（工商管理专业论文）新形势下房地产市场的战略调整.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要 随着我国经济快速发展，居民住房条件得到了很大的改善，人均住房面积也在 不断的增加。房地产业扮演着愈来愈重要的角色，并逐渐成为国民经济的支柱产业。 然而，从2 0 0 5 年开始，我国大部分的房屋价格开始持续快速增长，严重超出了普通 居民的承受能力。伴随着高房价的产生，也催生了一系列的社会问题。针对于这一 严峻的社会课题，2 0 1 1 年国务院已经连续出台了一套“组合拳”来遏制房价的上涨。 那造成目前的这个社会状况到底归咎于哪些原因? 首先，开发商冒险式的行为。房 地产开发企业大规模地囤积土地和物业导致房价上涨，房地产商不断地进行商业楼 盘炒作引发了楼市大量的泡沫，为了扩大项目规模，房地产企业大规模的融资也为 未来埋下了金融风险；其次，政府部门的调控政策未能达到理想的效果，也是纵容 了房地产开发企业是无忌惮的扩大产业和规模，中央的不连续性和不稳定性的政策 也使得民众对政府不抱有任何希望，认为政府的政策永远都是短命的，投机性资金 仍然在不断的涌入到这个行业；最后，中国国家金融体制，住房保障系统以及现行 的土地制度都是造成现今房地产业混乱局面的重要原因。 对于房地产目前发展状况，政府以及房地产商究竟应该如何来共同应对? 第 一，要制定科学的房地产业发展规划，促进房地产业健康可持续发展；第二，逐步 建立一套可行的市场风险预警体系；第三，建立社会信用体系，完善房地产金融创 新风险防范体系；第四，转变投资组合策略，采取不同地理区域的投资组合，不同 开发项目的投资组合以及不同物业的多项目组合；第五，改革普通住宅用地出让方 式，采用协议方式供给，降低土地成本；最后，合理利用税收杠杆，降低房地产开 发企业税收和交易环节各项税收，同时开征房产税。 关键词：房地产；房地产市场；战略调整 、。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h ec o u n t 巧e c o n o m yq u i c l ( 1 y t h ep e o p l e sl i v i n g h o u s e c o n d i t i o nh a sb e e np r o m o e dg r e a t l y t h ea v e r a g em e a s u r eo f a r e ah a sb e i n gi n c r e s e d c o n t i r l o u s l y r e a le s t a t ei sp l a y i n gam o r ea 1 1 dm o r ei m p o n a n tr o l e ，w h i c hb e c o m et h e p i l l a ri n d u s t 巧黟a d u a l l y b u tm o s to fr e a le s t a t ep r i c eb e g i nt or i s es h a 印l y 舶m2 0 0 5 ， w h i c hp e o p l ec a i ln o ta f o r d t h el l i 曲h o u s e sp r i c el e a dt oas e r i e so fs o c i a lp r o b l e m s o n ei s l l i 曲h o u s ep r i c e ；w h i l et h eo t h e ri st h a tt h ep o o rc a nn o ta f o r dm eh o u s e s a c c o r d i n gt ot h es e v e r es o c i a li s s u e ，t h eg o v e m m e n ts e tas e r i e so fp o l i c ya b o m c o 删n i n gt h eh o u s ep r i c e t i g h t i n gu pt h ec u n n c yp o l i c yl e a dt ot h ed i 硒c u l 钾o f f i n a i l c i n g t h e “d u a i r e s t r i c t i o n so r d e r ，d e c r e s e st h e 姗o u mo fs p e c u l a t i o nh o u s e s s o o n l a t e r ，t h er e a le s t a t ee n t e 叩r i s ei ns h a n g h a ib e g i nt 0m a k et h ed i s c o u n to fh o u s ep r i c e ， 研t hw h j c ht h eh o u s ep r i c ei i lo t t l e rc i t i e sb e g i nt od r o pd o 、no n e a r e ra n o m e r b u tm e p e o p l es e e ml i k en o tt ob es a t i