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福州房地产业发展战略研究 摘要 房地产业的健康稳定发展，关系到国民经济的发展、社会的稳定和人民的切身利益， 因此科学客观地对当前房地产形势进行分析、制定科学合理的房地产业发展战略显得十 分紧迫而必要，对福州这样一个近年房价涨幅较快的二线城市尤其如此。 本文运用战略管理理论、房地产经济理论、产业组织理论、宏微观经济学理论，采 集了2 0 0 0 多个行业及相关数据，对福州房地产业发展的外部环境、内部条件进行定性与 定量分析，提出福州房地产业宜选择“利用机会，克服弱点”的w o 发展战略，即抓住海 峡西岸经济区建设和福州经济快速发展的机遇，落实科学发展观，有步骤地扩大城市规 模，适度发展福州房地产业，在发展中解决存在的问题，进一步完善房地产市场体系和 住房保障体系，力求供求平衡，结构合理，房价平稳，房地产秩序规范，促进福州房地 产业持续、健康、稳定发展和社会和谐稳定。 本文从福州房地产的实证分析中提出地价和房价的循环推进线路，具有一定创新性。 关键词：福州，房地产，发展战略，住宅，价格 d e v e l o p m e n t a i 。s t r a t e g yo ft h er e a i ，e s l ：c 气t ei n d u s t r yi n f u z h o uc i t y t h eh e a l t h ya n ds t a b l ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yo o n c ：c r n st h ed e v e l o p m e n t o ft h en a t i o n a le c o n o m y ，s o c i a ls t a b i l i t ya n dp e o p l e sv i t a li n t e r e s t s t h e r e f o r ei ti su r g e n ta n d n e c e s s a r yt oc a r r yo nt h es c i e n t i f i ca n do b j e c t i v ea n a l y s i so ft h ec u r r e n tr e a le s t a t es i t u a t i o n , e n a c tr e a s o n a b l ed e v e l o p m e n t a ls t r a t e g i e s 斯t h er e a le s t a t ei n d u s t r y t h i si sr e a l l yt h ec a s ef o r f u z h o u am e d i u m - s c a l ec i t yw i t haf a s t e rr a t eo fi n c r e a s ei nh o u s i n g p r i c e si nr e c e n ty e a r s t h i sp a p e r , b ya p p l y i n gt h et h e o r yo fs t r a t e g i cm a n a g e m e n t , t h er e a le s t a t et h e o r y , t h e t h e o r yo fi n d u s t r i a lo r g a n i z a t i o na n dt h et h e o r yo fm i c r o e c o n o m i c s ，c o l l e c t sd a t af i o m o v e r 2 0 0 0i n d u s t r i e s ，m a k eq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i so fe x t e r n a le n v i r o n m e n ta n di n t e r n a l c o n d i t i o n si nf u z h o ur e a le s t a t ei n d u s t r y , p u tf o r w a r dt h ew o d e v e l o p m e n t a ls t r a t e g yt o “s e i z e t h eo p p o r t u n i t i e sw h i l eo v e r c o m et h ew e a k n e s s e s , n a m e l y , t os e i z et h eo p p o r t u n i t i e so f c o n s t r u c t i o no ft h ee c o n o m i cz o n ei nt h ew e s tb a n ko ft h es t r a i t sa n dt h er a p i de c o n o m i c d e v e l o p m e n ti nf u z h o u , i m p l