（工商管理专业论文）AMB中国战略分析.pdf

论文独创性声明 本论土是我呤人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除 了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其他机构已经发表或撰写过 的研究成：裂。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中做了明确的 声明并表示了谢意。 作者签害：4 娅囊一：i = i 期! 亡乒丑 论文使用授权声明 本人完全了解复旦大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分 内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。+ 保密的论文在解密后遵 守此规定。 作者签名：4 塘咀 导师签名：岛懒日期：渺7 似矽 摘要 改革开放以来，特别是加入世界贸易组织以来，中国经济正日益稳步的增长。伴 随着中国经济的蓬勃发展，工业地产近几年来有了惊人的发展。 a m b ，全球领先的工业地产开发商，于2 0 0 1 年开始走国际化道路。a m b 于2 0 0 4 年进入中国，但一直到2 0 0 6 年，a m b 才通过收购公司股权的方式拥有进入中国后的 第一个项目。与此同时，其国外的主要竞争对手却在此期间不断攻城略地，在中国物 流仓储设施的开发建设和管理领域有了良好的布局。 面对良好的外部发展环境，拥有充分资源的a m b ，面对国内外竞争对手咄 咄逼人的发展态势，a m b 该何去何从? a m b 该如何满足日益增长的客户对物流 仓储设施的需求? 如何满足各利益相关者对公司的回报期待? 本文正是通过对a m b 中国所处的内外环境的分析，结合a m b 中国业务的长远 目标，提出a m b 中国需要改变以前谨慎保守的业务发展模式，转为采取积极主动的 内外结合的增长战略，通过分析主要影响因素来提出增长战略的实施。 关键词：工业地产物流仓储设施增长战略 a b s t r a c t a i d e rc h i n aa d o p t e di t sr e f o r ma n do p e n i n gu pp o l i c y , i t se c o n o m i ch a sb e e nb e i n gi n aw a yo fi n c r e a s i n g l ys t e a d yg r o w t h w i t he c o n o m i cr a p i d l yg r o w i n g ，i n d u s t r i a lr e a le s t a t e i nc h i n ah a sg o ta na s t o n i s h i n gd e v e l o p m e n t a m b ，al e a d i n gi n d u s t r i a lr e a le s t a t ed e v e l o p e r , t r i g g e r e di ti n t e m a t i o n a l i z a t i o ni n 2 0 0 1 a m b ，e n t e r i n gc h i n e s em a r k e ti n2 0 0 4 ，h a di t sf i r s tp r o j e c tb ye q u i t ya c q u i s i t i o ni n 2 0 0 6 m e a n w h i l et h em a j o rc o m p e t i t o r sa r ed e v e l o p i n gr a p i d l y , a n dh a dg o o dm a r k e t p e r f o r m a n c ei nt h ef i e l do f l o g i s t i c sa n dw a r e h o u s i n gd e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n t e m b r a c i n gb o t hg o o de n v i r o n m e n t a lo p p o r t u n i t i e s 、 i t hr i c hi n t e r n a lr e s o u r c e sa n d f a c i n gh i g h l yc o m p e t i t i v ep r e s s u r e ，h o wc a na m b t a k ea d v a n t a g eo ft h eo p p o r t u n i t ya n d s t r e n g t ht of o r mi t sc o m p e t i t i v ee d g e ? h o wc a l la m bm e e t i t sc u s t o m e r sr a p i d l y i n c r e a s i n gd e m a n df o rw a r e h o u s i n ga n dl o g i s t i c sf a c i l i t i e s ? h o wt oh i tt h ee x p e c t a t i o no f s t a k e h o l d e r s ? t h r o b 曲d e e pa n a l y s i s o ft h eb u s i n e s sd e v e l o p m e n te n v