（产业经济学专业论文）武汉市房地产投资与经济增长的互动关系研究.pdf

摘要 宏观经济学论证了投资与经济增长之间的关系，投资通过乘数影响总需求 进而影响国内生产总值，而g d p 的向上或向下的波动又通过加速数影响投资， 二者是动态的关系，在投资乘数和加速数的共同影响下，出现宏观经济的周期 性的波动，表现为宏观经济的高涨和萧条，投资和经济增长在长期将达到均衡 状态，使得g d p 呈现出有规律的波动。西方经济学家历来重视投资对宏观经济 运行起到的重要作用，也在其著作中重点论证投资和经济增长之间的关系，并 以此为依据提出政府运用经济杠杆来影响总需求并最终影响总产出的政策建 议，二战以来为西方国家所广泛采用。 根据宏观经济理论，投资不仅和总产出之| 、日j 有着相互之间的动态关系，而 且也受到财政政策和货币政策的影响，财政政策通过扩大或收缩总需求直接影 响投资或总产出，而货币政策是通过改变利率而影响投资的，因此在影响房地 产投资规模的诸因素中，需求包括政府需求和消费者需求、投资者需求和货币 政策。 相比较其他行业而言，房地产行业具有一定的特殊性，即它具有消费品和 投资品的双重性质。首先作为消费品而言，它拉动了内需；其次作为资本品来 讲，它对总产出的影响不仅仅限于当期，而且会影响到若干期以后；再次上升 上产业的角度来看，房地产业具有较强的前向、后向和旁侧关联度，已经成为 我国产业链中重要的支柱产业之一。 文章在第一章中阐述了本文的理论背景、发展现状及历史回顾，并对影响 武汉市经济增长的因素作了简要分析。第二章中，主要是通过对房地产投资的 长期均衡分析，以及房地产投资与经济增长之间的长期协整关系，解释了武汉 市房地产投资是否存在过热的问题。 本文第三章作为重点，运用向量自回归模型，通过脉冲响应函数和方差分 解，揭示房地产投资与经济增长之间的动态关系，并最终通过格兰杰因果检验 来证明这种关系的存在。 最后一部分是结论部分，通过前述几章的论证，在揭示二者的数量关系的 基础之上，文章得出了扩大有效供应、培育有效需求，房地产投资与经济增长 应该均衡增长的有意义的结论和建议。 关键字：房地产投资经济增长均衡增长向量自回归 a b s t r a c t 1 1 圮m a c r o e c o n o m i c sh a sd e m o n s t r a t e dt h er e l a t i o nb e t w e e ni n v e s t m e n ta n d e c o n o m i c a l g r o w t h i n v e s t m e n ta f f e c t st h e g e n e r a ld e m a n d a n dg d pv i a m u l t i p l i c a t o r o nt h eo t h e rh a n d ，t h ef l u c t u a t i o no fg d pa f f e c t si n v e s t m e n tv i a a c c e l e r a t e dv e c t o r t h e r ee x i s t sar e l a t i b e t w e e ng d pa n di n v e s t m e n t a m a c r o e c o n o m i c a ls e a s o n a lf l u c t u a t i o nr e p r e s e n t sas l a c ko rc l i m a xu n d e rt h ee f f e c t o fg d pa n di n v e s t m e n t c h r o n i c a l l y , i n v e s t m e n ta n dg d pg r o w t hw i l la r r i v ea t e q u i l i b r i u m ，a n dg d ps h o w sd i s c i p l i n a r i a nf l u c t u a t i o n t h ew e s ts c h o l a r sa l w a y s k e e pt h e i ra t t e n t i o nt ot h ei m p o r t a n tr o l et ow h i c ht h ei n v e s t m e n te x e r t sg d et h e y e m p h a s i z et h er e l a t i o no fg d pa n di n v e s t m e n ti nt h e i rm a s t e r p i e c e s ，a n dr e f e rt o s e r i e so f p o l i t i c a ls u g g e s t i o n st ot h eg o v e r n m e n t sa c c o r d i n gt ot h e i rc o n c l u s i o n st h a t e c o n o m i c a ll e v e r sw o u l da f f e c tg r o s sd o m e s t i