（人文地理学专业论文）上海市购物中心发展研究.pdf

摘要 论文摘要 购物中心作为一种新型零售业态，最近几年在中国各主要城市一一尤其在上 海发展迅猛。借鉴国外购物中心的发展经验，通过对上海市购物中心发展模式的 研究，将有助于零售地理学研究的新近发展，并对我国零售业的发展有重要的现 实意义。本文在国际购物中心协会教育基金会( i c s c e f ) 的资助下，对上海市 购物中心发展模式做了较为深入的探讨。 论文共分为八章。第一章为研究背景及综述。第二章以北美为例，介绍了国 外购物中心的主要类型及发展历程：第三章从购物中心开发与运营管理的角度， 对购物中心开发的外部环境、购物中心开发与运营管理中各利益主体之间的关系 做了简要分析，并对购物中心经营业态组合的选择和目前常采用的经营模式做了 分析评价。第四章在对上海主要零售业态梳理的基础上，对上海市零售业态现状 及发展趋势做了评述。 第五、六、七章是对上海市购物中心的研究。在第五章中，从购物中心的投 资来源、规模、主力店构成、商品组合等角度对上海市购物中心发展的基本特征 做了归纳。第六章是本论文的主要结论部分，主要有： 1 、购物中心的发展模式。从不同角度，概括了上海市购物中心发展的五种 模式：业态组合模式、区位类型模式、开发模式、建设模式和建筑形态模式等。 2 、购物中心空间分布特征：( 1 ) 购物中心目前仍集中分布于市区；( 2 ) 空问 分布分散化趋势明显；( 3 ) 郊区及远郊区成为未来主要区位选择地。 3 、购物巾心的发展对城市商业空间结构重塑的影响：( 1 ) 带动现存商业中心 区功能的调整与提升：( 2 ) 促使新商业中心的崛起；( 3 ) 加快商业郊区化与离心化 进程：( 4 ) 使城市商业空间结构体系趋于分散化。 作为本研究论文的补充，在箢七章中，从消费行为研究的角度出发，通过问 卷调查，对购物中心和大型综合超市的消费者属性、行为特征做了比较研究。并 且，基于消费行为的研究，本论文还对上海市购物中心商圈问题及消费者对购物 中心的满意度做了评价。 第八章为小结与讨论。 关键词：零售业态购物中心发展模式消费行为上海市 摘要 a b s i r a c i a sak i n do fn e wr e t a i l i n gf o m l a s h o p p i n gc e n t e r sh a v ed e v e l o p e dr a p i d l yi n s o m em a j o rc i t i e so fc h i n a e s p e c i a l l yi ns h a n 曲a i b a s e do n 廿l ed e v e l o p m e n t e x p e r i e n c e so fs h o p p i n gc e n t e r si nd e v e l 叩e dc o u n 打i e s ，t h es t u d yo fs h o p p i n gc e n t e r s i ns h 蛐曲a iw 1 1c o n t r i b u 钯t o 廿l ef u n h e rd e v e l o p m c n to fc h i l l a ，sr e t a i l i n gg e o g r a p h y a c a d e m i c a u y a i l dt ot l l ed e v e l o p m e n to f 彤扭i l i n gi n d u s t i 了i nc h i n ap r a g n l a t i c a l l y f u n d e db yi n t e m a t i o n a lc o u n c i lo f s h o p p i n g c e n t e r se d u c a t i o nf o u n d a t i o n ( i c s c e f ) ，t l l i st h e s i se x a m i n e st h ed e v e l o p m e n tp a t t e m so fs h o p p i n gc e n t e r si n s h a n 曲a i 舔w e l la s t l l e r i m p a c t so nt h er e s t l l l c t u r i n go ft h ec i 妙sc o m m e r c i a l l 吼d s c a p e t h i st h e s i si sc o m p o s e do fe 培h tc h a p t e r s c h a p t e ro n ep r o v i d e st h er e s e a r c h b a c k f o u n d 孤dl i t e r a t u r er e v i e wf o rt h er e s e a r c hp r o j e c t u s i n gt h en o r t ha m e r i c aa s a ne x 锄p l e ，c h a p t e rt v v og i v e sab e fi n 仃o d u c t i