（工商管理专业论文）“华怡都市花园”项目（二期）开发的可行性研究.pdf

o o s m 0 4 3 金红丽“华怡都市花园”项目( 二期) 开发的可行陛研究 中文摘要 f “华怡都市花园项目( 二期) 开发的可行性研究”选题来之于笔者所在 公司实际投资开发一个j 【程项目，论文的选题有较强的实用性和针对性，其中研 究成果将有助于该项目运作成功。 目前房地产行业在国家宏观经济调控带动下，市场呈现良好走势。上海房地 产市场供应量和需求量都呈上升趋势。在此背景下，房地产开发商很容易盲目进 行投资，极易造成开发失误，并产生不必要的损失。故对房地产开发项目进行科 学地论证，精心地策划，仔细地研究是非常重要的。 本论文首先回顾了上海房地产市场的发展历史，详细阐述了当前上海房地产 市场的状况，并收集了大量资料，对上海市的住宅市场进行了定性与定量的预测 及分析。为确保论文具有专业性，本论文重点放在项目的市场预测、投资估算、 资金筹措、财务分析与评价以及投资风险评估方面。在充分市场分析的基础上， 论文通过周密的财务评价及财务分析，为投资商提供参考的结论及建议。 本文根据笔者企业的实际情况，结合在m b a 中学到的理论知识，针对“华怡 都市花园”项目( 二期) 投资进行了经济评价和风险分析。该论文只作为一种 可行性的研究分析，其可靠性还有待于实践的论证。，i 。 关键字：房地产业市场分析财务评价，7 结论- ( 0 0 s m 0 4 3 金红丽 “华怡都市花园”项目( 二期) 开发的可行性研究 a b s t r a c t t h et h e s i st i t l e df e a s i b i l i t ys t u d yo nh u a - y ig r e a t g a r d e np r o j e c t ( t w o t e r m ) d e v e l o p m e n ti sb a s e do nm yp r a c t i c a lj o b t h e s i si so fp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e t h e s t u d yc o n c l u s i o nw i l lh e l pt h ep r o j e c tt od e v e l o ps u c c e s s f u l l y t o d a yt h ee h a n 百n gm a c r oe c o n o m i ch a sb r o u g h tt h er e a le s t a t em a r k e ti n t oa g o o ds i t u a t i o n n e i t h e rs u p p l yn o rr e q u i r e m e n ti sr i s i n ga ts h a n g h a i i nt h ec o n d i t i o n ， t h eb u s i n e s s m e ni nt h ef i e l do fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti se a s yt oi n v e s tb l i n d l ya n d c a n n o ta v o i du n n e c e s s a r yl o s s t h e r e f o r e ，i no r d e rt oh a v eh i g hr e t u r no fi n v e s t m e n t ， i ti sr a t h e ri m p o r t a n tt oh a v ef i n ep l a n n i n ga n dc a r e f u lf e a s i b i l i t ys t u d ya tt h e b e g i n n i n go f ap r o j e c t f i r s t ，t h et h e s i sr e v i e w st h eh i s t o r yo fr e a le s t a t ei ns h a n g h a i ，t h e nd e s c r i b e st h e c u r r e n ts i t u a t i o no f r e a le s t a t ei ns h a n g h a i ic o l l e c t e dal a r g eq u a n t i t yo f m a t e r i a l sa n d m a d eb o t hq u a n t i t a t i v ea n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i so nt h em a r k e to fr e s i d e n c ei no r d e r t h a tt h ep r o j e c ti sb a s e do ns u f f i c i e n tm a r k e ta n a l y s i s t om a k et h et h e s i sm o r e p r o f e s s