宅建设技术政策中提出：“到 本世纪末，我国人民的生活达到小康水平，城乡人民居住状况的相应改善是主 要内容之一。根据我国国情，到2 0 0 0 年，争取基本上实现每户有一套经济实 湖南大学m b a 学位论文 惠的住宅，全国居民人均居住面积达到8 平方米”，后来这个标准为中央确定 并正式确定为人民生活达n d , 康的居住条件的定量的标准。 这就是说，经过2 0 年的努力我国住宅建设成就取得了历史性重大突破， 同国际上的最低标准，基本达到文明标准；由解决“有无”严重短缺的“数量 型”增长过度到数量型与质量型并重或向注重“质量”的时代迈进。同时，也 开始了向世界最高标的“舒适标准”的方向迈进。于是，今后的住宅建设要在 继续保证数量需求( 这不太困难) 的同时，要更加把提高“质量”放在重要位 置，甚至可以说是首要的第一的位置上来，这里所说的质量，不是一般所指臆 工质量，而是与“数量”相对应的广义的“质量”，它的含义大致是“提高住 宅及住宅小区的技术性能、改善使用功能，保证施工质量和发挥综合效益”等。 当然，在过去的2 0 年中，为了提高与改善住宅及住宅小区功能与质量，也作 了不少工作。除研究工作外，还推行了“小区试点工程”和“小康示范工程”， 这对提高规划设计、施工组织管理水平，推广新技术以及加强小区管理，发挥 综合效益，都起到了积极的推动作用。而且，近几年来，住宅及住宅小区的智 能化开始起步，悄然兴起，近年来，又在推进住宅的产业化，加大住宅体制改 革力度，努力培育住宅为新的经济增长点等方面取得成效；尽管现在住宅建设 的主题还是经济实用房，但是其功能质量的要求已与2 0 年前大不相同。 自扩大内需者以长期战略确定以来，寻找新的经济增长，作为启动经济回 升的重要对策，受到各方面关注。从个别家电产品扩大到产业，从产业推机到 区域经济，从物业生产领域延伸到非物质生产领域，从生产领域深化到改革与 政策领域等等。我们认为，寻找增长点，在很大程度上是寻找经济发展的政策 契机。 朱镕基总理明确提出：“住房建设将要成为中国经济的增长点，但是我们 必须把现行的福利分房政策改委货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己 买房子。”中国住房建设需求量大，产业关联度高，带动作用强，正在形成中 国经济发展重要的增长点。 综上所述，进入二十一世纪后，我国住宅及其住宅小区的建设将进入个 新的发展时期，这就是开始向注重“质”的时代迈进。而且已有了一定经验， 初步具备相应的技术基础。这里除了比较常规的或传统的规划、设计、施工以 2 湖南大学m b a 学位论文 及材料、制品、设备的革新以外，重大的变革可能就是住宅及住宅小区的智能 化。它将使其功能质量进一步改善和拓展。 用一句话概括：“七十年代是解决有无的问题；八十年代是解决大小的问 题：九十年代是追求环境优美；二十一世纪是智能化时代”。 众所周知，人类社会经历了农业社会和工业社会之后，知识经济社会已初 见端倪。在知识经济社会，知识、信息已成为重要而独特的资源；因此，有人 说农业社会基本的生产场所是农场，工业社会是工厂，而知识经济社会则将是 智能化的建筑，其中包括智能化的住宅及住宅小区，这是有道理的。我们在经 济发达国家已经看到，智能建筑由于通讯自动化和办公自动化以及楼宇自动化 所开辟的新的生产领域及所创造的巨额财富，不仅是前所未有的而且今后也是 无所限量的，而作为家庭办公广义的生产活动已大有扩展之势。可见，住宅及 其住宅小区的智能化是社会发展的必然产物，亦是其必然的需求。就是说，住 宅及其住宅小区的功能可能发生根本性变化，从主要是满足生活、休息为主， 又增加了公共的以及其他许多社会性功能如教育、娱乐、医疗、购物等， 住宅及家庭功能的社会化程度日益增大。对这样一个发展的大趋势和前景，我 们必需看到，以便主动引导，并努力推进智能建筑( 包括住宅小区) 智能化产 业的发展。