（工商管理专业论文）中泛·第一城项目投资可行性研究.pdf

论文摘要 中国的房地产业经过多年的发展已逐步走向理性，但是，房地产投资的收益 是与风险并存的，房地产作为一种重要的投资工具，其投资风险的规避有赖于科 学的决策和理性的判断。本文试图从市场分析、消费者购买行为与目标市场分析、 经济效益评价和风险分析的角度对中泛r 第一城项目进行研究，从而分析该项目投 资的可行性，为企业投资决策提供有意义的帮助和参考。 研究结果表明，中泛- 第一城项目的投资是可行的，主要体现在以下方面：一、 在宏观调控的大背景下，周口市房地产市场仍然呈现良好的发展态势。二、与主 要竞争对手相比，中泛第一城项目具有很强的市场竞争能力。三、项目具有良好 的经济效益和很强的抗风险能力。四、项目具有良好的社会效益和环境效益。 通过本文的分析，笔者认为开发商应采取加强对外关系的协调、进一步改进 产品设计、采用恰当的价格策略、进行有针对性的营销渠道建设、对项目管理班 子实行更大程度的放权等措施使项目得以更顺利的开发。 关键词：市场分析；经济效益评价；风险分析 a b s t r a c t a l t h o u g ht h er e a l e s t a t ei nc h i n ag r o w sr a t i o n a l ，t h er i s ka n db e n e f i te x i s t s i m u l t a n e o u s l y b e i n ga ni m p o r t a n ti n v e s t m e n tt o o l ，r e a le s t a t ew i d e l yd e p e n d so n s c i e n t i f i cd e c i s i o n sa n dr a t i o n a lj u d g m e n ti nd e b a s e m e n to f i n v e s t m e n tr i s k t h i se s s a y h a saf u l li n v e s t i g a t i o na b o u tt h ep r o j e c to fp a n c h i n a t h ef i r s tt o w na tt h ea n g l eo f m a r k e ta n a l y s i s ，c o n s u m e r s b u y i n gb e h a v i o r , o r i e n t e dm a r k e t ，e c o n o m i cb e n e f i t e s t i m a t i o na n dr i s ka n a l y s i s i th e l p st oe n t e r p r i s e s i n v e s t m e n td e c i s i o n s t h es t u d ys h o w st h a tt h ei n v e s t m e n to fp a n c h i n a t h ef i r s tt o w ni sf e a s i b l e i ti s e m b o d i e db yt h ef o l l o w i n g s ：f i r s t ，u n d e rt h es i t u a t i o no fm a c r oa d j u s t m e n t ，t h er e a l e s t a t em a r k e ti nz h o u k o uc i t ys t i l lh a sa ne x c e l l e n ts t a t e ；s e c o n d ，c o n t r a s tt ot h em a i n c o m p e t i t o r s ，p a n c h i n a t h ef i r s tt o w nh a sas t r o n ga d v a n t a g e ；t h i r d l y , t h i sp r o j e c tc a n b r i n gag o o de c o n o m i ce f f e c ta n di t i s a n t i r i s k y f o u r t h l y , t h i sp r o j e c ti ss o c i a l l y e f f e c t e da n dg o o dt oe n v i r o n m e n t t h r o u g ht h ed i s c u s s i o no ft h i sp a p e r , i tc a nb eb e l i e v e dt h a tt om a k et h ep r o j c o t m o r ef a v o r i n gt h ed e v e l o p e ro fr e a l - e s t a t es h o u l dt a k es o m es t e p s ，s u c ha se n h a n c et h e h a r m o n yo f o u t e rr e l a t i o n s h i p ，i m p r o v et h