（管理科学与工程专业论文）我国节地型住宅小区的开发环境及技术研究.pdf

中文摘要 我国节地型住宅小区的开发环境及技术研究 管理科学与工程专业研究生：赵同良指导教师：李启明教授 摘要 住宅的建设及使用过程消耗着大量的资源及能源。据统计，约3 0 的城市 用地用于住宅建设，而且这个比例仍在不停地上升。为了满足居民不断增长的住 房需求，同时也必须确保基本的耕地面积，土地利用应按照减量化、再利用、资 源化的原则，搞好土地资源综合利用，出路便是大力发展节地型住宅。 本文进行的“我国节地型住宅小区的开发环境及技术研究”，是立足于我国 的基本国情，结合中央经济工作会议“大力发展节能省地型住宅”的重要内容提 出的。主要研究内容包括： 1 ) 我国城市住宅土地利用情况。分析当前我国城市住宅土地利用中存在的 主要矛盾和问题。 2 ) 节地型住宅小区的概念及基本内涵分析。指出节地型住宅小区并不是在 丧失人们居住水平和舒适度的条件下进行的，而是在坚持以人为本、注重生态平 衡和环境保护、注重社区文化的建立以及坚持全寿命周期的管理和评价的基础上 来实现土地资源的高效利用。 3 ) 节地型住宅小区开发的支撑环境研究。分别从法律，法规政策体系、观念 因素、技术支撑体系、人力资源体系以及环境管理体系等若干方面来详细研究节 地型住宅小区开发的支撑条件。 4 ) 节地型住宅小区开发的技术途径研究。分别从城市用地规划、住宅建设 用地规划、建筑结构体系创新、套型标准确定、地下空间开发以及立体停车技术 等若干方面来研究小区开发的节地措旌。 关键词：土地资源，节地型住宅小区，支撑环境，技术途径，评价 a b s t r a c t t h er e s e a r c ho nd e v e l o p m e n te n v i r o n m e n ta n dt e c h n o l o g y o fl a n d s a v i n gu p t o w n si nc h i n a g r a d u a t es t u d e n t ：z h a ot o n g l i a n gi n s t r u c t o r ：p r o f l iq i - m i n g a b s t r a c t t h ep r o c e s so fh o u s e sc o n s t r u c t i o na n du s ec o s t sag r e a td e a lo fr e s o u r c e sa n d e n e r g y a b o u t3 0p e r c e n to fc i t yl a n di su s e dt ob u i l dr e s i d e n t i a ld i s t r i c t ，a n dt h i sr a t e i sr i s i n gu n c e a s i n g l y t os a t i s f yt h ei n c r e a s i n gh o u s ed e m a n d , a n da l s oh a v et oe n s u r e t h eb a s i cp l o wl a n d ，t h eo n l yo u t l e ti sd e v e l o p i n gt h el a n d - s a v i n gr e s i d e n t i a ld i s t r i c t b a s e do nt h eb a s i cs i t u a t i o no fo u rc o u n t r ya n dt h es p i r i to fd e v e l o p i n ge n e r g y a n dl a n ds a v i n gh o u s e ，t h i sp a p e rb r i n g sf o r w a r dt h ec o n c e p to f l a n d - s a v i n g r e s i d e n t i a ld i s t r i c ta n dd i s c u s s e sh o wt od e v e l o pt h i sk i n do f u p t o w n i nm o r ed e t a i l s ，t h i sp a p e r ： 1 p i e s e n t sa no v e r v i e wo fr e s e a r c ho l ll a n d - s a v i n gr e s i d e n t i a ld i s t r i c ta n d d i s c u s s e st h en e c e s s i t yo f d e v e l o p i n gt h i sk i n do f u p t o w n 2 p r e s e n t st h es t a t u so ft h eu s eo ft h ec i t yl a n di nc h i n aa n dd i s c u s s e st h e o u t s t a n d i