e m e n tt h ei d e a so fs c i e n c ed e v e l o p m e n t , e x p a n dt h ec i t yi nr i g h t p r o c e d u r e ，d e v e l o pt h er e a l e s t a t ei n d u s t r ym o d e r a t e l y , s o l v et h ee x i s 曲gp r o b l e m si nt h e d e v e l o p m e n t a lp r o c e s s ，a tt h es a m et i m ef u r t h e rc o n s u m m a t et h es u p p l ys y s t e mi nt h er e a l e s t a t em a r k e ta n dt h es e c u r i t ys y s t e mi nv a r i o n sk i n d so fh o u s i n g , e n d e a v o n rt ob a l a n c e s u p p l ya n dd e m a n dw i t hr e a s o n a b l es t r u c t u r e ，s t a b l ep d a n dt h er e g u l a t e do r d e ri nt h er e a l e s t a t e ，t h u st op r o m o t et h ec o n t i n u a l ，h e a l t h ya n ds t a b l ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e i n d u s t r y i nf l l z h o ua n dc r e a tah a r m o n i o u sa n ds t a b l es o c i e t y t h i sp a p e r , b a s e do ne m p i r i c a la n a l y s i so ft h ef u z h o ur e a le s t a t er e a l ，p r o p o s e st h ec y c l eo f t h ea d v a n c i n gl i n e sb e t w e e nt h el a n dv a l u ea n dt h eh o u s ep r i c e ，t h e r e f o r e ，i ti si n n o v a t i v et o s o m ee x t e n t k e y w o r d s ：f u z h o u ，r e a le s t a t e ，d e v e l o p m e n t a ls t r a t e g y ，h o u s e ，p r i c e 广西大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人声明；所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的 成果和相关知识产权属广西大学所有，本人保证不以其它单位为第一署名单位 发表或使用本论文的研究内容。除已注明部分外，论文中不包含其他人已经发 表过的研究成果，也不包含本人为获得其它学位丽使用过的内容。对本文的研 究工作提供过重要帮助的个人和集体，均己在论文中明确说明并致谢。 论文作者签名 学位论文使用授权说明 占其l 扣 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 击p 时发布口解毒后发布 c 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 警名：彬导燧名：谬妒易月侈日 广西大学工商管理硕士掌位论文 福州房地产业冀晨战略研究 第一章绪论 1 1 研究背景一 目前，我国房地产市场正面临着继1 9 9 3 年海南、北海房地产泡沫破灭之后的最大 变局，稳定房价、防止房价涨幅过快、促进房地产业健康发展再次成为社会瞩目的焦点。 2 0 0 5 年3 月以来，国家对房地产采取了“国八条”一系列调控政策，取得一定成效， 商品房涨幅趋缓。但2 0 0 6 年以来，各地房价出现反弹和补涨。2 0 0 6 年5 月，国家展开 第二轮宏观调控，出台了“国六条”、“九部委十五条”等政策，采取限定套型面积的 比例、上调利率、加强对外国人购买房产管理等措施，但房价总体并没有出现降低迹象， 北京、深圳等大城市的房价接连暴涨，中小城市也相继出现房价上涨的趋势，为此许多 有识之士发出了“不要让宏观调控成空调”的呼吁。 从2 0 0 6 年9 月开始，从前在全国楼市中一直默默无闻的福州因房价惊人的涨幅引 起众人关注。在国家发展与改革委员会和国家统计局发布的7 0 个大中城市房屋销售价 格指数中，福州新建商品房销售价格涨幅2 0 0 6 年9 月、l o 月均位居全国第四，涨幅分 别为1 0 、9 6 。