（管理科学与工程专业论文）超市选址与布局设计在伊春市沃玛特超市中的应用.pdf

中文摘要 超市是2 0 世纪3 0 年代最早从美国发展起来的，9 0 年代初期在中国诞生并迅速 发展，这种新兴的零售业态由于适应居民的消费结构、购买行为的变化而成为人 们购物的首选场所，我国超市以7 0 的年平均增长速度飞速发展。随着大型超市 近年来在我国的快速发展，其选址问题和布局设计逐渐引起了实务界的高度关注 以及理论界的探索研究。 超市选址问题是一个很复杂的综合性商业决策过程，既需要定性考虑，又需 要定量分析。针对选址决策方法现有研究的不足，本文提出了一个解决选址模型 的思路，即从基础、介质、参考、约束、量度五个方面，建立了时间帧下分维度、 分粒度的大型超市选址影响因子模型；引入b p 神经网络，设计出了基于b p 神经 网络的大型超市选址分析模型。在通过对1 6 家大型超市为样本数据，进行学习和 训练建立了稳定神经网络的基础上，验证了该模型在大型超市选址分析中的可行 性和有效性。相信b p 神经网络自身的发展以及所收集的样本数量及质量的提高， 将促使该方法更加有效地应用于大型超市的选址决策之中。因此用这种方法为伊 春市沃玛特超市选址提供了一个可行、科学的选址结果。这就是该模型可以运用 于实际操作的一个间接证明。 随着中国经济的发展，特别是入世以后，国外的超市巨头如沃尔玛、家乐福 纷纷进入中国，对中国的超市业形成巨大冲击。超市的布局设计对超市的盈利和 发展有着举足轻重的作用。通过对客户分析、超市发展趋势、超市设施规划、超 市布局设计等研究与调查，结合国内外一些大型综合超市布局，用s l p 方法对 沃玛特超市进行了结构规划与设计，主要是对经营区域的各部分，通过密切关系 程度分析，利用计算机技术给出了一个较为合理、合适的布局方案。 关键词：超市选址布局设计b p 神经网络s l p a b s t r a c t a f t e rs p r i n g i n gu pi na m e r i c ai n 19 3 0 s ，t h es u p e r m a r k e ta p p e a r e dt h e n d e v e l o p e di nc h i n ai ne a r l y19 9 0 s a si t ss u i t a b l ef o rc o n s u m p t i o na n dp u r c h a s e b e h a v i o r s ，t h i sn e w - b o mr e t a i l e rs t y l eb e c a m et h em o s tp r e f e r r e ds h o p p i n gp l a c ea n d i ti n c r e a s e si na l la v e r a g es p e e do f7 0e a c hy e a ri nc h i n a s o ，t h el o c a t i o na n dl a y o u t d e s i g np r o b l e mh a sc o m ei n t ot h ea t t e n t i o no fp r a c t i c i a n sa n dt h ep r o b eo f a c a d e m i c i a n s s u p e r m a r k e t l o c a t i o n p r o b l e m i sa c o m p l e x a n d c o m p o u n d b u s i n e s s d e c i s i o n - m a k i n gp r o c e s s ，a n di tn e e d sb o t hq u a l i t a t i v ec o n s i d e r a t i o na n dq u a n t i t a t i v e a n a l y s i s a c c o r d i n gt ot h es h o r t a g eo ft h ep r e s e n tm e t h o d s ，t h i sp a p e rd r a w saw a yt o s o l v el o c a t i o nm o d e l ，a n db u i l d sa ni n f l u e n c i n gf a c t o rm o d e lb a s e do nt i m e - f r a m e d i m e n s i o n a l l ya n dg r a n u l a r l yf r o mb a s e s ，m e d i a ，r e f e r e n c e s ，c o n s t r a i n t s ，a n d m e a s u r e m e n t s ，a n dd e s i g n sm a g e - s u p e r m a r k e tl o c a t i o nm o d e lg r o u n do nb pn e u r a l n e t w o r k o nt h eb a s i so fs t u d y i n ga n dt r a i n i n go f16s a m p l e s ，t h ea p p l i c a b i l i t ya n d v a