n gc o n f l i c t sa tt h ep r e s e n tt i m e 3 p u t sf o r w a r dt h ec o n c e p to fl a n d - s a v i n gr e s i d e n t i a ld i s t r i c ta n dd i s c u s s e s i t sb a s i cc o n n o t a t i o n 4 d i s c u s s e st h e s u p p o r t i n g e n v i r o n r a e n t so f l a n d - s a v i n gr e s i d e n t i a l d i s t r i c t s d e v e l o p m e n t f r o mt h ed i f f e r e n t a s p e c t s u c ha s r u l e r e g u l a t i o n p o l i c ys y s t e m , t e c h n o l o g ys y s t e m , h u m a nr e s o u r c e s s y s t e m ，e n v i r o n m e n tm a n a g e m e n ts y s t e ma n de r e 5 r e s e a r c h e st h et e c h n o l o g ym e a s u r e so fd e v e l o p i n gt h el a n d s a v i n g r e s i d e n t i a ld i s t r i c ts u c ha sc i t yp l a n n i n g ，r e s i d e n t i a ld i s t r i c tp l a n n i n g , a r c h i t e c t u r a ls t r u c t u r ei n n o v a t i o n ，i n t e r i o rs p a c es t a n d a r da n de t c k e yw o r d s ：l a n dr e s o u r c e s , l a n d - s a v i n gr e s i d e n t i a ld i l t r i e t , d e v e l o p m e n te n v i r o n m e n t , t e c h n o l o g ym e t h o d ，e v a l u a t i o n i i 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：之! 刍复 日期：坐厂 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位 论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人 电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论 文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包 括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 ，、1 研究生签名：也! 丑盘导师签名： 第一章引论 1 1 问题的提出及研究价值 第一章引论 1 1 1 问题的提出 住宅建设对资源的占用和消耗是巨大的。就城市住宅而言，城市建成区用地的3 0 用于住宅建 设“1 ，而在目前土地供应已经紧缺的情况下，要满足居民的住房需求，面临着土地资源制约的尖锐 矛盾。在必须确保基本耕地的形式下，土地利用应按照减量化、再利用、资源化的原则，搞好土地 资源综合利用，出路只能是大力发展节地型住宅。 在我国土地资源极其紧缺的情况下，为满足极少数人的奢侈需求，近几年来商品住房供给中出 现了一种追求高档次、高价位、大户型的倾向，每套1 5 0 m 2 以上的房子越建越多，花园别墅动辄3 0 0 m 2 以上一套，甚至建所谓豪宅。住宅供给结构的失衡状态，既造成中低档住房紧缺，又带来土地资 源的严重浪费。为此，从节约土地出发应努力发展节地型住宅，制止占用土地过大的住宅建设 2 0 0 4 年1 2 月3 日至5 日，中央经济工作会议在北京召开，中央领导明确指出要大力发展“节 能省地型”住宅，即“节能、节地、节水，节材、环保”型住宅，在保证住宅功能和舒适度的前提 下，坚持开发与节约并举，把节约放到首位，在规划、设计、建造、使用和维护全寿命过程中。尽 量减少能源、土地、水和材料等资源的消耗，并尽可能对资源进行循环利用，实现资源节约和循环 利用的住宅1 2 1 0 发展节地型住宅成为当务之急。 那么，什么是节地型住宅? 其内涵是什么? 如何界定? 当前发展节地型住宅小区的障碍因素有 哪些? 发展节地型住宅的基本前提和节地措施有哪些? 这些都将成为本课题研究的重点和必须予以 回答的问题。 