2 0 0 6 年1 1 月，福州新建商品房销售价格更是以l o 4 的涨幅列全国 7 0 个大中城市首位，福州已被列入全国房价重点监控的4 0 个城市之一 房地产业健康稳定发展，关系到国民经济的发展、社会的稳定和人民的切身利益， 因此科学客观地对当前房地产形势进行分析，制定科学合理的房地产业发展战略显得紧 迫而必要，对福州这样一个房价涨幅较快的二线城市尤其如此。 1 ，2 研究意义与主要内容 近年来国内外学者对房地产市场发展和房地产市场结构的基本理论进行了大量研 究，如北京中房集团进行的“中国房地产预警系统研究”1 1 】，谭刚( 1 9 9 4 ) 等人进行的 房地产市场周期波动规律研究【2 】，叶剑平、谢经荣( 2 0 0 5 ) 研究的房地产业与国民经济 的互动关系p l 等，在数据不全及一些概念尚未取得共识的情况下，已经取得难能可贵的 成果。尽管这些研究对城市房地产市场的发展与调控具有一定的指导意义，但是还远不 能满足房地产发展的实践需要，特别是2 0 0 2 年来我国房地产业飞速发展，新情况层出 不穷，需要对新情况进行迸一步研究。当前在房地产发展研究方面存在的不足有： 一是很少从战略管理理论和产业组织理论的视角研究房地产业发展战略。对于房地 产业的战略体系等方面尚未进行系统研究。 1 广西大掌工商蕾霉l 硕士掌位论文福州房地产o 慊战- 手研究 二是实证性研究较少，定量化研究不足。 三是重视全国性和重点一线城市( 如北京、上海、深圳) 房地产市场研究，而对众 多的二线城市房地产市场研究不足，对具有代表性的二线城市福州的房地产业战略研究 几乎没有。 因此本课题试图通过福州这样一个特定的二线城市房地产业发展战略的实证研究， 分析和探讨其运行的内在规律及未来一定时期内的发展战略和具体措施，期望通过此项 研究，对其它二线城市房地产业发展战略的制定提供借鉴和参考。 1 2 1 研究的理论与现实意义 l 、理论意义和创新点：( 1 ) 将战略管理和产业组织理论作为研究福州房地产业发 展的全新视角，对欠研究的二线城市中具有代表性的福州房地产业发展战略进行系统研 究，具有一定的理论价值。( 2 ) 综合考虑影响福州房价的多种因素，进行相关性分析， 并建立回归模型，以探求福州房价变动的内在规律，为福州房地产业发展战略的制定提 供支撑，在方法上有所创新。 2 、现实意义：( 1 ) 对福州未来房地产业的健康发展、海峡西岸经济区战略的顺利 实施、福州和谐社会的构建有着积极的意义。( 2 ) 对我国城市房地产业的持续、健康 和稳步发展，从理论和实践上提供有益的参考和借鉴。 1 2 2 研究方法 l 、s w o t 分析法：通过对福州房地产业面临的外部机会和威胁，内部的优势和劣势 进行分析，进而制定福州房地产业的发展战略。 2 、p e s t e 分析法：从政治与法律环境、经济环境、社会与文化环境、技术环境、自 然环境等几方面，来分析福州房地产业的外部环境。 3 、相关性分析与回归分柝：对福州房价和影响房价的多因素进行相关性分析，并 建立回归模型，以探求内在规律。 4 、比较研究法：通过历史数据的纵向比较与横向比较，研究发展趋势和目前状况。 2 g - 西大掌工商蕾理司e 士掌位论文福州房地产唑发晨战略研究 1 2 3 主要内容 3 ，。西大掌】滴管理司陆掌位论文- w 州房地产o 慷战略研究 第二章中国房地产业发展状况 2 1 房地产、房地产市场与房地产业 2 1 1 房地产 房地产是房产和地产的总称，严格地说，是指土地及其定着在土地之上的建筑物、 构筑物和其它附属物的总称“1 房地产作为人类生产生活的必需品，是一切社会、经济和生活活动的载体。在市场 经济中，房地产是一种商品，又是人们最重视、最珍惜和最具体实在的财产。由于房屋 及相关的土地是不能移动的，所以房地产又被称为不动产。房地产实际上已经成为一个 规范化的整体概念，在物质形态上房产与地产总是联为一体，房依地而建，地为房的载 体；在经济形态上，房产、地产的经济内容和运动过程也具有内在的整体性和不可分割 性嘲。 2 1 2 房地产市场删 狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所或交易中心；广义 的房地产市场是指房地产交易活动的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。本 文所指的房地产市场均指广义的房地产市场。 基于研究目的的不同，房地产市场可按不同的方式进行划分。 1 、按市场运行层次划分 按照运行层次可分为房地产一、二、三级市场。 房地产一级市场( 又称土地市场) ，是指国家( 土地所有者) 作为出让人与土地受 让人之间形成的土地使用权出让市场。在市场化运作的条件下，一级市场是受让方。原 始”获得土地使用权的唯一渠道，出让方占据垄断地位。 房地产二级市场( 又称房地产增量市场或房屋一手市场) ，是指房地产一级市场的 土地使用权受让人，在土地开发和房屋建设完成之后，作为卖方与房地产买方进行交易 而形成的市场。在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易主要集中在二级市场。 房地产三级市场( 又称房地产存量市场或房屋二手市场) ，是指在房地产二级市场 取得的房地产再度交易而形成的市场。