（工商管理专业论文）雁塔区小寨商圈开发改造的战略定位分析.pdf

西北大学硕士学位论文 ? ? 塔竺：寨商圈开发改造的战略定位分析帆 专 业： 商管：垃i ：e i o y 1 845646-r- 学员姓名：郭鑫 学员签名：鑫 导师姓名：宋宇 。盘两剧稚名搿 摘要 。u 在我国提出科学发展观的大背景下，经过多年的积累，西安市和雁塔区的经济发展 都进入了一个新阶段，即城市价值的充分兑现期。雁塔区作为西安市经济社会发展的“领 头羊，也进入了一个发展的新平台期，要在现有的基础上实现新跨越，进一步做大做 强经济总量，就必须培育商圈这一新的经济增长点。 本文综述了城市与商圈的发展，从人文环境、经济发展现状等方面介绍了西安市雁 塔区区域环境情况、西安城市商业规划相关政策与目标及小寨商圈目前现状，对小寨商 圈升级改造的重要性、迫切性进行了详细分析，从定义、类型、构成因素等多个方面阐 明了商圈的基本理论，运用s w o t 分析法，对当前开展小寨商圈升级改造工作的优势、 劣势、机遇、挑战进行了系统全面的分析，提出了将小寨商圈开发改造成为西安市都市 副中心的的概念、功能定位，运用大量数据、图标阐明了依据；同时，根据香港等国际 化大都市的商圈发展总结提出推动购物中心“聚集式 经营等基本经验，在此基础上， 提出加强对小寨商圈的宏观管理调控和引导等9 条具体建议，并对远景进行了展望。 本文的研究对小寨商圈明确思路，制定措施，多管齐下，强力推进，全面开发，培 育新的经济增长点，突破雁塔区当前经济发展瓶颈具有一定的实践意义，同时，能够为 我国商圈的理论研究提供一定的数据支持，并丰富了战略管理研究的案例库。 关键词 经济发展小寨商圈开发改造 研究类型 应用研究 第1 章导论 t i t l e ：t h es t r a t e g i cp o s i t i o n i n ga n a l y s i st h a tr e f o r m st ot h ed e v e l o p m e no f x i a oz h a is h o p p i n ga r e ai nt h ey a nt ad i s t r i c t s p e c i a l t y ：b u s i n e s s a d m i n i s t r a t i o n n a m e ：g u ox i n s i g n a t u r e ： t u t o r ：s o n g y u a b s t r a c t s i g n a t u r e ： 厶咿灼儿 ，、 龇 沁 o 、 i nt h eb a c k g r o u n do ft h es c i e n t i f i cd e v e l o p m e n tc o n c e p t ，a f t e rm a n yy e a r s a c c u m u l a t i o n ，x i a na n dy a n t ad i s t r i c t se c o n o m i cd e v e l o p m e n th a se n t e r e da n e wp h a s e ，t h a tt h ef u l l yh o n o r i n gp e r i o do fc i t yv a l u e a tt h ee c o n o m i ca n d s o c i a ld e v e l o p m e n ta r e a ，y a n t a ，a st h ef a s t e s td e v e l o p i n gd i s t r i c to fx i a nc i t y ， a l s oe n t e r e da ne c o n o m i ca n ds o c i a ld e v e l o p m e n ts t a g n a t i o nt i m e t oa c h i e v ea n e wl e a pf o r w a r do nt h ee x i s t i n gb a s i s ，f u r t h e re n l a r g ea n ds t r e n g t h e nt h e e c o n o m i ca g g r e g a t i o n ，w em u s tf o c u so nn u r t u r i n gb u s i n e s sd i s t r i c t ，i ti st h en e w e c o n o m i cg r o w t hp o i n t t h ea r t i c l ea d o p t e da no v e r v i e wc i t ya n dt h ed e v e l o p m e n to ft h es h o p p i n g a r e a ，f r o mt h eh u m a n i t i e se n v i r o n m e n te c o n o m yd e v e l o p m e n tt h