1 1 2 研究价值 房地产业在国民经济中占有举足轻重的地位，是国民经济的支柱产业。然面在国民经济的发展 过程中，在我国城市化进程日益加剧的过程中，大量的农用耕地被占用为城市用地，其中又约3 0 的城市用地用于住宅建设。 我国是1 3 亿人1 ：3 的人口大国，从人均土地资源占有方面来看，人均耕地仅为美国的1 1 1 5 ，全 球平均的1 4 1 9 9 6 年底我国耕地是1 9 ，5 l 亿亩。到2 0 0 3 年底统计结果为1 8 5 1 亿亩，7 年之内， 全国耕地净减少1 亿亩，占全国耕地总量的5 以上。今后3 0 年仍是我国城镇保持高速发展的关键 时期，城镇建设和经济发展还将不可避免地占用一部分耕地。如失控，将危及我国的粮食安全。合 理利用土地资源是关系国民经济科学发展和可持续发展的大事。 本文将以“节地型住宅”为核心，试图探索一条土地资源节约型住宅业发展的新路子，以推动 房地产业可持续发展。研究和发展节地型住宅具有如下价值： 1 ) 研究和发展节地型住宅，是缓解住宅业发展与土地资源紧缺矛盾的客观需要： 2 ) 研究和发展节地型住宅，是适应住房消费需求结构的必然要求； 3 ) 研究和发展节地型住宅，是降低住宅成本的重要环节； 4 ) 研究和发展节地型住宅，是房地产业可持续发展的必由之路 东南大学硕士学位论文 1 1 3 课题来源 本论文“节地型住宅小区的开发环境和技术研究”的提出，来源于中央经济工作会议中关于发 展“节能省地型”住宅的启示，属于自选课题。论文的研究对土地的节约和高效利用、实现土地资 源的可持续发展利用具有相当意义。论文完成了节地型住宅小区的定义、内涵分析以及开发环境、 若干技术途径的研究。 1 2 有关节地型住宅研究的现状及动态 1 2 1 国际研究情况 对土地集约利用规律研究在德国经济学家屠能的农业区位论中就有提及。屠能通过对城市 周围农业土地利用类型的空间分布研究，提出同心圆布局原理，并认为；农业土地利用的合理集约 度按土地区位地租高低即距离市场远近配置，将区位与土地利用合理集约度研究结合在一起。最直 接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇 尔认为：报酬递减规律适用于各业中为了生产和生活而对土地的利用，显然土地报酬递减规律所阐 述的就是土地的合理投入问题，研究的是土地的合理集约度。 在国外，土地价格与土地集约利用的关系已经得到较为规范的研究。在a l o n s o ( 1 9 6 4 ) 和m i l l s ( 1 9 6 7 ) 的研究基础上，b r u e c k n e r ( 1 9 8 7 ) 进一步构造了城镇土地利用结构的均衡模型，并证明土 地集约利用程度( 如建筑层高) 从城市中心( c b d ) 向外呈下降趋势，大城市的土地集约利用程度 一般高于小城市，a r n o t ta n dl e w i s ( 1 9 7 9 ) 的研究则表明，城市用地扩展中，投资密度与资本利率 成反比，与地租预期变化方向成正比。 1 2 2 国内研究情况 国内目前对土地集约利用的研究侧重于对城市和开发区土地的集约利用研究，研究方法包括定 性研究和定量研究。定性研究集中在对土地集约利用概念，意义、问题和实现途径等方面的探索， 其中概念研究集中于剖析概念的内涵与外延；意义研究主要认为集约利用是我国城市土地利用的方 向；问题研究主要认为目前的城市土地利用结构与布局不合理；实现途径研究主要认为通过土地储 备、土地置换，城市规划，土地用途管制及地价税收杠杆等方法达到城市土地的集约利用( 徐忠国 等，2 0 0 0 ；陈书荣，1 9 9 6 ；潘琦等，1 9 9 6 ；何芳等，2 0 0 3 ：童林旭，1 9 9 8 ) 在中央经济工作会议期间中央领导提出“节能省地型”住宅概念的时候，国内关于节地型住宅 研究的学术著作非常少，在一些兄弟院校的硕士毕业论文的部分章节中以及极少数的学术期刊论文 中出现过从不同角度对节地型住宅的研究，主要是从发展高层住宅，缩短住宅间距以及房屋户型设 计( 开间、进深) 等角度加以论述。如： 天津大学2 0 0 0 届硕士研究生田琪的毕业论文走向人居环境可持续发展的高层住宅： 湖南大学2 0 0 1 届硕士研究生赵明桥的毕业论文三进式住宅设计研究； 西安建筑科技大学2 0 0 1 届硕士研究生李静的毕业论文 西安小高层住宅设计研究； 北京规划建设1 9 9 7 年第0 5 期谈一例节地型塔式住宅设计i 长安大学学报( 建筑与环境科学版) 1 9 9 8 年第0 l 期节地住宅探讨； 河北农业大学学报2 0 0 2 年第0 4 期高层住宅与多层住宅节地性能比较论证。 2 第一章引论 从当时已有的研究著作中可以看出，研究过程及成果缺少从城市规划，小区规划、土地合理利 用等角度出发对节地型住宅的研究。 截止本文初稿完成时，有关节能省地型住宅的学术研究已有所增加，但以期刊论文为主，专著 及学位论文仍然较少。在发表的学术论文中，已开始从更多的角度来研究节地型住宅小区的开发。 