o no ft h ek e yt y p e sa n d d e v e l o p m e n t t r a j e c t o r yo fs h o p p i n gc e n t c r si l ld e v e i o p e dc o u n t r i e s c h a p t e rt h r e ea n a l y z e s 廿l e e x t e m a lf h c t o r st h a tm a ya f f b c tt h ed e v e l o p m e n to fs h o p p i n gc e n t e r s ，a n dt h e r e l a t i o n s h i p sa m o n g t h em a j o ri n t e r e s tp a n i e si n v o l v e di n 廿l em a j l a g c m e n ta f i a i r so f s h o p p i n g c e n t e r s t h i s c h a p t e r a l s oc o m m e n t so nd j f f c r e mf o 瑚a t s锄dt h e 肌q u e n t l y u s e db u s i n e s sm o d e l so fs h o p p i n gc e n t e r s c h a p t e rf o u rd i s c u s s e sm a j o r t y p e so fr c t a i l i n gf b r n l a t ，a sw e l la st l l ec u 眦n ts t a t u sa n d 缸u r ed e v e l o p m e n to ft h e r e t a i l i n gi n d u s n _ yi ns h a n 曲a i c h a p t e rf i v e ，s i x ，a n ds e v e ns t u d ys h o p p i n gc e n t e r si ns h a n 曲a i 舶md i 彘心n t p e r s p e c t i v e s c h 印t e rf i v ed i s c u s s e st h em 句o rc h a r a c t e s t i c so fs h o p p i n gc e n t e r si n s h a l l g h a ii nt c 瑚so fi n v e s t m e n ts o u r c e ，s c a l e ，a n dc o m p o s i t i o no fa n c h o rs t o r e sa 1 1 d g o o d se t c c h a p t e rs i xc o n c l u d e st h et h e s i sa sf 0 1 l o w s 1 、d e v e l o p m e n tp a t t e m so fs h o p p 佃gc e n t e r si ns h a n 曲a i f r o md i f k r e n ta n g l e s ， t h j st h e s i sp r e s e n t sf i v ed i f f b r e n td e v e i o p m e n tp a t t e m so fs h o p p i n gc e n t e ri ns h a n 曲a i ， n a m e l y t h e r e t a i l i n g f o m l a tc o m b i n a t i o n p a t t e m s ， t h el o c a t i o n p a n e m s ， t h e e x p l o r “o np a t t e m s ，t h eb u i l dp a t t e m sa n dt h ec o n s t n l c t i o nc o n f i g u r a t i o np a t t e m se t c 2 、c h a r a c t e r i s t i c so f t h es p a t i a ld i s t r i b u t i o n ：( 1 ) m o s to f t h es h o p p i n gc e n t e r sa r e 2 摘要 c l u s t e r e di nd o 、v i l t o w n p r e s e n t l y ( 2 ) a na p p a r c n tt r 卸do fd e c e n t r a l i z a t i o n i s i d e n t i f i e d ( 3 ) t l l eu r b a n 丹i n g ea n ds u b u r bt o w n sw i l lb e 廿l em o s ti m p o r t a n tl o c a t i o n c h o i c e si