（产业经济学专业论文）基于SCP范式的青岛市房地产业产业组织研究.pdf

中文摘要 摘要：本文以产业组织理论所提供的理论基础和研究路径，首先确定了青岛房地 产业所处的生命周期阶段，运用s c p 模式考察了青岛市房地产业的产业组织状况。 通过分析青岛房地产业产业内部企业与企业之间的垄断与竞争关系及企业的各种 市场行为，评价出房地产业的市场绩效。通过对衡量市场结构、企业行为与市场 绩效的各项指标：市场集中度、产品差别化程度、进入壁垒、定价行为、一体化 行为、资源配置效率、利润率水平等的定量定性测定，得出青岛房地产业正处于 高速增长阶段，市场呈现多头垄断的结构，房地产产品几乎是完全差别化，进入 壁垒主要是政策性壁垒和在位企业的品牌优势。随着青岛市房地产市场的进一步 规范，青岛市房地产市场将会进一步集中。拥有较强市场力量的青岛市房地产企 业通过价格和非价格行为来强化市场力量、弱化竞争，以获得超额利润。从市场 绩效上来看，处于垄断地位的开发商的超额利润降低了社会福利水平，使得行业 资源配置效率低下。因此，本文从降低政策性进入壁垒，完善企业信息批露制度、 规制企业的价格和非价格竞争行为、增强企业的自组织能力建设等方面提出了一 些具体的政策建议。 关键词：产业组织理论；市场结构；市场行为；市场绩效；房地产业 分类号： a bs t r a c t a b s t r a c t ：q i n g d a or e a l e s t a t ei n d u s t r yi s b e i n gi n t h ef a s t d e v e l o p m e n tt i m e h o w e v e r , a tp r e s e n t ，t h em a r k e ti sm e c h a n i s mn o tr e a s o n a b l y ；t h eg o v e r n m e n t m a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o ls y s t e mi sn o tp e r f e c t ；m a r k e ta c h i e v e m e n t sa n d p r e s e n ti sl o w n e x t ，t h eh o u s ep r i c ec o n t i n u e sh i g h ，a l s oc a u s e st h ep u b l i cw e l f a r et o r e c e i v et h eh a r m t h ep r e s e n tp a p e r , i nt h er e a le s t a t ei n d u s t r yp r o f e s s i o nc h a r a c t e r i s t i c a n a l y s i sf o u n d a t i o n , e l a b o r a t e dt h ei n d u s t r i a lo r g a n i z a t i o no p t i m i z e st ot h er e a le s t a t e i n d u s t r yd e v e l o p m e n tf u n c t i o n t h e n , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nq i n g d a oc i t yl i f e c y c l es t a g ew a sd e t e r m i n e d t h ep r e s e n tp a p e r , b a s e do nt h es c pm o d e l ，e m b a r k sf r o m t h er e a ld i a g n o s i s ，t om a r k e tm e c h a n i s m ，t h ee n t e r p r i s eb e h a v i o ra n dm a r k e t a c h i e v e m e n t sh a sc a r r i e do nt h ea n a l y s i s m a r k e tt y p ei sm a n ym