cp r o d u c t t l l i sw a sw i d e l ya d o p t e db y w e s tc o u n t r i e sa f t e rw o r l dw 缸i i a c c o r d i n gt om a c r o e c o n o m i c a lt h e o r y , n o to n l yi s t h e r ear e l a t i o nb e t w e e n i n v e s t m e n ta n dg r o s sd o m e s t i cp r o d u c t ，b u ta m o n gf i n a n c i a la n dm o n e t a r yp o l i c y f i n a n c i a lp o l i c yd i r e c t l ya f f e c t st h ei n v e s t m e n ta n dg d pb yc h a n g i n gg e n e r a l d e m a n d ，a n dm o n e t a r yp o l i c yi n d i r e c t l ya f f e c t si n v e s t m e n tb yc h a n g i n gi n t e r e s tr a t e s ot h ee f f e c t i v ev e c t o r st h a ta f f e c tt h ei n v e s t m e n ti n c l u d eg o v e r n m e n td e m a n d ， c u s t o m e rd e m a n d ，i n v e s t o rd e m a n da n dm o n e t a r yp o l i c y r e l a t i v e l yt ot h eo t h e ri n d u s t r i e s ，t h ee s t a t ei n d u s t r yh a si t sp a r t i c u l a r i t y , t h a ti s ， i th a sad u a l i s mr e f l e c t sc o n s u m a b l ea n da s s e t f i r s t 勰ac o n s u m a b l e i tp u l l st h e s o c i a ld e m a n d s s e c o n da sa na s s e t ，i t se f f e c tt og d pw i l ll a s t t h i r d l y , i th a ss t r o n g a f f i l i a t i o nt ot h eo t h e ri n d u s t r i e sa n db e c o m eo n eo ft h em o s ti m p o r t a n ts u p p o r t i n d u s t r i e so f o u rc o u n t r y i n c h a p t e ro n e ，t h i sd i s c o u r s ei l l u m i u a t e st h et h e o r yb a c k g r o u n d ，p r e s e n t d e v e l o p m e n ta n dt h eh i s t o r yo fr e a le s t a t em a r k e to fw u h a n f u r t h e r m o r e ，i tg i v e s b r i e fa n a l y s e sf o rt h ef a c t o r st h a tl e a dt ot h ee c o n o m i cg r o w t h i nc h a p t e rt w o ，i t e x p l a i n saq u e s t i o nt h a ti ft h e r ei sas t a t u so fu n b a l a n c ea b o u tt h ee s t a t ei n v e s t m e n t i nw u h a n d u r i n gt h e s ey e a r sb yt h ea n a l y s e so f t h ee q u i l i b r i u mo f e s t a t ei n v e s t m e n t ， a n dal o n g t e r mh o m i n yr e l a t i o n s h i pb e t w e e nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n de c o n o m i c g r o w t h a st h em o s ti m p o r t a n ts e c t i o no ft h i sd i s c o u r s e ，t h ec h a p t