ed e s i g no f p r o d u c t s ，c o n s t r u c tc o r r e s p o n d i n g m a r k e tc h a n n e la n dg i v et h ep r o j e c tm a n a g e rm o r er i g h t sa n ds oo n k e yw o r d s ：m a r k e ta n a l y s i s ；e c o n o m i ce f f e c te s t i m a t i o n ；r i s ka n a l y s i s 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。 本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明 确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责任。 移堋 参手月 口， 孙簿堑沙 人明 士尸 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大 学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电子 版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校 图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索，有 权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用 本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( 4 ) ( 请在以上相应括号内打“4 ”) 作者签名： 导师签名： 手韦 日期：别年7 月别日 日期：年月 日 引言 引言 房地产投资开发是一项综合性的经济活动，投资大、建设周期长、涉及面广。 要想投资开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好投资可行性研究工作，才 能使房地产投资开发项目的许多重大经济原则和基础资料得到切实的解决和落 实，使投资者的决策建立在科学而不是纯粹经验或感觉的基础上。 中泛第一城项目是厦门泛华集团投资近十个亿在河南周口打造的高品质住宅 社区，笔者有幸全程参与项目市场调研、可行性研究、市场定位的全过程，为本 论文的撰写奠定了良好的基础。本文将按照房地产投资可行研究的主要框架结合 m b a 学习期间所学理论知识和研究方法进行展开，最后根据项目开发的实际情况 和笔者从事房地产工作的一些经验提出几点建议。 本文的结构及主要内容如下： 第一章：对房地产投资可行性研究的概念、作用、内容和程序进行了简要介 绍，为论文撰写提供理论基础。 第二章：介绍了项目投资的基本情况，包括项目概况、开发商基本情况、建 筑规划设计方案、项耳开发计划等。 第三章：遵循从宏观到微观的顺序对本项目的市场进行深入的分析，并利用 s w o t 分析方法得出项目总体经营战略和所对应的策略。 第四章：在消费者购买行为分析的基础上，对本项目的市场进行细分，确定 项目的目标市场并制定占有目标市场的营销策略。 第五章：对产品进行合理定价，并预测出项目销售情况。 第六章：运用投资项目经济评价的基本方法，测算出项目的基本财务经济数 据并对项目投资的经济效益进行评估，得出项目可行的结论。 第七章：介绍了不确定性分析的意义和主要方法，并运用盈亏平衡分析和敏 感性分析方法，对项目进行了不确定性进行分析，从而得出该项目投资风险较小 的结论。 第八章：对投资项目的可行性进行总结性分析，并提出了几点项目开发的建 议和论文研究的意义。 中泛第一城项目投资可行性研究 第一章房地产投资可行性研究理论综述 房地产投资可行性研究是房地产投资决策的重要依据。本章将对房地产投资 可行研究的概念、作用、内容和程序进行简要介绍，为中泛第一城项目投资可行 性研究提供理论基础。 第一节房地产投资可行性研究的概念及作用 一、房地产投资可行性研究的概念 可行性研究是指在具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经 济上、工程上的可行性进行论证、研究和评价。其主要任务是研究分析一个投资 项目究竟是否可行，也就是通过调查研究，综合论证一个投资建设项目在技术上 是否先进、是否实用及可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，是否值得 投资于这个项目。可行性研究一般要回答以下几个问题：( 1 ) 为什么要投资建设 这个项目? ( 2 ) 资源及市场需求情况如何? ( 3 ) 该项目建设要采用什么技术方 案? 有何特点? ( 4 ) 与该项目建设配套的外部条件如何? ( 5 ) 项目总的建设时 间多长? 需要多少投资资金? ( 6 ) 该项目所需的资金如何筹措? 是否能够落实? ( 7 ) 项目建成后，其经济效益和社会效益如何? 房地产投资可行性研究就是在房地产投资决策前对拟建项目的技术先进性、 经济合理性、工程实用性、财务盈利性等方面所进行的调查研究，并在此基础上 对拟建项目经济效益、环境效益、社会效益作出科学公正的综合评价和论证。 