在房地产开发趋于饱和的区域，三级市场的交易 活动将赶上、超过二级市场。在房地产市场成熟的国家和地区，房地产三级市场的交易 4 j - - 西大掌工商蕾理硕士掌位能丈 福州房地产业冀最战略研究 量远远大于二级市场的交易量。 2 、按市场交易客体划分 可分为土地使用权市场、房声市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。 3 、按物业类型划分 可分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、农用物业市场、休 闲娱乐物业市场等。 4 、按照购置目的划分 可以分为投资市场和自用市场。房地产投资市场的买方把房地产作为投资对象，期 待通过房地产的保值、增值获取出售、出租收益来达到盈利目的；房地产自用市场的买 方则以自用为目的，供自己生活、生产使用。由于房地产兼具投资和消费的功能，两个 市场实际上密不可分，并可相互转化。 5 、按照房地产价格的实现形式划分 可以分为房地产资产市场和使用市场。在房地产资产市场，房地产所有权的供求关 系决定房地产所有权价格，即通常所说的房地产价格；在房地产使用市场，使用权的供 需关系决定使用权价格，即租金。这两个市场通常被简称为买卖市场和租赁市场。 2 1 3 房地产业 房地产业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其它房地产活动 的总称。房地产业在国民经济分类中属于第三产业吲。 房地产业不涉及物质生产过程。其与建筑业的关系如下图表示： p 一 ! 房地产业 i 广一一一 i i 建筑业 - - - - 一- j 图2 1 房地产开发中的各项经济活动” c h a r t2 - 1a l le c o n o m i ca c t i v i t i e si nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t 资料来源：张红房地产经济学【m 】，北京：清华大学出版社，2 0 0 5 8 ，p 3 4 5 广西大掌工南蕾理司| ：b 掌位论文 福州房地产，o 晨战略研究 2 2 中国房地产业发展历程卧嘲 。 。 2 2 1 一，“休眠”时期( 1 9 4 9 1 9 7 8 ) ， 新中国成立之后至2 0 世纪7 0 年代末，城市土地归属于国家，实行无偿、无限期使 用制度，不允许买卖转让。这一时期的基本特点是：土地公有，实行行政划拨使用，房 屋由国家投资建设，实行计划分配，住宅实行低租金福利政策。 2 2 2。复苏”时期( 1 9 7 9 1 9 9 1 ) 1 9 7 8 年1 2 月党的十一届三中全会确立以经济建设为中心，中国开始进入改革开放 新的历史时期，房地产业开始复苏。这一时期的特点是： 1 、初步明确房地产的商品性，住房体制改革迈出步伐。：1 9 8 0 年邓小平关于发展建 筑业和住房制度改革的谈话，为房地产业的发展扫清了思想障碍。1 9 8 0 年6 月在中共中 央、国务院批转的全国基本建设工作会议汇报提纲中，正式提出实行住房商品化政 策，准许私人拥有住房，并进行公有住房出售。 2 、房地产作为商品开始经营性运作。2 0 世纪8 0 年代初，深圳、广州、上海、j 北京 等一些大城市的政府主管部门试验性地组建房地产开发公司，商品房开发主体开始出 现，住房建设投资主体开始向多元化发展，商品房开发投资额不断上升，1 9 9 0 年全国住 宅建设完成投资额2 9 7 亿多元。 3 、土地使用制度改革起步，房地产一级市场( 土地市场) 开始形成。在坚持城市 土地国家所有的前提下，实行所有权与使用权分离，转让土地使用权，逐步变无偿、无 期限使用为有偿有期限使用。 2 2 3 。过热和调整”时期( 1 9 9 2 1 9 9 7 ) 1 9 9 2 年春邓小平视察南方重要谈话发表，同年l o 月党的。十四大”明确指出中国 经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制，这极大解放了生产力，推进房地产 业进入了第一个快速发展时期。从1 9 9 3 年到1 9 9 5 年，土地使用权制度改革取得突破性 进展，一方面外资企业批租地块快速增多，另一方面规定新增的商业、旅游、娱乐、金 融、服务业、商品房等内资六类用地都必须通过土地出让取得地使用权，扩大了覆盖 面。1 9 9 4 年7 月国务院发布关于深化城镇住房制度改革的决定，城镇住房制度改革 向纵深发展。这一阶段房地产开发规模迅速扩张，增速过快，引发空置率上升，房价下 跌。 6 广西大掌工商管理硕士学位论文 福州房地产，o l 曩战略习”宅 从1 9 9 6 年开始，房地产业进入盘整消化期，采取了压缩商品房开发投资规模、平 衡供求等政策促使房地产市场走出低迷期。 2 2 4 。繁荣”时期( 1 9 9 8 年至今) 1 9 9 8 年7 月国务院发布了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 知，各省市根据此文件精神，制定了住房分配货币化方案，切断对实物福利分房的依 赖，这一举措释放了巨大的住宅市场需求能量，成为促进房地产业发展的驱动力，使中 国房地产业出现了空前持续发展的繁荣局面 这一阶段的主要特点是：1 、建立住房抵押贷款制度，支持居民买房。