（会计学专业论文）融资租赁在我国房地产市场的应用及对策研究.pdf

摘要 融资租赁由于能够拉动市场需求、促进有效投入和技术改造而被许多国家认可我国 于2 0 世纪8 0 年代开始引入融资租赁，但在过去的2 0 多年中，融资租赁并没有得到较快 较好的发展。目前，我国房地产市场存在着潜在需求很大与市场有效需求不足、商品房过 剩与住房短缺同时并存、住房消费结构偏低与供给结构偏高等种种矛盾。在这种背景下， 本文对房地产融资租赁进行分析研究，理论与案例相结合，同时采用比较方法分析融资租 赁和按揭贷款在房屋购买过程中的不同结论，有很好的现实意义 文章的开始对融资租赁的内容进行了概述，详细陈述了融资租赁在不同国家的界定和 与融资租赁租金有关的理论知识，随后引出房地产融资租赁的内容之后论述了房地产融 资租赁存在的作用以及对承租方、出租方和房地产开发商等多方当事人的利益分析。本文 第三章采用案例，用现金流量现值的方法，分析融资租赁和按揭贷款对当事人的影响，最 后得出结论。接下来，由对融资租赁在我国房地产市场应用的描述指出其存在的问题，最 后提出解决问题的措施和方法，由对现状的描述引出存在的问题，再由存在的问题得出解 决问题的措施和方法，使三方面的内容具有明显的链接关系。文章从现实出发，使融资租 赁与我国房地产业相结合，希望以此来解决当前我国房地产市场存在的诸多问题，进而优 化我国的房地产市场，使我国房地产市场得到进一步的发展。 关键词：融资租赁房地产对策 a b s t r a c t b e c a u s eo ff i n a n c el e a s es t i m u l a t i n gd o m e s t i cd e m a n d 、p r o m o t i n gt h ee f f e c t i v ei n p u ta n d c h a n g i n gt e c h n o l o g y ，m a n yc o u n t r i e sa p p r o v e da n da d v a n c e di t c h i n ap u l l e di nf i n a n c el e a s ei n t h e8 0 s ，h o w e v e r ，i nt h ep a s t2 0y e a r s ，f i n a n c el e a s eh a sn o tb e e nr a p i dd e v e l o p m e n ti nc h i n a a tp r e s e n t ，t h e r ei sg r e a tp o t e n t i a ld e m a n da n dl a c ko fe f f e c t i v ed e m a n da r ee x i s ta tt h es a m e t i m ei no u rr e a le s t a t em a r k e t 、t h es u r p l u so fr e a le s t a t ea n dt h es h o a a g eo fh o u s i n ga r ee x i s ta t t h es a m et i m e 、t h el o wo f s t r u c t u r eo f c o n s u m p t i o na n dt h eh i 曲s t r u c t u r eo f p u r v e y a n c ea r ee x i s t a tt h es a m et i m e a tt h i sb a c k g r o u n d ，t h i sp a p e rr e s e a r c h e st h er e a le s t a t ef i n a n c el e a s e i t c o m b i n e st h et h e o r ya n dc a s et oc o m p a r et h ef i n a n c el e a s ea n dl o a ni nt h er e a le s t a t e i nt h eb e g i n n i n go ft h ea r t i c l e ，is u m m a r i z et h ec o n t e n to ff i n a n c el e a s e s ，i n c l u d i n gd e t a i l e d s t a t e m e n t so fi t sd e f i n i t i o ni nd i f f e r e n tc o u n t r i e sa n dt h ek n o w l e d g eo fr e n t t h e ne l a b o r a t et h e c o n t e n to ff i n a n c el e a s ei nr e a le s t a t e a n dt h e nd i s c u s st h ef u n c t i o n si nf i n a n c el e a s ei nr e a l e s t a t e a f t e rt h a tiu s et h ee x a m p l et oe x p l a i nt