（工商管理专业论文）海口某房地产项目可行性研究报告.pdf

0 3 3 0 2 5 1 6 5 杨军海l j 某虏地产项目司行性研究报告 摘要 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的 投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值得投 资行为。房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大得预期 收益得经济行为。因为房地产本身具有保值增值得特点，投资者投资房地产的目 的就是为了获得未来更大得收益，达到预期得投资目标。 房地产投资项目数额巨大而且投资活动建设周期长，牵涉面广，所含工程 项目多，房地产市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大。房地产投 资分析是房地产项目投资开发活动进行之前的分析论证过程，其核心问题是研究 投资项目的可行性以及选择最佳投资方案。分析的关键在于投资的回报，即能否 取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。只有对投资项目进行详细、 可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能使投资决策建立在科学合理的基础 上。可以说，房地产开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的 成功与否。 可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案 的经济效果，研究项目的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的 科学分析方法。作为m b a 的案例论文，本文从市场营销、投资学、公司财务等学 科的角度出发，结合实际的房地产项目，对行业中主要依靠经验的感性分析方法 进行理论细化，对产品定价、项目基准收益率、财务评价等关键指标应用了量化 分析，并得出了明确的建议。 希望通过本文的讨论，为以后的项目可行性分析提供一种直观有效的分析模 式，用于指导具体的工作。 关键词：房地产投资、可行性分析、财务评价 镛4 慨共8 9 “ 0 3 3 0 2 5 1 6 5 杨军 潍u 某膳地产项目日j 行件j l j f 究撇告 a h s t r a c t r e a le s t a t ei n v e s t m e n t sa r et h o s et h a ti n v e s t o r s ，s u c ha sn a t i o n s ，a s s o c i a t e so rj n d i v i d u a l sa l l o c a t e s o m ec a p i t a li n t o t h ed e v e l o p m e n t ，o p e r a t i o n ，m a n a g e m e n to rp u r c h a s eo fp r o p e r t i e si no r d e rt o o b t a i nv a l u e a d d e di n c o m e i nn a t u r e ，i n v e s t o r sh o p et og a i nm o r ee x p e c t e db e n e f i t si nt h ef u t u r e a tt h ee x p e n s eo fp r e s e n tb e n e f i t sw h e ni n v e s t i n gi np r o p e r t i e s s i n c et h ev a l u eo fr e a le s t a t ec a n b em a i n t a i n e do re v e na d d e dw i t ht i m eg o i n g ，t h e s ei n v e s t o r sa i ma fm o r eb e n e f i t si nt h ef u t u r et o a c h i e v et h e i rs e tg o a l s a sr e a le s t a t ei n v e s t m e n t sr e q u i r eh u g ei n p u t ，a n da l w a y sl a s tal o n gp e r i o df o rc o n s t r u c t i o n ， w h i c hc o v e r sm a n ys e g m e n t sa n dp r o j e c t s ，t h e r e f o r ew h e t h e rap r o j e c tc a l ls u c c e e di sh a r dt os a y d u et ot h eu n c e r t a i n t i e sp r o p e r t yi n d u s t r yi se x p o s e dt o t h ea n a l y s i so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n