e s f i e dw i mt h ec u r r e n tp r i c e t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sd o n o t e x c h a n g ef o rm o r es a l i n gn 啪b e ri nc h e a p e rp r i c e w h a td o e st 1 1 ec u 仃i e n ts o c i 甜s t a t ea 仳r i b u t e s t o ? f i r s t l y ，t 1 1 ed e v e l o p e r sa c t f i e r c e l y 1 a n dh o 枷i n gl a r g es c a l es ot h a tt h eh o u s e s 砸c er i s eq u i c k i y - t oe x t e n dt h e p 叫e c ts c a j e ，t h er e a le s t a t ee n t e 删s e s 嘶n gs o m er i s k 、； ，i t h l a r g es c a l ef i n a n c i n g s e c o n d l y ，n er e g u l a t i o np 0 1 i c y 疔o m9 0 v e n l l l l e n tc a i ln o ta c l l i e v ei d e a le 疏c t ，a l l o w i n g t h ed e v e l o p e r st oe x p a n dm ei n d u s 姆s c a l e t h ep e o p l ea l s or e i c o g l l i z et h ep o l i c yt 0b e s h o r t - l i v e d ，s os p e c u l a t i o nc a p i t a la l s oc o n t i n o u s l y 丑o wt o1 1 1 er e a le s t a t ei n d u s t 吼l a s t ， t l l en a t i o n sf i 柚a c i a ls y s t e m ，h o u s es e c 耐t ys y s t e ma 1 1 dl a l l ds y s t e ma r et h em a i nc a u s e s o f1 1 i 曲h o u s ep r i c e h o wd o l ec e n t r a lg o v e m m e n t a 耐d e v e l o p e r sd e a lw i t ht h ep r o b l e mh a i l di nh a n d ? a tm er - e ws t a t i o n ，f i r s t l yt h er e a le s t a t ee n t e 印r i s e st h e m s e l v e ss h o u l dm a l ( er e a s o n a b l e s t r a t e g i c 删u s 恤e n t ，m l l yu i l d e r s t a n d i n gt h el2 mf i v e y e a rp l a n 锄( 1p r o m o t i n gt o 嘶s m r e a le s t a t ei n d u s t 够s e c o n d l y t h e ys h o u l d 切k em e a s u r e so fd i 腩r e n tg e o g r a p m c a la r e 雒 p o r t f o l i oa l l dn o n r e s i d e m i a lf e a le g t a t ei n d u s 仃y ；t 1 1 i r d l y ，t t l el 柚dl e a l s i n gs h o u l db e p u l l e dd o w n o n l yi i lt h i s 唧c a i lm eh o u s i n gp r i c eb er e d u c e d 舶mt h es o u r c e ：t h e f o 叫l l t h eg o v e 咖n e n ts h o u l d 峨m et a xl e v e l r e a s o n a b l y ，r e d u c i n gt h er e a le 删e 饥m s a c t l o nt a xa n dr e a l 以吮r a x ，a t 让i es a i 】1 et i m eu s et l l ec o l l e c t i o no f p r o p e r 哆t a 】( ：l a s t t l l eg o v e m m e n ts h o u l de x p l o r et l l eh o u s e f o r - p e n s i o ns c h e m e m o d e l k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；r e a le s t a t em a r k e t ；s 仃a t e g i ca d i u s t m e n t 第一章我国房地产市场发展状况评价 第一节房地产市场的基本情况 一、我国房地产发展背景 从1 9 9 8 年以来，国家政府提倡发展房地产业，采取各种措施鼓励房地产的发 展，自此，我国房地产的发展便出现迅猛发展的势头，一发不可收拾，带动数十个 行业的发展，一举成为国家的支柱型产业，直至今天国家采取严厉措施来遏制房地 产的过快增长。