nt h ef i t u r e 3 、t h ei m p a c t so fs h o p p i n gc e n t e rd e v e l o p m e n to nt h er c c o n f i g u r a t i o no f c o m m e r c i a l s p a c e i n s h a n g h a i ：( 1 ) r e a r r a n g i n ga n di m p r o v i n g t h e e x i s t i n g c o m m e r c i a lc e m e r s ( 2 ) a c c e l e r a t i n gt h ed e v e l o p m e n to f n e wc o m m e r c i a lc e n t c r s ( 3 ) e x p e d i t i n gm e c o u r s eo f c o m m e r c i a ls u b u r b a n i z a t i o n ( 4 )d e c e n t r a l i z i n g t h e c o m m e r c i a ls t r u c t i i r eo f t l l ec i 够 a sa i li m p o r t a n ts u p p l e m e n to ft h i st h e s i s ，c h a p t e rs e v e np r e s e n t sac o m p a r a t i v e a n a l ”i so nm ec o n s 啪e r s a 牡一b u t e sa n d 廿l e i rs h o p p i n g h a b i t sb a s e do nt h ec o n s u m c r b e h a v i o rl i t c r a c i l r eo ns h o p p i n gc e n t e r sa n ds u p e r s t o r e sb yq u e s t i o n n a i r ei nd e t a i l i t a l s oe x 锄i n e st h et r a d ea r e aa n dt h ec o n s u m e r s s “s f a c t 0 叫d e g r e eo fs h o p p i n g c e n t e r si ns h a i l g h a i c h a p t e re i g h ti st h es u m m a r y a j l dd i s c u s s i o no f t h i st h e s i s k e y w o r d s ： r e t a i l i n gf o m a t ，s h o p p n gc e n t e r ，d c v e l o p m e n tp a n e m s ， c o n s 哪e rb e h a v i o r ，s h a n g h a i 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文 不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。 作者签名：鲁兰旌日期：丝益：! ! d p 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版。有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索。有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在 解密后适用本规定。 学位论文作者签名： 孑澎扫 日期：蛔二! “! 暖 导师签名：力甏卉 日期：d ! 型：! ! 圣 第一章绪论 第一章绪论 研究背景与意义 自2 0 世纪5 0 年代至8 0 年代末，购物中心( s h o p p i n gc e n t e r m a l l ) 曾经 是北美地区最受欢迎、最盈利的一种零售业态( r e t a i l i n gf o r m a t ) 。购物中心如 雨后春笋般出现的同时，造就了一批专业化的购物中心开发商和管理公司。自 8 0 年代末期开始，信息产业技术的创新和发展，为零售业带来了一场新的革命， 其标志是大型专业化商店的兴起，这种大型专业店或单一经营食品，或单一经营 家具，电器，文具服装，甚至家居建材等各类商品。由于商品种类丰富，价格 相对便宜，这些大型专业店对传统的百货店造成了前所未有的冲击，许多百货店 因此而倒闭。由于大型购物中心多以百货商店为主力店( a n c h o rs t o r e ) ，百货的 不景气进而引起购物中心的萧条和衰落。自9 0 年初期以来，大型购物中心在北 美的开发建设基本处于停滞状态，营运多年的购物中心纷纷进行结构调整，有些 甚至退出了营运，改做其他用途。