它 是随着技术进步和经济管理科学的发展而兴起，并日趋完善的一整套系统研究拟 建项目是否可行的分析方法。 二、房地产投资可行性研究的作用 房地产投资可行性研究的重要作用在于为投资决策从技术经济方面提供科学 依据，以提高项目决策的成功率，提高项目的综合效益。具体来说，房地产投资 。俞明轩，车雷：房地产投资分析，中国人民大学出版社，2 0 0 2 年6 月，第1 2 7 页， 。俞明轩丰雷：房地产投资分析，中国人是大学出版丰土2 0 0 2 年6 月第1 , 2 8 页。 2 ， 第一章房地产投资可行性研究理论综述 可行性研究的作用表现在以下几个方面： l 、可行性研究是项目投资决策的重要依据。 2 、可行性研究是筹集资金的依据。 3 、可行性研究是与各有关部门商谈合同、签订协议的依据。 4 、可行性研究是进行投资项目下阶段工作的依据。 5 、可行性研究可作为环保部门审查项目对环境影响的依据：也可作为向项目 建设所在地的政府和规划部门申请建设执照的依据。 第二节房地产投资可行性研究的内容和程序 一、房地产投资可行性研究的主要内容 由于房地产投资项目的具体内容和环境条件不同，可行性研究的内容有很大 差异，但对一般房地产投资项目而言，主要应包括以下内容： 1 、项目概况。 是对项目总体情况进行的描述和说明。主要包括：( 1 ) 项目名称；( 2 ) 该项 目提出的背景；( 3 ) 项目所具备的基本条件，如项目的地理位置、交通、人口、 自然环境、社会经济条件、水文、地质、植被等环境条件；( 4 ) 项目的性质和主 要特点；( 5 ) 项目开发建设的社会经济发展前景、在城市总体规划中的地位及作 用等：( 6 ) 项目开发建设的宗旨、开发规模、总体构想、主要功能及主要技术经 济指标。 2 、市场调查分析与预测。 包括：( 1 ) 市场供给分析及预测：( 2 ) 市场需求分析及预测；( 3 ) 市场价格 分析以及未来走势预测；( 4 ) 自身竞争能力及竞争对手分析。 3 、方案规划及比选。 包括：( 1 ) 规划设计，包括建筑物主要参数( 占地面积、基地面积、建筑层 数、建筑面积、建筑密度、容积率等) 、建筑物布局、市政设施及其他公用设施配 套等的确定和选择；( 2 ) 对多种方案进行技术经济比较和评价，进行方案的比较 选择，并对最终确定的方案进行总体性描述；( 3 ) 详细介绍选定方案的情况，包 括建筑物布局、功能划分、道路交通、市政设施及公用设施分布、建筑物主要技 中泛第一城项目投资可行性研究 术参数、项目主要技术经济指标等。 4 、项目进度安排。 包括：( 1 ) 大型项目分阶段、分片施工的实施进度：( 2 ) 主体工程、附属工 程的开发进度：( 3 ) 各项作业活动的统筹安排等。 5 、成本及投资估算。 包括：( 1 ) 成本估算，包括征地拆迁费、地价、前期工程费、建筑安装工程 费、市政工程费、配套工程费、管理费、财务费用以及各种应缴税费；( 2 ) 总投 资估算。 6 、经济效果预测。 包括：( 1 ) 销售收入估算：( 2 ) 租赁收入估算；( 3 ) 经济效果指标计算，包 括净收入、投资收益率、投资回收期等主要技术经济指标。 7 、资金筹措方案及现金流量分析。 包括：( 1 ) 资金筹措方案；( 2 ) 现金流量分析，包括销售实现情况、成本支 出情况，以及项目的还贷能力、支付能力的分析等。 8 、经济效益分析与评价、风险分析与评价。 包括：项目经济效益评价与财务分析，包括净现值分析与评价、内部收益率 分析与评价、动态投资回收期分析与评价、成本效用分析与评价、不确定分析与 评价以及敏感性分析与评价等： 9 、社会效益与环境评价。 1 0 、结论。 对房地产投资项耳的可行性作出结论，并针对存在的问题提出建议。 二、房地产投资可行性研究的工作阶段 房地产投资可行性研究是项目投资前期所进行的工作，按其工作内容大体上 可划分为以下三个阶段。 1 、投资机会研究阶段。 该阶段的主要任务是寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议，即在 一定的地区或部门内，以资源条件和市场分析预测为基础，选择投资项目，寻找 最有利的投资机会。 第一章房地产投资可行性研究理论综述 2 、初步可行性研究。 初步可行性研究主要解决的问题是分析投资机会研究的结论，初步判断项目 投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。 3 、详细可行性研究阶段。 即通常所说的可行性研究，是项目投资可行性研究全过程中最重要的一个部 分。这一阶段占有大量的原始资料，对拟投资项目进行全面的技术经济论证。 三、房地产投资可行性研究的步骤 一个完整的投资项目的可行性研究过程一般按照以下五个步骤依次进行： 1 、筹划。 筹划即可行性研究开始前的准备工作，包括：提出项目开发设想；委托研究 单位，或组建研究机构；筹集研究经费；承担研究课题的部门要弄清项目研究的 意图，项目提出的背景：与委托者讨论研究项目的界限、范围、内容和要求；收 集该研究课题的主要依据材料；制定研究计划。 2 、调查研究。 该阶段主要通过实际调查，进一步明确拟建设项目的必要性和现实性。主要 从两个方面进行：一是房地产市场的调查和预测，主要包括市场供给和需求量、 价格、竞争状况等。