（农业资源利用专业论文）土地供应对住房价格的影响基于福州市的实证分析.pdf

d i s s e r t s t u d y 独创性声明 本人声明，所呈交的学位( 毕业) 论文，是本人在指导教师的指导下独立完成的研 究成果，并且是自己撰写的。尽我所知，除了文中作了标注和致谢中己作了答谢的地方 外，论文中不包含其他人发表或撰写过的研究成果。与我一同对本研究做出贡献的同志， 都在论文中作了明确的说明并表示了谢意，如被查有侵犯他人知识产权的行为，由本人 承担应有的责任。 学位c 毕业，论文作者亲笔签名：7 錾铌曼 日期：加肜幻 论文使用授权的说明 本人完全了解福建农林大学有关保留、使用学位( 毕业) 论文的规定，即学校有权 送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可 以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 保密，在年后解密可适用本授权书。 口 不保密，本论文属于不保密。 口 学位c 毕业，论文作者亲笔签名：陇苁吼冽口以功 指导教师亲笔签名： 日期： 目 中文摘要1 i i i ；s t l 蝴3 第1 章绪论1 1 1 研究背景及目的l 1 2 文献综述2 1 2 1 土地供应对住房市场的影响2 1 2 2 土地供应与规划中的管制政策对住房市场的影响3 1 3 研究框架和研究方法4 1 3 1 研究框架4 1 3 2 研究方法5 第2 章土地供应对住房价格影响的理论分析7 2 1 住房用地供应政策框架7 2 2 各利益主体行为分析1 0 2 2 1 政府的土地供给行为1 0 2 2 2 企业的竞地与开发行为1 4 2 2 3 购房者的住房消费与投资行为1 7 2 3 土地供应对住房价格影响的作用机制1 8 2 4 小结2 l 第3 章土地供应对住房价格影响的实证分析2 2 3 1 计量模型2 2 3 2 变量定义、数据来源与描述分析2 4 3 2 1 变量定义与数据来源2 4 3 2 2 描述统计2 6 3 3 3 计量检验结果2 7 3 4 小结2 9 第4 章结论与建议3 0 4 1 主要结论3 0 4 2 政策建议3 0 4 3 进一步研究方向3 2 参考文献3 4 致谢3 6 图表目录 图卜1 本文研究框架5 图2 11 9 9 9 - 2 0 0 8 年土地出让收益占财政比重1 1 图2 22 0 0 5 - 2 0 0 9 年国有土地供应情况1 l 图2 3 土地供给曲线1 3 图2 4 差别化供地策略下单中心城市土地市场模型1 3 图2 - 51 9 9 7 2 0 0 9 年全国房地产开发企业土地购置与开发情况l6 图2 _ 6 土地供应减少的预期导致住房需求增加l8 图2 7 土地供给和住房价格之间的关系1 9 图2 8 土地供给减少对住房市场的影响1 9 图2 - 9 土地供给减少影响住房市场的四象限模型2 0 图3 1 福州市2 0 0 0 - 2 0 0 9 年各季度土地供应与住房价格变化情况2 6 图3 2 福州市2 0 0 0 - 2 0 0 9 年各季度家庭收入与住房价格变化情况2 6 图3 3 福州市2 0 0 0 - 2 0 0 9 年各季度住房价格与家庭户数变化情况2 7 图3 4 福州市2 0 0 0 - 2 0 0 9 年各季度住房价格与贷款利率变化情况2 7 表 12 0 0 6 - 2 0 0 7 年住房用地供应结构l2 表2 22 0 0 9 年末企业土地储备排行榜。l6 表3 1 房价均衡方程系数期望符号2 4 表3 - 2 变量标识、定义及数据来源2 5 表3 3 土地供应对住房价格影响模型检验结果( 房价唧为被解释变量) 2 8 福建农林大学硕：j 二专业学位论文土地供应对住房价格的影响：基于福州市的实证分析 中文摘要 土地是房地产业发展的基础。自1 9 9 8 年住房制度市场化改革以来，住房市 场进入了高速发展阶段，住房价格也在经历短暂平稳期后进入快速上涨通道。在 此期间，2 0 0 4 年住房用地政策经历了重大的结构性转变。针对住房价格持续快 速上涨的市场形势，中央政府连续出台一系列调控措施来调节住房供给与需求， 以期达到稳定住房价格的目标。然而，调控结果始终不尽如人意。围绕住房用地 政策的结构性转变与政府垄断型供地体制是否是房价上涨的最根本原因这一问 题，学者们争论不休，至今仍未形成共识。对这一问题的研究，不仅对深化有关 房价波动规律与政府管制理论研究有促进作用，也对政府有效制定与执行住房市 场调控政策有决策参考价值。 本文运用制度行为结果的分析框架，在系统梳理中国住房用地供应 政策体系的基础上，分析政府、开发商和购房者在土地和住房市场中的角色与决 策行为逻辑，构建土地市场与住房市场互动的四象限模型，探究土地供应影响住 房价格的机制及其影响因素，并以福州市为例，对土地供应对住房市场的影响进 行计量检验，最后，提出改进和完善住房用地供应政策的建议。 