i o n a l ，t h et h e s i s i sf o c u s e do nm a r k e tf o r e c a s to ft h ep r o j e c t , i n v e s t m e n t e s t i m a t e ，f u n df i n a n c i a la n a l y s i sa n di n v e s t m e n tr i s k a s s e s s m e n t s e c o n d ，t h e c o n c l u s i o na n ds u g g e s t i o n sf o ri n v e s t o r s r e f e r e n c ei st h r o u g hd e t a i l e df i n a n c i a l a s s e s s m e n ta n dr i s ka n a l y s i so f t h ep r o j e c t t h et h e s i si sb a s e do nm yc o m p a n yi nc o m b i n a t i o nw i t l lt h e o r e t i c a lk n o w l e d g e l e a r n e dd u r i n gm b as t u d i e si nf u d a nu n i v e r s i t y t h et h e s i si sa i m e da tt h ep r o j e c to f h u a y ig r e a t g a r d e np r o j e c t ( t w o - t e r m ) d e v e l o p m e n tf o rf i n a n c i a la s s e s s m e n ta n d r i s ka n a l y s i sa saf e a s i b i l i t ys t u d y , t h et h e s i sw a i t sf o rf i n t h e rp r o o f 、i t hr e g a r dt o w h e t h e rt h et h e s i si sr e l i a b l e k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，m a r k e t i n ga n a l y s i s ，f i n a n c i a la s s e s s m e n t ，c o n c l u s i o n o o s m 0 4 3 金红丽“华怡都市花园”项目( 二期) 开发的可行性研究 i 上海房地产市场形势分析 1 1 上海房地产市场的历史回顾 在历史上，上海曾经是一个房地产市场相当发达的城市。1 9 4 9 年，中华人民共和 国成立以后，房地产开始纳入计划经济的管理，因此，逐渐萎缩，沉寂了整整3 0 年。 1 9 7 8 年，中国开始了经济改革和对外开放。上海房地产市场又复苏了、发展了。从无 到有，从小至大。其间它大致经历了复苏阶段( 1 9 7 8 - - 1 9 8 5 年) ；缓慢发展阶段( 1 9 8 6 一1 9 9 1 年) ：超常发展阶段( 1 9 9 2 - - 1 9 9 4 年) ；调整回落阶段( 1 9 9 5 - - 1 9 9 7 年) ；稳定 发展阶段( 19 9 8 - - 2 0 0 0 年) 。 1 1 1 复苏阶段( 1 9 7 8 1 9 8 5 年) 在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两方面 条件。 首先，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。历史上， 上海是一个人口众多的大城市，住房一直比较紧张。1 9 4 9 年以后，尤其是1 9 5 6 年以后， 在计划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国家统一投资、统建设、统一 分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难；加上在重生产 轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。到改革开放初 期，成为了上海第一大社会问题( 1 9 7 8 年，上海市区人均居住面积仅为4 5 平方米) 。 为了改变这一状况，1 9 7 9 年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合的方 针，企业建房积极性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。到1 9 8 5 年，市 区住宅建筑面积达到了6 4 4 4 3 万平方米，比1 9 7 8 年增加了5 0 以上，人均居住面积也 达到了5 4 平方米。这一轮住宅建设，虽然还是非市场化的，却是一个历史性的演练， 为日后上海房地产市场的大发展提供了建设知识和人才的初步准备。 