i r o n m e n t ，t o g e t h e r 谢t h i n s i g h tr e v i e wo ft h el o n g t e r mo b j e c t i v e so fa m bc h i n a , t h ea r t i c l ew a n tt ob r i n gan e w b u s i n e s sd e v e l o p m e n ts t r a t e g yt oa m bc h i n a , w h i c hi sap o s i t i v eg r o w t hs t r a t e g yi n s t e a d o fap r u d e n to n e b yt h i n k i n go ft h ek e yf a c t o r , t h ea r t i c l eb r i n g sf o r w a r dt h em e t h o d so f i m p l e m e n t a t i o no f t h en e ws t r a t e g y k e yw o r d s ：i n d u s t r i a l r e a le s t a t e w a r e h o u s i n ga n dl o g i s t i c sf a c i l i t yg r o w t h s t r a t c ：g y 2 1 序言 1 1 论文选题的背景和意义 l 、选题的背景 2 0 0 3 年以来在商业地产被炒得如火如荼的同时，工业地产在上海乃至全国的主 要城市，一直保持着稳健的上升势头。比起住宅市场的起伏调整，工业地产的价值增 长似乎在悄无声息中进行，2 0 0 5 年来蹦入众人眼球的向上走势多少有点吓人一跳的 味道。国内外投资商、开发商显然都不愿放弃这个新的机遇。日益增多的投资案例告 诉我们，继住宅及商业物业市场之后，工业地产正成为一个新的投资热点。 物流地产作为一种新的投资方式正在国内逐渐兴起，并越来越受到人们的关注和 追捧。相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着 越来越多的投资商进入这一领域。 国外工业地产巨头的纷纷抢滩；国内地产商包括和记黄埔、珠江投资、富力地产 等也将物流资产作为在近期发展的主要方向，使得刚刚起步的中国物流地产变得炙手 可热，成为众人眼中的一块香饽饽。 a m bp r o p e r t yc o r p o r a t i o n ( 以下简称h m b ) 作为全球最大的第三方空运设施拥有 者和经营者，全球第二大工业地产开发商，于2 0 0 2 年开始走国际化道路，开始实施 全球扩展计划。公司于2 0 0 4 年进驻中国，并为中国的业务发展制定了庞大计划。公 司计划2 0 0 7 年在中国大陆投资5 亿美金，在以后的3 年内每年持续增加投资额直至 2 0 1 0 年计划投资1 0 亿美金。本文正是在h m b 美国总部制定了向中国扩展的战略背 景下思考公司在中国本土业务层的增长战略选择和战略实施。 2 、选题意义 本文试图帮助h m b 在国际化的进程中有效提升中国区业务层面的增长战略选择 及实施的能力。 2 0 0 5 年以来我国物流市场需求和现代物流业均已进入快速增长时期，业内权威 数字指出目前我国物流业的市场规模超过2 0 ，0 0 0 亿元，未来几年内将保持年均2 0 的增速。这是一个非常清晰的信号强劲需求支撑下物流地产开发大有可为。 目前全球领先的工业地产开发商及投资商包括美国的普洛斯、盖斯理，新加坡 的腾飞集团，日本新熙地集团，新加坡的丰树信托投资基金，澳大利亚麦格 理银行旗下的麦格理亚洲基金，国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金 等都已经布局中国工业地产业；国内的企业如和记黄埔集团，合生创展、富 力、恒大、美林基业、珠江投资、复地集团、绿地集团，运盛实业等在内的诸多开 发商都已经进入这一领域。 0 5 2 0 2 5 2 9 5 申屠狄青a m b 中国战略分析 非常看好的前景和各路实力投资者的进入，未来3 一- 5 年对h m b 布局中国至关重 要，因此必须提升a m b 在中国的业务战略选择、战略实施的能力。 1 2 研究方法 首先，作者认真研究了a m b 公司国际化发展目标和在不同国家和地区的业务层面 的发展模式，结合中国的经济、政治、法律、社会等环境的特征及h m b 中国所拥有的 资源，明确a m b 中国本土的业务增长战略的初步选择。 其次，通过与国内外该领域的竞争对手竞争战略和实施方式的比较，确定a m b 本 土化业务增长战略的选择和主要战略实施的措施。 最后，通过认真研究战略管理、企业经营战略管理、战略管理精要、人 力资源管理、组织绩效管理等著作及相关实例的反复研究，最终完成a 船中国 战略分析。 1 3 论文的总体思路 第一，a m b 中国的业务层面增长战略选择 作为全球排名第二的工业地产开发商，a m b 目前在全球拥有1 0 0 0 多万平方米的 物业和2 8 0 0 多个物流相关企业，为包括世界5 0 0 强企业提供在全球各地的物流解决 方案。 a m b 在中国已经潜伏数年，直到认为机会成熟才果断出手，于2 0 0 6 年从香港上 市公司“爪哇控股”手中收购了位于上海松江九亭的一个物流地产项目，预计总投资 达1 3 3 0 万美元。以此次收购为标志，a m b 将在中国侧重拓展机场、海港及其他主要 交通枢纽的物流地产市场。2 0 0 7 年计划在中国物流地产市场至少投资5 亿美元，资 金投向主要考虑北京、上海、珠三角以及其他沿海港区。 