（人文地理学专业论文）基于hedonic模型的地价评估修正体系建立研究.pdf

中文摘要 现阶段的地价评估体系是在土地市场不发达的基础上建立的，随着土地市场 市场化进程不断推进，有些地价评估的方法有待发展。标定地价修正体系是基准 地价评估中的重要组成部分，现阶段修正体系的建立主要是在专家评分法的基础 上，运用主观赋权建立起来的，客观研究涉及较少，并且各个城市的修正因素都 不尽相同，同一城市不同时期的修正因素也不尽相同。所以，本文致力于引进一 种方法能够较客观的对城市修正因素进行识别并能够较客观的确定各修正因素 对地价的影响度。 本文首先对国内外关于土地价格概念、土地影响因素研究的历史和现状进行 分析、总结，确定出本文所采用地价修正体系。其次总结主要赋权法的优缺点， 并结合h e d o n i c 模型的历史、理论基础，指出h e d o n i c 模型的优点、构建的方法 和步骤。然后，通过问卷调查，确定杭州市地价修正因素体系，提出对这些修正 因素量化的方法并运用该方法到杭州的实证研究中，得到杭州市的修正因素量化 结果。最后，运用h e d o n i c 模型理论和计算机统计技术建立杭州市的土地价格 h e d o n i c 模型，识别出杭州市地价有影响的修正因素并建立地价评估的修正体系。 利用该方法能够弥补我国现行地价评估修正体系的缺点，实现了识别修正因 素的客观化、修正因素修正幅度确定的科学性、修正系数表述的精确化以及修正 体系更新的动态性。 关键字：地价评估，h e d o n i c 模型，修正体系 a b s t r a c t t h ea p p r a i s es y s t e mo fl a n dp r i c e ，a tt h ep r e s e n ts t a g e ，i ss e tu po nt h e b a s i so ft h et h i n gt h a tt h el a n dm a r k e ti su n d e v e l o p e d ，p u s h i n gi n t ot h e m a r k e t b a s e dp r o c e s so fl a n dm a r k e tc o n s t a n t l y , t h em e t h o dt h a ta p p r a i s ea r e b e i n ga s s e s s e dr e m a i n st od e v e l o p i ti st h ei m p o r t a n tc o m p o n e n tw h i l e a s s e s s i n ga tt h eb a s i cp r i c eo fl a n dt h a tt h es t a n d a r dp r i c eo fl a n dr e v i s e st h e s y s t e m ，t h es e t t i n g - u pr e v i s i n gt h es y s t e ma tt h ep r e s e n ts t a g ei sm a i n l yo n t h e b a s i so fe x p e r t sp o i n ts y s t e m ，u s ea n dc o m p o s er i g h ta n ds e tu ps t a n d i n gu p s u b j e c t i v e l y , o b j e c t i v er e s e a r c hi si n v o l v e dl e s s ，a n dr e v i s i o nf a c t o r si ne a c h c i t ya r en o tt h es a m e ，t h es a m er e v i s i o nf a c t o ro fd i f f e r e n tp e r i o d so fc i t yi sn o t t h es a m e s o ，t h i st e x ti si ti n t r o d u c eo n em e t h o dc a no b j e c t i v ec i t yr e v i s e f a c t o ri si td i s c e r na n dc a nm o r eo b j e c t i v es u r e n e s sr e v i s ef a c t o ri m p a c to n p r i c eo fl a n dd e g r e ee a c ht og oo nc o r r e c t l yt od e v o t e dt o t h 皓t e x ta n a l y s e s s u m m a r i z e sd o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lh i s t o r ya b o u t t h ef a c tt h a tt h ec o n c e p to ft h ep r i c eo fl a n d ，l a n di n f l u e n c ef a c t o rs t u d ya n d c u r r e n ts i t u a t i o na tf i r s t 。