t s ，a p r o c e s sc o n d u c t e db e f o r et h ei n v e s t m e n t s ，h a sac o r ep r o b l e ma b o u th o w t oe v a l u a t et h ef e a s i b i l i t y o ft h ep r o j e c ta n dh o wt oi n v e s to p t i m a l l y t h ek e yt os u c ha n a l y s i sl i e s i nt h er e t u r no ft h e i n v e s t m e n t s , o r , w h e t h e ri n v e s t o mc a ng a nm o s te c o n o m i cb e n e f i t sw h i l et a k i n gb o t hs o c i a la n d e n v i r o n m e n t a lb e n e f i t si n t oc o n s i d e r a t i o n o n l ya l t e rt h o r o u g ha n dr e l i a b l em a r k e te s t i m a t i o n ，c o s t a n a l y s i sa n db e n e f i t sc a l c u l a t i o n ，c a ni n v e s t m e n td e c i s i o nb es c i e n t i f i ca n dr e a s o n a b l e i na n o t h e r w o r d ，w h e t h e rap r o j e c tc a ns u c c e e dm o s t l yd e p e n d so nw h e t h e rt h ef e a s i b i l i t ys t u d i e sa r cc o i t e c t o rn o t f e a s i b i l i r ys t u d yi sas c i e n t i f i cm e t h o dt h a ti n v e s t o r sd e c i d ew h e t h e rt ot a k eap r o j e c tm a i n l yb y a n a l y z i n g ，c a l c u l a t i n ga n de v a l u a t i n ge c o n o m i cb e n e f i t so ft h et e c b o l o g y , d e v e l o p m e n ta n d o p e r a t i o ns c h e m e so fap r o p e r t yp r o j e c t ，a n ds t u d y i n gw h e t h e rt h ep r o j e c ti sr e q u i s i t ea n df e a s i b l e s i n c et h i sp a p e rf o c u s e so nc a s es t u d i e s ，1w o u l dc a t e g o r i z ea l lt h e s ei n s t i t u t i o n a lm e t h o d sb a s e d o ne x p e r i e n c ei nt h i si n d u s t r y ，a n dm a k eq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sa b o u tp r o d u c tp r i c i n g ，b a s i cr e t u r n r a t eo fap r o j e c ta n df i n a n c i a la s s e s s m e n tb yc o m b i n i n gk n o w l e d g eo fm a r k e t i n g ，i n v e s t m e n t ， c o r p o r a t ef i n a n c ew i t ht h o s er e a lc a s e s ，a n dt h e np u tf o r w a r dm yo w ns u g g e s t i o n 1 h o p et h i sp a p e rw i l lp r o v i d eu sw i t hap r a c t i c a la n di n s t i t u t i o n a la n a l y s i sp a t t e r nt oc o n d u c t f e a s i b i l i t ys t u d i e s ，w h i c hc a ns h e dal i g h to nf u t u r ew o r k k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，f e a s i b i l i t ys t u d y ，f i n a n c i a la s s e s s m e n t 旃5 贝一共8 9 蛆 0 3 3 0 2 5 1 6 5 杨军 海【j 某房地产项目d i 行忡研究报告 1 导论 海口某房地产项目可行性研究报告 1 1 房地产投资的基本要素 1 1 1 房地产的概念 1 1 1 1 房地产的概念 房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是实物、权益和区位三 者的结合体。