l i d i t yo ft h em o d e li sc h e c k e d a n dw i t ht h ed e v e l o p m e n to fb p n na n dt h e i m p r o v e m e n to fs a m p l eq u a n t i t ya n dq u a l i t y , t h em e t h o dc a nb ea p p l i e d t o s u p e r m a r k e tl o c a t i o nm o r ee f f e c t i v e l y t h e r e f o r e ，a l la p p l i c a b l ea n ds c i e n t i f i c o u t c o m ei s g i v e nt o y i c h u nw o - m a r ts u p e r m a r k e t , a n da l s oi t sa ni n d i r e c t d e m o n s t r a t i o no fa p p l i c a t i o n so ft h i sm o d e l a st h ed e v e l o p m e n to fc h i n a se c o n o m ya n de s p e c i a l l ya f t e re n t e r i n gw t o ， i n t e r n a t i o n a lm a g n a t e ss u c ha sw a l - m a r t ，c a r r e f o u rc o m et oc h i n ao n ea f t e ra n o t h e r , a n dt h i s b r i n g sb i gi m p a c t t oc h i n e s es u p e r m a r k e tb u s i n e s s 1 1 1 e l a y o u t o f s u p e r m a r k e th a sac r u c i a lf u n c t i o nt oi t sb e n e f i t sa n dd e v e l o p m e n t w i t ha n a l y s i so f c u s t o m e r sa n dr e s e a r c ha n di n v e s t i g a t i o no ft r e n d s ，f a c i l i t i e sp l a n n i n ga n dl a y o u t d e s i g no fs u p e r m a r k e t ，c o m b i n i n gl a y o u to fs u p e r m a r k e t sh o m ea n da b r o a d ，t h e c o n f i g u r a t i o np l a n n i n ga n dd e s i g nb a s e do ns l pm e t h o di sp r o m o t e d , a n di tm a i n l y f o c u s e so nam o r er a t i o n a la n ds u i t a b l ep r e c e p to fo p e r a t i o n a la r e a s ，c o m i n gf r o mi t a f t e rr e l a t i o n s h i pa n a l y s i s k e y w o r d s ：s u p e r m a r k e t ，l o c a t i o n ，l a y o u td e s i g n ，b pn e u r a ln e t w o r k ，s l p 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得苤叠盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 签字日期：莎b 7 年月7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解苤鲞态堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权吞壅盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：衫寺铂 签字日期：唧年否月夕日 刷槛名奇么乃 签字日期：唧年 占月7 日 天津大学硕士学位论文第一章绪论 1 1 选题背景 第一章绪论 近年来随着经济体制改革和市场化进程的加快，居民生活水平不断提高，中 国已经成为一个具有极大潜力的消费市场。各种零售商业机构与日俱增，规模日 趋扩大。超市以其独特的营销方式和良好的购物环境，符合现代生活节奏和大众 心理而倍受城镇消费者的青睐。2 0 世纪9 0 年代以来，超市如雨后春笋般在全国 各大中城市纷纷涌现并迅速发展起来，逐渐占领传统商业网点的市场，成为崛起 于各种零售业态的一匹“黑马 。这标志着我国己进入消费时代，也标志着我国 流通业时代的开始。， 超市是济发展、社会进步的产物。