h eb e n e f i t so ff i n a n c el e a s e t h ea p p l i c a t i o n 、 p r o b l e m sa n ds o l u t i o n sa r et h ec o n t e n to ft h en e x t t h i sp a p e rs t a n d so nt h er e a l i t yo fc h i n a , h o p i n gt h r o u g ht h ew a y o ff i n a n c el e a s et os o l v ep r o b l e m si nr e a le s t a t e a n dt h ea u t h o rw a n t s r e a le s t a t ei nc h i n ac a nr a p i da n dh e a l t hd e v e l o p m e n t k e y w o r d s ：f i n a n c el e a s er e a le s t a t es o l u t i o n 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得天津财经 大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志 对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：多- j 绎签字日期：加甲年6 月，d 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解天津财经大学有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论 文被查阅和借阅。本人授权天津财经大学可以将学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索j 可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、 汇编学位论文， ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：宕l j 簪导师签名：谚兜缔 签字日期： 矽刀年6 月d 日签字日期：渺尹年莎月矽日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位：哈尔滨银行股份有限公司天津分行电话：2 3 2 7 1 7 6 6 通讯地址：天津市永安道2 2 3 号邮编：3 0 0 0 0 0 融资租赁在我国房地产市场的应用及对策研究 第1 章导论 1 1 研究的背景、意义和目的 房地产融资租赁涉及多方当事人，又包含大量间接参与方，因此对房地产融资租赁的 研究可以有不同的分析角度和层面。本文站在一般企业和居民房产购买的角度对房地产融 资租赁进行研究，以期解决当前我国房地产市场所面临的诸多棘手问题。 本文希望通过介绍和分析融资租赁在我国房地产市场中的应用，来解决目前我国房地 产市场存在着潜在需求很大与市场有效需求不足、商品房过剩与住房短缺同时并存、住房 消费结构偏低与供给结构偏高等种种矛盾。在这种背景下，对房地产融资租赁进行分析研 究，用于探寻融资租赁在挖掘房地产业的潜能，刺激房地产业有效需求所发挥的积极作用 是十分必要的。融资租赁与房地产的有效结合，对推动我国房地产业健康良性发展有着现 实意义。 1 2 国内外研究历程 1 2 1 国内研究历程 我国融资租赁业起步于2 0 世纪8 0 年代，并且在随后的近3 0 年中也没有得到迅猛的 发展。国内有关融资租赁在房地产业应用的书籍和文章几乎没有，所以这方面的研究内容 无从参考，但有关融资租赁本身的研究，虽然我国起步较晚，但成果丰硕，涉及的内容方 方面面，从国内研究的历程来看： 2 0 世纪9 0 年代，融资租赁业务在我国刚起步不久，国内的多方学者对租赁的基本理 论和实际操作进行了界定和论述。这一阶段主要著作及作者是：申心刚编著的租赁合同 实务、尹尊声编著的租赁管理，封希德编著的租赁业务技巧、史燕平编著的国 际租赁的理论与实务、万长寿编著的租赁会计、李百兴编著的期货与租赁会计核算、 黄秀清编著的租赁经济研究等。这些著作的中心内容主要是围绕租赁实务的理论和操 作技巧、租赁在会计上的核算和应用等方面展开，对我国今后推展融资租赁业务打下了坚 实的基础。 到了2 1 世纪，不仅理论上研究更深入，还出现了融资租赁业务。这期间主要著作 l 及作者是：罗晓春编著的租赁项目评估中的几个问题和信托与融资租赁的金融组合 创新空间大、沙泉编著的租赁物件折旧与长期资金和现代融资租赁对中国经济的 促进作用、裘企阳编著的租赁行业监督问题探讨和房屋融资租赁的探讨、屈延凯 编著的融资租赁在资本市场中的作用等。这些著作研究主要侧重于我国融资租赁行业 的最新发展情况，就具体领域的问题进行研究，完善和促进了融资租赁在我国市场的发展。 此期间，于2 0 0 4 年，在上海出现的首次房地产融资租赁业务可谓是我国融资租赁在房地 产业应用的里程碑，此事件的成功不仅为我国房地产业与融资租赁结合发展做出了重大贡 献，同时也使其迈出了深远的一步。 