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上海交通大学m b a 学位论文 上海新建住宅需求趋势研究 上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究 工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他 个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果 由本人承担。 学位论文作者签名： 日期：炒，年月秽日 上海交通大学m b a 学位论文 上海新建住宅需求趋势研究 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 论文。 保茗翻，在三年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密口。 ( 请在以上方框内打“”) 学位论文作者签名： 日期：年月 e t日期：汹，年f 月打日 通大学m b a 学位论文上海新建住宅需求趋势研究 上海新建商品住宅需求趋势研究 摘要 与其他产业经济发展一样，房地产经济有其独特的周期波动。房地产业在我国还处在初 始阶段，是我们社会的一项支柱性产业，它在宏观经济中占据着先行的地位。认识房地产经 济的周期波动，对宏观经济的发展有着重要的作用，从我国5 0 多年的房地产发展过程来看， 它经历了一条曲折的周期性成长之路。运用房地产周期理论可以使我们把握发展方向，更好 地满足社会的需要。 本文通过探讨房地产周期波动理论，分析近十年上海房地产发展的过程，在收集大量数 据的基础上，集合房地产周期理论，对上海商品住宅在未来三年的需求作了预测。 在预测操作上，首先对商品住宅在2 0 0 3 - - 2 0 0 5 年的趋势进行了定性判断。进而考虑人口、 人均可支配收入等因素进行了需求趋势外推预测。并在此基础上运用计量经济统计法对未来 三年上海商品住宅的需求进行了预测。 关键词：房地产波动、房地产周期商品住宅 上海交通大学m b a 学位论文 上海新建住宅需求趋势研究 t h ed e m a n dt r e n dm e m o i ro ft h en e wc o m m e r c i a l r e s i d e n t i a lb u i l d i n g si ns h a n g h a i a b s t r a c t l i k ee c o n o m i cd e v e l o p m e n to fo t h e ri n d u s t r i e s ，t h ee c o n o m yo ft h er e a le s t a t e h a si t su n i q u et of l u c t u a t e t h er e a le s t a t ei ss t i l li ni n i t i a ls t a g ei no u rc o u n t r y , i ti s t h ei n d u s t r yo fq u a l i t yo fap i l l a ro fo u rs o c i e t y , i ti so c c u p y i n gt h ep o s i t i o no fg o i n g a h e a do ft h er e s ti nt h em a c r o e c o n o m y t h ep e r i o dr e a l i z i n gt h ee c o n o m yo fr e a l e s t a t e sf l u c t u a t e s ，t h e r ei s i m p o r t a n t f u n c t i o no nt h ed e v e l o p m e n to ft h e m a c r o e c o n o m y , a c c o r d i n gt oo u rc o u n t r y sr e a l e s t a t ee v o l u t i o no fm o r et h a n5 0 y e a r s ，i th a se x p e r i e n c e dt h ew a y w h e r eaw i n d i n gp e r i o d i c i t yg r e wu p u s er e a l e s t a t em a k eu sh o l dd e v e l o p i n gd i r e c t i o nb yp e r i o dt h e o r y , m e e tt h ed e m a n d so f s o c i e t yb e t t e r t h et h e o r yt h a tt h i st e x tf l u c t u a t e st h r o u g hp r o b i n gi n t or e a le s t a t ep e r i o d ， a n a l y s et h ec o u r s eo f r e a le s t a t ed e v e l o p m e n to fs h a n g h a if o rn e a r l yt e ny e a r s ，o nm e b a s i so fc o l l e c t i n gal a r g ea m o u n to fd a t a ，t h et h e o r yi nr e a le s t a t ep e r i o do fs e t ，h a s p r e d i c