1 3 本文研究的目标、技术路线和内容结构安排 1 3 1 本文研究目标 本论文在领略和把握中央经济工作会议关于发展“节能省地型”住宅精神的基础上，在论文写 作过程中力求实现以下目标的研究： ( 1 ) 对节地型住宅小区进行定义、界定，挖掘其内涵： ( 2 )节地型住宅小区开发环境研究； ( 3 3节地型住宅小区开发的技术途径研究。 1 3 2 本文研究技术路线 本论文围绕着“发展节地型住宅小区”这一中心内容，从“我国城市住宅土地利用状况”这一 问题入手，分析我国城市土地的利用状况；围绕什么是节地型住宅，节地型住宅小区发展的环境因 素状况，以及发展节地型住宅小区若干技术途径等闯题来研究我国在当前状况下如何发展节地型住 宅小区。本文综合运用建筑学科、能源学科、1 统工程等领域内的基本理论和方法，系统分析节地 型住宅小区开发的若干技术措施的实施，并结d 具体项目对其合理性进行评价。即按照“文献检索 分析我国城市住宅土地利用情况探讨节地型住宅小区的定义和内涵研究我国发展节地 型住宅小区的环境状况研究发展节地型住宅小区的若干技术途径”的技术路线进行论文研究。 1 3 3 本文的内容结构安排 本文将按照“文献检索分析我国城市住宅土地利用情况探讨节地型住宅小区的定义和 内涵研究我国发展节地型住宅小区的环境状况研究发展节地型住宅小区的若干技术途径” 的技术路线进行论文研究。论文的整体框架和主要内容见图1 - 1 东南大学硕士学位论文 1 引论 - 问题的提出及研究的必要性 _ 有关节地型住宅研究的现状及动态 本文研究的目标，技术路线和内容 论文研究的理论基础 2 我国城市住宅土地利用情况 - 我国城市土地利用现状及问题 城市住宅土地利用规模现状 - 城市住宅土地利用强度现状 3 节地型住宅小区的相关概念及内涵研究 相关概念 _ 基本内涵 4 节地型住宅小区开发的支撑环境研究 _ 法律法规届兜策体系 - 基本观念 - 技术支撑体系 人力资源支撑体系 - 环境管理体系 5 基本技术途径研究 篡j瓣粼i瓣瓣,elitll： 糕 城市用地 建设甩地i 创新r 。二主兰：。三：i 发与利i 用地 基地而行 i - 住宅小区选l - 钢结构对节约i 。：罢三2 ：l 地下空间利用l - 停车用地的相 - 注重城市建l - 合理开发强度i 空间的效用i 二二0 ”一i 的紧迫性i 关概念 设的实用性 i 的确定l 钢结构发展现i 叫= 竺ji _ 地下空问利用i - 地面停车空问 挖掘土地利i - 合理规划住宅i 状l = c 孟l 的起源及分类l 的利用效益分析 用潜力 l 小区i - 存在的问题l i 开发及利用j - 立体空问停车 1 4 论文研究的理论基础 1 4 1 系统研究方法 圈i - i 论文研究结构 系统就是指组织和协调所有合适的信息和要素，并通过一套行之有效的分析过程来反馈信息的 方法和计划。所以一个系统的目标就是有规则地利用所有合适的信息来得出最优的决策。系统科学 方法，是按照系统科学的观点和理论，把研究对象视为系统来解决认识和实践中各种问题的方法的 总称。系统科学观点强调把研究的对象作为一个整体。对整体中的各个部分加以组织和管理。以使 协调的整体大于各个部分之和。系统科学的基本理论包括系统整体性原理、系统层次性原理、系统 开放性原理和系统目的性原理。 4 第一章引论 节地型住宅小区开发过程涉及若干参与主体，包括政府部门、设计单位、开发商、设备供货商、 建筑安装承包商、咨询单位技术支持、物业管理部门及业主( 购房者) 等。把节地型住宅小区的开 发作为一个系统，其中又包含经济、社会、环境、技术和管理等若干予系统，这些子系统之闻相互 作用，相互依存并构成了若干个层次结构；此外，住宅系统还通过输入输出与外部环境关联，这种 关联性又影响其他系统的存在和发展。 1 4 2 可持续发展理论 可持续发展是：“既满足当代人的需求又不对后代人满足其需求的能力构成危害的发展”，它表 达了两个基本点：- 二是人类要发展；二是发展要适当，它不能危害后代人的发展。中国2 l 世纪议 程提出：“人类住区发展的目标是通过政府部门和立法机构制定并实施人类住区可持续发展的政策 法规、发展战略、规划和行动计划，动员所有的社会团体和全体民众积极参与，建设成规划布局合 理、配套设施齐全、有利工作、方便生活、住区环境清洁、优美、安静，居住条件舒适的人类住区。” 可持续发展涉及可持续经济、可持续生态和可持续社会三方面的协调统一，要求人类在发展中 讲究经济效益、关注生态安全和追求社会公平，最终达到人类生活质量的提高 3 j 。可持续发展虽然 起源于环境保护问题，但作为一个指导人类走向2 1 世纪的发展理论，已经超越了单纯的环境保护， 它将环境问题与发展问题有机地结合在一起，成为一个有关社会经济发展的全面性战略。 房地产业曰益发展成为国民经济的支柱产业。房地产业是典型的立足于资源和能源大量消耗并 伴有较大环境污染的产业，占用大量的土地资源便是其主要的表现之一。可持续发展的住宅业就是 要求住宅业的发展能够与人们的要求相一致，而不是一味地商业炒作和膨胀；能够尽可能小的对生 态环境产生负面影响，而不是与环境的对立；能够与社会的持续发展、经济的持续发展保持协调的 步伐，而不是超越或滞后它们的发展。可持续小区和建筑的规划设计就是以人类社会关于可持续发 展的共同行动纲领为指导思想的规划设计：是对与地球环境直接相关的能源问题、资源问题做出解 答的规划设计。 