a m b 在国际化进程中始终如一的贯彻美国总部制定的内部控制规章制度，包括对 战略目标地块的选址，对环境影响的评估，对资金回报率，团队人员的构成等。 与其竞争对手普洛斯相比，普洛斯2 0 0 3 年进军中国，到2 0 0 4 年普洛斯已经基本 完成了在中国沿海的战略布局，进入了所有的地区性战略市场，投资和管理的资产总 额达到2 4 亿美元，拥有普洛斯西北物流园、普洛斯苏州物流园和普洛斯广少 i 保税物 流园等1 2 个工业地产项目。作为工业地产世界排名第二的a m b 到2 0 0 6 年方才算真 正进入中国，与普洛斯相比，似乎稍嫌谨慎。 面对新的机遇和挑战，a m b 中国是沿袭它不变的保守谨慎风格，还是应该更加紧 密结合并融入中国的商业环境现状，采取更加积极主动的业务增长战略，以期有更加 不俗的业绩? 4 0 5 2 0 2 5 2 9 5 申屠狄青a m b 中国战略分析 第二，a m b 中国业务层面增长战略的实施 国际化的过程也是一个跨国企业经营本土化的过程。本土化是一个长期的过程， 在这个过程中，会出现本土化和全球化的交织，两种趋势将长期并存。 在a m b 中国业务层面战略实施过程中首先要涉及的就是什么是a m b 中国战略实施 的主要影响因素，其次是如何关键因素的解决来实施本土化的业务增长战略的问题， 该问题包括两个主要部分：1 、如何选择内部业务增长战略和外部业务增长战略；2 、 如何建立a 船中国的团对来满足其业务增长战略的需要。 第一部分主要涉及的问题有：如何确立项目投资模式；如何选择战略合作伙伴或 联盟形式等。 第二部分主要涉及的问题有：如何建立合适a m b 中国业务战略的组织构架；如何 确立中国团队人员构成；如何充分发挥全球化和本土的优势结合等问题。 同时在a m b 中国战略实施过程还必须考虑是：如何充分发挥a m b 公司全球的智力 支持；如何创建支持中国战略实施的公司文化；如何建立满足战略实施要求的激励制 度等等。 其中第一部分的问题是实现a m b 中国业务增长战略所需要面临的最直接的问题； 第二部分问题是实现a m b 中国战略的最关键的部分；第三部分主要是为实现前两部分 所提到的问题的a m b 所需要营造的公司软环境。本论文主要关注前两部分的问题。 2 工业地产市场现状与前景 2 1 工业地产概念与特性 工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑 物和附属物的统称，是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上 可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼字等。 工业地产作为- - i 产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、 建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业 的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相 对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定 回报”的四大特性。 2 2 工业地产在中国的发展 2 2 1 工业地产的市场需求驱动力全球产业战略转移 2 0 世纪8 0 年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业 结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求， 劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技 术密集型等产业环节的全球战略调整。 在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。由于中 国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规 模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。可以说，在这次 产业转移过程中，中国是主要的目的国。 改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国 家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。中国制造业的迅速发 展很大程度上是经济全球化条件下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结 果。制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也 蕴藏着新的商机。 2 2 2 工业地产市场的主要载体一工业开发区大量建造 我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际 竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值 链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的 推动器。建立和发展开发区，是我国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与国 际产业转移密切相关。 