二是资源调查，主要包括建设地点、开发项目用地现状、基 础设施条件、交通运输条件、环境保护、水文地质、气象等自然、社会、经济状 况的调查。 3 、方案的优化及选择。 一般情况是同时提出多个方案，然后进行方案评选。 4 、详细论证。 在这一阶段，要对选出的最佳方案进行更详细的分析研究工作，分析、复查 和核定各项资料和数据，明确建设项目的范围、投资、经营费用和收入等。还要 采用多种投资决策方法，对优选出的开发方案进行财务分析、经济效益分析、社 会效益分析和环境效益分析。为了检验项目的效果和风险，还要进行敏感性分析， 说明成本、价格、销售量、建设工期等不确定性因素发生变化时，其对项目收益 所产生的影响。 中泛第一城项目投资可行性研究 5 、编写可行性研究报告书。 房地产投资可行性研究报告书的内容与其研究内容大致相同，在报告书中还 要提出项目开发的资金筹措方案，即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资 金筹措成本及风险等，并对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益作出全面 评价。报告书的最后一部分还应一一列出该项目存在的问题并提出改进意见。 本文将按照房地产投资可行性研究的主要内容结合项目的具体情况进行展 开。 第二章项目概述 第二章项目概述 本章主要对中泛第一城项目的基本情况进行介绍，内容包括项目背景分析 项目规划设计方案介绍，项目开发计划等。 第一节项目背景分析 本节主要对中泛第一城项目的选址、地块情况、开发商及项目实施背景等情 况进行简要介绍。 一、项目区位环境 中泛第一城项目位于河南省周口市南部，东临八一路，西接五一路，北至宋 河路，南到南外环。基地总面积2 3 8 4 9 公顷。 项目地处周v i 市新城市行政中心景观主轴线的最南端，该行政中心计划于 2 0 0 6 年年底投入使用，北侧为周口市的市民广场，既是周口的重要人文环境要素， 也是未来全市重要的集会场所和绿色开放空间，为基地提供了难得的景观条件以 供利用。 二、项目用地现状 基地现状内部主要是大片农地及农民民宅，由于村庄一直没有规划，村庄扩 展中存在严重的盲目性，新建质量较好的住宅与旧有民宅混杂，并占用大量土地 资源，加上配套基础设施建设没有跟上，排水系统极不完善，导致区内的环境很 差。 基地内地形较为平坦，地面标高变化不大，高程在4 7 米左右。基地内村庄现 有人口2 8 7 0 人，共7 5 0 户。 三、开发商情况介绍 1 、公司背景 中泛第一城开发商为周口泛华房地产开发有限公司，由厦门泛华集团旗下的 泛华国际投资( 香港) 有限公司投资成立，为外商独资企业，公司注册资金3 0 0 7 中泛第一城项目投资可行性研究 刀美兀。 厦门泛华集团成立于1 9 9 4 年，成立之初是一个以建筑设计为龙头带动建筑施 工、装饰工程为主的工程企业，经过十多年的发展，现已成为一个以房地产投资 带工程建设及其他相关行业的企业集团。拥有房屋建筑工程施工总承包壹级、建 筑装饰工程专业承包壹级、工程设计甲级、建筑装饰设计甲级、工程监理甲级房 地产开发贰级、市政公用工程施工贰级等高等级资质证书。 2 、集团组织结构 厦门泛华集团旗下包括周口泛华房地产开发有限公司在内的2 4 个子公司实际 上行使的都是一个项目公司的职能，由集团总部统一管理。集团为直线职能制组 织结构。这种组织结构的特点是：以直线为基础，在各级行政负责人之下设置相 应的职能部门，分别从事专业管理，作为该级领导者的参谋，实行主管统一指挥 与职能部门参谋、指导相结合的组织结构形式。 厦门泛华集团组织结构图如图2 - 1 所示： 图2 1 ：厦门泛华集团组织结构图 这种组织结构的优点是：既保证了企业管理体系的集中统一，又可以在各级 第二章项目概述 行政负责人的领导下，充分发挥各专业管理机构的作用。其缺点是：职能部门之 间的防作和配合性较差，职能部门的许多工作要直接向上层领导报告请示才能处 理，这一方面加重了上层领导的工作负担；另一方面也造成办事效率低。 3 、经营现状 厦门泛华集团凭借集团内部各相关行业的互补性优势，在业界取得了不错的 成绩，资金状况良好，曾先后获鲁班奖二项、建筑装饰工程金质奖一项、银质奖 三项，并多次被厦门市人民政府、福建省工商行政管理局授予“重合同、守信用” 单位。随着国内房地产市场发展比较充分的城市的竞争日益加剧，集团确立了向 国内二、三线城市发展的战略。先后在福建、江西、湖南、山西、河南等地投资 建设，目前主要开发的项目有：厦门泛华大厦、长泰发现之旅、建鸥泛华广场、 太原泛华家园、常德农产品大市场、株洲泛华国际商城、高安“锦江_ 夕 滩”商业 步行街等。 四、项目实施背景 为加快周口城市化进程，促进周口经济发展，完善周口商业和服务设施，提 升周口居住水平和城市品位，由周口市市政府牵头，周口市经济技术开发区管理 委员会负责实施，于2 0 0 5 年3 月在香港举办了周口招商引资洽谈会，经过几轮谈 判，与厦门泛华集团签订意向协议。协议主要约定：由泛华国际投资( 香港) 有 限公司以外商的身份进行投资，政府给予一定的政策扶持，征用土地地价为1 5 万 元亩，如果招拍挂价格超过1 5 万元亩，超过部分由开发区财政全额补足；所有 地面物的拆迁及所有补偿费用由开发区负责；项目必须按照“高标准、高规格” 的要求进行建设，总投资不少于1 2 亿美元。 