主要结论如下： l 、我国已经建立起包括土地供应总量控制、住房用地分类保障、经营性用 地市场化配置的政策框架体系，形成政府垄断土地一级供给、买方充分竞争的土 地市场结构，政府通过土地利用年度计划和供应计划对土地供应进行管控。 2 、现有的财税体制和政绩考核模式下，市县政府倾向于采取差别化供地策 略来确定住房用地供应规模和节奏，以最大化土地收益，结果导致住房用地供求 之间出现脱节以及土地价格出现扭曲。具有资本、实力优势及良好政府关系的企 业逐渐垄断土地和住房市场，在土地开发时机和住房定价等方面占据主导地位， 从而导致市场繁荣期土地投机行为的盛行、住房价格的不断上涨以及很普遍的寻 租行为。与此同时，限制性的供地政策会强化购房者对未来住房价格上涨的预期， 使其在信息不对称的住房市场中渐失价格的谈判权。 3 、在互动的土地市场和住房市场中土地供应主要通过成本效应和预期效应 对住房供给和需求产生影响，从而对住房价格产生影响，并反过来又对企业的用 福建农林大学硕士专业学位论文土地供应对住房价格的影响：基于福州市的实证分析 地需求和政府的土地供给规模与价格产生影响，最终形成土地市场与住房市场互 动的机制。土地供应的减少短期内会通过上述机制引起房价上涨，但是在房价高 涨的情况下，增加土地供应却未必能降低房价。 4 、福州市2 0 0 0 年, - - - , 2 0 0 9 年期间，收入水平和家庭户数等需求面因素以及 市场主体的适应性预期心理和市场较低的内在自我调节能力是影响住房价格的 主导因素；当期土地供给通过预期机制和成本机制对住房供求进而住房价格也产 生显著影响，政府可以运用土地供应对住房市场进行干预，但是其干预效果受到 企业土地囤积行为的制约。 据此本文提出以下政策建议：通过年度土地利用计划和土地供应计划等手 段，保障住房用地市场供给，体现有保有压的差别化原则，重点保障中小套型普 通商品住房用地供给和满足以自住型住房用地为重点的合理需求；完善土地招拍 挂出让制度，探索多种土地供应模式，适应不同市场形势下的住房用地市场调控 需要；强化土地市场信息公开和土地供后监管，促进已供土地及时形成住房有效 供应；充分发挥财税杠杆和金融信贷的调节作用，促进企业理性购地和开发土地。 关键词：土地供应；住房价格；影响机制 a b o u tt h i s q u e s t i o ni sh e l p f u lt os t r e n g t h e nt h ek n o w l e d g ea b o u th o u s i n gp f i c e 二 d y n a m i c sr u l e sa n dg o v e r n m e n tr e g u l a t i o na n dp u tf o r w a r dw i t hs o m ea d v i c ef o r p o l i c ym a k e r sa sw e l l t h i se s s a ya n a l y z e st h er o l e sa n da c t i o n so fg o v e r n m e n t ，d e v e l o p e r sa n db u y e r s a f t e rc a r d i n gt h ep o l i c yf r a m e w o r k sf o rr e s i d e n t i a ll a n ds u p p l ya n de x p l o r e st h e m e c h a n i s m sb yw h i c hl a n ds u p p l ya f f e c th o u s i n gp r i c e sb a s e do naf o u r - q u a d r a n t m o d e li n c o r p o r a t i n gl a n dm a r k e ta n dh o u s i n gm a r k e tb y a p p l y i n gt h ea n a l y t i c a l f r a m e w o r ko fi n s t i t u t i o n ，c o n d u c t i o na n dr e s u l t a f t e rt h ea b o v et h e o r e t i c a la n a l y s i s ， t h ee c o n o m e t r i c a lt e s ti sc o n d u c t e db yt a k i n gf u z h o uc i t yf o re x a m p l e s o m ea d v i c e i sg i v e na tt h ee n do ft h ee s s a y t h ec o n c l u s i o n sa r ea sf o l l o w s ： f i r s t l y , as y s t e m a t i cp o l i c yf r a m e w o r ki n c l u d i n gt h eq u o t ac o n t r o l ，l a