其次，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的复苏创造了舆论环境。7 0 年代末、 8 0 年代初，邓小平发表过两次关于房地产和住房制度改革的意见。由此，理论界开始 对房地产理论进行全面的反思和探索。经过多年的热烈讨论，终于对于住房的商品属 性和城市土地的经济属性取得了共识。这些成果，从理论和思想上为上海房地产市场 的发展奠定了基础。 上海房地产市场复苏的第一个标志是，成立了能开发在市场上出售房屋的上海中 华企业公司和上海工商业者爱国建设公司。1 9 8 4 年，爱建公司建设的“爱建公寓”在 香港上市，半个月就销售一空。另个标志是，开始试行新建住房按土建成本由政府、 单位和个人各负担三分之一，出售给个人。虽然该“三三制售房”方式由于种种原因 3 0 s m 0 4 3 金红丽 “华怡都市花园”项目( 二期) 开发的可行性研究 没有得到普遍推广，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一个尝试。 尽管上海房地产市场的复苏相当有限，仅仅处于萌芽状态，但l 海房地产市场的 确自此起步。 1 1 2 缓慢发展阶段( 1 9 8 6 1 9 9 1 年) 经过多年的讨论，1 9 8 6 年，中国确立了社会主义商品经济理论。尽管该理论还有 局限性，但是在相当大的程度上承认了市场的作用，推动了各类市场的发展。“房地 产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极大地推动了 市场机制在房地产领域的发展。上海房地产市场在1 9 8 6 - - - 1 9 9 1 年间取得了缓慢的但是 实质性的发展。 经营性的房地产开发公司有了起步。到1 9 9 1 年底，上海共有房地产开发公司9 4 家，其中，中资公司7 2 家，中外合资和外商独资企业2 2 家，共拥有自有资金2 3 5 亿 元，从业人员近6 0 0 0 人。 房地产投资规模迅速扩大。1 9 8 6 1 9 8 9 年实际完成投资2 1 7 6 亿元，1 9 9 0 年和1 9 9 1 年分别为7 6 0 亿元和7 5 9 亿元。1 9 8 6 - - 1 9 9 1 年，上海商品房竣工面积为4 0 2 0 8 万平 方米，内销商品住宅销售面积为3 9 4 7 6 万平方米。 土地使用制度开始了商品化改革。1 9 8 6 年起，向中外合资经营企业征收土地使用 费，1 9 8 7 年开始实施土地使用权有偿转让。1 9 8 8 年7 月8 曰，上海通过国际招标，由 日本孙氏企业有限公司以2 8 0 0 万美元的出让金，获得虹桥经济技术开发区第2 6 号地 块1 2 9 万平方米5 0 年的使用权，可用于建造办公、酒店、住宅等建筑共6 4 5 万平方 米。此一行动，拉开了上海对外资土地批租的序幕。到1 9 9 1 年底，上海共对外出让土 地使用权1 2 幅，计9 8 0 万平方米，土地出让金总收入约8 4 7 4 万美元和1 2 1 5 亿元人 民币。 行政性的房地产中介机构诞生。与房地产投资、开发规模不断扩大相适应，房地 产中介机构在政府鼓励下出现了。1 9 8 7 年，上海市房地产交易所成立，1 9 8 8 年9 月， 按照“政企分开”的原则，从交易所分离成立了上海市房地产交易市场。此后，各区 县也相继成立了区县级交易市场。 综观这一时期上海房地产市场的发展，虽然比较缓慢，但进展是实质性的，更重 要的是经过这一时期的发展，初步构筑了上海房地产市场。 1 1 3 超常发展阶段( 1 9 9 2 1 9 9 4 年) 1 9 9 2 年，邓小平同志南方谈话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海和全国 国民经济出现了高速增长，也以迅雷不及掩耳之势引发了一轮房地产发展高潮。 首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。1 9 9 2 年上海对 o o s m 0 4 3 金红丽“华怡都市花固”项目( 二期) 开发的可行性研究 外批租土地1 9 4 幅，占地面积j 9 8 3 万平方米，1 9 9 3 年对外出让土地2 4 4 幅，占地面积 达4 9 3 2 5 6 万平方米，1 9 9 4 年对外出让4 5 2 幅，占地1 5 9 4 2 2 万平方米。特别足1 9 9 4 年2 月，上海市第十届人大常委会第7 次会议通过上海市实施 办法规定，自1 9 9 5 年1 月1 日起全面对商业等6 类内资项目用地实行土地使 用权有偿出让，标志着上海土地使用制度改革全面推行。当年，上海就向内资有偿出 让1 6 8 幅地块，面积3 2 6 3 4 万平方米。 其次，房地产企业数量迅速扩张。1 9 9 2 年上海各类房地产企业数猛增到8 4 9 家， 1 9 9 3 年又增至1 4 2 5 家。1 9 9 4 年超过两千大关，达到2 0 8 1 家。 三是房地产投资成倍增长。1 9 9 2 年完成投资1 2 5 5 亿元，1 9 9 3 年迅速增加到8 3 7 亿元，1 9 9 4 年更是增加到了1 1 7 4 3 亿元。 四是商品房开发和竣工面积直线上升。