第二节项目规划设计方案 2 0 0 5 年4 月至9 月期间，厦门泛华集团已在多个规划方案中进行比选，并对 首选方案进行多次调整，最终确定中泛第一城项目规划设计方案。本文将省去规 划方案比选的步骤，直接对将要实施的规划方案进行详细的介绍。 中泛第一城项目投资可行性研究 一、规划理念 1 、打造周口地区的标志性项目、精品建筑街区和周口市的中央生活区( c l d ) ， 形成周口住宅消费热点。 2 、贯彻“以人为本”的设计准则，体现城市环境对“人”的关怀，充分利用 现有的生态资源和其深厚的人文积淀，实现人文和自然资源交融，项目开发与城 市建设相结合，使中泛第一城成为一个集园林、商业、居住为一体，提升城市建 设水平和文化品位的综合性高尚社区。 3 、充分利用自然的地形地貌和广场绿地资源，综合处理好绿地与居住组团、 街区环境、商住店铺、建筑形态、建筑群体廓线、开发强度、交通组织、细质景 观、设施配套等各项内容，精心塑造生动和谐的城市空间形象，为居民塑造都市 中环境优美、舒适便捷、卫生安全的生活居住空间和商业服务空间。 4 、力求为社区居民营造一个安全舒适、配套设旌齐全、高度职能化的新城市 中心社区。 二、规划布局 项目规划结构遵循“人、建筑与自然的共存与融合”的基本主旨，以环境塑 造为主题，采用“中心放射，自由布局”的形式，形成“一心、一轴、两带、四 片”的格局，从南北向由市民广场延伸过来的轴线向两侧发散。 “一心”指紧临市政广场的社区会所及周边环境共同营造的景观视觉中心。 主要由会所、商业街、商住楼以及大面积绿化广场共同构成。作为社区的主要景 观中心，与北侧广场相互起到借景和对景的作用。 “一轴”是指纵贯南北的平均宽度4 5 米的沙漏形步行商业街，街道界面由底 商围合，底商之上是十五层的点式小高层住宅。 “两带”是指基地东西两部分内呈弓形展开的绿化景观带，以各种绿化栽植 搭配而形成跌宕起伏的带状开放空间。 “四片”分别指由中央轴线和小区主要车行道划分而成的均匀的东南、西南、 东北、西北四个部分。每部分都包括有高层住宅组团和多层住宅组团。这四个功 能区既相对独立，又通过绿化、广场及软质景观及区内次干道使之有机联系在一 起，也便于分期建设实施。 第二章项目概述 依造这种格局，小区在三维高度结构上形成面向广场界面四周中央 核心轴线向内部逐渐降低的建筑高度轮廓。与北侧城市广场及周边建筑高度和空 间构架形成良好的呼应。 总平面规划见下图2 - 2 ： 图2 - 2 ：中泛第一城项目总平面规划图 资料来源；厦门泛华集团；中泛第一城规划建筑设计方案，2 0 0 5 年9 月。 中泛第一城项目投资可行性研究 三、建筑设计 1 、住宅设计：住宅以小高层为主，约占住宅总量的8 0 。户型设计贯侧以人 为本的设计理念，各户均做到空间布局合理、采光通风良好，并做到户型设计与 景观设计相互融合、相互渗透，营造出宜人、温馨的居家氛围。高层中两层通高 错落露台设计，真正让人感受有天有地的空中花园，太大提高了居家品质。多层 中露台退台式的设计，完成了景观与建筑的过渡，大大丰富建筑立面的同时，也 给用户别样的户型体验。 户型面积及组合比例如表2 - 1 。 表2 - 1 户型面积及组合比例 户型面积所占总套数比例 二房二厅 8 5 i n 1 5 三房二厅 1 1 0 1 3 0m 24 5 四房二厅 1 4 0 m 1 5 花园洋房及复式 1 7 0 1 9 0m 22 5 资料来源：厦门泛华集团：中泛第一城规划建筑设计方案，2 0 0 5 年9 月。 2 、店面设计：由南向北布置平均宽度4 5 米的沙漏形步行商业街，做为社区 商业服务网点。 3 、立面造型设计：小高层较为几何的建筑造型，与干净、简洁的纯熟手法的 完善结合，体现了现代艺术的设计理念。多层多变换坡顶与老虎窗的结合，使屋 面成为丰富的第五立面，良好的融合于景观中，建筑也以木、砖、钢、玻璃等简 洁元素，与景观艺术设计交相呼应。 4 、公共建筑配置：主要公共建筑集中在社区周围及中央步行街区内。小区东 南设置一所1 8 班的幼儿园；商业步行街入口处设置会所及社区文体活动中心；结 合住宅底层设置一所3 个班的托儿所；公共活动空间内还设置卫生站、超市；市 政配套设施包括储蓄所、邮电所、公厕、变电室等。行政办公设施包括居委会等。 5 、小区综合技术经济指标 住宅总建筑面积为5 0 4 4 7 万m 2 ，占项目地上总建筑面积的9 2 5 2 ，因此本论 文研究主要围绕住宅产品展开。小区综合技术经济指标参见表2 2 。 第二章项目概述 表2 - 2 综合技术经济指标 项目数值 规划总用地2 3 8 4 9 万m 2 地上建筑面积 5 4 5 2 7 万m 2 住宅总建筑面积5 0 4 4 7 万m 2 圆形一梯两户小高层6 4 8 0 万m 2 其 1 2 1 5 层小高层 2 3 4 4 5 万m 2 中 1 8 层小高层1 0 1 5 2 万m 2 其 多层住宅1 0 3 7 0 万m 2 中 幼儿园建筑面积 0 3 5 0 万n 1 2 会所建筑面积0 3 5 0 万m 2 商业建筑面积3 3 8 0 万m 2 其 单层商业2 8 8 0 万m 2 中 双层商业 o 5 0 0 万m 2 地下建筑面积 4 6 6 0 万m 2 建筑基底面积2 3 8 4 9 万m ， 建筑密度 2 7 4 6 容积率 2 3 5 绿地率 3 5 3 2 总户数 3 8 8 0 户 总停车数1 9 4 0 位( 地上3 8 0 位) 资料来源：厦门泛华集团：中泛- 第一城规划建筑设计方案2 0 0 5 年9 月， 四、结构设计 本工程拟采用柱下独立基础和桩基，上部主体采用框架剪力墙结构体系，梁 板采用现浇钢筋混凝土梁板结构，结合电梯厅合理布置剪力墙，以提高建筑物的 抗震能力和控制变形，本工程主体结构使用年限为5 0 年，建筑安全等级为二级， 设计烈度7 度，基本风压值为0 8 k n m 2 。 