城市化进程的日益加快，使得原有的商业 零售格局己很难适应消费者各种层次的消费需求。在此背景下，以品种齐全、品 质保障、统一结算、方便快捷为特征的面向普通家庭的主要经营食品及其它日常 生活必需品的超市便具备了较好的发展空间，而且超市经营的组织方式将进一步 成为流通产业实现现代化的必然趋势和有效途径。同时，超市在稳定市场、保证 供应、拉动需求、扩大就业方面做出了突出贡献。 大型综合超市适应了现代社会高效率、快节奏的需要。随着消费水平的提高， 人们对商品的需求与日俱增，在同一屋顶下购买所有需要的商品的愿望也越来越 强烈，大型综合超市满足了人们“一次购足的要求与此同时，购物方式也经历 了一场革命，从古老的集市发展到超市，从面对面的柜台服务发展到自选服务和 自助服务，这些都在大型综合超市中得到体现。 大型综合超市满足了购物与休闲活动相结合的要求。在现代社会里，人们的 闲暇时间增加，购物活动已不仅仅是为了满足基本生活需要，而且还包括娱乐和 休闲成分，是一种社会活动。从购物者的角度来看，购物既是家务，也是娱乐或 放松。正因为如此，除了种类多样的商品之外，大型综合超市还设有餐馆、精品 店、咖啡屋、药店、相片冲洗店等来满足多种消费需求。 大型综合超市了为人们购物环境舒适性与安全性提供了必要的条件。人工照 明和空调技术的运用使得购物中心不再依赖于自然光线和气候条件，而是能够创 造自己的微气候，以摆脱不良自然条件的影响。大型综合超市通过开放的公共空 间为社会活动提供必要的交往场所，满足了人们社会交往的需要。 天津大学硕士学位论文 第一章绪论 由此可以看出，超市作为一种商业业态，由于它自身的特点成为人们购物和 投资者的新宠。它的合理布局不仅关乎到商家利益，也与城市发展建设及老百姓 的利益息息相关，如何科学有序地布局超市这种大卖场已成为伊春市政建设经济 发展和人民生活的重要课题。 2 0 世纪8 0 年代以来，我国的城市商业建筑进入了一个大发展时期。紧跟国 际上规模化、集约化趋势的大型综合超市也应运而生。然而，由于国情的差异， 我国的大型综合超市品牌在开发、设计上能力还很薄弱，同时，随着国际交往日 益频繁，它也面临与国际接轨的问题。为了缩短我国的超市品牌发展与比较成熟 的国家的差距，抵御外资进入给我国零售业带来的冲击，大型综合超市的规划设 计理论研究显得重要而迫切。 作者试图通过调查研究建立一套超市区位选址的模式，以伊春市为大的研究 背景，不仅为伊春市超市的合理有效布局提供帮助，相应的为与伊春市具有相同 背景的其他省市提供参考。同时通过对客户分析、超市发展趋势、超市设施规划、 超市布局设计等研究与调查，结合国内外一些大型综合超市布局，对伊春市沃玛 特超市进行了结构规划与设计，给出了一个较为合理、合适的布局方案。 因此本文具有一定的实践意义。 1 2 课题研究的目的和意义 ( 1 ) 根据加入w t o 时的承诺，2 0 0 4 年1 2 月1 1 日，中国将对外资全面开 放零售业，取消在地域、股权和数量等方面的限制。届时，世界各大零售巨头必 将在中国掀起全面扩张的狂潮。而大型综合超市作为零售业中至关重要的业态， 更将迎来一个空前的发展良机。对于大型综合超市来说，店的位置将对其未来的 经济效益起到决定性的作用，所以，探索一种适合我国国情的、比较科学的、量 化的大型综合超市选址评估方法在现阶段就显得非常有现实意义了。 ( 2 ) 在管理的科学化方面我国和一些发达国家还是有很大差距的，在我国， 很多管理决策都是经验型决策，领导拍拍脑袋就作了决定，这种缺乏充分量化分 析基础的决策是不具备科学性的，经常导致项目的流产。出现这种情况的原因主 要有两方面，方面，是很多管理者还不具备科学管理的意识，缺乏决策前进行 科学的分析的习惯；另一方面，是国内缺乏做决策分析所要的数据或者所要的模 型，数据收集不到或者有数据不知道如何分析，只好拍拍脑袋自己随便决定了。 在大型综合超市的选址问题上，情况也是一样。所以，探索一种比较合理的大型 综合超市选址评估方法具有科学意义。 天津大学硕士学位论文 第一章绪论 ( 3 ) 现阶段，我国在工商管理实践的很多领域中，引进了不少数学方法， 使得工商管理更具有科学性。然而在大型综合超市选址问题上，国内一直没有很 完整、深入的量化分析方法，一些多因素综合评价方法以及线性规划理论主要应 用在了物流配送的领域。因此，将多因素综合评价方法引进到对大型综合超市的 选址上来具有一定开拓性。 在西方发达国家，选址早已成为一门独立的学科，经历了近百年的研究历程 ( 方晓，2 0 0 1 ) 。现阶段迫切需要一套符合我国国情、比较合理的超市选址理论 和方法来解决实际中的一系列问题，从而以理论指导实践。这正是本研究的目的 和意义所在。 针对以上原因，本文以大型综合超市为研究对象，将通过实地调查，取得第 一手资料，结合国内外超市发展的理论，运用经济计量方法，进行分析、归纳和 研究，找出影响超市选址的因素并加以分析，提出相应的对策。提出一套大型综 合超市选址的评估因素，并在选址评估中引进人工神经网络b p 模型，并对 伊春市沃玛特超市的选址进行研究，按照所引用的模型给出合适、合理的结论。 同时希望对国内大型综合超市的选址起一定的指导作用。这正是本课题研究的目 的和意义所在。 通过对客户分析、超市发展趋势、超市设施规划、超市布局设计等研究与调 查，结合国内外一些大型综合超市布局，用s l p 方法对沃玛特超市进行了结构 规划与设计，主要是对经营区域的各部分，通过密切关系程度分析，利用计算机 技术给出了_ 个较为合理、合适的布局方案。 