（产业经济学专业论文）房地产企业跨区域扩张研究.pdf

山东人学硕士学位论文 摘要 随着国民经济的发展和城市化进程的加快，我国房地产业得到了快速发展， 房地产企业得到了快速的成长，专业化、产业化水平不断提高，跨区域扩张成为 大型企业普遍的增长方式。近几年国家对房地产行业的不断调控，企业所处的生 存环境发生了巨大变化，企业优胜劣汰的竞争机制正在形成，资源型、机会型房 地产企业将逐步退出市场，闲置土地资源将被逐步激活，房地产行业正面临一个 新的发展格局，行业集中度将进一步提高。在此情况下，房地产企业如何抓住机 遇进行快速和有质量的跨区域扩张，提高企业竞争能力和发展潜力，己成为企业 亟待解决的首要问题。 本文首先通过对企业发展环境变化的阐述，提出房地产企业跨区域扩张研究 的必要性和现实性，然后对房地产行业的特点进行了归纳，对我国房地产企业发 展历程进行了总结分析，创造性提出房地产企业跨区域扩张盲目性、机会性、理 性化、战略性的发展阶段论述，并对正在到来的战略性扩张阶段进行了分析和预 测，为本文后半部分的论述进行了理论准备。接着，本文利用资本论、规模经济 理论、速度经济理论、区域经济理论等经济学原理，对房地产企业跨区域扩张的 内外动力进行了分析，对房地产企业的内部化与外部化、专业化与多元化扩张模 式及其支撑条件进行了探讨，提出外部化扩张足企业快速成k 的主导方式。 本文的后半部分，借助经济学的核心能力理论，对房地产企业跨区域扩张的 内部支撑条件进行了分析，指出跨区域扩张基于企业资本运营、管理和组织、人 力资源、企业文化等能力的系统性支撑作用，并对企业核心能力提出更高要求。 最后，根据企业跨区域扩张带来的组织结构和管理复杂化、委托- 千理问题突现 等问题的分析，对企业面临的经营风险进行了分析，对企业风险防范、控制机制 的建立提出了建议，对企业内部约束、激励机制的建立进行了探讨。 本文研究的目的足尝试构建房地产企业跨区域扩张的一般理论框架，给进一 步的深入研究奠定基础，为房地产企业的跨区域扩张实践提供理论指导，引导企 业加强核心能力的建设，提高企业的竞争优势。同时，本文的研究对引导行业资 源向竞争力强、前景好的企业集中，提高资源利用效率和效用，促进房地产业的 健康发展也具有重要意义。 关键词：房地产企业，跨区域扩张，核心能力 2 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t a l o n gw i t ht h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m ya n df u r t h e rc i t yp r o c e d u r e ，t h e r e a le s t a t ei n d u s t r yo fo u rc o u n t r yh a sm a d eg r e a tp r o g r e s s ，t h u sg r e a t i m p r o v e dt h ep u l l u l a t i o n ，s p e c i a l i z a t i o n ，a n di n d u s t r i a l i z a t i o no ft h e r e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，m u l t i r e g i o n a le x p a n s i o nb e c a m et h em a i nm a n n e r o ft h ec o m p a n yt ob e c o m el a r g ea n ds t r o n g b u tt h ee n v i r o n m e n to ft h ec o m p a n y a r ec h a n g e db e c a u s eo ft h es t a t ec o n t r o lo ft h ee c o n o m y ，t h em e c h a n i s mo f c o m p e t i t i o nh a sb e e nf o r m e d t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sw i l lf a c et h e c e n t r a l i z a t i o na n dn e wd e v e l o p m e n ts i t u a t i o ni nt h ef u t u r e s oi nt h i s s i t u a t i o n ，i ti st h ec h i e f l ym a t t e rf o rt h ee n t e r p r i s et og e th o l do ft h e o p p o r t u n i t yt oe x p a n di nh i g hq u a l i t ya n dt oi m p r o v ei t sc o m p e t i t i v ea b i l i t y a n di t sd e v e l o p m e n tp o t e n t i a l i nt h i sa r