6 0 5 2 0 2 5 2 9 5 申屠狄青a m b 中国战略分析 开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、 先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同 时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞 争、扩大开放的重要通道。据统计，全国5 4 个国家经济技术开发区2 0 0 3 年实现国内 生产总值4 9 8 5 0 1 亿元，占全国国内生产总值的4 2 7 。 伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发 展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。 2 3 工业地产开发模式 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的模式有4 种，即工业 园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 1 、工业园区开发模式 工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样 也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工 业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考 虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良 好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。 其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相 关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势， 然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例 可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。 2 、主体企业引导模式 主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实 现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一 个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强 大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实 现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支 撑从而进行相应的工业地产开发。 如上海金山的上海石化工业园区，主要模式为在上海石化龙头企业的带动下，做 大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展， 为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。 3 、工业地产商模式 工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土 地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目 的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理， 7 0 5 2 0 2 5 2 9 5 申屠狄青 a m b 中国战略分析 最后获取合理的地产开发的利润。 4 、综合运作模式 综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商 模式进行混合运用的工业地产开发模式。 2 4 中国工业地产的前景 中国工业地产市场需求正持续迅速增长，越来越多地吸引着本地和国外投资商的 关注。工业地产未像住宅一样受到大量投机行为影响，目前市场仍处供不应求状态， 这一点在长三角地区尤为明显，目前工业地产的年投资回报普遍超出1 0 。根据国 土资源部土地利用司、中国土地勘测规划院公布的( 2 0 0 6 长江三角洲地区城市地价 监测报告显示，2 0 0 7 年长江三角洲地区各城市地价仍将保持小幅攀升趋势，从各 用途地价看，商业、居住地价变化稳定，工业地价将明显上涨。这一趋势将在今年下 半年更为明显地表现出来，随着杭州湾大桥的开通，越来越多浙江城市的工业用地将 为国际工业地产开发商以及基金所青睐。在上海有许多公司因为需求得不到满足转而 采取自行开发工业地产，如世界5 0 0 强企业3 m 公司日前在上海漕河泾开发区浦江高 科技园区动工兴建医用器材皿太生产基地，首期投资超过3 亿元；而瑞典宜家家居的 亚太地区物流分拨中心项目也在上海奉贤区启动建设。该中心投资1 5 亿美元，占地 5 8 0 亩，仓储能力将达到2 0 万立方米，建成后将是宜家在亚太地区最大的物流分拨 中心，同时也是中国最大的外资仓库；此外，中国人民银行征信中心正式确定选址浦 东张江上海市银行卡产业园，并将在3 至4 年内完成前期筹备后，正式在上海运营。 规划面积在5 万一6 万平方米左右等等。 3 物流地产的现状和前景 3 1 物流地产的概念与特性 物流地产作为物流活动的载体，对于提高物流运营效率、降低物流成本至关重要。 