1 2 2 国外研究历程 有关房地产在融资租赁中应用方面的专门理论体系还没有形成，相关著作也是有限。 从发展历程看，首先是融资租赁的产生，然后才将房地产业与融资租赁结合起来。 租赁的起源及其定义范畴的研究主要有t m 克拉克和s h a w nd h a l l a d a y p a m e m b a l ，关于租赁的起源二者的观点是一致的，即认为早在公元2 千年前古代亚洲巴比 地区幼发拉底河下游居住的苏美尔族就存在货物租赁。但他们关于现代融资租赁的标志有 分歧，前者以在2 0 世纪3 0 年代英国出现的租购( h i r ep r u c h a s e ) 为现代融资租赁的雏形， 而后者以美国二战期间产生的、力量薄弱的厂家租赁政府的机械设备为标志。 随后，英国租赁学者b e n n i eh n u n n a l l y ( 本尼) ，j a m e ss s c h a l l h e i m ( 詹姆斯) ，e t a l ， 在他们的著作c o r p o r a t el e a s ea n a l y s i s ( 1 9 9 1 ) ，l e a s eo rb u y ( 企业租赁分析( 1 9 9 1 年) ，租赁或购买? ) ? p r i n c i p l e sf o rs o u n dd e c i s i o nm a k i n g ( 市场决策的原则) ( 1 9 9 4 ) 和t h ep r i n c i p l e sa n dp r a c t i c eo fl e a s i n g ( 租赁的理论和应用) ( 1 9 9 4 ) 中分别从融 资租赁的融资功能、特点、原则等来对融资租赁进行介绍，并把融资租赁分为传统租赁 ( t r a d i t i o n a lr e n t a l ) 和现代租赁( m o d e r nr e n t a l ) 。 到了二十世纪末期，融资租赁方面的研究学者主要是针对具体客户进行分析和指导， 研究内容更加细化。如b u z zd o e r i n g 所写的s h o u l dy o ul e a s ey o ut h eb u z zo nl e a s i n g o rn e x tv e h i c l e ? ( 1 9 9 8 ) ，j a n e tp o r t m a n 和f r e ds s t e i n g o l d 联合创作的l e a s i n gs p a c e f o ry o u rs m a l lb u s i n e s s ( 2 0 0 0 ) ，他们都针对具体市场和消费者对融资租赁作为三大信 用手段之一来进行分析，突出了融资租赁不同于银行信用及其他信用的特点和优势。另外， 还有一部分研究者认为，融资租赁与银行信贷等其它融资方式相比具有独特的优势，它对 促进投资，拉动经济增长有很大贡献。宫内义彦口月还认为，对处于快速发展时期的发展 中国家，融资租赁能发挥更大的经济促进作用。为加快融资租赁业的发展，政府必须做好 2 法律、税收、会计制度及监管等方面工作，其中，税收优惠政策是最重要的。而融资租赁 对于中小企业融资和促进厂商销售有重要作用，这更是国外学者的共识。 1 3 论文研究内容、方法及创新点 1 3 1 论文研究内容 本文探讨的是融资租赁在我国房地产业的应用和对策研究的问题。文章首先从房地产 融资租赁的理论基础开始论述，包括房地产融资租赁的定义、特征、分类，随后阐述了房 地产融资租赁在我国的应用。文章的第三部分，通过案例，采用现金流量现值法来分析银 行按揭贷款和融资租赁在承租人房屋购买中的不同情况。第四章论述了房地产融资租赁在 我国应用存在的问题，本章采取分条、分情况说明了融资租赁在我国房地产业无法合理应 用和壮大的原因。最后一部分是对房地产融资租赁在我国应用提出的改进措施。 1 3 2 论文研究方法及创新点 融资租赁与房地产业相结合，这种方法虽然在国外已经被广泛运用且得到较为成熟的 发展，但在理论上将二者结合起来的研究还是很少。我国融资租赁业本身起步比较晚，而 且在随后的2 0 年也没有得到较为迅速地发展，更谈不上在房地产市场上的运用问题，国 内将两者结合在一起研究的著作就更是少之甚少，对本文进行研究，在理论和实践上都具 有一定的创新和现实意义。在研究方法上，本文分别将融资租赁和抵押贷款在房地产业中 运用所产生的现金流量来进行比较，分析其对房屋购买者经济利益的影响，这种方法跟以 往有关融资租赁的文章比较来说也是一个创新。 第2 章房地产融资租赁的理论基础 2 1 融资租赁的理论基础 2 1 1 融资租赁内容的界定 虽然大多数国家关于融资租赁的概念规定参照了国际会计委员会设定的标准，但是各 个国家根据自身的实际情况对融资租赁的界定并不完全相同。 ( 1 ) 国际会计准则委员会对融资租赁内容的界定 国际会计准则委员会制定的国际会计标准1 7 号中表明，融资租赁的内容是指出 租人实质上将属于资产所有权的一切风险和报酬转移给承租人的一种租赁，名义所有权最 终可以转移也可以不转移给承租人。 ( 2 ) 美国财务会计准则委员会对融资租赁内容的界定 美国财务会计准则委员会第十三号公告中将租赁分为两种，一种是融资性租赁，认为 它不是真实租赁，另外一种是经营性租赁，认为它是真实租赁。