t i c l ep u tf o r w a r dn e e d i n ga n dr e a l i s ma b o u tt h em u l t i r e g i o n a l e x p a n s i o na b o u tt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa c c o r d i n gt ot h ec h a n g i n go f t h ee n v i r o n m e n t t h e ns u mu pt h ec h a r a c t e r i s t i c ，s u m m a r i z et h ec o u r s eo f t h i si n d u s t r y ，a n db r i n gf o r w a r dt h eb l i n d n e s s ，o p p o r t u n i t y ，s e n s a t e ， s t r a t e g i ci s s u e s ，t h u sm a d et h ef o r e c a s t i n ga n da n a l y s i s a b o u tt h e e x p a n s i o no ft h ee n t e r p r i s e s a c c o r d i n gt ot h ea n a l y s i sa b o u tt h ei n n e r a n do u tc h a r a c t e r i s t i c 。u t i l i z et h et h e o r yo fc a p i t a l ，s c a l e ，s p e e d ，r e g i o n o fe c o n o m i c st os u m m a r i z et h a tt h em u l t i r e g i o n a le x p a n s i o ni st h em a i n m a n n e ro ft h ee n t e r p r i s et ob e c o m el a r g ea n ds t r o n g i nt h es e c o n dh a l fo ft h i sa r t i c l e ，u s et h ec o r et h e o r yo ft h ee c o n o m i c s t oa n a l y s e st h ec o n d i t i o na b o u tt h eo ft h ec o m p a n y ，t h em u l t i r e g i o n a l e x p a n s i o no ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s ed u et ot h ec a p i t a lm a n a g e r i a l ， m a n a g e m e n t ，o r g a n i z a t i o n ，h u m a nr e s o u r c e s ，a n dc u l t u r e f i n a l l y a c c o r d i n gt ot h ec h a n g i n go ft h eo r g a n i z a t i o nt oa n a l y s e st h er i s kt h e c o m p a n yf a c e d ，m a k et h ea d v i c ea b o u tt h er i s kc o n t r o l ，c o n t r o lm e c h a n i s m , i n n e rc o n t r o l ，i n s p i r a t i o nm e c h a n i s mo ft h ec o m p a n y t h ep u r p o s eo ft h i sa r t i c l ei st os e tu pab a s i cf o u n d a t i o nt ot h e r e s e a r c ho ft h em u l t i r e g i o n a le x p a n s i o no ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ， 山东大学硕士学位论文 t h u si m p r o v et h ec o m p e t i t i r ea b i l i t yo ft h ec o m p a n y t ol e a dt h i si n d u s t r y f o c u so nt h ec o m p a n yw i t hc o m p e t i t i o np o w e ra n dw e l lf o r e g r o u n d ，i m p r o v e t h ee f f i c i e n c yo ft h er e s o u r c e s ，t h u sp r o m o t et h ed e v e l o p m e n to ft h er e a l e s t a t ei n d u s t r y k e y w o r d s ；t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，m u l t i r e g i o n a le x p a n s i o n ，c o r e c o m p e t e n c e 4 山东大学硕t 学竹论文 第一章绪论 1 1 研究的背景和动机 房地产业是国民经济的支柱产业，在国家实施的扩大内需、调整结构、保障 国民经济稳定增长的宏观政策推动下，我国房地产业得到快速发展，房地产企业 得到了快速的成长，企业规模不断扩大，跨区域扩张成为普遍的增长方式。