1 9 9 2 年上海房地产施工面积4 3 2 2 7 万平方 米，竣工面积1 3 9 6 万平方米；1 9 9 3 年施工面积达到1 5 2 1 万平方米，竣工面积3 2 0 万平方米，1 9 9 4 年施工、竣工面积分别为1 3 0 5 8 2 万平方米和3 4 1 2 万平方米。 最后，伴随着投资和开发的高潮，房地产经纪、咨询、物业管理、评估等行业大 量出现。1 9 9 2 年7 月上海第一家房地产经纪企业上海威得利房产咨询公司成立。 到年底，经房管部门和工商登记批准成立的房地产经纪公司共1 2 家，1 9 9 3 年起每年新 增超过3 0 0 家；1 9 9 1 年1 1 月，上海第一家专业物业公司沪港合资的“上海安居乐 物业管理公司”在上海古北新区诞生，随后中房上海公司等一大批内资开发公司相继 成立了物业公司；成立于1 9 9 2 年的上海市土地估价所是解放后最早出现的房地产估价 机构。这类企业的产生，沟通了房地产再生产的各个环节，促进了房地产业的全面发 展。 1 1 4 调整回落阶段( 1 9 9 5 1 9 9 7 年) 1 9 9 2 1 9 9 4 年间，上海房地产业的发展是惊人的，虽然它为上海房地产市场的发 展打下了坚实的基础，但由于发展速度过快而产生了一些问题，从而引发了一轮调整。 上海房地产市场的调整效果从1 9 9 5 年开始显现，主要表现为： 首先，土地使用权出让数量回落。1 9 9 5 年上海土地有偿出让共4 9 7 幅，占地面积 1 2 0 3 5 1 万平方米，分别是1 9 9 4 年的8 0 和6 4 ，其中，外销地块2 5 8 幅，6 4 0 3 0 万 平方米，比1 9 9 4 年下降了4 3 和5 9 ，内销地块( 含外资内销) 2 3 9 幅，5 6 3 2 1 万平 方米：1 9 9 6 年上海土地有偿出让共7 6 4 幅，1 0 6 6 8 6 万平方米，与1 9 9 5 年相比，虽然 地块幅数有所增加，但出让土地面积减少了1 0 以上，其中，外销地块出面积减少了 4 0 ，内销地块增加了1 倍以上，达到5 3 7 幅，土地面积也增加了近2 0 ：1 9 9 7 年土地 出让的规模有所回升。 o o s m 0 4 3 金红丽“华怡都市花园”项目( 二二期) 开发的可行性研究 其次，房地产由供不应求转变为供过于求，商品房空置增长较快。1 9 9 5 1 9 9 7 年 三年，每年上市供应的内销商品房分别为l o l 9 9 9 万平方米、1 3 3 0 3 5 万平方米和 1 7 3 7 5 2 万平方米，平均每年新增3 0 0 - - 4 0 0 万平方米。上市的外销商品房从1 9 9 2 年的 2 2 2 万平方米增至1 9 97 年的1 6 1 5 万平方米，增长了7 2 7 倍，外销商品房中综合办 公楼占主体，比例超过5 0 。由于商品房供给急剧上市，加上房价高起，市场在短期内 难以消化，造成空置严重。1 9 9 5 年上海商品房空置量达到4 1 3 3 9 万平方米，比1 9 9 4 年的1 7 5 3 3 万平方米增加了1 4 倍，1 9 9 6 年上升到6 2 9 9 万平方米，1 9 9 7 年底，达 到9 6 9 万平方米，供大予求的矛盾相当突出。 与此同时，由于人们继续看好上海房地产这个大市场，房地产企业数仍有较快的 增长，各种经纪、咨询、评估、物业管理等企业的发展充满了生机，使整个上海房地 产市场在调整的阵痛中朝着更理性、更市场化和更规范的方向发展。 1 1 5 稳定发展阶段( 1 9 9 8 2 0 0 0 年) 1 9 9 7 年前后，中国成功地实现国民经济软着陆。为保持圉民经济持续增长，中央 政府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展。同时把住宅消费放在极 为重要的位置，作为国民经济新的增长点和新的消费热点，并出台了一系列促进房地 产市场发展的相关政策。上海房地产市场在此大背景下进入了稳定发展的阶段。这一 阶段的市场表现出的特征有：市场需求增长较快：供求关系逐步趋于平衡；房地产价 格止跌回升；市场经营主体逐步成熟。 1 1 5 1 市场需求增长较快。 新建商品房销售增长迅速。1 9 9 5 年，销售面积仅5 6 7 6 6 万平方米，到1 9 9 8 年突 破1 0 0 0 万平方米，达1 0 5 0 7 7 万平方米，短短三年翻了番。1 9 9 9 年达1 3 2 8 6 7 万平 方米。进入2 0 0 0 年，销售进一步上升，达到1 5 5 7 8 7 万平方米的创记录水平。 表1 1 是1 9 9 5 年一2 0 0 0 年上海房地产市场销售面积表数据，图1 1 是1 9 9 5 年一 2 0 0 0 年上海商品房销售面积示意图 表1 11 9 9 5 年一2 0 0 0 年上海房地产市场销售面积表 年份 1 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 0 商品房销售面 5 6 7 6 65 7 3 5 06 8 6 4 5“5 0 7 71 3 2 8 6 71 5 5 7 8 7 积( 万平方米) 比上年增长 1 0 31 9 6 9 6 7 6 41 5 4 61 7 2 5 幅度( ) o o s m 0 4 3 金红丽 叫# 恰都市花园”项目( 二期) 开发的可行性研究 1 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 9 2 0 0 0 图1 1 上海商品房销售面积图 1 1 5 2 供求关系的趋向平衡 供求关系的趋向平衡是通过供给的相对减少、需求的绝对增加来实现的。