设计准备阶段的管理.ppt

2019/12/2,1,第三章设计准备阶段管理实务,主讲:周建国TEL2,2019/12/2,第一节工程项目建设基本程序,3,2019/12/2,项目管理的重点:建设项目的前期和设计阶段,4,2019/12/2,第二节设计任务书编制,5,2019/12/2,2.1设计任务书的概念,设计任务书是对策划工作要点，通过系统的分析，得出决策性的文件。作为开发建设目标与规划设计工作方向的主要信息传递手段，设计任务书应较全面准确地反映策划结论的主要信息点。（1）由业主或项目管理方编制；（2）准确反映业主建设意图。（3）是业主方和设计方沟通的桥梁。,6,2019/12/2,2.2设计任务书的要求,（1）设计成果的定性要求包括设计内容应满足相关专业规范要求，材料设备选择，建筑类型要求，建筑风格要求，设计成果应满足目标市场的生活方式要求、市场定位要求等。（2）设计成果和定量要求设计成果应符合上级对设计的要求及满足任务书所提供的主要技术经济指标。如容积率指标、户型面积指标、比例指标、公建面积指标、绿化率等（3）对未来项目的管理要求设计成果应充分考虑未来项目建成后的管理需求。如建材选择及构造设计应便于维修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。一份好的设计任务书，既可使设计单位得到明确的总体概念，又给设计单位留有充分的发挥空间,7,2019/12/2,2.3设计任务书的内容,一份完整的设计任务书应包括：设计项目名称、建设地点。批准设计项目的文号、协议书文号及其有关内容。设计项目的用地情况，包括建设用地范围地形、场地内原有建筑物、构筑物、要求保留的树木及文物古迹的拆除和保留情况等。还应说明场地周围道路及建筑等环境情况工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件。水、电、气、燃料等能源供应情况，公共设施和交通运输条件。用地、环保、卫生、消防、人防、抗震等要求和依据资料。材料供应及施工条件情况。工程设计的规模和项目组成。项目的使用要求或生产工艺要求。项目的设计标准及总投资。建筑造型及建筑室内外装修方面要求。,8,2019/12/2,1.总体要求（1）建筑布局合理，与环境有机协调，与周边道路衔接顺畅，造型富有创意，空间丰富、立意新颖，成为建大的标志性建筑之一；（2）充分满足自行车租赁、休闲、娱乐、社团活动、小型聚会等各方面使用功能的要求，有利于人流疏散和安全保卫；（3）便捷顺畅的交通设计，解决好自行车租赁人流与车流的集散与分流，处理好休闲、娱乐、社团活动等的人车流关系和动静关系；（4）营造优美协调的外部环境。建筑形态应服从城市设计的整体要求，要兼顾五个面的美观，特别要处理好临湖立面的景观效果，创造舒适宜人的外部环境；（5）充分考虑可持续发展的需要，使之能随未来社会的发展，不断作出适应性的调整。,案例2山东建筑大学自行车租赁站综合体项目设计任务书,9,2019/12/2,建成校内有特色的集自行车租赁、休闲、娱乐、社团活动、小型聚会等各方面使用功能为一体的综合体建筑；由五大功能区构成：（1）自行车租赁区；（2）室外茶座；（3）软饮料营业区；（4）管理区;(5)辅助用房；建筑层数：一层自行车停车位：150-200个车位；,2.基本要求,10,2019/12/2,3.具体要求,（1）自行车租赁区自行车租赁区当包括：自行车停车场，租赁管理房，应注意人流与车流的组织。（2）室外茶座能摆开58张茶座，并应考虑和室内茶社连成有机整体；（3）软饮料营业区能容纳80人的多功能厅一个，包房6间左右。（4）管理区;操作间1间，库房1间，办公采购室1间，管理用房3间。