实物是房地产的物质实体部分，包括建筑物的结构、设备、外观和 土地的形状及基础设施完备状况等。权益是指由房地产实物所产生的权利和收 益，房地产交易不仅仅是实物交易，更重要的是权益交易。因此，房地产登记在 房地产交易过程中具有特别重要的地位。区位是房地产实体在空间和距离上的关 系，除了地理坐标位置，还包括可及性。房地产的位置具有固定性，因此，区位 对房地产价值的影响是特别重要的。 1 1 1 2 房地产的特性 房地产与其他物品相比，有着明显的自身特征。主要包括以下几点： 位置固定性 房地产是不可移动的，因而其位置是固定的。房地产的不可移动性决定了房 地产的开发利用受制与其所处的空间环境，房地产市场是一个区域性市场。 数量有限性 由于受土地总量的限制，房地产开发的数量也受到制约。 用途多样性 同样一宗房地产，可以具有不同的用途。在不同的用途下，房地产的经济价 值也不一一样。 供求区域性 长期使用性 大量投资性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 第6 妞一共8 9 “ 0 3 3 0 2 5 1 6 5 杨车海l _ 】某房地产项曰可行性 j f 究报告 外部影响性 一宗房地产的兴建、使用会对附近的房地产产生影响，这种影响可能是正面 的，也可能足负面的。 1 1 2 房地产投资概述 1 1 2 1 房地产投资的内涵 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的 投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值得投 资行为。房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大得预期 收益得经济行为。因为房地产本身具有保值增值得特点，投资者投资房地产的目 的就是为了获得未来更大得收益，达到预期得投资目标。 1 1 2 2 房地产投资的特点 房地产自身的特性决定了房地产投资也具有自身的特点。 投资金额巨大，回收期长。 投资不确定因素多，风险较大。 流动性较差。 具有保值增值性。 受政府政策影响较大。 依赖金融部分得支持。 具有专业性。 投资具有相互影响性。 1 1 3 我国房地产投资现状 1 1 3 1 影响房地产投资的政策回顾 近几年，我国出台了一些对房地产投资具有重大影响的房地产金融和土地供 应等方面的政策，包括： 一 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知( 银发 2 0 0 3 31 2 号) 对房地产信贷中的开发贷款、建筑业流动资金贷款和个人住房抵押贷款提出 7 一系列原则性要求，一方面起到了警示房地产风险的作用，另一方面使得商业 银行和房地产投资者、开发商之间的贷款融资行为受到限制。 一 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 国发 2 0 0 3 1 8 号) 充分肯定房地产业已经成为国民经济支柱产业，要求对符合务件的房地产开 第7 负一共8 91 i 0 3 3 0 2 5 1 5 5 杨牟海u 巢房地产项目司行性研究报告 发企业和房地产项目给予信贷支持，指出需要加强房地产贷款监管。 _ 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定( 国土资源部2 0 0 2 年l1 号令) 明确规定了“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、 拍卖或者挂牌方式出让”，并且对“招拍挂”出让国有土地的内容和程序作出了 规定。 _ 协议出让国有土地使用权规定( 国土资源部2 0 0 3 年2 l 号令) 规定非经营性用地在协议出让前和出让后都必须向社会公布，接受社会监督。 同时，对协议出让国有土地价格标准也有了新的具体规定。 这些政策的出台，一方面起到了防范房地产经营风险的目的，另一方面加强 了土地供应管理，使获得土地使用权的途径更加清晰和公开化，这对房地产投资 者具有重大意义。 1 1 3 2 近年全国房地产投资情况 根据国家统计局的数据，我国房地产开发和全社会固定资产投资情况如下 表： 表1 】近三年房地产开发和全社会固定资产投资情况统计 房地产开发 房地产开发全社会固定 全社会固定房地产投资 年份投资比上年资产投资 资产投资比占固定资产 投资( 亿元)上年增长 投资的比例 增长( )( 亿元) ( )( ) 2 0 0 16 3 4 4 ，1 12 7 33 7 2 1 3 4 91 3 0 1 7 o 2 0 0 27 7 9 0 9 22 2 84 3 4 9 9 9 11 691 7 9 2 0 0 31 0 1 0 6 0 02 9 75 5 1 1 8 0 0 2 6 71 8 3 从上表的数据来看，近三年全国房地产开发投资出现以下三个特点。一是房 地产开发投资连年增长，并且增长的幅度也在加大。