综合性地产项目可行性报告编写指引(超级详细)-51页.ppt

综合性地产项目可行性报告编写指引,2,目录第一部分项目概况第二部分项目出让条件(项目取得方式)第三部分市场分析第四部分规划设计初步分析第五部分工程开发计划及项目租售计划第六部分项目投资估算和资金筹措计划第七部分项目财务分析第八部分风险分析第九部分SWOT分析第十部分结论与建议第十一部分编写要点总结,3,第一部分项目概况一、基本情况宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置；项目区域未来规划简要描述（项目所处区域未来发展定位）；四至范围；土地性质（商业、办公、酒店等）；规划设计条件（总占地面积、净用地面积、容积率、限高、公建配套、建筑密度、绿化率、其他）；项目权属状况（合作项目包含此部分内容，包括项目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等）。,报告内容分析,4,第一部分项目概况附图：项目在该城市的区位图（标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置，与主要中心区域办公/商务/政府的关系）；若项目在区县的还应另附上与主要城市的相对位置图；区域规划图；平面地形图（标记红线及相关数据）。,报告内容分析,5,第一部分项目概况二、宗地现状项目地形地貌特征（坡度状况、水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘等，自然标高，与周边地势比较）；地上附着物情况（拆迁：包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；高压线、垃圾处理厂、坟场、文物古迹等不利因素）；地下情况（包括重要管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等）；土地的完整性（有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地）；地质情况（包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求）。,报告内容分析,6,第一部分项目概况附图：地形地貌图（地形较复杂的项目需附，以反映宗地地形、山体、河流、沟壑等内容）；地下状况图（包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等）；项目现状照片（反映项目地形地貌、附着物情况、重要影响因素等）；如有，GoogleEarth图（标记项目大致红线）。,报告内容分析,7,第一部分项目概况三、项目综合定位结合地块基本情况分析，对项目的总体定位做阐述，并对各类型物业的布局、体量及产品比例、高、中、低的档次进行简要分析。四、规划技术指标各类型物业分项的规划设计条件（占地面积、容积率、地上、地下建筑面积、地上、地下车位数量、限高、建筑密度、绿化率、其他等）。(如果项目简单，项目综合定位可以与规划技术指标合并拟写),报告内容分析,8,第一部分项目概况规划技术指标表,报告内容分析,9,第一部分项目概况五、项目周边配套（一）周边步行范围内的社区配套交通状况公交系统情况，包括主要线路、行车区间，站点位置等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程；大型购物中心、主要商业，高档写字楼等；文化、体育、娱乐设施；公园；其他。,报告内容分析,10,第一部分项目概况附图：交通状况示意图（包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统）；生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边步行范围外但可辐射范围内主要社区配套现状,报告内容分析,11,第一部分项目概况六、项目周边环境治安情况空气状况噪声情况污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）周边景观风水情况近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。其他（根据个案特性描述，没有的可以不写）,报告内容分析,12,第一部分项目概况七、大市政配套道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。,报告内容分析,13,报告内容分析,第二部分项目出让条件(项目取得方式)一、招拍挂项目取得方式（上海范本）1、出让方式及报名条件招标/拍卖/挂牌时间竞买/投标人资格报名条件2、出让程序招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准等；拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不一样的，要另做说明。3、出让底价及付款方式4、竞争对手分析,14,报告内容分析,第二部分项目出让条件(项目取得方式)二、合作项目取得方式1、合作方基本情况合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。2、合作方式一次性买断：土地转让、公司转让；合资合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润等。3、主要合作条件土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑面积或者利润分配比例等。