2 、住房消费 形成热潮，个人购房比例大幅提高。3 、房地产投资快速增长，形成供求两旺的新格局。 4 、住房数量扩大与质量提高并重，整体向着质量效益型转变。5 、培育住宅业成为新经 济增长点，房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业。6 、从2 0 0 3 年起出台了。国八条”、“国六条”等一系列关于房地产业的调控措施，引导房地产业持 续健康稳定发展。 2 3 中国房地产业运行状况 2 3 1 房地产开发投资额持续上升 ， 广西大掌】：商管理司陆学位论文莆州房地产o t 晨战_ 夸研究 表2 - 11 9 8 6 2 0 0 6 年g d p 、全社会固定资产投资、房地产投资及其增长率情况 t a b 2 - 1 g d p ，e n t i r es o c i a lf i x e da s s e ti n v e s t m e n t , r e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n d 项目 全社会 全社会固房地产 房地产开发投 g d p 固定资产 房地产开 g d p ( 亿元) 投资额 发投资额增长率 定资产投开发投资 瓷占全社会固 资增长率增长率 定资产投资比 年份( 亿元) ( 亿元) ( ) ( )( )重( ) 1 9 8 6 1 0 2 0 23 1 2 11 0 18 82 2 73 2 4 1 9 8 71 1 9 6 33 7 9 2 1 5 01 1 62 1 54 8 53 9 6 1 9 踞 1 4 9 2 84 7 5 42 5 71 1 32 5 47 1 35 4 1 1 9 8 91 6 9 0 94 4 1 02 7 34 17 2 6 26 1 9 1 9 1 8 5 4 84 5 1 7 2 5 33 82 47 35 6 0 1 9 9 12 1 6 1 85 5 9 53 3 69 22 3 9 3 2 86 0 1 1 9 9 22 6 6 3 8 8 0 8 07 3 11 4 2“41 1 7 69 0 5 1 9 9 3 3 4 6 3 41 3 0 7 21 9 3 81 3 56 1 81 6 5 11 4 8 3 1 44 6 7 5 91 7 0 4 2 2 5 5 4 1 2 6 3 0 43 1 81 4 9 9 1 9 9 55 8 4 7 82 0 0 1 9 3 1 4 91 0 51 7 52 3 31 5 7 3 1 66 7 8 8 52 2 9 1 43 2 1 89 61 4 5 2 11 4 0 4 1 9 9 77 4 4 6 32 4 9 4 13 1 7 88 8 8 8一1 21 2 7 4 1 9 鸲 7 8 3 4 52 8 4 0 63 6 1 47 81 3 91 3 71 2 7 2 1 9 9 98 2 0 6 82 9 8 5 54 1 0 37 1 5 11 3 51 3 7 4 2 0 8 9 4 6 8 3 2 9 1 8 4 9 8 4 8 01 0 32 1 51 5 1 4 2 0 0 l1 0 9 6 5 53 7 2 1 46 3 “8 31 3 12 7 31 7 ：0 5 2 0 0 21 2 0 3 3 34 3 5 0 07 7 9 19 11 6 9 2 2 81 7 9 l 2 0 0 31 3 5 8 2 3 5 5 5 6 71 0 1 5 41 0 02 7 73 0 31 8 2 7 2 4 1 5 9 8 7 87 0 4 7 71 3 1 5 81 0 12 6 82 9 6 1 8 6 7 2 0 0 51 8 3 8 6 88 8 6 0 41 5 7 5 91 0 4 2 5 71 9 81 7 9 6 2 0 0 62 0 9 4 0 71 0 9 8 7 01 9 3 8 2l o 72 42 1 81 7 6 4 资料来源：中国统计年鉴( 2 0 0 4 ) 国家统计局2 0 0 5 2 0 0 6 年国民经济和社会发展统计公报 图2 21 9 8 6 2 0 0 6 年g d p 全社会固定资产投资额，房地产开发投资额 c h a r t2 - 2 g d p , e n t i r es o c i a lf i x e da s s e ti n v e s t m e n t , r e a le s t a t ei n v e s t m e n t , 1 9 8 6 - 2 0 0 6 8 广蕾r 大学工商管理硕士掌位论文 疆州房地产业袅展战略习曙t 图2 - 31 9 8 6 2 0 0 6 年g d p 全社会固定资产投资，房地产开发投资增长率 c h a r t2 - 3t h er a t e so fi n c r e m e n to fg d p ，e n t i r es o c i a lf t x e da s s e ti n v e s t m e n ta n d r e a le s t a t ei n v e s t m e n t , 1 9 8 6 - 2 0 0 6 从表2 - 1 和图2 - 2 可以看出，从1 9 8 6 年以来，我国房地产开发投资额持续增长， 从1 9 8 6 年的1 0 1 亿元增长到2 0 0 6 年1 9 3 8 2 亿元，总体上呈现出与经济发展相对应的快 速增长特征。