这可以 集中用商品房预售和销售两个指标予以说明： 从预售情况来看，商品房批准预售面积呈明显下降趋势。从1 9 9 7 年的1 8 9 9 0 2 万 平方米，下降至2 0 0 0 年的1 5 4 9 1 7 万平方米，减少3 4 9 8 5 万平方米，减幅达5 8 0 。 与此相对应的已登记商晶房预售面积呈大幅上升态势，从1 9 9 7 年的4 4 5 5 7 万平方米 猛增至2 0 0 0 年的1 4 5 2 8 7 万平方米，增加1 0 0 7 3 万平方米，平均每年增长4 8 2 9 0 5 ， 供求之比由】9 9 7 年的4 。2 6 ：1 下降至2 0 0 0 年的1 0 7 ：1 。 从销售来看，需求的增幅超过供应的增幅。需求面积却大幅上升。商品房批准销 售面积从1 9 9 7 年的11 2 9 5 7 万平方米增加至2 0 0 0 年的1 6 7 3 1 9 万平方米，平均每年 增长1 3 9 9 。而商品房销售面积从1 9 9 7 年的6 8 6 4 5 万平方米猛增至2 0 0 0 年的1 5 5 7 8 7 万平方米，平均每年增长3 1 4 3 ，供应之比由1 9 9 7 年的1 6 5 ：l 下降至1 0 7 ：1 。尤 其是商品住宅销售，1 9 9 9 年首次出现当年销售量与当年竣工量基本平衡的态势，并消 化部分空置商品房，从而使空置商品房大幅增长势头得到有效控制( 见表1 2 ) 。 表1 21 9 9 7 2 0 0 0 上海市商品房供求平衡比较单位：万平方米 年份 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 0 商品房竣工面积 1 4 6 4 9 61 5 6 5 3 41 4 6 8 6 21 6 4 3 6 2 平均增长速度 2 1 1 86 8 56 1 81 1 9 5 商品房销售面积 6 8 6 4 51 1 5 0 7 71 3 2 8 6 71 5 5 7 8 7 平均增长速度 1 9 6 96 7 ，6 41 5 4 6 1 7 2 5 商品房空置面积 9 6 8 8 01 2 3 8 3 31 2 9 7 3 41 2 5 0 3 0 平均增长速度 5 3 8 02 7 8 24 7 7 3 6 l 商品住宅空置面积 7 2 9 2 19 0 1 6 29 2 2 2 38 4 3 3 7 乎均增长速度 4 3 7 52 3 6 52 2 9 8 5 5 6 4 2 o 8 6 4 2 o o s m 0 4 3 金红丽“华怡都市花园”项目( 二期) 开发的可行性研究 1 1 5 3 房地产价格止跌回升 从经济学角度来看，价格涨跌基本取决于市场供求关系。当某种商品供不应求时， 价格必然上涨。而当供过于求时，价格则呈下跌趋势。上海房地产市场价格自19 9 5 年 开始一再下跌。中房上海指数从1 9 9 5 年2 月的9 4 2 点，到1 9 9 9 年1 0 月的6 9 1 点，历 时5 6 个月连续下跌，跌幅达2 6 6 4 。自1 9 9 9 年1 1 月开始止跌回升( 详见表1 3 、图 1 2 ) 。 表1 31 9 9 5 2 0 0 0 中房上海指数 时间城市指数住宅指数办公指数 9 5 0 29 4 28 3 , 51 4 6 3 9 6 0 29 1 18 1 71 4 0 1 9 6 0 59 0 08 0 81 3 8 0 9 6 0 88 9 28 0 71 3 4 5 9 6 1 18 9 38 1 01 3 3 2 9 7 0 28 8 88 0 81 3 0 8 9 7 0 58 7 78 0 01 2 7 0 9 7 0 88 4 27 6 91 2 0 9 9 7 l i8 2 57 5 41 1 8 5 9 8 0 28 0 9 7 3 81 1 7 4 9 8 0 57 7 27 0 41 1 3 4 9 8 0 87 4 9 6 8 31 0 8 9 9 8 1 l7 3 06 6 91 0 3 8 9 9 0 2 7 1 36 5 31 0 0 7 9 9 0 5 7 0 36 4 69 7 8 9 9 0 8 6 1 66 4 39 3 8 9 9 1 16 9 26 4 19 1 8 0 0 0 26 9 26 4 29 1 2 0 0 0 57 0 06 5 29 0 5 0 0 0 8 7 0 86 6 09 0 6 0 0 1 17 l l6 6 39 0 7 h 一q 一一 2 - ，童生量生 一 一1 r - - r 一，- r t 一一一一一一一。氍瑚jb - t 州 u 9 5 0 2 ，6 d 。9 t l 59 。0 图1 21 9 9 5 - - 2 0 0 0 年中房上海指数变化图 o o s m 0 4 3 金红丽“华怡都市花园”项目( 二期) 开发的可行性研究 从中房上海指数走势可以看出，上海房地产价格与供求关系密切相关。中房上海 指数建立于1 9 9 5 年2 月，当时房地产发展正处在9 0 年代上半期高峰的末尾，此后开 始滑坡，但其间的变化还是有所不同。