万科财务报表综合分析

2019/12/6,1,财务报表综合分析,万科A2008-2011年财务分析报告,2019/12/,2,2019/12/,3,公司简介,杨元秋,2019/12/,4,总部地点：深圳,成立日期：1984年,改制时间：1988年12月,上市日期：1991年,证券类别:A股,股票代码：000002,股票简称：万科地产,注册资本：1099520万,主营业务：房地产开发和经营,注册地：广东省深圳市,市场类型：深圳证券交易所,简称：万科集团,万科房地产（集团）股份有限公司,2019/12/,5,主营业务,2019/12/,6,万科集团主营业务收入主要是以房地产的开发为主收入比例占到了全部收入的99%,万科企业按行业分类,2019/12/,7,万科企业按地区分类,2019/12/,8,万科主营业务收入年复合增长率近30%净利润年复合增长率近30%,万科企业地区分部,2019/12/,9,偿债能力分析,长期偿债能力：资产负债率产权比率经营活动产生的现金流量净额对总负债的比率现金流动负债比率负债与有形资产比率,短期偿债能力：流动比率速动比率现金比率,尹雪凤、潘秀英,2019/12/,10,流动比率=流动资产合计流动负债合计*100%一般认为，比率越大，短期偿债能力越强。流动负债安全性越高。(2:1),分析：企业在2008年，2009年的流动比率接近2：1，短期偿债能力较好，但在2010年，2011年该数据在逐年降低，说明短期偿债能力正面临一定的压力。,09年出现一个上升得趋势主要是因为楼市受政府调控的影响以及，预售楼款减少，存货增加，规模有所下降，使得非流动负债减少，流动负债中预收款和一年到期的非流动负债的减少影响了企业的短期偿债能力。,10年-11年逐渐下降，由于企业在2010年开始就采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以流动负债大幅度增加，导致了流动比率的降低。,短期偿债能力分析,2019/12/,11,速动比率=速动资产流动负债*100%（1:1）速动资产是指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、待摊费用等后的余额。,分析：总体看来万科的速动比率比较低，如果企业不合理化资产负债结构，企业可能面临偿债风险。,08-09年呈现一个明显上升得趋势主要是因为受政策的调控，流动负债中预收款和一年到期的非流动负债大量减少所致。,11年呈现一个大幅度下滑的趋势是由于公司扩大规模，使得预收款项，应付职工薪酬，应缴税费的大幅度增加，从而使速动比率在11年达到一个低谷。,短期偿债能力分析,2019/12/,12,现金比率=现金类资产流动负债最能反映企业直接偿付流动负债的能力。(20%以上),分析：2008-2010三个年度的现金比率均超过20%，该公司短期偿债能力很强，且直接支付能力不会有太大问题。,08-09年上升：一方面是万科通过降低售房价格，增加了现金流，在09年市场又重新开始活跃万科成为房地产行业转暖的受益者，现金流量迅速增长，另一方面流动负债中预收款和一年到期的非流动负债也有所减少所致。,10，11年大幅度下降，原因一：房企受国内政策调控的影响，人们购房需求下降；原因二：万科加大了项目投入和拓展的力度，预收款项，应付账款，应付职工薪酬，应缴税费迅速上涨使得流动负债增长比超出货币资金增长比。,短期偿债能力分析,2019/12/,13,分析：总体看万科的偿债能力在08-09年较强而到了10-11年呈现出下降的趋势，偿债能力正面临一定的压力。,短期偿债能力分析总结,2019/12/,14,资产负债率=负债总额资产总额100%反应企业举债经营的能力，以及长期负债能力。（越小越好）,分析：万科近几年资产负债率基本上是持上升的趋势，这表明公司的长期偿债能力有所下降。,10年迅速上涨，主要是因为主要是由于负债的增加所致，短期借款在10年增加了2倍左右，并且出现了交易性金融负债，预收账款也大幅度的增加，一年内到期的非流动负债增加使得10年比09年的负债高了51.09%。即使资产10年高于09年但也不足以弥补负债的增加。,11年持续上涨主要是因为本年应付账款，应付职工薪酬，应缴税费迅速上涨使得流动负债迅速增长所致。