t e dt h ed e m a n d i nt h ef o l l o w i n gt h r e ey e a r so fc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g s o fs h a n g h a i o np r e d i c t i n ga n do p e r a t e ，c a r r yo nt h eq u a l i t a t i v ej u d g e m e n tt oc o m m e r c i a l r e s i d e n t i a lb u i l d i n g st r e n di n2 0 0 3 2 0 0 5a tf i r s t c o n s i d e r , f a c t o rc a r r yo np e rc a p i t a d i s p o s a b l ei n c o m e s ，e t c d e m a n di sp u s h e da n dp r e d i c t e db yt r e n dp o p u l a t i o n a n d u s e da n dm e a s u r e dt h em e t h o do f e c o n o m i cs t a t i s t i c sa n dp r e d i c t e dt h ed e m a n do f t h e c o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g so fs h a n g h a io ft h ef o l l o w i n gt h r e ey e a r so nt h e b a s i so f t h j s k e y w o r d s ：t h er e a le s t a t ef l u c t u a t e s ，r e a l e s t a t e p e r i o d ，t h ec o m m e r c i a l r e s i d e n t i a lb u i l d i n g s 4 土海交通大学m b a 学位论文 上海新建住宅需求趋势研究 第一章绪论 第一节房地产周期波动是房地产经济增长过程中的伴生现象 房地产业是国民经济的重要组成部分，由于房地产业具有先导性和基础性，同时，又与 国民经济中的金融市场、居民消费市场、建筑材料市场以及财政政策、金融政策等关系密切， 所以，上海市政府将房地产业作为上海的六大支柱产业之一，可见房地产的发展对国民经济 的发展是十分重要的。 在市场经济中，经济周期波动是经济增长发展的轨迹是由总供给和总需求的波动而形成。 与其他经济增长周期波动相同，房地产也有其特有的周期波动。中国房地产业从诞生以来的 发展过程实际上体现出周期波动趋势和特征，在具体运行过程中也存在着明显的波动。 新中国成立后的3 0 年间，随着传统的社会主义公有制的建立，房地产作为商品被严厉禁 止，我国的房地产业基本上处于萎缩状态。 实行改革开发以来，伴随宏观经济的高速发展和持续发展，以及社会主义市场经济体制 的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来 了产业发展的复苏与繁荣时期。在这一时期中国的房地产业经历了复苏一繁荣一衰退一复苏构成 的产业扩张、产业收缩阶段，开始形成较为明显的产业发展周期波动现象。 8 0 年代后期，为了与经济体制改革和对外开发不断推进相适应，我国以住房制度和土地 制度的商品化改革为标志，使房地产作为生产要素开始逐步进入市场。与此同时房地产业作 为相对独立的产业部门，逐渐发展成为我国国民经济的一个新兴领域。 我国房地产业的周期性发展历程表明，正视房地产业的周期波动现象，分析房地产周期 波动内外因素，探讨房地产周期波动与宏观经济周期的相互关系，将对房地产业持续、健康、 稳定地发展产生重大而深远的影响。 第二节研究房地产周期波动理论的目的和实践意义 房地产业是我国国民经济中的一项重要产业，其经济周期波动在宏观经济周期波动中处 于先行的地位，所以，从某种程度上讲房地产业是宏观经济的晴雨表。 研究房地产经济周期波动的目的在于从过去的经验、教训中寻找可运用的规律，把握未 来发展的趋势和时机，使人们少走弯路，节省更多的资源，创造更多的社会财富。 上海交通大学m b a 学位论文 上海新建住宅需求趋势研究 与其他产业的发展过程相类似，房地产业也客观存在自身的运行机制和规律。从动态角 度来看，在内外因素双重影响下，房地产业从产生到成长过程呈现出明显的周期波动现象。 正确认识房地产业发展的周期波动规律，认真分析和研究房地产周期波动规律，不但有助于 从整体上确保我国房地产业实现长期、持续、稳定和健康地发展，避免因出现大起大落的发 展路径而危害房地产业的长期持续发展。 同时，房地产周期波动在宏观经济周期波动中处于先行地位，从这个角度来看，研究房 地产周期波动对于预测宏观周期波动、提出和实施相应的宏观经济对策，也具有重要的实践 指导作用。 第三节研究思路 研究客观事物的相互关系，即要做定性研究，也要做定量研究。房地产经济是宏观经济 中的一个部分，它关系到百姓的切身生活，历来为人们所关注的问题之一由于房地产市场 的发展受到诸多因素的影响，如国家宏观经济的发展、国家政策、人口结构的变化、预期收 入的变化等因素，都会对未来房地产市场的需求产生影响。因此对房地产需求的精确预测将 是件非常困难的事情。 住宅市场是整个房地产市场中的一个部分，由于上海的商品住宅市场相对来说起步较晚， 数据资料的局限性、人们行为的多样性等原因，使得长期经济预测往往会与经济现象的实际 变化存在极大的差别。 