e rt h r e ed i g sa d y n a m i cr e l a t i o n s h i po fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n de c o n o m i cg r o w t hb yt h ev e c t o r a u t or e g r e s s i v em o d e l ，i m p u l s er e s p o n s ef u n c t i o na n dv a r i a n c ed e c o m p o s i t i o n a n d t h e n ，i tv e r i f i e sar e l a t i o n s h i pv i ag r a n g e rc a u s a l i t yf u n c t i o n i nt h el a s tc h a p t e r , t h i sd i s c o u r s ed r a w sam e a n i n g f u lc o n c l u s i o ni n c l u d i n g e n l a r g i n ge f f e c t i v es u p p l y , c u l t i v a t i n ge f f e c t i v ed e m a n da n dk e e p i n gab a l a n c e b e t w e e nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n de c o n o m i cg r o w t h , b a s e do nt h em a g n i t u d e r e l a t i o nb e t w e e nt h e m k e y w o r d ：e s t a t ei n v e s t m e n t e c o n o m i c a lg r o w t h e q u i l i b r i u mg r o w t h v e c t o ra u t or e g r e s s i v em o d e l 1 1 1 独创性声明 本人声明，所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得武汉理工大学或其它教育 机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名：辎日期：埠业 关于论文使用授权的说明 本人完全了解武汉理工大学有关保留、使用学位论文的规定，即学校有权 保留、送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部 或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 签名：鼬师签名：缝：塑日 期：边! 皇： 武汉理工大学硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 理论背景及问题的提出 在一国或一个经济区域内，构成国内生产总值的因素主要是消费、投资、 转移支付和进出口收支净额。其中，消费相对比较稳定，受到国民收入水平、 消费习惯的影响，一般不会有太大的波动。政府转移支付是政府财政政策的手 段，应该作为一个外生变量，起到对宏观经济的调节作用。进出口收支净额由 于地域的不同也有不同的表现，例如我国东南沿海是进出口贸易水平突出的地 区，仅广东一省每年的进出口总额即达到全国水平的百分之四十左右，根据海 关总署广东分署正式公布2 0 0 5 年广东省进出口贸易情况：全年进出口贸易总额 为4 2 7 9 8 亿美元，再创历史新高，占全国进出口总额的3 0 1 。因此对于一个 地区尤其相对于对外贸易依存度不大的内地而言，影响地区国内生产总值的主 要因素来自于投资，投资通过投资乘数影响国内生产总值的产出水平，而国内 生产总值通过加速数影响投资行为，二者之间的相互作用，形成了影响区域内 国内生产总值波动的主要原因。 房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体，房地产业则是宏观经济中的 支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上，由于住宅产 业关联度高，它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通 信、家电家具等许多行业的发展，为这些产业提供了立足的场所，扩大了对这 些产业的社会需求。因此，房地产业的快速发展对一国和区域经济的持续增长 无疑起到了举足轻重的作用，特别是1 9 9 8 年的我国国家住房制度改革以来， 确定了深化城镇住房制度改革工作的目标，停止住房实物分配，逐步实行住房 分配货币化建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，发展 住房金融，培育和规范住房交易市场。