,长期偿债能力分析,2019/12/,15,09-10年上涨很快原因：如下表由于销售顺畅，报告期末，公司所持有的货币资金较期初大幅增长，至378.2亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8亿元，资金实力进一步增强。受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债率较年初时有所上升，至74.69%，但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入，剔除这一因素的影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅40.2%,产权比例=负债总额/股东权益*100%,2019/12/,16,有形净资产是从股东权益中扣除无形资产、递延资产等难以作为偿债保证的项目后的部分,09-10年上涨：由公司的本年数据可看出在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）52.9亿元，占比4.0%；在建开发产品786.3亿元（其中包括已售出未结算产品），占比59.0%；拟开发产品493.1亿元，占比37.0%。万科集团大量增加工程建设，同时采取增加房屋预售销售作为配套措施来实行。因此直接导致负债总额的上涨，而股东权益（如下表）在每年中上涨稳定，作为分母变化不如分子大。,负债与有形资产比率=负债总额/有形净资产*100%,2019/12/,17,经营活动产生的现金流量净额对总负债的比率=,经营活动产生的现金流量净额,总负债,经营活动产生的现金流量净额对总负债的比率体现企业的全部偿债能力，体现企业偿债风险的高低,总结分析：因为分母总负债只增加了非流动负债，而它的变化也不大，因此跟现金流动负债比率变化趋势差不多，这个比率将结合现金流动负债比率一起分析。,2019/12/,18,现金流动负债比率=,经营活动产生的现金流量净额,流动负债,08-09年公司销售商品收到的现金大幅度增加从而经营活动中现金流净额0而公司这年流动负债仅有增加了5.4变化不大；09-11年随公司规模的扩大，主营业务的增加，应付职工薪酬和预收款项大幅上升导致流动负债大幅上升。,总结分析：现金流量比率0.4处于理想状态。从折线图趋势变化可看出，近几年万科现金流量负债比率较低，应该注意流动负债带来的负面影响，短期偿债能力有待提高。,2019/12/,19,营运能力分析,曹晋川,2019/12/,20,2019/12/,21,2019/12/,22,08-09年上升是因为受政策利好（政府的大量投资）、信心恢复等影响，加之大量购房需求从08年推迟到09年释放，成交大幅增长，公司加强对销售的控制，收紧信用政策，应收账款减少。10年公司促销，放宽信用，应收账款上升，然而销售额增加较小，故下降。11年销售上扬，应收账款的政策并未改变，故而变化不大，其周转率上升。,总结分析：公司的政策不稳定，应注意措施的连续性和稳定性。公司的信用政策过紧也会影响销售额的增长程度。,应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额,2019/12/,23,08-09年上升是因为存货管理坚持“量出为入”的策略，完工量下降，存货减少，销售收入大幅增加，存货跌价准备转回141.34%(约5.5亿元)。10年，11年的下滑是因为市场回暖，加大存货储备，以供市场需求，公司规模的扩大。,总结分析：公司坚持“量出为入”，说明公司的应变能力强，适时的调整策略，对存货的管理很到位。,存货周转率=赊销收入净额/存货平均余额,2019/12/,24,08-09年由在建工程转入固定资产原价为人民币218,366,247.12元；10年下降是由于销售收入的变化不大，而在建工程有大量转为固定资产。,总结分析：经营规模不断扩大，发展良好。,固定资产周转率=赊销收入净额/固定资产平均余额,2019/12/,25,09-10年的下降是因为大量的存货跌价准备转回，应收账款增加。,总结分析：流动资产的管理还不够。要加强管理，增加其流动性。,流动资产周转率=赊销收入净额/流动资产平均余额,2019/12/,26,09年销售收入和总资产增长幅度差不多，销售收入略高于总资产，故略有上升，09-10年总资产增加50%多，而销售收入增加不多，故而大幅下降。