尤其是在某种经济现象本身不存在某种模式或关系的情况下，无论定性预测还是定量预 测，都有可能替这种类型的经济现象建立某种不切实际的模型。 本文想通过对近十年上海商品住宅市场的发展变化，判断未来三年上海商品住宅市场的 发展方向。并在查阅了大量的参考资料后用多元线性回归法等多种因果预测方法所建立的经 济模型给予说明。 8 上海交通大学m b a 学位论文 上海新建住宅需求趋势研究 第二章房地产经济周期的波动 房地产经济的增长和国民经济的增长一样，不是平稳地发展，而是波浪式前进。从长期 来看，房地产经济的发展有一个向上的长期趋势。长期趋势平滑地向前延展，而经济波动则 围绕着长期趋势上下震荡。房地产经济波动就是房地产经济总量围绕其长期趋势上下震荡， 形成的经济运行状态。 本章首先从房地产周期产生的原因，定义房地产周期的概念，接着分析房地产周期的类 型和阶段，比较房地产周期波动的频率。 第一节房地产周期产生的原因及其概念 众所周知，一般经济市场背景下，市场上总是存在总需求和总供给两个方面，但是由于 最初的市场需求和供给往往是不可能同时出现达到市场平衡，这样就会存在需求量与供应量 的时间差。由此产生市场的波动起伏，并表现为一种周期性的运动过程。 1 9 4 6 年美国经济学家韦斯利c 米切尔和亚瑟f 伯恩斯对经济周期提出了定义， 经济周期是指经济状况按照大致相同的情况反复出现，每一次反复循环的时间间隔基本上是 一致的。经济周期是经济波动的特殊运动状态，是一种有规律的波动。即是指总量经济活动 中可以发现的一种波动。 一个经济周期中包含了同时发生在很多经济活动中的扩张( 增长) ，以及依次进行的繁荣 ( 波峰) 、衰退( 波谷) 、有进一步溶入下一周期的扩张之中；一般说来，经济周期这一系列 的变化是周期性的，但不是定期的。 房地产经营是一项十分复杂的经济活动过程，一个项目的建设从可行性分析到房屋建设 完成推向市场要经过许多部门和环节，历时较长。如在上海，一般中、小型房地产开发项目 短则2 3 年，大型的房地产开发项目往往需要4 、5 年以上的时间。由于建设期长，所以就会 产生房屋供应滞后现象。这种由时间上产生的滞后现象就可能会出现在建设期中由于市场行 情的变化，使原来的需求发生改变或已经被满足，造成在供应数量上同市场的真实需求不同。 结果就产生房屋的供应时间上总是落后于市场的需求，在数量上就会出现高于或低于市场需 求的现象。这种在时间上而产生的时差，就会形成房地产的波动，与此相应而产生的周而复 始现象，逐渐形成房地产周期。 房地产经济周期，是指房地产经济在运行过程中，随着供求关系的变化而出现的扩张和 收缩交替反复运动的过程。它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，同时又同行业经济 9 上海交通大学m b a 学位论文上海新建住宅需求趋势研究 与宏观经济的协调程度紧密联系。比如房地产业相对宏观经济过于超前发展，造成供大于求 或暂时饱和，就会出现相应的停滞消化期。 从国内外房地产业发展的历史证明，由于房地产业的发展受到宏观经济发展、人口、政 治、社会文化、法律制度等诸多因素的影响，以及房地产业本身运动规律的制约，房地产业 在发展过程中，会表现出周期性波动的变化，出现房地产经济发展的高峰期和低谷期，形成 房地产经济的周期性波动规律。 第二节房地产波动与房地产周期类型 既然房地产周期是在房地产波动过程中表现出来的，那么房地产周期首先呈现为房地产 的波动。这里要强调的是，房地产周期以房地产波动为基本形式，因而必然表现为房地产波 动，这种呈现出周期特点的波动就是房地产市场周期波动。但房地产波动并不必然全部呈现 出周期特点，除了房地产周期波动外，还存在其他波动形态。因此，房地产周期可以称为房 地产周期波动，但房地产波动并不能都表现为房地产周期。 一、房地产波动类型 房地产经济波动的规律性与经济变量时间序列的组成成分划分基本上是一致的。一个较 长时期的经济变量，通常由4 个部分组成，分别是随机波动、季节波动、周期波动、长期发 展趋势。 随机波动 随机波动是短期无规律的商业活动。在经济变量时间序列中无法确切解释、往往也无须 解释的那些剩余部分。房地产经济运行中经常会有一些突发性、偶然性的随机干扰事件，由 此导致的波动是我们无法预测、控制的。 季节波动 是在自然因素作用下随季节更替而出现的规律性摆动。在自然季节的影响下，房地产投 资、生产、交易等会受到一定的影响，特别是季节变动均会影响房屋生产与土地开发，从而 使房地产供求产生波动。不过从总体上分析，由于完成一个房地产项目所需时间和过程要比 其他产业要长，因雨季节性波动对房地产波动的影响要小多。 周期波动 是在总波动中扣除方向明确的长期趋势、规律性较强的季节波动和不规则的随机波动后 的余额，表现为波动间隔、长度及影响并不完全相同，但波动模式基本相似的特点。以经济 膨胀、经济衰退、经济萎缩、经济复苏等运行方式构成循环往复、起伏波动。在有些场合， 周期被称为商业循环或经济循环。房地产经济周期形成的原因很多，有经济体系内部的原因， 1 n 上海交通大学m b a 学位论文 上海新建往宅需求趋势研究 如市场的供求变化、原材料的紧缺等等；也有经济体系外部的原因如自然灾害、战争、政治 事件等。 长期发展趋势 指客观现象按一定的方向，以自动或被动方式不断进行的长期变动方向，前期活动状况 影响后期的产业，兴衰走向。一般来说，长期趋势对波动的影响较为稳定而且比较也较易掌 握。对房地产波动而言，长期发展趋势表现为房地产业长期向上、持续发展的运行趋势。 在上述房地产的几种不同波动形态中，只有呈现出周期循环特点的周期波动，才可以称 为严格意义上的房地产周期。 从房地产市场产品的种类和区域来看，房地产经济波动可以分为各个房地产子市场的波 动。具体有： 1 不同区域的房地产经济波动。区域的概念有大有小。