1 3 国内外研究综述 关于超市的研究，国外比较早也比较多，国内的研究则主要始于2 0 世纪8 0 年代末。具体可分为以下几个方面。 第一、相关理论研究。对于超市有关理论的研究集中在国外，主要有如下几 个方面。 ( 1 ) 零售业态变迁理论 国内学者在关注我国零售业在国外零售行业大举进入的情况下如何健康发 展之外也逐渐注重消费者行为特点对零售业布局的影响的研究。 超市起源2 0 世纪3 0 年代的美国，随后传到欧洲、日本等发达国家。西方发 达国家对零售业发展的理论比较成熟和完善，就零售业态变迁而言，主要有零售 轮转理论、手风琴理论、自然淘汰理论、辩证过程理论、生命周期理论和零售攀 天津大学硕士学位论文第一章绪论 升理论，这六大理论切合现代零售组织发展的基本情况，被多数人所接受。从零 售业态变迁的动力来看，主要来自两个方面：消费需求与工业生产。在买方市场 上，商业己不仅仅是“桥梁”和“渠道”，而是起着一方面开发需求，另一方面 引导生产的作用。这正是零售业不断演进变革的真正动力和规律( 肖怡，2 0 0 1 ) 。 周勇( 2 0 0 1 ) 、刘显波( 2 0 0 1 ) 、吴鸿成( 2 0 0 1 ) 阮秋生( 2 0 0 1 ) 等从超市 的发展趋势，仓储超市经营的市场定位以及考察北京、福州、浦东等地的超市分 析了国内的零售业状况，提出了超市发展的趋势。 孙鹏、王兴中( 2 0 0 2 ) 对西方国家社区环境中零售业微区位论的研究进行了 一些归纳，主要表现在交通类型、兴趣区和微区位的关系规律；零售业场所布局 的“人本 要素。较为成熟的微区位论成果，主要用空间行为感知的分析方法， 揭示在发达国家城市宏观条件下( 道路和交通系统) ，社区居民的行为层次( 日常 消费水平) ，交通载体伯驾车) 与社区零售业场所的和谐关系规律，以此规律对区 域进行规划，以便使城市规划更“人本 化。 邱爱梅、顾幼瑾( 2 0 0 3 ) 阐述零售业态变革的必然性及未来零售业态发展的 特点。她们认为全球零售业发展如火如荼，其业态形式也呈现多元化趋势。随着 未来规模的扩大及品牌建设的需求，大型零售企业往往经营几种以上的业态，但 根据消费者行为的特点，零售业将有在电子方面大力发展之势。 刘东英( 2 0 0 2 ) 提出要关注大型城市的城乡接合部，并指出我国城市郊区化 趋势不甚显著，商业虽有外移，但势头缓慢。 ( 2 ) 商圈分析模型及理论 新建超市时，首先要对准备开设的网点所在商圈加以分析。商圈分析的理论 主要有雷利法则、哈弗模型、中心地带理论和零售饱和理论。这四大理论对于超 市企业划定商圈有重要的指导意义，被大多数国家所运用。但是，每一种理论都 有其局限性，不能作为超市企业计算商圈的唯一依据。 第二、有关超市的实证研究。目前，国内外关于超市选址的专题研究较少， 但相关领域的研究则相对较多，主要有以下几个方面。 ( 1 ) 经营战略、对策 随着我国加入w t o ，超市的竞争将更加激烈，l 些学者对超市的经营战略、 国内超市的竞争对策等进行了比较深入的研究。贾玉柱( 2 0 0 3 ) 将我国与国外发 达国家的零售业相比，认为我国在超市经营理念、技术设备及管理等方面，还存 在较大的差距。必须加强宏观引导，走规模化经营之路。李永峰( 2 0 0 2 ) 针对我 国目前连锁超市经营中的规模和管理问题，进行了分析，提出了规范运营、扩大 规模、政策扶持的建议。王清、贺和平( 2 0 0 1 ) 和肖怡、曹艳爱( 2 0 0 1 ) 等分别 研究了沃尔玛、家乐福、麦德龙、伊藤洋华堂等跨国超市集团的经营战略，并提 天津大学硕士学位论文第一章绪论 出国内超市发展的一些战略建议。沈青( 2 0 0 2 ) 针对中国连锁超市行业和企业存 在的问题，从战略是关键，外部环境是基础，经营管理创新是保证三方面分析研 究，提出了较为可行的建设性对策意义。除了对全国层次的研究外，杨升( 2 0 0 0 ) 和毛杰( 2 0 0 1 ) 分别对深圳和合肥市的超市的发展趋势和战略进行了研究。 g u e r r e r o ( 2 0 0 0 ) 以问卷调查的形式发现：大多数消费者认为商店品牌是可信赖 的，而且女性对商店品牌的态度比男性更积极。 ( 2 ) 顾客购买行为 陈锐( 2 0 0 1 ) 在零售企业销售问题研究及调研实例中指出销售问题和 消费者的关系，提出影响消费者购买行为的因素，分析了销售问题是由企业自身、 竞争者、消费者三者引发的。并在此基础上提出解决销售问题的方法：会谈、分 析资料和问卷调查。胡定寰、俞海峰和t r e a r d o n ( 2 0 0 3 ) 从消费选择行为角度 来研究影响超市生鲜经营的因素，并运用l o g i t 模型进行计量估计，分析影响方 向和影响程度。周应恒、卢凌霄和耿献辉( 2 0 0 3 ) 采用叙述统计分析，以次数分 配和百分比来阐述消费者对超市和农贸市场购买生鲜食品的不同偏好及原因。 m c l a u g h l i na n dw i t i n k ( 1 9 9 8 ) 认为，在超市购买行为中，顾客的忠诚度取决于 服务质量和对商品质量的感知。因此，消费者通常在购买之前，花一些时间来收 集信息，比如关于价格、商品质量的信息( j o r g em o l i v e i r a c a s t r o ，2 0 0 3 ) 。 ( 3 ) 物流、配送 随着竞争的愈趋激烈，连锁超市之间的竞争己扩展到供应链管理的竞争。