在拥有4 3 0 万人口的多伦多，过去1 5 年间只 在郊区新建了一座大型购物中心，而且其中没有设百货店，几乎所有商店都是中 型专业店和厂家直销店( f a c t o r yo u t l e t ) 。 与北美的趋势相反，购物中心于9 0 年代中期引入中国后发展迅速升温。北 京，上海和广州竞相兴建中国、亚洲乃至世界最大的购物中心，并阻此提升城市 形象。一些城市( 包括上海) 除了新建购物中心，还将一些传统的大型百货商店 改造为购物中心。 与北美不同，中国的购物中心从一开始就面临着大型专业商店的激烈竞争。 尽管购物中心提供舒适的购物环境，但因为购物中心的造价和营运成奉都高于大 卖场，其高成本必然以高租金和高物价的形式转移给零售商和消费者，商品价格 一般较高。因此，购物中心能否吸引足量的消费者，存既定的目标年限收回投资 实现盈利，是对开发商及中国零售业的一火考验。 随着上海人民收入水平和消费水平的提高，大规模城市改造和路网交通建 设，大量外来游客抵沪观光和从事商务活动及郊区城市化建设进程的加快，卜海 经济实力不断增长，购物中心作为一种新型零售业态发展迅速。上海市购物中心 第一章绪论 的发展始于2 0 世纪9 0 年代，但真正的大发展是在最近两三年，在前期大量投资 的推动下，上海购物中心进入高速发展时期。 据2 0 0 5 上海商业发展报告，上海市购物中心在2 0 0 4 年的超常规发展仅 仅是拉开了轮高速增长的序幕。若尚有在建和规划中的购物中心项目全部按时 完成，上海购物中心在未来2 3 年内还将增加两倍。而据专家测算，国内购物 中心的保本营业额在8 0 0 0 元2 ，而目前已开业的购物中心，单位面积的营业额 低于该指标的不在少数，部分投资者只好将利润寄望于地产和商铺的增值。可以 看出，在巨大商机的背后，上海购物中心的投资存在盲目和过热现象。在宏观调 控的背景下，如何促进购物中心建设与城市规划的协调发展，如何提高购物中心 选址、开发、建筑形态设计、运营和管理水平，如何协调购物中心与百货商店、 商业街区以及大卖场等之间的共生与竞争关系等重大问题，将是未来上海市购物 中心实现持续、协调发展而临的重要挑战。 鉴于购物中心在中国发展历史相对很短，购物中心的理论研究在我国仍然比 较薄弱，购物中心在开发、运营管理等没有一套可供借鉴的适合于中国的模式。 中国零售业发展历程与国外有很大不同，中国城市化历程所处的特殊阶段，以及 中国购物中心发展条件与国外的重大差异，本文试图在总结国外商业地理的新近 发展、国外购物中心发展经验的基础上，结合中国的特殊国情，通过对上海市购 物中心的实证研究，归纳总结中国购物中心发展模式和成败得失，以期能对我国 购物中心发展有所裨益。 1 国外相关研究综述 二研究综述 如前所述，在2 0 世纪5 0 年代至8 0 年代末，购物中心在北美地区处于一个 发展的鼎盛时期，因而国外对于购物中心的理论和实践研究也已经相当成熟。由 于购物中心涉及到零售地理、商业管理、城市与区域规划、房地产及建筑等多学 科的内容，不i 剧专业的学者、研究人员和实际工作者都从自己专业的角度出发， 发表、出版了大量对于购物中心的相关研究。其中零售地理学家冈其专业性质， 研究成果比较多，如：k e nj o n e s 和j i ms i m m o n s ( 1 9 9 3 ) 、n e ij w r i g l e y 和m i c h e l l e 第一章绪论 l o w e ( 1 9 9 6 ，2 0 0 2 ) 等在其著作中对商业活动的规划及新零售地理研究提供了 新的研究视角与方法。国外学者对于中国零售业的研究，大多是立足于从改革开 放以来中国零售市场发展环境的巨大变化为背景，相关的研究有w a n g ，s 和j o n e s ， k ( 2 0 0 1 2 0 0 2 ) 对中国零售业发展变迁的研究和对北京市商业活动空间结构的 研究；w a n g ，s ( 2 0 0 3 ) 对中国零售业国际化的研究，以及w a n 舀s 和z h a n 岛y ( 2 0 0 5 ) 对上海市新零售经济的研究等。 2 国内相关研究综述 国内学者对于零售地理学的相对较少，目前发表的论文中，与之相关更多是 反映在人文地理学领域，实证研究也往往停留在宏观层面的城市商业活动空间结 构的分析及影响因子的评价等方面。 2 1 商业与商业地理的理论研究方面 周春山等( 2 0 0 4 ) 对1 9 8 4 年以来中国商业地理学发展历程做了系统的研究 综述，总结了中国商业地理的发展特征和存在的问题，并对中国商业地理的发展 研究做了展望。杨瑛( 2 0 0 0 ) 在对2 0 世纪2 0 年代以来西方国家商业空间学理论 研究的基础上，归纳了国外相关著作中商业空间学理论的研究对象和商业空间选 择理论的一些观点。管驰明、崔功豪( 2 0 0 3 a ，2 0 0 3 b ) 则分析了1 9 9 0 年代以来 丽外商业地理研究进展，总结出国外商业地理研究的9 个主要研究方向。在总结 国外零售业及我国近1 0 多年以来出现的新型业态的发展的基础上，提出了“新 商业空间( n e wr e t a i ls p a c e s ) 概念，并着重分析了其内涵和形成的动力机制，反 映了国内地理学者对于零售地理的新近关注。桑义明、肖玲( 2 0 0 3 ) 对国外传统 商业地理学和现代商业地理学理论模式做了归纳，并论述了我国商业地理研究的 发展趋向。