节地型住宅小区的开发正是体现了可持续发展的理论要求，要求住宅小区的开发应站在更高的 角度关注人口的发展、住宅开发与土地资源之间的发展关系，追求入口发展、住宅建设、土地资源 的协调发展和综合效益。 东南大学硕士学位论文 第二章我国城市住宅土地利用情况 2 1 我国城市土地利用现状及问题 2 1 1 过度利用与闲置并存 我国大部分城市尤其是城中老区，房屋建筑拥挤，道路狭窄，环境恶劣。土地利用过度。老城 区土地的过度利用。已严重制约了城市居民生活的改善和城市社会经济的发展。全国需要改造的旧 城面积占建成区面积的1 0 之多，任务十分艰巨，但由于改造规划滞后，见缝插针，盲目上项目， 资金不落实，导致旧房拆后不能建新房，黄金地段长期闲置，安置工作更不能到位。 即使是新城区，也存在过度利用的问题。深圳罗湖区是8 0 年代建设起来的新城。进入9 0 年代， 开发商不断提出建造高大建筑、高容积率的开发项目。到1 9 9 4 年底，罗湖火车站周围。在北到深南 东路、东到东门东路、南到深港边界、西到布吉河东岸的2 5 8 公顷地面上，建起7 5 0 万m 2 的建筑 群，总平均容积率高达2 9 l 。罗湖火车站附近原来有些象征财富和身份的高租金写字楼已大量出现 空置，火车站附近有些新建大型现代化商业城，有些铺厩甚至不要租金也无人承租，充分体现了过 度利用带来的恶果。 盲目兴办开发区也导致大量土地闲置。1 9 9 2 年席卷全国的“开发区热”，进一步加剧了城市土 地的平面扩张。据有关专家介绍。仅1 9 9 2 年一年，全国新设立的开发区大约有2 0 0 0 个，超过1 9 9 2 年以前所设立的开发区总和的2 0 倍，规划的土地面积约2 万k m 2 ，( 约为1 9 9 1 年全国设市城市市区 建设用地总量1 1 6 0 8 3 k m 2 的1 7 2 倍。2 0 0 2 年全国各地各类开发区占地约为5 0 0 0 万亩，约合3 3 万 k i n 2 ) 。据部分省市统计，开发区已开工建设的用地一般为规划总面积的l o 左右。由此推算2 0 0 2 年约有3 3 0 0 k m 2 的开发区已完成开发建设这3 3 0 0 k m 2 的开发区占地，相当于1 9 9 1 年1 9 9 7 年全 国设市城市实际增加的城市建设用地总量7 8 9 6 2 8 k m 2 的4 1 9 7 。从这些数据可以看出，我国开发 区土地开发利用的规模失控的严重性1 4 1 e 2 1 2 紧张与浪费并存 1 9 9 6 年之后，我国进入了城市化快速发展期，城市化率由3 0 4 8 上升到2 0 0 2 年的3 9 0 9 。与 此同时，土地粗放利用和浪费的现象也越来越严重，一些地方政府用地观念落后，一味着眼于新占 地、多占地，而不是节约和集约利用好存量土地，城市建设用地已经面临总量失控、结构失衡的局 面。 来自国土资源部的统计数字表明，1 9 9 0 年到2 0 0 4 年，全国城镇建设用地面积由近1 3 万平方公 里扩大到近3 4 万平方公里；同期，4 1 个特大城市主城区用地规模平均增长超过5 0 ；城市用地规 模增长弹性系数2 2 ，大大高于1 1 2 的合理水平。 城市建设用地供应总量的失控，使土地这种本属稀缺的资源，屡屡被粗放利用。据北京大学城 市与区域规划系教授董黎明介绍，目前我国人均城市建设用地高达1 3 0 多平方米，远远超过发达国 家城市建设用地人均8 2 4 平方米和发展中国家人均8 3 3 平方米的水平”1 。另外，按城市发展规律 推算，我国正处于高速城市化价段，预计到2 0 1 0 年城市化率可达到4 2 ，界时将会有1 8 3 2 亿左右 的农业人口转变为非农业人口，并且他们当中的绝大部分将会集聚到城市或建制镇，这就必然会加 大城镇基础设施及相关配套设施的负荷，引发一系列“城市病”；就城市内部而言，城市自身也面临 着经济结构、产业结构的战略调整，需要相应的容纳空间，然而土地自然供给的刚性、耕地资源的 6 第二章我国城市住宅土地晕j 用j | 青况 稀缺性与城镇建设对土地无限需求的矛盾，决定了今后一段时间内我国城市土地的供需矛盾将会日 趋紧张，如果处理不当的话，将会造成人地矛盾的尖锐化。 2 1 3 用地结构不合理 表2 1 我国城市土地利用结构及比较 国家，城市生活用地工业用地交通用地绿地其它 中国 3 1 7 4 3 1 7 6 1 2 0 5 5 5 6 1 8 8 9 纽约2 3 2 5 , 6 3 4 7 1 7 3 1 8 8 伦敦3 6 5 6 5 2 0 1 1 8 1 1 8 8 巴黎 3 0 8 2 7 1 2 1 9 资料来源：林志群1 9 9 1 年我国城市建设用地分类统计分析 ，住宅与房地产 1 9 9 3 年第4 期。 从表2 1 所示我国城市土地利用结构看，工业用地比例偏高，道路广场用地、公共绿地比例偏 低，依然是城市土地利用方面存在的主要问题之一 据统计分析，1 9 8 1 年全国设市城市工业用地占城市建设用地总量的2 7 6 5 ，1 9 8 5 年为2 6 s 6 ，1 9 9 0 年为2 6 4 3 ，1 9 9 7 年为2 3 1 4 。这些数据说明，1 7 年来工业用地比例偏高的状况基本 没有改观。