ep r e s e n t c o n d i t i o nw a i ti n t r o d u c e dx i a nc i t yy a nt ad i s t r i c to n l ya r e ae n v i r o n m e n t c i r c u m s t a n c ea n dx i a nt h ec i t yb u s i n e s sp r o g r a m sr e l a t e dp o l i c ya n dt a r g e ta n ds x i a oz h a is h o p p i n ga r e ac u r r e n t l yp r e s e n tc o n d i t i o n ，t h ei m p o r t a n c ea n d u r g e n c yg e t t i n gs t r i p ear e f o r m a t i o nt ot h ex i a oz h a is h o p p i n ga r e ac a r r i e do n d e t a i l e da n a l y s i s ，f r o mt h ed e f i n i t i o n ，t y p e ，a n dc o m p o s i n gf a c t o r e t c s e v e r a l a s p e c t sc l a r i f i e das h o p p i n ga r e ao f b a s i ct h e o r i e s ，u s a g es w o t a n a l y s i sm e t h o d ， t od e v e l o pax i a oz h a is h o p p i n ga r e aa n dg e ts t r i p ea n dr e f o r maw o r ka t p r e s e n to f t h ea d v a n t a g ea n d b a ds i t u a t i o n ，o p p o r t u n i t ya n dc h a l l e n g ec a r r i e do n o b je c t i v e ，c o m p l e t e l ya n a l y s i s ，p u tf o r w a r dsx i a oz h a is h o p p i n ga r e a t h e d e v e l o p m e n tr e f o r m a t i o nb e c o m ex i a nc i t yc i t yp a i rc e n t e ro fo fc o n c e p ta n d f u n c t i o nf i x e dp o s i t i o n ，u s a g eag r e a td e a lo fd a t aa n dd i a g r a mt h em a r kc l a r i f i e d b a s i s ，a tt h i sf o u n d a t i o nu p ，a tt h es a m et i m e ，a c c o r d i n gt oh o n gk o n ga n d 2 西北大学硕士学位论文 o t h e ri n t e m a t i o n a lm e t r o p o l i t a nb u s i n e s sd i s t r i c td e v e l o p m e n te x p e r i e n c e ，w e s u m m a r i z ea n dp r o p o s et h ed e v e l o p i n gm o d e l ，s u c ha s a g g r e g a t i o n t y p e o p e r a t i o n ”s h o p p i n gc e n t e r ，p u tf o r w a r dt h ex i a oz h a is h o p p i n ga r e ao fn e x t s t a g ed e v e l o p m e n t r e f o r m9c o u n t e r p l a n sa n d9c o n c r e t es u g g e s t i o n s ，a n dt ot h e p r o s p e c tc a r r i e do n a l lo u t l o o k t h i st h e s i sw i l l p l a y a p r a c t i c a l r o l eo nc l a e r i n ga n df o r m u l a t i n g d e v e l o p i n gp a t t e r na n dm e a s u r e s ，m u l t i - p r o n g e dp r o m