n dl e a s i n g s y s t e mh a sb e e ns e tu pr e s u l t i n g i nt h et y p i c a ll a n dm a r k e tc h a r a c t e r i z e d b y g o v e r n m e n t s m o n o p o l yo nl a n ds u p p l ya n dd e m a n d e r s f i e r c eb i d d i n g t h e g o v e r n m e n tc o n t r o l sl a n ds u p p l yv i al a n du s ep l a n n i n ga n dl a n dl e a s i n gp l a n s e c o n d l y , t h el o c a lg o v e r n m e n t sa r ei n c l i n e dt ot a k ead i s c r i m i n a t i v es t r a t e g yt o - 3 福建农林大学硕士专业学位论文土地供应对住房价格的影响：基于福州市的实证分析 d e c i d et h es c a l eo fr e s i d e n t i a ll a n ds u p p l yi no r d e rt om a x i m i z el a n dr e v e n u e r e s u l t i n gi nt h ei n c o n s i s t e n c ei nl a n ds u p p l ya n dd e m a n da n d t h ed i s t o r t i o no fl a n d s u p p l y t h ed e v e l o p e r sw i t ha d e q u a t em o n e y , s t r o n gs t r e n g t ha n dg o o dr e l a t i o n s h i p w i t hg o v e m m e n t sw i l lg r a d u a l l ym o n o p o l yt h er e g i o n a ll a n da n dh o u s i n gm a r k e t a n dp l a y sd o m i n a n tr o l e si nt h et i m eo fl a n dd e v e l o p m e n ta n dt h eh o u s i n gp r i c e m a k i n gw h i c hc a u s e st h ep r e v a l e n tl a n ds p e c u l a t i o n ，r i s i n gh o u s i n gp r i c ea n dg e n e r a l r e n ts e e k i n g o nt h eo t h e rh a n d ，t h er e s t r i c t i v el a n ds u p p l yp o l i c yw i l ls t r e n g t h e nt h e b u y e r s a n t i c i p a t i o na b o u th o u s i n gp r i c ea p p r e c i a t i o ni nt h ef u t u r ea n dm a k et h e m l o s et h en e g o t i a t ep o w e ri nt h ea s y m m e t r i ch o u s i n gm a r k e t t h i r d l y , i nt h ei n t e g r a t e dl a n d a n dh o u s i n gm a r k e t ，l a n d s u p p l yi n f l u e n c e s h o u s i n gd e m a n da n ds u p p l y , t h u sh o u s i n gp r i c ev i ac o s ta f f e c ta n da n t i c i p a t i o ne f f e c t ， w h i c ha f f e c t sd e v e l o p e r s l a n dd e m a n da n dg o v e r n m e n t s l a n ds u p p l yt h e nl a n dp r i c e i nar e v e r s eo r d e r t h i si st h ei n t e r a c t i o nm e c h a n i s mb e t w e e nl a n dm a r k e ta n d h o u s i n gm a r