o n o p o l i e s ，b u tt h e q i n g d a oe a c hr e g i o nm a r k e tt y p ei st h eo l i g o p o l y q i n g d a oc e r t a i n l yd o e sn o th a v et h e s o - c a l l e de x c e s s i v e l yc o m p e t i t i o n i sf u r t h e rs t a n d a r da l o n gw i t ht h eq i n g d a or e a le s t a t e m a r k e t , t h eq i n g d a or e a le s t a t em a r k e tw i l lb ea b l ef u r t h e rt oc o n c e n t r a t e t h eq i n g d a o r e a le s t a t ee n t e r p r i s et h r o u g ht h em o n o p o l yf i x e d p r i c e ，t h ep r i c ed i s c r i m i n a t i o n ， m a t c h e st h es a l ea n ds oo n ，t h ep r i c eb e h a v i o rm a x i m i z a t i o np r o f i t ，b e c o m e s p r i c e d e c i s i o n ”；a tt h es a n l et i m e ，t h r o u g ht o g e t h e rs e e k s ，t h eo r g a n i z a t i o nm e r g ep r o d u c t d i f f e r e n c ea n ds oo n ，t h en o n p r i c ec o m p e t i t i o nb e h a v i o rs t r e n g t h e n st h em a r k e tf o r c e ， t h ea t t e n u a t e dc o m p e t i t i o n ，o b t a i n st h ee x c e s sp r o f i t w ec a ns e et h ep r e s e n tr e a le s t a t e i n d u s t r yb e c a u s eo ft h em a r k e tm e c h a n i s mi su n r e a s o n a b l e ，c a u s e dt h eq i n g d a or e a l e s t a t ee n t e r p r i s e sm a r k e tm o n o p o l yb e h a v i o r , a n dc r e a t e dt h ef i n a lo u t c o m e w a s q i n g d a or e a le s t a t ei n d u s t r yr e a lp r o f i tm a r g i nh i g h e r , a tt h es a m et i m e ，t h er e s o u r c e s d i s p o s i t i o ne f f i c i e n c yi sl o w f i n a l l y , w i t ho t h e rl o c a lr e a le s t a t ei n d u s t r yo r g a n i z a t i o n c o m p a r a t i v ea n a l y s e sf o u n d a t i o n s ，t ot h eq u e s t i o na n dt h ei n s u f f i c i e n c yw h i c he x i s t e di n q i n g d a or e a le s t a t ei n d u s t r y , t h ep r e s e n tp