大到一个国家或国际经济圈，例 如东南亚、欧盟、中国、美国等等；小到一个城市、一个城市内的各个城区或者是不同的功 能分区。对于中国来说，房地产的区域可以划分东部、中部、西部；可以划分为长江三角洲、 珠江三角洲地区等等；可以按照各个城市划分，如北京、上海、深圳等等。城市内部，可以 按照城市内的行政区划分，例如北京的崇文区、朝阳区、海淀区等等。区域划分的大小，完 全根据研究需要来定。由于房地产的强地域性，划分地区过大，实际意义可能不大；划分地 区过小，则可能因为区域之间的差别不大而失去意义。 2 不同物业类型和用途的房地产市场波动。根据物业类型和用途分类划分，房地产产品 或者说是物业的种类和用途是多种多样的，有住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库等等。 不同类型物业又可以细分成小类。例如，住宅可以分成普通住宅、高级公寓、别墅等等；办 公用房可以分成甲级写字楼、乙级写字楼等等。相应的，房地产市场波动可以是上述各类房 地产子市场的经济波动。房地产市场波动的分析应该根据实际需要选择相应的市场类别。 3 不同经营类型房地产市场波动。按照经营类型，房地产市场有租赁市场，有销售市场。 因此，房地产市场波动可以分为房地产租赁市场的波动和房地产销售市场的波动。 按照经济增长率的高低，房地产经济周期可以划分为“古典周期”和“增长周期”。“古 典周期”指的是经济扩张表现为绝对上升，经济收缩表现为绝对下降。“增长周期”指的是经 济增长率在扩张期呈上升趋势，在收缩期呈下降趋势，但是绝对水平并未下降。 与其他经济活动相似，房地产经济周期从时间长短结构上可以分为长周期、短周期和中 周期。按照周期时间的长短，经济周期有以下几种类型：基钦周期( 存货周期) 、朱格拉周期 ( 固定资产投资周期) 、库兹涅茨周期( 建筑周期) 、康德拉季耶夫周期。 1 基钦周期( 存货周期) 上海交通大学m b a 学位论文 上鸯新建住宅需求趋势研究 美国经济学家基钦( j o s e p hk i t c h i n ) 发现，经济活动中有一种有规律的短期波动，其持 续期间约为4 0 个月，这种波动同商业库存的变化有关。经济周期实际上有大周期( m a j o r c y c l e ) 和小周期( m i n o rc y c l e ) 两种，小周期平均持续期间约为4 0 个月，一个大周期一般 包括2 个或3 个小周期。经济学界将他提出的短周期( 4 0 个月左右) 称为基钦周期。一般认 为这种周期主要同市场商品可供量和企业存货量的变化有关，影响短周期的主要因素是企业 存货增减而引起的投资数量的变动，所以又称存货周期。 2 朱格拉周期( 固定资产投资周期) 法国经济学家朱格拉( c l e m e n tj u g l a r ) 研究了英、法、美等国家工业设备投资的变动情 况，发现了9 - 1 0 年的周期波动，即“朱格拉周期”，也称为中周期。一般认为，影响中周期 的主要因素是产业结构和产品结构的变动而引起的投资结构和投资数额的变动，所以又可称 为固定资产投资周期。 3 库兹涅茨周期( 建筑周期) 美国经济学家库兹涅茨( s i m o nk u z n e t s ) 通过对1 8 4 0 1 9 1 4 年美国某些商品生产与价格 变动长期趋势的研究发现，存在着1 5 2 5 年的中长期的周期循环，即“库兹涅茨周期”。由于 该周期与建筑业扩张、收缩的关系密切，所以也称为建筑周期。在建筑业中住房建筑是其重 要组成部分，住房建筑的波动期一般说是较长的。住房建筑波动所以会长些，与人口的增长 周期有联系。结婚和生育率的增加，对住房需求的影响要在2 0 年之后；同时，人口净增长的 不同，对住房需求也就不同，人口净增长率高对住房的需求就大，这就促使住房建筑的高速 发展，若人1 2 1 净增长率低，对住房的需求就低，这样住房建筑的发展速度就会慢下来。对于 建筑物的需求来说，供给要有相当长的时间延迟，并且建筑活动的扩张使得建筑材料需求扩 大，就业机会增加，对经济的各领域都会产生广泛的影响，从而产生这种较长周期的经济周 期波动。 4 德拉季耶夫周期 俄罗斯经济学家康德拉季耶夫( n d k o n d r a t i e f f ) 根据美国、英国、法国1 0 0 多年内 的批发物价指数、利息率、工资率、加上贸易量以及铁、煤炭、棉花等产量的变化推算出5 0 - 6 0 年周期的长期波动，即“康德拉季耶夫周期”，又称为“长周期”。西方经济学家对影响康德 拉季耶夫周期的因素有不同的鳃释，包括人1 2 1 的增加、居民生活环境、生活方式、生活习惯 以及与此相关的一系列观念的变化所引起的投资结构和投资数额的变化、地理上的新发现、 战争因素等。认为各时期的主要发明、新资源的开发利用等所引起的技术进步和革新是康德 拉季耶夫周期产生的原因的说法被普遍接受。 但是，房地产经济的短周期、中周期、长周期的划分，是否能够完全套用上述经济周期 1 2 上海交通大学m b a 学位论文上海新建住宅需求趋势研究 的几种情况，还有待进一步检验。 不同长短周期是相互交叉或包容的。一个长周期会包含几个中长周期，一个中长周期又 会包含几个短周期。在同一个时点或时期，不同周期又会叠加、相互影响。在长周期的低谷 阶段，会出现短周期的高峰和短暂的繁荣；在长周期的高峰阶段也会出现短周期的低谷和短 暂的衰退。长周期的萧条期会加深短周期的低谷，同样，长周期的繁荣期也会加强短周期的 高峰。整个房地产波动的形态可以用图1 来示意。 图1 房地产经济周期波动示意图 庶蟛叁i 二 图2 2房地产经济周期特征结构图 1 、复苏与增长阶段( a 卜b ) 1 3 上海交通大学m b a 学位论文 上海新建住宅需求趋势研究 在房地产周期波动过程中，承继萧条( 波谷) 而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较 长的时间。