,总结分析：公司的规模一直在不断扩大，要注重发展的质量。做大的同时要做强。,总资产周转率=赊销收入净额/总资产平均余额,2019/12/,27,万科作为行业的老大，其营运能力是很强的尤其是在存货方面的管控相当到位，但在应收账款的控制方面还有些不足，需要改进。,营运能力分析总结,2019/12/,28,盈利能力分析,分析的主要指标：销售毛利率营业利润率净资产收益率每股收益,陈薇薇,2019/12/,29,销售毛利率=（销售毛利销售收入）100%=（销售收入销售成本）销售收入100%,10年上升：09年以来市场回暖，公司在强化成本管理和费用控制能力方面的成效，以及项目存货跌价准备转回等因素的影响。公司严格贯彻费用控制标准，管理费用相对于销售金额的比例由09年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由09年的2.4%下降到1.9%。11年：随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，11年公司营销费用和管理费用占销售金额的比重均为2.1%，比10年都有所上升。但公司近年来在成本控制和费用管理上的努力，也使盈利能力获得提升。,总结分析：万科近四年销售毛利率总体呈上升趋势。说明万科的技术含量高，质量好，获利能力和市场竞争力强。09年下降：09年营业收入较08年上升19.25%，09年营业成本较08年上升38.03%（本集团与关键管理人员之间的交易：销售商品房成本增加），销售毛利较08年下降10.13%，所以销售毛利率下降24.64%。,2019/12/,30,营业利润率=营业利润营业总收入100%,总结分析：营业利润率越高，说明企业商品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强；万科2010年比2009年营业利润率上升5.69%，可看出万科营业方针不断的改善，营销策略得当，市场的竞争力强，发展潜力大，盈利水平高。2011年比2010年营业利润率下降了1.5%，不过下降趋势不明显。,10年上升：2010年营业利润较2009年增加36.96%（项目利润率提高），而营业收入较2009年增加3.75%。公司实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%。可见营业利润率上升较多。11年下降：2011年营业利润较2010年增加32.52%，营业收入较2010年增加41.54%（原因：结算规模增长），所以营业利润率有所下降但仍保持着高利润率。,2019/12/,31,净资产收益率=净利润净资产平均余额100%净资产平均余额=（期初净资产+期末净资产）2,分析总结：从图可知近年来企业权益资本获取收益的能力提高，运营效率变好，对企业投资者保证程度提高。万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。对于处于楼市寒冬的房企来说，扩大规模也意味着各种成本的增加，未来房地产行业的发展将从规模增长向效益增长转变。2012年社会整体融资环境可能略有放松，但资金不会大量流入房地产领域，万科不急于“抓住这个机会”，而是继续“多卖房少拿地”的优化结构策略，以应对楼市寒冬。,净资产收益率创历史新高：面对严峻的楼市调控政策，11年房地产行业净利润率出现下降迹象。而国内龙头房企万科11年净资产收益率却创造公司历史新高，迎来连续三年增长。万科10年净资产收益率回到历史高位，绿色三星住宅面积占全国总量的54。公司自08年以来向“质量效益型增长”转变的努力已见成效。,2019/12/,32,总结分析：每股收益通常被用来反映企业的经营成果，衡量普通股的获利水平及投资风险。万科公司每股收益连年上升，可以看出近几年来公司创造的利润较多。主要是归属于母公司普通股股东的合并净利润的增长所致：其中2011年较上年增长32.2%，2010年万科归属上市公司股东的净利润72.8亿元，较2009年增长36.65，连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军。万科的市场占有率继续提升，占全国住宅市场的份额提高到2.34%。