关于融租租赁定义的主要 内容是： 租赁标的物由承租人选择并指示出租人购买； 在租期内双方不得任意解除租赁合同； 承租人按期向出租人支付租金，租期与标的物的经济耐用年限基本相同，租金合计 金额超过标的物的原价； 标的物的所有权归出租人，承租人在租期届满时可以重新续租，也可以留购，承租 人最终以获得标的物的所有权。 ( 3 ) 英国标的物租赁协会对融资租赁内容的界定 关于融资性租赁，英国标的物租赁协会的定义强调要有以下几个部分内容： 由承租人而不是出租人从供货厂商或经销商那里选择标的物； 出租人保留标的物的所有权，永不变为承租人的资产； 承租人在按期支付租金并履行各项条款的情况下，在租期内享受独有使用标的物的 权利； 出租人即租赁公司在租赁期内设法补偿资本支出的全部或主要部分以及有关开支 和实际利润； 。国际会计准则国际会计核准委员会( i a s c ) ，1 9 8 3 0 1 4 由承租人完全承担标的物陈旧的风险，并负责标的物维修和保险； 租期届满时承租人有权选择降低租金继续租赁。英国融资租赁的特点是强调其融通 资产使用权，而不是最终获得资产的所有权的一种方式。因此，它与美国的融资租赁定义 在承租人最终是否获得所有权上存在差别。 ( 4 ) 我国企业会计准则对融资租赁内容的界定 依据我国2 0 0 6 年企业会计准则，“融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关 的全部风险与报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移o ，且符合以下一项或 多项标准的应当认定为融资租赁： 在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人； 承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租 赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权； 即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分； 承租人在租赁开始同的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允 价值出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价 值； 租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。 ( 5 ) 笔者对融资租赁内容的界定 根据我国2 0 0 6 年企业会计准则中的定义，可以总结出融资租赁是一种交易，这 种交易方式是：出租人根据承租人的请求，向承租人指定的出卖人，按承租人同意的条件， 购买承租人指定的资本货物，并以承租人支付租金为条件，将该资本货物的占有、使用和 收益权转让给承租人。在同一宗融资租赁交易中，必定包含有所述资本货物的买卖和以该 货物为租赁物的租赁，这样两类互为条件、又相互独立的交易，它们分别由买卖合同和融 资租赁合同体现。在这种交易中，必定要有资本货物的出卖人、兼为租赁物出租人的该货 物的买入人以及租赁物的承租人这样的三方当事人存在。因此，通常把融资租赁描述为是 包含着两类合同和三方当事人的交易。 2 1 2 融资租赁中租金的构成内容和计算方法 租金是指出租人转让某种资产的使用权给承租人而按约定条件定期分次向承租人收 取的“报酬”，或者说是承租人为获得某种资产的使用权按约定期限分次支付给出租人的 。企业会计准则2 0 0 6 ) ) 中华人民共和国财政部，2 0 0 6 0 2 ：7 9 - 8 7 2 r a m ，m a r t h a v a l u es w e e p ：m a p p i n gc o r p o r a t eg r o w t ho p p o r t u n i t i e s m b o s t o n ：h a r v a r db u s i n e s ss c h o o lp r e s s ，2 0 0 2 费用。租金是融资租赁业务中重要的组成部分，租金水平的高低，将会直接影响出租人和 承租人的经济效益。笔者将就租金的构成内容和计算方法对融资租赁业务中的租金进行论 述。 ( 1 ) 租金的构成内容 融资租赁的租金主要有以下几项内容构成： 租赁资产的成本。租赁资产的成本是租金构成的主要内容，其主要包括租赁资产的 买价、运输费、途中保险费组成。如果运输费由承租人承担，则应将残值部分从租赁资产 的成本中扣除。 利息。租金中的利息是指出租人为购置用于租赁的资产向银行或金融公司借款而支 付的利息。它是构成租金的一个重要内容，利息费用水平的高低主要受租赁资本成本、借 款利率水平、租赁期、租金支付方式等因素的影响。 手续费。手续费是出租人为从事租赁业务所发生的各项费用支出以及应取得的相应 利润。手续费可以单独收取，也可以将其归入租金中一并收取，通常采用后一种方式，收 取手续费一般没有统一的标准。通常采用两种计算方法：一种是按照租赁成本的一定比例 计算确定，于租赁开始日一次收取；另一种是适当提高利息率，在租赁期内分次收取。 ( 2 ) 影响租金的主要因素 利率 在租赁资产成本( 即本金) 一定的情况下，利率是影响租金总额的重要因素之一。