这一阶段的主要特征为： ( 1 ) 复苏阶段初期，房地产供给仍然大于需求。购房者在满足自用的前提下进入市场， 总体上看交易量不大，价格与租金水平仍然处于较低位置，售楼价格已经明显止跌企稳并开 始缓慢上行。这一时期房地产投资量不大，房地产投机者也基本不存在。 ( 2 ) 经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的带动下，房地产的需求开始上升， 房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售，房地产交易量有所增 加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后由于房地产 需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏， 少数房地产投机者开始入市寻找机会。 ( 3 ) 在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地 产市场形势充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行 业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业， 尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升， 土地市场和三级市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地 产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数 目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。 2 、繁荣阶段( b 叶d ) 继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周 期循环的波峰( c ) 。这一阶段主要特征是： ( 1 ) 房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的企 业也因市场极度乐观和高额平u 润而进入房地产市场，且投资计划大多雄心勃勃。于是大量推 出现房和期房，各级、各类市场交易数量激增。 ( 2 ) 房地产价格越涨越高，旧房( 三级) 市场价格直逼新房( 二级) 市场价格，在房 价上升过程中起带头拉动作用， ( 3 ) 房地产投机者与自用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场一片乐观情绪，迅速形 成并不断加大房地产泡沫。由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉近与自用者人数的距 离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所注 目。在此压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也逐渐提高，政府开始出台一系列限制炒楼 的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模以及收紧银根等政策手段。 ( 4 ) 随着房价高涨到市场无力负担程度，真正自用购房者大多被迫退出市场，而留下 1 4 上海交通大学m b a 学位论文上海新建住宅需求趋势研究 炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率开始增加。在这一时期，股 市上的房地产概念股达到顶峰，房地产市场进入繁荣阶段的峰顶，房地产泡沫达到极限。 ( 5 ) 随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因 利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量 明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。同时，以住宅为代表的各类物业销售市场达到 饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开始回调，房地产租赁市场交易量与租金水平也有 所下降，房地产空置率现象进一步增加。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲 观情绪取代，房地产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。 3 、危机与衰退阶段( d 卜e ) 当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周 期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。这一阶段主要特征为： ( 1 ) 随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个 方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，虽然不 同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势，特别是现房价格 基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数 只比前一阶段微升。