十一五时期，我国房地产销售总量为3 9 6 9 亿平方米，年均销售7 9 4 亿平方米，其中住宅销售总量为3 5 7 7 亿平方米，年均销售7 1 5 亿平方米锄。房地 产业的发展不仅带来了本行业的兴盛，更对改善城镇居民人居环境、加快城市建设 发展、改变城市面貌、增加就业和带动周边产业的发展做出了贡献。但近几年随着 房地产业发展的愈演愈烈，产生了一系列的矛盾，导致房地产业发展的混乱局面， 如房价上涨过快、供应结构失去平衡、市场秩序混乱以及局部投资过热的现象。国 家为了彻底改变房地产这种放纵性发展，过渡性发展，不均衡性发展，相继出台了 一些组合拳来抑制房价的过快增长，如打击大量囤地行为，调高房贷利率方式，实 行货币紧缩政策，扩建经济适用房和保障房。特别是在2 0 0 8 年爆发全球性金融危 机后，我国的房地产业面临前所未有的困境，在这一经济背景下，各省、市根据当 地房地产业发展情况相继推出了调控政策，从北京开始推出史上最严厉的“京八 条”，上海以及深圳等一线大城市也随之出台了一系列的限购政策。由此，限购之 风席卷内地，而作为中部龙头城市的武汉也出台了相应的限购政策，包括各种首付 和限贷政策。 房地产是中国经济结构转型中的重要一环，因此房地产业发展模式的转型并持 续发展在我国经济发展中的作用举足轻重。国家在“十二五规划 期间，对于房地 产这块有针对性的政策，一是让社会几层消费者能够买得起商品房，和应有的保障 房供给量；二是转变产业运营模式，转变传统的、租放型的运营模式，大力发展低 碳建筑，以节能环保建筑作为产业发展的方向。 二、房地产市场发展对国内经济的影响 ( 一) 制度建设：建立有效的房地产市场体制 。朱中一：中国房地产业的发展现状及2 0 1 1 年与“十二五”时期发展。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 房地产市场的体制不健全是导致房地产市场化与社会住房保障之间矛盾的根 本原因。房地产市场体制的不健全，导致房地产业结构失调，在房地产利益的拉动 下，房地产在短期内快速的市场化、商品化，市场机制失调，直接导致房价快速上 涨，地产价格混乱，普通群众的人均可支配收入的增长远远不能满足房价上涨的速 度，群众的基本住房要求得不到满足，直接制约了国民经济的进一步发展，在这种 形势下，建立健全有效的房地产市场体制是解决住房矛盾的关键。 ( 二) 外资投入：外资参与的房地产市场 近几年我国房地产行业出现的过热现象，其中一个重要因素是外资的大规模持 续进入。外资的进入在房地产发展的初期带来了积极地影响。从资金方面来讲，外 资为我国房地产的发展引进了相当的资金流，为我国的房地产注入了动力，带动了 大面积的房地产业发展；从管理方面讲，外国力量的输入，参与到房地产业的管理 当中，带来了一些先进的理念和管理方法，促进了房地产业的发展；从某种程度上 讲，外国投资商的这些行为促进了我国房地产的发展，甚至促进了我国房地产体质 方面的改革，起到了比较正面的效果，这些积极的作用为我国房地产业的向前向规 范化的发展带来了不可忽视的重要作用。与此同时，外资的注入也对我国房地产市 场起到了负面的影响。外资的注入从住宅商品楼盘到写字楼，加快了我国房地产的 过快发展，不可控制的促进了房价的过快上涨，超出了我国宏观政策能够调控的力 度。同时，当国家出现紧缩政策时候，外资快速抽资，获得大量利润而脱身，这时 候外资扮演的是最大的炒房团角色。 ( 三) 消费领域：非理性繁荣与房价攀升 我国房地产自房地产市场进行适当的改革后，出现了非理性的繁荣。主要表现 在两个方面。首先是住房刚需群体，这一部分消费者看到了房价的高涨，虽然眼前 实力不济，也想办法凑出资金来买房，因为他们知道房价今天不买，明天还会涨， 而且经过一些年的房地产政策调整后，价格是越调越高，相信房价肯定会涨，提前 进入购房群体；其次是炒房群体，这部分人更是看到了房价只涨不跌的现象，于是 大量投资房产以赚取差价，获得暴利。这两种情况导致了房地产出现了非理性的繁 荣，对我国房地产健康稳定的发展造成了负面的影响。 我国住房体制改革大致经历了四个阶段，1 9 7 9 年到1 9 8 5 年试点售房阶段；1 9 8 6 到1 9 9 0 年提租补贴阶段，1 9 9 1 到1 9 9 3 年以售代租阶段，1 9 9 4 到1 9 9 8 年6 月全面推进 阶段。9 0 年代后期以后，我国住房基本实行了市场化，全面促进了房地产业的发 展。在这个发展过程中，房子的功能从单一的住房功能逐渐转变为住房与投资相结 回杨胜刚，吴立源：住宅房地产消费的非理性泡沫，消费经济，2 0 0 7 年6 月。 