1 9 9 5 年2 月至1 9 9 7 年2 月，中房上海指数运行 2 4 个月，指数从9 4 2 点下滑至8 8 8 点，总共下跌5 4 点，跌幅5 7 3 ，而从1 9 9 7 年2 月至1 9 9 9 年2 月，同样是2 4 令月，中房上海指数下跌至7 1 3 点，下跌1 7 5 点，跌幅 达1 9 7 1 。很明显，供求矛盾在1 9 9 7 年和1 9 9 8 年有所扩大。主要原因是1 9 9 7 年下半 年爆发的亚洲金融危机，对上海外销房市场起巨大冲击。众所周知，上海外销房市场 客户主要来自港台、日本、新加坡以及东南亚等国的华侨。亚洲金融危机，导致这些 国家和地区货币缩水，使原有购买力大大降低。与此同时，上海外销房由于前几年的 高投入，进入了上市高峰。使许多外销楼盘，不得已只好外销转内销，售价对折。进 入1 9 9 9 年，上海房地产市场价格开始筑底，从原先较大幅度下跌开始进入小幅缓跌， 中房上海指数连续好几个月仅下跌l 点，表明市场正在筑底，并在年底出现止跌。在 世纪之交的2 0 0 0 年，中房上海指数开始出现缓慢回升迹象，尽管回升幅度有限，但给 予市场的信号是令人鼓舞的。 1 1 5 4 市场经营主体逐步成熟 上海房地产市场经过近1 0 年的发展，市场经营主体已逐步成熟，房地产开发、物 业管理、咨询策划、中介代理、评估拍卖、会计审计都已形成一定规模，并各自出现 一些代表性企业。 首先，房地产开发企业成为市场大军。到2 0 0 0 年底，上海共有房地产开发企业3 5 0 0 多家，从业人员达8 万之多。从1 9 9 1 年至2 0 0 0 年，由房地产开发企业开发的商品房 销售，平均每年以3 9 2 5 以上速度递增。与此同时，以开发企业为主的上海房地产业 增加值也迅速增加。2 0 0 0 年达2 4 0 亿，占全市g d p 比重由1 9 9 1 年的1 3 6 上升至5 3 ， 房地产开发企业为上海经济发展作出了重要的贡献。 其次，上海地产中介服务企业迅速壮大。上海从1 9 9 2 年7 月诞生第一家房地产中 介服务企业。到2 0 0 0 年，已发展至近2 0 0 0 家。房地产中介服务企业从诞生到迅速壮 大，是上海房地产市场发展的必然结果。在此过程中，一些海外著名公司纷纷抢滩上 海，由此带动上海房地产中介服务企业的发展。 最后，物业管理初步实现社会化、专业化、企业化。1 9 9 1 年1 1 月，上海成立了第 一家专业物业公司，到2 0 0 0 年，已发展到2 0 0 0 多家，管理的房屋面积近2 亿平方米。 从而初步实现物业管理的社会化、专业化、企业化，并出现万科、中海等批通过i s o - - 9 0 0 2 国际标准认证的物业管理品牌公司，和一批管理规模在8 0 万平方米建筑面积以 上的优秀物业管理公司。 0 0 s m 0 4 3 金红丽“华怡都市花园”项目( 二期) 开发的可行性研究 1 2 上海房地产市场的现状和走势分析 目前，上海房地产市场是中国城市中市场容量最大的市场，2 1 世纪中国将上海定 位“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。“十五”期间， 上海房地产市场无论在数量，还是在质量上，将会有更快的发展。上海政府在上海 市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要提出：“要加快构筑新型产业体系，大力 发展附加值。关联带动大的信息、金融、商贸、汽车、成套设备、房地产六大产业， 使之成为上海经济持续增长的重要支撑。”这为房地产市场的发展提供了更为广阔的空 间。2 0 0 5 年房地产增加值占上海国内生产总值的比重将达7 以上，即要在2 0 0 0 年5 3 的基础上增加1 7 个百分点。房地产增加的年均增长将保持在1 4 以上。 1 2 1 上海房地产市场入世后的机遇和挑战 我国已加入世界贸易组织，将为上海房地产发展带来新的机遇和挑战。 1 2 1 1w t o 给房地产企业带来的机遇 首先表现在，需求和供给的增长所造成的房地产市场总量增长，因此，房地产企 业将获得更多的发展空间。其次，加入w t o 后，我国将逐步对外开放金融保险业，这 些将使房地产开发资金来源更多，有利于房地产开发企业融资。同时，一些国外的房 地产直接投资者将进入中国市场，但由于房地产市场的地域性制约，他们必然会谋求 与中国本土房地产企业的合作，这给中国房地产企业带来了新的发展机遇。第三，加 入w t o 后，国外优质廉价的建材、电梯空调等设备、厨卫产品、好的规划设计理念、 先进的建筑技术和经营管理技术等将进入我国，同时，随着汽车关税的逐年降低，汽 车价格下降，将使轿车较快进入我国居民家庭，这将较快地改变人们住房消费的区位 观念，这些都给房地产企业进行产品创新创造了更多的条件和机会。 1 2 1 2w t o 对房地产企业带来的挑战 主要是三个方面：一是国外规模化房地产企业进入和开发项目资金使用时间的提 前，对房地产企业的资金实力提出了更高的要求，二是由于市场需求档次的提高和市 场竞争加剧，中国房地产企业面临如何形成和提高包括产品开发能力、企业管理水平 等在内的自身核心竞争能力的问题。三是包括政府管理在内的市场运行机制和运作规 则将发生很大改变，中国房地产企业面i t 触l j 何适应新机制和新规则的问题。 