仵宗卿( 1 9 9 9 ，2 0 0 0 ) 在多篇论文基础上，在其博士论文北京市商 业活动空间结构研究( 2 0 0 0 ) 中，以北京市为例，对商业活动空间结构做了系 统的理论和实证研究。张水清( 2 0 0 2 ) 从零售业态演进角度，对零售业态对城市 商业空间结构的影响做了尝试。甄明霞( 2 0 0 2 ) 在其硕士论文上海市零售业态 的空间活动研究中，对零售业态在不同层面商业中心的空问活动做了分析；对 超市、便利店的空间活动规律及大型零售业态( 大卖场、百货商店和购物中心等) 在市区和郊区的空问活动刑比分析等方面做了较为详辟的研究。但论文中所列 第一章绪论 “大型专业购物中心”中，实际大多数是一些大型专业化商店，并非购物中心的 范畴，而其中“自提商店”的概念实际也是一些大型专业化商店的概念。 2 2 商业活动空间结构实证研究方面 宁越敏( 1 9 8 4 ) 采用聚类分析方法，划分了上海市商业中心的等级体系，并 分析了影响上海市商业中心区位的主要因素。在1 9 8 4 年研究的基础上，宁越敏、 黄胜利( 2 0 0 5 ) 采用中心性指数和聚类分析方法，对上海市商业中心的等级体系 做了进一步的划分，认为上海市区商业中心的变迁具有以下特征：商业中心的整 体职能有所提高，等级差异有所缩小，在空间上商业中心的集聚与扩散、衰落与兴 起并存。陈忠暖等( 2 0 0 1 ) 认为商业地理研究传统一般偏重于商业职能、商业中 心类型、级别、区位的选择。通过采用基尼系数、带间差异系数、带别特化系数、 地区特化率指标对昆明城市中心区的零售商业服务业的区位类型和服务级别进 行了划分，对昆明城市零售商业服务业的行业分布与区位特征做了分析。郭祟义、 戴学珍( 2 0 0 2 ) 对外商投资零售企业在北京市的区位选择和空问分布特征做了研 究，认为外商投资零售企业影响了北京市的商业空间结构，并给内资零售企业带 来了双重的机遇和挑战。林耿、阎小培( 2 0 0 3 ) 通过分析广州市商业功能区的空间 分布特征、形成机制及演化趋势，探讨了城市商业功能区的发展规律。曹嵘、白 光润( 2 0 0 3 ) 对交通在零售商业微区位选择中的区域性宏观效应及交通影响下的 零售商业微区位选择做了研究。张文忠、李业锦( 2 0 0 5 ) 认为北京市商业空间布 局的特征和趋势既表现在原有商业空间的重组以及新的商业业态的区位选择上， 也体现在商业设施的空间演化等方面。 2 3 零售业研究领域 随着近儿年中国零售业的巨大变革及购物中心在中国开发热潮的不断膨胀， 有关介绍零售和购物q j 心的相关文章大量在各色期刊杂志中涌现，内容涉及对国 外购物中心发展的介绍及其借鉴、我国发展购物中心的可行性分析、购物中心的 选址、建筑设计规划、管理运营、投融资等诸多领域，由于相关文章过于庞杂， 此不赘述。 综上所述，地理学目前国内研究的重点仍然集中在对商业地理中传统商业活 动空间结构及相关的实证研究上，其他专业的学者则从零售业态的演进及商业规 划的角度做了一些探讨，以改革开放以来我国新零售业态出现为背景的“零售地 理( r e t a i lg e o g r a p h y ) ”或“新零售地理( n e wr e t a i lg e o g r a p h y ) ”为命题的研究 第一章绪论 在目前的文献中仍然相对较少。 1 资料来源及评价 三论文研究框架 鉴于目前国内对购物中心概念的理解不同，不同学者、不同的职能部门对于 上海市购物中心的认识也不尽相同。而且，由于上海市购物中心发展的独特现状， 目前相对具有购物中心特征的零售设施中，有些是新建的具有比较典型的购物中 心特征的，有些是传统百货店改造后形成的，有些是依附于大型写字楼而发展起 来的，也有的是以大型综合超市为基础发展起来的等等。目前对上海市购物中心 的统计资料中，并没有一个对上海市购物中心确切公认的资料，这相对增加了本 研究的难度。 本论文在综合调查上海地域范围内零售业发展概况的基础上，通过对上海市 各类零售设施历时半年多时间的大量实地调研，获取了上海市购物中心的基本资 料，资料的客观性相对较强，可以作为对上海市购物巾心进一步研究的依据。 同时本论文通过对上海市“赡物中心顾客间卷调查”和“大卖场顾客问卷调 查”，获取了顾客对购物中心和大卖场消费行为的一手资料，以期能对顾客的这 两种零售业态消费行为的差异进行比较研究。 第一章绪论 2 研究框架 消费者购物行为特征研究 小结与讨论 第二章国外购物中心的发展演变一一以北菱地区为例 第二章国外购物中心的发展演变一以北美 地区为例1 在北美地区，购物中心的发展自2 0 世纪9 0 年代初期以来，已步入成熟期， 大型购物中心的开发建设基本处于停滞状态。但是，在快速城市化和郁区化背景 下的上海，购物中心的发展目前正处于快速上升发展阶段。通过对北美地区购物 中心发展机制、过程及其类型的演变特点的回顾，将为上海市购物中心的未米发 展提供蕈要的借雅意义。 