二是房地产开发投资增长比 例均高于同期固定资产投资增长比例。三是房地产开发投资占固定资产投资的比 例也在逐年上升。 我国房地产在逐步增长的过程中出现了新的特点：主要表现在住宅的增速相 对降低，办公楼、商业用房正在逐步增加，其中办公楼2 0 0 3 年比上年增长3 9 8 ，商业营业用房增长4 4 6 ：而住宅的增速有所降低。可以预见的是，随着 银行业对房地产信贷管理f 1 趋规范，以及资本市场形势的变化，房地产市场投资 诈逐步走向成熟。 海u 柴虏地产项目n 行性 i j f 究报告 1 1 4 房地产投资分析概述 1 1 4 1 房地产投资分析的研究对象 房地产投资分析的研究对象是房地产投资运动的基本规律，主要侧重于房地 产投资效益分析和房地产投资决策方法。 具体来说，房地产投资分析的研究范围和主要内容有：房地产投资的基本原 理、房地产投资环境分析、房地产投资市场分析、房地产投资成本估算、房地产 投资经济评价、房地产投资不确定性分析、房地产投资风险分析、房地产投资决 策分析等。 1 1 4 2 可行性研究概述 房地产投资分析是房地产项目投资开发活动进行之前的分析论证过程，其核 心问题是研究投资项目的可行性以及选择最佳投资方案。 可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案 的经济效果，研究项目的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的 科学分析方法。可行性研究是在上世纪3 0 年代，美国在开发田纳西流域是就把 可行性研究列入流域的开发程序，成为项目开发的重要阶段，促使项目开发顺利 进行，对提高项目的经济效益、优化项目开发方案起了重要作用。此后经过数十 年的发展，尤其是伴随着应用计算技术的发展和电子计算机的发展，可行性研究 已渗透到许多领域，成为世界各国项目投资前期的重要工作内容。我国实行经济 体制改革后，国家相应出台有关文件，要求投资项目实行可行性研究，至此，可 行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。 1 1 4 3 可行性研究的必要性 保证投资决策的科学性和理性 房地产投资项目数额巨大，而且投资活动建设周期长，牵涉面广，所含工程 项目多，房地产市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地岜较大。单从建筑 施工技术讲，一般不存在一时无法突破的重大难点。关键在于投资的回报，即能 否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。只有对投资项目进行详细、 可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能使投资决策建立在科学合理的基础 卜。可以蜕，房地产开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的 成功与否。 保证投资项目的优化 一般情况下，叮行性分析要研究多个方案，从中优选出最佳方案。研究人员 第9 贝共8 9 贝 0 3 3 0 2 5 1 6 5 杨军 海【：1 某厉地产顺h 叫行忡训f 究报告 只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合 评价、合理取舍，使投资获得最大经济效益。房地产投资方案选择的l f 确与否， 几乎完全依赖于可行性研究成果的正确与否。 保证投资项目的有序性 房地产投资项目的可行性研究过程，实质上就是对未来项目的实施过程进行 周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹划等一系 列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原 材料和设备的供应、配套工程实施步骤等。 1 1 4 4 房地产投资项目可行性研究的主要步骤 房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，必须按照一定程序进行。 筹划 筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出项目开发 设想；委托研究单位；筹集研究经费；研究项目的界限、范围、内容和要求等。 调研 调查研究是房地产投资项目可行性研究开始后第一步要做的工作，电是基础 工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所作出的可行性研 究报告翔实可信。 优化及选择开发方案 优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。 详细研究 详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。应运用多种技术经济方法， 对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。 由于房地产市场的不确定因素较多，还有对投资方案进行敏感性分析，表明在成 本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。 编写报告书 1 2 项目概述 我公司是一家以房地产丌发为主的民营企业，开发项目多次获得国家各项奖 项，存无锡房地产开发行业享有很高声誉。