2019年物业管理建议书范文.doc

2019年物业管理建议书范文 物业管理建议书的基本概念 1.为何物业管理还有议标形式 中华人民共和国招标法第十条明确规定招标应分为公开招标和邀请招标两种，这主要是为了使工程建设项目中的招标投标活动体现公开、公正、公平原则而制定的规则。对于工程项目往往只能招标一次，任务完成以后，招标活动就终止了，而物业管理招标与工程招标不一样，管理服务对住宅小区(大厦)来讲是长久的，如果按照三年服务合同为一周期，对于一幢住房的寿命应有近多个周期。物业管理的招标活动可以开展多次，面对物业管理多次招标活动，其形式除了公开招标、邀请招标之外，还应有其他形式，主要是协议管理的议标，以及顾问管理形式等。 目标物业有时需要公开招标投标，以选择最佳的物业管理企业来帮助管理服务，有时目标物业在原有的物业管理企业管理下基本符合要求，在合同期满以后，业主委员会(开发商)认为不必要再进行公开招标，而选择议标形式，请已在管理物业的管理企业根据业主委员会(开发商)所提的建议、要求写一份管理建议书，只要业主委员会(开发商)满意就可以了。根据物业管理特点，存在议标形式是正常的。 2.物业管理建议书特征 业主委员会(开发商)对于物业管理企业的管理水平、管理质量以及收费标准等重大原则上都持认同态度，对目标物业仍希望该物业管理企业管理，但要该物业管理企业根据业主委员会(开发商)一些补充要求再写一份建议书(管理方案)。此时建议书不像投标书那样严格规范，但必须要以换位思考的方式来编写建议书。其主要特征是： (1)可操作性。由于目标物业已经非常熟悉，业主委员会(开发商)又委托本物业管理企业管理。此时需要拿出的管理建议书与招投书就(物业还未确定谁管)不一样了。制定的各项规章制度，开展的各项管理活动以及管理架构方面可操作性要更强。 (2)内容分析更加细化。由于目标物业已经确定某物业管理企业来进行管理服务，因此该物业管理企业所提供的物业管理方案目标应更加细化。也就是说建议书所写的内容(各类制度与规范管理项目与要求，经费收支与成本支出)更加细化，使业主委员会(开发商)一看建议书就感到策划到位、分析到位、考虑到位。 (3)成本核算更加准确。物业管理企业在写建议书时，一定要珍惜业主委员会(开发商)给企业的荣誉，一定要珍惜物业管理企业辛勤劳动而赢得的信誉。物业管理是以人为本的服务，也是劳动密集型的工作，因此成本核算非常重要。要在建议书中，较为详细地分析成本开支，要让业主委员会(开发商)理解物业管理企业是在精打细算地进行成本核算，切实为业主们考虑。 (4)更加体现自身优势，树好企业品牌。建议书表面上是对目标物业开展物业管理的一种细化的施政纲领。实际上是反映物业管理企业的管理能力、管理水平、管理质量的一种表现。物业管理企业在写建议书时，要认真地分析研究目标物业的实际情况，并通过对目标物业开展物业管理细化过程来反映出企业的优势、企业的特长、企业的理念，从而使企业品牌树得更高，为物业管理企业今后开拓市场赢得更多业主(开发商)做好准备。企业在做建议书时，要结合企业特长，制定管理方案才能展现自身优势。 3.建议书的形式 物业管理建议书通常有两种形式：一是议标中的建议书;二是作为管理顾问中的协议书。 (1)议标中的建议书。议标中的建议书通常是指由业主委员会(开发商)把目标物业委托其物业管理企业负责管理服务，需要邀请该物业管理企业就物业管理进行协商，确定物业管理有关事项，进一步拿出管理方案。物业管理企业根据业主委员会(开发商)的要求，而提出目标物业管理的细化操作文件，人们称之建议书。 (2)聘请企业为顾问的协议书。此协议书是指业主委员会(开发商)决定聘请某物业管理企业对目标物业进行管理的意向书。考虑到本企业原来组建的物业管理公司的人员素质，对目标物业管理要想达到一流管理、一流质量、一流服务是不适应的，决定通过议标形式聘请优秀的物业管理企业做顾问，其目的：一是帮助本企业物业管理上水平;二是把企业的物业管理队伍培训好。 做顾问与招标后管理目标物业最大不同点是：通过招标竞争而中标的物业管理企业，对目标物业是由中标单位全面负责服务管理(包括各类制度建立、人员的配备、设施完善、管理机构设置等);而做顾问的物业管理企业则不同，人员队伍是原来单位的，这些人还在管理指定的目标物业，只不过管理思路、管理理念、管理构架由顾问单位负责安排，通常顾问单位只派名人员参与负责。顾问的协议书与议标的建议书又有所不同，主要体现在： 文件构架不同。协议书不需要像建议书那样，每个项目都要展开，分析、表达出来，只要表明合作方式、合作期限。 内容较为简单。协议书只需要把作顾问后使物业管理水平提高到什么高度阐述清楚就可以了，同时只要说明有哪些方面经营权由顾问负责。 明确顾问费。协议书不需要对物业管理开展的各类项目所需要的经费做详细测等。这些都由原有开展物业管理企业负责。协议书要明确顾问费数额、每年支付方式等。 说明双方的权利与义务。由于聘请高水平物业管理企业作顾问，而本身又有物业管理企业，围绕着目标