若 其他因素不变，利率越高，租金总额越大，反之相反。租赁利率的高低取决与多种因素， 假如采用固定利率计算租金利息，固定利率值一般高于同期的浮动利率值，这是出于出租 人为防止租赁期内因利率变化带来损失而采取的合理的保值措施。在以浮动利率计算租金 利息时，某期租金支付日确定的租赁利率即为计算下期租金利息的计息利率，并随租金支 付日的推移而逐次浮动变化。浮动利率一般以伦敦国际银行间拆放利率( l i b o r ) 为基准， 再考虑风险因素来确定。 租赁期限 租期的长短直接影响租金总额的大小，因为租期越长，承租人占用出租人资金的时间 就越长，利息负担也就越重。因此，租期与租金总额成正比，租期越长租金总额越大，反 之则相反。 付租间隔期 。蔡鸣龙金融信托与租赁 m 北京：中国金融出版社，2 0 0 6 ：2 5 7 6 付租间隔期是指上期租金支付日与当前租金支付日的时间间隔。付租间隔期一般分为 年付、半年付、季付、月付等。在租期确定的情况下，付租间隔期越长，付租频率就越低， 反之则相反。 付租方式 付租方式按承租人占用资金长短划分，有期初付租与期末付租两种方式；按租金数量 大小的方式来分有等额租金支付方式、变额租金支付方式、等额本金支付方式和变额本金 支付方式。期初付租是指承租人在各个付租间隔期间的期初支付租金；期末付租是指承租 人在各个付租间隔期间的期木支付租金。期初付租的情况下，承租人占用出租人资金的时 间相对缩短，因此租金总额较少；而期末付租的租金则要相对增加。等额租金支付方式是 指每期租金额均等，等额本金支付方式是指各期租金中本金额是相等的，等额租金支付方 式下各期所含本金是递增的，其租金总额自然要大于等额本金支付方式的租金总额。 ( 3 ) 租金的计算方法 在融资租赁方式下，其因租赁资产的价值较高，租赁期较长，因此，融资租赁的租金 计算应该考虑货币的时间价值，为此确定各期应收回的租金数额。常用的计算方法主要有 等额年金法，等差变额年金法和等比变额年金法，在此三种方法中等额年金法又最为常用。 等额年金法。等额年金是以现值为基础，将一项租赁在未来各期租赁期内支付的租 金数额，按一定的租赁内含利率予以折现，使资金总额的现值总和等于租赁资产的成本或 原账面价值。采用这种方法，每个租赁期都要以相同的金额向出租人支付租金。租金按其 支付的时间不同又分为以下两种： 第一种为每期末支付租金的方法。采用这种方式时，承租人均在每期的期末支付租金， 计算公式为：每期支付的租金= 租赁资产成本年金现值系数 公式( 1 ) 第二种为每期期初支付租金的方法。采用这种方法时，承租人均在每期期初支付租金， 各期应支付的租金公式为： 每期应付租金= 租赁资产成本 ( 1 + 内含利率) x 年金现值系数 公式( 2 ) 等差变额年金法。这种方法是在开始支付租金的第二年，每年均比上年增加( 或减 少) 支付一个相等金额的租金。 等比变额年金法。这种方法是在开始支付租金的第二年，每年应比上年增加( 或减 少) 一个相同比例的租金。 7 2 2 房地产融资租赁的内容、特征和类型 2 2 1 房地产融资租赁的内容 房地产融资租赁是房地产开发经营的一种新方式，指有需求的购房者( 承租人) 为了 购买房地产，在资金不充裕的情况下，委托租赁公司( 出租人) 根据其要求代为购入所需 的房产，之后，购房者( 承租人) 以租赁方式从租赁公司租赁房产使用，从而使购房者以 融通资金的方式改善自己住房条件的一种经济活动。与此同时，房地产的租赁期限、租赁 用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，按照出租人和承租人签 订的房产租赁合同约定，并向房产管理部门登记备案。房地产融资租赁业务流程步骤为购 房者在找到合适的商品房开发商之后，向融资租赁公司提出租赁申请，融资租赁公司审核 购房者的申请资料，并了解购房者的信用和其偿债能力。审核通过后，融资租赁公司和购 房者共同与商品房开发公司签订商品房购销合同，融资租赁公司与购房者签订融资租赁合 同，购房者向融资租赁公司支付租金，融资租赁公司向开发商支付购房款，租赁公司向购 房者交付商品房并保留商品房的所有权。 2 2 2 房地产融资租赁的特征 ( 1 ) 融资与融物结合。以商品房形态和资金、信用相结合是房地产融资租赁的主要特点。 房地产融资租赁由出租人融通资金，承租人自行选择租赁房地产，融资租赁期满时，办理 留购手续，即把房地产所有权转让给承租人的一种融资与融物紧密结合的信用形式。对承 租人来说，其所进行的融资租赁活动，从形式上租入了房产，但实质上则是融通了资金， 且将融资与融物相结合对出租人来说，在租期内始终持有所有权，比较安全，风险较小， 由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对承租人也有较强的约束力。房地 产融资租赁业务有金融属性，但它又注重服务而不是金融业务本身，它运用综合的知识和 良好的经营管理，合理整合社会资源，为承租人服务，为房地产开发商服务。它一方面提 供融资服务，另一方面又要进行房地产营销和资产管理。 ( 2 ) 当事人必须履行合同。在发生租赁行为时，房地产融资租赁合同中三方当事人 出卖人、出租人、承租人之间的经济关系以契约形式固定，买卖双方和租赁双方必须签订 买卖合同和租赁合同，在合同期限内，不得随意解约。房地产融资租赁是在实质上转移了 与房产所有权有关的全部风险和报酬的种租赁。