,每股收益净利润总股数100%,2019/12/,33,其他指标分析,分析的主要指标：经营活动产生的现金流量净额对现金股利的比率每股经营活动现金流量净现金流量适当比率现金再投资比率,陈锡佳,2019/12/,34,08-09年（上升）：每10股派送人民币0.7元（含税）现金股息；“销售商品、提供劳务收到的现金”上涨很快，同期上涨134.62%；“支付给职工以及为职工支付的现金”只有同期的51.63%；“支付的各项税费”相比上年有一定下降09-10年（下降）：每10股派送人民币1.0元（含税）现金股息；“销售商品、提供劳务收到的现金”虽然同期上涨153.00%情况下，但是“购买商品、接受劳务支付的现金”上涨192.84%,经营活动产生的现金流量净额对现金股利的比率越高，企业支付现金股利的能力越强。,经营活动产生的现金流量净额对现金股利的比率=经营活动产生的现金流量净额/现金股利,2019/12/,35,由于万科近几年来流通在外的普通股数并没有增加或减少，保持在10,995,210,218.00股，因此影响”每股经营活动的现金流量“均是来自于经营活动所产生的现金流。08-09年（上涨）：“销售商品、提供劳务收到的现金”上涨很快，同期上涨134.62%，受政策利好、信心恢复等多重因素影响，加之大量购房需求从2008年推迟到2009年释放，2009年房地产市场成交大幅增长，创历史新高；09-10年（下降）：报告期内，全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，增速相对09年明显回落。受政策环境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现出较大波动；全年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。,每股经营活动现金流量=经营活动产生的现金流量净额优先股股利流通在外的普通股股数,2019/12/,36,净现金流量适当比率=,经营活动的现金流量,（资本性支出+存货增加额+现金股利）,4,4,i=1,i=1,=-0.157,分析总结：经营活动现金流08年到11年从-34151830.4增加至3389424571.92，四年累计14,845,879,512.52而万科的资本性支出，出货增加额和现金股利四年累计总和为-93,314,485,726.73因而现金流量适当比率为-0.1570；08-09年公司销售商品收到的现金大幅度增加从而经营活动中现金流净额从-3415万元增加到40925335万元从而现金再投资比率大幅上升。09-11年企业规模的再度扩大，主营业务的增加需要购买的商品，接受劳务的支付的现金和支付职工薪酬的大幅度增加，支付各项税费年增长率分别是44.%，57%而分配股利和利润也增加了37%，66%；流动资产和非流动资产增加导致营运资金32%，与此同时出现其他非流动资产因此导致现金再投资比率再度下降。,总结分析：从趋势变化可见，万科近两年可用于再投资在各资产的现金减少，正处于高度扩张年份。,2019/12/,38,同行对比分析偿债能力分析,尹雪凤、潘秀英,2019/12/,39,总结分析：通过对比分析，可知万科的流动比率明显低于保利，这表明万科公司的短期偿债能力欠佳。,保利地产：08年流动比率最高是因为受金融风暴影响楼市行情下降，预售楼款减少、规模有所下降，使得非流动负债减少，流动负债中预收款和一年到期的非流动负债的减少影响了企业的短期偿债能力。09年是因为08年金融危机以及股市楼市的低迷，09年开始了复苏，因此规模较08年有了大幅度的上升；09-10流动比率下降的原因是短期借款和预收账款的增加幅度大于流动资产中货币资金等的增长，虽然10年的存货在09年上增加的比较大，但总体却呈现出了下降的趋势。11年流动比率进一步下降，主要原因为短期借款的大幅度上涨，相反货币资金却出现下降趋势。,万科VS保利流动比率,2019/12/,40,保利地产：08-11年总体呈下降趋势，09年达到最高0.74，主要是因为：09年保利地产在短期借款保持在一个较低水平，及存货相对较少的同时，货币资金占比比较的多。10年速动比率下降的原因是：短期借款和预收账款的增长幅度大于流动资产中货币资金等的增长。