k e t t h ed e c r e a s ei nl a n ds u p p l yw i l l c a u s eh o u s i n gp r i c e st or i s e t h r o u g ht h ea b o v em e c h a n i s m sw h i l et h ei n c r e a s ei nl a n ds u p p l ym a y n o tg i v er i s et o t h ef a l li nh o u s i n g p r i c e sd u r i n gt h ep r o s p e c to fh o u s i n gm a r k e t f o u r t h l y , t h ee m p i r i c a ls t u d yr e s u l t so nf u z h o uc i t y i n d i c a t et h a td u r i n g 2 0 0 0 2 0 0 9 ，h o u s i n gp r i c er i s i n gm a i n l yr e s u l t sf r o mt h ed e m a n df a c t o r ss u c ha s i n c o m ea n dq u a n t i t i e so fh o u s e h o l d s ，t h ea d a p t a b l ea n t i c i p a t i o nf o r ma n dt h es l o w i n t e r n a la d j u s t m e n ti nh o u s i n gm a r k e t t h el a n ds u p p l ya l s oh a v eac e r t a i ni m p a c to n h o u s i n gp r i c ew h i c hm e a n sg o v e r n m e n t sc a nt a k ea d v a n t a g eo ft h er o l eo fl a n d s u p p l yt or e g u l a t eh o u s i n gm a r k e tb u tt h ee f f e c t i ss i g n i f i c a n t l yw e a k e n e db yt h e d e v e l o p e r s l a n db a n kb e h a v i o u r s s o m ea d v i c ei sp u tf o r w a r dw i t hi n c l u d i n gc l o s e l ym e e t i n gl a n dd e m a n db y s c i e n t i f i c a l l ym a k i n gl a n du s ep l a n n i n ga n dl a n ds u p p l yp l a n ；p e r f e c tl a n dl e a s i n g s y s t e mt oa d a p tt ot h ea c q u i r e m e n t sf o rr e g u l a t i n gh o u s i n gm a r k e ti nd i f f e r e n ts t a g e s o ft h ec y c l e ；s t r e n g t h e ni n f o r m a t i o no p e n i n ga n ds u p e r v i s i n gt h el a n du s ea f t e rl a n d l e a s i n gt os t i m u l a t el a n dd e v e l o p m e n ta n dt a k ea d v a n t a g eo ft h em o n e t a r ya n df i s c a l p o l i c i e st og u i d ed e v e l o p e r st or a t i o n a l l yb i dl a n da n dd e v e l o p l a n d k e yw o r d s ：l a n ds u p p l y ；h o u s i n gp r i c e ；m e c h a n i s m 4 房市场调控结果始终不尽如人意，甚至陷入了越调越涨的怪圈。住房问题已经 不仅是一个经济问题，更是关系民众基本居住需求和社会安全稳定的政治与社 会问题。 关于住房价格持续上涨的原因和应对之策，理论界进行了诸多探讨，并形 成了诸多富有建设性、但也很有争议性的观点。其中，有关住房用地政策对住 房价格的影响是重点研究内容之一。围绕住房用地政策的结构性转变与政府垄 断型供地体制是否是房价上涨的最根本原因这一问题，学者们争论不休，至今 仍未形成共识。