梁 武( 2 0 0 1 ) 提出超市的供应链管理理论，通过采购、供应、存储、配送、零售等 供应链职能的分工与合作，以资金流、物流和服务为媒介实现整个超市供应链的 不断增值。与传统的订货配送系统相比，建立超市快速反应系统可以减小批量效 应( 曾宪文，2 0 0 0 ) 。现代商业企业进入电子商务开展物流配送服务，适应了市 场需求的新动向和顾客的新需要( 蒋丰伟，2 0 0 1 ) 。 ( 4 ) 规划、选址 超市经营成功的秘诀在于选址，理想店址应该满足四个条件：未来十年以上 的持续经营力、存在规模上的目标顾客群( 数量、职业、收入、消费偏好) 、进 出通畅的道路、卖场面积的合理确定( 汪洋，2 0 0 0 ) 。对不同模式的超市都应采 取规避性选址策略( 汪洋，2 0 0 0 ；韩西丽，2 0 0 1 ) 。 根据投资商在建立新店时利润最大化原则，魏琦( 2 0 0 1 ) 构建了选址的三个 条件：商品的地域购买力、商圈内的饱和度以及门店的吸引力，并据此建立了销 售模型。 汪民( 2 0 0 2 ) 根据对宏观和微观环境的分析，确定了影响超市筹办的因素， 认为超市筹备系统是一个具有七级的多级递阶系统。其中影响设店筹备的直接因 天津大学硕士学位论文第一章绪论 素是企业营销战略，而营销战略的制定与实施在于把握企业外部如居民购买力水 平、城市交通条件、相关行业的发展等因素，以及企业内部管理水平及融资能力 筹。在对影响超市筹办的因素结构分析的基础上制定了营销组合方案，包括产品 策略、定价策略、地点策略和促销策略。雷杨( 2 0 0 2 ) 运用s w o t 分析方法， 预测和评估了中百仓储十堰连锁超市的内部优势和弱势，潜在机会和威胁，提出 创建该超市的规划步骤；选址、商品选择、促销。并提出该超市营销绩效的评估 指标体系。王军( 2 0 0 2 ) 则从外部环境、顾客状况、竞争对手和超市内部环境四 方面对超市的营销进行了分析，认为只有进行准确的市场定位，制定出适合自身 情况的市场营销策略来指导超市的经营工作，才能在竞争中得到生存发展。 韩西丽( 2 0 0 1 ) 认为在决定开新店之前，最关键的工作是做好市场调查，包 括消费者生活结构调查、城区环境调查、以及零售业分布结构调查。在现状调查 的基础上，进行饱和度计算，饱和指数越高，开店越有利。在超市选址时，应先 选区后选点。首先根据调查结论和最优选区理论确定超市的最优社区，最后根据 商圈分析方法确定理想的店址。 ，唐俊雅( 2 0 0 1 ) 从正确选址和布局、确定立体经营业态、实行会员制服务、 提高管理和服务人员素质等方面提出提高超市竞争力的对策。 顾国建( 2 0 0 0 ) 分别对传统食品超市、标准食品超市、大型综合超市、仓储 式超市、便利店的选址策略进行了研究。魏琦( 2 0 0 1 ) 从利润最大化原则出发对 连锁超市选址的销售模型进行了细致的分析。 我国学者的最新研究已经深入到郊区商业特别是超市、大卖场的规划、选址 的微观层面，但是尚未见到具体的定量研究和普适性的较成熟的模型和理论。 总之，我国超市的建设还处于起步阶段，对超市探索更多的是关于经营策略 和提高超市竞争力的对策等方面。关于选址方面的资料和研究十分有限，对影响 超市选址的因素的分析，多数只停留在定性的介绍，缺乏运用计量经济学方法的 定量分析。本论文将通过建立计量经济学模型，对影响超市的主要因素及其影响 程度进行定量分析，并提出相应的对策建议。这对于今后我国超市的建设无疑将 起到重要的指导作用。 1 4 论文研究的内容及研究目标 1 4 1 论文研究的内容 超级市场选址涉及的因素很多，本文主要从人口空间分布、超级市场可达性 天津大学硕士学位论文第一章绪论 等着手，根据消费者的空问分布及购买力、竞争设施的空间分布及规模、交通可 达性的等信息，确定人口数、可支配收入、超市地价、交通、集客源、竞争对手、 经营面积和资本金八个主要因素作为解释变量。 1 4 2 研究目标 + 由于超市在我国的发展较晚，对超市的研究也不多，而且比较分散。本论文 的研究目标主要包括三方面： 第一，分析总结超市产生的背景及发展规律，全面系统分析我国超市的发展 及其特点。 第二，将通过建立计量经济模型，对影响超市选址的主要因素进行计量分析， 为伊春市沃玛特超市决策提供理论参考和实践指导。 第三，通过市场调研，收集各因素的相关信息，进而对各因素进行分析，用 s l p 方法对超市设施进行布局，为沃玛特超市提供参考。 1 5 研究的创新点与技术路线 1 5 1 研究的创新点 本论文选取1 6 个大型超市为样本进行试验。将采用定性和定量相结合的方 法，研究影响超市的选址行为。具体如下： ( 1 ) 比较分析。从历史发展的角度分析国外和我国超市的发展变化，对国 内外超市的发展阶段及经营特点进行了比较分析。 ，( 2 ) 因素分析。本论文的第三章着重分析了影响超市选址的因素及其方向 和程度，影响超市选址的因素虽然很多，但主要可以划分为五类因子，大型超市 选址影响因子模型如图卜1 所示。 ( 3 ) 计量模型分析。在进行微观层次上超市选址的研究时，将建立计量分 析模型进行分析。本研究的特色与创新，主要是改变了以往对影响超市选址因素 多以定性研究为主，基于对伊春市沃玛特超市集团的状况及所存在的问题的深入 分析，创造性地提出了对问题的解决方案：而运用人工神经网络b p 模型来 定量研究这些问题。 天津大学硕士学位论文第一章绪论 时 间 驾氆勰熟状。