随着公司规模的壮大，计划走出无锡 向外地发展。此次公司与一家上海知名房地产- 丌发集团合作，经海口市政府的介 绍。接洽r 个多年未完工房地产开发项目。该项目地处海l 市黄金地段，占地 7 7 4 2 2 0 平米，容积率3 2 0 ，建筑面积2 4 7 7 5 。4 平米，地f 层结构已建成，尚 未出地面。项目转让价为2 5 0 0n 元，海 j 市政确承诺可以减免规费，具体项目 弧l o 恤一拭8 9 贝 0 3 3 0 2 5 1 6 5 杨车 海u 某虏地产项日口j 行件研究报告 情况如下： 一基地位置 项目基地位于海南省海口市龙华区，东至世贸西路，西邻文华路文华大酒店， 北靠滨海大道，南隔环卫大厦等楼与金贸中路相望。项目所在区域为海口的金融 贸易开发区。 项目以北：滨海大道，是海口市东西向的景观交通大道，交通繁忙，有噪音 和粉尘影响，隔路往北目前为空地，如不建造高层项目，本项目的北向可眺望海 景： 项目以东：是世贸雅园，一个规模型社区，建筑立面较新，视觉效果尚可； 项目以南：为金山广场和东方文华府，也是新建的住宅社区，都是点式高层 建筑，对本项目的采光和视觉有定的干扰； 项目以西：为文华大酒店为邻，从建筑立面看已有些陈旧，视觉效果一般。 一周边交通 滨海大道是海1 3 市的主干道之一，为八快二慢设计，快慢车道间有绿化带。 滨海大道上集中了多条公交线路，交通便捷。 第l l 贝一共8 9 虹 海l - i 巢房地产项目可行性研究报告 2 项目背景分析 2 1 宏观环境研究 i 2 1 1 城市简介 2 1 1 1 海口历史 海口起源于汉代，开埠于宋末元初。“海口”一名最早出现于宋代，迄今已 有九百多年的历史。1 9 2 6 年1 2 月，海口从琼山县划出，独立建市。1 9 5 6 年，国 务院将海口市划为广东省的地级直辖市。1 9 8 8 年4 月1 3 日，第七届全国人民代 表大会通过关于设立海南省、建立海南经济特区的决议，海口市成为海南省省会。 2 0 0 2 年海口与琼山两市合并为一市。目前，海口城市规模较小，是除拉萨市以 外全国最小的省会城市。 2 i 1 2 地理位置 海口市位于北纬1 9 。3 2 - - 2 0 。0 5 ，东经1 1 0 。1 0 一1 1 0 。4 t 属于热 带滨海地区。地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔1 8 海里与广东省海安镇相望； 东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起 大坡镇老村，西至西秀镇拨南村，两端相距6 0 6 公里；南起大坡镇五车上村， 北至大海，两端相距6 2 5 公里。 2 1 1 3 行政区域及人口 海口市下辖秀英区、龙华区、琼山区、美兰区四个区。全市土地总面积为 2 ，3 0 4 ，8 4 平方公里，截至2 0 0 4 年年底常住人口达到1 7 1 0 3 万人，户籍人口数 达到1 4 3 0 7 万人，其中，非农业人口占到5 7 5 。尽管人口自然增长率在2 0 0 3 年以来确所f 降，不过仍然要超过全国乎均水平j 个千分点。 第l2 负一共8 9 虬 0 3 3 0 2 5 1 6 5 杨车 海【= _ l 某房地产项目刈行忡 i ；l 究报告 2 0 0 1 5 0 1 0 0 5 0 0 海l 市人u 统计图 2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年 2 0 0 4 年 1 0 8 6 4 2 0 常住人口( 万人) t 1 户籍人口( 万人)自然增长苹( ) 图2 1 第1 3m 一共8 qm ( 资料来源：2 0 0 4 年海口统计年鉴) 、州引引封o_m；。，；l 一 驴南，。ls；眵土 一 曲旧；l中；上一0 0 3 3 0 2 5 j 6 5 杨军 海u 某席地产贞一町行性讲究拟告 2 2 城市发展规划 2 2 1 产业发展规划 海口的优势产业发展战略是：筮捶查塑童婆：塑迭筮屋盍太亡些! 一加快发展生物医药、海洋开发和生态环保、电子信息等高新技术产业，打造 生物制药城、汽车、摩托车工业城、烟酒食品饮料加工城和化纤纺织工业城， 把海口建设成为海南省的新型工业基地。 合理配置开发琼北和琼州海峡沿岸的旅游资源，建设一批高档次的滨海度假 酒店，开发建设一批创意新、特色鲜明、文化含量高的精品景区，建设火山 口国家地质公园、热带海洋动物园、热带野生动物园、热带植物博览园、好 莱坞国际影城、红树林植物园、热带森林公园等旅游重点项目。 _ 引进先进技术和优良品种，发展无公害绿色环保名牌热带农副产品，以运销 加工为中心，发展形成运销、加工、包装、保鲜一体化的产业优势。 依托港口、机场、铁路、公路，构筑物流服务体系，积极发展现代物流业， 把新海口建设成为华南地区的重要贸易中心，建设成为海南通向全国各地的 物流集散中心。加快城市结构性贸易设施建设，形成专业批发市场和贸易中 心。 _ 依托省会地位及海洋资源优势在北港规划建设琼北最大的渔港，建设成为海 口远洋深海捕捞基地、全省海产品加工基地和出口基地。引进。一批捕捞、加 工龙头企业，提高水产养殖、捕捞、加工水平。加快谋划建设海洋产业高科 技园，促进海洋资源综合开发，培植海洋科技产业。 - 做强科技教育产业。推动大学城、院士村、软件园的建设，加快产学研一体 化，增强城市发展的后劲。