d e t e r m i n et h ep r i c eo fl a n dt h a tt h i st e x ta d o p t sa n d r e v i s et h es y s t e m s e c o n d l ys u m m a r i z et h ep l u s e sa n dm i n u s e so fc o m p o s i n g t h ed g h tl a wm a i n l y , a n dc o m b i n eh i s t o r yo fh e d o n i cm o d e l 。t h e o r e t i c a l f o u n d a t i o n 。p o i n to u t t h ea d v a n t a g e ，c o n s t r u c t i o nm e t h o da n ds t e po fh e d o n i c m o d e l t h e n ，p a s sq u e s t i o n n a i r ei n v e s t i g a t i o n ，c o n f i r mt h ep r i c eo fl a n do f h a n g z h o uc i t ya n dr e v i s et h ef a c t o rs y s t e m ，g e t so u to fa n dr e v i s em e t h o d t h a tt h ef a c t o rq u a n t i z e st ot h e s ea n du s et h i sm e t h o dt og e ti nt h ep o s i t i v e r e s e a r c ho fh a n g z h o u ，t h er e v i s i o nf a c t o ro fr e c e i v i n gh a n g z h o uc i t y i n g q u a n t i z e st h er e s u l t f i n a l l y ，u s eh e d o n i cm o d e lt h e o r ya n dc o m p u t e rt oc o u n t t h el a n dp r i c eh e d o n i cm o d e ls e t t i n gu ph a n g z h o uo ft e c h n o l o g y , d i s c e mt h a t r e v i s e st h ef a c t o rt ot h et h e s eo fr e v i s i o nf a c t o ra n dr a t i o nw i t hi n f l u e n t i a lp r i c e o fl a n di nh a n g z h o u ，r e c e i v et h er e v i s i o nf a c t o rm o d e lf u n c t i o n u t i l i z et h i sm e t h o dc a nr e m e d yt h ed e f e c t so fc u r r e n tl a n da p p r a i s e s y s t e m 1 tc a nh e l pu se s t a b l i s hc o r r e c ts y s t e mo b j e c t i v e c o n f i r mt h er a n g eo f c o r r e c ts y s t e ms c i e n t i f i c ，d e s c r i b ec o r r e c tc o e f f i c i e n ta c c u r a t ea n dr e v i s e st h e d y n a m i c st h a tt h es y s t e mu p g r a d e k e y w o r d s , l a n dp r i c ea p p r a i s e ，h e d o n i cp r i c em o d e l ，c o r r e c ts y s t e m 1 1 表目录 表5 1 杭州市市的土地面积、人口情况。2 3 表5 2 杭州市2 0 0 2 - - 2 0 0 4 年土地出让数据 2 5 表5 3 住宅用地地价修正因素汇总表。2 7 表5 4 商业用地地价修正因素汇总表 表5 5 杭州市土地价格影响因素和因子空间影响作用分的计量模型一3 l 表5 6 杭州建成区的商服中心等级、功能作用分和作用半径参数表。3 3 表5 7 杭州市环境质量等级标准和功能作用分 表5 8 医疗机构等级和功能作用分 3 3 3 6 3 6表5 9 杭州市各级医疗机构名称和作用半径 表5 1 0 杭州市自然条件的等级区域和功能作用分 表5 11 杭州市建成区城市主干道表 3 8 表5 1 2 杭州市商业用地商服中心等级、功能作用分和作用半径3 8 表5 1 3 城市住宅用地影响因素量化方法及相关说明总结表3 9 表5 1 4 城市商业用地影响因素量化方法及相关说明总结表4 0 表5 1 5 杭州市城市土地交易价格指数4 1 表5 1 6 城市住宅用地特征价格模型的自变量数据来源说明表4 2 表5 1 7 城市商业用地特征价格模型的自变量数据来源说明表4 3 表5 1 8 杭州市住宅用地样本项目数据的描述性统计 表5 1 9 城市住宅用地特征价格模型的自变量逐步回归表 表5 2 0 城市住宅用地特征价格模型的回归分析结果表 表5 2 1 城市住宅用地特征价格模型的方差分析表。 