o t i n ga n dc o m p r e h e n s i v e e x p l o i t i n g ，c u l t i v a t i n gn e wp o i n t so fe c o n o m i co u t p u t ，b r e a k i n gt h ec u r r e n t b o t t l e n e c ko fe c o n o m i cd e v e l o p m e n to fy a n t ad i s t r i c t m e a n w h i l e ，t h i st h e s i s w i l lp r o v i d es o m ed a t as u p p o r to nt h e o r e t i c a ls t u d yo fb u s i n e s sd i s t r i c t ，a n d e n r i c ht h ed a t a b a s eo fs t r a t e g i cm a n a g e m e n tc a s es t u d yi nc h i n a 【keyw o rds1 t h ee c o n o m yd e v e l o p m e n tx i a oz h a is h o p p i n ga r e ar e f o r m a t i o n r e s e a r c ht y p e a p p l i c a t i o ns t u d y 3 第1 章导论 目录 1 导论5 1 1 选题背景与意义5 1 2 研究方法与基本思路9 1 3 本文的主要贡献9 2 相关理论综述10 2 1 商业和商圈的基本理论1 0 2 2s w o t 分析法的基本概念和内容1 4 3 小寨商圈开发改造的s w o t 分析1 6 3 1 小寨商圈开发改造的重要性和迫切性分析1 6 3 2 小寨商圈开发改造的优势1 8 3 3 小寨商圈开发改造的机遇分析。1 9 3 4 小寨商圈开发改造面临的挑战。2 5 3 5 小寨商圈开发改造的劣势3 0 3 6 构建小寨商圈开发改造的s w o t 矩阵3 0 4 小寨商圈开发改造定位3 0 4 1 小寨商圈概念定位3 0 4 2 小寨商圈形象定位31 4 3 小寨商圈功能定位3 1 4 4 小寨商圈定位理由依据3 2 5 小寨商圈开发改造对策及建议3 8 5 1 可资借鉴的国际化大城市的商圈建设对策3 8 5 2 建议4 2 6 结论4 7 6 1 主要结论4 7 6 2 局限性4 7 6 3 需要进一步研究的问题4 7 参考文献4 8 致谢4 6 4 西北大学硕士学位论文 1 1 选题背景与意义 第1 章导论 在城市高速发展的今天，市区的范围在逐渐扩大，人口的迁移及自发所形成的区域 人口特点也明显起来。整体社会购买力和消费欲望与社会生产力的提升呈现出正比的增 长曲线，随之而来的商业市场的发展也在继续。近年来，国际零售巨头在中国一级城市 遍地开花，区域性零售企业生命力正在竞争中不断增强，商业领域正在上演着一场由于 社会转型而带来的变局之争。由于绝大多数城市仍处于经济转型期，定局并未形成，而 处于一种分散和空心化状态，给具备坚实基础、潜力看好的区域商业发展提供了巨大的 空间。从城市与区域经济视角看，西安雁塔区小寨商圈的发展提供了这方面的一个典型 案例。特别是西安市与雁塔区的经济发展提供了小寨商圈的基本背景，小寨商圈的悠久 历史、发展现状和进一步发展的前景，使本文的研究具有一定的理论与现实意义。 1 1 1 西安市发展情况 西安，陕西省省会、副省级城市，是陕西省政治、经济、文化中心，辖9 区4 县， 总面积1 0 1 0 8 平方公里，城市建成区面积3 6 9 平方公里，常住人口8 4 3 4 6 万人。西安 是历史悠久的世界历史文化名城，是举世闻名的世界四大文明古都之一。作为新亚欧大 陆桥中国段陇海兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市，西安交通畅达、区位优势， 是全国连接南北的“大十字网状铁路交通和陕西省“米 字形铁路交通的重要枢纽， 是全国干线公路网中最大的节点城市之一、中国六大航空枢纽之一、六大通讯枢纽之一。 西安的科技发达、创新力强。综合科技实力居全国城市前列，全市拥有普通高等学校4 9 所，拥有各类科研技术机构3 0 0 0 多个，各类独立科研机构6 6 1 个。近年来，特别是西 部大开发战略实施以来，西安的发展不断加快，城市面貌正在发生日新月异的变化，经 济社会进入了加速发展、加速提升的新阶段。经济增长连续9 年保持了1 3 及以上的速 度，综合实力明显增强。2 0 0 9 年全市生产总值达到2 7 2 4 亿元，增长1 4 5 。经过多年 发展，西安目前已建成了以机械设备、交通运输、电子信息、航空航天、生物医药、食 品饮料、石油化工为主的门类齐全的工业体系，培育了高新技术产业、装备制造业、旅 游产业、现代服务业、文化产业等五大主导产业，形成了高新技术产业开发区、经济技 术开发区、曲江新区、沪灞生态区、阎良国家航空高新技术产业基地、西安国家民用航 第1 章导论 天产业基地、国际港务区、沣渭新区八大发展平台。