物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中 心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代 物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产 载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。通常 是物流地产投资商将根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，由一 个资产管理队伍进行物业管理，主要是提供物流的相关服务。 3 2 物流地产运营模式 物流地产一般有4 种运营模式，分别为：1 、地产商做主导，租售给物流商并代 其管理；2 、物流商自有地产，自己经营管理；3 、地产、物流商直接合作经营；4 、由 第三方牵头，联系物流商和地产商。 1 、地产商做主导，租售给物流商并代其管理。 工业地产开发商是开发投资的主体，开发商选地建成相关物流设施后，再转租给 物流企业。日常物流业务由物流公司操作，地产开发商只是负责投资开发和物业管理。 这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本，提高企业的核心 竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言，租金成本可能过高。 以美国为首的国际物流地产巨头以采用这种模式居多。 2 、物流商自有地产，自己经营管理。 物流企业是相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自己经营，自己管理。优点 是可以节省一部分租金，而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是 管理水平可能比较低、非专业化，同时需要占用大量的资金，运营成本比较高，而且由 于建设上的非专业性，建设成本可能较高。 目前国内大多数物流企业都是这种模式。比较典型的是上海百联集团、大商集团 等。百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务，在管控模式方面，实行“集团总 部一事业部一经营公司”三级架构，并依据该模式设立八大事业部和四大中心，而八 大事业部则包括了房产置业、物流等。这样可能是加强了管理的有效性，但同时也可 能带来管理成本的提高。 3 、地产、物流商直接合作经营。 物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作 经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担 9 0 5 2 0 2 5 2 9 5 申屠狄青a m b 中国战略分析 风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥 物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势，实现物流商和地产商的共赢。但是缺 点在于双方前期面临信用风险，同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。 4 、由第三方牵头，联系物流商和地产商。 通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，同时对物流商和地产商的资 格、实力进行审查，确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进 行招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用 了独立第三方的审查，从而避免了物流商和地产商的信用风险，同时避免了后期产生 的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律， 同时需要社会信用档案的支持。 这里的第三方包括两类：第一类是以政府为主，政府发挥自身的在资源优势，对物 流商、地产商的实力、资信等级进行审查，并对项目完成后的运营等进行监管，确保物 流地产的发展良性运行。但是在这种模式中政府的管理功能可能过强，不利于市场竞 争环境的形成，而且政府承担的风险和责任也比较大。第二类指第三方中介组织，它利 用自身的技术优势，对于物流商、地产商的技术实力和资信、资金实力进行评价，并利 用独立审计等方式来保证对项目完成后的监督。但是这种模式对于组织结构、组织中 人员的技术水平等要求比较高，而且对于中介组织也需要加强自律。 3 3 物流地产的前景 3 3 1 中国物流市场的前景 来自中国物资储运协会对全国5 6 家大型仓储企业进行的调查显示，5 6 家样本企业2 0 0 6 年度 实现主营业务收入9 1 3 亿元，比2 0 0 5 年增长1 7 。其中仓储业务增长1 2 3 ，运输配送收入增 长1 7 2 ，商品销售收入增长1 8 ，质押业务收入增长1 8 3 ，现货市场业务增长1 4 2 。 中国快速发展的基础建设、经济活动的转移、贸易流及不断变化的监管环境等方 面是推动物流业发展的基础。 随着物流市场在国内的重要性不断攀升，仲量联行的内部报告指出中国物流中心 的格局将会是由五个一级物流中心、五个二级物流中心和十个新兴物流中心构成。 北京与上海、广州、深圳和天津共同位居中国的五个一级物流中心之列，四分之 三以上的物流活动将集中在这五个一级物流中心。 苏州以及宁波、青岛、大连和厦门等港口城市也正越来越多地引起国际物流运营 商的关注，是五个二级物流中心。 随着零售业蓬勃发展和制造市场的发达，成都，杭州，沈阳，重庆，武汉，南京， 哈尔滨，长春，西安和郑州这1 0 个新兴城市，将发展成为充满活力的物流市场，将 构成十个新兴物流中心。 