房地产融资租赁的性质决定了租赁资产 的租期比较长，一般相当于房产的经济寿命期，或至少达到房产经济寿命期的7 5 以上。 。a n , r a m m a r t h aa n dn a l i nk u l a t i l a k a r e a lo p t i o n s ：m a n a g i n gs t r a t e g i ci n v e s t m e n ti n 锄u n c e r t a i nw o r l d m b o s t o n ：h a r v a r d b o s t o n ：h a r v a r db u s i n e s ss c h o o lp c e s $ ，19 9 9 8 在长期租赁期间，非经双方同意，租赁合同一般不能轻易取消，除非符合合同当中明确写 明解除的条件，或承租人逾期不支付租金等等造成合同无效的情况出现。 ( 3 ) 所有权与使用权分离。一般的信贷，是由借款人直接向银行借入资金，自行购买房 地产，房地产所有权与使用权统一于借款人一身。而在房地产融资租赁条件下整个租赁合 同期间的房地产所有权始终属于出租人，承租人在租赁结束时，才能获得房地产的所有权， 但在租赁期内，只能以租金为代价获得房产的使用权。即房地产的所有权与使用权分离， 摆脱了传统的财产占有观念，所有权因素被淡化，有利于分散出租方的风险，促进了房地 产租赁市场的发展。 ( 4 ) 承租人具有选择权，也承担主要责任。租赁期满后，出租人和承租人需要在合同中 约定租赁物归属，这样承租方对租赁物有按合同规定如何处置的权利，即退租、续租和实 现所有权转移的权利，而在绝大部分融资租赁中，房地产产权转移的权利将会成为承租方 融资租入房地产的最终目的。由于在合同结束时所有权最终很可能转移给承租人，这时租 赁物的所有权是出租人为了控制承租人偿还租金的风险而采取的一种形式所有权，因此租 赁物最终的购买与否由承租人选择，房地产销售商及房地产的选择由承租人负责。租赁期 内，承租人有保持租赁物完好的义务以及租赁物发生损坏时的赔偿责任，即承租人对房地 产的维修、保养及风险承担义务，在整个租赁期内对租赁物件享有独占权，并按期支付租 金，出租人只是提供金融服务。 2 2 3 房地产融资租赁的几种主要类型 ( 1 ) 房地产直接租赁方式 这是房地产融资租赁的传统做法。具体来说即是由租赁公司用自身资金代替居民( 或 企业) 购买所需的房产，然后将之出租给该居民( 或企业) 使用，定期向作为承租人的居 民( 或企业) 收取租金而租赁合同期满后，根据租赁公司与承租人事先约定，既可由租赁 公司收回房产，也可由承租人向租赁公司支付象征性的货价而取得该房产的所有权。 直接租赁的流程图如图2 - 1 所示： 9 签订租赁合同 合同 图2 1 ( 2 ) 房地产转租赁方式 房地产转融资租赁由出租人从另一家融资租赁公司或开发商租进房产，然后转租给下 一个承租人使用。转融资租赁与其他融资租赁的主要区别在于，转融资租赁是从租赁公司 或开发商取得融资便利，而其他是从银行或非银行金融机构取得融资便利。转融资租赁的 关键在于多了一个第三人充当转租人，它的功能可以通过最终承租人和转租人两方面以体 现。对转租人而言，当租赁公司在其借贷能力较弱，融资技术也不发达，资金来源有限的 情况下，为了利用别家租赁公司条件优厚的融资便利，往往会采用转租赁的方式。 转租赁的流程图如图2 - 2 所示： 租赁合同 ( 3 ) 房地产售后回租方式 图2 - 2 。杨亚西，杨波融资租赁方式的比较分析 j 商业研究，2 0 0 3 ( 2 4 ) ：2 1 2 2 1 0 售后回租交易是指卖主将一项房产出售给租赁公司，又将该项资产从租赁公司租回的 一种方式。在这种方式下，卖主同时又是承租人，买主同时又是出租人，这样卖方在获得 一笔出售资金的同时又可以继续使用该房地产。售后回租实质上是一项融资行为，而不是 销售行为，它是一种所有权和使用权分离的借贷行为，由于出售房产往往获得该财产的全 额价值补偿，这时我们可以视“回租是一种高比率的房地产融资方式。其行为包括两方 面的当事人，卖方为某房地产的所有人，想要保留对该房地产的使用权，同时又希望出让 该房地产的所有权进行融资来增加资金，购买者拥有充足的资金，可以向卖方提供融资服 务，同时也希望借此获得较高的投资收益。承租人在保留对房产的占有权、使用权和控制 权的前提下，将固定资本转化为货币资本，进行了融资。 ( 4 ) 房地产杠杆租赁方式 随着金融租赁业的发展，特别是出现了一些大型租赁项目，租赁公司凭借自有资金往 往难以满足这些项目对资金的需求，于是杠杆租赁应运而生。杠杆租赁其实是信托与融资 的结合运用，这主要体现在租赁公司利用自己有限的资金来启动融资规模较大的项目，即 发挥资金的杠杆作用，融资租赁公司只承担租赁物价款的2 0 卜4 0 ，并以此租赁物作为 抵押物，以收取租金的权利作为额外保证，从银行或非金融机构获得贷款用于支付其余大 部分价款。这种交易多发生在需要巨额资金的项目，融资租赁公司受到自身资本充足率的 限制，往往难以独立承担，而且为了贯彻风险分散的原则，需要金融机构的贷款支持。 第3 章我国开展房地产融资租赁的作用及对当事人的利益分析 3 1 我国开展房地产融资租赁的作用 我国的房地产融资租赁市场巨大且开发不足，对此，外国租赁业早已垂涎欲滴。