房地 产企业高速发展的同时，各地区不同程度的出现房地产投资增幅过大、土地供应 过量、住房价格上涨过快、产品结构不合理等现象，也造成了电力、钢铁、能源、 银行风险等制约经济持续稳定发展的瓶颈问题，中央政府对房地产行业进行了持 续调控，导致了房地产企业生存环境的巨大变化，企业承受巨大压力的同时也面 临难得的发展机遇。 1 1 1 宏观调控持续深入，企业经营环境发生了巨大变化 自2 0 0 3 年起，国家陆续出台了调控房地产市场的若干措旋，包括治理整顿土 地市场秩序、控制房地产开发用地供应量，严格房地产开发信贷管理，提高房地 产开发项目资本金比例，清理固定资产投资项目，控制城市房屋拆迁规模等。2 0 0 5 年，温家宝总理在政府工作报告中，明确提出把抑制房地产过热运行列为工作重 点，2 0 0 5 年5 月份国务院七部委联合下发了关于做好稳定住房价格工作的意见。 2 0 0 6 年，政府在肯定房地产行业支柱产业地位的同时，继续严格执行宏观调控政 策，力主解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，进一步深化、 细化了金融、信贷、土地、税收、销售等方面的调控政策和措施。5 月份国务院 明确六条措施，强调进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，增强房地产 市场信息透明度，减缓被动性住房需求，调整住房供应结构，进一步整顿和规范 市场秩序；5 月底九部委联合发布关于调整住房供应结构稳定住房价格意见， 随后又出台关于落实新建住房结构比例要求的若干意见和关于规范房地产 市场外资准入和管理的意见；8 月底国务院发布了关于加强土地调控有关问题 的通知。政府实施的一系列土地、金融、财政调控政策，使企业的经营环境发 生了巨大变化。 1 1 2 优势企业面临新的发展机遇 房地产行业经营环境发牛的重大、深远变化，促使房地产企业的发展进入转 山东人学硕士学位论文 折期，这不仅足挑战，也蕴含着难得的发展机遇。企业土地为王的时代正在终结， 群雄逐鹿“草莽时代”已经结束，优胜劣汰的竞争机制正逐步形成，行业集中度 将不断提升。在新的经营环境下，企业竞争对手、竞争方式等也在发生巨大变化， 即使企业拥有数量可观的土地资源、物力资源、财力资源和一定的开发能力，如 果不能使这些资源形成一种具有竞争优势的资源组合，不能利用核心技术生产出 有竞争力的产品，缺乏有影响力和美誉度的品牌，企业也难以逃脱走向衰败甚至 破产的命运。 房地产行业的支柱产业地位依然得到国家的肯定，城市化进程继续推进、居 民改善住宅的愿望和能力不断提高，我国的房地产业仍然存在巨大的发展潜力和 空间。同时，国家宏观调控政策仍将继续执行，金融、信贷、税收、土地、销售、 物业管理等方面的调控措旋的进一步落实，资源型、机会型房地产企业将逐步退 出市场，闲置土地资源将被逐步激活，行业资源将重新整合，房地产行业正面临 一个新的发展格局，行业将朝向更为理性、规范的方向发展。优势企业由于抗风 险、政策解读和应变能力较强，能够通过资源整合的方式，以更高的效率和质量 来获得土地、资金资源，抓住机遇实现快速发展，成为行业的恒强者。因此，房 地产企业要实现快速和有质量的扩张，必须提前做出正确的判断和有效的应对， 抓住企业成长的机遇。 1 1 3 研究的动机 近几年来，随着房地产行业的日益规范、市场需求的持续旺盛，特别是国土 资源部2 0 0 2 年1 1 号令实施后，土地交易市场化、公开化操作，异地开发成本和 风险降低，我国房地产企业的跨区域扩张得到巨大发展，出现了北京城开、中海、 万科等一大批资产、收入过百亿、利润过十亿的全国性房地产企业。根据中国房 地产t o p i o 研究组的报告，2 0 0 5 年中国房地产百强企业名单中，跨区域开发的企 业占百强的4 3 ；在经济观察报和新华信管理顾问公司联合举办的 2 0 0 4 中 国蓝筹地产评选中，跨区域开发的企业占到了8 3 3 。房地产企业由“地方走向 全国”的过程中，既有万科、中海等凭借实力、品牌、管理经验成功全国布局的 典范企业，也有为数不少的企业在短暂风光后“黯然离场”。 本文在对房地产企业特点和发展趋势分析的基础上，以当前房地产行业“游 戏规则”发牛巨大改变为背景，根据房地产企业的特点，从规模经济学、区域经 济学、企业核心能力理论和代珂王单论等多角度，对虏地产企业跨区域扩张的动机 进行了阐述，对企业跨区域扩张应具备的条件进行了分析，对跨区域扩张存在的 6 山东大学硕士学位论文 风险以及对策进行了探讨，以期能对那些正在进行跨区域扩张和准备跨区域扩张 的企业有所启迪和帮助。