1 2 22 0 0 1 年上海房地产市场状况 2 0 0 1 年是上海楼市的一个丰收年，市民购房的热情持续高涨，无论是高价位的别 墅还是中高档公寓，甚至于二手房销售均十分火暴，楼市呈现一派兴旺景象。随着中 国加入w t o 之后，房地产市场也将逐渐与国际接轨。2 0 0 1 年上海房地产开发投资呈现 9 6 0 的较快增长势头；新建商品房地产呈现供需两旺，且需略大于供，空置量继续下 降的良好形势( 图1 3 ) 。 o o s m 0 4 3 金红甜“华怡都市花园”项目( 二期) 开发的可行性研究 竖z o o o 1 5 0 0 1 0 0 0 5 0 0 o 2 0 0 1 年房地产开发各月累计投资走势 图1 3 全年各月房地产开发累计趋势图 2 0 0 1 年房地产市场有以下特点： 1 2 。2 1 房地产开发投资保持较快增长势头 2 0 0 1 年房地产开发投资完成6 2 0 5 1 亿元，比上年增长9 6 ，高出全社会固定资 产投资增幅3 5 个百分点，占全社会固定资产投资3 1 3 ，对全社会固定资产投资增长 的贡献率4 7 2 ，拉动固定资产投资增长2 9 个百分点，是2 0 0 1 年全社会固定资产投 资继续保持增长的重要推动力之一。房地产开发投资中，商品住宅投资仍占主导地位。 全年完成投资4 7 2 3 8 亿元，比上年增长1 5 5 ( 详见表1 4 ) 表1 ，42 0 0 1 房地产投资情况表 2 0 0 1 盆2 0 0 0 住 增长( ) 房地产开发投资 6 2 03 15 6 6 1 7 9 6 # 住宅 4 7 23 84 0 8 8 2 1 55 办公楼 2 6 4 5 5 74 73 5o 商业营业用房 5 85 55 15 0 1 37 其它 6 29 34 83 8 3 01 全年投入资金合计8 1 1 9 7 亿元，比上年增长2 2 2 ，比房地产开发投资增长水平 高出1 2 6 个百分点。 1 2 2 2 商品房施工规模继续扩大 商品房施工规模进一步扩大，全年施工面积5 6 8 3 7 万平方米，比上午增长2 9 。 其中商品住宅施工面积的比重最大，达8 0 1 ；其次是商业营业用房，占2 2 。全年 新开工商品房面积2 1 4 2 5 6 万平方米，比上年增长7 5 。其中住宅，办公楼和商业营 业用房分别增长7 3 ，7 8 和3 6 ( 详见表1 5 ) 。 o o s m 0 4 3 金红丽 “华怡都市花园”项目( 二：期) 开发的可行性研究 表1 52 0 0 1 商品房施工、新开工、竣工、出租、空置及销售面积表单位：万平方米 商业营 其他 合计# 住宅办公楼 业用房用房 施工面积5 6 8 37 04 5 5 27 53 8 16 34 0 82 03 4 11 2 增长( ) 2 9682 5969 1 14 # 新开工面积2 1 4 2 5 6】9 】23 72 0 3 5 9 4 4 5i 】53 9 增长( ) 757378 61 47 竣工面积 1 7 5 80 1 1 5 0 19 85 82 31 0 45 29 32 8 增长( ) 7 8 23 9345 67 出租面积4 9 4 2 47 l2 02 2 95 98 4 9 81 0 8 4 6 增长f 1 3 792 014 73 73 41 空置面积9 8 99 36 1 4 4 31 6 3 5 2】2 33 9 8 8 5 9 增长( ) 2 082 711 4 34621 空置一年以上 4 3 03 82 4 8 1 96 95 25 9 6 55 30 2 增长f ) 1 4 - 3 03 9 71 3 98 56 销售面积 1 7 6 7 4 l1 6 4 7 9 14 98 35 6 0 51 36 2 增长( ) 1 351 443284 05 1 2 2 3 商品房供需结构进一步优化 2 0 0 1 年商品房竣】：面积1 7 5 8 0 1 万平方米，其中占最大比重的住宅竣工面积 1 5 0 1 9 8 万平方米，均创历史最高记录。与供应量相应，全市商品房销售面积及其中的 住宅销售面积也均刨历史最高记录，分别达到1 7 6 7 4 1 万平方米和1 6 4 7 9 1 万平方米。 供需两旺，并达到新的均衡，使本市房地产产业发展达到新水平。在这一形势下，商 品房空置面积减少较快。至2 0 0 1 年末，本市商品房空置面积9 8 9 9 3 万平方米，比年 初减少2 6 0 3 7 万平方米，减少2 0 8 9 6 。其中：住宅空置面积6 1 4 4 3 万平方米，减少了 2 7 1 ；办公楼空置面积1 6 3 5 2 万平方米，减少了1 4 3 。至2 0 0 1 年末，空置1 年以 上的住宅面积比年初减少了3 0 3 。( 见表1 6 ) 表1 62 0 0 1 年1 - 1 2 月上海市房地产市场信息数据汇总表 2 0 0 1 年2 0 0 0 证 同比 1 房地产开发投资额 6 2 0 3 0 8 3 力兀5 6 6 1 7 0 0 万元 9 6 2 新增经营性项目土地出让面1 0 5 0 0 6 5 4 m 2 8 7 3 8 3 6 4m 2 2 0 2 积 1 0 2 5 3 1 6 0 m 28 2 2 4 1 6 2 1m 22 4 7 1 ) 内销商品房土地出让面积1 6 1 6 9 1 1 8i n 21 4 1 7 7 7 9 4m 21 4 0 可建建筑面积 1 0 3 6 1 4i i l 24 7 6 4 0 0m 27 8 2 ) 外资内销商品房土地出让1 0 5 6 2 7 m 。 