另外，智能建筑，住宅及住宅小区，作为国家基础设旅的信息高速 公路的节点和信息网络站点的地位，无疑建筑( 住宅小区) 智能化系统的建设 也是国家基础设施建设的一个重要组成部分。我们要从这样一个高度认识，努 力创造条件，积极而稳妥的发展。 因为智能住宅小区现阶段发展在中国暂定为五年，而后推广阶段还有十年 至二十年，本研究在时间上游很强的应用价值；再因为中国东西部地域经济发 展的差别，中国西部智能住宅小区较东部滞后五年左右，故本研究在中国的发 展空间上有很强的实用价值，它将对中国智能住宅小区的发展起积极的作用。 本论文研究在智能建筑领域和住宅产业领域的创新点在于： 分析中国和欧美国的国情和住宅小区的不同之处，提出不能照搬国外 的建设和管理模式； 欧美等国的智能住宅小区强调的是个性化家庭网络和家庭智能化系 统，中国应重点发展具有大网络的智能住宅小区； 湖南大学m b a 学位论文 中国是社会主义市场经济体制，应强调在发展智能住宅小区的政府先 导作用和调控作用；强调宏观政策的重要性； 政府应积极推广l o n w o r k s 等先进技术；但仍要鼓励技术上“百花齐 放”： 在发展智能住宅小区的过程中，要有全方位全过程的质量控制，但最 重要的仍然把握设计这个源头，把握市场准入关；。 为了实现中国的智能住宅小区的健康有序的发展，本文在战略方面进行了 以下内容的研究和探讨： 政府在发展智能住宅小区重点应当是制定政策，引导正确建设和研究 方及选择正确的基本技术体系，发挥先导的作用； 中国人多地广，东西部经济水平差距大，对发展的速度方向，采取“摸 着石头过河”的示范工程引路的推广战略； 智能住宅小区一旦建成，是很难返工的，为了避免重大损失，必须从 设计这个源头抓起，采取设计资质等方式，把握设计的准入关； 智能住宅小区的技术包括扩门类、多学科的高新技术，应当充分发挥 与该行业相关的专家的指导作用，在多个环节上把关； 采取在小区的设计、施工和管理等各个环节上“刨先争优”，以品牌战 略来获得小区的社会效益和经济效益； 面对国外智能住宅小区的快速发展，及国内要求快速发展的要求，本文对 以下发展对策进行了研究与探讨： 要重视国外的先进经验及技术，更要结合中国国情制定发展方针政策； 大力推广智能主宅小区的新技术和新产品； 坚持工程招投标，选择优秀的建设和管理方案和队伍； 实旌i s 0 9 0 0 1 质保体系，确保智能住宅小区的质量； 以人为本，培养和造就高素质的智能住宅小区的建设和管理队伍。 论文的编排，按照论文研究的思路和逻辑顺序，概括如下： 1 绪论( 本章) ：介绍本课题的背景，本研究项目的目的和内容； 2 介绍了智能住宅小区的国内外发展概况、定义、功能及等级划分； 3 介绍了智能住宅小区的组成； 4 湖南大学m b a 学位论文 4 介绍了智能住宅小区的发展趋势； 5 探讨了智能住宅小区的发展战略； 6 探讨了智能住宅小区的发展对策： 7 结束语：简介本研究在理论上和实际上的意义，并提出今后的研究方 向。 智能化住宅小区是社会信息化的必然需求，我们首先回顾我国住宅小区建 设现状。 改革开放2 0 年来我国的经济建设高速增长，这就有力地促进了住宅建设 的大发展。城镇住宅建造量由表及里1 9 7 8 年的3 7 5 2 万平方米，增长到1 9 9 8 年的4 亿平方米；2 0 年间城镇住宅共建成3 6 9 亿平方米( 前3 0 年的44 倍) 。 城镇住宅人均居住面积从1 9 7 8 年的3 6 平方米提高到1 9 9 8 年的8 8 平方米。 看来到本世纪末，人均居住面积达9 平方米已不成问题。这就超额地完成了人 民居住条件小康水平的人均居住面积标准。1 9 9 5 年中国城乡住宅建设技术政 策中提出：“到本世纪末，我国人民的生活达到小康水平，城乡人民居住状况 的相应改善是主要内容之一。根据我国国情，到2 0 0 0 年，争取基本上实现每 户有一套经济实惠的住宅，全国居民人均居住面积达到8 平方米”，后来这个 标准为中央确定并正式确定为人民生活达到小康的居住条件的定量的标准。 