加快文化体育中心、足球冬洲基地、国奥篮球训 练基地等文化体育设施建设，培育文化体育产业知名品牌，努力把新海口建 设成为岛内外科技、教育、文化、体育、医疗和疗养的产业基地。 2 2 2 海口市主要经济开发区 - 金盘【业开发区 令盘r 业开发区，位于海口市西南郊，全区规划面积4 8 平方公罩，按照“统 规划、统一征地、统一一丌发、统一转讨、统管理”的“= 垃统一”原则，由海 南金盘实业股份有限公司负责盯发建设和招商管理。迄今在十= 地开发和基础设施 罐1 4 脚一拄8 9 爽 0 3 3 0 2 5 1 6 5 杨军海口某房地产项日叫行性研究报告 建设方面，严格按照对开发区域进行商标准的建设宗旨，共投入丌发建设基会 3 7 亿元，已开发面积1 9 平方公里。 在引进项目中，以外资、民营企业居多。全区已形成了汽车、电子、制药、 纺织、建材、家具、仪器、饮料，珠宝加工等行业构成的新兴工业体系，其中制 药、黄金珠宝加工列入海口市支柱行业发展规划。主要产品有汽车、电子磁盘、 电子元器件、特种变压器、高级防化用品、铝合金制品、塑料制品、木工刀具、 中西医药、时装等。 港澳工业开发区 港澳工业开发区是由海南省政府批准设立，1 9 8 8 年由海国投集团有限公司投 资开发建设的以发展外向型工业为主的工业开发区。地处海口市西郊永万坡，规 划面积2 平方公里，该区采取土地出租、转让以及合作、合资或股份制形式，加 快招商引资和建设步伐。 经过十几年开发，港澳国际工业区已开发面积2 1 3 平方公里，建成了一批 工业厂房、写字楼、商业楼等工程，已运营项目涉及了化工、制鞋、制衣、彩印、 电子、制药、纺织等1 0 个行业。 一金融贸易区 海口市金融贸易区位于海口市北端滨海大道，规划面积2 2 平方公里。该区 按外资区、国内金融贸易区、高级别墅公寓区和滨海度假游乐区四个部分规划， 其功能是以金融贸易为主体，发展成为海口市经济活动的枢纽，公共游乐、度假 居住的理想场所。 - 海甸岛东部开发区 海甸岛地处海1 3 市北部。1 9 8 8 年海南建省后，海甸岛的东部被批准为开发 区，占地面积6 5 平方公里，由中国寰岛集团承担整个开发区的开发建设。区内 实行统一一规划、统建设、统一经营、统一管理，主要兴建写字楼、公寓、别墅、 酒店、金融贸易、商业服务网点、旅游娱乐设施和文化教育设施等。 _ 海口保税区 海r 】保税区于1 9 9 2 年l o 月2 1 同经国务院批准设立，面积1 9 3 公顷，是中 图对外行放程度最大、政策最优惠、手续最便捷的自由贸易区之一。以发展出口 加【、国际贸易、仓储物流为主，相应发展商品展示、会融保险、信息咨询、运 输等服务性行业。目前已经形成r 以电子信息，生物j f 发及制药，机电制造及其 销i5 负一共8 9 虹 0 3 3 0 2 5 1 6 5 杨军 海u 某房地产项曰a ，行性_ f i f 究撤告 它加工业为支柱产业结构和港区一体化的物流分拨中心的海口高新技术“产业 链”。 总结： 作为省会城市，海口市已经成为海南省政治、经济、文化中心，海、陆、空交通 抠纽和通讯中心； 一近年来，海口整体经济水平正在稳步发展，人均国民生产总值超过2 0 0 0 美元。 不过与其他沿海发达城市相比，差距依然十分明显； _ 目前，海口已经形成了以生物制药、机械电子、饮料食品、橡胶化工、纺织化纤 等五大行业为支柱的工业体系。其中，生物制药、汽车机械等行业的发展较为迅 速，潜力巨大； 已经形成了涵盖工业生产、金融贸易、出口加工、休闲娱乐等各具特色的5 大经 济开发区； 一外商投资正在逐年扩大，投资领域也从过去的酒店、房产业扩展到石油加工、医 药制造业、邮电通信业等。包括三星( 海南) 光通信技术有限公司、福特汽车公 司等世界5 0 0 强企业也纷纷选择海口作为生产基地； 第三产业在国民生产总值中占据主导地位，其中旅游业在2 0 0 4 年的国民生产总 值中占到1 7 的比重； 房产业在经历了9 6 - 9 9 年的低潮期之后。自2 0 0 0 年以来开始了第二次复苏。目 前是以消化存量房为主。 2 3 宏观经济情况 2 3 1 国民生产总值g d p 海l j 市国民生产总值统计图 国民生产总值( 亿元) 图2 2 第1 6 狐一共8 9 虹 0 3 3 0 2 5 16 5 扬军 海l = _ j 某房地产项目可行性研究拟告 ( 资料来源：2 0 0 4 年海u 统计年箍) 据统计，2 0 0 4 年全市生产总值( g d p ) 2 5 3 0 1 亿元，按 - j - e l 价格计算，比上 年增长j3 2 ，增幅分别高于全国3 7 个百分点、全省2 8 个百分点。而自2 0 0 0 年以来，海口经济以每年超过8 的速度快速增长。 2 3 2 三大产业比重 5 9 海口市2 0 0 4 年三大产业比例图 8 第一产业第二产业第三产业 图2 ，3 ( 资料来源：海口市2 0 0 4 年国民纷济和社会发展统计公报) 海【一 市的第三产业在其国民经济生产总值中占据了主导地位，并且其所占比 例仍在逐年递增。2 0 0 4 年海口市第一产业实现增加值2 1 3 3 亿元，增长7 8 ： 第二产业实现增加值8 2 4 8 亿元，增长1 4 5 ：第三产业实现增加值1 4 9 2 亿元， 增长1 3 3 。 在第三产业投资中，除了传统的旅游业，其他增长速度较快的行业主要有： 信息传输、计算机服务和软件业投资l1 0 2 亿元，比上年增长2 6 7 倍：公共管理 和社会组织投资7 ，0 4 亿元，增长1 3 倍；卫生、社会保障和社会福利业投资1 7 2 亿元，增长6 5 ；批发零售业投资1 3 9 亿元，增长5 2 ，3 ；水利、环境和公共设 旋管理业投资7 2 9 亿元，增长7 ；教育投资4 5 6 亿元，增长l o 7 。 