4 5 4 6 4 6 4 7 表5 2 2 杭髑市住宅用地样本项目数据的描述性统计4 8 表5 2 3 城市住宅用地特征价格模型的自变量逐步回归表 表5 2 4 城市住宅用地特征价格模型的回归分析结果表 4 8 4 9 表5 2 5 城市住宅用地特征价格模型的方差分析表4 9 表5 ，2 6 城市商业用地样本项目数据的描述性统计5 2 表5 2 7 城市商业用地特征价格模型的自变量逐步回归表5 2 表5 2 8 城市商业用地特征价格模型的回归分析结果表 表5 2 9 城市商业用地特征价格模型的方差分析表。 5 3 表5 3 0 城市商业用地样本项目数据的描述性统计5 4 表5 3 l 城市商业用地特征价格模型的自变量逐步回归表5 5 表5 3 2 城市商业用地特征价格模型的回归分析结果表5 5 表5 3 3 城市商业用地特征价格模型的方差分析表5 5 v 浙江大学学位论文独创性声明 本人声明所里交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已 经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得浙江大学或其它教育机构的学位或证书 而使用过的材科。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示了谢意。 研究生签名：匀趣盎亚日期：趔：6 ： 浙江大学学位论文使用授权声明 浙江大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文 的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档 的内容和纸质论文的内容相二致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借 阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权浙 江大学研究生部办理。 研究生签名：耆燃导师签名：z 盥期：喂、色笸 浙江大学硕士学位论文基于h e d o n i c 模型的地价评估修正体系建立研究 第一章绪论 1 1 研究背景 土地是人类生产、生活和一切经济社会活动的载体，土地市场是市场经济体 系中最重要的基础性要素市场之一。在社会经济发展过程中，土地既是资源，又 是资产，土地资源的配置机制在很大程度上决定了土地价格及其变化方向。 城市土地是在长期经济发展和城市建设过程中，由自然土地或农业用地改造 而来的，反映了城市景观替代自然景观或农业景观的结果。城市土地利用主要是 在其地表或地下进行城市建筑群和各类工程构筑物的建造。 改革开放以来，随着市场化改革的深入发展，土地作为重要生产要素之一， 其价值日益显现出来。尤其是有偿、有限期使用的土地使用蒂度改革和住房商品 化的住房制度改革，对土地市场化的培育、发展起了巨大的推动作用。土地市场 化改革的深入发展为土地评估行业的兴起提供了契机，使得土地估价业务日益成 为资产评估行业中一项非常重要同时也是不可或缺的特殊领域，同时也对相应的 评估理论研究和实务操作提出了越来越高的要求。 当前，对城镇土地的评估方法大多都遵循了城镇土地估价规程中提出的 方法，特别是土地市场不太发育的城市，更是严格遵循城镇土地估价规程中 以级差收益测算为依据评估基准地价的方法。其形成背景是在我国城市土地市场 发育不完全，市场交易信息缺乏，城市基准地价评估方法体系采用一种间接的地 价评估方法体系，造成我国城市土地价格管理落后。我国地价评估遵循四个步骤 完成：根据影响土地价格的因素，进行区位条件评价，划分土地级别；根据 土地市场交易资料用收益还原法、剩余法等方法评估样本地价；用样本地价均 值法、成本逼近法、因素比较法和级差收益测算法等方法评估基准地价；以基 准地价为基础，建立宗地地价因素修正体系，通过基准地价修正评估宗地地价( 欧 阳安蛟，1 9 9 6 ) 。这种地价方法体系对我国城市土地价格的管理起到了一定的积 极作用，但这种地价评估方法体系比建立在市场发育条件上直接评估地价的方法 体系相比相对复杂，人为影响因素比较多，费钱费力，基准地价更新困难，反映 的市场价格信息比较滞后，不能充分发挥城市土地价格的调控作用。但对于土地 市场发育较早，经济发展较快的城市，如果仍然遵循在中国土地市场不发育的情 况下提出的地价评估方法，则会出现市场交易价格和评估价格相差悬殊，甚至两 者毫无可比性的问题。 标定地价是指县级以上政府部门根据需要评估的、在正常土地市场中、在正 常的经营管理条件和政策作用下，某一具体地块在某一时期一定使用年限内的价 移浙江大学硕士学位论文基于h e d 呻i c 模型的地价评估修正体系建立研究 格。它是城镇内部每一级基准地价的延伸，并同基准地价共同构成一个完整的地 价体系。