对这一问题的回答，不仅关系到住房市场调控政策的有效制定 与执行，更关系到住房用地制度的变革方向这个根本性问题。 本文在系统回顾中国住房用地政策变迁的基础上，以福州市为例，研究土 地政策对住房市场的影响，以期达到以下几个研究目的： ( 1 ) 阐明现行土地供应政策约束下各利益主体行为及其对住房价格的影响 机制； ( 2 ) 量化土地供应对住房价格的影响强度； ( 3 ) 通过上述分析提出改进与完善土地供应政策的措施和建议。 福建农林大学硕士专业学位论文土地供应对住房价格的影响：基于福州市的实证分析 上述研究具有重要的理论价值和实际意义。国外成熟市场经济体住房市场 多以存量交易为主，土地产权制度多采用私有制，理论界对土地市场与住房市 场的关系研究往往从土地规划管制角度入手，而土地供应及其政策的变化对住 房市场的影响往往不为重视；国内学者对土地供应与住房市场关系方面的实证 研究较多，但缺乏深入系统的理论分析。 从实践层面来看，中国地方政府作为城市土地一级市场垄断供应者，很大 程度上主导了土地和住房市场的发展，土地供应作为市场调控的一个重要手段， 对房价的影响作用明显。无论是开发企业和购房者等微观主体进行投资或消费 决策，还是政府制定和执行土地政策，都迫切需要理论的指导。 1 2 文献综述 1 2 1 土地供应对住房市场的影响 香港的土地供应机制与中国大陆很相似。一些学者对土地供应与住房市场 之间的关系进行了研究，但是研究结论存在很大差异。p e n g 和w h e a t o n ( 1 9 9 4 ) 利用1 9 6 5 - 1 9 9 0 年的时间序列数据建立总量住房模型，分析了可开发土地供应 量的变化对住宅价格和住宅产出的影响，研究结果表明香港土地供应的限制导 致了住宅价格的升高，但是受价格信号引导以及土地和其他要素的替代，市场 房屋竣工量并不因土地供应规模的下降而减少。t a m ( 1 9 9 3 ) 得出类似的结论。 与此相反，r a y m o n dy c t s e ( 1 9 9 7 ) 则应用格兰杰因果的方法，证明土地供应 量与房价之间并不存在因果关系，原因是政府供应的土地未能及时用于建设， 而是被开发商囤积起来。p e r c yt i n g ( 1 9 9 8 ) 从住房市场特征入手，运用博弈论分 析特定的住房市场结构中政府和开发商等利益主体在土地供应和住房开发中的 行为，指出房地产市场的不完美特性是香港房价快速上涨的根本原因，而不是 土地供应的变化。此观点得到l a i 和w a n g ( 1 9 9 9 ) 的支持。 从国内研究来看，近年来学者们从不同角度分析了土地供应对住房市场的 影响。周立军等( 2 0 0 4 ) 通过对浙江省数据的描述分析，认为当地的土地供应 是充足的，迅速上涨的住宅价格并非由土地供应的短缺所造成。类似的，卢新 海( 2 0 0 5 ) 描述了北京、上海、成都、武汉以及广州的土地市场状况，认为并 不存在土地供应短缺，政府宏观政策中的土地政策并非房价上涨的根本原因， 福建农林大学硕士专业学位论文 土地供应对住房价格的影响：基于福州市的实证分析 不过他也认为该政策实施过程中的某些偏差加大了房价的上涨幅度。宫玉泉 ( 2 0 0 5 ) 进一步指出土地供应从总量、结构、时序、区位等四个方面对住房市 场产生影响，其中土地供应对房地产产品的影响在1 - 2 年之后才能显现，而对 投资和消费的预期影响却是当期的；当前持续上涨的房价不是由于土地供应不 足，而是监管不力。与早期学者们主要采取定性或描述统计方法进行分析不同， 近期计量模型已经较多地为研究者们用来进行经验分析。张洪( 2 0 0 7 ) 建立了 多元回归模型，对云南省土地供应对房地产市场的影响进行了研究，认为我国 的土地供给政策已经对房地产市场产生明显影响，主要表现在土地供应量和土 地供应的市场化程度等方面。任荣荣和刘洪玉( 2 0 0 7 ) 以北京市为例，检验了 土地供应对住房价格的影响，结果发现，土地供应是住房供应的一个重要影响 因素；土地价格对住房开发建设具有明显的制约作用。王松涛和刘洪玉( 2 0 0 8 ) 研究了土地供应对住房市场的影响机制，并以我国3 5 个大中城市为例进行了经 验检验，结果发现，土地供应通过生产函数渠道和供应效率渠道对住房供给和 价格变动产生影响。黄忠华等( 2 0 0 9 ) 应用格兰杰因果检验法，以上海市为例， 对土地供应对房价的影响进行了分析，结果发现，土地供应能通过预期作用对 房价产生负影响。郑娟尔( 2 0 0 9 ) 运用面板数据模型检验了土地供应量对房价 的影响，研究发现，一年前的土地供应量对房屋供应有正向影响，对房价有负 向影响，但是，土地供应量的增加对降低房价的影响很小。 n 1 2 2 土地供应与规划中的管制政策对住房市场的影响 国外土地所有制多为私有制，政府主要通过土地规划对土地供应和利用进 行间接管制，学者们对有关土地利用管制对房地产价格影响的理论研究，典型 的有：j a c k s o n 等( 1 9 9 4 ) 运用比较经济静态分析方法建立了住宅市场、土地市 场以及反映二者之间关系的模型，认为限制供地政策不仅通过住宅需求影响房 价，而且会增加边际土地价格的成本，使其高于土地的机会成本。