这就是说，经过2 0 年的努力我国住宅建设成就取得了历史性重大突破， 同国际上的最低标准，基本达到文明标准；由解决“有无”严重短缺的“数量 型”增长过度到数量型与质量型并重或向注重“质量”的时代迈进。同时，也 开始了向世界最高标的“舒适标准”的方向迈进。于是，今后的住宅建设要在 继续保证数量需求( 这不太困难) 的同时，要更加把提高“质量”放在重要位 置，甚至可以说是首要的第一的位置上来，这里所说的质量，不是一般所指施 工质量，而是与“数量”相对应的广义的“质量”，它的含义大致是“提高住 宅及住宅小区的技术性能、改善使用功能，保证施工质量和发挥综合效益”等。 当然，在过去的2 0 年中，为了提高与改善住宅及住宅小区功能与质量，也作 了不少工作。除研究工作外，还推行了“小区试点工程”和“小康示范工程”， 这对提高规划设计、施工组织管理水平，推广新技术以及加强小区管理，发挥 综合效益，都起到了积极的推动作用。而且，近几年来，住宅及住宅小区的智 湖南大学m b a 学位论文 能化开始起步，悄然兴起，近年来，又在推进住宅的产业化，加大住宅体制改 革力度，努力培育住宅为新的经济增长点等方面取得成效；尽管现在住宅建设 的主题还是经济实用房，但是其功能质量的要求已与2 0 年前大不相同。 自扩大内需者以长期战略确定以来，寻找新的经济增长，作为启动经济回 升的重要对策，受到各方面关注。从个别家电产品扩大到产业，从产业推机到 区域经济，从物业生产领域延伸到非物质生产领域，从生产领域深化到改革与 政策领域等等。我们认为，寻找增长点，在很大程度上是寻找经济发展的政策 契机。 朱镕基总理明确提出：“住房建设将要成为中国经济的增长点，但是我们 必须把现行的福利分房政策改委货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己 买房子。”中国住房建设需求量大，产业关联度高，带动作用强，正在形成中 国经济发展重要的增长点。 综上所述，到本世纪末尤其进入下一世纪，我国住宅及其住宅小区的建设 将进入一个新的发展时期，这就是开始向注重“质”的时代迈进。而且已有了 一定经验，初步具备相应的技术基础。这里除了比较常规的或传统的规划、设 计、施工以及材料、制品、设备的革新以外，重大的变革可能就是住宅及住宅 小区的智能化。它将使其功能质量进一步改善和拓展。 用一句话概括：“七十年代是解决有无的问题；八十年代是解决大小的问 题；九十年代是追求环境优美；二十一世纪是智能化时代”。 众所周知，人类社会经历了农业社会和工业社会之后，知识经济社会已初 见端倪。在知识经济社会，知识、信息已成为重要而独特的资源；因此，有人 说农业社会基本的生产场所是农场，工业社会是工厂，而知识经济社会则将是 智能化的建筑，其中包括智能化的住宅及住宅小区，这是有道理的。我们在经 济发达国家已经看到，智能建筑由于通讯自动化和办公自动化以及楼宇自动化 所开辟的新的生产领域及所创造的巨额财富，不仅是前所未有的而且今后也是 无所限量的，而作为家庭办公广义的生产活动己大有扩展之势。可见，住宅及 其住宅小区的智能化是社会发展的必然产物，亦是其必然的需求。就是说，住 宅及其住宅小区的功能可能发生根本性变化，从主要是满足生活、休息为主， 又增加了公( 生产) 以及其他许多社会性功能如教育、娱乐、医疗、购物 6 湖南大学m b a 学位论文 等，住宅及家庭功能的社会化程度日益增大。对这样一个发展的大趋势和前景， 我们必需看到，以便主动引导，并努力推进智能建筑( 包括住宅小区) 智能化 产业的发展。另外，智能建筑，住宅及住宅小区，作为国家基础设施的信息高 速公路的节点和信息网络站点的地位，无疑建筑( 住宅小区) 智能化系统的建 设也是国家基础设施建设的个重要组成部分。我们要从这样一个高度认识， 努力创造条件，积极而稳妥的发展。即使较高水平的智能化系统能够实施，基 础性的技术设施还是应该考虑，以利今后改造、增补。 