标定地价的评估使政府制定的土地价格落实到更具体的地块上，以便政 府对土地价格的管理和控制，使上地价格更趋于合理、准确，因而在地产市场中 具有较大的应用价值。 近些年由于我国城镇估价方法的迅速发展和土地市场的不断培育，因素修 正体系在各地实践中遇到相当多的技术问题。这些问题中有些是因标定地价修正 体系编制方法滞后于基准地价评估方法体系发展造成的，如基准地价表达方式不 再限于级别价，对容积率等地价影响因素的作用机制有了新认识；有些是由于土 地市场发育导致土地价格形成机制的变化引起的。诸如此类的问题，都需要因素 修正体系的建立在理论和实践中得到迸一步规范和发展 城镇各类用地对地价影响因素的敏感度不一，要求标定地价评估时应分商 业、住宅、工业等分别建立各自的因素修正体系，这一点目前己得到普遍认同。 但具体某一类用地因素修正体系建立时，修正因素的选择缺乏规范化。因各地对 不同地价影响因素的作用机制、作用方式的认识不统一，造成实际选择时存在一 定的随意性，缺乏必要的规范。因素选择的合理与否直接影响标定地价修正体系 的可操作性、应用效果和评估结果的准确性。 另一问题是当前有些城镇编制的因素修正体系灵活性较差，在修正因素的选 择及修正系数确定上框得过于死板，实际应用时如全盘套用容易出现修正不到位 的现象。 故迫切需要一种方法能够灵活选择修正因素、能够科学定量化表述修正系 数。 1 2 研究的目的及意义 现行的标定地价修正体系是在原来市场化程度不高，市场交易资料不充足的 情况下形成的，人为的误差比较大，随着一些城市土地市场化程度的提高，市场 交易的活跃，对建立一个适合现在情况的标定地价修正体系具有了现实的可能 性。故本文的目的是在国内相关研究的基础上，结合统计学、计量经济学和计算 机技术，建立和完善土地的特征价格模型。减少人为的干预和误差，使之能为开 发商、土地使用者和估价人员提供可借鉴的分析方法和工具，能够使之运用于地 价的动态监控和预测。 1 3 研究思路与研究方法 1 3 l 研究思路 首先，本文对国内外关于土地价格概念、特点、影响因素研究的历史和现状 2 浙江大学硕士学位论文 基于h e d o n i c 模型的地价评估修正体系建立研究 进行分析、总结，确定出本文所采用地价修正体系。总结我国地价修正因素选择 和修正系数确定的方法，并分析其优点、缺点。 其次，介绍h e d o n i c 模型的历史、理论基础，总结h e d o n i c 国内发展现状和 在修正因素选择和修正系数确定中的优点。 然后，通过问卷调查，确定杭州市地价修正因素体系，提出对这些修正因素 量化的方法并运用该方法到杭州的实证研究中，得到杭州市的修正因素量化结 果。 最后，运用h e d o n i c 模型理论和计算机统计技术建立杭州市的土地价格 h c d o n i c 模型，识别对杭州市地价有影响的修正因素并定量化这些修正因素，得 到这些修正因素对地价的影响值和影响幅度。 1 3 2 研究方法 ( i ) 定性研究与定量研究相结合，以定量研究为主 本文研究的是土地的特征对土地价格的影响，而土地的特征是相互交错而生 的，土地本身特征因素中的大部分对土地的价格都有影响，而且有时候心理预期 等对土地价格的起伏也有重要影响，但是却很难度量，所以对这些采用定性分析 的方法，其它的尽可能地作了定量的描述。 ( 2 ) 规范分析和实证分析相结合 规范分析方法是以一定的价值判断作为出发点和基础，提出行为标准，并以 此作为处理经济问题和制定经济政策的依据，探讨如何才能符合这些标准的分析 和研究方法。本文运用规范分析方法主要包括因素分类、变量识别。实证分析方 法是在分析经济问题和建立经济理论时，撇开对社会经济活动的价值判断。只研 究经济活动中各种经济现象之间的相互联系，运用“大胆假设、小心求证，在求 证中检验假设”的方法，在作出与经济行为有关的假定前提下，分析和预测人们 经济行为的后果。本文在总结特征价格模型建立方法的基础上，运用特征价格模 型识别杭州市地价影响因素以及修正幅度。 3 浙江大学硕士学位论文基于h c d 伽i c 模型的地价评估修正体系建立研究 第二章城市土地价格影响因素分析 2 1 土地及其市场的特点 作为自然资源的土地是由地球陆地部分一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、 水文、大气和植被等要素构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。而在现实 经济活动中，绝大部分土地资源都经过人类长期开发、改造与使用，投入了大量 的人类劳动并形成了各类成果。可见，现实的土地并不仅仅是一个单纯的自然综 合体，而是一个由各项因素并综合了人类正反面活动成果的自然一经济综合体。 相对应，土地具有一系列与其他物质相区别的特性，包括自然特性和经济特 性。自然特性主要包括位置固定性、面积有限性、质量差异性和功能永久性；经 济特性包括土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地利用方向变更 的困难性、土地报酬递减的可能性和土地利用后果的社会性。 土地作为一种特殊的商品，土地的功能主要体现在为人类提供劳动条件、活 动空间及场所，人们利用土地，是为了获取土地的产品和服务，即土地的未来收 益。土地的未来收益因土地权利的分离而在各权利者之间实行分割。 