破， 变他忙竞争因子( 参考) i 竞争者数量( c 1 ) 竞争者距离( c 2 ) 变化佃可达性因子( 介质) 购物距离( b 1 ) 交通便利程度( b 2 ) 变化燃品人口密度( a 2 ) 1 - - m 一1 生活方式( a 3 )消费方式( a 4 ) 收 入水平( a 5 ) 图卜1大型超市选址影响因子模型 大 型 超 市 选 址 同时，基于对伊春市沃玛特超市经营区域，运用s l p 方法进行设计，为其 提供了参考。 1 5 2 研究的技术路线 本论文在研究初期，主要采用社会调查中的典型调查方式来收集有关资料， 其中诸如访谈法、问卷调查法、实地考察法和文献查阅等具体方法。研究中期主 要采用综合法、比较法和统计分析法来对资料进行分析和制图，以便于进一步分 析。研究后期，则采用人工神经网络b p 模型，给出合理、合适的超市地址。 采用s l p 为超市提供了经营区域的布局方案。 研究路线如图1 - 2 所示。 天津大学硕士学位论文第一章绪论 图1 - 2研究路线图 9 天津大学硕士学位论文 第二章超市选址理论分析与方法 第二章超市选址的理论分析与方法 2 1 超市选址的重要性 对于大型综合超市而言，开设地点的重要性不可低估。在西方国家，大型综 合超市的开设地点被视为开业前所需的三大主要资源之一，因为特定开设地点决 定了可以吸引有限距离或地区内的潜在客户的多少，这也就直接决定了销售收入 的高低，从而直接反映出开设地点作为一种资源的价值大小。具体来讲，大型综 合超市选址策划的重要性主要表现在以下几个方面：n 羽 第一，店址选择是否得当，是影响经济效益的一个重要因素。店址选择得当， 就意味着其享有优越的“地利”优势，在同行业商店之间，如果在规模相当，商 品构成、经营服务水平基本相同的情况下，必然享有较好的经济效益。一般来说， 如果店址好，即使经营一般，也容易获得成功；另一方面，如果店址不佳，经营 者再有能力也往往难以弥补这一缺陷。 第二，店址选择的资金投入大，且被长期占用。店址一经确定，就需要大量 的资金投入，即使为追求投资最小化选择租赁的方式，投入仍然很大，除了在合 同期内需要支付租金以外，还需在照明、固定资产、门面等方面进行投入。 第三，由于位置固定，合同期长，店址是零售商战略组合中灵活性最差的要 素。店址一旦选定，难以随意更改，一家大型综合超市不可能轻易搬迁，也不太 可能轻易改变经营方式。相比之下，广告、价格、顾客服务、产品服务种类则能 够随着环境( 包括顾客、竞争及经济状况等) 的变化较迅速地作出反应。 第四，店址是确定经营目标和制定经营策略的重要依据。从长期来看，店址 的选择将影响企业的整体战略。店址必须与企业任务、宗旨和目标市场长期保持 一致。企业需要定期考察和测试周边环境，包括人日变动趋势、与顾客的距离及 竞争对手的进入与退出情况等，以便相应调整长期计划。从短期来看，店址也影 响着企业战略组合( 产品种类、价格和促销等) 。例如，店址如果在市中心，周 围都是办公楼，其周末人流量必定很少。很明显，这里不适合销售家用电器( 此 类商品通常由夫妻共同购买) 。对该店而言，可行的策略或者是不经营此类产品， 周末闭门不营业；或者是周末继续营业，通过扩张性低价及大力宣传等手段吸引 客户前来购买。 第五，店址是市场形象的表现和基础，会影响到大型综合超市的市场地位和 天津大学硕士学位论文第二章超市选址理论分析与方法 形象，影响零售活动的开展。 综上所述，超市选址需要进行充分的调查研究与勘察，应科学分析，不能凭 主观臆断，不能过于仓促；要考录诸多因素；应有长远观点。 2 2 商圈 一、商圈的概念叫1 2 1 商圈( t r a d i n ga r e a ) 也称零售交易区域，是指以零售店所在地为中心，沿着 一定的方向和距离发展，吸引顾客的辐射范围。简言之，商圈就是零售商吸引其 顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。不同的零售店 由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使其在商圈 的规模和形态上存在很大差别。同样，某一零售店在不同的经营时期受到不同因 素的干扰和影响，商圈也不是一成不变的，时大时小，其形态多表现为各种不规 则的多角形。为便于分析和研究，一般将商圈视为以零售店为中心的同心圆。 商圈与零售店经营活动有着极其密切的关系。无论是新设或己设的零售店， 都不应忽视对商圈的分析。所谓的商圈分析，就是经营者对商圈的构成情况、特 点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地的调查和分析，为选择店址，制 定和调整经营方针和策略提供依据。 二、商圈的构成 零售店的商圈一般由以下三部分组成： ( 1 ) 核心商圈：这是最接近商店并拥有高密度顾客群体的区域，通常商店 5 5 一7 0 的顾客来自主要商圈。 图2 1 商圈的构成 包括超市其余客户 占超市商圈顾客总数的1 5 - 2 5 占超市商圈顾客总数的5 5 7 0 ( 2 ) 次级商圈：这是位于主要商圈之外，顾客密度较稀的区域，约包括商 天津大学硕士学位论文第二章超市选址理论分析与方法 店1 5 一2 5 的顾客。 ( 3 ) 边际商圈：指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀， 商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。 