第1 7 皿一共8 9 虹 海u 某房地产顺日町彳亍性_ | i f 究报告 2 3 3 社会消费品零售总额 1 2 0 0 0 1 0 00 0 8 0 0 0 6 0 0 0 4 0 0 0 2 0 0 0 0 ，0 0 社会消费品零售总额( 亿元) 8 49 0 2 0 0 f f 年 ! 二口 2 0 0 3 在 2 0 0 t 笠 2 0 0 2 年 l 社会消费品零售总额( 亿元) 图2 4 ( 资料来源：2 0 0 4 年海口统计年嚣) 2 0 0 4 年海口市社会消费品零售总额达到1 0 1 0 2 亿元，比上年增长1 7 3 。 其中，批发零售贸易业零售额8 2 亿元，增长1 8 2 ；餐饮业零售额1 3 7 亿元， 增长1 5 ：其他行业零售额5 3 3 亿元，增长9 7 。 另一方面，市场物价结构性上涨明显。全年居民消费价格总水平比上年上升 3 。其中，食品价格上涨8 3 ，烟酒及甩品价格上涨0 9 ，家庭设备用品及维 修服务价格上涨o 4 ，居住价格上涨0 5 ：衣着价格下降1 1 ，医疗保健及令 人用品价格下降0 2 ，交通和通讯价格下降1 7 ：娱乐教育文化用品及服务价 格下降1 4 。生产领域价格有升有降。全年原材料、燃料、动力购进价格比上 年上升5 6 ，工业品出厂价格下降5 3 。 ( 资料来源：海口市2 0 0 4 年国民经济和社会发展统计公报) 第1 8 _ ! ； 一共8 9 血 塑! ! 垄! 箜塑兰 塑竺苎堡些兰堡璺型堑堡型f 壅坐塑 2 3 4 人均g d p 海口市人均生产总值统训图 人均生产总值( 元) 图2 5 ( 资料来源：2 0 0 4 年海口统计年鉴) 海口市人均国内生产总值在海南省内处于领先地位，其人均g d p 高出海南省 平均水平1 7 8 倍以上，然而与长三角地区发达城市人均g d p3 5 ，1 4 7 元相比，差 距依然十分明显。 2 3 5 居民收入及消费情况 0 0 0 0 9 0 0 0 8 0 0 0 7 0 0 0 6 0 0 0 5 0 0 0 4 0 0 0 3 0 0 0 2 0 0 ( ) 10 0 0 0 7 1 0 3 。0 2 0 0 0 i e 海l i 市城镇居民收入统计图 7 7 5 5 9 2 8 0 0 4 8 3 5 0 76 2 0 0 1 年 2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年 城镇居民人均可支配收入( 元) t 凡均消费支出可支配收入增k 率( ) 嘲26 第1 9 虹一共8 9 口! 资料生源：2 0 0 4 肆海ij 统汁年熔) o1 9 8 7 6 5 4 3 2 l 0 11j，ijjll11_lj 0 ，；昝；l；，。 t ；，m o 8 一 醴 l申o。； 重 -&etl#i t。|_-。ll#ll |一 0 3 3 0 2 5 1 6 5 杨军 海l j 巢房地产项目n j 行件计究报告 近年来，海口市城乡居民生活水平稳步提高。2 0 0 4 年在岗职工平均t 资 1 7 ，6 13 元人，增长1 8 8 。城镇居民人均可支配收入8 ，9 8 t 元，增长7 6 ；农 村居民人均纯收入3 ，5 7 2 元，增长9 2 。全年城镇居民人均消费性支出6 ，7 7 8 元，增长2 6 。农村居民人均消费支出2 ，5 2 6 元，比上年增长2 9 8 。 海口市民的消费层次和结构也在悄然发生变化。其中，交通与通讯类支出 8 8 3 元，占总支出的1 3 ，增长1 7 4 ：食品支出3 ，1 7 3 元，占总支出的4 7 ，增 长9 6 ；衣着支出3 2 9 元，占总支出的5 ，增长7 1 。 2 3 6 外商投资 海口外商直接投资统计图 讣陶瓦簌教赞歌( 忆受兀) 图2 7 ( 资料来源：2 0 0 4 年海口统计年鉴) 海口市利用外资规模不断扩大。2 0 0 4 年新签外资协议合同9 3 个，新签协汉 合同总投资2 ，7 4 亿美元，比上年增长2 2 3 。实际外商宣接投资3 2 亿美元- 比上年增长1 5 6 。其中，外商合作企业投资0 4 2 亿美元，增长8 2 9 ：外商独资 企业投资1 8 7 亿美元，增长3 。外商的主要投资领域集中在：石油加工、医药 制造业、邮电通信业、房地产业和旅游业。 另外，海口市在对外贸易方面也在快速增长。0 4 年对外贸易进出口总值为 1 5 ，0 6 亿美元，比上年增长5 3 7 。其中进口总值1 1 ，6 4 亿美元：增长6 3 2 ： 出| 总值3 4 3 亿美元，增长2 8 2 。 笫2 0 赴一共8 9 负 海l 巢房地产项目刨行性研究报告 2 4 海口市房地产市场整体状况 2 4 1 宏观市场状况 2 4 1 1 宏观调控对市场影响较小 2 0 0 5 年上半年，国家开始对增长过快的房地产进行宏观调控，先有3 月1 7 日央行取消房贷优惠政策，后有3 月2 6 日国务院出台八点意见抑制房价，再后 又是中央七部门联合出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知。