这项住房制度改革彻底改变了人们的住 房消费观念，使得房地产业进入高涨期，在全国经济增长疲软的大形势下，房 地产业却连续几年一枝独秀，投资热、开发热、建设热，发展速度成倍高于其 他行业。但是，房地产在快速发展的同时，也存在很多深层次的问题：一方面 是房地产价格仍然偏高；另一方面由于长期实行城镇住房福利分配，相当多的 武汉理工大学硕士学位论文 居民家庭住房消费能力比较低，住宅市场大面积商品房空置和城镇居民住房困 难并存。所以，房地产业的这种持续高速发展是否过头，值得我们研究与关注。 总体来看，随着公积金政策、银行住房抵押贷款及二手房市场的配套措施 的完善，居民住房市场近年来出现了快速的增长态势。商品房施工和销售面积 自2 0 0 1 年以来一直维持了同比2 0 左右的平稳增长。近年来随着我国房地产的 快速增长，对房地产投资的合理性以及某些地区的房地产泡沫的争论愈演愈烈 因此，研究房地产市场投资状况和泡沫状况，度量房地产发展的健康状况显然 有着重要的意义s ， 在全社会固定资产投资的构成中，房地产投资占有重要的地位。与其他投 资品不同的是，房地产投资具有自己独有的特点： 研究中国房地产业与国民经济相互l 丑j 的关系，最直接的是研究房地产业与 国内生产总值( g d p ) 增长的关系，因为( g d p ) 是反映国民经济运行状况的 核心指标，在国民经济核算中，核算( g d p ) 的生产帐户同样处于帐户体系的 核心位置。首先，房地产投资具有投资品和消费品的双重特点。作为投资品， 房地产投资的变动对国内生产总值有强劲的拉动作用：作为消费品，房地产市 场的兴旺可以扩大区域内消费总量的上升进而带动区域内国内生产总值的上 升。 其次，房地产行业作为国民经济的支柱产业，具有产业链长，产业关联度 高等特点，房地产行业的发展对许多上下游产业的壮大具有重要的拉动作用。 房地产业与其他各产业都存在着较高的关联系数，房地产业与其他众多行业相 互制约，相互依存。一方面制造业、建筑业及建材业的发展为房地产业提供了 必不可少的保障；另一方面，房地产业的发展也拉动了相关产业的发展。其中， 与房地产业关联度最大的是建筑业，达到0 6 5 ，此外，金融保险业( o 5 1 ) 、制 造业( o 4 8 ) 、电力、煤气及水的生产和供应业( 0 4 7 ) 、社会服务业等也与房地 产业有很高的关联度，房地产业的发展对这些相关产业的发展具有很强的拉动 作用。由这些研究数据可以看出，区域内房地产产业发展的健康与否，与区域 内宏观经济发展水平有着举足轻重的关系。( 数据来源：房地产业与相关产 业关联度分析，孔凡文，刘宁，娄春嫒子，沈阳建筑大学学报2 0 0 5 0 5 ) 。 2 武汉理工大学硕士学位论文 表1 1房地产业与相关产业关联度 排序项目产业名称关联系数 1e建筑业o 6 5 2l金融保险业 0 5 1 3c制造业0 4 8 4d电业、煤气及水的生产和供应业0 4 7 5k社会服务业o 4 1 6g交通运输、仓储及邮电通信业 0 3 3 7h批发与零售贸易、餐饮业 0 3 0 8f地质勘查业、水利管理业o 2 9 9m教育文化艺术及广播电影电视业o _ 2 0 1 0l卫生体育和社会福利业 o 1 6 1 1n科研和综合技术服务业 o 1 5 1 2o国家机关、党政机关和社会团体0 1 3 1 3b采掘业o 1 1 1 4a农林牧副渔业 o 1 0 1 5p其他行业 o 0 6 第三，扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位，房地产业不仅可以促 进相关产业的发展，而且可以提供大量的就业机会。 最后，房地产业的兴起使城市经济得到发展，城市面貌得到改善。房地产 业的发展，尤其是国有土地使用权的有偿出让，为城市建设提供了稳定的财政 来源。 1 2 武汉市房地产发展现状与历史回顾 从房地产平均价格来看，2 0 0 4 年是武汉市商品房价格为1 9 9 8 年房改以来 上涨最快的一年，现货住宅和预售住宅平均成交价同比分别增长1 2 8 和 2 9 3 ，年终综合售价达到了2 8 3 6 元平方米。 进入2 0 0 5 年，国家房地产宏观政策开始实施，武汉房地产市场在此政策的 武汉理工大学硕士学位论文 调整下，呈现出以下几个特点： l 、房地产开发投资增幅回落，投资结构发生变化，一是住宅开发投资仍占 主导地位，但结构比重下降。二是非住宅类地产投资增幅迅猛。 2 、房屋开发规模持续扩大，经济适用房开发有所增加。上半年，武汉市房 地产开发施工面积达2 2 0 4 4 7 万平方米，同比增长1 8 4 1 ：其中住宅施工面积 1 7 9 4 3 5 平方米，同比增长1 25 8 。 3 、商品房销量持续缩减，供需不平衡。 4 、商品房价格处于波动状态，整体呈滚动式上涨。 为了研究区域内房地产投资与宏观经济增长间互动关系，本文以武汉市为 例，研究武汉市从上世纪九十年代开始至今，房地产投资与区域内宏观经济之 间的数量关系，论证房地产投资与区域内宏观经济增长之间的互动关系以及武 汉市房地产市场是否存在投资过热的解释。 从九十年代至今以来的数据看来，r e i ( 历年武汉市房地产投资总额) g d p ( 武汉市国内生产总值) 的线图中可以看到，r e i 和g d p 存在着明显的上升趋 势， 图1 1武汉市历年房地产投资总额 4 武汉理工大学硕士学位论文 图1 - 2武汉市历年国内生产总值 通过a d f 单位根检验，发现房地产投资额，g d p 均为非平稳时间序列数 据。