五、市政工程规划 ( 一) 给排水工程规划 l 、生活给排水 ( 1 ) 本工程属二类高层商住楼，由深井泵引水到水池，然后加压供给小区生 中泛第一城项目投资可行性研究 活及消防用水。由泵房引入二根d n 2 0 0 的给水管在建筑物四周形成环网作为本工 程水源。 ( 2 ) 本工程最高日用水量为5 5 0 0 m 3 d 。地下层至五层用水由低区加压供水， 六至十四层用水由中区加压供水，十五至十八层用水由高区加压供水，均由设在 地下泵房的变频泵采用下行上给方式供水，并保证各配水点水压均在 o 0 5 0 3 5 m p a 之间。 ( 3 ) 本工程污水排放量为5 0 0 0 m 3 d ，排水采用雨、污分流，污水经化粪池处 理后排入城市污水管网。 ( 4 ) 雨水排放量为4 5 0 0 l s ，雨水经雨水斗、室外雨水口、检查井排至城市 雨水管网。 ( 5 ) 设备：采用节水型洁具，不锈钢水箱，变频设备。 2 、消防给水 ( 1 ) 本工程属二类高层商住楼，所设置消防给水系统的类型包括： 室外消火栓给水系统：沿建筑周围设置； 室内消火栓给水系统：保证每层任何部位均有两股水柱同时到达； 室内自动喷淋给水系统：每层均按规范设置相应的危险等级喷淋： 水喷雾消防给水系统：柴油发电机房和储油间采用立体保护方式设置。 ( 2 ) 本工程消防水源，由深水泵引水到水池，然后加压供给小区生活及消防 用水。由泵房引入二根d n 2 0 0 的给水管在建筑物四周形成环网作为本工程水源。 ( 3 ) 本工程室外消火栓用水量为2 5 l s ，火灾延续时间为2 h ； 室内消火栓用水量为3 0 l s ，火灾延续时间为2 h ： 自动喷淋用水量为4 0 l s ，火灾延续时间为l h ； 水喷雾消防用水量为1 5 l s ；火灾延续时间为0 5 h ； 设计地下消防水池为6 0 0 m 3 ；屋顶消防水箱为1 8 m 3 。 ( 4 ) 系统供水( 除室外消火栓系统) 均由消防泵房内相应各系统水泵加压供给。 ( 二) 供配电系统规划 本工程电源从市电网引入四路1 0 k v 线路，至设置在小区1 8 、2 。开闭所，再由 开闭所配电至各地块地下室或底层架空层的区街变配电所。总装机容量估算为 1 7 0 0 疆k 强。 第二章项目概述 ( 三) 电信系统规划 本工程电信设计容量估算为1 0 0 0 0 门。电信总进线由市政电信网引入，在小 区期设置电信模块局，再将电话电缆配线给各地块底层的电信分机房。 ( 四) 有线系统规划 本工程电信设计容量估算为4 8 0 0 户。有线电视总进线由市政广电网引入，在 小区一期设置电视前端所，再将视频电缆配线给各地块底层的电视分机房。 第三节项目开发计划 根据项目规划的情况，项目拟分四期滚动开发。第一期( 东南地块) 总建筑 面积1 4 5 4 0 4 平方米，第二期( 西南地块) 总建筑面积1 4 1 9 0 4 平方米，第三期( 东 北地块) 总建筑面积1 5 1 5 6 2 平方米，第四期( 西北地块) 总建筑面积1 5 3 0 0 2 平 方米。各期主要经济技术指标如表2 3 ，各期具体开发计划见附录1 。 表2 - 3各期主要经济技术指标 单位：万平方米 项目一期 二期三期四期合计 用地面积 5 4 0 45 4 0 4 6 5 2 0 56 ，5 2 0 52 3 8 4 9 地上建筑面积 1 3 6 1 0 3 51 3 2 6 0 3 5 1 3 7 5 6 1 51 3 9 0 0 1 55 4 5 2 7 住宅总建筑面积 1 2 3 5 7 7 51 2 3 5 7 7 5 1 2 6 1 8 7 51 3 1 1 2 7 55 0 4 4 7 圆形一梯两户小高层 1 2 9 61 2 9 6 1 9 4 41 9 4 46 4 8 0 其 1 2 一1 5 层小高层 3 5 1 6 7 5 3 5 1 6 7 58 2 0 5 7 58 2 0 5 7 52 3 4 4 5 其 由 1 8 层小高层 5 0 7 6 5 0 7 6oo i o 。1 5 2 多层住宅 2 4 6 92 4 6 92 4 6 92 9 6 3 1 0 3 7 0 幼儿园建筑面积 00o ，3 5o o 3 5 由 o 3 5 会所建筑面积 o 3 5oo0 商业建筑面积 0 9 0 2 60 9 0 2 60 7 8 7 40 7 8 7 4 3 3 8 其 单层商业 0 6 5 2 60 6 5 2 60 7 8 7 40 7 8 7 4 2 8 8 由 双层商业 o 2 5o 2 50 00 5 0 地下建筑面积 o 9 3 0 9 31 4 0 1 4 04 6 6 中泛第一域项蓦投资可行性研究 第三章项目市场分析 本章主要遵循从宏观到微观的顺序，对本项目的市场进行深入的分析，并通 过s w o t 分析得出项目经营总体战略和策略。 