（5）辅助用房满足物业管理、设备、洗涤用房等；,11,2019/12/2,第三节设计过程的组织,设计任务组织方式,直接委托,设计招标,设计竞赛,3.1设计任务的组织,12,2019/12/2,（1）设计竞赛的内容,设想性的竞赛原则性的方案性竞赛具体实施性竞赛,3.1.1设计竞赛的组织,13,2019/12/2,设计竞赛的组织,（2）设计竞赛的方式,14,2019/12/2,根据设计任务的规模和复杂程度，或根据设计任务的其它特点，设计竞赛可组织为单轮竞赛或多轮竞赛,（3）设计竞赛的组织,15,2019/12/2,3.2设计任务的委托方式,16,2019/12/2,3.3设计委托的合同结构,17,2019/12/2,国内设计合同文本建设工程设计合同（示范文本）国际设计合同文本主要有FIDIC合同“业主/咨询工程师标准服务协议书”；AIA“业主与建筑师的标准协议书”；JCT制订的“设计与施工总承包协议书”；世界银行制订的“咨询工程师标准服务协议书(固定总价)”,3.4设计合同的类型,18,2019/12/2,3.4.1FIDIC合同条件国际承包市场商业项目的增多，使得原来的FIDIC合同条件有必要加以更新。于是FIDIC在调查了全球几百家业主单位、承包商、咨询公司的基础上，于1999年正式出版了四个合同版本。1、土木施工合同条件2、工程设备与设计建造合同条件3、EPC交钥匙合同条件4、简明合同条件,19,2019/12/2,3.4.2英国NEC系列合同条件,包括六种主要选项条款，九项核心条件，十五项次要选项条款,六种主要选项条款,总价合同、单价合同、目标总价合同、目标单价合同、成本加酬金合同、工程管理合同,九项核心条款,总则、承包人的职责、工期、检验与缺陷支付、补偿、权利、风险与保险、争端与终止,NEC合同条件,英国土木工程师协会编写,20,2019/12/2,3.4.3美国AIA系列合同条件,AIA系列合同条件用于机关业务和项目管理,AIA：美国建筑师学会,AIA文件分为：A、B、C、D、E、F、G系列,A-系列：发包人与承包人之间的合约文件,B-系列：发包人与建筑师之间的合约文件,C-系列：建筑师与顾问之间的合约文件,D-系列：建筑师行业所用的文件,F-系列：财务管理表格,G-系列：合同和办公管理表格,21,2019/12/2,3.5对设计的要求,1、设计的基本依据按2000.9.25国务院颁布的建设工程勘察设计管理条例第25条规定编制设计文件应依据：（1）项目批准文件（2）城市规划（3）工程建设强制性标准（4）国家规定的建设工程勘察、设计深度要求。,22,2019/12/2,2、建筑设计构成及基本要求（1）建筑设计（实用、经济、美观）建筑设计包括总体设计和个体设计两个方面，一般是由建筑师来完成。（2）结构设计（强度、刚度、稳定性）结构设计主要是根据建筑设计选择切实可行的结构方案，进行结构计算及构件设计，结构布置及构造设计等。一般是由结构工程师来完成。（3）设备设计（满足使用要求）设备设计主要包括给水排水、电气照明、通讯、采暖、空调通风、动力等方面的设计，由有关的设备工程师配合建筑设计来完成。,23,2019/12/2,（1）茶社及自行车租赁综合体项目设计任务书（2周）,实务作业4,24,2019/12/2,第四节设计准备阶段管理实务,4.1投资控制1、在可行性研究的基础上，进行项目总投资目标的分析和论证2、编制项目总投资切块分解管理初步规划3、分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的初步方案4、编制设计任务书中有关投资控制的内容5、对设计放案提出投资评价建议6、根据选定的方案审核项目总投资估算7、编制设计阶段资金使用计划并控制其执行8、编制各种投资控制报表和报告,4.2项目投资规划,4.2.1成本,26,4.2.2税金、利润及销售收入,0.4%-0.6%,27,2019/12/2,案例：XXX项目投资估算与资金筹措,1、项目总开发成本1.1项目总体经济技术指标本项目项目总用地面积1.5亩。根据目前建设和规划，该地块通路、通电、通水，满足三通。项目总建筑面积500平方米。主要技术经济指标如下：总建筑面积控制在500内（上下不超过5%）。