同时，研究房地产企业的跨区域扩张对引导资源配置向 竞争力强、前景好的企业集中，对整个产业的健康发展也具有重要意义。 1 2 研究的范围和内容 本文研究的房地产企业跨区域扩张，是指企业因为扩张而在不同地区实现了 组织延伸。企业如果仅仅是市场营销行为、生产要素供给跨越了地区界限，而企 业组织没有跨区域，该企业不能视之为跨区域扩张，不在本文研究的范围之内。 本论文共分六个部分。 第一章为绪论，首先回顾了近年来国家对房地产行业宏观调控的一系列政策， 对房地产企业面临的环境巨变进行了阐述，指出本文研究的必要性。 第二章对我国房地产行业的特点进行了描述，概括、总结了对我国房地产企 业的跨区域扩张历程和特点，对将来的扩张趋势、特点进行了预测。 第三章利用经济学原理对企业跨区域扩张的动机进行了分析，对跨区域扩张 的主要模式及特点进行了探讨。 第四章基于对房地产企业跨区域扩张动机、模式的分析，重点讨论了企业跨 区域扩张应具备的支撑条件一企业核心能力，分别足企业战略选择能力、企业资 本运营能力、企业管理与组织能力、企业文化传播与整合能力、企业产品研发能 力和人力资源开发与管理能力。 第五章根据跨区域扩张给企业经营环境、管理、组织、文化等带来的复杂性， 对企业扩张面临的风险及其对策进行了探讨，对风险控制机制、激励机制的建立 进行了讨论。 结语部分是本文的总结，指出了对企业跨区域扩张应进一步研究的问题。 山东大学硕上学傍论文 第二章房地产行业的特点和企业跨区域扩张的历程 2 1 房地产行业的主要特点 房地产行业因在国民经济中居于支柱产业地位、对人民生活的重要程度高、 生产要素资源禀赋具特殊性等因素，使得房地产企业跨区域扩张不同于一般的工 业企业，具有很强的独特性，这是企业扩张必须面对并解决的问题。 2 1 1 土地资源稀缺，土地和产品空间不可移动 土地是房地产开发的核心和不可或缺的生产要素。地球的面积是固定的：地 球上任何一个部分与其他部分的几何学的关系也是固定的，人类无法控制这种关 系，而这种关系也丝毫不受需要的影响，土地是自然界的产物，具有原始性和不 可再生性。1 有没有可供开发的土地决定企业的生死存亡，土地位置是否优越、取 得土地的价格是否合理关系到企业能否盈利和盈利水平。土地的供应受到中央政 府和地方政府的严格管理，我国实行土地分类管理办法，对土地的用途严格控制。 2 0 0 3 年以来政府出台的众多调控政策中，对土地供应数量、供应方式的调控是最 核心的调控手段。土地和依附于土地的物业的空间不可移动性，决定了房地产市 场的地域性特点，土地自然条件的唯一性决定了房地产企业产品的非完全市场竞 争性。 2 1 2 企业经营环境复杂，与政府关系密切 房地产企业的运行环境复杂，政策环境、社会环境、经济环境、金融环境、 技术环境等变化给房地产开发企业带来了巨大挑战。国家土地出让招、拍、挂的 实施，房地产企业不能利用“关系”协议低价取得土地了，市场的规范使企业处 于同样的竞争平台；企业资本金要求的提高、销售许可条件的严格，企业不能空 手套白狼了；信息技术的采用，房地产企业网上销售方式的强制实行，买卖双方 信息不对称弱化，房地产企业不能捂盘惜售、人为调控了；房地产企业跨区域的 大规模扩张，区域市场的垄断被打破，竞争对手增多、竞争强度增大；新的节能、 环保等国家建筑规范的实施，对房地产企业产品的品质提出了更高的要求，产品 的牛产成本也在不断的上升。 房地产开发活动对一个城市的经济运行、城市规划、市政建设、市容市貌、 千万茂上编，士地资源管理学，2 0 0 3 年，高等教育f h 版社。p 9 一l o 山东大学硕十学位论文 居民生活具有重大的影响，国家和地方政府从土地出让、规划报批、工程质量监 督、环保节能、税收征纳、销售许可、物业管理等方面对房地产开发实行管理、 控制，企业与政府的土地、规划、建设、环保、市政、房管等众多部门具有密切 的联系，政府政务的规范、透明程度对企业的经营具有极大的影响和制约。例如， 近期国家出台的“9 0 平方米、7 0 比例”规定，就是政府利用规划审批权调控住房 供应结构的手段之一，对于房地产项目的开发带来重大影响。 2 1 3 项目开发投资大、周期长，风险大 资金足任何企业的生命线，房地产企业更足资金高度密集的运作体，从事开 发活动需要的资金数额大，少则几亿、多则几十亿，企业对资金的依赖性极大； 房地产项目周期长，少则一年，多则七、八年，企业所处的政策环境在不断变化， 市场竞争的对手、竞争的方式、竞争的程度不断变化，消费者也在不断提出更高、 更新的需求；房地产企业产品价值高，产品具有地域性、不可移动性，企业退出 成本高昂。这些因素和特点决定了企业具有极大的风险。 2 1 4 企业必须具备很高的综合能力 从房地产从企业内部看，必须具备土地、资金等生产要素，必须具备策划定 位、规划设计、工程建设、市场营销、物业管理等方面的能力；从企业外部看， 既要和土地、规划、建设、市政、环境等政府部门打交道，又要和策划、设计， 工程施工、材料供应、销售代理、物业公司等客户打交道。随着要素市场、产品 市场的规范，体现房地产企业核心竞争能力的关键因素是判断、决策、组织、协 调、控制能力，包括对资金、人力、物力等内部资源的配置能力，对土地、规划、 施工等外部资源的协调能力，以及内外部资源的系统性整合能力。 