更为常见的 是，p e n g 和w h e a t o n ( 1 9 9 4 ) 、l e i s h m a n 和b r a m l e y ( 2 0 0 5 ) 等分别建立动态 模型，发现土地供应限制增加了区域内其他地区的住房需求，从而进一步提高 了房价和地价以及居住密度。此外，m a l p e z z i 和w a c h t e r ( 2 0 0 5 ) 建立住房存量 调整模型，将政策环境、投机与住宅价格的变动联系起来，通过模拟分析证明 了市场供给面对房地产价格的波动影响至关重要，投机作用的大小也取决于土 福建农林大学硕士专业学位论文土地供应对住房价格的影响：基于福州市的实证分析 地供应的状况。在实证研究方面，m a l p e z z i ，s t e p h e n 和c h u n ( 19 9 8 ) 、f uy u m i n g 和s o m e r v i l l e ( 2 0 0 1 ) 以及g y o u r k o 和g l a e s e r ( 2 0 0 5 ) 等证明了严格的土地利用 管制与高房价之间的显著关系，其中大部分文献采用普通最d - 乘法，有一些 研究采用特征价格对数最小二乘法以及供需同期性检验( q u i g l e y 和r o s e n t h a l ， 2 0 0 5 ) 。 土地利用管制对不动产价格影响效果的估计可能会因该变量是作为外生变 量还是内生变量，以及该估计结果是否允许随市场因素变化而变化有关。例如， m a l p e z z i ( 1 9 9 6 ) 采用普通最小二乘回归分析了土地管制对房价的影响，发现土 地使用类型的选择依赖于租赁与拥有的相对价格，管制影响租金和房价。 l e i s h m a n 和b r a m l e y ( 2 0 0 5 ) 分析了土地管制和区域社会经济因素对房价的影 响，发现区域社会经济因素的影响远大于土地供应。 总之，从以上国内外文献可以看出，西方学者在规划管制角度研究比较成 熟，而我国学者在对土地供应、土地政策对住房市场影响方面也有一些研究， 但多从具体实务中发现问题并总结规律，缺乏系统的论证。 1 3 研究框架和研究方法 1 3 1 研究框架 本文研究逻辑如下：首先，系统梳理住房用地供应政策框架，分析政府、 开发商和消费者在土地和住房市场中的角色，探究土地供应影响住房价格的机 制及其影响因素；然后，以福州市为例，对土地供应对住房价格的影响进行经 验分析；最后，基于理论与实证分析结果，提出改进和完善住房用地供应政策 的建议( 见图1 - 1 研究框架) 。 按照上述研究逻辑，本文的研究内容主要分四章： 第一章导论部分，主要介绍研究背景和目的，通过对国内外文献的综述和 评价，拟定本文研究框架和研究方法。 多第二章土地供应政策对住房市场影响的理论分析部分，主要通过制度 行为结果的框架运用供求理论、四象限模型分析土地供应对住房市场影响 的机制及其影响因素。 第三章土地供应对住房市场影响的实证分析部分，主要建立土地供应与住 福建农林大学硕士专业学位论文土地供应对住房价格的影响：基于福州市的实证分析 房价格关系的实证检验模型，运用多元回归模型与方法，以福州市为例，分析 土地供应对住房价格的影响强度。 第四章结论与建议部分，结合前文的理论分析和实证分析引出结论，并提 出政策建议以及本论文进一步研究方向。 1 3 2 研究方法 图卜1 本文研究框架 本文采用理论与实证分析相结合、定性与定量分析相结合的方法系统分析 土地供应政策对住房价格的影响。 l 、制度行为结果的研究方法。运用制度主义分析方法，研究一定 的土地供应政策安排下政府、开发企业和消费者各利益主体行为及这种互动行 福建农林大学硕士专业学位论文土地供应对住房价格的影响：基于福州市的实证分析 为下土地供应对住房价格的影响机制。 2 、理论模型的运用。拓展四象限模型，置于中国的土地供应政策体系和住 房市场结构特征中，分析土地供应对住房市场的均衡状态和动态调整路径的影 响。 3 、计量统计方法。运用相关分析、多元回归模型等计量统计方法，检验土 地供应对住房价格的影响强度。 福建农林大学硕士专业学位论文土地供应对住房价格的影响：基于福州市的实证分析 第2 章土地供应对住房价格影响的理论分析 住房市场的运行与发展与土地供应制度密切关联。本章应用制度行为 结果的分析框架，首先系统概括住房用地供应政策框架，然后分析政府、 企业和购房者等利益主体的行为逻辑，最后探究土地供应对住房价格影响的作 用机制。 2 1 住房用地供应政策框架 我国的住房用地政策以贯彻落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集 约用地制度为政策导向，在实践中不断总结完善，形成了土地供应总量控制， 住房用地分类保障，经营性用地市场化配置的政策框架体系，在推进城镇化进 程，改善城镇居民居住环境，维护和促进房地产市场平稳健康发展的进程中取 得了显著成效。 