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重从1 9 8 6 年3 2 4 增加到2 0 0 4 年的1 8 6 7 ，基本上逐年上升，只是到了2 0 0 5 年以后稍有回落。从图2 - 3 可以看出， 由于中国房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中房地产开发投资增长率起伏较大，在 1 9 9 3 年达到高峰1 6 5 1 ，随后受政策影响回落，从1 9 9 9 年到2 0 0 4 年房地产开发投资 增长率均超过全社会固定资产投资增长率和6 0 p 增长率，到了2 0 0 5 年之后，房地产开 发投资增幅小于全社会固定资产投资增幅，表明宏观调控政策对房地产投资有抑制作 用，调控政策的作用初步显现。 在开发各类商品房中，商品住宅占较大比重。从投资额看，2 0 0 6 年房地产开发投资 1 9 3 8 2 亿元，其中，商品住宅投资1 3 6 1 2 亿元，占7 0 2 9 6 。从1 9 9 8 年至2 0 0 4 年间各类 商品房的销售面积看，住宅均占8 8 以上( 见表2 2 ) 。因此本文将住宅作为研究重点。 表2 - 21 9 9 8 2 0 0 4 年全国各类商品房销售面积所占比重 t a b 2 - 2t h es a l ea r e ap r o p o r t i o no fv a r i o u sk i n d so fc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g i nc h i n a ，1 9 9 8 - 2 0 0 4 单位： 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 住宅8 8 8 58 9 2 9 8 8 9 18 8 9 7 8 8 4 18 8 3 28 8 4 6 办公楼 3 2 92 7 12 3 42 2 42 0 11 8 71 8 1 商业用房 6 6 56 8 97 5 17 5 78 2 88 48 1 1 其他1 2 11 0 4 1 2 41 2 2 1 31 4 1 1 6 2 资料来源：牛风瑞主编中国房地产发展报告n o 2 【m 】，社会科学文献出版社，2 0 0 5 5 9 ，1 可大掌工商管理硕士掌位能文。4 1 1 州房地产o 噱战略研究 2 3 2 城镇居民居住条件显著改善 表2 - 3 城镇居民人均可支配收入与人均住房面积表 t a b 2 - 3 t h e p e r - e a p i t a d i s p o s a b l e i n c o m e a n d t h e p e r - c a p i t a h o u s i n g a r e a o f u r b a n i n h a b i t a n t s 城镇居民人均可城镇居民人均住 城镇居民人均可城镇居民住房面 年份 支配收入增长率积增长率 支配收入( 元)房面积( r ) ( ) ( ) 1 9 7 94 0 56 91 8 13 o 1 9 8 04 7 77 21 7 84 3 1 9 8 l5 0 11 l5 o6 9 1 9 8 25 3 58 26 86 5 1 9 8 35 6 48 75 46 1 1 9 8 46 5 29 11 5 64 6 1 9 8 s7 3 91 0 01 3 39 9 l 赔69 0 11 2 42 1 92 4 0 1 9 8 71 0 0 21 2 71 0 82 4 1 9 8 8 1 1 8 01 3 o2 4 82 4 1 9 8 91 3 7 41 3 59 73 8 1 9 9 01 5 1 01 3 75 61 j 1 9 9 l1 7 0 l1 4 21 3 73 6 1 9 9 22 0 2 71 4 81 5 o4 2 1 9 蚣 2 5 7 71 5 22 6 32 7 l 蚋1 43 4 9 61 5 7 3 5 1 3 3 1 9 9 s绷 1 6 32 4 13 8 1 9 9 64 8 3 91 7 01 0 84 3 1 9 9 7 5 1 6 01 7 86 8 1 1 9 9 8汹 1 8 7 3 j 5 1 1 9 9 95 8 5 41 9 46 63 7 2 啪 6 2 8 02 0 38 34 6 2 0 0 l6 8 6 0 2 0 86 22 5 2 0 0 27 7 0 32 2 81 3 69 6 2 0 0 3毗2 4 18 o5 7 2 0 0 49 4 2 12 5 o7 85 5 2 0 0 5 1 0 4 9 32 6 11 1 44 4 2 0 0 6 1 1 7 5 9 1 2 1 资源来源：中国统计摘要( 2 0 0 6 ) p 1 0 s - 1 0 9 ，国家统计局2 0 0 6 年国民经济和社会发展统计公报 ( 2 0 0 7 2 2 8 ) ，建设部2 0 0 5 年城镇房屋概况统计公报 1 0 广西大学工商管理司陆掌位论文福州房地产业冀晨战略习院 图2 - 4 城镇居民人均可支配收入与人均住房面积 c h a r t 2 - 4 t h e p e r - c a p i t a d i s p o s a b l e i n c o m e a n d t h e p e r - c a p i t a h o u s i n g a r e a o f u r b a n i n h a b i t a n t s 自改革开放以来，中国经济高速增长，人民生活水平逐步提高。