不仅如此，住宅小区智能化还可以推进相关产业的发展。 智能建筑本身是计算机技术、微电子技术、通讯技术等高技术集成与传统建筑 技术有机结合的产物：同时，它还在广泛吸纳、推动其他高新技术及其产品的 应用，甚至使其应用得到进一步的完善与提高。除了对工业社会创造的建筑上 已经应用的材料、制品、设施设备的更新换代的改造( 这是用高新技术改造传 统产业的重要阵地) 以外，还可以逐步采用一些全新的高新技术含量的产品。 对于近年来新兴起的生态住宅( 区) 的生态城市的开发建设，肯定是互补、相 辅相成和有促进作用的，例如在节能以及利用太阳能等节约能源、节水、减轻 污染、绿化等方面，智能技术都大有用武之地。 7 湖南大学m b a 学位论文 2 智能化住宅小区概述 2 1 智麓化住宅小区的定义 智能化住宅小区是智能建筑的一大门类 美国智能建筑学会( a i b i ，a m e r i c a ni n t e l l i g e n tb u i l d i n gi n s t i t u t e ) 定义“智 能建筑”是将结构、系统、服务、运营及其相互联系全面综合，并达到最佳组 合，所获得的高效率、高功能与高舒适性的大楼。 在我国，很多专家推荐使用如下定义： 智能建筑系指利用系统集成方法，将智能型计算机技术、通信技术、信息 技术与建筑艺术有机会结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和对 使用者的信息服务及其与建筑的优化组合，所获得的投资合理、适合信息社会 需要并且具有安全、高效、舒适、便利和灵活特点的建筑物 从技术上讲，智能建筑是4 c 技术的集成，即通讯( c o m m u n i c a t i o n ) 控 制( c o n t r 0 1 ) ，计算机( c o m p u t e r ) 和图形显示技术( c r t ) 的集成系统。这 个集成系统能够对建筑物内的暖通空调、给排水、变配电、照明、电梯、消防、 保安音像、广播电视等设备方面和物业管理、酒店管理、财务结算、停车场管 理、购物引导等商业方面以及数据通信、语言图像通信、交互网络、办公自动 化方面等诸多内容进行科学高效的管理。 专家把智能建筑( i b ，i n t e l l i g e n tb u i l d i n g ) 通常把其用途分为不同的门类： 例如智能办公楼，智能商业楼，智能展览中心，智能酒店，智能住宅等尽管它 们门类不一样，但是它们一般包括有楼宇自动化系统，( b a s ) ，自动化系统 ( c a s ) 和办公自动化系统( o a s ) 俗称为3 a 系统，这些系统统一智能建筑 的综合管理系统( m m s ) 下调在与管理。 以上是它们的共性，智能住宅小区与它们又有区别从服务内容来看，小区智 能化重点是生活服务和物业管理；从系统结构上看，要适应众多服务的分散性、 多样性与灵活性；在投资上不可能像智能大厦一样具有很高的经济承受力。因此 不管在规划、设计、实施、运行智能化住宅小区与智能大厦都有所不同侧重。 为了更科学、更贴切地、更通俗地、更深地为智能化住宅小区下个定义， 可以用以下说法：所谓住宅小区智能化是指依靠先进的设备和科学的管理利用 湖南大学m b a 学位论文 计算机及相关的高新技术，将传统的土木建筑与计算机技术、自动控制技术以 及信息技术等，将一定地域范围内的居民住宅分别对其使用功能进行智能化， 从而达到节约能源，降低人工成本提高住宅小区物业管理、安防以及信息服务 等方面的自动化程度。为小区住户提供安全、舒适、方便、快捷的家居环境。 