2011年最低的原因主要是：存货占比大，短期借款大幅增加的同时，货币资金等变现能力强的占比却在减小。保利地产在2011年结账日前大力促销，使得存货变现为应收账款。,总结分析：对比两个公司，两个公司的速动比率都比较低，如果企业不合理化资产负债结构，企业可能面临很大的财务风险。,万科VS保利速动比率,2019/12/,41,总结分析：在08年到10年两个公司现金比率相差不大说明两家公司的1元流动负债的现金资产偿债保障基本相同。,保利地产：09年最高达到40%，主要原因是：货币资金占流动资产的比重多点，市场占有率比较好，销量较多。但现金类资产获利能力极低，09年现金比率过高，就意味着保利地产09年现金类资产过多，机会成本增加，而且表明企业未能合理利用流动负债减少资金成本。10年现金比率虽有下降但还是保持在20%以上；2011年降到20%以下，主要原因是：2011年应收账款变动比较大，主要是结账日前大力促销，使存货变现为了应收账款所致。,万科VS保利现金比率,2019/12/,42,保利地产：09年到10年资产负债率上升趋势较大，主要原因是：2010年较2009年负债的合计变动比大于了资产合计的变动比。其中主要是预收账款和长期借款的增加较多；2011年较2010年没多少变化，主要是长期借款的减少的同时货币资金呈现负增长，所以有略微下降但还是处于较高的比率。,总结分析：通过比较两个公司，发现2个公司的资产负债率都较高，超出了债权人的心理承受程度，资金链一旦发生断裂，企业可能面临偿债风险，财务状况将十分危险。,万科VS保利资产负债率,2019/12/,43,万科VS保利产权比率,保利地产：10年（上涨）：影响上涨主要科目为长期借款（如上表）和预收款项。年末预收账款余额515.44亿元，占总负债的42.84%；剔除不需要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。同时09-10年股东权益上涨不大，因此分子变化不大。,总结分析：产权比率反应股东权益对债权人的保障制度，产权比率低，是低风险、低报酬的财务结构。总体看保利的产权比率都高于万科，可以初步判断万科的财务结构比保利稳健。由之前分析所了解，保利和万科在负债总额中预收款项占有很大比重，因此虽然看似产权比率上涨很快，实际上预收款项很快会变为利润，所以两公司财务风险并没有图中那么快的增长。,2019/12/,44,总结分析：负债与有形资产比率万科和保利在09-10年上涨速度很快，原因都是国家政策放宽后，房地产企业采取赊销的销售手段以增加销售量，因此造成负债总额的过度上涨，但是并不影响保利和万科的偿债能力。侧面表明保利的万科的经营状况发展很好，且保利优于万科。,万科VS保利负债与有形资产比率,保利地产：10年（上涨）：分母负债总额上涨很快，分子有形净资产变化平稳（如下表）。公司抓住房地产市场回暖的机遇，扩大销售规模、加强房款回收，并适时拓展新的融资渠道，有力地补充了公司自有经营资金。负债中预收款项和长期借款增长最快。,2019/12/,45,总结分析：因为分母总负债只增加了非流动负债，而它的变化也不大，因此跟现金流动负债比率变化趋势差不多，这个比率将结合现金流动负债比率一起分析。,万科VS保利,2019/12/,46,保利地产：09年保利的预付款项和应付职工薪酬的增加远小于销售商品收到的现金年增加58%，从而经营活动中现金流净额大幅度增加；11年企业规模的扩大，需要购买商品和接受劳务，支付职工薪酬大幅增加。10年保利预付款项增加了21,713,89万元，年增长率72%，应付职工薪酬增加了103,96万元，年增长率76%，导致流动负债大幅增加；11年经营活动现金流入上升而流出下降从而导致经营活动中现金流量净额从-2236989万元增加至-792191万元。,万科VS保利现金流动负债比率,2019/12/,47,同行对比分析营运能力分析,曹晋川,2019/12/,48,总结分析：万科的应账款周转率仅在09年略高于保利，其余年份一直低于保利。且波动较大。虽然营业收入远不及万科，但保利对应收账款的把控比较到位。对比来说，在应收账款的管理方面，万科不及保利。且万科不稳定，不过公司在做大的同时已经在注意做强，已经呈现出追赶保利的趋势。相信在2012年会与保利持平。,万科VS保利应收账款周转率,2019/12/,49,2009年保利的存货周转率低于万科，是由于公司加大项目投入和扩张规模，大量开工。