a p e r , f r o ms t r e n g t h e n st h eg o v e r n m e n tt h e m a e r o e c o n o m i cr e g u l a t i o nt oo r g a n i z a t i o na b i l i t y , p r o p o s et h ec o r r e s p o n d i n go p t i m i z e d w a y k e y w o r d s ：i n d u s t r yo r g a n i z a t i o n ；m a r k e ts t r u c t u r e ；m a r k e tb e h a v i o r ；m a r k e t p e r f o r m a n c e ；r e a le s t a t e c l a s s n o ： 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位做作者签名唇冰风 签字日期：撕毒年厂月吗日 导师签名： 严文萼 签字日期：2 舻舌月，弓日 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：茗谢鼠签字同期：妣 年f 月 日 致谢 首先，深深感谢我的导师李文兴教授的谆谆教诲和悉心指导，本论文是在导师精 心指导下才得以完成的。导师对学生言传身教，不仅在学业上给予悉心的指导， 而且在生活上、思想上也关心入微。李老师渊博的理论知识，谦逊的工作作风， 严谨的治学态度使我受益匪浅。 在此，谨向导师致以衷心的谢意和崇高的敬意! 感谢经济管理学院的全体教师在两年的学习过程中给予我的指导和帮助! 感谢经济管理学院2 0 0 6 级全体研究生同学给予我的关系和帮助，两年的硕士研 究生学习生活给我留下了美好的回忆。 真诚的感谢每一位关心、支持我完成此文的人! 1 引言 1 1 选题背景及研究意义 房地产业在西方发达国家已属于“夕阳产业，市场以存量房地产交易为主， 行业利润率维持在3 5 之间。2 0 世纪8 0 年代中期以来，大多数亚洲国家在制造 业疲软的情况下，试图以房地产业和金融业的兴起来带动经济增长。9 0 年代中期， 泰国在房地产业负债经营扩大的状况下，启动新一轮更大规模的房地产开发热， 然而这种经济发展策略最终成为引发亚洲金融危机的诱因。在亚洲金融危机之前， 香港楼价居高不下，但因亚洲金融危机，楼价下跌幅度超过5 0 。与此同时，韩国 和台湾也均未避免房地产业的崩溃。总之，亚洲国家房地产业的不合理发展，导 致楼市崩溃造成一大批“负资产阶级 ，楼市崩溃使卖地及印花税收入大幅减少， 货币贬值、股市下跌、外汇储备减少、国民财富流失和人民生活水平倒退。因此， 如果盲目地发展房地产业，不重视其产业政策的研究，不考虑居民的经济承受能 力，一味地想把其“炒”成消费热点，不仅建成的房屋会空置积压，还可能因耕 地的减少而引起粮食、农副产品和工业所需原材料供给不足，影响市场物价稳定。 同时，还会影响工业技术革新投入和结构升级，也无法实现国民经济的良性发展。 2 0 0 7 年，我国的人均g d p 已达至u 2 4 5 6 美元，同期最终消费率不到5 0 ，比世界 平均水平低2 8 个百分点。如果根据世界各国统计资料，当人均国民生产总值进入 3 0 0 1 0 0 0 美元的经济发展阶段，住宅业就进入迅速发展阶段，我国正好处于这个发 展阶段。因此，我国房地产业将进入一个高速发展时期。随着我国经济的发展和 人民生活水平的提高，城乡居民的住房需求已从追求生存空间转向追求数量、质 量型阶段，并逐步转向追求质量型的需求特征。然而，由于我国房地产业区域性 垄断和过高的房价收入比，导致我国居民社会福利水平的降低。而我国缩小两者 之间差距的各项措施才刚刚起步，住房公积金制度实施时间较短，因财力有限和 工资制度改革及大幅度提高职工住房工资尚有一个过程，以及住房抵押贷款刚刚 推行。因此，房地产购销矛盾严重影响房地产业投入产出的良性循环。随着中国 加入w t o ，房地产业成为中国最早向g a 丌成员国开放的产业之一。一些极具竞争 力的海外大公司必将涉足我国的房地产市场。这些跨国型大企业具有世界先进科 学技术、管理方法、经营手段、雄厚的资金和成熟的开发经验与先进的开发理念， 将给国内房地产企业带来前所未有的压力。