2 2 智能住宅小区的功能 智能小区从功能上可以划分为三个系统，即安全防范自动化系统( s a s ： s a f ea n ds e c u r i t ya u t o m a t i o ns y s t e m ) ，信息管理自动化系统( i a s ，i n f o r m a t i o n m a n a g e m e n ta u t o m a t i o ns y s t e m ) ，和通讯自动化系统( c a s ，c o m m u n i c a t i o n a u t o m a t i o ns y s t e m ) ，这些系统通过综合布线系统( p d s ，p r e m i s e sd i s t r i b u t e s y s t e m ) 在智能小区的综合管理系统( i r a m s ) 下调配合管理。 它们之间的结构关系图2 - 2 1 智能住宅小区综合管理系统 ( i r a m s ) 综合布线系统 ( p d s ) 安全防范自动化系统 ( s a s ) 入口及周界监控 路电视监控 讲与防盗门控 户报警 更管理 信息管理自动化系统 ( i a s ) 安防系统进行监控 辆出入于停车管理 共设备与监控管理 急广播于背景音乐 业管理 通讯自动化系统 ( c a s ) 实现上述功能的 学合理布线 户多于两对电话 个有线电视插座 应有线电视两 图2 - 2 1 智能住宅小区系统的结构关系 智能小区的三个系统及综合布线系统个别介绍如下： 安全防范自动化系统( s a s ) ，主要任务是采用计算机网络和安全防范传 湖南大学m b a 学位论文 感器对整个小区( 包括每个住户) 的安全状况进行自动监视与自动控制。它包 括小区周边，小区中和住户家中三个地理位置的安防监控。 信息管理自动分系统( i a s ) ，主要通过计算机网络和分布在小区内各处的信 息，采集器收集发布和处理信息。 通讯自动化系统( c a s ) ，是智能住宅小区和“中枢神5 经”可以伸展到 小区的每个“角落”，它所括模拟数字信号的语音系统和电缆电视系统。 综合布线系统( p d s ) ，是利用高质量双绞线和光纤以及各种类型布线部件组 成的建筑物或建筑群传输网络的系统，它是智能小区综合管理系统( i r a m s ) 与3 a 系统沟通的桥梁，又是智能小区3 a 系统之间的传输网络。 在逻辑上，三个系统有如图2 2 2 的关系： 图2 2 - 2 智能小区逻辑结构 三个子系统除了独自完成各自的功能外，还有部分功能上的交叉。这些交 叉的功能就是子系统间的联动。i r a m s 是s a s ，i a s ，c a s 的管理中心，实 现对所有跨子系统的管理和控制。综合布线系统( p d s ) 是一个公用的信息传 递平台，各子系统和i r a m s 信息都是p d s 上传送。 i r a m s 本质上是一个i m s ( i n t e l l i g e n tm a n a g e m e n ts y s t e m ，智能管理系 统) 。智能管理系统是在管理信息系统( m a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e m , 简称 m i s ) 、办公自动化系统( o f f i c ea u t o m a t i o ns y s t e m ，简称o a s ) ，决策支持系 1 0 湖南大学m b a 学位论文 统( d e c i s i o ns u p p o r ts y s t e m ，简称d s s ) 的功能集成、技术集成的基础上，引 用人工智能专家系统、知识工程、模式识别、人工神经网络等现代科学方法和 技术、进行集成化、协调化、智能化，设计和实现的新一代计算机管理系统。 智能管理系统( i m s - - i n t e l l i g e n tm a n a g e m e n ts y s t e m ) 不仅比常规的计算机管 理系统m i s 、o a s 、d s s 等具有更高的智能水平，可以为非结构化半结构化 的管理决策提供信息服务和决策支持；而且具有更全面的管理功能，可同时具 备信息管理、事务处理、决策支持等多种功能。 