1 以用途管制为核心的总量控制制度 着眼于人多地少的基本国情，立足于最严格的耕地保护，借鉴发达国家的 成熟经验，在总结9 0 年代初房地产过热经验教训的基础上，我国确立了土地用 途管制制度。其核心思想是：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将 土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地和未利用地转为建设 用地，确定阶段性规划目标，控制建设用地供应总量，并通过年度的土地利用 年度计划控制新增建设用地的规模、结构和节奏。 2 以集中统一管理为模式的土地供应制度 一是土地供应的集中统一管理制度。2 0 0 3 年以前，我国城市土地市场呈现 出多头、分散供应的混乱局面。在中央要求各地建立土地收购储备制度，并实 行经营性用地招拍挂出让后，2 0 0 5 年起各市、县政府将同一城市范围内的新增 和存量建设用地均纳入市、县政府统一管理的供应渠道，扭转了过去多头分散 供地导致交易秩序混乱的局面，维护了土地市场和房地产市场秩序。 二是编制和公布土地供应计划，以供应引导需求。市、县人民政府根据市 场供求状况编制年度土地供应计划，引导和约束土地需求，在推进土地有序开 发、持续利用的同时，防止市场大起大落。 福建农林大学硕士专业学位论文土地供应对住房价格的影响：基于福州市的实证分析 三是探索、建立土地储备制度，丰富宏观调控手段。借鉴其他国家和地区 的经验，建立土地收购储备制度，依据土地利用总体规划、城市总体规划和土 地利用年度计划将按照法定程序收回、收购、优先购买或征收的土地纳入政府 储备，通过前期开发，实行统一“净地”供应，为调控土地市场，促进节约集 约用地提供了重要的制度保障。 四是实行“有保有压、区别对待”的差别化供地政策，强化宏观调控力度。 根据社会经济发展特征以及住房建设规划的阶段性目标，适时调整房地产开发 土地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求。国土资源部 发布了限制用地项目目录和禁止用地项目目录，严格控制高档商品住房 的土地供应，停止别墅类用地供应。在大力推进招标、拍卖、挂牌出让土地的 同时，坚持对经济适用住房、廉租住房等保障性住房用地实行划拨供地政策。 3 以公开、公平、公正为原则的土地市场交易制度 落实党的十七大关于“从制度上更好发挥市场在资源配置中的基础性作 用”的精神，逐步形成反映市场供求关系、资源稀缺程度的土地价格形成机制， 已经建立起比较完善的土地使用权公开交易制度。 一方面，通过建立统一的土地有形市场，使得一、二级市场土地交易行为 得到规范，市场交易成本降低，保障了房地产市场的规范运行和健康发展。另 一方面，通过完善交易方式，构建公开、公平、公正和竞争有序的市场环境， 全面推行经营性房地产用地的招标、拍卖、挂牌公开出让制度，显化了价格信 号，使市场机制特别是竞争机制配置资源的基础性作用得到充分发挥。 同时，建立健全信息公开制度，大力推进诚信体系建设。逐步形成了以公 开住房供地计划、公开土地出让公告、公开土地出让和划拨结果、公开土地开 发利用信息，以及公开违法违规用地查处结果为主要内容的信息公开制度，接 受社会对房地产用地从供应到开发利用的各个环节实施监督。探索建立了房地 产企业土地开发利用诚信档案，对“招拍挂”竞得土地后不及时签订成交确认 书或出让合同、未按合同约定缴纳土地价款、未按合同约定开竣工的，依法依 规处理，向社会公示，计入诚信档案，作为土地竞买人资格审查的依据。 4 以促进集约节约利用为目标的全程监管制度 通过强化从土地供应到开发利用的全程监管，促进集约节约用地，增加房 福建农林大学硕士专业学位论文土地供应对住房价格的影响：基于福州市的实证分析 地产用地的有效供应。主要措施包括： ( i ) 构建分层次、到宗地的实时监测系统。建立土地市场动态监测制度， 构建覆盖全国的土地市场动态监测与监管系统，基本实现按宗地、分层级实时 监测监管的目标，加强了对土地供应总量、结构、价格、时序等的监测分析和 信息发布。逐步建立了覆盖重点城市的地价动态监测系统，及时把握市场价格 信号，定期开展地价动态分析，建立并不断完善市场快速反应机制。 ( 2 ) 规范土地出让合同管理，建立房地产用地开竣工申报制度。在土地出 让合同中限定了土地使用条件、开发利用强度，规定了土地出让价款的缴纳时 间及方式，明确了开竣工时间及具体认定标准，严格了对违法违约行为的处理 规定。建立房地产用地开竣工申报制度。要求用地者在项目开工、竣工时，向 国土资源管理部门书面申报，明确对未按合同开工、竣工的处理办法，对不执 行申报制度的，向社会予以公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活 动。 ( 3 ) 严格处置闲置房地产用地，打击囤地炒地行为。制订闲置土地处置 办法，加大对闲置土地的查处力度。采取缴纳闲置费、无偿收回、改变用途、 等价置换、安排临时使用和纳入政府储备等途径，及时处置和利用闲置土地。 