1 0 0 5 2 0 2 5 2 9 5 申屠狄青a m b 中国战略分析 3 3 2 中国物流地产的前景 “中国的物流地产前景很好。”一位在中国工业地产领域有着丰富经验的企业 负责人表示，尽管物流市场的高度分散及监管相对不透明，将导致物流成本居高不下、 物流运营效率低，客户满意度低等问题，但中国物流产业已经朝好的方向发展了，比 如在工业( 包括物流) 用地方面的土地出让，中央政府采取了严格的管理调控“招、 拍、挂”制度，有效地避免了暗箱操作，增加了透明性。在中国的一级和二级城市， 已经陆续地对物流园，物流中心进行论证、规划和建设，集中开发、使用，使更多的 物流运营商开始关注中国。同时物流运营商在追求高效的过程中，对更高标准仓储设 施的要求不断上升，从而为物流地产开发商提供了商机。对于物流业来说，物流地产 层面蕴藏的商机巨大，充分了解本地市场和客户资源优势是将物流业经营取得成功的 关键因素。 “优质物流设施的供应依然比较缓慢，传统物流集散地区的物流设施供应日趋紧 张。以上海对物流仓储设施的供不应求的状况为例说明物流地产的良好前景。今年上 半年，上海工业园区主干道附近的高标准仓库，需求表现得非常强劲，一些新增供应 甚至在完工前就已经被市场完全吸收。其中最为明显的是，物流仓库供应紧张，大型 国际零售商和第三方物流公司提前预租。鉴于现代化的物流设施紧缺，全球最大的物 流地产开发商普洛斯、a m b 和g o o d m a n 的项目尚未推出，就被d h l 、b e s t b u y 、通用汽 车和g e o d i s 公司提前预租。供应紧缺的现状下，直接导致的就是新建物流中心租金 上涨。仲量联行第二季度报告显示：上海物流地产的租金水平比上季度平均上涨1 8 ，而闵行和南汇的物流设施自上季度以来租金飙升了1 1 8 。下季度在临港和康 桥将新建几个物流中心，但由于已经被提前预租，因此并不能缓解目前市场的紧张局 面。 4 a m b 公司的介绍 4 1 a m b 总体介绍 a m b 是一家全球领先的行业地产开发商和所有者，业务主要集中于北美、欧洲和 亚洲的重要中心和枢纽流通市场。截止2 0 0 6 年6 月3 0 日，a m b 在1 3 个国家4 4 个市场中的全球投资组合总量高达1 3 6 7 亿平方英尺( 1 2 7 百万平方米) 。a m b 正 在运用全球贸易的巨大动力，捕捉工业房地产行业的机遇。我们的客户都是空运、海 运、理货、第三方物流、零售和消费品行业中的领先企业。他们的成功有赖于及时地 将产品交付到市场中。这就是为什么a m b 的设施都位于全球贸易的中心地点、主要 国际机场、海港、高速公路网络附近的供应链及主要大都市附近供应受限的二级市场。 我们重点关注以贸易为中心的流通中心，这让a m b 在美国成为机场相关流通设 施的主要所有者。此外，我们还在世界上最繁忙的货运机场拥有并经营机坪内和机场 附近的物业，同时也在主要的海港市场中从事海运贸易支持等业务。 a m b 的战略目标是致力于为需要高效物流且位于世界最繁忙流通市场的客户提 供地产及服务。 公司发展历程 1 9 8 3 年成功作为投资管理公司创立 1 9 8 7 1 9 8 9 年退出写字楼地产市场 1 9 9 7 年在i p 0 之后首次成功地合并了机构地产投资组合和投资管理业务 1 9 9 9 年退出社区购物中心，将重点从转移到行业地产领域 2 0 0 2 启动国际扩张计划 2 0 0 4 2 0 0 6 年提高了全球开发实力；启动新的私营资本基金 2 0 0 6 年成功地从一个职能型企业转型为一家区域型跨国企业 4 2a m b 物流地产运营模式 a 她物流地产经营模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出 租给客户并为其提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业务经营。公司的收 益来源于物流设施租金与管理费。a m b 提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施 的整个流程，主要通过包括策划、构建与设旌管理来实现。 a m b 为客户提供的服务可以归纳为下列四种方式：( 1 ) 物流园区与标准物流设施 开发。a m b 在选定了最具战略性的物流配送地点后，着手开发在规模、登记与合同条 款上满足客户要求的通用仓储物流中心，为客户提供便捷、高性价比的物流配送设施。 ( 2 ) 按客户要求定制开发仓储设施。即根据客户的特定需求，选择合适的地点，建设与 管理客户专用的物流设施。( 3 ) 收购与回租。为了满足客户不断增加的财务目标，a m b 1 2 0 5 2 0 2 5 2 9 5 申屠狄青 a m b 中国战略分析 可以收购客户现有的物流配送设施，再将其租给客户使用。收购与回租可以有效地将 物流配送设施从客户的资产负债表上除去，从而使客户能够通过精简资产、提高资本 利用率，将主要精力放在核心业务上。与此同时，a m b 也获得了大量赢利性物流设施。 ( 4 ) 提供咨询服务。依靠经验丰富的专业管理团队，a m b 也为客户提供咨询服务，帮助其 设计或改善供应链管理流程。 4 3a m b 成功案例介绍 客户满意促进了a m b 的成功。客户认为a m b 是一种有价值的资源，能够为他们 提供可改进供应链运营的地产解决方案。a m b 的服务可满足时间敏感型客户的需求， 例如空运、物流和理货公司。 如下内容介绍了处于战略地位的高效行业地产对企业的全球供应链有什么正面 影响。a m b 提供的完整且灵活的服务解决方案可帮助我们2 7 0 0 名客户保持高度的适 应性和竞争力。 