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 合的功能以及单一的投资功能，各地出现了炒房热，倒买倒卖住房成为一部分人一 夜暴富的手段，从而也打破了房地产市场的规律，使房地产市场出现了非理性繁荣， 直接导致了房价的过快上涨，出现了房地产价格泡沫，房屋的价格严重超出了社会 普通消费者的购买能力，群众的人均可支配收入远远赶不上房价的的上涨速度。 从市场的发展角度看。房地产行业的发展确实带动了中国经济的快速发展，改 善了群众的居住环境，加速了中国的城镇化速度，对中国国民经济的发展做出了巨 大的贡献，中国的房产业的实际情况也证明了，只有实行住房体制改革，才能真正 解决广大人民群众的住房问题。但是如何在国家宏观调控的范围内控制好房价的理 性上涨，同时满足供求关系的平衡发展，是对房地产市场的真正考验。 从社会的公平角度看。普通群众的住房保障问题在可持续发展社会的建设中受 到高度的重视。在现阶段房地产行业的非理性繁荣的现实中，通过政策调控和市场 机制的双重作用下，让房价在理性的范围内波动，满足人民群众当前对住房的需求。 因此，国家对今后的房地产业的发展将参与更多的政策干预，前提是仍以市场化为 基础，运用财税、金融等手段间接调控，促使地产业向集约型方向发展，从而推动 国民经济的持续健康稳定的发展。 ( 四) 政府债务：政府债务面前的房地产业 近几年，各地政府的对城市建设的大跃进发展积累了巨大的地方债，要偿还这 些债务，主要是通过卖地和税收，卖地收入是各地政府g d p 的主要来源，有甚至5 0 以上的财政收入都来源于卖地和房地产开发。但是当前国家宏观政策出台后，包括 限购政策，限贷政策，财政紧缩政策等都使得开发商企业改变的经营策略，他们变 得谨慎拿地，缓建楼盘，等待政策的变化，尽量的去避免风险。然后，这就哭了地 方政府，以往靠大量的卖地而进行运转，现在一些财政预算不得不紧缩，一些市政 工程不得不停建，日子变得及其难过。重要的是由于2 0 0 8 年金融危机，而大量融资 的相当一部分债务也都是在今年到期，这让政府更是变得一筹莫展。在限购政策下， 各大房地产商共同选择了生存，他们捂住钱袋子就直接造成了政府财政和房地产供 应的紧张局面。 ( 六) 购房财产：购房财产面临损失 随着2 0 0 8 年金融危机的漫延，中国不可避免的受到一些冲击，包括各个行业， 当然也包括房地产业，随之而来的是房价的下降，房地产业涉足面广，涉及到领域 众多，涉及到利益关系复杂。对于社会普通消费者来讲，他们面对的是自己用一生 的积蓄换来的房子居然缩水了，比起以前的买价少了，他们是无法接受的，在2 0 1 2 年初，刚刚过完新春，上海、广东某小区楼盘开始降价出售，回笼资金，结果引来 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 的是小区内在住居民的强烈抗议和打砸售楼处，因为在他们看来同一个小区内的房 价，现价居然比当初买价要便宜很多，对他们来说直接是十几万甚至几十万的房屋 财产蒸发；对于投资商来说他们虽然是处于社会的中层，有一定的抗风险能力，但 是房价的下跌也会直接给他们造成不必要的财产损失，使得他们财产面临损失，同 时也抑制了他们的投资热情；对于政府来说，房价的下降也会直接降低商品房销售 所带来的利税损失，同时也会使城市的高度下降，因为我们时常会以一个城市房价 的高低来评价一个城市的好坏。所以从以上几个方面来看，房价的下跌除了为购房 者会称呼较好，社会的大多数利益体还是不太高兴的，这也很好的解释了房价总是 上涨容易，下跌难的现象。 第二节房地产市场发展面l 隘的问题 一、全国各地房价高走 自从2 0 0 8 年金融危机过后，国家总投资4 万亿拉动内需增加，其中相当部分 资金流入到了与房地产直接或间接相关的行业，直接导致了房价的过渡上涨。我们 来看下2 0 0 8 年统计的全国主要城市的平均房价状况； 表卜1 城市温州上海杭州北京深圳广州三亚宁波福州苏州 房价 1 7 7 0 01 4 0 9 91 3 3 3 81 3 2 2 21 1 1 4 3 8 5 1 48 4 1 67 5 0 07 3 7 37 1 5 7 排名四 五 置 七八九十、 数据来源：新浪房产网 随着各方面的资金不断的涌入到房地产这个行业，房地产商在不断的扩大自己 的项目，其它各行业也似乎看到了房地产的热门不断涉足，这个行业的资金越来越 多，全国也就出现房地产热，各个城市的房价也被不断太高，我们来看下2 0 1 0 年 统计的全国主要城市的平均房价状况； 表1 2 城市杭州 北京上海温州三亚深圳 宁波广州南京舟山 房价 2 5 8 4 0 2 2 3 1 01 9 1 6 81 8 8 5 41 8 3 1 91 6 9 7 81 3 4 3 81 2 5 6 01 2 0 1 6 1 0 5 0 0 排名 四五 羔 七八九十、 4 数据来源：新浪房产网 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 过了一年，全国已经是一片房地产热，炒房的，卖房的，卖房的到处都是热门 话题，毫不夸张地说2 0 1 1 年的房价已经站在了历史最高点，然后我们再来看下2 0 1 1 年统计的全国主要城市的平均房价状况； 表卜3 城市温州上海北京杭州深圳宁波南京广州天津厦门 房价 2 8 4 7 4 2 5 7 7 82 3 8 1 8 2 1 3 5 31 8 3 5 31 6 2 4 51 4 5 8 71 4 5 1 1 1 3 4 5 01 2 7 4 5 排名 四五、七八九十 数据来源：新浪房产网 武汉地处全国中部，九省通衢，水路、公路都是交通要道，近年来市内的变化 也非常明显，交通设施近年来改观明显，值得一提的是其地铁线也已近完工，而且 武汉一直被公认为其房价与城市的规模不匹配，似乎是房价的上涨合乎其理，但是 在最近国家严厉的宏观调控政策相继出台之后，那么这样一个发展中的城市房价会 有如何的变化呢，我们再来细看一下这个中部中心城市在2 0 1 1 年一年的整体表现： 厂 八飞、 厂?