三、商圈分析的重要性 ( 1 ) 商圈分析是新设店进行合理选址的前提 新设店在选择店址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客， 这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市 场因素的有关资料，在此基础上进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按 照设计的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造 经营优势。 ( 2 ) 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 在日趋激烈的市场竞争环境中，价格竞争手段仅仅是一方面，同时也是很有 限的。零售店在竞争中为取得优势，已广泛地采取非价格竞争手段，诸如改善连 锁店形象、完善售后服务等等，这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流来源 和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，投顾客所好， 赢得顾客信赖，也就是赢得竞争优势。 ( 3 ) 商圈分析有助于零售店制定市场开拓战略 一个连锁店经营方针、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素 的现状及其发展趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾 客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本苛刻群的同时，着力吸引潜在顾客群， 制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。 ( 4 ) 商圈分析有助于零售店加快资金周转 零售店经营的一大特点是流动资金占用多，要求资金周转速度快。零售店的 经营规模受商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化。当商圈 规模收缩时，而零售店的经营规模仍维持原状，就有可能导致企业的一部分流动 资金的占压，影响资金周转速度，降低了资金利润率。 四、商圈分析内容 商圈分析的内容概括起来主要包括外部环境因素、企业内部因素、消费者因 素以及竞争对手因素四个方面。 第一、外部环境因素 ( 1 ) 城市布局。零售商店的商圈要受到城市布局的影响。如果企业选址于 市级商业中心，其商圈范围大，可能涉及全市；如果企业选址于区域性商业中心， 天津大学硕士学位论文第二章超市选址理论分析与方法 则可能仅覆盖该区域。 ( 2 ) 城市规划及变迁。城市规划及基础设施的建设是大中型零售商始终关 注的，它影响着不同层次消费者群体地理上的迁移和分布，进而影响既有商圈的 销售和未来商场的选址方向。很多零售企业都设有政府事务部或相关部门，任务 之一是研究政府将来的城市规划和基础设施建设情况，以便为企业将来的战略部 署提供必要信息。 ( 3 ) 产业结构。一个企业的外部环境是农业区、工业区还是商业区，对商 圈的形成有着重要的意义。一个地区产业结构发生优化和升级。如以第一产业为 主导向第二产业为主导发展，或由第二产业为主导向第三产业为主导发展，将引 起零售店商圈的较大的变化。 ( 4 ) 交通地理状况。交通状况对商圈的形成十分重要。要考虑零售店所在 地是否有公共汽车或电车停靠站，是否有地铁站连接等。位于交通便捷地区的商 店，其商圈规模会因此而扩大，反之会限制商圈规模的延伸。自然和人为的地理 障碍，如桥梁、铁路、过街天桥、地下通道等等都会截断商圈的界限，成为商圈 规模扩大的障碍。此外，地势( 即道路状况) 的好坏，平地还是洼地，柏油路还是 土路；对商圈及选址有很大关系。 ( 5 ) 集客源。商店周围有无集贸市场、娱乐场所，是不是商业集中区或居 民区，是否靠近大型机关、单位、厂矿企业，这些因素影响着商圈及店址的选择。 如该店是否和饭店、2 4 小时药店、咖啡店、公园、茶艺馆、酒吧、影剧院、体 育馆、学校、医院、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体 育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。 ( 6 ) 客流量。主要分析商场所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、 客流的目的以及本店的吸收量。一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点 行人的流量，这也就是未来商店的客流量。除固定商圈内居民以外，流动的消费 者也是超级市场一个重要的客户来源。如果所选择的店址交通便利、人员来往频 繁，无疑会给超市带来可观的经济收益。 第二、消费者因素 ( 1 ) 人口数、户数及家庭构成。一定商圈范围内的人口数、户数、平均每 户人口数、家庭人口构成、家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况、人 口增长速度、自然增长率等基本情况，对于企业商圈的规模及选址具有决定性意 义。 ( 2 ) 人口结构及人口密度。人口结构，包括现有人口的年龄结构、性别、 职业构成、受教育程度、婚姻状况等。