i m s 是m i s 、o a s 和d s s 智能化、集成化、协调化的产物。可以用下式 表示： a 1 + ( m s + o a s + d s s ) 一【m s 或s + i o a s + d s s 一v i s i b m s 最基本的处理对象是信息，认m s 必须对信息进行综合的控制和处 理，这就是对信息的集成。m 系统集成的主要目标是“信息集成”“信息集成” 的目的是为了做到信息共享，软、硬件资源共享，大厦内各种工作和任务的共 享，以实现科学合理的运用大厦内全部的物理和逻辑上的资源。通过现代化、 智能化、科学化的综合管理，全面提供优质的服务、高效率和低运行成本。 2 3 智能化住宅小区的等级划分 2 3 1 智能化住宅小区为什么要分级 住宅小区智能化，属于新兴的高科技的物，起步时间短，发展速度快许多技术 正在不断发展完美和成熟之中，目前尚没有相关的国家标准或规范因此，对“智 能化”的定义，技术内涵的理解不同，带来很多问题。必须进行规范。 开发商利用“智能化”制造住宅小区的“卖点”，只要在小工我安装了某种智 能化电器( 例如对讲开锁系统) 就称作“智能化住宅小区”进行炒作、提高卖 点、提高售价，给住宅市场带来混乱。 开发商对智能化水平，智能化深度没有衡量标准，心里没底，将影响到投 资决心的投资水平。 购房者对智能化住宅小区的智能化水平和智能化深度没有一个衡量标准， 湖南大学m b a 学位论文 购房时心里没底，容易上当。 等级分级的几个具体问题： 由于“智能化住宅小区”目前正在试点和示范，属于刚刚起步阶段，为推 动“智能化住宅小区”的进一步发展，为使不同类型，不同居住对象，不同建 设标准的住宅小区，合理配置智能化系统建设，建设部住宅业产化办公室，提 出按智能小区的功能要求，技术含量，经济合理性等因素综合考虑，将其划分 为三种类型，即三个等级。它们是：普级型( 一星级) 提高型( 二星级) 超前型( 三星级) 。 住宅小区的分级与智能住宅小区分级的关系： 住宅小区的分级侧重于房屋建筑结构及土筑质量、交通条件、环境舒适性、 物业管理质量、信誉和服务。 智能化住宅小区分级侧重于安全、舒适、方便、快捷以及相应的智能化功 能及配置。 因此二者的分级是不同的，不是一回事。但二者有一定关系，高档住宅小 区不宜搞低档智能化，低档住宅小区不宣搞高档智能化。 智能化住宅小区功能等级划分的标准： 在2 2 节中已介绍智能小区的功能，并在图2 - 2 1中展示了智能小区三 个子系统中的各个子系统，还展示了各子系统的结构关系，该图表示是智能小 区的普及型( 即一星级，下同) 的子系统的配置，也是普及型功能等级的标准。 提高型( 即二星级) 除应具备普及型的全部功能之外，同时在安全防范子系统 和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大的提高。信息传输 道道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网 络，并可供住户联网使用。 超前型( 即三星级) 应具备提高型的全部功能。其中信息传输通道应采用 宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互式数字的业务，超前型住宅小区智 能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统( 一c n 订s ) 技术，并 把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中，作为h i c i m s 工程中 的一个小系统，同时，h i c i m s 系统要考虑物业公司对其智能化系统管理的 运行模式，使其实现先进性，可扩展性和科学管理。 1 2 湖南大学m b a 学位论文 3智能化住宅小区的系统集成 智能小区的智能控制统般由3 a 系统加综合布线组成，普及型( 一星级) 智能小区就包括1 4 个子系统，要达到智能小区的预定的，不是将它们“简单 的推集”，而是采用系统集成的方式把它们组合起来。