| ，i | j n 图卜1 从这张图中我们可以看出来整体趋势是从2 0 1 1 年的2 月的最低点，到了2 0 1 2 年1 月，也就是春节后上涨到最高点，反而主要上涨的区域是武汉郊区，这或许是 武汉这个城市与其它城市的不同之处，也或许这个城市要比其它城市提早进入房价 的回暖期，我们会继续观察。 二、开发商各地楼盘销售低迷 自从国务院政府住建部门出台了连续的抑制房价增长的措施以来，国家领导人 盯 踮 跗 9 3 跎 趴 纷 弛 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 更是少见的发表言论要求房价下降，突如其来的变化，让房地产商措手不及，由于 此前判断国家肯定不会打压房价的可能性完全破灭，这次可能是真要求降房价，于 是全国降价声潮此起彼伏。由于开发商之前积压了大量的开发项目在手上，突然出 现融资危机，现金流的巨大缺口让开发商无力承受，自从2 0 1 1 年9 月上海部分楼 盘宣布降价以来，北京、广州等地迅速带动了全国的降价风潮，让各开发商处于风 雨飘渺之中，尽管如此，人们仍是处于观望状态，购房的欲望仍然处于压抑状态， 至今全国大多数楼市仍是一片惨淡，很多非主营房地产项目的企业已经开始低价抛售 积压的各种房地产项目，回笼资金抵御严寒，流行于房地产界的一句话是现金为王。 随着国家宏观政策的长期高压不减，主营房地产年开发商们似乎已经察觉到了这次 政府相关部门在玩真的，这次是要下定决心抑制房价了，于是开发商们开始变换着 各种手段来促销，各个地方政府也开始不断的调整房贷利率，试图激活房地产的潜 力，为政策创收利税，尽管如此，各地楼盘的销售并没有因此而带动起来。各个城 市的商品房销售除了正常的刚性需求以外，投资需求等均被压抑了。不仅商品房如 此，就连写字楼等商用楼的销售也因此蒙上的阴影。我们可以大致了解各个城市房 屋的比照情况，其中，住宅销售额增长1 0 2 ，办公楼销售额增长1 6 1 ，商业营 业用房销售额增长2 3 7 。我们来看下全国商品房销售情况示意图； 图卜2 。统计局：2 0 1 1 年全国房地产开发和销售情况h t t p ：，w w 、】i ，g o v c m 卿比0 1 2 m l 1 7 c o n 劬t j 0 4 6 4 3 5 h 嘶 6 、- _ ， 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 全国商品房销售额增速 图卜3 全国房地产开发企业土地购置面积增速 t 睾 l 稍l - i 秀l 矗胄l 弗曼 l 瑗 l 稍l 量曼 t 约男l l 绢1 1 2 勇 z 是 图1 4 三、房地产开发企业融资面临严峻考验 目前我国的房地产市场还没有完善的房地产金融体系，当房地产企业资金出现 短缺的时候，没有有效的应对措施和资金来源。特别是当国家出现收缩银根政策时， 7 慨 筋 加 任 仰 5 o 淄 竹 o 硕士学位论文 m a s ，l e r st h e s i s 依靠银行借贷的中小企业开发商将无力支撑现有的项目开发，只能空置。这是一个 长期的问题，亟待解决的问题，这个问题直接影响了房地产的发展，使得房地产的 发展面临了更多的风险性和不确定性。同时，正是由于风险性和不确定因素的存在， 银行信贷系统在国家宏观政策不利于房地产业的时候，便会马上收紧放贷力度，这 样就使得房地产业的发展局限性加大，而且过度的依赖单一的银行融资渠道。正是 由于目前我过房地产业融资渠道非常单一，所以国内出现经济不景气的情况下，银 行在对房地产进行融资的时候都表现出了非常谨慎的一面，在2 0 1 2 年初国家举办的 一些重大金融决策会议上面，我国各大银行的负责人在谈到房贷都信心十足地表达 “风险可控 的信心和决心。我国的金融体系的市场化特性程度不高，银行的主 要功能还是储蓄，还不能有效的利用资金剩余者的资金来弥补房地产业资金不足的 现状。正是由于这种状况，市场上便滋生出了民间融资渠道，一些地下钱庄、私人 贷款渠道甚至准高利贷款方式，都被国家政府认为是非法金融机构，最近闹得沸沸 扬扬的“吴英案 正是因为其所谓的非法大量民间集资。实际上正是这些民间渠道 使得我国一些中小企业得到资金的补充，活跃了资本市场，从某种意义上讲，这完 全是一种正面意义上的行为，应该值得鼓励去做。由此，可以充分的说明我国房地 产业融资渠道确实应该加以拓宽，同时政府部门也应该及时的来调整，2 0 1 2 年4 月， 温家宝总理温州金融改革区，让我们对民间的融资渠道正规化、日常化似乎看到了 一丝希望。 