一个地区人口密度越高，则选址商店的规 模可相应扩大。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。 天津大学硕士学位论文第二章超市选址理论分析与方法 而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 ( 3 ) 收入水平。包括个人及家庭的收入情况，如平均工资水平，家庭可支 配收入。收入水平是影响消费需求的基本因素。 ( 4 ) 消费状况。包括消费者的消费水平、消费购买力情况及消费习惯和意 识。消费水平高，则对所选购商品数量、质量和档次的要求也高。单次购物金额 和购物频率决定购买力的大小。不同的消费习惯和意识影响消费需求，有些顾客 注重品牌，有些注重时尚，有些出于休闲需要，为获得心里满足感而消费。 第三、竞争对手因素 ( 1 ) 竞争店的业态及聚集状况。零售企业的聚集状况有几种：一是不同业 态零售企业的聚集。比如百货商店同专业店、超级市场等的聚集，这种聚集在企 业之间一般不会产生直接的竞争，而会产生一定的聚集效应。二是同种业态零售 企业的聚集。如超市与超市的聚集，一般会在企业之间产生竞争。三是不同商业 行业企业的聚集。比如零售业与饮食业、娱乐业以及邮电、银行的聚集，企业之 间一般有互补性，有利于产生放大的聚集效应 ( 2 ) 竞争店的个数、规模及地理位置。对一定商圈范围内的竞争店的个数 及规模予以了解，来明确该零售业态可达到多少商圈市场占有率，有什么样的销 售效果。竞争店距离本店的远近也会影响本店的销售额，一般来讲，竞争店距离 本店越远，影响越小。 ( 3 ) 竞争店的商品能力。包括对竞争商店商品品种齐全的程度、商品的价 格带、商品的品质、货源供应等情况的分析。重点可放在对竞争店主要商品的分 析上。 ( 4 ) 企业运营管理状况。竞争店的员工素质和服务态度，是否经常进行宣 传和促销活动，卖场的布局和货物的陈列，店内的环境卫生，配送体系的健全程 度等等在很大程度上决定了消费者是否选择在该店购物。 ( 5 ) 服务对象的阶层。分析竞争店的目标顾客群( 即服务对象的阶层) 有 很重要的意义。如竞争店的服务对象阶层不同于本店，则减少竞争。 ( 6 ) 其它状况。其它竞争者的优势与弱点分析、竞争的短期与长期变动趋 势、市场饱和程度。 第四、企业内部因素 ( 1 ) 商品因素。超市的商品种类、价格和品质是影响该超市商圈大小的核 心因素，是影响顾客购买行为的最重要的因素。诚然，物美价廉、品种齐全可产 生更大的吸引力。， ( 2 ) 经营规模。超市自身经营规模与商圈覆盖范围成正比，规模越大，其 市场吸引力越强，商圈越大。当然，并非规模越大越好，应保持在与商圈购买力 天津大学硕士学位论文第二章超市选址理论分析与方法 相适应的范围之内。超市规模一般以经营面积来衡量。 ( 3 ) 商品陈列。卖场的布局，可根据磁石理论来配置商品，分别配置主力 商品、在架商品、单项商品等。对商品分类后，按照科学、艺术、符合人体尺寸 的原则陈列货品，会给人以美观、有序的印象。 ( 4 ) 员工情况。超市的管理层人员、培训人员、技术人员、普通员工的学 历水平，整体素质，以及接收培训、再教育程度，直接影响了员工的服务态度和 质量，进而影响到超市的销售额和商圈大小。7 ( 5 ) 营销手段和信誉。超市通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人 员推销与营业推广活动不断扩大知名度、影响度和信誉度，吸引更多的顾客慕名 光顾。 ( 6 ) 管理信息系统。现代零售业的管理信息系统主要体现在零售企业的信 息化程度，通过企业的供应链管理( s c m ) 、自动销售系统( p o s ) 、客户关系 管理( c 蹦) 、企业资源规划系统( e r p ) 等反映出来。它是企业基于计算机技 术、信息技术、网络技术而实现与现实市场需求相互沟通的技术平台，从技术创 新的角度保证企业领先于竞争对手的重要手段，决定企业的战略方向和生存能 力。 ( 7 ) 购物环境。购物环境是超市的硬件，其优劣对购物者的心里影响较大， 在某种程度上左右了购买行为。如舒适的光线、柔美的音乐甚至会激起顾客的购 买欲望。 ( 8 ) 基础设施。超市的水、电、暖设备，超市经营的冷柜、暖箱等设施， 必要的停车条件，也是影响商圈的重要因素。 ( 9 ) 其它因素。包括投资预算、招牌设计、店面设计、入口通道设计、橱 窗设计都是企业经营策略的不可缺少的部分。 2 3 选址方法的分类 选址问题是国内外专家学者普遍关心的问题，随着数学模型在这方面的应 用，加上g p s ( 全球卫星定位系统) 等现代计算机和通讯技术的发展，使这些研究 不但有深刻的理论价值，并且具有广泛的实用意义。选址的方法大体上有以下几 类： ( 1 ) 专家选择法 专家选择法是以专家为索取信息的对象，运用专家的知识和经验，考虑选址 对象的社会环境和客观背景，直观地对选址对象进行综合分析研究，寻求其特性 天津大学硕士学位论文第二章超市选址理论分析与方法 和发展规律，并进行选择的一类选址方法。专家选择法中最常用的是因素评分法 和德尔菲法。 ( 2 ) 解析法 通过数学模型进行物流网点布局的方法。采用这种方法首先根据问题的特 性，外部条件以及内在的联系建立数学模型或者是图的模型，然后对模型求解获 得最佳布局方案。采用这种方法的优点是能够获得较为精确的最优解，缺点是对 一些复杂问题建立恰当的模型比较困难，因而在