因此，提高国内房地产业的竞争力已 成为当务之急。 经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转 型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变， 从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。由于房地产业涉 及土地、金融、建筑、原材料等多个经济领域和行业，对经济的影响力巨大，一 旦行业出现问题，对我们国家经济的健康、可持续发展的威胁很大。由于房地产 开发的巨大利益，诱使一些不法商人采取不正当的手段获取了巨额暴利，同时也 破坏了房地产行业的整体形象，这是不利于房地产行业的长远发展的。所以，在 目前宏观调控逐步深入，房地产行业面临洗牌的时期，行业的管理承需规范，使 之真正成为国民经济的强力支柱和经济引擎之一。上世纪9 0 年代以来，我国的 房地产业经历了从计划管理走向市场化发展的轨道，在制度变革和产业发展过程 中，各大房地产企业集团的竞争日趋激烈，竞争使整个行业快速向专业化方向演 化。据统计，近年来我国g d p 增长率约为8 5 ，仅房地产业的贡献就达1 5 ， 房地产业已成为国民经济的支柱产业，而且房地产业的发展对于钢铁、建材、汽 车等4 0 多个产业的发展都有关联和拉动作用，是国民经济的基础性、先导性产 业。同时，房地产投资作为一种投资回报率较高以及保值、增值能力较强的重要 投资手段，越来越受到不少企业集团和个人的青睐。中国房地产业无论是国家经 济地位还是从城市要求、市民需求来看都显示出该行业的发展空间巨大，前途无 限。 目前青岛市房地产业存在市场结构不合理、企业区域性寡断、政府宏观调控 体系不健全、行业监督不完善，市场绩效低下的现状。因此，优化青岛市房地产 业的产业组织结构，以带动青岛市市建材、冶金、机械、化工、机电等第二产业 和旅游、园林、商业、金融、中介服务等第三产业的发展，已成为推动青岛市经 济快速发展的当务之急。研究青岛市产业组织现状，有利于优化青岛市产业组织， 为青岛市房地产业健康发展提供借鉴意义。 1 2 研究现状 产业组织理论的s c p 框架大约在3 0 5 0 年代基本形成，成为主流的产业组织理 论。各国经济学家将这一理论应用到各国行业的产业组织研究中，取得了丰富的 成果。各国经济学学者将这一理论运用于行业的产业组织研究，取得了丰富的成 果。我国学者自2 0 世纪8 0 年代中期引进产业经济学以来，充分消化吸收国外产业 组织理论方面的研究成果，运用于我国国民经济各部门，对各行业进行了充分深 入的分析，为正确认识各行业产业结构、企业行为和市场绩效提供了理论支持和 实证分析数据。 2 针对近几年我国汽车工业的快速发展，刘国新教授在1 9 9 9 年国家自然科学基 金资助项目中国汽车产业的市场行为与市场绩效分析中，首先分析了7 大汽车 集团的竞争行为，认为自“八五 以来，中国汽车企业的市场行为出现多样化， 除了采用价格竞争手段外，在广告宣传促销、开发新产品、增加技改投资提高工 艺水平等方面作出了很大的努力。然后，从实验角度，采用回归方法，探讨产业 组织与技术创新相互作用机理，分析了中国汽车工业市场绩效。国务院发展研究 中心“新形势下中国汽车产业发展战略与政策研究”课题组在2 0 0 2 年发布的分课 题报告我国汽车产业组织现状和新时期重组政策取向中，运用s c p 框架，将汽 车产品分为1 4 类，详细分析了我国汽车产业差别化产品的市场集中度，认为我国 汽车工业从整体上看起来象一个典型的竞争性市场，甚至从厂点的数量来看好象 是过度竞争的市场，但从产品差别化的角度来审视，则可以得出恰恰相反的结论， 我国汽车工业的绝大部分产品门类具有寡头结构的特征，各产品门类形成寡头结 构的原因并不完全相同，总的来说，行政性进入壁垒等规制政策对此起着主导作 用，特别是轿车市场。这种市场结构因地域差别得到强化。我国汽车市场结构的 另一个特点是纵向一体化程度高，整车企业往往都有为自己配套的零部件生产， 专业化分工合作程度低。这些特点决定了我国汽车企业市场行为的总体特征是“弱 竞争性”而不是“强竞争性”。企业在价格、新产品开发与产品结构调整、进入与 退出等方面有着较强的合作行为和较弱的竞争行为。其市场绩效是“偏袒”生产 者而不是消费者。