先后荣获国家卫生城市，国家园林 城市，中国优秀旅游城市、中国最具幸福感城市等称号，已成为人们休闲居住、投资创 业的向往之地。 1 1 2 雁塔区区域环境情况 a 雁塔区自然人文环境 雁塔区地处西安市南城板块，东隔沪河与灞桥区相望；南部和西部邻接长安区；北 以二环路为界，分别连通新城区、碑林区、莲湖区和未央区。全区总面积1 5 2 平方公里， 人口1 1 2 2 7 万，辖8 个街道办事处，因辖区内拥有闻名世界的历史文化遗产大雁塔而 得名。雁塔区历史文化积淀厚重而深远，是西安市最具代表性的历史文化旅游区域。区 内科技教育资源丰富，有西安交通大学、陕西师范大学等2 2 所普通高等院校，民办高 校1 2 所，科研院所5 5 家。区内有国家级西安高新技术产业开发区、曲江新区、沪灞生 态区，使雁塔区成为全市的技术、人才、资金、信息高地和投资置业的首选之地。辖区 拥有高效便捷的城市交通网络，二环、三环、绕城高速三大交通主动脉贯穿辖区，近年 新建市政道路近5 0 条，总里程达1 0 0 公里，实现了道路网格化。以西北地区人流量最 大的十字小寨十字为中心，形成了三横三纵的新型商业业态聚集区。良好的大环境， 吸引着麦德龙、百安居等世界五百强企业和众多的房地产大盘在辖区落户，雁塔成为西 安市民居住和投资置业的首选之地。 图1 - 1 雁塔区地理位置图 b 雁塔区经济与商贸发展现状 近年来，雁塔区围绕科学发展，加快发展这一主题，开拓创新，扎实工作，突出抓 6 西北大学硕士学位论文 好以市政道路为主的基础设施和以大型文化商贸产业项目为主的重点项目建设。全区各 项经济指标连年攀升，区域经济综合实力大幅提升。截止2 0 0 9 年底，全区地区生产总 值在全省各区县中率先突破5 0 0 亿元大关，完成5 0 3 9 9 亿元，占全市总量的1 8 5 4 。 地方财政收入完成1 5 5 3 亿元，同比增长3 0 8 ，财政总收入达到7 1 1 亿元，创历史新 高；固定资产投资在全省各区县中率先突破6 0 0 亿元大关，完成6 5 1 8 6 亿元，同比增 长2 6 5 ；城镇居民人均可支配收入达到1 9 7 6 2 元，农民人均纯收入达到7 9 4 8 元。地区 生产总值、固定资产投资、财政总收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入等 五项指标总量均稳居全省第一。雁塔区已连续三年位居陕西省县域经济发展五强区首 位，连续六年荣获西安市经济社会发展综合目标考评一等奖。近年来，雁塔区商贸业发 展在全区人民的不懈努力下也实现了新的跨越。全区2 0 0 9 年社会消费品零售总额完成 2 2 0 3 1 亿元，同比增长2 0 8 ，列全市第四；商业现有面积6 1 万平方米，年收入2 1 7 亿元，排名全市第三，；2 0 0 9 年房地产开发量( 包含曲江新区、高新区) 位居全市第一。 1 1 3 小寨商圈传统状况及现状 a 传统意义上的小寨商圈 小寨位于南二环与三环之间，西安城南部的中心区域，小寨原本只是西安市南郊的 一个普通的十字路口。明朝时小寨正式得名。上世纪9 0 年代以后，随”着高校的不断扩 招，西安市小寨附近云集的大学学生越来越多，年轻人的需求迅速增长，使小寨一下子 蝶变成为西安市最具活力的购物、休闲、娱乐场所。为地处知名大学的聚集区，小寨逐 渐成为青年人购物娱乐的时尚之地，区位优势明显，便捷的交通使得游客也时常驻足流 连，每日人流量最高可达3 0 一5 0 万，一段时间曾经盛极一时。多年来，小寨商圈在西安 市和陕西省的商业、服务业大盘中都占有一席之地，也为雁塔区经济建设做出了一定贡 献。 b 小寨商圈的现状和范围 在新一轮发展热潮的带动下，全国各地商圈发展迅猛，特别是大连天津街、武汉江 汉路、南京新街口、重庆解放碑、上海徐家汇等国内特大城市知名商圈的发展更是日新 月异。与之相比，小寨商圈也在多个方面发生了巨大变化。目前，小寨商圈是西安市主 要的科研教育、历史文化、商贸旅游、卫生服务和居住区。这一区域的城市基础比较健 全，交通、通讯比较发达，金融、会展、物流、文化娱乐、医疗卫生等城市公共服务体 系比较完善，以商贸业文化产业为主导的第三产业发展迅猛，区域人口密度大，拥有巨 7 第1 章导论 大的消费群体。西安市第四次城市总体规划修编明确了全市发展布局，小寨地区在全市 的功能定位就是商贸旅游服务区，小寨商圈的范围也基本确定为以长安南路为中心轴线 向外辐射，约3 7 7 平方公里呈“甲字形区域。小寨商圈区域内云集大小商家2 0 0 0 多家，是西安最大的商业区之一。区域内拥有金鹰国贸、军区服务社、百盛、秋林商厦 等大的百货商场，好又多、家乐福、麦德龙、华润万家等大型超市，国美、苏宁、大中 等大型家电连锁，还有唐城宾馆、东方大酒店等星级酒店，这些大型主力商团托起了繁 华商业世界的脊梁。而飞炫购物广场、海港城、三北商务大厦、百汇综合市场、西北 文化大厦、吉祥综合市场等大型的综合类购物市场更是满足了不同阶层的消费群体，为 提升小寨商圈的人气与商业氛围起到了推动作用。