土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和就称为土地市场。在 土地市场中，市场的主体的土地的供给者、购买者和其他参与者，市场的客体是 交换的目的物，即土地。在土地的交换过程中，不只是市场的买卖双方参与土地 交易，而是众多的参与者，要发生多方面的经济关系。 从市场理论上讲，在一定的价格水平下，似乎所有的土地均可出售。但从现 实的土地市场而言，市场供给只是土地总量的代售部分。同时，出于土地位置的 固定性和土地市场的地域性，无法形成统一的市场价格。各市场之间，地产增值、 贬值等相互影响不强烈，价格只依赖于当地供给与需求。土地市场交易中的权利 受到一系列法律约束。 一般而论，土地市场具有以下特点：地域性。由于土地位置的固定性，使 土地市场具有强烈的地域性特点。在各地域性市场之间相互影响较小，难以形成 全国统一市场。不充分性。土地市场参与者不多，市场信息获得较难，使土地 市场的竞争不充分。供给滞后。土地价值较大，用途难以改变且开发周期较长。 土地供给是根据前期需求确定的，当市场需求发生变化时，土地供给难以及时调 整。供给弹性较小。从总体上说，土地资源一般不可再生，土地自然供给没有 弹性，土地的经济供给弹性也相对较小。在同一地域性市场，土地价格主要由需 求决定。低效率性。土地市场是地域性市场，参与者相对较少，投资决策受价 格以外因素影响较大，而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性，因而土 4 浙江大学硕士学位论文基于b e d 。n i c 模型的地价评估修正体系建立研究 地市场相对一般商品市场来讲，交易效率较低。政府管制较严。土地是一个国 家重要的资源，其分配是否公平有效，对经济的发展和社会的稳定具有十分重大 的作用，因而各国政府都对土地的权利、利用、交易等作较多的严格限制。 2 2 土地价格形成机制及其特点 2 2 1 土地价格形成机制 土地价值与价格的相关研究。对土地价值的论述具有代表性的有一下几种： 第一种土地无价值论( 高映轸，1 9 9 5 ) 。其主要观点为土地为自然物，其本身无 价值；土地资本虽有价值，但它并非土地本身或它在土地中所占比重很小，可以 忽略不计。第二种土地价值二元论。其主要观点为土地是由无价值的土地物质与 有价值的土地资本组成。第三种土地价值效用论( 伊利、莫尔豪斯、潘家华，1 9 9 3 ) 。 其主要观点：土地是客体，人类是主体，土地具有满足人类需要的功效，因此对 人类来说，它是有价值的，其价值首先决定于它对人类的有用性。第四种土地收 益价值论( 伊利) 。其主要观点为土地收益是确定土地价值的基础，土地经久的 和潜在的取之不尽的收益来源，土地收益减去生产成本和税收等于土地纯收益， 这就是“经济地租”，伊利把预期收益的资本化称为土地的售价。 价格是价值的货币表现形式，故土地价格的概念相对应的也有一下几种观 点。第一种是土地价格二元论( 如周诚，1 9 9 2 ：杨继瑞，1 9 9 4 ：单胜道、黄祖辉， 2 0 0 2 ) 。这种观点认为，城市土地价格由土地物质价格( 虚幻价值) 和土地资本 价格( 真实价值) 两部分组成。土地物质价格是真正的地租，这种价格是由对土 地所有权的垄断所决定的真正的地租的资本化。土地资本价格是长期形成的不能 或无法计量的劳动投入和对土地所构成的资金凝结与沉淀，地价即为两者之和。 第二种是土地价格三元论( 如单胜道和吴次芳，2 0 0 0 ) 。这种观点认为城市土地 价格除土地资源价格和土地资本价格之外，还有外部辐射地租。宗地以外的大型 基本建设( 如道路、商场、公园等) 会对宗地产生辐射作用，从而使得宗地的价 格有所增加或减少，即产生外部辐射地租。第三种是供求论( 如严星、林增杰， 1 9 9 3 ：车江洪，2 0 0 0 ) 。这种观点主要是从城市土地市场均衡角度出发，认为土 地具有稀缺性、有使用价值和有需求这三个价格形成的基本要素，因此就有了价 格，地价完全取决于土地使用价值和供求关系。第四种产权论( 如刘维新，1 9 9 9 ： 杨钢桥，2 0 0 1 ) 。这种观点从产权理论出发，认为城市土地价格就是土地使用者 为拥有一定时期范围内对土地的使用、经营、处置、获益等权利所支付的代价， 这种代价的实质是一种产权价格。 浙江大学硕士学位论文基于h e d 0 i l i c 模型的地价评估修正体系建立研究 2 2 2 土地价格特点 不同的事物有着不同的规律和特点。土地这种特殊的商品与一般的商品相 比，有其自身的特点，所以土地价格与一般商品价格相比，也有其自身的特殊性。 土地价格是土地的权益价格。 土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，而这种产品和服务的获 得都以土地权利的限定为基础。因此土地买卖实质上是种财产权利的买卖，人 们购买土地是购买获得土地收益的权利。 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价。 一般商品，都是人类劳动的产品，具有价值，其交换价格是其价值的货币表 现。同时，人们可以根据其生产成本确定其价格，因而比较客观。由于土地首先 是一种自然物，不是人类劳动的产品，没有价值，也就无所谓生产成本，所以土 地价格的确定一般不以土地价值或生产成本为依据。 土地价格主要由土地需求决定。 一般商品的市场供给和需求，共同决定该商品的市场价格。