购物中心基本类型 在北美地区，从购物中心的功能或大小看，购物巾心一般分为四种不同的类 型：邻里型购物中心( n e i g h b o r h 0 0 ds h o p p i n gc e n t e r ) 、社区型购物中心 ( c o m m u n n ys h 叩p m gc e n t e r ) 、地区型购物中心( r e g i o n a ls h 叩p “g c e n t e r ) 和 超地区型购物中心( s u p p 口r e g i o n a ls h o p p i n gc e n t e r ) 。每种类型都有明显不同 的功能、营业面积和租户组合，它们之问存在层次性等级结构体系。在实际中， 这四种类型之问的界限往往小是很严格，i 且，由于专业化市场机会的出= i 【i ，出 现了一些亚类的购物中心业态，它们既可以看作是一种独立的业态，也可以被认 为是四种基本类型的亚类型。购物中心的类型最主要是由购物中心主要租户的类 型来决定的，占地面积和建筑规模一般均不作为决定一个购物中心类型的依据。 此外，国外在购物中心的分类中，从其建筑形态上看，以上四种基本类型可 以划分为两种不同的类型：( 1 ) 购物1 场( p l a z a ) ：是一组商店的在一个开放空 间中( 而不是在一个单一的建筑体内) 的集合体，商店之问以开放式的步行道路 连接，没有连接各商店的内部走廊。邻里型购物中心和社区型购物中心多采用这 种建筑形态；( 2 ) 封闭式购物中心( e n c l o s e dm a l l ) 。这种建筑形态的购物中心 的各个承租商店都在有空调环境的建筑单体内，各个商店之间有走廊连接，购物 中心内拐角处往往是大型的零售- k 态作为| _ t 力店。此种类型的购物中心包括地区 中心内拐角处往往是大型的零售- k 态作为丰力店。此种类型的购物中心包括地区 奉章内容参闻丁：u r b a nl a n dj n s t l t l l t e 1 9 8 5 鼢卿嘴o 件d p v p ，叩圳删r 日删曲。毹( 2 “。 e d i d o n ) 协h i n g 【o nd c 7 第二章国外购物中心的发展演变一一以北美地区为例 型购物中心和超地区型购物中心。 l 邻里型购物中心 从商品结构上看，邻里型购物中心主要销售便利性商品( 如食品、药品和杂 货等) 以及满足邻里社区即时需要的日常服务。超级市场是邻里型购物中心的主 要主力店。消费者购物模式的研究显示，空间距离的便利性是决定购物者选择超 级市场最主要的因素，而对于是否有更多商品的选择机会和服务居于次要地位。 2 社区型购物中心 社区型购物中心在发展的最初，除了以超级市场作为主力店以外，往往还围 绕一个低级百货商店或者大型杂货店发展起来。但是这各种发展形态后来经历了 很大变化，作为主力店的百货商店和大型杂货店虽然没有彻底消亡，但已经退居 次要地位，逐渐被其他商店所取代，如折扣百货店或经营五金、建材及家具的专 业商店。 社区型购物中心不具有地区型购物中心所有的全线商品的百货商店，但是由 于它拥有比邻里型购物中心更大宽度和深度的、顾客需要花更多时间的、可供选 择的商品，因此，其市场区范围要比邻里型购物中心要大，吸引顾客的距离范围 更广。社区购物中心倾向于提供那些地区型购物中心比较少有的商品种类，如家 具、五金、园艺和建筑用品等。 社区型购物中心作为一种过渡形态，有些是从邻里型购物中心发展而成；而 有些社区型购物中心则可能扩张成为地区性购物中心。 在大都市地区，社区型购物巾心的竞争力相当脆弱。相对于邻里范围的小规 模商圈，它冈规模太大而难以发展；同时，它又难以对整个社区规模的商圈产生 强大的影响力。只有在小城市，其发展状况可能较好，它虽然缺少一个全线商品 的百货商店作为主力店，但是由于其地方性的统治地位和拉力作用，可能在实际 上扮演了地区型购物中心的角色。 社区型购物中心在发展的过程中，其主力店往往被折扣百货商店所替代，演 变为折扣中心( d i s c o u n tc e n t e r ) ，冈此，折扣中心可以说个以折扣白货商店作 为主力店的社区型购物中心，它成为社区型购物中心一个最为常见的演变模式。 第二章国外购物中心的发展演变一一以北美地区为例 在具有势力强大的地区型购物中心地区，由于地区型购物中心拥有一个或者 多个百货商店作为主力店所产生的强大拉力，而把社区型购物中心的商圈内人口 吸引过来。但由于二者存在商品类型的差异以及社区型购物中心的商圈较小，即 使二者空间上近邻，它们都可能获得成功。 3 地区型与超地区型购物中心 地区型购物中心提供的是那些需付出很大的比较购物努力的商品、普通商 品、服饰、家具和家居等，商品的广度和深度都极高。地区型购物中心的主要吸 引力在于其拥有全线产品的百货商店。早期的地区型购物中心往往只有一个百货 商店作为主力店，随着不断的发展，一个地区型购物中心往往拥有两、三个甚至 更多的百货商店。 为研究上的方便，地区型购物中心可以细分为地区型和超地区型。作为一个 超地区型的购物中心，它必须拥有三个及以上的百货商店，而地区型购物中心只 有一个或者两个百货商店作为主力店。在北美，超地区购物中心一般具有以下特 征：一般位于高速公路的交叉口处；交通工具严重依赖于私人汽车；提供大量的 停车位；往往把购物和休闲娱乐结合在一起。