这一点甚至在1 9 9 3 年我国主要旅游城市用地结构中也明显地反映出来。如杭州市工业用 地比重为2 2 2 ，苏州为2 5 8 ，桂林竟高达2 7 9 。如果与国际上的一些城市相比，上述比例是 很高的。如伦敦中心区为1 9 ，中心加外围为2 7 ；香港为5 , 9 6 ；日本三大都市圈( 东京、名 古屋和大阪，包括市中心及其郊外腹地) 1 9 8 1 年工业用为1 1 6 道路广场用地的统计数据，1 9 9 1 年以前只能列在对外交通用地中。1 9 8 1 年、1 9 8 5 年、1 9 9 0 年 这三年，对外交通用地在建设用地总量中所占比例分别为7 1 7 、6 6 7 、6 9 5 。1 9 9 1 年为5 6 3 、1 9 9 7 年为7 7 2 上述数据与国标城市用地分类与规划建设用地标准( g b j l 3 7 9 0 ) 规定的 道路广场用地比例为8 1 5 相比，还不及其下限。如果与国际上一些城市的实际情况相比，则 差距更大。如东京中心区为2 3 5 9 ，纽约曼哈顿为3 7 6 ，纽约市区为3 0 ，伦敦市中心区为2 6 2 l 香港为1 4 5 7 。 绿地的统计数据从1 9 9 1 年开始才有分类统计。1 9 9 1 年，全国设市城市绿地占城市建设用地总 量的5 6 1 ，1 9 9 7 年为8 3 2 ，1 9 9 3 年我国主要旅游城市的桂林，公共绿地的比例为6 3 ，杭州 仅为4 9 。国标城市用地分类与规划建设用地标准( g b j1 3 7 9 0 ) 规定的绿地比例为8 1 5 ，而1 9 9 7 年全国平均的城市绿地比例刚剐达到国际规定的下限。 2 1 4 空间布局不合理 在城市用地的空间布局中，优地没有得到优用，行政办公和工业用地占用城市中区位优越的土 地，使得土地的区位优势不能充分发挥作用。中心商务区用地被侵占，住宅用地混杂于其它用地之 中、工业用地多接近城市中心，文教、卫生单位布局失调等现象突出。如在“一五”时期规划建设 的新工业城市、行政办公用地占据着中心区优越的地理位置，其次是工业用地。至于老城市的建成 区，用地布局的混乱状况至今还没有根本改观，如常州市旧城区集中了大量的工厂企业，并与住宅、 办公、商业服务用地混杂交锗，相互包围。“形成了化工厂四周布置，电电镀厂到处都有，印染厂中 心开花的千层饼结构，城市整体效益和环境质量低下” 7 东南大学硕士学位论文 又如上海市中心城区有8 个工业区、7 0 多个工业街坊和上千个工业点，大体分布在中心城区不 规则的环形内，工业的高度密集造成了严重的环境污染，而且工业区与居住区犬牙交错，造成对居 住区多次交叉污染。这不仅使城市环境质量下降。而且在一定程度上形响上海中心商务区( c b d ) 功能的正常发挥，以及上海市产业结构的升级和优化。 改革开放以后，在城市土地利用中又过分夸大区位效益，导致某些城市中心区的商务化和非居 住化，工厂企业和城市居民向城郊大量迁徙。但由于受区域经济发展程度的制约，城市中心区并不 能集聚起高密度、高强度的金融、商贸等功能，其结果不仅达不到调整用地布局结构、提高土地利 用效益的目的，反而造成城市土地资源和空间资源利用上更大的浪费。 在城市建设中，还片面强调“金角”、“银边”，把商业设施或营业性公麸设施建设在道路交叉口 的四个角上，从而产生新的交通源，使本来已相当复杂的交叉路口的交通情况进一步复杂化。 2 1 5 利用方向失控 城市土地利用的方向失控。主要表现在房地产开发中，高档宾馆、酒店、大型商场、人造景点、 高尔夫球场等设施的开发过热。而城市居民迫切需要的经济适用房的开发建设不足，与之相配套的 绿地、体育场地、停车场等公共设施的建设更显得不足，造成土地利用结构新的不平衡。 据报道，北京市1 9 9 6 年空置商品房面积达到1 7 0 万m 2 ，高档商品房市场供大于求，普通住宅 短缺。据不完全统计，当时京郊共开发别墅区达5 8 处。占地l1 7 k m 2 正在建设和计划建设的大型 商场约6 0 0 万m 1 、1 2 0 座，加上己建成的商品房年销售额超亿元的商场5 4 座，共计1 7 4 座，计划 建设量大大高于实际需要量。 近年来，各地投入巨资建设了1 0 0 0 多座商业性人造景点，兴建了不少像西游记宫、封神演义宫、 水泊梁山等游乐设施。由于急功近利、竞相模仿、缺乏创意，绝大多致景点效益不佳，甚至面临倒 闭。尽管如此，一批类似的景点仍在不断兴建或筹建。至于其占地面积、投资金倾究竟有多大? 目 前还没有一个部门能提供统计数据。据有关人士收集的报刊上公开的数据，即可见一斑：全国已建 成、筹建中和计划建设的1 4 l 座人造游览景点的总占地面积，约为2 4 8 万亩( 约合1 6 5 k i n 2 ) 。平均 每座景点约占地1 7 6 0 亩( 约合1 1 7 k m 2 ) ，其中占地面积超过千亩的有4 4 座，超过万亩的有7 座， 最多的达6 万亩( 约合4 0 k i n 2 ) 1 4 1 。 随着社会经济的不断发展，城市化进程的加快，我国城市的发展日新月异，但部分城市的城市 用地规模呈摊大饼状不断向周边延伸，同时城市内部土地却存在诸如利用效率低下、用地结构不尽 合理等问题。