m e n l ow o r l d w i d ef o r w a r d i n g ：收购与定制建设的成功 m e n l ow o r l d w i d ef o r w a r d i n g 是一家全球领先的重型货物理货公司，但所拥有 的物业在功能方面已经过时。无法满足他们当前及未来大批量产品流通的网络需求。 此外，公司已准备执行原定计划，将其美国的服务中心和国际理货机构合并到一个地 点。而他们的物业无法满足这些任务的要求。 a m b 的客户解决方案开始便是着手为m e n l ow o r l d w i d e 开发新型的高端设施， 满足他们定制建设需求。同时，a m b 购买了m e n l ow o r l d w i d e 的旧建筑并终止了租 约，这样便扫清了将国际理货机构和美国服务中心合并在一个地点的障碍。 通过执行收购和定制建设计划，看得见的结果包括效率提高，由于截止时间推后 而节约了成本，以及更强的满足客户需求的能力。 w o r l d w i d ef 1 i g h ts e r v i c e s ：灵活租赁的成功 w o r l d w i d ef 1 i g h ts e r v i c e s 是全球最大的陆运公司之一，公司在达拉斯沃斯堡 国际机场( d f w ) 长期租赁一处设施，但面积较小，不足以满足公司不断增长的网络 需求。虽然建筑位置非常适合他们的业务，但建设新的国际航站降低了该位置的运营 效率。 a m b 与w o r l d w i d ef l i g h ts e r v i c e s 合作研究出了一套解决方案，在满足他们 不断增长的业务需求的同时也改变了d f w 的面貌。a m b 终止了现有的租约，将 w o r l d w i d ef 1 i g h ts e r v i c e s 搬迁至a m 8 带有装货梯的设施。 a m b 的客户解决方案使得w o r l d w i d ef l i g h ts e r v i c e s 拥有了位置更优、技术 更高端的设施，可满足新客户不断增长的需求，最终促进了业务的增长。 s c h e n k e r ：收购与定制建设的成功 s c h e n k e r 是一家全球性的综合物流服务提供商，所拥有的一处建筑面积过小， 0 5 2 0 2 5 2 9 5 申屠狄青a m b 中国战略分析 不足以满足他们针对芝加哥市场的增长计划，也有失大型国际理货公司的形象。此外， s c h e n k e r 需要距离芝加哥奥海尔国际机场较近。 a m b 在芝加哥奥海尔国际机场附近开发了一处高端设施，便于使用这个货运门 户。设施的面积是s c h e n k e r 在芝加哥市场总量计划的两倍之多。为了确保搬迁顺利， a 邶购买了s c h e n k e r 的旧设施并在公司业务搬迁至新设施期间回租给公司。 a m b 为s c h e n k e r 设计的销售回租方法满足了公司资本重新配置的目标，帮助 宝贵的客户高效地执行他们的芝加哥业务计划。 p r o c t e r g a m b l e ：定制建设与合并的成功 p r o c t e r g a m b l e 是一家拥有众多值得信任、品质优异、行业领先品牌的公司， 他们需要改善在墨西哥的流通业务。因为墨西哥的生产水平保持较高，而墨西哥城中 产阶级的消费品购买力又在持续增长。p r o c t e r g a m b l e 的业务分散在多个面积狭 小、设计低效的设施，无法满足需求增长的趋势。 a m b 与p r o c t e r g a m b l e 紧密合作研究出一套解决方案。解决了合并墨西哥的 各个小设施的难题之后，a m b 确定了一个地点并开发一个定制建设的设施，之后 p r o c t e r g a m b l e 进行购买。公司从原有的多个较小的建筑将业务合并至一个大型 的新设施，设施的质量也非常高。 a m b 的客户解决方案让p r o c t e r g a m b l e 能够采用现代的流通效率满足墨西哥 的生产水平和不断增长的需求。 d h le x c e ls u p p l yc h a i n ：进入市场和重新开发 d h le x e ls u p p l yc h a i n 是d h l 集团公司的物流事业部，他们找到a m b 并提出 了一个棘手的流通设施难题，即6 个月内在上海建成并开始运营面积超过1 百万平 方英尺的高效物流设施。当地团队立即行动，找到最佳地点，然后实施大型的重新开 发计划，最终在指定的期限内将完成的设施交给d h l 。 除了仔细规划建设的各个阶段之外，通过确定最佳的地点及重新开发计划，a m b 让d h l 可尽早开始运营，同时又满足了他们客户的流通需求。d h l 目前在上海租下 一处有三幢建筑物的工业园，可满足其国际消费行业客户的流通需求。今天，该地产 已经成为d h le x e ls u p p l yc h a i n 在中国最具潜力的物流中心。 d h l 较紧的工期让a m b 有机会为客户提供真正有效果的解决方案。 1 4 5 a m b 中国业务层面增长战略选择 5 1 a m b 总体战目标 作为一家长期投资商，a m b 寻求那些可带来持续回报的收购和开发项目。公司将 丰富经验及研究相结合，借此评估那些影响行业流通和整体房地产景气的因素，从而 开展战略性投资与撤资。 a m b 的评估流程可确保自己专注于为那些需要高效流通地产网络的客户打造并 购买位置和功能皆是最佳的产品。诸如第三方物流提供商、空运和海运理货商、综合 运输公司、零售和消费品公司等客户特别需要此类设施。 