表2 1 反映了四种基本类型的购物 中心的主要特征： 表2 1 购物中心的基本类型 t a b l e2 1m ek e yb p e so f s h o p p j n gc e n t e r s 资料来源：u r b a nl 卸di n s t i t u t e ，1 9 8 5 ( 注：1 平方英尺mo 0 9 2 9 0 平方米) 表2 1 中的各种数据只是作为对各种类型的购物中心进行分类时的参考指 标，一个购物中心的各种基本构成要素要随着商圈内的竞争的状况、人口密度以 及收入水平等特点而做出调整，比如，支撑任何类型购物中心的人口数量指标就 第二章国外购物中心的发展演变一一以北美地区为例 无法用一个固定的值，因为居民的收入水平、可支配收入、竞争状况和商品的营 销策划以及处于变化中的商店的规模均应当考虑在内。僵化的标准是不现实的， 商圈内家庭数量、收入水平和和现存零售市场等当地的实际状况比用任何人口标 准来评价支撑一个购物中心的购买力更为重要。因此，在确定一个购物中心的类 型的时候，购物中心内租户的构成和主要租户的特点是划分的主要依据，建筑面 积、总占地面积及人口数量不应当作为划分标准。 二购物中心的演变一专业购物中心 专业购物中心( s p e c i a l t yc e n t c r s ) ，或者说“专用品购物中心”，是从购物中 心基本类型演化来的一个亚类，这一概念被用来描述无法归入购物中心基本类型 的其它任何购物中心演化形态。虽然这一概念被购物中心行业分类所广泛认可， 但是并没有一个明确的定义。专业购物中心与传统购物中心显著的区别就是它没 有主力店，而是由主要由众多的专业店、专卖店所组成。在专业购物中心中，主 力店被一个或多个其它类型的商店在功能上所替代。比如，在一个邻里购物中心， 食品店、熟食店、肉类食品店以及蔬菜店等结合在一起，在功能上就可以替代一 个超级市场。主题中心( t 1 1 e m ec e n t e r ) 通常也被看作是专业购物中心，它是指 那些建筑上具有鲜明特色的专业购物中心。 随着零售市场不断向更专业化的方向发展，市场分割越来越细化，仅仅用“专 业购物中心”来描述购物中心的多个亚类显然不足。专业购物中心有多种不同的 形态： 1 节日，专业中心 节日专业中心( f e s t i v a l s p e c i a l t yc e n t e r s ) 追求的是一种特殊的体验，各种 专业餐馆和食品店占居购物中心可出租总面积的很大比例。从商品结构上看，这 种购物中心主要侧重于冲动型商品( 1 m p u l s eg o o d s ) 和专用品等。同时，它往往 会有一些如各种文艺演出等娱乐主题。此类购物中心给人留下深刻印象的建筑特 色以及其他诸如地处r 个滨水或者具有历史意义的旅游区等因素，将会更加增强 这种购物中心的吸引力。由于节目专业型购物中心的相当大比重的商业活动来 自于旅游者，因此它的实际营业面积往往非常大，此，在分类上，节口专业 第二章国外购物中心的发展演变一一以北美地区为例 型购物中心是一个地区型的购物中心亚类。 2 时装中心 时装中心( f a s h i o nc e n t e r ) 适合于建在高收入水平的地区。它是一个高质量 与高价位服装、流行服饰的集聚中心，代表了一个较高质量、品味和价格水平的 服装细分市场。一个时装购物中心往往拥有一个或者多个小型的专业百货商店、 高档次的美食店或经营美食的超级市场。时装购物中心商圈的规模不等，它可以 是邻里型、社区型或者地区型。若作为一个邻里或者社区购物中心的时候，它一 般由一些小型的服装和礼品店构成，邻里或社区购物中心中的传统超级市场可能 会被档次较高的食品店、肉店、蔬菜店等取代；如果它达到社区或者地区型购物 中心较大规模的时候，它往往有多个专业百货店作为“主力店”。一般来讲，时 装购物中心和与之相近的传统购物中心相比，占地总面积要小，停车场也较小， 但商品的利润率高，客源相对稳定，顾客数量虽少但足可以支撑购物中心的发展。 3 厂家直销，折扣中心 折扣中心( o 仃_ p r i c ec e n t e r ) 和厂家直销中心( f a c t o r y0 u t l e tc e n t e r ) 这二 者看似相同，实际它们在租赁和商品促销方式上有明显区别。折扣购物中心可以 看作是一个采取折扣促销方式以及相应的形象设计的大型时装购物中心。它销售 那些同样在百货商店或专业购物中心销售的高端、名牌产品，但是由于采取折扣 的方式，价格要低于百货商店或专业购物中心。其规模一般介于社区型购物中心 和地区型购物中心之间。折扣中心中极少有娱乐元素。 厂家直销中心是厂家直销商店的一个集合体，虽然它可能有一个或多个较大 的租户可以起到主力店的作用，但是它实际上没有一个明确的主力店。厂家直销 中心规模上一般是地区型的，同时它拥有很大比重的旅游功能。 4 关于“力量型”购物中心 在s h o p p i n gc e n t r ed e v e i o p m e n th a n d b o o k 1 9 9 8 年再版中，对购物中心有 以下新的分类：n e i 曲b o r h o o ds h o p p i n gc e n t c r 、c o m m u n 时s h o p p i n gc e n t e r 、 第二章国外购物中心的发展演变一一以北美地区为例 r e g i o n a ls h o p p i l l ge e n t c r 、s u p e rr e g i o n a 】s h o p p i n gc e n t e r 、s p e c i a l 够s h o p p i n g c e n t e r 、o u t l e tc e n t e r s 、o 雕p r i c ec e n t c r s 、p o w e rc e n t e r s 、o f r - p r i c em e g 锄a 1 1 、u r b a n e n t e r t a i n m e n tc e n t e r s 和f 韶h i o nc e n t e r s 等。 