四、保障房不能得到合理的分配 在保障房建设和规划之初，国家和政府考虑到，大量社会普通消费者无法承担 目前高昂的房价，但是又不得不面临居住的选择，然而怎么去合理地释放社会对房 屋的刚需，在经过学术专家和政府相关单位反复论证后，做出的决定是增加保障房 建设，其目的很明显，就是希望通过保障房的建设来满足人们对房屋的高度需求， 来缓解社会几层百姓的压力，当然并不是所有人都能够享受到政府的政策，只有真 正对房屋有强烈需要，又无法承担费用的这部分人群，然而，事与愿违，在中国体 制下，往往是中央政府在做出正确的决定，实施好的政策，落实到地方却变了样， 而且整个朝着相反的方向走，真正需要保障房的人往往是社会底层人士，他们缺乏 社会弱势群体，根本拿不到国家予以实惠的保障房，而房子却落到了政府利益链条 中间的人手中，这部分人关系网络通达，资金雄厚，可以以便宜的价格拿到保障房， 民间通常传阅的一句话是保障房小区内往往停着豪车，名车，为什么? 因为他们是 o1 3 4 家房企银行贷款调查报告：中国银行家调查报告( 2 0 1 1 年) h t t p ： n 州c i n g o v c o m c n n e w s 、7 n e w s a s p ? n i d = 8 5 9 7 8 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 利益群体，他们是社会强势群体，所以他们才能够拿到这部分房屋。 然后在全国又有多人实实在在需要这些房昵，我们以武汉为例来进行情况说 明，2 0 1 0 年武汉无房户总数为2 1 0 3 4 户，武汉无房区主要集中在石乔口区、青山区、 东西湖区、武汉经济开发区等地，这些区主要是环城市圈，都是武汉拆迁的重点区 域，武汉重建的重点区域，比较拥挤，卫生环境和治理状况都比较差。这一部分人 群对保障房的需求量是最大的。从政策层面来考虑，是部分人应该是保障房必须而 且有限考虑的对象。而且不同的区域所面对的问题是不一样的，如江岸区、汉阳区、 江汉区、石乔口区、青山区和武昌区等老城区的负担相当之重。 图卜5 o 武汉市住房保障与住房供应体系研究课题组：武汉市住房保障与住房供应体系研究2 0 1 1 年。 9 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第二章造成我国房地产业问题的成因剖析 第一节房地产企业发展的自身冒险行为 一、房地产商大量囤积土地和物业导致房价上涨 当国家宏观政策出现金融货币宽松政策，土地大量招标和拍卖时候，开发商们 看到了机会，于是不惜重金高价拍得土地，然后囤积起来等着土地的升值，部分开 发商的黄金地段楼盘卖出一部分后，将剩余的楼盘捂起来，观望，期望过一段时间 后能卖出更好的价格。如果持续这样进行非法的囤积大量的房产和物业，就会导致 供应量的减少，由此，导致的结果就是价格大幅上涨，而价格上涨却带来的是更多 的囤积，这样就会形成一个恶性循环。近来，有些城市就出现开发商大量囤积土地， 到最后被住建委予以公布，进行曝光和惩罚。这样行为十分复杂，囤积的动机就是 看到了土地增值上涨的空间，不吝花高价拿地的开发商同样有囤地的嫌疑，如果不 是这样，就会很难得到回报。当开发商着手大规模的囤地，就意味着房地产泡沫的 盛行。 “泡沫 的本质属性在于必须具有一个主题概念，一个美好的想象空间。日本 的房地产泡沫根源在于世界经济赋予日本的经济奇迹之说；旅游岛、热带海岛风情、 与国外接轨和自由港的美好想象造成了海南的房地产泡沫；世界贸易中心、世界经 济大都市的概念使上海的房价冲上全国之最。这些国家、城市和地区以它们的发展 优势缔造主题概念，吸引越来越多的资金投入到这些概念主题中，过热的炒作最终 会导致经济泡沫。目前我国经济总量排名第三、发展潜力巨大以及我国城市化进程 的加速等概念被视为炒作主题，房地产市场被多方看多，直接导致了我国房地产市 场的泡沫。 二、房地产商进行大规模融资埋下金融风险 当房地产商过分看好产业前景和预期时，有时候是欲望大于理智，往往会出现 误判国家政策形势，放松警惕，将金融危机搁置一旁，进行大规模的融资，将还未 销售的楼盘甚至是还在建造的楼盘拿出来进行抵押贷款进行融资，由此，可以进一 步融资获得大量资金以进行下一步运作。在我国房地产炒作开始泡沫刚刚开始出现 的时候，这时候是吸引游离资本最佳的时刻，聚集了大量资金进行扩张，扩张再扩 张使人们对资金的需求量大增，银行在这个时机下大幅提高利率，但对于对未来房 地产市场持有过高的乐观预期的人们并没有因为利率的上升而减少对资金的需求， l o 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 反而有增无减。在我国这种金融体制和国情之下，当银行方面看到了如此高昂的利 润，他们一定是随行就市，提高存款利息，扩大吸收存款额度，以此来向房地产市 场放贷款，获得巨大的利润空间。另一方面，由于房地产价格的上涨，除房地产企 业外另一个直接受益方是银行，银行的资本随着房价的上涨不断扩增。在此利益的 驱动下，银行对房地产的信贷供给将进一步扩大，信贷供给的加大又会导致房价的 又一次上涨。在这个过程中，房价就会出现非理性上涨，导致房地产泡沫的迅速膨 胀，从而使银行金融系统风险不断加大，一旦房地产资金链断裂出现了崩盘，那么 直接受到威胁的将是银行，而且首先受到威胁的就是银行，随即便会出现西方所经 历的次贷危机现象。 