然而，土地却不 同。在宏观上，土地的自然供给是不能改变的，土地的经济供给在短期内变动也 很小。从微观上，在某一个具体地域性市场上，土地的供给是可变的，特别是对 某一购买商而言，在某一价格水平下，它可以在众多的土地供给中选择自己所需 的土地。 土地价格呈总体上升趋势。 随着社会经济发展，人口增多，人地比率不断增大，社会对土地的需求日益 扩大，从而使地租有不断上涨的趋势。同时，社会经济的发展也就意味着高技术、 高投资的产业日趋发达，工人的劳动总量在生产中的比重日趋缩小，从而整个社 会的资本有机构成提高，使得社会平均理论率下降，从而导致利息率有下降的趋 势。地租的上升和利息率的下降，决定了土地价格呈总体上升趋势。 土地价格具有强烈的地域性。 在理论上，我们可以说土地的供给和需求决定土地的市场价格。但是，由于 土地位置的固定性，它无法象其它商品那样可以到处流动，因而使土地市场具有 强烈的地域性，各地域市场之间，土地价格很难相互影响，不能形成统一的市场 均衡价格。 2 3 土地价格影响因素研究 城市土地是人类社会生存和发展的基础，是一切生产和经营活动不可缺少的 基本条件，是重要的生产要素。因此，影响城市土地价格的因素众多且很复杂。 据专家估计如欧阳安蛟( 经济地理，1 9 9 6 ) 就曾指出地价的具体影响因素可达 6 浙扛大学硕士学位论文基于h e d 伽i c 模型的地价评估修正体系建立研究 1 0 0 多种。国内外许多学者对城市土地价格影响因素进行了许多定性的研究。如 韦伯( 商务印书馆，1 9 9 7 ) ；日本学者野口悠纪雄( 商务印书馆，1 9 9 8 ) ；闫天龙、 曹照平( 机械工业出版社，2 0 0 4 ) ；邱华炳、纪益成、刘晔( 中国财政经济出版 社，2 0 0 3 ) 等代表了地价影响因素研究的主要观点。 韦伯( 商务印书馆，1 9 9 7 ) 对工业用地价格的影响因素进行如下分类：一般 性区位因素和特殊性区位因素。一般性区位因素是指对每一神工业生产都或多或 少具有一定影响的因素，如地租、劳动力费用等；特殊性区位因素是指只对某些 工业部门才有影响的因素，如气候和自然条件等。区域性因素、集聚因素和分 散因素。区域性因素，如矿产资源、水资源等，由于这些因素的影响。常常决定 了工业企业布局的地理区域或地点。集聚因素，如联合化与协作化以及城市化所 提供的包括多方面条件的综合优势，由于这些因素的影响，企业家往往愿意将企 业集中在一定的地点或区域。分散因素，如交通系统和交通方式的改变，由于这 些因素的影响，使得工业企业往往分布在一些城市交通的节点，而不定是集中 在城市中心。自然技术因素和社会文化因素。自然技术因素是指取决于天然素 质的因素，如气候、自然条件、自然资源条件等；社会文化因素是指人文习惯方 面的因素，如居民的消费水平与生活习惯等。 日本学者野口悠纪雄( 商务印书馆，1 9 9 8 ) 对影响城市土地价格的影响因素进 行了分析，他认为影响城市土地价格的因素大致可以分为两大类，一类为需求方 面的因素，另一类为供应方面的因素。这两大类城市土地价格的影响因素还可以 进一步细分：需求方面可分为实际需求( 人口、家庭结构、收入、产业结构、建 筑技术、其它) 和资产投资、投机需求( 心理预期和税收政策) ；供求方面可分 为公共设施、土地规划、容积率、税收制度和其它。 邱华炳、纪益成、刘晔( 中国财政经济出版社，2 0 0 3 ) 认为影响地价因素从 本质上大致可归纳为三大类别：影响土地供求的因素、影响宗地地租量的因素、 影响土地相对价值和价格的因素。影响土地供求的因素分为两个方面，一是影响 土地供求的因素，其表现在农用地向建设用地的转换、不同用途土地的转换和结 构调整，包括了土地的自然供给状况；政府的土地利用规划及相应的法规、计划； 土地一级市场的政府调控。二是影响土地需求的因素，其反映一个地区的投资结 构和投资强度，表现在土地总需求量及其各类型土地的需求量上。包括城市化水 平；投资者数量；经济社会发展政策；经济发展水平、潜力和市场化程度；社会 因素和公共服务水平；心理预期因素等。影响宗地地租量的主要因素包括区位因 素；土地利用限制；土地投资状况；土地流转方式；宗地自然状况等。影响土地 价格的相对因素包括了市场利率水平、物价变动水平。 闰天龙、曹照平( 机械工业出版社，2 0 0 4 ) 把影响土地价格的因素分成一般 因素、区域因素、个别因素三个方面。一般因素是指影响地价总体水平的自然、 7 浙江大学硕士学位论文基于h e d i c 模型的地价评估修正体系建立研究 社会、经济和行政因素等，也是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些 因素包括地理位置、人口因素、行政因素、城镇性质、城镇发展过程、社会经济 状况因素等。区域因素是指影响城镇内部各区域之间地价水平的因素包括商业服 务业程度、交通条件、基础设施水平、区域环境条件、土地利用计划、产业集聚 状况等因素。个别因素是指宗地自身的地价影响因素，是决定一均质地块差异性 的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。包括宗地自身的位置、面积、 用途、形状、宽度、临街深度、容积率、地质、宗地红线内基础设施条件、土地 利用限制等。 