众多的临街独立小店起着纽带作用， 连接着大型商业，使整个小寨商业圈成为一个大的商业网点集中带。小寨潮流街区、 雁塔文化新天地以及即将建设开发工人文化宫项目等小寨商圈打造成了一个格调韵味 高雅、现代气息浓郁的新型商业中心。但是客观地看，小寨商圈的发展还存在不少问题， 如特色不突出，土地利用强度过高、配套设施不齐全，形象地讲就是“三有三缺”，即 有人气缺商气、有人流缺商流，有市场缺商场，这种现状亟待改观。 1 1 4 选题的现实意义和理论意义 小寨商圈的发展、形成经过了一个历史过程，它与我们这个城市的发展、城市机构 的变化密切相关。目前，小寨商圈已经初具商圈的形态，成为雁塔区的经济增长极，在 全省、全市乃至西北地区有一定的认知度，但是在传统的商业模式的经营下，小寨商圈 虽然具备较强的发展优势，但还很不成熟，没有达到理想的状态，潜力还有待挖掘，也 就是说小寨商圈还没有达到它应该达到的水平和地位。由于其自身因历史原因亦造成诸 多问题与缺陷，如商业发展定位偏低，现有的商业业态和基础设施相对薄弱，规划、服 务、管理未完全到位等，要使这个经济增长极很好的发挥、发展，在西安商业大发展的 大前提与周边商圈日趋激烈的竞争环境下，对其进行开发升级已刻不容缓。本文对小寨 商圈已有的开发改造工作系统、全面地进行梳理，有助于下一步明确思路，制定措施， 多管齐下，强力推进，全面推开小寨商圈开发改造工作，培育新的经济增长点，对于突 破雁塔区当前经济发展瓶颈具有一定的参考意义。 从理论上看，本论文试图运用战略管理学的理论和工具( s w o t 分析法) ，收集小寨 商圈发展的相关数据，对现阶段我国城市商圈的发展规律进行案例研究，虽然主要从地 西北大学硕士学位论文 方经济发展角度切入，但不同于发展经济学的一般分析，不仅能够为我国商圈的理论研 究提供一定的数据支持，而且能够丰富企业战略管理的案例库。 1 2 研究方法与基本思路 本文综述了城市与商圈的发展，从人文环境、经济发展现状等方面介绍了西安市雁 塔区区域环境情况、西安城市商业规划相关政策与目标及小寨商圈目前现状，对小寨商 圈升级改造的重要性、迫切性进行了详细分析，从定义、类型、构成因素等多个方面阐 明了商圈的基本理论，运用s w o t 分析法，对当前开展小寨商圈升级改造工作的优势、 劣势、机遇、挑战进行了系统全面的分析，提了将小寨商圈开发改造成为西安市都市副 中心的的概念、功能定位，运用大量数据、图标阐明了依据；同时，根据香港等国际化 大都市的商圈发展总结提出推动购物中心“聚集式”经营等基本经验，在此基础上，制 定行动计划，提出加强对小寨商圈的宏观管理调控和引导等7 条具体建议，并对远景进行 了展望。 1 3 本文的主要贡献 本文的作者系雁塔区一名行政工作人员，为区委、区政府领导在决策上做好参谋助 手是肩负的职能之一。在现如今雁塔区大发展、大跨越的历史时期，本文的研究对于市、 区政府有关领导在研究制定雁塔区长远发展规划、培育新的经济增长点等方面有一定的 参考意义，在突破雁塔区当前经济发展瓶颈、明确小寨商圈下一步发展思路等方面具有 一定的实践意义，同时，能够为我国商圈的理论研究提供一定的数据支持，并丰富了战 略管理研究的案例库。 9 第2 章相关理论综述 第2 章相关理论综述 2 1 商业和商圈的基本理论 2 1 1 商业的相关概念： a 商业的定义 商业是以货币为媒介进行交换从而实现商品流通的经济活动，本质是基于人们对价 值认识的等价交换。商业有广义与侠义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业， 而侠义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。 在我国，随着城市化的推进和区域经济的发展，商业逐渐成为经济发展的先导产业， 在国民经济中的作用日益凸显出来。在沟通生产与消费、促进就业、拉动经济增长等方 面都发挥了重要作用。 b 商业区域的定义 商业区域简称“商区 ，是特指城市，特别是大城市中关于商业区域划分的概念。 商业区域是指在一个城市中，由于历史演变、经济发展、道路交通、商店布局、消 费习惯等诸多复杂因素形成的，在商业的繁华程度、商店的分布结构、经营特点、商业 的交易额水平方面具有明显差别与区分的区域。 商业区域主要是从整个城市商业分布的总体格局出发，进行商业区域划分的。因此， 对商区的的研究，对城市的总体商业规划与建设，对整个城市的发展具有十分重要的指 导意义。 c 商业区域的分类 大城市的商业区域一般都会自发地演变成为四类商业区。 ( 1 ) 一级商业区。是指一个城市中最繁华的商业中心区。在一级商业区中，大型 百货市场、专卖店、专业店、餐饮店等零售业态比较多，客流量大，交易繁荣，商业辐 射面宽，吸引来自城市四面八方的消费者和外地消费者前来购物。 从国内外大城市的发展趋势看，一级商业区逐渐形成了集商贸、旅游、休闲于一体 的商业区域，是大城市不可缺少的重要商区。许多大城市中的一级繁华商业街区已发展 成为专门为顾客购物和游客休闲服务的“步行商业街区 。 ( 2 ) 二级商业区。是指城市中仅次于一级繁华商业区的比较繁华的商业区域。