从图中，可以看到房地产投资和g d p 增长均有向上的趋势，所不同的是， 房地产投资从1 9 9 0 到2 0 0 5 年内保持了向上的趋势的同时，也出现了不同阶段 内或缓或急的态势：从9 2 年到9 5 年三年的时间里，武汉市房地产投资呈现出 迅速发展的势头，投资额从每年不到1 0 亿元达到9 5 年的1 0 0 亿元人民币：从 9 5 年到2 0 0 1 年，武汉市房地产投资出现了比较缓和的阶段，每年的净投资额 始终没有超过1 2 0 亿元，第三阶段是2 0 0 1 年至今，房地产投资呈现加速上升 的趋势走向。 相对于房地产投资分阶段的不同，g d p 一直呈现出稳步上升的趋势，每年 的g d p 从9 0 年的2 0 0 亿元逐步攀升到2 0 0 5 年的2 3 3 0 亿元人民币。从图中 我们可以直观地得出房地产投资和g d p 的增长呈现正相关的关系。通过对怕i 和g d p 的历史数据进行相关性分析得出，二者间相关性高达0 9 7 表1 - 2r e i 和g d p 相关系数表 r e l g d p r e l 1 0 0 0 0 0 0 0 9 7 0 2 5 5 g d p 0 9 7 0 2 5 5 1 0 0 0 0 0 0 武汉理工大学硕士学位论文 从二者问相对量的历史数据看来，房地产投资的增量和国内生产总值的增 量之间并没有一直保持平衡增长的关系。 图1 - 3 武汉市房地产投资与国内生产总值增长率 由房地产投资增长率和g d p 增长率的线图可以得知，武汉地区的房地产投 资增长( 蓝线表示) 从1 9 9 1 年开始就高于g d p 增长率( 红线表示) ，并且从9 2 年开始至9 4 年达到一个高峰，从9 6 年开始，房地产投资增长率开始低于g d p 的增长速度并且与它保持平衡水平，从2 0 0 1 年开始，房地产投资增长率又开始 逐渐高于g d p 增长率。与之相对应的，武汉市的g d p 增长则一直保持了比较平 稳的态势。出现9 3 年房地产投资增长率的波峰的原因是由于房地产市场刚刚发 展，市场的需求被极大地释放出来，同时由于五年期贷款利率在9 0 9 1 年的下 调给出强烈的货币政策信号，使得全社会固定资产投资迅速达到一个高潮。从 9 3 年起，由于利率的上升和市场需求的逐渐减弱，房地产市场的投资行为趋缓， 房地产投资增长率逐渐和g d p 增长呈现均衡发展的态势。 综上所言，从本文附录可以看出，武汉市房地产投资呈现出如下一些特点： ( 1 ) 年度房地产开发投资增长快。1 9 9 0 年武汉市房地产投资总额仅为3 3 5 亿元， 而到2 0 0 1 年则猛增到1 1 5 3 4 亿元，增长3 4 倍多。1 2 年问的平均增长速度 为5 1 7 4 。但同期武汉市的基本建设投资额的平均增幅只为2 7 1 2 。同期 的g d p 平均增幅为2 1 6 。特别在1 9 9 2 年一1 9 9 5 年最为明显。由此可知， 6 武汉理工大学硕士学位论文 房地产开发投资增长率大大高于后两者，房地产开发投资增长很快。 ( 2 ) 投资周期性波动大。根据图卜3 所示，为1 9 9 0 2 0 0 1 年间武汉市房地产开发 投资与基本建设投资及g d p 增长率的散点折线图。我们从图中可以看山， 1 9 9 0 2 0 0 1 年间武汉市房地产开发投资的增长明显呈现出一个周期波动。 1 9 9 3 年以前，房地产开发投资增长很快，1 9 9 0 年的增幅只为2 4 ，1 9 9 1 年 为2 1 ，而到1 9 9 2 年，房地产开发投资迅速上升，增幅上升到6 3 2 ，到 1 9 9 3 年增长率达到极点，为3 4 1 4 短短4 年时间就上升了7 4 倍。而在 1 9 9 4 年以后，投资增长率渐渐回落。1 9 9 4 年、1 9 9 5 年分别为1 3 1 4 ，6 0 6 。 在1 9 9 6 年回落得最快，只有6 2 ，增幅下跌了将近1 0 倍。到1 9 9 9 年房地 产投资首次出现了负增长。1 9 9 9 年之后，房地产投资增幅又有增加趋势。 除了国内生产总值对房地产投资的促进，还要看到，房地产投资在总量上 的逐年扩大还受到区域内城市化水平、居民可支配收入、人口规模以及政府货 币财政政策的影响。 1 3 武汉市经济增长的要素分析 正如1 9 9 5 年诺贝尔经济学奖得主卢卡斯( l u c a s ) 所言：“一旦你开始思考它 们，你将很难有精力去关注其他问题”经济增长( e c o n o m i cg r o w t h ) ，是指一 个国家或地区潜在的国内生产总值( g d p ) 或国民收入的增加人均产出的增加意 味着居民生活水平的提高。宏观经济学对这方面的研究需要回答两个方面的问 题：一个问题是什么因素造成各国或不同的地区经济增长存在着如此大的差距； 另外一个问题是政府可以在经济增长中采取什么样的政策来改善增长的途径， 使经济增长变得更加快速、持续、平稳。 宏观经济学告诉我们，g d p 主要是由消费、投资、政府支出和进出口净额 四部分构成，一国或地区的经济增长由于这四个部分的增长而增长，由于它们 的波动而波动。