再者，企业外部环境、内部资源条件的变化，市场竞争方式、竞争强度的变 化，要求企业具有不断学习、创新的能力，否则企业难以持续发展。 2 2 房地产企业跨区域扩张的历程 随着国家金融、土地等调控政策的出台，房地产行业的进入门槛提高了，市 场游戏规则进一步规范，房地产企业从快速扩张将逐步转向协调、有序发展。房 地产开发中“急功近利”的操作空间大大压缩，那些零散的、没有资金优势或者 没有开发经验的不成熟企业，不得不逐步通过重组、清算退出房地产行业，而一 些有实力的、有能力的企业将借助政策机会，通过并购、整合资源，促使整个行 9 山东大学硕士学位论文 业逐步走向集约化、规模化。外部环境的变化，促使企业的扩张目标、扩张条件、 扩张模式发生改变。我国房地产企业的跨区域规模化扩张，大致经历了三个阶段。 2 2 11 9 9 8 年以前的盲目扩张 在上世纪九十年代初开始的经济大发展浪潮中，我国房地产业成为国民经济 发展的“热点”。该时期房地产行业土地出让量猛增、开发量骤然放大，社会上涌 现出大批房地产开发企业，海南、上海浦东、北海等成为房地产开发的热点区域， 以深深房、深金田、深万科等为代表的深圳房地产企业进行了第一轮的跨区域发 展。但是，由于市场机制不健全、社会资源不足、有效需求不足等外部因素，以 及企业组织、技术，人员的准备不足，企业都碰到难以逾越的障碍。1 9 9 3 年，国 家对过热的经济实施宏观调控，市场有效需求的不足以及银根的紧缩，房地产开 发企业资金紧张，大批在建项目搁置，房地产行业热度大幅降低，大批房地产企 业因资金链断裂而倒闭，跨区域扩张的企业也几乎全部铩羽而归，幸存下来的企 业，如深圳万科，也进行了战略收缩。 从外部环境看，该阶段企业扩张需要的法律、法规、政策不健全，市场机制 不完善，企业内外部资源条件严重缺失。该阶段企业扩张的特点表现为盲动、无 序，企业规模普遍较小，虽有扩大规模的愿望但无扩大规模的能力。 2 2 21 9 9 8 年至2 0 0 2 年期间的机会型扩张 由于国家的宏观调控，我国的房地产业自1 9 9 6 年开始进入了相对理性发展的 时期。1 9 9 8 年亚洲金融危机后，为扩大内需、刺激经济增长，国家加大了房地产 业等基础设施的建设和投入，房地产行业作为国民经济支柱产业的地位得到确定， 城市化进程加速，住房新体制基本建立，房地产企业得到了空前发展。同时，国 家加强了房地产行业的法制、法规建设，人们的消费习惯、消费偏好也发生巨大 改变，但足政府在土地出让等环节尚未引入市场竞争机制。上一轮调控中幸存下 来的企业，抓住机会取得稳步发展，行业内出现了万科、中海、金地等大型的跨 区域房地产企业集团。 政府土地出让的协议操作，为企业的扩张和发展提供了机会。该阶段的企业 扩张，从区域选择、客户定位、产品类型等方面具有一定的战略考虑，但更突出 的特点足企业跟着资源走，即企业对资源的追逐决定了企业的跨区域扩张模式， 企业在选择和获得土地资源上的“异质性”构成了企业扩张能力的差异。房地产 企业“机会型”的扩张方式，在部分企业实现快速扩大规模的同时，也有为数不 l o 山东大学硕七学位论文 少的企业对土地资源“占而不开”，造成大批资源的闲置、浪费。由于企业所有制 的不同，国有和民营企业在跨区域扩张中具有明显的差异。国有和国有背景的企 业因在所属区域取得土地资源上存在优势，跨区域扩张的动力和压力明显小于民 营企业，实现大规模跨区域扩张的企业，无论足数量还是规模，民营和公众性企 业都明显高过国有背景的企业。 2 2 32 0 0 2 年以后的理性化扩张 2 0 0 2 年以后，国家在房地产方面的法律、法规更加完善，特别是国家推行土 地出让的市场化、公开化运作，不同性质的企业处于公平的要素市场中，企业所 有制的差异被消除，为企业的跨区域扩张创造了公平的市场竞争环境。许多房地 产开发商纷纷提出“全国性战略”，开始了更加广泛的战略性开拓，走出自己熟悉 的基地，向国内各经济热点城市、区域进军。不同城市及区域房地行业发展阶段 的差异，为房地产企业跨区域开发提供了充足的机会和市场。 该阶段房地产更加市场化，区域壁垒逐步被打破，房地产市场竞争逐渐升级， 企业间产品的竞争日趋激烈，企业市场竞争战略、战术得到广泛的运用。房地产 企业开始更多地从市场角度来选择项目，企业开始关注客户，开始重视规划、设 计、环境等产品研发能力的提高，开始关注品牌建设以及各项资源价值的充分挖 掘，企业开始关注企业的持续发展和资源储备。该阶段房地产企业的竞争，从以 土地资源竞争为主进入到土地资源和开发经营能力综合的竞争，市场上出现了一 批跨地域的大型房地产企业。 大型企业的跨区域扩张中，多数企业能根据自身条件，有战略的选择扩张的 区域和扩张的规模，如万科实施的长三角、珠三角、环渤海等城市经济圈聚焦战 略，河南建业实施的从一级城市n - - 级城市、荐到三级城市的区域扩张，大连万 达实施的与沃尔吗战略合作联合跨区域扩张。在大部分企业取得成功的同时，也 有少数企业陷入“过度扩张”的困境。该时期跨区域扩张的企业，所有制的差异 已经不再明显，上海实业、上海绿地、天津泰达等原国有企业也积极走向全国。 企业跨区域扩张的模式多样化，已经不仅仅足企业跨区域的内部扩张，更多企业 采取了兼并、联合等资本合作方式，以求企业问资源瓦补、优势互补。 