韦伯的地价影响因素主要是从工业发展影响的角度出发，阐述了土地的区位 条件、自然条件和交通条件；野口悠纪雄主要是从影响土地供需平衡的角度出发， 阐述了地价主要受人口规模、经济发展水平、心理等因素影响；邱华炳、纪益成、 刘晔把西方经济学中供需理论和马克思的级差地租理论较好的结合到了地价影 响因素理论中，但是对于影响土地价格本身的微观条件都缺少必要的描述和分 析。闫天龙、曹照平从宏观、中观和微观三个尺度较好的解释了地租和级差地租 产生的原因，并且整个影响体系层次清晰、指标明确、可操作性强。所以，本文 的修正因素的选择主要借鉴闰天龙、曹照平的地价影响因素研究成果。 8 浙江大学硕士学位论文 基于h e d 咖i c 模型的地价评估修正体系建立研究 第三章我国地价评估修正体系建立现状 3 1 地价评估修正体系相关概念 标定地价是政府根据管理需要，评估某一宗地在正常土地市场条件下于某一 估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价 和基准地价一起构成我国地价体系的核心，是我国房地产管理法规定的需要定期 公布的一种价格类型。标定地价可通过两条途径评估得到，一是在基准地价基础 上，通过修正体系修正评估得到，一是采用比较法、收益法、剩余法、成本法等 方法直接评估得到。第一条途径，即基准地价系数修正法，在实际评估工作中已 得到大量广泛的应用，其方法重要性在我国现阶段地价评估业中日显突出。 现行基准地价修正体系一般包括时间修正、年期修正、综合修正( 即区域与 个别因素的综合修正) 、容积率修正、特殊修正( 包括用途修正、开发程度修正 以及其他影响显著并难以一般性表达而需特殊处理的情形) 。其中，综合修正是 基准地价修正体系的主体，涵盖了影响宗地地价的区域因素和个别因素两个方面 的主要质量标志( 容积率作为个别因素，因其影响重大，且作用规律复杂而进行 单独处理) ，综合修正系数表的制定也成为基准地价修正体系中最复杂、工作量 最大、最具难度的一项工作。 3 2 地价评估修正体系建立现状 3 2 1 我国地价修正体系建立方法 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因 素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体 系。以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地 评估出宗地地价。它分为级别或区域基准地价修正系数表和路线价修正系数表两 种。 级别或区域基准地价修正系数表的编制，有用土地利用效益( 地租) 资料和 市场交易地价资料两种方法。其主要的过程为： 确定的分土地用途的级别或区域基准地价； 按各种不同土地用途选择不同的宗地地价影响因素，然后采用特尔斐法、 层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值； 计算各因素影响地价修正幅度：以级别或区域为单位，当以地租资料为 依据时，调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值等，分别以土地收益 9 浙江大学硕士学位论文基于h e d i c 模型的地价评估修正体系建立研究 值同基准地价折算的年土地收益值相减，得到上调或下调的最高值。当以市场交 易地价资料为依据时，在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地 地价修正幅度划分成五个档次； 上调幅度的计算公式为：r = l n h - 一l i b 1 0 0 l 珞 ，t 下调幅度的计算公式为：e = l i b - 1 i x l 0 0 如 式中：f j 一基准地价上调最大幅度、f 2 一基准地价下调最大幅度、i m 一基 准地价折算的年收益、i n b 一级别或区域正常土地收益的最高值、i 。广级别或区 域正常土地收益的最低值 确定地价各影响因素修正幅度：计算公式为f l i = f 1 * w i 、f ：i - - f ：w i 式 中：f l i 一某一因素的上调幅度，f 2 j 一某一因素的下调幅度，w i 一某一因素对 宗地地价的影响权重，以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水 平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为f i - 2 ，同时确定较优 条件下的地价标准。在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数， 一般为f 2 以，同时确定较劣条件下的地价标准。在此基础上，将各地价影响 因素的权重值同修正系数相乘，即得到各因素在不同标准下的实际修正系数。 路线价修正系数表是指利用路线价评估宗地地价时，根据宗地临街深度与宗 地价格的变化规律而编制的深度指数修正表。宽度修正、宗地形状修正等在评估 具体宗地地价时由评估人员自定。 从该过程可以看出各方法的主要区别在于权重测定的方法，下文将对现阶段 修正建立中权重测定方法进行总结、分析。 3 2 2 主要权重确定方法研究 权重是表示指标相对重要程度的系数。在综合评价指标体系中，指标体系是 被评价对象系统的结构框架，包括指标名和指标值，是质和量的规定。指标的权 重是综合评价的重要信息。