武汉市作为我国华中地区的重要城市，有着特殊的地位和自己 特殊的经济模式，具体而言则是： 1 、相对于g d p 的增长，个人消费的支出的增长幅度远底于g d p 的增长幅度。 2 、相对于g d p 的增长，投资的增长幅度要高于g d p 的增长幅度。 3 、武汉市的进出口贸易规模在全国的地位中处于相对落后的位置，总体而 言规模不大。 7 武汉理工大学硕士学位论文 4 、政府支出作为一个外生变量，只是对宏观经济增长起到一个调控作用， 而真正对经济起推动作用的应该是消费和投资。 根据以上分析，笔者做出经济总量和房地产投资以及消费的相关性检验： 表1 - 3 g d p r e ic u s g d p1 0 0 0 r e l0 9 7 0 c u s0 9 7 5 由上表可知，武汉市房地产投资和人均消费支出和g d p 之间存在高度的相 关性，从而验证了房地产投资和人均消费是影响经济增长的重要因素。 从微观的方面来看，顾稀现和朱金生根据柯布一道格拉斯方程的原理做了武 汉市经济增长因素的实证分析，他们得出如下结论： 武汉市1 9 9 0 2 0 0 1 年产出( g d p ) 平均增长率为1 3 2 5 。投资平均增长率为 1 8 1 2 ，全社会从业人员平均增长率为1 6 2 ，技术进步速度为1 5 8 ：投资增 长对产出增长的贡献率r k = o 8 3 全社会从业人员增长对产出增长的贡献率 r i = o 0 5 ；技术进步对产出增长的贡献率r a = o 1 2 这些数据说明 武汉市在1 9 9 0 2 0 0 1 年间经济取得了较快的发展，平均增长率达到了 两位数，成绩斐然； 资本的产出弹性系数大于劳动的产出弹性系数； 在产出增长的贡献因素中，投资增长对产出增长带动作用最大，相比 之下，全社会从业人员和技术进步增长对产出增长的贡献率较小。 政策启示： 由于资本增长仍然是现阶段带动经济增长的主要因素，加之其产出弹 性系数较大，因此应继续加大投资力度； 技术进步和劳动力增长对产出增长的贡献率较小，说明现有的产业结 构有待于进一步调整和升级，产品的技术含量和员工的素质有待于进 一步提高。只有这样，才能真正做到经济增长方式从追求数量扩张到 注重质量和效率的转变。 武汉理工大学硕士学位论文 1 4 文献综述 目前在国内关于房地产产业方面的论著已经相当多，其中最集中的热点讨 论是对房地产市场是否发展过快、影响房地产市场的因素分析、政府宏观调控 因子对房地产市场的作用、不同地区房地产发展水平的非均衡状态等等。 皮舜，武康平在房地产市场发展和经济增长之间的因果关系一文中基 于面板数据采用格兰杰因果检验模型，得出了我国区域房地产市场和经济增长 之间在1 9 9 4 - 2 0 0 2 年之间存在着双向因果关系。 梁云芳，高铁梅，贺书平在房地产和国民经济协调发展的实证分析一 文中指出：我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响，即存在局部泡 沫。近年来，房地产和国民经济两者之间互动关系有一个结构性的变化，由于 利率缺乏弹性，通过利率来调控房地产市场，成效不大，但是信贷规模的变化 对房地产投资有较大的影响。房地产投资的冲击对经济增长具有长期影响，而 且对相关行业的拉动作用也比较大。 易宪容在 是其中含有的波动成分，则： z = r7 + z 。，f ：1 ，2 ，t ( 1 ) 计算 卜p 滤波就是从 】厂，) 中分离出 】厂； ，一般地，时间序列 】厂，) 中的可 观测部分趋势 】厂；) 可以被定义为下面最小化问题的解： 丁 m i n ( r e 7 ) 2 + 饥c ( 三) z 7 2 ) ( 2 ) t = l 其中：c ( l ) 是延迟算子多项式c ( l ) = ( l - 1 1 ) 一( 1 一三) ( 3 ) 将多项式( 3 ) 代入式( 2 ) 中，则h p 滤波问题就是使下面损失函数最小，即 m i n 窆 ( 】厂，一】厂，2 + 五窆【( y ：。一】厂；) 一( 】厂j 一】，：。) 】2 ( 4 ) t = lt = l 最小化问题用 c ( 工) 】厂j 】2 来调整趋势的变化，并随着旯的增大而增大。一般 地，当时间序列取年度数据时，五的取值为1 0 0 。 为了得到武汉市房地产投资在长期内均衡关系，笔者采集了从1 9 9 0 年到 2 0 0 5 年十六年间武汉市房地产投资净额的年度数据，利用h o d r i c k - p r e s c o t t 滤 波方法过滤出序列中的趋势因素，以得到房地产投资时间序列的长期趋势如下 图。 武汉理工大学硕士学位论文 图2 1 房地产投资时间序列的长期趋势 h o d d c k - p r e s c o t tf i l t e r0 a m b d a = 1 0 0 ) 图示中，红色的趋势线表示了过滤出趋势因素的房地产投资的长期均衡趋 势。由图可知，武汉市的房地产投资情况在9 1 年到9 3 年之间是低于均衡水平 的，从9 4 年到9 8 年又呈现出高于均衡水平的情况，随后又低于均衡发展，从 2 0 0 3 年开始，投资水平开始出现快速偏离均衡水平。 