从消费者角度来看，汽车价格高、品种少、质量低，潜在需求 量得不到实现。企业和政府从这种市场结构中能获得更高的回报，企业缺乏足够 的走规模经济之路的压力。 王慧炯、陈小洪( 1 9 9 1 ) 马建堂( 1 9 9 3 ) 殷醒民( 1 9 9 6 ) 通过对产业集中度 以及企业规模结构状况两类指标考察，得出自2 0 世纪7 0 年代末期到8 0 年代末期， 无论c r 4 还是c r 8 ，多数制造业都呈现出下降趋势：我国大企业的比例呈现逐年 下降的趋势，企业发展呈现出小、散、乱，我国产业组织状况日益恶化。江小涓 ( 1 9 9 9 ) 通过对制造业中彩电、冰箱、汽车等行业的实证分析，认为在过去2 0 年 的转轨过程中，大、中、小型企业基本平行发展，各个行业产量排名前几名的规 模明显加大，竞争力明显增强。虽然其扩张速度没有跟上行业总规模超常规高速 扩张，使产业集中度下降，但这不能看作是产业组织结构的恶化，而更应看作经 济发展的自然进化。 上海财经大学的夏大慰在我国石化工业产业组织研究( 财经研究，2 0 0 0 年 1 2 月) 运用s c p 分析框架，考察了我国石化工业的产业组织状况。研究表明：由于 管理体制、产业结构的制约、市场行为不规范等诸多因素的影响，我国石化工业 的发展未能取得更好的市场绩效。虽然我国石化产业的重组在一定程度上改变了 以前上下游分割、海陆分割、产销分割、内外贸分割结构的状况，但行业公司层 面上的分割分治及垄断经营，石化企业层面上的低集中度与规模不经济在短期内 无法改观。 张磊在银行业的产业结构、行为与绩效( 外国经济与管理，2 0 0 0 年3 月) 中 对银行业的结构、行为与绩效进行了分析，得出了不同于单纯从金融学角度研究 银行的若干结论。王聪、段西军在中国证券市场佣金制度研究( 经济研究，2 0 0 2 年第5 期) 中。则运用s c p 分析框架分析了我国证券市场结构与佣金制度、证券公司 在经纪业务中的竞争行为与固定佣金制度、证券市场绩效与固定佣金制度以及证 券交易成本的调整对证券市场的影响，最后得出结论并提出相关政策建议。袁鹰 ( 2 0 0 0 ) 运用市场结构的基本概念和理论对我国银行业的市场结构及效应进行了实 证分析，认为我国商业银行中并没有表现出明显的规模经济特征，呈现大银行垄 断和低水平过度竞争并存的市场竞争格局。 朱荣林、王亚民在欧洲风险投资业发展历史、现状与趋势一基于现代产业 组织理论s c p 框架分析( 世界经济研究，2 0 0 3 年第1 期) 中，通过研究表明，欧洲 风险投资业较低市场集中度、较高的退出壁垒决定了欧洲风险投资业的投资行为 是处于主要流向非科技企业的后期发展阶段，在此基础上探讨了欧洲风险投资业 发展前景，并就中国风险投资业发展提出对策与建议。 覃家君( 1 9 9 7 ) 从产业组织理论的角度，对我国资源产业的市场结构与市场绩效 进行了定性的分析。俞亚丽( ( 1 9 9 7 ) 对我国市场结构与企业市场行为进行了定性分 析。王华( 1 9 9 8 ) 通过对市场结构中的市场集中度与市场绩效的影响研究，对烟草行 业市场集中度与绩效的进行了实证分析。李光勇( 2 0 0 1 ) 和潘正彦( 2 0 0 4 ) 都从产业组 织学角度对我国保险业进行了分析。 龚基云( 2 0 0 3 ) 运用s c p 分析范式对我国农业市场结构中的市场条件、市场集 中度、进入壁垒等因素进行了分析，认为我国农业市场结构由近乎完全竞争结构 趋向垄断竞争结构。尹志超( 2 0 0 3 ) 通过现代产业组织理论对中国农业产业的市场结 构进行的分析，从市场集中度、农户经营规模、农业进退壁垒和农产品差别化等 方面来看认为，目前中国农业产业的市场结构存在许多限制竞争的因素，这是阻 碍中国农业竞争力提高的重要原因。 陈队永( 2 0 0 4 ) 从市场结构的角度对山西省道路货物运输业进行了分析，认为 多、小、散、乱，市场集中度低是当前道路运输产业的市场结构现状。 吕成才( 2 0 0 5 ) 利用s c p 范式对我国注册会计师行业进行分析，发现我国c p a 行业尽管具有较高竞争性市场结构，但市场绩效和效率却不高。这是c p a 行业管 理体制欠缺、国外竞争对手强大、长期低价竞争、服务品种不足以及事务所规模 较小和规模不经济等因素所致。 4 崔敏，王伟( 2 0 0 5 ) 利用s c p 范式对第三方物流产业进行分析，认为第三方 物流产业已经进入全面快速发展阶段。