城市住宅土地利用在不断开发利用中也伴随出现一系列问题：( 1 ) 从城市宏观层面上 来说，城市住宅土地利用规模不合理，缺乏科学的用地规模预测来控制住宅建设，城市住宅空置率 居高不下。造成土地的极大浪费，不符和城市土地集约开发利用的发展方向；( 2 ) 从城市微观角度 而言，城市住宅建设土地利用开发强度不合理，出现有的地段要求高强度开发但却是低密度建设； 有的区位允许低密度建设但却是高密度开发的状况，城市住宅土地利用无法实现经济，社会、环境 的最佳综合效益。 2 2 城市住宅土地利用规模 2 2 1 城市住宅土地利用规模不合理的现状 当前，随着我国经济的快速发展，城市住宅建设量的规模大大增加，对城市可利用土地的需求 8 第二章我国城市住宅土地利用情况 量也不断增加。在城市可利用土地有限的情况下，因没有注意到集约使用城市住宅建设土地。而存 在着大量浪费城市土地，住宅建设规模不合理，供需脱节的现象，最终导致城市土地粗放利用、城 市发展侵占耕地，浪费宝贵的土地资源。造成这些现象的原因追根溯源是由于没有科学的预测住宅 用地开发规模以及没有严格的住房开发及控制管理造成的，城市住宅土地也因此没有得到合理、高 效的利用。为控制和解决住宅建设土地利用规模不合理，同时又能节约、合理利用住宅用地的问题， 就要科学的预测住宅建设用地规模。城市住宅用地规模受到经济、社会、环境等各种因素等的综合 影响，其中经济因素的影响尤为突出 2 2 2 影响住宅用地总规模的宏观经济因素分析 ( 1 ) 一定时期当地国民收入中能够用于基建的资金 城市住宅建设的数量，质量、标准及建设速度，首先取决于城市住宅建设资金的充裕程度。充 足的住宅建设投资，既是城市住宅按质量供给的保障条件，也是实现城市住宅商品资金良性循环， 保证城市住宅建设长期地、健康地发展的基础。综合东西方经济学界关于投资问题的理论研究，影 响投资规模的因素包括收入、储蓄、投资率、积累率、资本系数，投资效果、经济增长率、投资需 求、投资供给、人财物力等等。这些因素从需求与供给两大对立范畴的矛盾运动中，揭示投资与其 他宏观经济变量之问相互依存的复杂关系。与过旺的城市住宅建设投资需求因素相比，有限的投资 供给因素对投资规模形成制约。在我国目前经济发展阶段上，由于生产力水平较低，同时由于投资 多元化，使住宅建设投资来源存在不确定性。而城市规划管理又无法适应市场经济体制下这种投资 现状，造成了住宅建设在开发时间、空间上的脱节。一方面有了规划却由于没有投资而使开发项目 搁置；另一方面吸纳了投资有了项目，但还没有相关的规划，导致城市住宅建设规模在时间与空间 上的不合理配置。 ( 2 ) 消费需求 这里谈的需求是经济学意义上的需求。即有支付能力的需求。西方经济学的收入效应理论认为， 如图2 - 1 ( a ) 所示的收入消费曲线从e - e 的走势，表明了收入增加导致商品消费总量的增加趋势。 一方面当收入提高时，消费者的预算线会平行向右上方移动，另一方面，当预算线上移，恳格尔曲 线会逐渐变陡，见图2 1 ( b ) 所示，其对x ( 生活必需品) 的消费需求会逐步减少，而对y ( 高档 消费晶) 的消费需求量则会逐渐增大。我国城市居民对作为高档消费品住宅的数量和质量的需 求，是随着社会经济的发展以及居民个人收入的增长而增强的。城市居民收入在首先支付了吃、穿、 用等低层次生活需求后，随着可支配收入部分的增加，必然对城市住宅消费品逐步提出更高的需求。 另外，城市消费结构，决定着城市居民收入支出的流向，若其流向住宅消费品。则必然会刺激住宅 市场，推动对城市住宅的需求增长，从而导致了城市住宅建设用地总规模的变化。因而，城市居民 对住宅消费需求的变化，是影响城市住宅用地总规模的重要因素。 9 东南大学硕士学位论文 y 图2 _ 1c a ) y 图2 - l ( b ) ( 3 ) 用于开发的城市土地数量 这是影响城市住宅建设用地总规模的一个突显因素住宅是由土地及附着于其上的居住建筑共 同构成，因此对住宅的需求包括了对住宅用地的需求。由于我国人多地少，城市用地来源极为有限， 土地资源利用目标又是多样性、综合性的，用于开发的城市土地数量制约着城市住宅建设用地的总 规模。必须节约用地，制止大手大脚乱占耕地、好地的现象。并且按照城市用地利用方式，合理安 排，调整不同土地类型的合理利用，尽量利用荒地、劣地，少占耕地、菜地和园林，集中紧凑地利 用城市土地。正是由于城市用地十分有限，城市土地资源的数量就成了限制城市发展的基本经济要 素，也构成了人类社会生存与发展的自然基础和先决条件，同时制约着城市住宅建设用地的数量。 ( 4 ) 经济政策 一个国家在一定时期的住宅发展规模，是由生产力发展水平决定的。但经济政策对住宅开发也 具有导向作用，它表现为，国家以物质利益为支点，以一定的方针政策形式规定经济参数，通过价 格、税收、信贷等经济杠杆来影响，调节、控制住宅开发活动，调节住宅开发者、使用者的经济利 益关系。使之按预定方向发展，最终促成住宅的优化配置和保值增值的统一。3 0 年代中期至9 0 年 代初期，我国房地产业处于初级发展阶段，由于住宅开发政策的极不完善，使开发商有机可乘，追 求超额利润，造成城市住宅开发与市场需求严重不符，住宅大量空置，城市土地也大量浪费。近些 年，随着国家政策不断完善，住宅开发已进入有序发展的轨道，住宅建设规模得到了有效控制，因 此，住宅开发规模也受到发展战略和发展方针的影响。 