所谓“系统集成”，地为 实现某种目标而使某一组子系统或全部子系统有机结合，生成种能够涵盖信 息的收集与综合，信息的分析与处理，信息的交换与共享的能力。 3 1 系统集成的目的 要实现智能小区的智能特性，要求它比传统的小区具有更多的对环境，用 户使用的要求，运行效率，节能等更大的适应能力，即可以根据使用的情况进 行自适应的调整，最大限度的满足小区住户的要求，这就是智能特性的体现。 智能小区系统集成的具体目的，就要保证区内的保安、防盗、消防系统、供水、 供电、供气的正常运转。此外还有一些特殊的功能目的，例如多台电梯集中控 制、i c 卡，还将有动照明控制等等。 智能小区系统工程集成也是提高小区智能性能的必要条件。这些智能特性 是任何一个单独子系统的改进方法产生的，也是这些子系统的简单堆集无法产 生的这些智能特性主要休现在如下几个方面： ( 1 ) 创造安全、健康、舒适的环境，在国外把引致居住者头痛精神萎痱 不振，甚至生病的住宅称这为“患有楼宇综合症”的地方。而智能小区首先确 保安全与健康其防火与保安己智能化，还对温度湿度、照度均加以自动调节， 甚至控制色彩，背景音乐，使环境适合于人拉的爱好，大大提高其舒适性； ( 2 ) 节约，智能小区采用水、电、气表自动远程抄送，可以节约大量挨 门挨户拖抄表人工，并且提高抄表的精确性；采用闭路电视和红外线监控，也 节约了许多现场保安的人员，都给小区和居民带来明显的节约，人工与费用的 经济效益； ( 3 ) 能满足多种用户对不同环境功能的要求，例如i c 卡一卡通，停车场 管理，电梯照明及供水、供电设备的自动监控等； ( 4 ) 现代化的通信手段与办公条件，例如采用高速宽带数据网，可以通 湖南丈学m b a 学位论文 过i s d n 、d d n 、a t m 、h p c 等通讯线路使用国际直拨电话，可视电话，电 子邮件等多种联结手段，可及时获得全球最新信息。 3 2 系统集成的发展 从第一个智能建筑c i t yp l a c e 于1 9 8 4 年1 月，在美国建成以来，对组 成m 的子系统的技术和对整体的系统集成技术就快速向前发展。目前为止， 母技术已从某种程度上达到了实用的要求。但技术的发展是为了不断满足人 们不断提高的新需求的，当其它领域出现一个技术上突破时，人们总希望可以 应用到田领域，最大限度地将人类从繁琐的劳动中解脱出来。 技术也经历了一个这样的过程。 3 2 1 国外的智能建筑集成和发展 人们对系统集成认识从产生i r a 之后历经了二十年，即三个认识阶段， 如图3 2 1 。 ，、 蕊 ( s a s ) q 卜 h 、 、 nn ， 简鸯 y ( i a s 八c a s ， 图3 - 2 1 智能建筑的发展 在第一个阶段8 0 年代，组成i r a 的三大子系统( c a s ) 相互间没有信息 和数据的交流，只是简单的组合在一个大系统下，完成各自的功能； 在第二个阶段，9 0 年代，由于i a s 、c a s 和c a s 同样广泛地采用计算机 网络和计算机高层应用技术，这使得这两个系统更容易进行相互沟通。在这个 发展阶段，i a s 和c a s 自然地通过局域网连接在一起，相互间有数据和信息 1 4 湖南大学m b a 学位论文 的交流。由于b a s 的特殊性，s a s 还不能完全和i a s 和c a s 连通，虽然在 一个系统中，但各自独立进行运作。现在国外的大多数i r a 都处在这一阶段； 2 l 世纪，在这个阶段，三个系统将有机地连接在一起，共同处理每一个 事件。三个系统已分不出明确的界限，它们间的信息传递、逻辑处理关系以及 由此表现出来的联合运作就是进行系统集成的结果。 