在中 国与美国、欧盟的双边协议中，融资租赁市场的开放是他们的要价之一，具体包括允许国 外厂商在中国运用融资租赁手段促销产品的条款。这为海外银行、跨国公司、租赁公司进 军中国租赁市场铺平了道路。当时的谈判焦点集中在双方对开放的融资租赁市场的具体业 务范围的界定上，一旦具体业务范围界定了，外国投资者就可以按规定申请设立独资或合 资的金融租赁公司，在界定的业务范围内提供金融租赁服务，我国国内融资租赁公司也意 识到自身的危机，“融资租赁市场竞争激烈，融资租赁公司不进则退。 随着我国经济在“软着陆 以后的持续减速，房地产市场的有效需求明显滞后，政府 虽然采取高强度的积极财政政策，加大政府对固定资产的投资力度，但对民间投资的拉动 作用十分有限，乘数作用很小；金融政策的效果也很不明显，几次大i 幅度降低利率都没有 对房地产投资产生很显著的刺激作用。一些阻碍房地产业进一步发展的深层矛盾已经凸 现，社会投资处于一种启而未动的局面，在这种严峻的情势下，如何进一步启动房地产经 济、拉动房地产消费、开拓房地产市场将成为一个非常现实而又尖锐的问题，所以必须充 分挖掘房地产市场本身的潜力，改变房地产商品有效需求滞后的状况。针对上述我国房地 产市场面临的问题，以下从三个方面说明我国丌展房地产融资租赁的作用。 3 1 1 房地产融资租赁经营可以解决我国房地产现存的种种矛盾 我国现实中房地产需求大于供给，市场上房地产却是供给大于需求，关键是在于现实 中只是潜在需求，市场中却是有效需求。过高的房价与居民的收入过低的矛盾，使人们实 际购买能力不够。采用房地产融资租赁方式可以培育有效需求，使占绝大多数无即期支付 能力的购房者，不但可以购房，还能使他们的金融资产留有余地，兼顾孩子教育投资和家 庭健康保证，顺应了中国广大居民特有的不愿意负债消费的心理，同时融资租赁可以先租 后买，可以将租入的房产视为自己已有财产，除去了心里上的某种压力，使住户有了归属 感。另外，因为融资租赁的“准己有 ，租方可以没有后顾之忧，放心做装饰投入，提高 居住质量，是一种永久性消费，分期投入，使无人住的房和无房住的人各得其所。 姜仲勤，融资租赁在中国问题与解答 m 机械工业出版社，2 0 0 3 ：1 0 - 1 3 1 2 3 1 2 房地产融资租赁分散了风险，促进了房地产投资业 房地产投资形式一般可分为开发投资和房地产置业投资，其目的不外乎消费、收益、 保值和增值四个方面的利益，但这并不意味着房地产投资毫无风险，一本万利。按照投资 规律，风险越大，收益越大，正是因为房地产投资的高收益，才造成2 0 0 3 年底至2 0 0 4 年 上半年的房地产投资过热，正是因为房地产投资的高风险而导致了2 0 0 8 年几千亿资金在 房地产市场的沉淀。现在的关键问题是如何将沉淀在房地产市场的资金盘活，如何以较有 效的方法来分散房地产投资风险，从而保证房地产业的持续增长。融资租赁是一种比较稳 健的方法，因为房地产融资租赁使房地产买卖双方风险共担。首先，通过融资租赁，开发 商可以从租赁公司获得全部房产款项，不存在出售经营不成功、楼盘空置而出现的财务风 险。其次，通过融资租赁还可以减少意外损失，如自然灾害风险、意外事故风险。房子不 能继续出租时，房地产投资的租金收入相应也没有了，但是已收回的租金收入是按出租产 品成本摊销外加一定利润构成，即使不足以抵偿其意外损失，但其风险也由承租人、出租 方共同承担了。而融资租赁租金费用较大，年租金占买价的1 0 以上，所以在一定程度上 减轻了出租方大部分自然损失，将风险转为由双方共同承担。 3 1 3 房地产融资租赁可以优化房地产市场，促使房地产业健康迅速地发展 因为房地产融资租赁是先租后买，并不是“一锤子一买卖，所以，客观上迫使房地产 租赁公司要求房地产开发商保证房地产商品的质量，避免出现的豆腐渣工程，配套设施滞 后和供水、供电、通讯等基础设施未完善或质量低劣的情况出现，融资租赁作为房地产开 发经营的新方式，促使房地产开发商增加自我约束机制。同时，也间接地培育了有效需求， 房地产商品质量低劣也曾经使一部分有支付能力的消费者对购房产生恐惧和不信任感，现 在房地产融资租赁不是一次性付款或短期内付清房款，这样，消费者买房买得放心，住得 安心，因为其主动权还握在消费者自己手中，避免了一系列因产权、质量、物业管理等产 生的不必要的纠纷，刺激了有效需求。 3 2 房地产市场融资租赁对多方当事人的利益分析 3 2 1 对承租人的利益分析 对于房地产融资租赁来说，承租人可以是不同的个体或者整体。本文将承租人分为居 民个人和企业两种情况，分种类分情况来说明融资租赁和银行贷款对承租人购房的影响。 ( 1 ) 承租人是居民融资租赁与按揭购房的经济效益比较分析 1 3 住房按揭业务的开展，给购房人、银行：房地产开发商带来了诸多有利方面。对购房 人而言，把明天挣的钱今天拿来用，极大提高了生活质量；对银行而言，拓宽了业务领域， 拥有了长期、稳定的顾客群；对房地产开发商而言，则是拓宽了顾客的范围，并且有效地 盘活了资金。因此，住房按揭业务一出台，就受到了各地的极大欢迎。 房地产融资租赁在支付方面与按揭相似，都是每段时间支付定的租金或购房款。但 是房地产按揭方式是从属于房地产开发经营的出售经营，然而房地产融资租赁虽然先租后 买，但它不属于房地产商品的出售经营，而是一种与之并列的经营方式。 