第一节宏观市场分析 近两年，中央针对房地产市场出台了一系列的宏观调控政策，本节将从调控 政策的变化及其带来的影响和未来的发展趋势进行展开。 一、房地产市场宏观调控政策的变化 l 、总体政策 控制房地产投资过快增长，稳定房价，加大普通商品房供给等是宏观调控政 策的主导思想。2 0 0 5 年颁布的国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知( 国 办发( 2 0 0 5 ) 8 号) 和国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工 作意见的通知( 国办发( 2 0 0 5 ) 2 6 号 以及2 0 0 6 年温家宝总理在国务院常务会 议提出的“国六条”都是紧密围绕这一主导思想而制订。 2 、土地政策 推进土地交易市场化进程，严格限制高档住宅供地，提高土地利用效率，节 约土地资源。严格执行商业用地实行招标拍卖的规定，不断提高土地招标拍卖比 例；丽作为稳定房价的重要手段，国办发( 2 0 0 5 ) 8 号文和国办发( 2 0 0 5 ) 2 6 号 文中都重点提及加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅 建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给。2 0 0 6 年， 九部委联合提出了禁止别墅用地的审批及9 0 平方米以下的住宅应占项目总建筑面 积的7 0 以上等措旌使2 0 0 5 年政策更具有操作性。 3 、金融政策 防范金融风险，从行业贷款和个人住房消费贷款两个方面都有政策出台。商 业银行将严格执行发放房地产企业开发贷款的有关规定，停止各种形式的新增授 信支持，房地产贷款总额减少。对一般房地产企业会减少银行贷款的数量：对信 第三章项目市场分析 用差或拖欠款严重的房地产开发企业将停止银行贷款的数量；对项目定位不合理 或高档房地产项目将不给予贷款支持；对投资、投机性购房和购买高档房者的住 房消费贷款严格控制，贷款利率不优惠或不给予贷款。 二、宏观调控政策下全国房地产市场运行态势变化 在宏观调控背景下，由于房地产自身发展的内在规律，房地产业也必然进入 一个新的调整期。市场发展态势目前主要体现以下五个方面：即发展速度、供需 结构、价格走势、市场运行和区域推进五个方面。 l 、发展速度由快速发展转向平稳发展。 在宏观调控政策下，投机性需求受到严重打击，投资性需求也受到压抑，而 以实际购房能力为支撑的自住性需求也会受到一定程度的影响，致使整个市场需 求总量的扩张受到较大的限制。而房地产投资增长过快的势头必然会受到一定程 度的控制。0 5 年全国房地产开发投资总额为1 5 7 5 9 亿元，同比增长1 9 8 ，增幅 回落约3 0 。可以认为，房地产投资连续高涨的态势会有较大改变，投资平稳增 长的局面将会出现，市场容量的扩张和行业发展的速度也会相应地回落到一个更 加合理的水平。 2 、供需结构中中低价商品房供应增加，自住性需求增长。 增加中低价房的供应量将是一个重要的导向并会长期坚持下去，住房的供求 结构必然会得到根本的变化。一方面，更好地满足广大中低收入者的自住需求， 将会成为下一阶段房地产市场发展的重要动力；另一方面，一些投资类产品的销 售将面临严峻挑战。 3 、价格走势由普遍上涨向平稳分化转变。 1 9 9 9 年以来商品房价格基本保持持续增长的态势，宏观调控后价格增幅有所 放缓。可以预见，目前这种价格格局必然会有所改变，各细分市场价格走势也会 日益分化。其中，住宅交易价格将会受到控制，非住宅的交易价格将会相对放开； 普通住宅价格将在控制中走向理性回归，高档住宅和商办类物业的房价则相对放 开。当然，房地产作为一种可以长期持有的资产性商品，在中长期内，其价格必 然会随着人均收入水平的提高而不断增长。 。数据来源：中国房地产信息，2 0 0 6 年第1 期。 中泛第一城项茸投资可行性研究 4 、市场运行日益向规范化、完善化、专业化运作转变。 从市场秩序上看，各种类型的市场主体日益壮大，但市场秩序有待进一步规 范。从市场体系上看，由于近年来新房不断上市，房产存量的持续增加，与此保 持相应比例的房地产三级市场必然会有较快的增长，并与房地产一、二级市场一 起，逐步形成多级市场良性互动、市场体系日臻完善的发展格局。从企业发展上 看，由于在下一阶段，整个市场的利润空间不断压缩，优胜劣汰的机制将日益发 挥作用，企业的专业化程度将不断提高。 5 、区域推进表现为全国范围内波浪式扩展，二、三级城市房地产市场较快增 长的态势己基本形成。 本轮调控，在沿海地区房地产市场受到较大影响情况下，中西部区域及二、 三级城市房地产市场仍呈现较快增长趋势，2 0 0 5 年全国房地产投资增幅为2 1 ， 比0 4 年回落约7 个百分点，而超过3 0 的1 0 个省份都在中西部地区，其中增幅 最高的云南，为5 5 9 ；住宅投资增幅超过5 0 的6 个省份，也都分布在中西部地 区，增幅最高的广西，为6 9 6 。回本项目所在的河南省，2 0 0 5 年全省房地产投资 为3 8 8 5 2 亿元，同比增长5 0 1 ，其中住宅投资2 7 1 4 1 亿元，同比增长5 5 3 。 