在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产 交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地 产市场的悲观情绪进一步加强。在政策层面和投资回报率下降、投资风险加大的多种因素影 响下，房地产投资额明显下降，特别是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产 项目风险加大。 ( 2 ) 受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象 被打破，房地产泡沫开始破灭。在用家被高价排斥出市场、炒家因转手困难而纷纷恐慌抛售 的双重打击下，房地产价格出现暴跌。但暴跌的价格又势必阻止用家及炒家进入市场，从而 又加剧了房地产价格的下跌速度和深度。房地产投资量大幅缩减。仍然处于开发建设的房地 产项目转手、停建等现象，房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维 持。 ( 3 ) 由于房价大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下调，投资风险增加， 为争夺市场而追加的营运费用上涨，结果一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债 务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也在逐渐增加。同时，由于房地产投资项目减少， 使得房地产业就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增 加。 上海交通大学m b a 学位论文 上海新建住宅需求趋势研究 4 、萧条阶段( e g ) 经过急速而痛苦的危机和衰退之后。房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。 这一阶段主要特征是： ( 1 ) 房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退期以来的跌势下降，大多只跌难 升，个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本，其跌幅触目惊心，房地产泡沫完全破灭。 ( 2 ) 伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普 遍现象。 ( 3 ) 在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出 现，反对商破产现象更为普遍，甚至连一些大公司也在所难免，由此慢慢达到波谷位置。 ( 4 ) 在房地产业总体水平加剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被挤出以后，由于受 到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市场从急剧下降转变为波动 相对平稳的阶段。同时政府也逐渐减少对房地产的限制性政策干预，部分放宽对房地产投资、 交易等方面的限制，以期待房地产市场有所稳定或回升。 第三节房地产经济周期波动长度( 频率) 分析 从各国经济和房地产业的发展进程看，房地产经济周期波动长度( 频率) 往往与该国( 或 地区) 的宏观经济发展相适应，与市场对房地产的需求相协调。 正因为如此，由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产经济周期波动的频率也各不 相同。例如，美国的房地产经济周期从1 8 7 0 年开始到1 9 6 0 年间，大约按1 8 - 2 0 的频率完成 次周期循环，1 0 年上升，1 0 年下降，其周期波动大致是按照库兹涅茨周期模式运行的。日 本房地产经济周期大体是1 0 年一次循环，其房地产繁荣期( 波峰) 分别为1 9 6 1 、1 9 7 8 、1 9 8 1 、 1 9 9 0 年，基本上遵循朱格拉周期波动模式。我国香港地区为7 8 年，其中上升期为5 年，下 降期2 3 年；我国台湾地区为5 - 6 年，其房地产繁荣期( 波峰) 分别为1 9 7 4 、1 9 8 6 、1 9 9 2 年；澳大利亚约为6 年。此外，在韩国，从1 9 5 8 年至今，房地产业已荣衰交替9 次，周期平 均为4 年。 需要说明的是，由于各国计算经济周期的方式可能不同，各国房地产周期长度不一定具 有可比性。即使是同一个国家，用不同的方法也会得出不同的周期。 由上述分析可见，房地产经济的周期波动，基本上按照库兹涅茨的建筑周期波动模式进 行。其周期波动长度大约为1 6 1 8 年左右，且其长期趋势与人1 2 1 的增长有关。 通过上述规律的了解，我们可以结合有关数据，进一步分析上海房地产市场需求的周期 波动规律，从而预测上海房地产市场的远期可能的需求目标。 1 6 上海交通大学m b a 学位论文 上海新建住宅需求趋势研究 第三章上海房地产周期波动分析 与宏观经济总是处在经济扩张与经济收缩两大阶段的周期性交替循环样，中国房地产 业在实际运行过程中，也因为受资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，由于资源供给充 裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段。 本章以上海房地产业为例，表明房地产周期波动的客观存在。 第一节上海市房地产市场发展的周期变化 在历史上，上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的城市。