5 2a m b 各国业务增长战略比较 5 2 1a m b 墨西哥业务增长战略 墨西哥地理位置：墨西哥面积1 ，964 ，375 平方公里，是拉美第3 大国，为 中美洲最大的国家。位于北美洲南部，拉丁美洲西北端，是南、北美洲陆路交通的必 经之地，素称“陆上桥梁”。北邻美国，南接危地马拉和伯利兹，东濒墨西哥湾和加 勒比海，西临太平洋和加利福尼亚湾。 墨西哥政治：根据宪法规定，国家为总统制的联邦共和体制，立法、行政和司法 三权分立；总统由直接普选产生，任期6 年，终身不得再任。总统是国家元首和政府 首脑，执掌国家最高行政权。由参众两院组成的联邦议会是国家立法机构，主要职权 有：批准条约及总统关于法院、财政、外交、军队高级官员任命；修改宪法；批准总 统出访；必要时任命临时总统等。 墨西哥经济：墨西哥是拉美经济大国，国内生产总值居拉美第一位。墨西哥外国 投资法允许外国投资者可从事墨西哥境内绝大多数行业，甚至让外资可1 0 0 参与经 营。国外投资者也可任意添购固定资产、扩充或迁移公司厂房、同时投资其他新的 产业或新生产线等。作为发展中国家，墨西哥经济发展极度不平衡，地区差异明显。 1 9 9 4 年墨西哥加入北美自由贸易协定，极大的促进墨西哥经济的发展，对制造业， 房地产领域的需求不断加大。 由美国贸易发展部资助的土地交换和所有权改革计划促使墨西哥的不动产市场 符合标准化的要求，允许在两国边界北部开展不动产抵押贷款，允许贷款被捆绑运作 并和美国不动产抵押贷款一样进行交易，由此为美国顶尖的资本市场开放道路。在美 国主导的帮助中美洲自由贸易协定成员国熟悉银行信贷体系的过程中，墨西哥打造世 界级金融体系的一系列改革正悄悄进行着。一个典型的例子是证券化。证券化被认为 是金融创新的极致。通过把过去流动性很差的资产打包，把其未来的现金流卖给投资 人，证券化创造了价值，推动了资本自由流动，分散了风险，从而使消费者和企业重 0 5 2 0 2 5 2 9 5 申屠狄青a m b 中国战略分析 新获得了贷款。2 0 0 3 年1 2 月，墨西哥发行了第一笔1 7 8 亿美元的抵押贷款证券化 产品，从那以后，发行额每年以1 5 亿美元的速度增长，预计2 0 0 7 年增长速度会翻番， 2 0 0 8 年则再翻一番。 a m b 作为一家有着非常丰富的工业地产开发商和管理着1 0 多支私人资本投资基 金的房地产信托投资基金管理者，正是在墨西哥大肆进行金融体制改革的期间，于 2 0 0 2 年开始了公司首次全球化的尝试。由于美国和墨西哥在地理位置上接壤，政治 体制方面基本相似，加上经济、法律上墨西哥的许多政策都借鉴美国的做法。所以 a m b 把墨西哥市场视为美国市场的一个重要部分。在a m b 进入墨西哥后没有任何本土 的战略选择，完全照搬其在美国总部的做法。在成功跨出全球化的第一步的过程基本 没有积累发达国家在发展中国家投资的经验。a m b 墨西哥公司所有的决策都由美国总 部作出，所有的中高层经理都由美国指派，所有的财务控制都放在美国总部。a m b 墨 西哥公司就好比美国总部在墨西哥的分支机构。如果将墨西哥和美国市场看成同一个 北美市场的话，a m b 在墨西哥的业务发展战略有点类似其在本国市场中的渗透策略。 5 2 2a m b 日本业务增长战略 日本从站后重建到发展成为仅次于美国的世界第二大经济强国，日本政府一直以 来都十分注意物流配送基地的建设，考虑到其国土面积较少，国内资源和市场有限， 商品进出口量大，因而他们在大中城市、港口、主要公路枢纽都对物流设施用地进行 了规划，形成了大大小小比较集中的物流团地。 日本物流配送社会化、组织化、网络化程度比较高。生产企业、商业流通企业不 都是自设仓库等流通设施，而是将物流业务交给专业物流企业去做，以达到减少非生 产性投资，降低成本的目的。这样就给以美国为首的国际物流地产开发商进入日本开 发地产的良好的机会。a m b 就是在这种背景下进入日本，开始其在亚洲的国际化道路。 a m b 日本作为a m b 公司在整个亚洲投资的资金提供者，a m b 日本控制着公司投资 亚洲个区域的投资基金，在决测上有充分的自主权力。但是a m b 日本在资金调度，税 务决策等上面没有任何决策权力。a m b 公司总部聘请美国的一家律师事务所作为a m b 日本资金风险控制的审核机构，在得到该事务所令人满意的意见后才会同意对资金进 行划转；在财税方面a m b 总部启用普华永道作为外部独立第三方审核机构，经审核确 认后方能向外部机构申报。由于日本在金融领域开放程度和财税制度完善程度上都 处于世界先进行列，尽管a m b 总部在该两块业务上采取了如此方法，造成日本公司的 运营成本很高，但鉴于公司在日本的投资规模到目前为止，这些措施并未对日本公司 产生很大的影响。不过很显然，总部的做法对一个区域中心来说并不是个很好的选择， 总部并没有要求日本公司的业务有什么多大的比率的增长。a m b 在日本采取的是一种 缓慢增长的战略选择模式。 1 6 0 5 2 0 2 5 2 9 5 申屠狄青a m b 中国战略分析 5 2 3a m b 中国业务增长战略 5 2 3 1a m b 中国业务层面战略选择的基本原则 a m b 的主要经营模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租 给客户并为其提供物业管理服务，但不参与客户的日常物流业务经营，日常物流业务 由物流公司操作，a m b 只是负责物流设施的投资开发和物业管。 a 船的工业地产投资资金来源主要是公募的房地产信托投资基金和其他的私募 基金的资金提供者。 a m b 中国的业务战略选择的最基本的原则有两条： 1 、在全球范围内满足客户对物流仓储设施的需求； 2 、满足基金持有人对资金回报的要求。 5 2 3 2a m b 中国业务增长战略 5 2 3 2 1 业务增长战略转变的总体要求 a m b