二 1 0 西北大学硕士学位论文 级商业区一般处于大中型街道十字口、单位和居民比较集中的中心商业街区等。在二级 商业区内有大型百货商场、专卖店、专业店、餐饮店、超市、酒店等业态。 ( 3 ) 三级商业区。是指城市中的居民集中居住区域。在三级商业区域内，超级市 场、便利店、各类服务业等业态比较多，主要是为该区大量的居民消费服务。 ( 4 ) 四级商业区。是指城乡交接地段的商业区域。该区交通比较便利、停车比较 方便、地价也比较便宜，在该商业区内比较适合大型综合超级市场、各类大型批发市场、 集贸市场等业态的生存与发展。 特别强调的是，城市中四类商业区域不是人为的、随意的划分的，而是在消费者行 为规律、现代城市的道路交通、城市商贸业的特征等因素综合作用下逐步形成的。 根据四类商业区的划分，可以肯定的说，小寨地区早已形成一个典型的二类城市商 业区域。小寨商业区域的形成与存在，对满足小寨地区广大消费者的需求，促进相关商 业企业的发展，对雁塔区g d p 和税收的贡献都起到了十分重要的作用。 2 1 2 商圈的相关概念 a 商圈的定义 商圈又称商势圈，是由商业性企业相对集聚所形成的对周围企业、消费者所产生交 互作用的一定地域空间范围，这些商业性功能集聚的特定地域空间既可能在城市的中 心，也可能在城市的次中心或边缘地带。可以这样理解，商圈是一个具体的区域空间、销 售空间和购买空间，不但有大致可以界定的地理区域，而且，这个地理区域很容易在地 图上标示出来，是一个由销售力所拓展的辐射空间广度和购买向心力所控制的空间广度 构成的具体地理区域空间。具体来讲，一是要有“商”，也就是商业项目，这种商业项目 数量上可以有一个或多个；类型上可以是一般的综合商场，也可以是大型超市、甚至专 业市场；分布上可以是毗邻而建，也可以是相对集中。二是要能够“圈”住一定范围，就 是通过处于中心的商业项目，在其周边一定区域内形成一个消费者相对较多、吸引力相 对较强、购买力相对较大的消费范围，就好像以商业项目为圆心，在这块土地上画了一 个无形的“圈”。但商圈又不是单纯的“圈”住，而是有辐射作用，有向心力，对消费者有 种磁铁一样的吸引力，形成一种“磁场效应”。商圈作为零售业发展的产物，是商业发展 的重要载体；是城市经济发展的原动力；是城市综合竞争力的重要组成部分；是城市的 窗口、形象和标志，直接关系到城市的社会经济发展和对外影响力。 第2 章相关理论综述 b 商圈的构成 商圈的构成由“中心点、关系线、辐射面”三个方面构成： “中心点是一个具体的集中交易活动场所，它决定商圈所在的具体地理位置。 如何科学选取“中心点”是市场建设中一个重要的环节，良好的店址能够使商铺获得持 久地竞争优势，而错误的选址，将会埋下失败的阴影。 “关系线”是指市场区域内各种买卖所依存的一种无形的线。依存关系越多， 程度越高，这种关系线就越强，城市商圈也就越强大。随着空间范围的扩展，这种依存 关系一般是递减的，因此，任何一个商圈都有自己的边界。 “辐射面”是中心点的辐射所能达到的范围，是市场影响力的空间广度。因为 商圈构成中的“关系线 随空间范围的扩展呈现衰退，所以，“辐射面也会呈现层次 性的变化。 三个方面的侧重点有所不同：中心点反映的是集中化的问题，也就是集聚性；关系 线反映的是相互依存程度，也就是吸引性；辐射面反映的是空间广度，也就是区域性。 同时，这三个方面相辅相成，都以动态的形式存在。这里所指的动态性，是指市场区域 职能的变化、动向。这种变化既包括产业结构变化、竞争格局变化、自然环境的变化， 也包括市场管理方法、市场经营方针的调整等方面的变化。 c 商圈的分类 从分类上看，一个商圈常见的分类方式有四种。 ( 1 ) 按照主要功能不同，可以把商圈分为“传统商圈、主题商圈和概念商圈”。 ( 2 ) 按照商圈所处地域的周边特征，可以把商圈分为“商业型、住宅型、文教型、办 公型、工业型和混合型”六种。 ( 3 按照商圈区域间相互关系，可以把商圈分为“互补性商圈、竞争性商圈和独立性 商圈”。 ( 4 ) 按照执行职能不同，可以把商圈分为“批发商圈和零售商圈”。 本文主要以第一种分类方式对商圈进行论述。 d 商圈的基本特征 ( 1 ) 层次性。商圈一般由三个层次构成：核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈。 对于某一处的商业中心而言，核心商业圈处于最接近商业建筑的区域，并拥有密度顾客 最高，约占本区域的5 0 一7 0 的消费者；次级商业圈是位于核心商圈的外围，顾客较 1 2 西北大学硕士学位论文 ， 分散，市场占有率相对逐渐减少，约占本区域的1 5 一2 0 的消费者；边缘商业圈位于 次级商业圈的外围，仅仅占本区域的1 0 的消费者。 ( 2 ) 动态性。就商业中心来说，商品种类齐全、单体规模大，以经营选择性强的 企业聚集地的商圈规模相对较大。一方面，若加大经营管理力度，增加客流量，就会是 覆盖范围扩大，使商圈内顾客来购物的可能性得到大大提高；另一方面，若商圈内的商 家之间过度竞争，又将会使彼此的商圈相应缩小。 ( 3 ) 不规律性。