房地产融资租赁是变相地以房地产出租人为出借方借出资金，而申请按揭是以银行为 出借方，然而它们最大的不同是在于合同生效后房地产所有权的归属上，按揭购房的所有 权归购房的消费者所有，房地产的一切风险已转移至消费者身上，银行只是取得房地产的 抵押权，而对于房地产融资租赁而言，出租人享有租赁物所有权，因此在租赁期间部分风 险要由出租人承担。 购买者可采取多种方式增添房产，究竟应当采取哪种方式，还需要购房者自己抉择。 下面笔者通过房地产融资租赁与按揭购房的案例进行对比，来说明融资租赁在房屋购买中 的优越性。对比的方法很多，但对于承租入是普通居民，购置房产只有现金流出量，无现 金流入量，所以不适宜采用包含现金流入量的方法，如净现值和现值指数法等，宜采用对 不同方案现金流出现值进行比较的方法进行说明。融资租赁与按揭的现金流出现值计算方 法主要为： 如果按揭购买，需偿还银行的借款本金并支付借款利息，现金流出现值是每年还本 付息金额按照银行贷款利率折成的现值之和。银行按揭等额本息还款计算公式为： 每年还本付息金额= ( s b ) ( p a ，i ，n ) 公式( 1 ) 其中：s 购房总款，b - 购房首付款，i 一贷款年利率，n 一还款年数， ( p a ，i ，n ) 一复利现值系数 每年利息= 剩余本金x 贷款年利率公式( 2 ) 每年本金= 每年还本付息金额一每年利息 公式( 3 ) 计算原则：银行从每年还本付息金额中，先收剩余本金利息，后收本金。利息在每年 付款金额中的比例随剩余本金的减少而降低，本金在每年付款金额中的比例因此升高，但 年总付款额不变。 如果融资租赁房产，则需要支付租金。租金是以承租人占用房产的时间来计算的， 租金计算方法的选择和应用得当与否，直接关系承租人和出租人的利益分配，是租赁合同 1 4 谈判和签约的基本条件。融资租赁业务的租金计算方法较多，有浮动利率和固定利率两大 类，其中固定利率计算又有定额年金法和附加率法等，但在应用中都是以定额年金法为主， 因为这种方法便于管理，计算起来直观、易懂。定额年金法即将租赁成本除以期数，作为 每期应收回的本金，每期应付的利息以前期的本金余额为基数计算，再乘以出租人所要求 的内部报酬率得出，每期租金是根据每期收回的本金与每期应收的利息推算出来的，即每 期租金为两者之和。但是不管用哪种方法计算租金，都应列出租金平衡表，将每期租金的 本息和未回收成本分开，这样可以检验租金计算的正确性，又便于承租人和出租人各自进 行规范的财务处理。融资租赁租金的参数因子有下列几种： 第一：本金是计算租金的主体，大体由房产的购买价、保险费等项目构成； 第二：利率是计算租金的基础。租赁公司在签订租赁合同时，结合融资成本和承租人 的资信等级等情况，可能会给出一个利率，但实际上计算租金的这个利率不是讨论出来的， 而是根据租赁本金及租金公司要求的投资收益率、内含资金的时间价值和交易过程中的一 些损益等要素推算出来的，是租赁公司的内部收益率。这是租赁使用真j f 的利率，是租赁 合同的隐含利率； 第三：还租期数，是指租赁期间的租金结算次数或还款次数。租期在客观上受租房产 的使用寿命，法定折旧年限的规定，以及项目可行性报告财务分析中投资回收期的限制： 第四：租赁余值，就是融资租赁合同中预计租赁期结束时，预留的剩余房产价值，主 要为融资租赁结束时房产需要留购处理提供价值依据。从表面上看，租赁余值似乎是本金 。 的百分之几，实际上它根本不参加租金计算，即出租人在设置租金计划时，计算每期租金 中所收回的本金是不扣除余值的。 我们计算融资租赁的现金流出现值首先要知道租赁房产本金，同时知道还款次数和租 赁公司的内部收益率，然后根据这些条件在租金平衡表上倒推出每期的租金。由于按照我 国企业会计准则第2 1 号一租赁的规定“第十二条承租人无法取得出租人的租赁内含 利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。 融资租赁房 产现金流出现值可以为每期租金按照银行同期贷款利率折成的现值之和。 每期回收本金= 本金还款期数 公式( 4 ) 第一期回收利息= 租赁本金利率公式( 5 ) 第一期租金= 第一期回收本金+ 第一期回收利息公式( 6 ) 第一期未回收本金= 租赁本金一第一期回收本金 公式( 7 ) 第二期回收利息= 上期( 第一期) 未回收本金利率公式( 8 ) 1 5 第二期租金= 第二期回收本金+ 本期( 第二期) 回收利息 公式( 9 ) 第二期未回收本金= 上期( 第一期) 未回收本金一本期( 第二期) 回收本金公式q 以后各期以次类推，未回收本金列表。未回收本金逐步减少直至为“0 。 下面就举例说明，融资租赁与按揭购房对普通居民的经济效益。 根据本人调查，2 0 0 8 年1 1 月份天津市北辰区化工大楼旁的“泽天下 商品房为4 9 0 0 元每平方米，据此，一普通居民购买7 0 平方米的住房，大概需要3 3 3 万元。当时根据中 国人民银行对外宣布的贷款基准利率：3 至5 年( 含5 年) 期个人贷款基准利率为5 9 4 ， 5 年期以上个人贷款基准利率为6 1 2 铲，根据“泽天下开发商对外开出的条件，购房者 首付比例在2 0 至3 0 之间不等。 情况一：采用按揭贷款购房。 我们假定首付为房屋总价款的2 5 f f p8 3 2 5 万元，贷款利率为6 ，还款方式为等额本 息还款，分5 年还清( 即5 年内每年还款额度相同) 。具体还款( 每年末进