之后一直比万科好。,总结分析：万科规模远大于保利，持有较多的存货，要避免存货的积压。在当前的市场环境下，要坚持走量出为入的路子。,万科VS保利存货周转率,2019/12/,50,08-10年保利的固定资产周转率一直缓慢上升，11年下降是由于保利经营政策的改变，实行商业用地自营，固定资产增加。万科的存货周转率一直低于保利，变化不大，趋于稳定。,总结分析：万科的周转率远低于保利，主要是保利一直处于扩张状态，销售收入增长幅度大，增长比率约为50%，但固定资产的增加不多，而万科的规模已经很大，需要做的是整合现有资源，加强对已有资产的利用。在做大的同时做强。,万科VS保利固定资产周转率,2019/12/,51,总结分析：保利的销售收入一直飞速增长，约为50%。万科约为20%。其增长速度远高于万科，在10年超过万科。对比来说，保利的发展势头良好，万科已经处于壮大期间。并在不断的优化调整，颇有赶超保利的趋势。行业差距变小。,万科VS保利流动资产周转率,2019/12/,52,总结分析：保利一直处于不断平稳下降的态势。保利处于发展期。不断加大投入、扩大经营规模。这是比较正常的。比万科更加稳健。且超过万科。从流动资产来看，万科对企业的总资产的使用率下降，当万科发展到现在的规模，是不得不面对这样的问题。从10-11年来看，万科已经遏制了这种不好的趋势，相信在后面会有更好的表现，提高对总资产的使用程度，和保利的差距越来越小。并逐步超过保利。,万科VS保利总资产周转率,2019/12/,53,同行对比分析盈利能力分析,陈薇薇,2019/12/,54,万科VS保利销售毛利率,08-10年：主要是保利地产在土地购置和新开工项目方面的成本增加，最终导致其经营性现金流量出现收紧。拿地成本上升是房企利润空间被压缩的主要原因，房地产企业应在土地储备和销售之间保持动态平衡，以减少未来可能存在的资金链风险。11年上升：11年保利实现营业收入470.36亿元，同比增长31.04%（房地产竣工交楼面积增加及其他业务增长），营业成本较10年增长24.91%。所以总体销售毛利较上年有所上升。,总结分析：08-09年万科和保利销售毛利率均下降，企业盈利能力均降低。但万科盈利能力不及保利。10-11年万科盈利能力下降，保利盈利能力上升，但万科整体水平高于保利，可见，近两年来万科在成本控制和费用管理上的努力，一定程度上也使盈利能力获得提升并保持在较高水平。,2019/12/,55,万科VS保利营业利润率,10年保利地产实现营业收入358.94亿元，同比增长56.15%。09年保利较早加大了新开工量以及积极地项目拓展，扩大公司经营规模，营业利润率下降6.41%。尽管如此，保利地产毛利率在龙头企业中仍处于较高水平，相比万科17.77%的营业利润率，高出近5个百分点。保利近年来实行利润最大化策略一定程度上有望赶超龙头万科。,总结分析：对比来说，08年，09年万科的营业利润率均低于保利，原因是08年万科销售费用增加，主要用于关于万科品牌的推广。09年在保利投资地域内，各主要城市房地产成交旺盛，部分地区持续大幅上涨。全国商品住宅销售面积和销售金额都有较大的增加。10年之后万科在成本控制和费用管理上做出了努力，一定程度上也使盈利能力获得提升并保持在较高水平。,2019/12/,56,万科VS保利净资产收益率,分析总结：从两家地产商的净资产收益率上来看，基本上维持在12%20%的水平，跨行业来看并不算很高，但由于地产行业的竞争的垄断性质较强，利润较高，作为内地龙头的万科A的净资产收益率均低于保利地产。近四年内保利的净资产收益率整体呈上升趋势，且整体经营稳健，始终保持稳定的盈利能力。可见，在行业市场预期较高的情况下，对保利针对性的投资更有价值，但是风险较高。同时，万科公司的净利润比保利高,而净资产收益率却比保利低，这说明它的净资产较多,没有太多的负债筹资,偿债能力强,投资风险小。但是万科货币资金比重较大，尚未充分利用。,08年：万科的净资产收益率明显低于保利是因为万科在08年的经营情况下，计提了12.3亿的存货跌价准备，这导致了万科在08年利润下降了9.2亿元。所以起初万科低于保利。09年：保利为了扩大市场规模，预付地价和项目合作款金额大幅度增加，增幅达到了75.6%，导致了总资产迅速上升（从08年69.7亿-09年122.3亿元）以至于净资产收益率的降低，而万科并未像保利一样再次扩大自己的规模，而是在原来的基础上保持稳定的上升。