房地产金融服务是现代金融的重点领域u 。我国经济的基本国情决定了银行是 我国最主要的金融机构，银行业自身的经营具有先天脆弱性的特点，而房地产业是 金融体系的重要领域且极易引发泡沫，银行和地产业的结合一旦出现问题，就会使 得整个社会的经济体系受到动荡，而令人们不安。相比之下，在一些西方房地产发 展较早的国家，他们的房地产金融系统就比较健康，抗风险能力也比较强，他们出 了银行融资意外，还有房地产信托和债券等方式，银行贷款占房地产融资总额的4 0 以下，而像银行体系占主导的国家，银行贷款占房地产的总额超过6 0 以上，一旦 房地产泡沫破灭对国家的经济造成的影响将会严重的多。 由以上我们可以看出，在我国的特殊国情下，房地产与国家主要的商业银行是 存在利益共同体的，当出现房地产危机的时候，必然银行的房贷体系要受到严重威 胁，而在房地产泡沫集聚到一定程度必然会出现破灭，顺势房价就会下跌，房地产 企业的投资资金无法收回，大批破产，银行的房产资本跌破抵押价值，银行坏账急 剧增加，利润下降，人们对金融机构的信用失去信心，大量存款资金撤离，一系列 的负作用将最终导致金融机构危机，银行破产。 第二节政府部门的政策导向问题 一、调控政策未达到预期效果 我国的房地产经济以及相应的宏观政策，在过去段时间里曾发挥过比较好的调 控效果，自从改革开放以后，我国经济开始出现出口导向性趋势，而且日趋明显，而 这种经济形势之下，当国外经济出现不景气时，必定会波及到我国经济领域，而我国 。文维虎：慎对房地产金融服务避免行业性风险出现，金融监管，2 0 1 1 年第7 期。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 也开始促进房地产业的发展，以带动经济，于是出台了一系列的相应的调控政策。由 此，房地产业的宏观调控高潮便拉开大幕。 中央发展房地产的政策使这个产业迅速发展，并成为很多城市的支柱产业，房 地产业的迅速发展不仅出现了明显的“机会成本 ，而且很快改变了居民的收入分 配结构，成为影响中国经济发展的制约因素。很多地方会因为拆迁而一夜暴富，然 而大部分生活在城市底层的人甚至是白领依然没有住房，商品房价格的快速上涨远 远超过了工资水平的提高，使得他们对拥有一套属于自己小小的住宅望而却步，然 而保障房和经济房却没有因为商品房的繁荣而跟上，使得社会出现了严重的不平等 和收入分配不均衡现象，同时全国各地出现了反对政府宏观政策的不当浪潮。 二、调控政策的不稳定和不连续 自从我国开始发展房地产业至今，国家连续紧密的出台了不同的宏观政策，包 括地方的和中央的，甚至有时候地方政府的政策和中央政策出现了想违背的现象。 梳理如下：1 9 9 8 年着手培育房地产业并发展为经济支柱；1 9 9 9 年我国开始实行房贷； 2 0 0 2 年整顿市场成为主基调；2 0 0 3 年商品房成住房供应主体；2 0 0 4 年土地招拍挂出 让；2 0 0 5 年国八条稳定房价；2 0 0 6 年国六条调整住房供应；2 0 0 7 年重视住房保障； 2 0 0 8 年刺激楼市消费；2 0 0 9 年鼓励社会企业投资；2 0 1 0 年国十条；2 0 1 1 年双限调控 政策出台。正是由于调控政策的不稳定性向房地产市场上释放了不同的信号，当 出现有利于开发商的积极信号，这些群体便开始扩大经营项目规模，但是当信号收 紧并趋于冷化房地产的时候，收紧地根银根，开发商便出现资金链断裂和融资难的 问题，是他们面临严峻的形势。当紧缩政策出现持续势头的时候，房地产界便开始 出现洗牌现象，非主营房地产的企业放弃或者地价出售在营项目，中小型房地产企 业出现企业兼并以抱团取暖，大型企业由于实力和资金雄厚能够应付市场上的“冷 空气”，而且还可以用余力地价收购一些优质项目。 到现在为止，人们对政府实施房地产的调控政策，也有了明显的感受，在中国 先进国情下，没有区分哪些是刚需市场，哪些是投机倒把群体，哪些是投资群体， 而是一个比较笼统的政策执行下去，显然不能打得到其预期效果，然后让现有的房 地产市场变得更乱。 第三节国家经济体制的影响 国务院发展研究中心“我国住房保障制度、调控政策及市场体系研究 课题组 认为目前我国的住房保障体系还存在严重不足。在这种情况之下，首先，让政府为 1 2 硕士学位论文 m a s t e r st he s i s 低收入消费群体解决居住的责任尚不明确，更没有相关的法律依据以及制度保障来 约束政府。不仅如此，在目前房地产市场之下，相当数量城市还没有完善的保障房 建设体系，经济适用房体系也一度不被业界人士所看好，保障房的建设和覆盖率还 处于刚刚起步阶段不能满足社会群体的需要。如果我国的保障房制度从中央到地方 政府如果不能很好的执行下去的话，那就没有办法继续成立相应的管理机构，从而 社会基层消费者便不能尽快的享受这一政策。 从目前来看，我国学者、专家、以及社会各界群体都集中关注与社会制度对保 障房的影响，当然这是一个比较重要的关注点，也是一个不可缺少的关注点。廉租 房的建设数量及配套设施不完善；济适用房的建设往往远离市区，导致新购房的群 体无法满足正常上下班的需求，导致购买者往往很少，远远低于政府和各界人士的 预期；地方政府的土地政策成为社会各界人士关注和讨论的热点，严重的影响了人 们的生活。