以上通过分析经济因素，认识了宏观层面上的经济因素对城市住宅建设土地利用规模的影响。 从微观角度来说，影响城市住宅建设土地利用规模的另一个不容忽视的重要因素是住房面积标准。 单位住房面积的增减直接影响住宅建设土地利用总规模。 2 3 城市住宅建设土地利用中开发强度的状况 2 3 1 城市住宅土地开发强度 随着社会主义市场经济给城市建设带来的种种变革，商业性土地的开发利用推动了城市的迅速 发展。但对商业利益的追求而导致对土地使用强度的开发渴望与实现，对城市的环境、交通，基础 设施等带来前所未有的压力。土地的开发强度是指对某一类型用地的开发程度。城市住宅土地利用 中存在的第二个问题就是城市住宅土地利用开发强度不合理一方面为追求经济利益，城市住宅建 设土地超高强度利用，导致住区环境恶化，居民生活质量降低；另一方面有些地段又缺乏台理的用 地规划及严格的规划管理，城市住宅低密度建设，土地利用率偏低。 1 0 第二章我国城市住宅土地利用情况 正如城市住宅土地利用规模不合理是住宅土地利用中存在的个处于两难境地的问题：“既要满 足人们不断增长的住房需求，就必须利用大量的城市土地；同时又要节约、高效利用有限的城市土 地资源”一样，城市住宅土地利用中开发强度不合理也是一个存在矛盾的问题：“在强调城市可持续 发展的今天，城市住宅土地利用必须实现土地的社会、经济、环境效益的最佳综合效益。但在现实 情况中，为追求经济效益，高强度开发利用城市住宅建设用地，忽略了社会效益和环境效益。但同 时，在城市中心地段，也存在土地利用率低，低层或分散布局的住宅用地方式，造成城市土地的浪 费”因此，城市住宅土地利用开发强度是一个合理利用城市土地不可忽视的亟待解决的问题1 4 1 。 2 3 2 影响城市住宅土地开发强度的因素 对城市住宅土地的使用进行合理两有效的控制，是现代城市规划的主要内容之一。而控制方法 的选择取决于城市的发展政策及其相应的调控机制。对土地使用强度的控制，显得必要而又迫切。 应运而生的“控制性详细规划”将系列量化指标引入城市规划和管理之中，住宅密度、容积率等 作为土地使用强度控制的核心指标。在建设实践中起到了重要作用。这里笔者提出并分析对确定城 市住宅土地利用中台理开发强度的影响因素。 ( 1 ) 家庭对容积率、住宅密度的偏好 家庭对容积率和住宅密度的关系程度不亚于对衣食的关心程度，尤其是市场经济条件下，随着 经济收入的增加，家庭对住宅的消费有更大的自主权，他们一方面宁愿住在密度比较低的地区，而 不喜欢住在比较高的地区；另一方面会选择交通便捷、配套设旖齐全方便、环境怡人的区位居住。 这种意愿形成了一种住宅消费偏好。在考察开发商提供的以某种开发强度建设的住宅区后，家庭根 据自己的住宅消费偏好，选择不同区位的住宅。而开发商又会根据家庭这种选择偏好，来决定自己 下一个住宅开发项目的开发强度。由此可见，家庭对住宅开发强度的偏好，是影响住宅建设土地利 用开发强度的重要因素。 ( 2 ) 房地产商对容积率、住宅密度的选择 房地产商进行住宅开发最为关注的就是利润问题。在这里，撇开其他因素，专门谈谈他们对开 发密度的选择，分两种情况：其一。城市中某一地区由许多房地产商共同开发；其二，城市中某一 地区由单一的房地声商开发。 对于第一种情况，住宅密度可能被房地产商所忽略，因为正如前文所述，增加密度将反映为， 居民对每一住宅单位所愿支付的价格减少。然而价格下降的损失，几乎全部是由其他房地产商来共 同承担，而不仅仅由他个人承担；降低密度，有更多的土地用于环境建设，将激发居民的购房热情， 使开发商获利，但这些利润也不全归他所有综上两个方面的分析可知，这种情况下房地产商对于 住宅开发强度并不重视，这时城市住宅建设合理开发强度由城市建设管理部门来控制，才能保证 住宅建设土地合理利用。 对于第二种情况，房地产商就不得不考虑由于密度增加两引起的每一住宅单位价格下降而带来 的损失问题，因为这一切后果全部归他承担，但同时密度增加也会带来住宅建设增加部分的利润， 因此，对他来说，最具有鼓励性的是以其认为最合适的密度去开发。 ( 3 ) 确定合理城市住宅建设土地开发强度的建议 由前文分析可知，家庭希望住在低密度区以获得舒适的环境，房地产商则希望按照他所认为“合 适”的密度去开发，这种矛盾在目前我国城市用地紧张的情况下尤为激烈，需要政府部门协调各方 面利益，提高土地利用效率，以使城市健康发展。 东南大学硕士学位论文 城市规划部门在确定某一块建设用地规划控制标准和规范时，目前主要依据1 9 8 0 年国家建委 城市规划定额指标暂行规定，其中关于住宅建筑密度的规定是；四层一般可按2 6 左右。五层一 般按2 3 左右，六层不低于2 0 。按此计算，规定的建筑容积率只有1 左右，据调查，目前中国许 多城市住宅建设区的容积率都低于这一指标，一般只有o 7 左右，有点甚至更低。由此可见，我国 城市的土地利用效率是很低的，这种低效率与城市规划规定的定额指标有关，解决城市住宅建设土 地利用开发强度不合理问题的办法在于高密度发展。高密度开发布局应开发多功能的综合区，创造 多功能的巨型复合建筑，并使城市向高空、地下的三维空间发展。 ( 4 ) 城市住宅土地利用高密