调控政策 出台以来，全国房地产开发规模回落、房地产价格平稳、投机性得到遏制，呈现 出六大特点：房地产投资增幅继续回落；供求关系有所改善；商品住房交易结构 有所调整：投机性购房得到初步遏制；商品住房平均价格涨幅趋稳；房地产信贷 增速放缓。 建设部新闻发言人最近指出，当前房地产市场调控工作的重点，是坚定不移 地贯彻落实好国家已出台的各项调控措施，以切实稳定住房价格，促进房地产市 场平稳发展。近期，国家将不再出台新的调控政策。 宏观调控对北京、浙江、上海的房地产市场影响比较大，三个城市的商品住 房新开工面积首次出现负增长，负增长率分别为3 6 7 、6 8 、2 7 。但是基于 海口房地产市场的历史背景和现状，这次宏观调控对海口市的房地产市场影响不 够明显，但也不可否认宏观调控对市场还是造成了一定的心理影响，使消费者购 买信心不足，导致二手房交易量降低。海口二手房屋需求有所回落，二手房转手 速度减缓，市场观望气氛较浓。据统计，今年上半年，海口二手房屋交易登记过 户1 6 2 5 套，交易面积2 0 万平方米，总销金额逾2 5 亿元，平均成交价约1 2 5 0 元平方米，分别比去年同期减少4 0 、5 5 、6 7 、2 7 。 调控对手市场影响不大。据海口市房产管理局统计，今年海口商品房价格 基本保持平稳态势，今年l 一6 月海口市商品房平均价格为2 6 1 3 元平方米，比 2 0 0 4 年全年商品房平均价格2 4 2 3 元平方米上升7 2 7 。其中当地市场成交3 5 6 5 套，总销面积逾4 3 8 1 万平方米，占总销售量的5 6 0 7 ，外地客户成交3 2 0 8 套， 总销面积约3 4 3 2 万平方米，占总销售量的4 3 9 3 。 2 4 1 2 积压项目继续享受优惠政策 今年5 月，经国务院批准，财政部和国家税务总局决定，针对处置海南省积 瓜房地产税收优惠政策的执行期限延长至2 0 0 5 年1 2 月3 1 同。根据国务院财税 ( 2 0 0 5 ) 4 9 号文件内容，】9 9 8 年1 2 月3 l 闩以前建成但尚未售出的空置商品房， 若在2 0 0 6 年】2 月3 1f 1 以前销售，可享受免缸营业税和契税政策。房地产丌发 第2 l 础一共8 9 负 海i _ _ _ l 某房地产项目可行性 i 究报告 经营企业在1 9 9 8 年】2 月3 】日以前购入的空置商品房，若在2 0 0 6 年1 2 月3 1 同 以前销售，可相应享受免征营业税和契税。 可享受税收优惠政策的空置商品房主要包括住宅、办公用房、商业营业用房 等。 优惠政策的延期执行将会推动一些停缓建项目的复工进程。 2 4 1 3 2 0 0 0 - - 2 0 0 4 年房地产市场供销状况 海口市房地产投资统计图 5 0 o o 4 0 o o 3 0 o o 2 0 o o l o o o o o o 1 3 3 1 _ _ j 住宅 办公楼 商业营业用房 其他用房 图2 1 2 ( 瓷料来源：海口市政府统计年鉴) 2 0 0 4 年商品房竣工情况( 万平方米) 5 1 蓉熬 鋈熬i 冀鬻纂 ；攀戆蒸羹鬻鍪 = 键鬻! 鬈黧。 住宅 办公楼 商业营业用痔 其他用房 7 9 5 i 图2 1 3 ( 资料来源：海口市政府统计年燎) 2 0 0 4 年在施工面积、新开工面积和竣工面积中，除了住宅占最大份额以外， 其次就是商业营业用房，- - i x 指标分别是7 3 万、3 1 万和8 3 5 万平方米。写字 楼的所占份额较小，施工面积仅为1 9 万平方米，新开工面积2 7 万平方米，而 竣1 面积仅0 1 8 月平方米。这一组统计数据说明2 0 0 5 年的写字楼市场相对沉寂， 1 i 会有大的波澜。 据海口市房管局统计，今年前5 个月，海口全市商品房施工面积为4 6 6 万平 米，其中商业用房新开工面积为2 万多平方米，办公用房新开工面积为零。 第2 4 “一共8 9 虹 0 3 3 0 2 5 1 6 5 杨军 海u 某房地产项日训行性研究报告 2 4 3 。 小结 自2 0 0 0 年起，海口房地产投资持续稳定增长，施工面积、新开工面积、竣 工面积、销售面积等指标均呈上升念势，写字楼在各项指标中所占比例较小，写 字楼市场有待挖掘； 2 0 0 4 年以来的宏观调控对海口市的房地产市场发展影响不大，更主要的是 对消费者的心理影响，使一部分消费者持观望态度； 对积压项目的优惠政策的执行期限延长至2 0 0 6 年1 2 月3 1 日，在一定程度 上会加速一部分停缓建项目的复工进度。 2 5 。海口写字楼物业 2 5 1 i写字楼市场现状分析 2 5 1 1 市场概述 海口市的写字楼市场起步于1 9 8 8 年海南省设立，自中央政府将海南省列为 全国仅有的2 个经济特区之后，海南省便开始了面向全国的开放。伴随着各项 地方性优惠政策的推出，海南省的经济发展从此一路高歌猛进，全国各地的房地 产发展商都将海南市场视为黄金海岸，在1 9 9 0 1 9 9 4 年间，大量的项目报建上马 畅通无阻，写字楼与其它房产项目同样在海南遍地开花。 写字楼的发展轨迹往往与当地经济发展紧密相连、息息相关。1 9 9 5 年至2 0 0 0 年间，世界经济疲软，亚洲金融危机影响了中国经济的正常运作。中国政府也没 有出台较为强有力吸引刺激外资进入中国或海口的政策。海口写字楼市场需求量 上涨幅度远远低于供应量上涨的幅度。海南并非广州深圳，倚靠香港的繁荣发展 相关的产业链，其优越的地理位置、便利的海陆空交通枢纽，为深圳在9 0 年代 飞速发展成为全国的经济中心打下了扎实的基础。海南岛由于四面环水，交通不 畅，岛内资源匮乏，仅有农业