一方面，受到交通不便、竞争店存在等客观阻碍因素的影响，另 一方面，受到公交车站设立不合理、地铁出口安排不得当等客观吸引力的影响，促使商 圈呈现不规律性，同时，也会使商圈规模发生很大的变化。 e 影响商圈发展的要素 从要素上看，一个商圈具有“硬件要素、群体要素、管理要素和定位要素”等四个要 素特征。一个商圈，除了其必要的结构特征外，还有必需的组成要素，主要可以概括为 以下四个方面： ( 1 ) 硬件要素。一个商圈必须具备一定的硬件条件，这也是决定商圈范围、规模 和档次的基础。它主要包括相对便利的交通、固定的建筑群体( 商业建筑和住宅建筑) 、 完善的配套设施( 市政设施及其他消费性服务设施) 等。 ( 2 ) 群体要素。主要包括消费群体和经营群体。一个商圈成规模、成气候，既需 要多方面的投资者和经营者入驻，又离不开固定的消费人群和流动的消费人群，这两者 既是一个商圈主要的参与者，又是商圈人气好坏的体现。两者之间相互依存，互为客体， 需要有机结合，平衡发展，这也是我们发展商圈经济时要重点考虑的环节。 ( 3 ) 管理要素。良好的经营理念和有效的商业管理是发展商圈经济必备的管理要 素。这里的管理，也包括两个方面：一方面是政府层面的宏观引导和行政管理，另一方 面是商业主体( 商场及店铺) 自己的经营管理，在这两种管理共同有效的作用下，才能 不断形成良好的发展前景。 ( 4 ) 定位要素。主要包括产业定位和功能定位两个方面。一个商圈，必然有自己 的主打产业和配套功能，不同商圈的产业定位和功能定位各不相同、各有侧重。因此， 在发展商圈经济时，必须明确商圈的定位，形成自己的特色和优势。 第2 章相关理论综述 2 2s w o t 分析法的基本概念和内容 s w o t 分析法它是在2 0 世纪8 0 年代初提出来的，又称为态势分析法，是一种能够较 客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。s w o t 四个英文字母分别代表：优势 ( s t r e n g t h ) 、劣势( w e a k n e s s ) 、机会( o p p o r t u n i t y ) 、威胁( t h r e a t ) 。s w o t 从整体 上看，可以分为两部分：第一部分为s w ，主要用来分析内部条件；第二部分为0 t ，主 要用来分析外部条件。利用这种方法可以从中找出对自己有利的、值得发扬的因素，以 及对自己不利的因素，能够发现存在的问题，找出解决办法，明确发展方向。可以将问 题按轻重缓急分类，明确哪些是目前急需解决的问题，哪些是可以稍微拖后一点儿的事 情，哪些属于战略目标上的障碍，哪些属于战术上的问题，并将这些研究对象列举出来， 用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论， 而结论通常带有一定的决策性，有利于领导者和管理者做出较正确的决策和规划。 1 在制定集团发展战略和分析竞争对手情况和战略分析中，s w o t 分析法是最常用的 方法之一。在分析时，主要有从以下内容考虑： ( 1 ) 分析环境因素 运用各种调查研究方法，分析出单位所处的各种环境因素，即外部环境因素和内 部能力因素。外部环境因素包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对单位的发展直 接有影响的有利和不利因素，属于客观因素，内部环境因素包括优势因素和弱点因素， 它们是单位在其发展中自身存在的积极和消极因素，属主动因素，在调查分析这些因素 时，不仅要考虑到历史与现状，而且更要考虑未来发展问题。 优势，是组织机构的内部因素，具体包括：有利的竞争态势；充足的财政来源；良 好的企业形象；技术力量；规模经济；产品质量；市场份额；成本优势；广告攻势等。 劣势，也是组织机构的内部因素，具体包括：设备老化；管理混乱；缺少关键技术； 研究开发落后；资金短缺；经营不善；产品积压；竞争力差等。 机会，是组织机构的外部因素，具体包括：新产品；新市场；新需求；外国市场壁 垒解除；竞争对手失误等。 威胁，也是组织机构的外部因素，具体包括：新的竞争对手；替代产品增多；市场 紧缩；行业政策变化；经济衰退；客户偏好改变；突发事件等。 2 2 部分理论摘选于h t t p ：b a i k e b a i d u c o m ；编辑之友2 0 0 2 年第0 3 期中战略性选题策划与s w o t 分析法一 文，作者为陈铭，山西人民出版社出版 1 4 西北大学硕士学位论文 s w o t 方法的优点在于考虑问题全面，是一种系统思维，而且可以把对问题的“诊断” 和“开处方”紧密结合在一起，条理清楚，便于检验。 ( 2 ) 构造s w o t 矩阵 将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式，构造s w o t 矩阵。在 此过程中，将那些对商圈发展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久远的影响因素优 先排列出来，而将那些间接的、次要的、少许的、不急的、短暂的影响因素排列在后面。 ( 3 ) 制定行动计划 在完成环境因素分析和s w o t 矩阵的构造后，便可以制定出相应的行动计划。制定 计划的基本思路是：发挥优势因素，克服弱点因素，利用机会因素，化解威胁因素；考 虑过去，立足当前，着眼未来。运用系统分析的综合分析方法，将排列与考虑的各种环 境因素相互匹配起来加以组合，得出一系列未来发展的可选择对策。 第3 章小寨商圈开发改造的s w o t 分析 第3 章小寨商圈开发改造的s w o t 分析 3 1小寨商圈开发改造的重要性和迫切性分析 3 1 1 小寨商圈开发改造的重要性分析 a 小寨商圈开发改造是实现西安城市商业规划相关政策与目标的主要内容 西安市区规划总图 露 西 安 市 中 ，厶 商 业 区 规 划 图 商业步行街主要商业街r 曩o ：兰 商业中心区 图3 - 1 西安市中心商业区规划图 从和西安市中心商业区规划图( 图3 - 1 ) 来看，西安市区将作如下规划2 ： 在中心商业区内，鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、特色餐饮网 点、文化娱乐设施以及具有西部特色旅游纪念品商店，大力引进老字号名店进入。 结合中心城区传统商业网点改造，改造现有百货商店，按照集中连片开发的原则， 在合适地段整体开发建设若干家百货店或市区购物中心。 业态设置强调精品化，中高档化，强调差异化经营。 鼓励设置中型百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设 施。 专业店、大型超市、家居建材商店、城郊购物中心、集贸市场等，在六个城市副 2 图3 1 来源于西安市2 0 0 8 - - 2 0 2 0 城市总体规划西安市规划局出版 1 6 西北大学硕士学位论文 中心可适度设置社区购物中心。 b 小寨商圈开发改造对实现雁塔区经济发展目标具有重要影响 根据雁塔区国民经济和社会发展第十二个五年规划，雁塔区今后的经济发展目标 是： 0 2 0 1 5 年g d p ：1 1 8 0 亿元 2 0 1 5 年社会消费品零售总额：5 3 1 亿 2 0 1 5 年地方财政收入：4 0 2 亿 2 0 1 5 年商贸餐饮业占g d p 比重：8 5 ( 亘) 2 0 1 5 年人均可支配收入：4 6 6 3 8 元 要达到以上各项指标，要求商贸餐饮业每年增幅在1 5 以上。 总之，为更好的实现西安市城市商业发展和雁塔区经济发展的规划和目标，小寨商 圈作为全市第二大商圈，其重要性可想而知。 c 是消化本地区强劲的消费能力的重要手段 根据雁塔区第十五届人民代表大会第四次会议政府工作报告，目前雁塔区人均年消p 费额已突破1 4 0 0 0 元，全社会消费品零售总额达到2 2 0 3 1 亿元，比上年增长2 0 8 。随 着经济的发展，该区域的消费水平及能力将会更上一个台阶，面对如此巨大的消费潜力，： 雁塔区需及时对商圈进行改造升级。 根据表3 - 1 所列的各项数据，不难看出：小寨商圈在辐射范围、商业面积、年收入、 年税收等方面名列前茅，具有一定的比较优势，对于消化本地区强劲的消费能力具有重。 要作用。 表s - i 各商圈商业比较优势表3 名称 项目 钟楼商圈小寨商圈长乐商圈高新商圈曲江新区土门商圈 二环以 康复路东至雁翔路 主辐射范围雁塔区长乐路西至翠华路沣惠路 内；南二环到 长缨路南至会展路沣镐路 科技一路 北至雁塔丰登路 次辐射范围西安市西安市西安市 路、西影路 影响西北五省西安市西北五省高新区曲江新区 西郊 商业面积( 万 1 5 06 18 51 31 06 m 2 ) 年收入( 亿元) 6 02 6 5 86 54 62 5 1 2 年地税税收 3 4 81 5 43 2 50 3 80 1 2 5o 0 6 ( 亿元) 3 表3 - i 数据来源，市政府、新城区、碑林区、莲湖区、高新区、曲江新区等政府网站 1 7 第3 章小寨商圈开发改造的s w o t 分析 3 1 2 小寨商圈开发改造的迫切性分析 a 与雁塔区周围经济的快速发展相比，小寨商圈现状与配套设施已经出现相对滞后 状况，为避免进一步制约雁塔区的经济发展，小寨商圈的改造迫在眉睫。 b 高新、曲江新区商圈等周边地区商业的快速发展，正在吸引大批雁塔区的主力消 费人群，如果小寨商圈不及时进行提升改造，那么小寨商圈必将流失更多的主力消费群， 最终会在激烈的竞争中被淘汰。 c 地铁二号线施工建设，将为小寨商圈带来更加便利的交通条件，也为该商圈带来 了巨大的发展空间，因此加快小寨商圈的升级改造，亦是当务之急。 d 小寨商圈目前处于有市场无商场、有人流无商流、有人气无商气的有名无实状态， 可借小寨商圈升级改造之际，彻底改变这种状况。 在对小寨商圈开发改造的重要性和迫切性初步分析的基础上，下面，本文将运用 s w o t 分析法对该商圈开发改造的优势、劣势、机遇、挑战进行全面分析。 3 2 小寨商圈开发改造的优势 在不同的商圈之间，还存在一些由于非自身的原因而与生俱来或后天获得的外部资 源上的差异，它们也是构成市场竞争力的重要因素，甚至成为决定性的因素。这些因素 包括区位条件( 交通运输) 、历史传承( 经商传统) 、居民人口密度、经济发