同时，积极与金融监管部门协作，对圈地不建等闲置土地的企业限制其直接间 接融资。严格有关政策法规，严厉打击通过超出自身开发经营能力大量购置土 地，伺机高价转让或通过资本运营等手段变现等囤地、炒地行为。 5 以规范资金管理为抓手的配套政策体系 一是完善土地出让收支管理，实现“取之于民，用之于民”。国土资源部 与相关部委联合下发通知，明确土地出让收入范围，加强出让价款征收管理， 保障土地出让收入及时足额征缴入库；实行“收支两条线”管理，完善预算编 制，明确规定土地出让收入主要用于安排保障民生资金。 二是严格土地储备资金管理，规范政府行为。制定土地储备资金财务管 理暂行办法，规范土地储备机构向金融机构申请贷款的行为，明确申请抵押贷 款的条件，限定贷款规模及贷款的使用管理方式。 三是强化新增建设用地土地有偿使用费收支管理。明确了新增建设用地土 地有偿使用费的征收范围，确定了征收等别和征收标准，分成管理方式，加强 福建农林大学硕士专业学位论文 土地供应对住房价格的影响：基于福州市的实证分析 新增建设用地土地有偿使用费征收管理，改进和完善新增建设用地土地有偿使 用费使用管理，强化新增建设用地土地有偿使用费收支管理监督检查。 四是加强融资管理，降低金融风险。对未能满足土地出让合同中有关开发 面积或投资强度约定的房地产项目，及有不良记录的土地储备机构，明确要求 金融机构应审慎贷款和核准融资，根据监管要求，合理、科学确定贷款期限， 从严控制延期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。 2 2 各利益主体行为分析 2 2 1 政府的土地供给行为 土地垄断制度下，地方政府作为一级土地市场唯一供给者直接参与土地市 场交易，其行为具有经济人和社会人双重特征。一方面，地方政府承担着发展 地方经济、增加就业和地方财政收入的经济职能，由于地方政府是本行政辖区 范围内国有土地所有者的代表和集体土地终极产权( 征收征用权) 的拥有者， 经营城市土地、最大化土地出让收益便成为其可以利用的重要手段之一。此时， 地方政府在进行土地供给决策时，就像垄断厂商一样按照成本最小和收益最大 的原则，确定土地供给的规模、时序和空间范围，以使得一定时期内土地出让 纯收益最大化。另一方面，地方政府担负着提供公共产品、减少市场失灵、促 进社会公正的社会职能，在土地领域就体现为制定土地利用年度计划和供应计 划、对土地市场进行监管等方面，如，合理分配土地在商品住房用地、保障性 住房用地、商业用地、工业用地、基础设施用地等各类用地之间的数量和空间 结构关系，对涉及弱势群体和社会公共利益的用地需求予以优先保障等。 在当前的以经济分权和政治集权为特征的分权制体制下，各地方政府行为 具有典型的企业化和市场化特征，并且各自展开标杆竞争( 傅勇和张晏，2 0 0 7 ) 。 在这种大的体制背景下，地方政府在土地资源供给和管理的行为中，经常面临 由裁判员和运动员双重角色引起的内在冲突，冲突的结果往往是经济人角色胜 过社会人角色。 2 0 1 0 年。 万公顷 图2 一l1 9 9 9 - 2 0 0 8 年土地出让收益占财政比重 图2 22 0 0 5 2 0 0 9 年国有土地供应情况 自1 9 9 9 年以来，土地出让规模和价格都呈现出快速上涨趋势，土地出让收 益已经成为地方财政重要来源。2 0 0 8 年全国土地出让1 2 3 3 5 8 宗，面积6 7 8 3 9 2 7 公顷，比1 9 9 9 年的9 9 0 1 7 宗和4 5 3 9 0 6 8 公顷分别增长了约两成和5 0 ，出让收 入总额达1 0 2 5 9 8 0 亿元，是1 9 9 9 年5 2 1 7 4 亿元的2 0 倍，土地出让金收入总额 和出让面积皆在2 0 0 7 年达到峰值1 2 2 4 7 3 万元，2 3 4 9 0 6 公顷。图2 - 1 表明从全 福建农林大学硕士专业学位论文土地供应对住房价格的影响：基于福州市的实证分析 国的平均情况来看，1 9 9 9 年以来地方政府对土地的依赖呈现迅速上升，而后平 稳波动略有下降的态势。不论宽口径( 土地收入占公共部门收入比重) 还是窄口 径( 土地收入占预算内收入比重) ，依赖程度均在2 0 0 3 年达到顶峰，土地出让收 入占预算内财政收入的2 3 3 9 ，占全部公共收入的1 4 4 3 ，随后即稳定在这个 水平上下。分省份来看，2 0 0 7 年浙江、福建、四川三省位列前三名，土地出让 收入分别占全省自有预算内收入的1 0 1 8 2 ，1 0 1 7 8 ，9 9 2 。 与出让收益大幅增加相对应，在土地供应结构安排上，有限的土地资源都 被优先保障工业发展和城市基础设施建设，住宅用地供应比例持续下降( 见图 2 2 ) ，特别是经济适用房和廉租房用地供应严重不足( 见表2 1 ) 。 表2 12 0 0 6 - 2 0 0 7 年住房用地供应结构 2 0 0 7 年上半年2 0 0 6 年上半年2 0 0 6 年下半年 用地类型 土地供应 比重 土地供应 比重 土地供应 比重 量量量 普通商品住宅用地 1 8 8 0 6 3 6