图下方的绿色部分揭示了房地产投资在十六年问偏离均衡的程度，可以由 图示中清楚地看到，武汉市房地产投资在1 9 9 3 年之间是处于一个相对萎缩的水 平，在数据表内也反映出房地产投资额比较低；从1 9 9 4 年开始，房地产投资开 始起步，但在随后的1 9 9 5 年又走向了低潮，从2 0 0 2 年开始，每年的房地产投 资总额迅猛攀升，形成了比较陡直的上升通道。这说明了在当前的经济发展水 平下，武汉市房地产投资已经出现了偏热的局面，然而总体上来说，并没有过 度偏离均衡水平，武汉市房地产投资的规模和经济发展水平就目前而言，相比 较还是处于相对均衡水平的。 2 2 2 房地产投资与经济增长的协整关系 经济变量的时间序列往往是非平稳的，这些序列的矩，如均值、方差和协 方差随时间而变化。然而这些时间序列的线性组合却可能有不随时间变化的性 质，假如这样一种平稳的或i ( o ) 的线性组合存在，这些非平稳的时间序列之 1 6 武汉理工大学硕士学位论文 l 日j 被认为具有协整关系。 两个时间序列x ，和y ，只有在它们是同阶单整即，( d ) 时，才可能存在协 整关系，这一点对多变量协整并不适用( 易丹辉：数据分析与e v i e w s 应用) 。 为了研究和检验房地产投资与宏观经济增长之间的关系，特选取了从1 9 9 0 年到2 0 0 5 年间1 6 年的数据，分别为房地产投资总额( r e i ) ，区域内国内生产 总值( g d p ) ，五年期固定资产贷款利率( r ) 、城市人1 2 1 作为变量( p o p ) 。 经过a d f 的单位根检验，发现上述几个变量时间序列均为具有单位根的非 平稳序列，而且r e i 和g d p 在各个年度之间变动较大，为了避免数据问的剧 烈波动和更清楚地解释原因，令： z _ r e i = d ( r e i ) r e l ( 一11 z _ g d p = d ( g d p ) g d p ( - 1 ) 经过再次检验，z _ r e i 是没有单位根的平稳序列，而z _ g d p 是有单位根的 非平稳序列。 本文在这里拟合如下协整模型： z r e i = 6 2 7 + 5 9 4 x z g d p 一0 1 6 x r ( 一1 ) 一0 o l x p o p + s t = ( 2 4 8 )( 4 6 2 )( 一2 9 8 ) ( - 2 6 1 ) r 2 = o 7 9d w ：2 4 1 f = 1 3 4 8 2 2 3 模型的修正与结果分析 模型残差分析 1 残差序列的单位根检验 t - s t a t i s u cp r o b + 地g 塑! ! ! 鲤旦l ! 堕匕e ! ! ! ! ! 熊! ! ! 鱼! ! ! !堡：! ! i ! ! iq ：q ! 丝 t e s tc r i t i c a iv a l u e s ：1 i e v e l- 4 1 2 1 9 9 0 5 i e v e i- 3 1 4 4 9 2 0 1 0 i e v e i - 2 7 1 3 7 5 1 1 7 武汉理工大学硕士学位论文 2 残差序列的二阶自相关l m 检验。 b r e u s c h - g o d f r e ys e r i a lc o r r e l a t i o nl mt e s t ： 3 残差序列的异方差w h i t e 检验 w h i t eh e t e r o s k e d a s t i c i t yt e s t ： 根据协整方程的基本条件，各个协整向量的残差必须是平稳的、没有自相 关和异方差的向量。把协整方程的残差分别做了单位根检验、高阶自相关检验 和w h i t e 检验如上。可以得出结论为：该协整方程的残差是平稳序列，没有自 相关和异方差，组成方程的各个向量之间具有长期的协整关系，模型很好地拟 合和解释了g d p 增长、利率和人口因素对房地产投资的作用。 由模型拟合的结果我们看到，g d p 的增长对房地产投资的作用是最大的， g d p 每增长一个百分点，将使房地产投资增长5 9 4 个百分点。因此g d p 的增 长是近年来武汉市房地产投资迅猛增长的最主要原因。其次，由于当局货币政 策调控的结果，可以看到，房地产投资受上一期利率的变动影响，当利率每上 升一个百分点时，房地产投资下降0 1 6 个百分点，这说明了政府利用利率工具 影响房地产投资是有效果的，但是效果并不明显。 最后，地区的人口变动对于投资也是一个影响因素，然而在模型中我们看 到，武汉市近十几年来的人口增长对房地产投资的影响不仅非常小而且是负向 的。这是由于武汉市作为一个规模很大的中心城市，人均收入水平在中国同类 城市之中却是比较低的，较低的收入水平和较大的人口基数，使得武汉市民不 具备比较在大宗消费品上的消费能力，从而使得房地产市场没有足够的有效需 武汉理工大学硕士学位论文 求拉动。 2 3 本章小结 笔者在本章建立了房地产投资增量对国内生产总量的增量、利率以及人口 变量的协整模型，以期在协整模型平稳的前提下定量解释经济增长、利率和人 口变量对房地产投资增长的作用。经过模型的检验和修正，笔者得到了一个残 差序列平稳、残差项无自相关和异方差的平稳协整方程，根据该方程的参数估 计和统计检验笔者获得如下信息： 该方程整体的f 统计量达到1 3 4 8 ，显然是一个显著的模型，各变量均对 因变量有解释力度，各自变量的t 统计量也通过了显著性检验。 