,15,报告内容分析,第二部分项目出让条件(项目取得方式)4、风险评估通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；土地使用年限，闲置收回风险；溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税；对分房、分收入承担营业税风险；土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；土地方的信用；付款进度及与土地手续的配合；其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。,16,报告内容分析,第三部分市场分析商业物业一、商业物业市场研究1、整体市场分析对市场的区域划分(该市的商业区分布情况)，历史发展，做总的概括性归纳分析。最好对相关主要业态能有分析。2、供需情况分析区域市场的供应量、成交量分析，主要为租售、上市面积。全市或区域市场整体数据难以获得，则根据项目周边同类物业的供应、成交进行累加。,17,报告内容分析,第三部分市场分析商业物业3、租金、售价、销售率、出租率分析区域市场租金、售价、销售率、出租率走势分析。商业租金、售价的整体数据难以获得，则根据项目周边同类物业的实际报价、成交价列表。商业不同楼层、面积、品牌、路况的差异很大，需区别对待。出租率根据实际调查大致估算而得。,18,报告内容分析,第三部分市场分析商业物业4、周边商业地块成交情况周边同用途地块的出让成交情况(地块面积、容积率、建筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或受让单位、成交年月)，当前大致的开发情况。5、结论对前述市场分析结合本项目土地的特征进行总结。,19,报告内容分析,第三部分市场分析商业物业二、竞争项目分析周边可供参考的竞争性物业的开发情况(供应量、成交量、经营业态、租金、售价、销售率、出租率)，物业的特征（楼高、层高、机电设备数量、品牌、物业管理公司品质等），竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。三、商业部分SWOT分析（SWOT分析方法简介）四、商业部分定位（案例）1、客户定位：商业项目需对消费者进行分析2、产品定位：产品的档次及材料设备等3、项目租售价格、出租率定位,20,报告内容分析,第三部分市场分析写字楼一、写字楼市场研究1、整体市场分析对市场的区域划分(该市的中央商务区或商业区分布情况)，历史发展，做总的概括性归纳分析。2、供需情况分析区域市场的供应量、成交量分析，主要为租售、上市面积。全市或区域市场整体数据难以获得，则根据项目周边同类物业的供应、成交进行累加。,21,报告内容分析,第三部分市场分析写字楼3、租金、售价、销售率、出租率分析区域市场租金、售价、销售率、出租率走势分析。写字楼租金、售价的整体数据难以获得，则根据项目周边同类物业的实际报价、成交价列表。出租率根据实际调查大致估算而得。,22,报告内容分析,第三部分市场分析写字楼4、周边办公地块成交情况周边同用途地块的出让成交情况(地块面积、容积率、建筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或受让单位、成交年月)，当前大致的开发情况。5、结论对前述市场分析结合本项目土地的特征进行总结。,23,报告内容分析,第三部分市场分析写字楼二、竞争项目分析周边可供参考的竞争性物业的开发情况(供应量、成交量、租金、售价、销售率、出租率)，物业的特征（楼高、层高、机电设备数量、品牌、物业管理公司等），竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。三、写字楼部分SWOT分析四、写字楼部分定位1、客户定位：办公项目需对承租客户群体进行分析。2、产品定位：产品的档次及材料设备等。3、项目租售价格、出租率定位。,24,报告内容分析,第三部分市场分析酒店一、高星级酒店市场分析1、整体市场分析对市场的区域划分，历史发展，做总括性归纳分析。2、供需情况分析全市四、五星级酒店市场的客房供应量分析(酒店供应为同星级酒店客房数累加统计)，需求方面指酒店入住客源做定性分析(酒店定量需求在入住率中统计，可不在该部分体现)。3、房价、入住率分析估算标准间成交价格，淡旺季入住率估计。,25,报告内容分析,第三部分市场分析酒店4、周边酒店地块成交情况周边同用途地块的出让成交情况(地块面积、容积率、建筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或受让单位、成交年月)，当前大致的开发情况。5、结论对前述市场分析结合本项目土地的特征进行总结。,26,报告内容分析,第三部分市场分析酒店二、竞争项目分析全市可供参考的竞争性物业的开发情况(建设规模、客房供应量、房价、入住率)，物业的特征（楼高、层高、机电设备数量、品牌、酒店管理公司等），竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。三、酒店部分SWOT分析四、酒店部分定位1、客户定位：酒店项目需对入住客户群体进行分析。2、产品定位：产品的档次及材料设备等。3、项目房价及入住率定位。,27,报告内容分析,第四部分规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，进行初步设计方案的建筑排列。