2 3 新宏观经济形势下企业的跨区域扩张 国家宏观调控的目的绝不是抑制房地产行业的发展，而是要引导房地产业进 入健康、协调发展的轨道，促使行业自身走向成熟、消费市场进一步理性，保持 山东大学硕士学位论文 国民经济的持续稳定发展。我国经济的快速发展、人民提高居住条件的要求和消 费水平的提高，决定了我国未来房地产行业的发展趋势仍将是快速的、健康的。 国家对房地产的持续调控，各项制度逐步建立和完善，市场秩序得到彻底清 理整顿，土地出让变得市场化和透明化，闲置土地面临高额的闲置费或被政府收 回的压力；同时，金融环境发生变化，房地产企业的资金门槛大幅提高，融资成 本进一步提高，融资条件更加严格，政府对预售、认购等销售违规行为的查处， 这一切均使有资金不足、融资能力较差的企业处于被淘汰出局的境地。另外，各 地政府政务信息的不断透明、公开化，信息不对称问题逐步得到解决，企业可以 在充分掌握市场信息的基础上做出准确的判断并控制风险，推进合理的规模化和 跨区域扩张战略。房地产企业的跨区域扩张将呈现以下特点： ( 1 ) 缺乏竞争力的企业将逐步退出市场，存量土地资源将进一步激活，土地 资源将在更大范围内配置，优质企业获得更大、更好的发展机会。 ( 2 ) 优质企业进入战略扩张阶段，企业进一步向规模化、专业化、产业化发 展，企业扩张张略清晰、目标明确，跨区域扩张的方式更加娴熟和专业。单纯依 赖自身积累的内部化扩张方式已不能适应新的环境和企业发展的需要，兼并、合 并等外部扩张方式的范围、规模呈现上升趋势。 ( 3 ) 房地产企业跨区域扩张的普遍实施，以及境外的投资、投机基金和境外 的房地产企业不断进入中国的房地产市场，房地产企业跨区域扩张的竞争范围与 竞争对手正在发生变化，竞争程度将进一步提高。 ( 4 ) 房地产行业的土地、资金和专业能力等核心资源将在更大范围内实现优化 的配置。资源整合能力强、经营效率高、品牌影响力强、合作意识成熟的企业将 会成为各种资源拥有者和掌控者首选的合作对象，成为跨区域扩张的优胜者。 ( 5 ) 企业跨区域扩张必须在质和量统一的前提f 进行。跨区域发展战略清晰， 组织和管理变革、适应能力强，产品定位明确、具备跨区域复制性和专业化优势 的企业，将会成为跨区域扩张的成功者。 山东大学硕士学位论文 第三章房地产企业跨区域扩张的动机和模式 扩张是企业发展普遍追求的目标，是企业成长和发展壮大的必然途径，是企 业发展中上升性、进步性特征的体现。企业的跨区域扩张是企业扩张的方式之一， 是企业组织在地理空间的发展和延伸。企业扩张既是企业不断壮大的内部动力要 求，也是对市场竞争外部压力的必然反应，企业扩张的本质是资本对增值的追求。 企业扩张必须是量与质的统一，企业跨区域扩张与企业素质的提高是一个互为条 件、互相促进的过程，否则企业的跨区域扩张难以持续进行。 3 1 企业跨区域扩张的动机 3 1 1 企业扩张是资本本质的体现 企业扩张的根本驱动力产生于资本要增值的本性。任何企业都是由一定的资 本投入所形成，没有资本便没有企业的存在，企业追逐盈利的本质体现了资本的 本质，企业的扩张足资本追求增值的体现，企业的扩张受资本驱动并与资本的运 动融合在一起。资本增值和企业扩张互为条件、互为依托，企业的扩张给资本增 值提供了前提，同时，企业的扩张以资本追加为条件，并尽可能大地控制和运用 资本。资本无止境的增值要求导致企业的持续扩张，而持续的企业扩张以持续的 资本追加为条件。 资本增值和企业扩张都同样地受到市场的约束，企业扩张的失败导致资本增 值目标的不能实现。如果企业不能实现盈利，即不能给资本带来增值，就会导致 资本流向能给其带来增值的其他企业，引起新的企业扩张。资本对增值最大化的 要求，决定资本总是流向能够实现最大程度增值的企业，引起企业扩张的竞争。 房地产企业通过资本的运用，将土地、劳动等要素资源聚合在一起进行商品生产， 并将商品通过市场形成销售收入、取得利润，实现资本增值的目标。 3 1 2 企业扩张是市场竞争的必然结果 对于任何企业而言，都是作为市场主体而存在的，作为市场主体的不一定都 是企业，但是作为企业，必定是市场= e 体。2 市场是企业的外部环境，企业是形成 市场的丰体要素，二者瓦相依赖、互相制约，企业同是处于生产要素市场和产品 市场中。企业问的竞争足市场关系的客观存在，面对同一市场中的消费者，任何 2 陈秀山著，现代竞争理论与竞争政策，1 9 9 7 年，商务印书馆，p 1 8 9 1 3 山东人学硕上学位论文 一个企业与消费者之间的关系都以竞争企业的存在为前提，企业市场份额的增加、 盈利水平的提高，是企业问争夺消费者、争夺生产要素资源的结果，企业的扩张 必然以企业间的竞争为前提并通过竞争完成。同时，企业之问的竞争意味着旧的 竞争格局的打破和新竞争格局的形成，导致生产要素资源在市场中的重新分配， 影响企业在市场中的竞争地位。无论是一个市场总规模相对稳定的市场还是在一 个成长中的市场，竞争中的成功者总是取得市场绝对份额或相对份额的增加，表 现为企业规模的扩大。因此，企业的扩张是市场竞争的驱动，企业扩张也必须通 过市场的竞争实现。 如前章所述，房地产企业的核心生产要素一一土地具有唯一性、不可移动性、 不可再生性特点，房地产企业的扩张具有强烈的地域性特点，企业的竞争首先是 对土地资源的竞争，然后体现在产品对客户资源的竞争。土地资源的地理空间分 布特点，决定了企业的竞争在地理空间背景下开展。