1 9 4 9 年，中华人民共和国 成立以后，房地产开始纳入计划经济的管理，因此逐渐萎缩，沉寂了整整3 0 年。1 9 7 8 年， 中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产业( 市场) 又复苏了，发展了。从无到有， 从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整4 个阶段。 一、复苏阶段( 1 9 7 8 - - 1 9 8 5 年) 在经历了3 0 年的房地产萎缩期后，1 9 7 8 年在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下， 上海房地产市场的复苏有两方面条件。 第一，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。 历史上，上海是一个人口众多的大城市，住房一直比较紧张。1 9 4 9 年以后，尤其是1 9 5 6 年以后，在计划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国家统一投资、统一建设、统 一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难。加上在重生产轻生 活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。到1 9 7 8 年改革开放初期， 住房成为上海第一大社会问题( 1 9 7 8 年，上海市区人均居住面积仅为4 5 平方米) 。为了改 变这一状况，1 9 7 9 年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合的方针，企业建房 积极性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。到1 9 8 5 年，市区住宅建筑面积达到 了6 4 4 4 3 万平方米，比1 9 7 8 年增加了5 0 以上，人均居住面积也达到了5 4 平方米。这 一轮住宅建设，虽然还是非市场化的，却是一个历史性的演练，为日后上海房地产市场的大 发展提供了建设知识和人才的初步准备。 第二，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的复苏创造了舆论环境。 7 d 年代末、8 0 年代初，邓小平发表过两次关于房地产和住房制度改革的意见。由此，理 1 7 上海交通大学m b a 学位论文上海新建住宅需求趋势研究 论界开始对房地产理论进行全面的反思和探索。经过多年的热烈讨论，终于对于住房的商品 属性和城市土地的经济属性取得了共识。这些成果，从理论和思想上为上海房地产市场的发 展奠定了基础。 上海中华企业公司和上海工商业者爱国建设公司，两个既能开发建设又能开发市场进行 销售房屋的公司成立，成为上海房地产市场复苏的第一个标志。1 9 8 4 年，爱建公司建设的“爱 建公寓”在香港上市，半个月就销售一空。另一个标志是，开始试行新建住房按土建成本由政 府、单位和个人各负担三分之一，出售给个人。虽然该“三三制售房”方式由于种种原因没有 得到普遍推广，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一个尝试。 尽管上海房地产市场的复苏相当有限，仅仅处于萌芽状态，但上海房地产市场的确自此 起步。 二、缓慢增长阶段( 1 9 8 6 - 1 9 9 1 年) 经过多年的讨论，1 9 8 6 年，中国确立了社会主义商品经济理论。尽管该理论还有局限性， 但是在相当大的程度上承认了市场的作用，推动了各类市场的发展。“房地产市场是社会主义 市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极大地推动了市场机制在房地产领域的发 展。上海房地产市场在1 9 8 6 - - 1 9 9 1 年间取得了缓慢的但是实质性的发展。 经营性的房地产开发公司有了起步。到1 9 9 1 年底，上海共有房地产开发公司9 4 家，其 中，中资公司7 2 家，中外合资和外商独资企业2 2 家，共拥有自有资金2 3 5 亿元，从业人员 近6 0 0 0 人。 房地产投资规模迅速扩大。1 9 8 6 1 9 8 9 年实际完成投资2 1 7 6 亿元，1 9 9 0 年和1 9 9 1 年分 别为7 6 0 亿元和7 5 9 亿元。1 9 8 6 1 9 9 1 年，上海商品房竣工面积为4 0 2 0 8 万平方米，内销 商品住宅销售面积为3 9 4 7 6 万平方米。 土地使用制度开始了商品化改革。1 9 8 6 年起，向中外合资经营企业征收土地使用费，1 9 8 7 年开始实施土地使用权有偿转让。1 9 8 8 年8 月8 日，上海通过国际招标，由日本孙氏企业有 限公司以2 8 0 0 万美元的出让金，获得虹桥经济技术开发区第2 6 号地块1 2 9 万平方米5 0 年 的使用权，可用于建造办公、酒店、住宅等建筑共6 4 5 万平方米。此一行动，拉开了上海对 外资土地批租的序幕。到1 9 9 1 年底，上海共对外出让土地使用权1 2 幅，计9 8 0 万平方米， 土地出让金总收入约8 4 7 4 万美元和1 2 1 5 亿元人民币。 行政性的房地产中介机构诞生。与房地产投资、开发规模不断扩大相适应，房地产中介 机构在政府鼓励下出现了。1 9 8 7 年，上海市房地产交易所成立，1 9 8 8 年9 月，按照“政企分 开”的原则，从交易所分离成立了上海市房地产交易市场。此后，各区县也相继成立了区县 级交易市场。 