第二节中观市场分析 本节将按照从大到小的顺序先后对项目所在省份、城市的经济概况及房地产 情况进行介绍，为项目经济分析奠定基础。 一、河南省概况 l 、地理位置 河南地处沿海发达地区与中西部地区的结合部，东邻安徽、南接湖北、西北 连山西、东南通江西，处于中部六省的中心，是国家大的交通通道、通讯线路、 输电线路的必经之地。最近几年国家实施的一些大工程如宁西铁路、南水北调、 西电东送、西气东输等都途径河南。 2 、河南省经济概况 。数据来源：中国房地产信息，2 0 0 6 年第1 期。 。数据来源：h t t p ：w w w g s s t a t s g ov c n 红f b g n t j ，z 0 0 6 0 2 2 4 0 2 5 9 。h t m 。 1 8 第三章项目市场分析 河南省经济总量、利税总额、财政收入、存贷款余额等主要经济指标均居中 西部地区首位。在中部六省中，河南的人口占到了2 7 ，2 0 0 5 年河南的g d p 突破 l 万亿元，成为继广东、江苏、山东、浙江之后，我国第五个全年g d p 超过万亿 元的省份，总量占了中部六省的3 5 以上。但由于河南省是全国人口第一大省， 2 0 0 5 年末总人口达到9 7 6 8 万人，人均g d p 为1 0 8 4 2 元，排在全国第2 0 位，位列 山西之后排在中部六省第二位。 二、周口市经济发展概况 1 、周口概况 周口市地处豫东南，位于中原经济圈和华东经济圈交汇处，东接安徽、江苏， 是东南沿海进入西部地区的必经之道。周口市公路交通四通八达，漯( 河) 界( 首) 高速、周( 口) 商( 丘) 高速、阿( 容) 深( 圳) 高速三条高速公路过境，1 0 6 、 3 1 1 国道途经境内；沙河水运直通沪杭；周口距郑州国际机场1 8 0 公里，有高速公 路相连；铁路交通比较落后。 2 、周口在河南经济中的位置 周口的经济发展水平河南省的平均水平有明显差距，是河南省经济发展水平 比较落后的一个地级市。周口的城市化很低，仅为1 0 8 0 ，与河南全省2 8 9 相 差甚远。人口数量居全省1 8 个地级市里最多，占全省的1 0 9 6 ，但g d p 只占5 9 6 ， 人均g d p 、城镇居民可支配收入和农民纯收入分别仅为全省平均数的5 4 4 9 、 7 3 2 2 和8 0 2 2 。 3 、周口市经济概况 周口市主要经济指标见表3 - 1 。从表3 1 可以看出，周口市2 0 0 5 年居民可支配 收入、农民人均纯收入分别为6 3 5 0 元和2 2 7 6 元，虽然分别比2 0 0 4 年增长1 2 5 和1 1 1 ，但绝对值较低，这说明周口市住宅消费的购买力偏低。另一方面，周口 市2 0 0 4 年城镇竣工住宅仅为1 5 8 4 万平方米，这显然不能满足一个1 1 0 0 万人口的 城市的潜在需求，可以预见，随着居民收入水平的稳步提高，恩格尔系数的逐年 下降，居民的消费重点将逐渐开始转向居住方面，周1 3 市住房消费需求潜力巨大。 o 数据来源：河南经济，2 0 0 5 年第9 期。 o 数据来源：河南省统计局，河南统计年鉴2 0 0 5 ) ，中国统计出版社。 1 9 中泛第一城项目投资可行性研究 表3 - 1 周口市主要经济指标表 2 0 0 2 正2 0 0 3 年 2 0 0 4 年 2 0 0 5 芷 人口( 万人) 1 0 5 41 0 6 01 0 6 51 1 0 0 g d p ( 亿元) 4 1 44 0 35 2 55 8 3 第一产业 1 5 21 2 01 9 11 9 8 其 由 第二产业 1 6 21 8 02 l l2 5 1 第三产业 1 0 01 0 31 2 31 3 4 人均g d p ( 元) 4 2 8 64 9 4 35 3 0 0 财政收入( 亿元) 1 3 41 3 7 1 5 31 6 9 财政支出( 亿元) 3 1 23 7 54 5 34 8 5 居民可支配收入( 元) 4 6 6 84 9 6 l5 6 4 26 3 5 0 农民人均纯收入( 元) 1 9 9 51 5 8 22 0 4 82 2 7 6 城镇竣工住宅( 万m 2 ) 1 5 8 4 农村竣工住宅( 万m 2 ) 1 0 1 3 6 城区商品房销售面积( 万m 2 ) 2 3 82 4 4 数据来源：周口市统计局内部资料 第三节微观市场分析 一、2 0 0 3 年2 0 0 5 年周口市房地产市场总结分析 1 、供需基本平衡，都呈逐步放量的趋势。 周口市2 0 0 3 年一2 0 0 5 年开工、销售面积如表3 - 2 。 表3 2 周口市2 0 0 3 年2 0 0 5 年竣工、销售面积一览表单位：万m 2 高档住宅普通住宅商业其他 开工面积销售面积 年份 开工销售面开工面 销售面开工面 销售面开工 销售面 合计合计 面积 积积积积积面积积 2 0 0 3 芷5 64 61 3 98 93 32 53 83 52 6 61 9 5 2 0 0 4 芷6 15 31 4 41 4 32 82 93 91 92 7 22 4 4 2 0 0 5 矩 5 9 5 41 6 31 5 93 72 22 52 62 8 42 6 1 资料来源：周口市房管局。 房地产市场供给与需求最直接的体现就是开工和销售的面积。从表3 - 2 可以看 出，周口市各年房地产开工面积与次年房地产销售面积基本保持平衡，并逐年递 第三章项目市场