房地产企业跨区域扩张的竞 争足一种综合的、全方位的竞争，表面上看是企业对资源的竞争和对客户的争夺， 背后隐含的是企业核心能力的竞争，它体现在房地产开发过程的所有层面、所有 方面，目的是争夺一切能够支撑企业取得市场优势地位的要素资源和市场机会， 是企业组织与管理、企业产品研发能力、企业人力资源、企业文化构成的综合能 力竞争的结果。 3 1 3 企业扩张是规模经济的要求 规模经济是指规模的报酬递增现象，它表现为长期平均成本曲线向下倾斜。 美国经济学家斯蒂格勒认为，规模经济性是关于所正确选择的所有生产投入组合 的规模与企业产出率之问的关系，即在一定的技术状况和生产投入价格不变的情 况下，企业规模的扩大能否造成企业平均成本的降低。企业的资本本质属性和市 场竞争的压力，导致企业规模的扩张。对于房地产企业，资金占用大、开发周期 长、产品具有可复制性的特点，企业的扩张能够产生规模经济效应。 虏地产企业规模的扩大，能够更大范围发挥企业产品研发、管理、品牌等方 面的优势，特别足收购兼并那些人力资源缺乏、效率低f 的公司时，降低产品开 发、生产的单位费用，起到经济协同效应。同时，规模的扩大，能够利用各个项 目进展上不同阶段的资源需求，平衡资金、人力资源需求，降低产品单位成本， 发挥管理协同和财务协同效应。企业规模的扩大，提高了与产业链上下游企业的 3 张东辉上编，现代l f i i ，j 绛济学，1 9 9 9 年9 月，山东大学f i j 版补，p 1 3 9 1 4 山东大学硕士学位论文 谈判能力，能够通过联盟、战略合作方式获得更好的服务、性价比更高的材料和 设备，降低了经营的风险，提高企业的经济效益和市场竞争力。另外，企业只有 通过扩张达到一定规模，才能够更大程度专业化运作、才能够加大产品研发的投 入、才能更长久的去塑造品牌、形象。 房地产企业是一个资金密集型企业，由于企业规模的扩大，企业能够在更大 范围、更大规模内运作资金，资金的利用率上升，不仅仅单位产品的筹资费用得 以降低，而且能够平缓需求波动、熨平收益曲线，提高融资能力。房地产企业的 跨区域扩张，能够利用地域的多样性、市场的地域性分散风险，寻求区位竞争优 势，增强企业整体抵御风险的能力。但是房地产企业跨区域扩张的规模、速度， 必须从企业能力出发、顺应行业发展规律，保持企业的积极性、创造性和灵活性， 否则，盲目的扩张只能引起企业的衰退。 3 1 4 跨区域扩张是企业产业化、专业化发展的要求 房地产企业专业化发展足行业集中度上升、集约化经营、精细化管理的必然 要求。企业专业化发展是精细化管理的先决条件，在目前市场竞争越来越激烈、 客户要求越来越高的背景下，企业只有专业化，才能更好的利用有限的资源提供 更适合市场的产品。同时，企业的专业化发展，必然基于标准化并推动标准化， 提高行业的产业化水平，保障产品的品质。另外，企业的专业化扩张，必然带来 产品开发周期的缩短，特别是规划设计阶段时间的压缩，提高开发的速度经济性， 带来成本的节约，企业还能对环境变化迅速做出反应，获取竞争优势，降低经营 风险。 企业跨区域扩张足企业管理经验、人力资本、核心能力的输出，企业跨区域 扩张以专业化经营为先导并推动企业的专业化、产业化，企业能以可复制的产品 和产业化建设来提高效率，降低单位成本，在更大范围发挥企业产品，品牌的竞 争优势，提高经营效率和效益。我国土地采取严格的“分类管理制度”，政府在严 格控制土地供应总量、供应结构、供应节奏的同时，在规划审批阶段严格控制物 业类型和各项开发指标，存在土地供应规模、供应时间的不确定性，这必然促使 房地产企业在更大的范围内寻求适宜的土地资源。土地资源的稀缺性、土地供应 的垄断性、土地的不可流动性与企业专业化发展对土地资源要求的矛盾，决定了 企业在更大空间范围内进行管理和组织的延伸，消除资源瓶颈。 例如，万科集团在长三角、珠三角的密集布局，就是根据区域用户需求的趋 同性，发挥企业在公寓型住宅方面的研发优势，推进企业的标准化、产业化，以 山东大学硕士学位论文 更快的速度、更有力的品质保障、更低的成本获得竞争优势。 3 1 5 区域市场的不平衡是企业跨区域扩张的条件和诱因 企业活动的空间性及企业与其所处空间( 地域) 密不可分，地域条件对于企业 扩张具有决定性的作用和影响。企业跨区域扩张的首要问题之一就是企业布局问 题，涉及到企业的大额资金投入，具有极大的决策风险，一旦出现失误将让企业 背上沉重的包袱。企业布局过程足企业和区域相互作用的过程，企业区域的选择 总是受区域条件的约束和影响，区域要素资源条件、市场条件的差异性和客观性 对企业布局具有决定性作用。企业区域的选择是对不同区域条件比较的结果，反 映了区域经济发展水平、经济环境、经济结构以及金融条件的非平衡性，体现出 不同区域条件对企业实现利益最大化的差异性。 房地产市场具有很强的区域性，一方面表现在土地资源条件的自然属性差异， 如自然风景优美的旅游城市因环境、气候等优越的条件适宜人类生存和居住，引 来大批异地客户和外来的房地产开发企业；另一方面表现在区域产品市场的差异， 不同的区域具有的经济发展水平、文化传统习惯差异，导致区域市场容量、利润 空间、消费偏好的不同，如旅游城市对异地市场的吸引力，中心城市对周边城市 的集聚效应、示范效应，大城市的高利润率、小城镇的微利等等差异；再者，如 同其他行业，房地产行业也具有扩张、成熟、萧条、衰退、调整、复苏、再次扩 张等不同的发展周期阶段，而不同的区域在房地产行业周期中存在一定的“时差”， 有可能一个城市的房地产正处于上升周期，而另一个城市可能就恰好足一个下降 周期，如前几年的上海在涨价、广州要降价、深圳在盘整。