从参数估计的结果来看，由于经济的增长，对房地产投资贞献度最大且最 为显著，经济增长每增加一个百分点，可以给房地产投资增加近六个百分点的 贡献，利率因素对房地产投资的作用为负，说明了利率作为政府宏观调控的手 段，对房地产投资是起到一定的作用的，然而这种作用远远不能够抵消经济增 长给房地产投资带来的正面影响，这个结论也进一步说明了近年来利率手段给 房地产投资的抑制作用比较小的现状。人口因素带来的影响虽然通过了显著性 检验，但其参数非常微小，几乎可以近似认为对房地产投资不会带来什么显著 的影响。房地产投资规模的加速扩大，最主要的原因还是由于经济增长推动的。 1 9 武汉理工大学硕士学位论文 第3 章武汉市房地产投资与经济增长之间 的互动关系的实证检验分析 3 1v a r 模型和脉冲响应函数介绍 能够更加精确地刻画房地产投资和经济增长之间的相互关系的，是 v a r ( v e c t o ra u t or e g r e s s i o nm o d e l 向量自回归) 模型。传统的计量经济学建模 方法是在经济学理论的基础之上，描述经济变量之间的数量关系的方法。然而 在实际运用过程之中，传统的建模并不能真实地反遇经济变量之间的动态关系， 内生变量不仅会受到外生变量的影响，也会受到其他内生变量以及自身滞后值 之间的影响。向量自回归模型就是一种非结构性的建模方式，用于反映各个变 量之间的相互动态关系，常用于预测时间序列变量之间的动态关系，以及分析 随机扰动对整个变量系统的动态影响。 本文选择向量自回归模型作为分析武汉市房地产投资与经济增长互动关系 的研究方法，是由于房地产投资和经济增长之间存在着时间上的动态影响，同 作为内生变量的房地产投资r e i 和经济增长g d p 不仅受到彼此的同期的影响， 而且会受到彼此和自身滞后值之间的影响，即房地产投资对经济增长的影响不 仅体现在当期，还会在以后的若干期对经济增长持续施加影响，这种影响会持 续到若干期之后才会逐渐消失。相同地，经济增长不仅受到上一期或几期的影 响，也会在一定程度上影响当期和滞后几期的房地产投资。 除此之外，作为政府调控经济的手段，利率作为外生变量，既会对房地产 投资产生一期或滞后几期的直接影响，也会通过影响投资间接地在当期和滞后 几期影响到经济增长变量。 为了可以准确地把握和定量分析内生变量和外生变量、以及内生变量和内 生变量之间的这种动态关系，有必要建立向量自回归模型，对武汉市房地产投 资和经济增长以及利率变动之间的动态关系进行数量上的计量和分析，最终达 到计量分析它们之间动态关系的研究目的。 然而向量自回归模型也有自身的弱点，运用向量自回归模型，需要较大的 样本量以估计足够多的滞后阶数，当自由度不足以估计滞后阶数时就不得不牺 武汉理工大学硕士学位论文 牲一定的阶数，这样就降低了模型估计的精确性，从而变量的纳入也成为一个 重要的考虑因素。 向量自回归模型的最一般模型数学表达式为： y ，2 a ，+ y h + + 么，y ，。+ b 。x ，+ + b ，x ，- ，+ “， ( 3 1 1 ) 其中，y ，是肌维内生变量向量，x ，是d 维外生变量向量，a 1 o - a ，和 曰。b ，是待估计的参数矩阵，内生变量和外生变量分别有p 和，阶滞后期。u ， 是随机扰动项，其同时刻的元素可以彼此相关，但不能与自身滞后值和模型右 边的变量相关。 模型中内生变量有p 阶滞后，可以称为一个v a r ( p ) 模型，在实际就用中， 通常希望滞后期p 和，足够大，以完整地反映所构造模型的动态特征，然而随 着滞后期的延长，模型中待估计的参数越多，自由度就越小。因此一般根据a i c 和s c 信息量取小值的准则确定模型的阶数。 a i c ：一丝+ 竺 n行 s c ：一丝+ k l n ( n ) 席栉 其中，k = m ( r a + p m ) 为模型待估参数个数，工为对数似然值，1 1 为样本量。 向量自回归模型的一般式表示为矩阵形式为： y 。 y ：， y 。 = a y l f - l y 2 h y h - l + 么2 y - 2 y z zl + + b y 。 z “ z 2 x 女 + “1 f u 2 甜h ( 3 1 2 ) 即含有k 个时间序列变量的v a r ( p ) 模型由k 个方程组成，将上式做简单 变换，可表示为 y ，2a - y ，。+ + 么，只，+ “， ( 3 1 3 ) 其中y ，是少，关于外生变量x ，回归的残差项，上式可以简写为 2 1 武汉理工大学硕士学位论文 a ( r ) y ，= “， ( 3 - 1 4 ) 其中么( 三) = ，。一么# 一么：l2 - a ，l 9 是滞后算子l 的七k 的参数 矩阵，称上式为非限制性向量自回归模型( u n r e s t r i c t e dv a r ) ，冲击向量“。是 白噪声向量，因为“，没有结构性的含义，被称为简化形式的冲击向量。 如果行列式d e t 【4 ( 上) 】的根都在单位圆外，则上式满足可逆性条件，可以将 其表示为无穷阶的向量动平均( 翰铂p ) ) 形式y ，= c ( 三) “， ( 3 1 5 ) 其中，c ( l ) = 爿( 三) = c o + c 1 l + c 2 l 2 + c 。= ，。 对v a r 模型的估计可以通