完全相同的评价指标，如果指标权重不一样，得到的 综合评价结论就可能不一样，因此指标体系和权重是紧密相关的。 确定权重的方法可以分为主观赋权法和客观赋权法两大类。所谓主观赋权凭 经验确定权重，如德尔菲法( d e l p h i ) 法、a h p 法等；客观赋权法则是依据评 价对象的相关数据，按照某个数学上的计算准则得出各评价指标的权重，如熵值 法、最b - - 乘法以及最大方差法等。 ( 1 ) 德尔菲法 德尔菲法依据系统的程序，采用匿名或背对背的方式，使每一位专家独立自 由地做出自己的判断；专家之间不得互相讨论，不发生横向联系，只能与组织人 员发生关系。在收到专家的问卷回复后，将他们的意见分类统计、归纳，不带任 a 移浙江大学硕士学位论文基于h e d 伽i c 模型的地价评估修正体系建立研究 何倾向性地将结果反馈给各位专家，供他们作进一步的分析判断，提出新的估计。 通过二、三轮次专家问卷调查，以及对调查结果的反复征询、归纳、修改，最后 汇总成专家基本一致的意见，作为分析的结果。 德尔菲法在指标较少时可以用来直接确定指标的权重，对于多指标体系，不 太适合直接用来确定权重。但是此方法可以在一定的前提条件下间接的来确定指 标的权重。这就受到所选择专家对地价影响因素的认知水平影响，并且由于城市 地价影响因素指标较多，而且影响因素随着城市的发展和时间的变化而动态演 化。所以，德尔菲法不能很好的适应地价影响因素的识别和量化要求。 ( 2 ) 层次分析法( a h p 法) 层次分析法( a n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s ，简称a h p ) ，由美国运筹学家a l s a a t y 于2 0 世纪7 0 年代提出，是一种定性与定量相结合的多目标决策分析技术。其基 本原理就是将待识别的复杂问题分解成若干层次，由专家和决策者对所列指标通 过两两比较重要程度而逐层进行判断评分，然后利用计算判断矩阵的特征向量确 定下层指标对上层指标的贡献程度，从而得到基层指标对总目标而言的重要性。 层次分析法适合于处理那些难以量化的复杂问题，较好地体现了系统工程学定性 与定量分析相结合的思想。在决策过程中，决策者直接参与决策，决策者的定性 思维过程被数量化、模型化，而且还有助于保持思维过程的一致性。 层次分析法确定权重具有如下特点： 方法简单，容易理解，便于掌握，不需要高深的数学知识和繁杂的推导， 计算简单，便于操作； 有条理、逻辑性强。通过构造递阶层次结构，使问题本身及分析过程层次 分明、条理清楚； 可信度高。层次分析法适用了必要的标度和适当的方法来确定权重，避免 了一定程度的主观臆断，得出的结论易被人接受，提高了可信度。 层次分析法以其系统性、灵活性等特点特别适合于多目标、多层次、多因素 的复杂决策。虽然在客观性上有所提高，但是其所选择的标度、权重的测定方法 也都是人为确定的，还是以主观为基础。由于地价影响因素的动态变化性，需要 对地价的影响因素进行动态的监测，而该方法运用于地价的动态监测中成本较 高。 ( 3 ) 熵值法 熵值法是根据不同评价对象相关指标的差异程度来确定权重的方法。某项指 标，如果不同评价对象的数据相差很大，则其权重就大；反之，则小。依据评价 对象的综合评价值。即可对评价对象进行排序，从而得出评价对象之间的相对比 较水平。熵值法是一种常用的、成熟的客观赋权方法。该方法主要是按差异程度 对因素权重进行排序，由于地价影响因素的动态变化性以及各地影响因素的不相 浙江大学硕士学位论文基于h e d 伽i c 模型的地价评估修正体系建立研究 同性，使得运用熵值法确定权重成本较高，因此很难采用熵值法。 3 2 3 地价评估修正体系建立存在的问题 ( 1 ) 总体修正幅度的确定不科学 现行方法以样点地价的最大变幅作为基准地价的最大修正幅度，实质上是依 赖一个假设，即样点地价在变化范围内足以代表所在地价区段或土地级别内所有 宗地的地价，样点地价的最大值和最小值等于地价区段或土地级别内所有宗地的 地价最大值和最小值。而实际上，由于地价样点数量的有限性，样点被抽取的偶 然性，即使地价样点能大致代表地价区段或土地级别的地价分布状况，也只能是 在总体特征上、在均值上反映，而无法通过样点推断总体的极值。 ( 2 ) 各因素修正幅度的分配不合理 现行方法按权重对总体的最大修正幅度进行分配，作为各影响因素的最大修 正幅度。暂且不论各影响因素间的相对权重能否科学地确定出来。此种方法隐含 一个前提，即用于确定总体修正幅度的最优和最劣地价样点的各项因素都为最优 和最劣。而实际上，最高地价样点的各项因素指标不一定全为最优，而是大部分 指标相对为优，部分指标甚至优于一般水平。地价与影响因素的指标问并无必然 的整体划一的优劣对应关系，而是存在复杂的偶然的多值组合关系。 即使基准地价的最大修正幅度是合理的，各因素的权重是合理的，由于地价 与因素指标问不存在简单的优劣对应，按权重进行分配的方法也是不科学的，其 后果就是地价修正幅度被压缩了。用一个方法可以很容易地检验出上述不合理 性，即以地价最高和最低样点的因素指标套用按该方法编制的修正系数体系。因 该样点地价的因素指标不全为最优和最劣，对应的修正系数也不全为最优和最 劣，其修正系数之和就达不到预设的最大修正幅度，则评估出的地价分别低于最 高的地价，高于最低的地价。 ( 3 ) 各因素权重的确定缺乏科学依据 地价与各影响因素间存在复杂的非线性关系，各因素间也是互相