房地产市场的区域性 特点，给房地产企业提供了不同的发展空间和市场进入机会，区域的差异性是房 地产企业跨区域扩张的外部条件，也是扩张的诱因所在。另外，跨区域扩张有利 于规避个别区域市场波动所带来的不利影响，分散风险，寻求稳定的投资回报。 近年来，我国出现的优势企业从一线城市对二线城市的扩张、南方企业对北方区 域的扩张，正是企业发挥各自优势的不同战略选择。同时，企业的跨区域扩张， 能够使企业内外部资源在更大范围进行整合，充分提高土地这一不可再生资源的 效用。 房地产企业的特点决定了跨区域扩张既具有较高的门槛，又具有极大的风险。 目前，市场法律、法规的完善，政府行为的透明化、规范化，土地招标、拍卖、 挂牌政策的实施，降低了跨区域扩张的资源门槛，为企业跨区域扩张提供了可能 性，但足区域之问存在的环境、市场差异，企业取得的经验并不能保证新的扩张 1 6 山东大学硕七学位论文 的成功进行，企业必须迎接新的挑战。 3 2 企业跨区域扩张的模式 房地产企业的跨区域扩张，按照企业扩张所依赖的支撑是来源于企业内部还 是企业外部，分为内部化扩张和外部化扩张两种方式，按照企业扩张的业务方向， 即所进行开发的物业类型分类，分为专业化扩张和多元化扩张。 3 2 1 内部化扩张与外部化扩张 1 ) 内部化扩张 房地产企业的内部化扩张是企业的独立运动，扩张在不改变企业股权结构或 产权的前提下进行。企业内部化扩张的资本以资本集聚为摹础，来源于企业的内 部积累，依赖自身盈利的再投人及在企业内部其他因素条件的改善，企业内部化 扩张和资本积聚巨为条件和结果。企业资本积聚的规模只有增大到一定程度，企 业才具有更大规模、范围整合资源的能力，才能进一步扩大规模。 企业内部积累的规模、速度制约了企业扩张的速度，企业扩张还必须进行融 资支持，如利用银行贷款等间接融资方式。企业融资的条件和能力，取决于企业 的盈利能力，同样是企业资本集聚能力的体现。目前，国家对房地产企业银行融 资提出了越来越高的要求，例如资本金比例不低于3 5 、“四证齐全”方可发放项 目贷款、银行资金严禁进入土地市场等等，贷款的额度也进行了严格控制，利用 银行融资进行扩张的难度大、风险高，企业扩张的规模、速度受到制约。 企业内部化扩张所带来的组织扩展，通常以创建新的业务部门、机构的方式 来完成，这种方式保持了企业的独立性，保障了企业的完整性、一致性，为企业 产品、技术、文化、制度的复制创造了条件，但足也存在企业进入新的区域市场 的周期长、难度大，不肯定因素较多的缺点。 2 ) 外部化扩张 房地产企业的外部化扩张首先表现在企业产权结构的改变，包含企业股权结 构的变动和企业独立性的丧失。企业外部化扩张通过企业并购及其他企业外部化 行为的支撑而实现，体现在两个或多个企业合并成一个企业或者一个企业形成新 的股权结构。从资本角度分析，企业的外部化扩张足在资本集聚摹础上的资本集 中。 房地产企业的并购足企业外部化扩张的主要形式，企业之间的并购是企业资 源的重组过程，扩张的企业通过这种方式，能够迅速获得被购并企业的土地等稀 山东大学硕上学位论文 有资源，打破进入新的区域的壁垒，缩短进入周期，并可以借助原企业拥有的区 域市场政府资源、市场资源，发挥协同作用效应，充分利用经验曲线效应、实现 经验共享与互补，降低进入新的区域的不确定性，分散并控制风险。但是，由于 企业购并涉及相当复杂的资产评估和漫长的谈判周期，以及管理机构、人员安排 等问题，新的企业也存在企业文化、制度的整合，如果不能妥善处理并购中的冲 突、摩擦，会导致企业并购的失败，具有更大的风险。例如，浙江南都公司具有 大量土地资源储备，万科在国内房地产行业以管理规范、产品创新、客户需求把 握能力见长，2 0 0 6 年8 月万科集团受让南都房产集团有限公司6 0 的权益，以及南 都集团在上海、江苏地产业务的权益，万科利用南都拥有的忠诚客户资源、熟悉 浙江市场的优秀团队，使万科从一个相当有利的起点进军新的区域，提高了企业 进军浙江市场的效率。新的南都公司参照万科模式进行管理，引入万科集团的管 理制度，分享万科集团的管理经验，信用资源、和融资渠道。二者通过股权购并 方式在长三角区域的整合，盘活了南都的土地资源、降低了经营风险，更大范围 发挥了万科在产品上的开发能力，并为万科长三角区域的专业化、产业化奠定了 基础。 企业外部化扩张还表现为其他的一些方式，如企业通过在资本市场上发行股 票、私募的形式进行筹资并用于企业扩张用途，其融资能力取决于企业的净资产 规模和盈利能力预期，仍然以企业的内部积累能力为基础。企业通过资本市场进 行外部化扩张，规避了企业购并地组织、文化、团队整合问题，直接融资也具有 额度大、效率高、灵活的特点，但足直接融资对企业要求高、监管严格，如连续 盈利年数、盈利规模等等，因此房地产企业利用资本市场的扩张并非易事。根据 中国房地产t o p l o 研究报告，万科公司是2 0 0 5 年国内房地产企业综合排名第一，其 先后从资本市场直接融资6 0 多亿元，获得了稳定、低成本的资金支持功不可没。 3 ) 内外部扩张的关系 房地产企业的内部化扩张足企业扩张的基础，