8 8 1 5 4 6 8 8 面积1 4 3 8 8 0m 。3 7 8 0 2m 22 8 1 可建建筑面积 8 2 9 6 3 酊2 2 7 9 5m 22 6 4 o o s m 0 4 3 金红丽“华怡都市花园”项目( 二期) 开发的可行性研究 2 0 0 1 正 2 0 0 0 年 同比 3 ) 外销商品房土地出让面积 可建建筑面积 3 批准拆迁面积 5 3 6 1 9 3 6 24 4 7 8 5 5 9m 21 9 7 居民 3 6 7 7 4 5 6 m 2 6 5 9 2 7 户2 7 6 6 0 8 8 m 2 6 5 8 8 3 户3 2 9 单位1 6 8 4 4 8 0 m 2 2 2 7 6 个1 7 1 2 4 7 1 m 2 2 3 5 0 个 1 6 4 完成拆迁面积 5 1 5 6 5 0 5i l l 23 6 5 7 5 5 1m 2 4 1 0 居民3 8 6 6 5 6 9 m 2 1 9 0 9 户2 8 8 3 5 1 9 m 。6 8 2 9 3 户3 4 1 货币化金额4 7 4 8 4 0 n 1 2 3 0 3 8 2 个3 5 9 8 0 0 m 2 2 6 4 8 7 个 3 2 0 单位1 2 8 9 9 3 6 m 2 1 8 1 9 个7 7 4 0 3 2 m 2 2 3 1 3 个 6 6 7 5 完成土地开发面积2 4 6 5 1 1 7m 。1 6 5 5 7 6 5m 24 8 9 6 商品房新开工面积 2 1 4 2 5 6 3 7m 21 9 9 2 3 1 2 4m 2 7 5 7 商品房峻工面积 1 7 5 8 0 1 1 7m 。1 6 4 3 6 2 2 2m 2 7 0 8 商品房批准预售面积 1 6 5 9 1 5 3 3m 。1 5 4 9 1 7 2 6i l l 27 1 商品住它批准预售面积 15 0 8 8 6 3 4n 1 21 2 4 4 6 5 1 6m 22 1 2 9 已登记的商品房预售面积 1 8 3 1 8 3 4 4m 21 4 5 2 8 6 8 9m 22 6 1 商品房预售成交金额 7 9 7 3 1 3 9 万元 1 ) 商品住宅预售面积 1 7 9 2 5 7 6 4m 商品住宅预售成交金额 7 7 0 1 4 8 4 万元 1 0 商品房批准销售面积 1 8 4 1 5 5 9 1i n 1 6 7 3 1 9 1 9m 21 0 1 商品住宅批准销售面积 1 5 2 1 2 0 8 4m 21 2 7 3 7 3 0 1m 2 1 9 4 1 1 已登记的商品房买卖面积2 0 2 0 4 6 19 矿 1 7 3 7 9 7 5 1m 2 1 6 3 商品房买卖成交金额 7 5 4 0 1 0 6 万元5 6 9 3 2 0 1 万元 3 2 4 1 ) 商品住宅买卖面积 1 8 7 9 4 4 9 3m 21 6 4 4 8 0 2 9 砰 1 4 3 商品住宅买卖成交金额 6 5 7 2 5 6 3 万元 1 2 已登记的存量房买卖面积 1 4 2 2 4 3 4 8 砰 7 7 8 5 2 2 3 m 28 2 7 存量房交易成交金额3 3 8 3 2 1 7 万元 1 6 4 3 8 2 8 万元 1 0 5 8 1 ) 已售公房上市成交面积 3 6 4 0 1 0 6 m 2 2 2 4 9 4 4 7m 26 1 8 2 ) 已售公房上市成交金额9 6 2 1 1 9 万元 5 2 6 9 0 1 万元 8 2 6 1 3 已备案差价换房成交面积 3 2 7 5 8 6m 26 8 2 1 5 3m 。 一5 2 0 1 ) 转让面积 1 9 2 4 4 l 酽2 8 2 1 5 9m 。3 1 8 2 ) 交换面积 1 3 5 1 4 5n 1 2 3 9 9 9 9 4n l 。6 6 2 1 4 商品房抵押建筑面积 8 5 0 0 6 4 6 8 m 24 6 0 6 9 9 2 7 m 2 8 4 5 商品房抵押贷款额 1 5 3 2 6 3 0 0 m 2 1 ) 期房抵押建筑面积 2 8 9 6 5 6 9 2 m 21 8 4 9 8 0 1 7 m 2 5 6 6 2 ) 现房抵押建筑面积 5 3 8 9 4 5 5 0 m 22 7 5 7 1 9 1 0 m 。9 5 5 资料来源：上海市房地产交易中心、上海市统计局 2 0 0 1 年上海市房地产业的发展处在投资增长基本适度，市场供需形势喜人，商品 房空置量继续减少的良性状态。2 0 0 2 年元月调查显示，上海房地产价格在上年升幅1 0 的基础上，继续保持稳中趋升的态势。元月中房上海综合指数为7 8 3 点，较上月上升6 点，升幅为0 8 ；中房上海办公楼指数为9 2 2 点，较上月上升3 点，涨幅为0 3 。 1 2 3 上海房地产未来走势分析 0 0 s m 0 4 3 金红丽“华怡都市花园”项目( 二期) 开发的可行性研究 2 0 0 1 年 海房地产市场只是微热，还没有过热的程度。 1 2 3 1 上海房地产市场迅速增