从表2 - 3 和图2 4 可以看出，城镇居民人均可支配收入从1 9 7 9 年的4 0 5 元增加到2 0 0 6 年1 1 7 5 9 元，城镇 居民的人均住房面积也随之逐年上升，由1 9 7 9 年的6 9 平方米增加到2 0 0 5 年的2 6 1 平 方米，人们的居住条件获得了显著改善。 但是，我国与世界发达国家相比仍在一定差距。在2 0 世纪9 0 年代初期，美国人均 住房面积就达到6 0 平方米，德国为3 8 平方米，法国为3 7 平方米，日本为3 l 平方米， 韩国为2 5 平方米。根据联合国的统计资料，发达国家人均住房面积平均为4 6 6 平方米， 高等收入国家人均住房面积为2 9 3 平方米，中等收入国家为2 0 1 平方米，中低等收入 国家为1 7 6 平方米，低收入国家平均为8 平方米“”，中国2 0 0 5 年城镇居民人均住房面积 为2 6 1 1 平方米，略高于中等收入国家。 2 3 3 房价快速增长，成为人们关注的焦点 1 1 广西大掌工商蕾葺i 司l 士掌位论文 福州房地产业戋晨战略研究 表2 - 41 9 8 7 2 0 0 5 年中国平均房价 t a b 2 4t h ea v e r a g eh o u s ep r i c eo fa l i n a 1 9 8 2 0 0 5 城镇居民人均可平均房价城镇居民人均可支平均房价 年份支配收入( 元)( 元，i n 2 )配收入增长率( )增长率( ) 1 9 8 7 1 0 ( ) 2 4 0 81 0 8 l 卿略1 1 8 05 0 32 4 82 3 3 l 粥91 3 7 45 7 49 71 4 1 1 9 如1 5 1 07 0 b5 62 2 j 1 9 9 l1 7 0 17 8 61 3 7 1 1 8 1 9 9 22 0 2 79 9 51 5 0 2 6 6 1 9 9 32 5 7 71 2 9 22 6 3 2 9 8 l 鲫43 4 9 1 61 4 0 9 3 5 19 1 1 9 9 5懈1 5 9 12 4 1 1 2 9 l 鲫64 8 3 91 8 0 6 1 0 81 3 5 1 9 9 7 5 1 6 01 9 9 76 81 0 6 1 9 9 85 4 2 5力d 0 2 3 5o 3 1 9 鳄 5 8 5 42 0 5 36 62 j 2 0 6 2 2 1 1 2 8 32 9 2 0 0 l6 8 6 02 1 7 0 6 22 7 2 伽| 2册2 2 5 01 3 63 7 2 0 8 4 7 2 2 3 5 98 04 8 2 0 0 49 4 2 l 2 7 1 47 81 5 0 2 9 皓1 0 4 9 3 3 2 4 21 1 41 9 5 2 0 0 61 1 7 5 9 1 2 1 资料来源：中国统计摘要( 2 0 0 5 ) ，中国统计年鉴( 2 0 0 5 ) ，2 0 0 5 年统计快报，国家统计 局2 0 0 6 年国民经济和社会发展统计公报2 0 0 7 - 2 - 2 8 ) 图2 - 5 城镇居民人均可支配收入与平均房价 c h a r t2 - 5t h ep e r - c a p i t ad i s p o s a b l ei n c o m eo fu r b a ni n h a b i t a n t sa n dt h ea v e r a g eh o u s ep r i c e 广西大掌工商管理硕士学位论文福州房地产业戋晨战略研究 图2 - 6 平均房价增长率与城镇居民人均可支配收入增长率 c h a r t 2 - 6t h er a t e s o f i n c r e a s e o f a v e r a g e h o u s e p r i c ea n d p c - c a p i t a d i s l m s a b l e i n c o m eo f u r b a ni n h a b i t a n t s 从上述图表可看出，随着中国国民经济的持续快速增长、居民收入水平的提高，房 价逐年呈上升之势，从1 9 8 7 年的4 0 8 元m 2 增长到2 0 0 5 年的3 2 4 2 元酽在1 9 9 3 年左 右房价增长率达到一个高峰，2 0 0 4 年以来房价快速增长，2 0 0 4 年、2 0 0 5 年房价增长率 分别为1 5 o 、1 9 5 ，超过同期城镇居民人均可支配收入的增长率。2 0 0 6 年全国房价 持续上涨，据国家统计局2 0 0 6 年国民经济和社会发展统计公报显示，7 0 个大中城市房 屋销售价格上涨5 5 。