2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例。3、有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路。4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。,28,报告内容分析,第四部分规划设计初步分析5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。(附表：项目技术指标),29,报告内容分析,第四部分规划设计初步分析二、规划设计的初步概念1、设计概念：表现项目预期的产品类别及特征。2、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3、可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。,30,报告内容分析,第五部分工程开发计划及项目租售计划一、工程开发计划（案例）各期或各类建筑功能部分的开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。,31,报告内容分析,第五部分工程开发计划及项目租售计划二、工程开发计划节点（项目开发计划节点表）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。,32,报告内容分析,第五部分工程开发计划及项目租售计划三、项目租售收入测算(租售收入测算表),需分期或分年做动态的租售收入测算表。各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。,33,报告内容分析,第五部分工程开发计划及项目租售计划四、项目销售及资金回款计划项目销售及资金回款计划中应明确各期销售价格、销售比例和销售面积、各期销售收入、回款比例及回款金额。,34,报告内容分析,第六部分项目投资估算和资金筹措计划一、投资估算（投资估算表）,35,报告内容分析,第六部分项目投资估算和资金筹措计划二、资金筹措计划（资金安排十分重要）1、资金投入计划及资金需求（资金来源及运用表）,各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。建设期按季度分别预测资金使用额及相应的来源。,36,报告内容分析,第六部分项目投资估算和资金筹措计划2、资金回款计划作为资金来源一部分的销售资金回款应与第六部分的销售计划相一致。3、贷款和股东贷款使用计划及相应的还款计划1、编制项目贷款和股东贷款使用计划结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。招拍挂项目短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。2、编制项目还款计划贷款还本付息计算表作为工作底表备查，持有型项目的可研报告必须附贷款还本付息计算表。,案例,37,报告内容分析,第七部分项目财务分析一、成本利润分析根据项目租售收入测算和投资估算进行成本利润分析，如果是出租物业则仅进行成本分析。指标：测算总投资、销售收入、税前利润、税前总成本利润率、销售利润率，看是否满足集团立项要求。二、现金流量分析编写全部投资现金流量表、自有资金现金流量表、综合经济指标汇总表。指标：全部投资财务净现值、全部投资内部收益率、全部投资静态投资回收期、自有资金财务净现值、自有资金内部收益率、自有资金动态投资回收期，看是否满足集团立项要求。(红色指标为重点。),38,报告内容分析,第七部分项目财务分析(全部投资现金流量表),39,报告内容分析,第七部分项目财务分析(自有资金现金流量表),40,报告内容分析,第七部分项目财务分析(静态指标),41,报告内容分析,第七部分项目财务分析(动态指标),补充资料（经济评价三版）,42,报告内容分析,集团商业地产类项目和综合类项目立项标准：一、做销售安排的商业地产类项目和综合类项目申请立项，必须满足税前总成本利润率不低于30%，或项目的全部投资内部收益率不低于10，或项目自有资金内部收益率不低于15%；二、如果项目含有持有物业，项目整体的经济效益指标必须满足全投资内部收益率不低于10%，或项目自有资金内部收益率不低于15。,43,报告内容分析,税前总成本利润率=税前利润总额总成本税后总成本利润率=净利润总成本总成本=直接开发成本+财务费用+管理费用+销售费用内部收益率能使项目的净现值等于零时的折现率净现值税后净现金流量按照10折现率折现求和,44,报告内容分析,第八部分风险分析一、定性分析市场风险和政策风险分析。二、定量分析1、敏感性分析招拍挂项目应结合地价和售价，对项目利润情况进行敏感性分析，得出项目在地价和售价变化时，利润的波动情况，并对项目的抗风险能力进行分析；合作项目则主要分析不可预计成本增加以及售价波动时，项目利润的情况，重点分析项目的抗风险能力。,45,报告内容分析,第八部分风险分析（敏感性分析表）,46,报告内容分析,第八部分风险分析2、销售型项目盈亏平衡点分析1、保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式：S=C/(1-T1)2、保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2式中：C：表示单位投资额（即财务部所印发经济测算表中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）R：表示保本销售率S：表示单位售价T1：表