然而，我国的第三方物流业尚属于幼稚产 业。 另外还有许多学者运用s c p 范式对其他行业如电信、民航、房地产、物流，以 及制造业、铁路等作了深入的分析。 产业组织理论作为一门实践性很强的经济学科，我国学者在借鉴西方产业组 织理论的基础上，结合我国经济体制转轨的特性，对我国经济进行了大量的实证 与规范研究。然而纵观相关文献，研究的重点是整个工业经济，行业研究也特别 集中于制造业，如家电、棉纺、汽车行业，他们的一个共同特点是产品销售面向 全国甚至整个世界。而房地产业属于典型的地域性行业，由于房地产自身的固定 性，无法形成一个全国统一的产品市场，本文将产业组织理论延伸到地域性较强 的第三产业中的房地产业。并且，我国房地产业发展时间较短，国内房地产行业 研究主要集中在完善市场体系，增大市场需求，理顺价格机制等方面，而从产业 组织角度对我国房地产业进行研究几乎还是空白，故本文以s c p 范式对青岛市房 地产业进行了尝试性的研究。 1 3 研究主要内容和研究思路 本文以产业组织理论中哈佛学派的s c p 范式为基本分析框架，考察青岛房地产 业目前的产业组织状况及发展趋势，涉及产业组织理论的诸多方面，如市场集中 度，规模经济，进入退出壁垒，价格策略，企业兼并行为等。这既是产业组织理 论的基本问题，也是科学制定产业组织政策的理论基础。本文将理论与实证分析 相结合，通过分析青岛目前房地产业产业政策条件下青岛房地产业行业的市场结 构、市场行为及其产生的市场绩效的各项指标，提出青岛房地产业产业组织政策 的改进建议。 本文的文章结构严格按照s c p 范式的分析方法，循序渐进地分为青岛房地产业 市场结构分析、青岛房地产业市场行为分析、青岛房地产业市场绩效分析以及改 进青岛房地产业的产业组织政策建议部分，在最后得出结论。 1 4 研究方法 1 理论研究与实地调研相结合。及时从相关的政府职能部门获得最新研究资 料，同时注重实地去相关企业调查研究，掌握第一手实际资料。 2 规范分析与实证分析相结合。对产业组织与房地产业理论的分析，主要运用 规范分析的基本方法。通过实证分析，对青岛市房地产业的市场结构、市场行为 和市场绩效进行研究。 3 定量分析与定性分析相结合。在青岛市房地产业产业组织的研究中，定量分 析与定性分析都有不可替代的作用，本文运用s c p 范式对青岛市房地产业产业组织 分析，主要以定量分析为主，定性分析为辅，是定量分析与定性分析相结合。 6 2 房地产业内涵及相关理论综述 2 1 房地产业内涵及其特点 房地产业，从广义上讲，房地产业是指由从事土地开发，房屋建设，维修管 理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷 款等经济实体所组成的产业部门。然而，从产业组织角度而言，产业是指由生产 具有紧密替代性产品的企业组成的。由于其各自业务范围不同，很难说房地产开 发企业与房地产中介，物业管理公司之间具有何种替代性。因此，本论文所研究 的房地产业是狭义范畴的，主要是指房地产开发企业。这是因为，土地和房屋的 开发企业更能反映房地产业整体的市场结构状况。不管是中介机构还是物管公司， 其本身是依附于房地产开发业务的。特别是在中介与物管发育还不成熟的今天， 市场的决定权主要还是掌握在开发企业手中。固然市场体系的完善和行业的发展 成熟离不开中介与物管，然而当前，房地产行业的指向针还是在开发企业身上。 房地产是房屋和土地两种财产的总称。房地产本质上也是一种投资资产，但 较之于其他投资具有自身独特的资产特征： 1 房地产开发周期长、投资大 一般工业产品从消耗原材料、燃料、动力以及劳动到生产出产品，可以在几 天、几个小时乃至几分钟内完成。而房地产开发建设的周期则要长得多，动辄就 是半年，有时会更长。同时，房地产开发建设需要巨额投资。一栋几千乃至上万 平方米的楼房，仅仅是建筑安装工程造价就高达几十万元甚至几千万元，再加上 土地使用费，其数额往往十分巨大。 2 房地产投资的流动性较差 与多数金融资产不同，房地产投资意味着购买高价值资产，并且从物理和财 务上都难以在许多投资者中分割，房地产的高价格是引起房地产投资中广泛借贷 需求的原因之一，资产缺乏分割性也限制了单个投资组合中房地产投资的数量从 而减少了单个投资者可能有的风险分散机会。 