因为房价与人们生活密切相关，房价上涨过猛的问题引起了社会 各界的关注，也受到党中央、国务院的高度重视。 2 4 中国房地产业s c p 范式分析 2 4 1 中国房地产业市场结构区域性寡头 我国的房地产开发企业具有虚拟企业的特征。它本身不参与房屋建造，而是发掘潜 在需求，构思房地产项目，将资本、劳动力以及所需的各种原材料结合在一起，协同各 方参与者，以实现共同的目标 ，霄大学工商蕾理硕士掌位论支 福州房地产业戋展蛭略研究 1 、中国房地产开发企业规模 表2 - 51 9 8 9 2 0 0 2 年中国房地产开发企业规模 t a b 2 - 5 t h e s c a l l e o f c h i n e r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t c o r p o r a t i o n s , 1 9 8 9 - 2 0 0 2 企业个数 房地产开发投资 年末职工数( 人) 年份 ( 个) 全部平均每家 ( 亿元)( 万元) 全部 平均每家 1 9 s 93 5 2 52 7 37 7 4 51 2 4 1 0 03 5 - 2 1 9 9 04 4 0 02 5 3 35 7 5 71 4 7 2 1 63 3 5 1 9 9 l5 1 2 83 3 6 26 5 5 6 1 9 蛇 1 ”6 67 3 1 25 3 9 o 1 9 蚣2 6 0 ”1 9 3 7 57 4 4 4 1 9 9 42 4 3 7 22 5 5 4 o1 0 4 7 1 6 6 0 1 2 22 7 1 1 9 9 52 3 1 9 03 1 4 9 01 3 5 7 ，97 3 3 3 2 13 1 6 l 鲫62 1 2 6 93 2 1 6 41 5 1 2 27 0 3 8 0 8 3 3 1 1 9 9 7 2 1 2 8 63 1 7 8 41 4 9 3 26 8 3 2 1 73 2 1 1 9 9 82 4 3 7 83 6 1 4 21 4 8 2 - 68 2 5 8 8 83 3 9 1 9 9 9 2 5 7 6 24 1 0 3 21 5 9 2 78 8 0 2 5 73 4 - 2 2 0 z 酪0 34 9 8 4 11 8 2 5 59 7 1 9 4 2 3 5 6 2 0 0 l 2 9 5 5 26 3 4 4 12 1 1 3 41 0 6 ：2 3 1 93 6 0 2 0 毗 3 2 6 1 87 7 9 0 92 3 8 8 51 1 3 4 0 0 93 4 8 资料来源：中国统计年鉴1 9 9 5 - 2 0 0 3 从表2 5 可以看出，中国房地产企业数量众多，2 0 0 2 年平均每家房地产开发投资额 为2 3 8 8 5 万元，平均每家企业的职工数基本维持在3 5 人左右，规模偏小。按房地产开 发企业资质等级分析，2 0 0 0 年一级、二级企业投资总额1 5 4 6 3 8 6 8 万元，占3 1 ，三级 及三级以下企业投资总额为3 4 3 7 6 6 6 1 万元，占6 9 ( 见表2 - 6 ) ，市场集中度不高。 表2 - 6 按资质等级分类的中国房地产开发企业规模结构 t a b 2 - 6 t h es c a l e sa n d s t t u c t o r e s o f c h i n e 辩r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t c o q x ) r a t i o a s c l a s s i f i e d a c c o 啦t ot h e i rq u a l i f i c a t i o n sa n dr a n k s 一级、= 级企业投资总额及比重 三级及三级以下企业投资总额及比重 年份 投资总额比重投资总额比重 ( 万元)( ) ( 万元) ( ) 1 9 9 7 1 0 8 3 9 9 3 33 4 12 0 9 4 3 7 6 96 5 9 2 0 0 01 5 4 6 3 8 6 83 1 3 4 3 7 6 6 6 1 6 9 资料来源：中国房地产市场年鉴1 9 9 7 ，中国房地产统计年鉴2 0 0 1 ，西大掌工商管理硕士掌位论二 福州房地产o t 晨战- 备研究 2 、房地产市场的区域性 房地产由于位置的固定性和不能移动，使其市场呈现出鲜明的区域性特点。在特定 的某个地块区域内，地块外的产品无法“流入”参与地块内的竞争，地块内的房地产产 品也不能“流出”参与地块外的竞争这种区域内小范围的垄断与竞争，一方面强化了 房地产企业的市场力量；另一方面也使全国性、地区性的甚至一个城市的“市场集中度” 指标失去意义“”。 3 、我国房地产业的进入壁垒较高 根据管理经济学理论，行业的进入壁垒有：资本成本、规模经济、品牌忠诚度或广 告费的高低、进入的分销渠道、法律及政府的政策等。退出障碍有：设备的专用性、产 品改进的难度、人员的安排等 房地产业是典型的资本密集型行业，资金本应成为其进入壁垒。但在目前情况下房 地产企业通常通过三种途径予以化解：一是房地产企业的负债率普遍较高，一般为7 0 9 6 以上( 见表2 - 7 ) 。二是可以通过预售回笼资金，正