但是我国现阶段这样一个国情之下，想要从制度上根本去解决这些问题 是不现实的，因此一些学者提出从源头上解决问题的策略看似非常恰当，但是从全 局来看，目前还不能去实现。目前我们急切的是，在可以遇见的未来几年内，我们 制定出一套可行的解决方案来满足现有的需求，这样才能使我国面临的复杂的房地 产问题时，理清头绪，由简到繁，一点点解决，从而实现“居者有其屋”的构想。 第三章我国房地产市场战略调整重点分析 第一节完善我国房地产市场调控政策 一、制定科学的发展规划，促进房地产健康可持续发展 为保证房地产市场的可持续发展，在延续当前政策的同时，进一步完善调控政 策，并建立有利于房地产市场持续健康发展的长效机制。制定科学的房地产业发展 规划，促进房地产业健康可持续发展，“十二五 规划，是中国经济发展方式转变 和产业结构调整的重要历史阶段，也是中国房地产业建设规模、结构、发展方式实 现突破的关键时期，同时也将是中国保障性住房取得阶段性进展、发挥重要社会效 应的全新时期，保障房建设是房地产业发展规划的重点。 中国房地产业必须对我国经济和社会两方面都会起到作用，要紧紧抓住发展机 遇，积极应对各种困难和挑战，把房地产业的“十二五 规划放到全国发展的大局 当中进行考量。 乔新生：房地产宏观调控的几个关键问题，理论月刊，2 0 1 1 年第4 期。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 现在各地的“十二五规划，大都是以政策保障住房的建设供应指标为主要内 容，并配以相应的对策措施。而如何保持房地产市场、产业健康发展的内容则相对 薄弱。这种情况反映出一种阶段性的政府关注重点。 在研究和制定政策保障性住房发展规划时，当前阶段需要有三个发展要点，那 就是要更加突出鼓励自住性和改善性住房需求；更加突出支持有本地户籍和居住证 的首次购房需求；更加突出引导城镇居民购买中小户型住房。现行的某些房地产调 控政策，对中高收入甚微，而对中低收入者影响甚大，往往就是抬高一点首付成数， 取消一点贷款利息优惠，就把一批想要改善住房条件的人都拒之市场之外。 现在各地对政策保障性住房的投入，但鲜见有财政专项支出，主要还是用银行 贷款和公积金管理的增值部分，不能够真正反映从建设性政府到服务型政府的转 型。现在各地的一大批政策保障住房发展规划，只讲需要需求，只讲投入建设，只 讲覆盖人数，极少规划政策保障住房的物业管理。实际上我国各个城市都存在着一 批远低于市场租金的老租赁公房，一大批的城镇市民还继续享受着福利性的租金。 但这批房屋租金和物业费用缴交率低，市场转手出租率并不低，房屋维修基金入不 敷出，物业管理公司长期亏损，已严重影响到只类房屋的简单再生产。老的问题没 解决，新的物业管理量马上就要压下来，积累起来将制造出新的社会大问题。 二、改革普通住宅用地出让方式 ( 一) 降低土地出让金 土地出让金收入在1 9 9 4 年分税制改革后基本上划归地方政府，也就是说，地方 政府为满足经济发展的需求，将土地有偿出，让为地方经济的发展积累了一定的资 金。但是由于土地出让金的过高，就间接把房价抬高，最后还是把压力分摊到了购 房者，导致人们购房能力大幅减弱。从绿城房地产企业统计的数据，我们看看各项 指标的权重； 1 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 资本利，宅 其他成本， 4 图3 1 从以上图示可以看出来，土地出让费用占到了2 2 ，再加上税收1 1 ，总共是3 3 ， 占到了整体费用的三分之一，从这一数据，可以说明高房价的很大一部分是由于国 家的高费用引起的，因此，如果说要将房价回归到理性状态，首先应该从政府的出 让金开始大幅降低。 然而问题的关键是，在大幅度的缩减土地出让金以后，接下来政府的财政收入 便会出现赤字现象，甚至影响到地方债务的偿还。特别是近两年是地方政府偿还债 务的高峰期，具审计署公布的数据显示，到2 0 1 0 年底，我国地方政府有偿还责任的 债务余额达1 0 7 万亿元，其中承诺用土地出让金作为偿还来源的为2 5 万亿元，如 果降低土地出让金，政府的债务偿还将陷入困境。可见政府财政对土地财政的过度 依赖，将放大政府的债务风险，使地方的金融体系和政府财政面临较大的考验。 为降低因土地出让金的减少对地方财政带来的负面影响，关键在于减少地方财 政对土地财政的过分依赖。首先，要拓宽地方政府的财政收入来源，合理的利用财 政税收杠杆，市政府财政收入来源的增多，实现政府财政的可持续发展。其次，各 地政府应加快调整经济结构和转变经济发展方式，脱离政府对g d p 的依赖。再则， 加大对已持有的房屋征收相关费用，增加政府财政收入的同时能够抑制房地产投 机，加强房地产市场的管理及可持续发展。 硕士学位论文 m a s t e r + st h e s i s 三、改革房地产税制，开征房地产财产税 ( 一) 降低房地产开发税收、交易环节税收 从房地产企业所需要交纳的费用来看。我国在城镇建设用地方面，已经开征了 很多税种，一个房地产开发企业除营业税、所得税、印花税、契税、城市维护建设 税、教育税、能源交通建设基金等企业经营税种外，单是针对建设用地的就有城镇 土地使用税、耕地占用税、菜田建设基金、土地使用权转让税( 土地增值税) 、房 产税等