,2019/12/,57,万科VS保利每股收益,总结分析：11年以前保利数据大于万科的原因在于其每股股价较高，在考虑了每股未分配利润之后，主要的波动来自08年全球金融危机，09年的迅猛增长主要是保利实行快速增利的战略，说明公司盈利能力的可持续性比较好并且盈利能力强。其中10年每股收益增长主要是因为10年实现归属于母公司所有者的净利润的增长，实现净利润49.2亿元，同比增长39.80%，为股东创造了较好的回报。,2019/12/,58,盈利能力对比分析总结,从整体水平来看，保利的市场占有率仍低于万科，但是增长率比万科高得多，在近年有希望超越万科。保利与万科拥有基本相同的愿景，相似的目标体系。保利在一线城市选择地毯式的市场范围，在二三线城市选择延伸式的市场范围，与万科展开正面竞争。保利以项目定位及市场需求为基础，灵活选择竞争策略，兼顾低成本和差异化，复合式营销模式确保销路，致力于为消费者提供性价比高的产品，赢得较高的品牌认同度和满意度，实现公司产品的快速销售周转。在主营业务收入方面，保利与万科均持续稳定增长，但万科绝对数远远高于保利，充分显示了两家公司现今的市场地位差别。在主营业务利润方面，保利持续高于万科，显示了其良好的规模效应，但一直呈现下降趋势，表明规模效益随着市场变化而起不同的作用。综合两家在净资产收益率的数据显示，保利优于万科，这与保利在股票市场的强势表现相吻合。综上分析可看出万科盈利水平仍处于行业前沿，保利有望赶超万科。,2019/12/,59,同行对比分析其他指标分析,陈锡佳,2019/12/,60,总结分析：经营活动产生的现金流量净额对现金股利的比率越高，企业支付现金股利的能力越强。我们可以看出保利和万科在现金发放股利方面采取的措施是截然不同的，保利几乎每年都会出现股本溢价的情况，因此常常出现送股的情况。虽然保利在该指标中表现都是出现负数，但保利每年净资产收益率均高于万科（如下表），说明保利经营状况较好于万科。万科则倾向于用这些现金流进行投资，以期获得较高的投资收益。,经营活动产生的现金流量净额对现金股利的比率,09年（上涨）：09年全国商品住宅销售面积8.53亿平方米，同比保利地产09年年度报告实际增长43.9，商品住宅销售额3.82万亿元，同比增长80.0；10年（下降）：10年全国房地产开发投资4.83万亿元，同比增长33.2%，其中，商品住宅投资3.40万亿元，同比增长32.9%；房屋新开工面积16.38亿平方米，同比增长40.7%，创历史新高。11年（上涨）：国内房地产调控持续收紧。12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3个增加至52个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落23个百分点至2.6%。,2019/12/,61,总结分析：每股经营活动现金流量越高，则每股普通股所赚得的经营现金流量越多。在短期内显示企业在资本性资出和支付股利方面的能力。保利和万科每年上涨和下降的趋势基本相同，但是保利由于几乎每年都会出现股本溢价情况，因此导致保利每股经营活动现金流量的科目变动情况大；而对于万科，在每股经营活动现金流量的变动相对较小，流通在外的普通股股数稳定，影响变动的项目都是来自于经营活动影响，影响科目范围相对保利较少。,万科VS保利每股经营活动现金流量,09年（上涨）：保利抓住房产市场回暖的机遇，扩大销售规模，加强房款回收，销售总额和当年回笼率均有大幅提升，全年销售商品、提供劳务收到的现金为421.9亿元，较上年增长157.84%；09年8月成功实现非公开发行，融资78.15亿元，较大程度补充公司自有资本，降低了负债率；年底拥有货币资金152亿元，具备较强的抗风险能力。10年（下降）：10年，全国房地产开发投资4.83万亿元，保利地产同比增长33.2%，其中，商品住宅投资3.40万亿元，同比增长32.9%；房屋新开工面积16.38亿平方米，同比增长40.7%，创历史新高。11年（上涨）：受政策调控影响，11年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制，房价在