1 9 9 2 年，欧洲数十家科研和学术机构，以及英国伦敦大学和米兰大学等 几十名方面的专家和学者们经过实际的调查和研讨，并以欧洲智能建筑组 织( e u r o p e a ni n t e l l i g e n tb u i l d i n gg r o u p ，简称e i b g ) 的名义共同发展了题为“智 能建筑在欧洲”( t h ei n t e h i g e n tb u i l d i n gi ne u r o p e ) 的实施概要咨询文件。以 i r a 金字塔十分形象地描述了i r a 的演讲过程和今后的发展方向( 如图3 2 2 ) 。 集成系统幺s i a s c 认 1 9 9 0 - 1 9 9 5 多功能系统 喂 楼 文 有 宇字 本系无 线 自自 与 线 讯 1 9 8 5 q 9 9 0 数 通 控控 统讯 据 单岿 闭 空水数 统对 掰汰m s 日 路 调 电 停 据计 讲乐 视功 雳篓 电 设设 主 处 报管广 天用 视 备备 场 线电 理 表理播 图3 - 2 - 2 智能建筑结构图 从i r a 概念的发展可以看到与之相关的技术的发展趋势，特别是计算机 技术、电予技术、现代监控技术、网络技术等的发展。这些技术中任何一个技 术的发展都会直接推动i r a 向前发展。 同时，提出i r a 管理方法的三层结构，如图3 2 3 湖南大学m b a 学位论文 提供相应的服务，如：提供给客户个性化的服务 与企业的业务系统连接、分享信息资源，提高效 率和服务水平 如：空调、照明、保安、电梯等子系统无缝连接 图3 - 2 - 3i b 管理方法的三层结构 i r a 系统是多项技术和功能组成在一起的综合服务系统。有了先进的技术 并不等于智能建筑，必须把这些技术有机地组合在一起，最大限度的体现先进 技术所带来的方便和舒适，这就需要对系统进行系统集成。 对i r a 系统来说，系统的集成是i r a 的关键，只有系统集成才能体现i r a 的利益。正如新加坡专门从事保安系统的s e n s o r r n a t i ca s i ap a c i f i c 公司所说的 那样：“系统的集成就意味着财富! ”作为一项系统工程，怎样进行集成才能达 到最好的效果? 这就成为一个现实的问题摆在在我们面前。国外有很多专家和 学者在这方面进行了很多有益的探讨。如： 1 9 9 6 年5 月，英国的欧洲智能建筑组织( e m g ) 中住宅专题小组提出针 对智能化绿色住宅的“集成工程”概念。其思想来自于建筑师n i c h o l a s t h o m p s o n 和信息工程师a l a nk e l l ，他们分别是该计划的计划负责人和研究负责人。在 他们的计划中，描述了一个梦幻般的、但又不遥远的全智能型环保住宅。在这 个住宅中，人们可以不用钥匙、按钮，仅凭语音和已设置好的程序就可以控制 包括在花园的温室里处理这样复杂的操作。这个计划已经在英国建立起一个实 验性建筑。 i r a 是一个新兴的行业，它快速发展的历史和即将到来技术飞跃都表现出 这个领域的活力和行业的繁荣。无论i r a 怎样发展，技术发展始终是m 发展 的决定性因素。援引美国能源部关于i r a 发展的研究报告，2 l 世纪i r a 技术 将在以下几个方面发展： 系统设计软件、检测工具，模块化、模型化、定量化、系统化的设计软件 湖南大学m b a 学位论文 将产生。专用而高效的检测工具将对系统监视、数据传输性能以及对建筑物进 行现场和远程操作、功能管理起重要的作用； 系统协同工作和控制，更强大独立处理功能的嵌入式部件和分布式智能系统将 大大的加强i r a 的性能。自适应的、优化的、自生的控制算法和基于人工神 经网络、模糊逻辑和遗传算法的控制技术将得到发展； 传感器技术，自辨识、自诊断、自校准是将来传感器的发展方向。高性能、低 能耗、多种类的专用传感器成为发展重点。 3 2 2 国人的集成的发展现状 早在1 9 8 6 年我国“七五”计划初期，由国家计划委员会和国家科委主持 制定的国家“七五”重点科技攻关项目中，就已经立项将“智能化办公大楼