（1）茶室：A、大厅150B、包间6间每间15（2）操作间：20（3）库房：12（4）办公采购室：18（5）管理用房：3间每间18（6）适当考虑附属用房（卫生间、更衣室等）（7）自行车租赁管理用房15（8）自行车棚1.2项目投资构成项目的总投资主要包括以下几项：（1）项目前期费用，三通一平费用；（2）配套费用（3）建造费用（土建、安装、装修、绿化、监理、开发期间费等）；（4）管理费用、不可预见费；（5）设备购置费用,28,2019/12/2,1.3项目投资估算,1.3.1前期成本1、前期工程费,29,2019/12/2,（2）基础设施配套费,30,2019/12/2,1.3.2、建造费用,建造费用采用概算指标法与类似工程经验估算法估算，以类似工程经验估算法得出项目各项费用的大致标准，作为概算指标，结合不同的建筑面积，进行计算。见下表。,31,2019/12/2,1.3.3、不可预见费由于项目规模较小，可不考虑。1.3.4、管理费用1.3.5、设备购置费用（列表）（1）茶社正常运营的设备；茶炉、柜台、桌椅等（2）自行车租赁的设备。自行车、办公用具；1.3.6、项目投资与筹资计划本项目投资资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是银行贷款。银行贷款要产生财务费用。（1）数量（2）贷款期（3）利息率,32,2019/12/2,1.4项目投资成本汇总,33,2019/12/2,2项目收益预期,2.1收入预期,34,2019/12/2,2.2项目经营税费估算本项目为学校内部经营，不考虑经营税费。2.3年支出预期,35,2019/12/2,3项目经济评价,3.1经济评价的作用经济评价是从投资项目或企业角度对项目进行的经济分析.(1)从企业或项目角度出发,分析投资效果,判明企业投资所获得的实际利益.(2)为企业制定资金规划.(3)为协调企业利益和国家利益提供依据.,3.2经济评价的内容(1)在对投资项目的总体了解和对市场、环境、技术方案充分调查和掌握的基础上，收集预测财务评价的基础数据。如收入、成本等。（2）编制资金规划和计划。对可能的资金来源与数量进行调查。（3）计算和分析财务效果。根据财务数据和资金规划，编制财务现金流量表，据此可计算出财务评价的经济效果指标。,3.3经济评价指标3.3.1现金流量,现金方式支出,现金流出量,现金方式收入,现金流入量,固定资产投资流动资金经营成本销售税金及附加资源税所得税固定资产贷款本金及利息偿还流动资金本金及利息偿还,销售收入回收固定资产残值回收流动资金固定资产借款流动资金借款,项目,38,2019/12/2,净现金流量=现金流入量-现金流出量现金流量的表达方式：现金流量图大小、流向、时间现金流量表,3.3财务评价的基本报表,3.3.2财务基本报表有现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表及外汇平衡表。相互关系如图所示：,3.4财务评价的指标体系,3.3.3项目盈利水平指标（1）财务内部收益率(FIRR)（2）投资回收期(Pt)（3）财务净现值(FNPV)和净现值率(NPVR)（4）投资利润率（5）投资利税率（6）资本金利润率,41,2019/12/2,3.3.4项目偿还能力指标,(1)资产负债率反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标.(2)借款偿还期,42,2019/12/2,4.2项目进度控制1、分析和论证总进度表2、编制项目实施总进度表3、分析总进度目标实现的风险，编制进度风险管理的初步方案4、审核设计进度计划并控制其执行5、编制设计任务中有关进度控制的内容6、编制各种进度控制报表和报告,43,2019/12/2,4.3质量控制和安全管理,1、理解业主的要求，分析和论证项目的功能2、协助业主确定项目的质量要求和标准3、分析质量目标实现的风险编制质量风险