l s 上海交通大学m b a 学位论文 上海新建住宅需求趋势研究 综观这一时期上海房地产市场的发展，虽然比较缓慢，但进展是实质性的，更重要的是 经过这一时期的发展，初步构筑了上海房地产市场。 三、繁荣发展阶段( 1 9 9 2 1 9 9 4 年) 1 9 9 2 年，邓小平同志南方谈话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海和全国国民经 济出现了高速增长，也以迅雷不及掩耳之势引发了一轮房地产发展高潮。 首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。1 9 9 2 年上海对外批租 土地1 9 4 幅，占地面积1 9 8 3 万平方米，1 9 9 3 年对外出让土地2 4 4 幅，占地面积达4 9 3 2 5 6 万 平方米，1 9 9 4 年对外出让4 5 2 幅，占地1 5 9 4 2 2 万平方米。特别是1 9 9 4 年2 月，上海市第十 届人大常委会第7 次会议通过上海市实施 办法规定，自1 9 9 5 年】月】日起全面对商业等6 类内资项目用地实行土地使用权有偿出让，标志着上海土地使 用制度改革全面推行。当年，上海就向内资有偿出让1 6 8 幅地块，面积3 2 6 3 4 万平方米。 其次，房地产企业数量迅速扩张。1 9 9 2 年上海各类房地产企业数猛增到8 4 9 家，1 9 9 3 年 又增至1 4 2 5 家。1 9 9 4 年超过两千大关，达到2 0 8 l 家。 三是房地产投资成倍增长。1 9 9 2 年完成投资1 2 5 5 亿元，1 9 9 3 年迅速增加到8 3 7 亿元， 1 9 9 4 年更是增加到了1 1 7 4 3 亿元。 四是商品房开发和竣工面积直线上升。1 9 9 2 年上海房地产施工面积4 3 2 2 7 万平方米，竣 工面积1 3 9 6 万平方米；1 9 9 3 年施工面积达到1 5 2 1 万平方米，竣工面积3 2 0 万平方米，1 9 9 4 年施工、竣工面积分别为1 3 0 5 8 2 万平方米和3 4 1 2 万平方米。 四、危机与萧条阶段( 1 9 9 5 - - 1 9 9 7 年) 1 9 9 2 - - 1 9 9 4 年间，上海房地产业的发展是惊人的，虽然它为上海房地产市场的发展打下 了坚实的基础，但由于发展速度过快而产生了一些问题，从而引发了一轮调整。上海房地产 市场的调整效果从1 9 9 5 年开始显现，主要表现为： 首先，土地使用权出让数量回落。1 9 9 5 年上海土地有偿出让共4 9 7 幅，占地面积1 2 0 3 5 1 万平方米，分别是1 9 9 4 年的8 0 和6 4 ，其中，外销地块2 5 8 幅，6 4 0 3 0 万平方米，比1 9 9 4 年下降了4 3 和5 9 ，内销地块( 含外资内销) 2 3 9 幅，5 6 3 。2 1 万平方米：1 9 9 6 年上海土地 有偿出让共7 6 4 幅，1 0 6 6 8 6 万平方米，与1 9 9 5 年相比，虽然地块幅数有所增加，但出让土 地面积减少了1 0 以上，其中，外销地块出面积减少了4 0 ，内销地块增加了l 倍以上，达 到5 3 7 幅，土地面积也增加了近2 0 ；1 9 9 7 年土地出让的规模有所回升。 其次，房地产由供不应求转变为供过于求，商品房空置增长较快。1 9 9 5 - - 1 9 9 7 年三年， 每年上市供应的内销商品房分别为1 0 1 9 9 9 万平方米、1 3 3 0 3 5 万平方米和1 7 3 7 5 2 万平方米， 上海交通大学m b a 学位论文 上海新建住宅需求趋势研究 平均每年新增3 0 0 - - 4 0 0 万平方米。上市的外销商品房从1 9 9 2 年的2 2 2 万平方米增至1 9 9 7 年的1 6 1 5 万平方米，增长了7 2 7 倍，外销商品房中综合办公楼占主体，比例超过5 0 。由 于商品房供给急剧上市，加上房价高企，市场在短期内难以消化，造成空置严重。1 9 9 5 年上 海商品房空置量达到4 1 3 3 9 万平方米，比1 9 9 4 年的1 7 5 3 3 万平方米增加了1 4 倍，1 9 9 6 年 上升到6 2 9 9 万平方米，1 9 9 7 年底，达到9 6 9 万平方米，供大于求的矛盾相当突出。 与此同时，由于人们继续看好上海房地产这个大市场，房地产企业数仍有较快的增长， 各种经纪、咨询、评估、物业管理等企业的发展充满了生机，使整个上海房地产市场在调整 的阵痛中朝着更理性、更市场化和更规范的方向发展。 第二节上海房地产市场的现状 1 9 9 7 年前后，中国成功地实现国民经济软着陆。为保持国民经济持续增长，中央政府采 取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展。同时把住宅消费放在极为重要的位置 上，作为国民经济新的增长点和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关 政策。上海房地产市场在此大背景下又进入了稳步发展复苏阶段。 这一阶段的市场，表现出5 个特征，即：市场需求增长较快；供求关系逐步趋于平衡； 房地产价格止跌回升；市场经营主体逐步成熟；个人购房成为住宅市场主力军。以下进行分 别分析： 一、市场需求增长较快 表现在三个方面： 1 、新建商品房销售增长迅速。1 9 9 5 年，销售面积仅5 6 7 6 6 万平方米。到t 9 9 8 年突破1 0 0 0 万平方米，达1 0 5 0 7 7 万平方米，短短三年翻了一番。1 9 9 9 年达1 3 2 8 6 7 万平方米。进入 2 0 0 2 年，销售迸一步上升，达到2 6 8 5 3 8 万平方米的创记录水平。 2 、二手房( 上海称为存