其中，p o w e rc e n t e r s 实际是那些被称之为“大盒子”商店( b i gb o xs t o r e ， 如会员俱乐部 、仓储式商店 、大型超 级市场 和折扣百货店 ) 在一个规划的区域的空间集合体。由此可以看出，p o w e rc c n t c 腮实际和购物中 心本来的含义已经相去甚远，有些学者认为这实际并不能算作购物中心的范畴。 在国内的有些教材中2 ，把它称之为“力量型”购物中心。 三复合式商业地产开发中的零售业 大规模商业地产的复合利用开发( m i x e d u s ed e v e i o p m e n t ) 项目一般具有以 下特点：在具有盘好规划项目中，有多种如零售、办公、居住、宾馆汽车旅馆 和休闲娱乐等的商业地产开发形式彼此相互促进；极高的土地利用强度；发展应 当符合统一连贯的规划，如规定开发利用的类型、规模、密度及其他相关内容。 复合利用开发项目中的零售部分，可以是附属于开发项目之主要土地利用形 式的小型便利性零售设施，也可以是大至地区型购物中心；从租户组合和主力店 构成的角度看，它可以是传统的地区型购物中心类型，也有可能是专业购物中心， 如时装中心或者时装砖业中心；零售部分在复合利用开发中，与传统购物中心 不同，它往往是以多层建筑的形式存在，并且通过内部交通通道的连接、共同的 停车场及专业化的协调措施来满足其他土地利用开发项目的需求。 在北美地区，现代意义上的购物中心的主要是在2 0 世纪5 0 年代以后发展起 来的，第二次世界大战以后，美国经济高速发展，随着郊区化的发展和私人汽车 更加普及，城市中心区人口大量迁移至郊区，购物中心也随着人口的迁移而在郊 区发展起来。到2 0 世纪6 0 年代，大型购物中心在北美迅速崛起，并推动了经济 发展与城镇的建设，购物中心发展逐步趋于成熟。在北美城市郊区购物中心获得 巨大的发展动力的同时，城市中心区零售业( d o w n t o w nr e t a i l i n g ) 随着城市中 心的衰落而衰落。当城市中心区复兴的时候，城i b 中心区零售n k 又围绕新的办公 2 肖怡，零售学* ，高等教育出版社，20 0 3 p 6 第二章国外购物中心的发展演变一一以北美地区为例 楼的发展而发展起来。但是多年以来，尽管城市中心区面对郊区购物中心的巨大 成功而羡慕不已，并且把郊区零售业的发展看作是自身零售业生存的巨大威胁， 但在城市中心区零售业的发展中一直没有引入购物中心的概念。2 0 世纪7 0 年代 初西方世界爆发能源危机，郊区购物中心由于消耗大量能源而引起人们对郊区购 物中心的反思，城市中心商业区的购物中心开始发展，在一定程度上也缓解了城 市空心化带来的问题。 随着复合利用开发模式的发展，城市中心区零售业的发展日益融合于城市中 心区发展的结构之中。在美国，它是高度城市化的市中心区的购物中心的主要开 发形式；随着购物中心的扩张和改造，许多购物中心慢慢演化为复合利用开发或 者多层建筑形态的发展模式。在北美购物中心的发展历程中，这种复合开发利用 和多层建筑形式的购物中心，被看作是购物中心的一种新开发模式，同时也被看 作是现存购物中心的重塑和扩张。 复合利用开发这种模式在上海市市区购物中心开发中运用的相当多。在郊区 区域和城镇商业的发展规划中，这种开发形式也正在被利用，被称之为所谓的“豪 布斯卡”( h o p s c a ) 原理，即集酒店( h ) 、办公楼( 0 ) 、停车场( p ) 、购物( s ) 、 公共活动( c ) 和公寓( a ) 等于一体，统一规划建设。 第三章购物中心的开发与运营管理 第三章购物中心的开发与运营管理 购物中心发展的外部环境 无论在零售业还是商业地产开发中，区位的选择起着决定性的作用。对一个 购物中心而言，区位选择是否合适基本决定了其未来的命运。与住宅地产开发比 较，购物中心这种商业地产形态的开发在区位选择过程上要严格的多。在住宅开 发中，开发商要做的主要是如何迎合目标客户群的口味，灵活性很大，前期的选 址失误可以在后期的开发中做出策略上的调整；而在购物中心的开发中，需要考 虑的利益主体不仅仅有开发商与投资者，还有消费者和经营者及政府等多个主 体。 购物中心的区位选择可以从宏观和微观两个层面加以分析。宏观区位分析是 对欲选择地区的政治、经济、文化、消费水平、消费结构及相关零售业态的运营 和竞争状况等商业发展环境，也就是购物中心发展的外部环境条件的评价；微观 区位分析是购物中心建设的具体项目地块的选择问题，这涉及到待选地块周边的 交通组织状况、商业环境、地形特点、城市规划和商业规划、以及社会公众的态 度等。微观区值分析是在宏观区位分析的