3 房地产具有保值和增值性 土地是稀缺的，而随着社会的发展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的 需求却日益增长。房地产从一个较长时期来看，总是供小于求的，因而房地产价 格总的趋势是上涨的。因而，在一般情况下，拥有房地产不仅能够有效地保值， 而且能够获得增值。从这一角度看，房地产具有资本品和消费品的双重特性。 房地产市场，是指房地产交易双方关系的总和。与其他市场一样，其具有市 7 场本质的一些共同规定性，即房地产市场也是房地产经济关系的总和。房地产市 场也应该遵循或者服从市场机制即价值规律、供求规律、竞争规律的要求和作用。 但由于房地产商品本身的一些特殊性，这决定了房地产市场具有自己一系列的特 性。 1 房地产商品在市场交易中的位置不动性 一般商品的流通，除了由商品形态转变为货币形态，同时还要发生位置的变 化，也就是空间位置的移动，房地产商品则不同，由于房地产商品的位置的不动 性，决定着房地产商品流通在流通中只是它的所有权证书的转移而不发生位置的 变化。 2 房地产商品供求的地域性 房地产商品由于受到自然地理，空间位置的制约，决定了房地产市场分布在 全国各地，而且经济上也不集中。由于各地居民消费水平不同，区域经济发展状 况不同。其市场供求状况和价格水平也必然会产生很大的差别，即市场具有强烈 的区域性质。房地产商品在供求不平衡的条件下，在各地区之间是无法进行调剂 的。 3 房地产市场投机的巨大可能性 不论是从可利用土地总量还是特定阶段可开发土地量，其数量都是相当有限 的，而随着经济发展，人口增长，需求呈现不断增长的趋势。这决定了房地产价 格从长远来看总是不断上升的。其巨大的保值和增值特性，容易导致炒家的大量 入市，造成房地产市场过热，价格非理性上升，形成不合理预期，恶性循环造成 房地产投机。 在当代的技术经济条件下，一方面，房地产业呈现出资金密集、基本技术公 开化、产品非标准化和需求多元化等特征；另一方面，房地产项目开发所涉及的 专业协作机构呈上升趋势。目前，房地产项目开发所涉及的专业协作机构有1 5 0 多 个。在这样的条件下，任何房地产企业都不可能独立完成所有专业机构所完成的 工作。因此，外向的分包，就成为房地产企业的理性选择。这就形成了房地产企 业的虚拟性。 产业地位的不同会形成不同的产业政策，从而对房地产业以及整个国民经济 的发展造成不同的影响。因此，正确认识和摆正房地产业在我国国民经济发展中 的地位，将有助于处理好房地产业与其他产业以及整个国民经济的关系，从而也 能引导房地产业以适度的规模促进自身良性的发展。目前，国内对于房地产业在 国民经济中的地位提法很多。诸如基础产业、支柱产业、先导产业、新的经济增 长点。到底那种说法更能体现在我国当前经济现状下房地产业应有的地位呢? 首先是基础产业的提法，其实这在行业界早已形成共识。然而我们须注意到， 这种提法本身只是从行业特性出发，体现的是行业的作用。就从产业政策制定的 角度看，更需要清晰的是房地产业在国民经济不同阶段的发展地位问题。行业作 用与行业地位所论述的主题是有差异的。就两者关系而言，行业作用只是支撑行 业地位的一种基础条件。在不同的环境下，行业地位却有不同。 其次是支柱产业的说法。支柱产业，是指对当时国民经济具有重要作用的产 业，并且对当时国民收入的影响很大，其产值占总产值的比重较大，是该国财政 收入的主要来源。强调的是在国民经济中的比重和份额。中国支柱产业振兴方略， 确立了机械电子、石油化工、汽车制造、建筑业四大支柱产业，而我国房地产业 增加值占国民经济总产值的比重不到4 ，还不足以担起支柱产业的重任。 主导产业是指产业关联强，具有带动其他产业一起发展的功能，由于它与其 他产业有着密切的投入与产出关系，即相互产品的需求与供给关系，当它开始发 展，就必然会带动相关产业的发展。我们选择主导产业时，应考虑到如下因素： 一是世界其他国家工业化进程中表现出来的主导产业演进规律。虽然各国国情不 同，但由于经济规律的客观存在性，总的来看世界各国的发展还是呈现出相同的 路径形式，特别是我国已确立以市场为资源配置的基本工具的战略转型。其二， 应考虑我国产业结构问题的特殊性。三是应考虑我国目前产业结构状况下各个产 业之间的关联度，即在借鉴国外同类经验的同时，还应注意分析我国经济成长阶 段现代化进程中所面临的特殊条件。那么，把房地产业作为我国当前国民经济中 的主导产业，主要基于以下考虑： 1 房地产在发达国家现代化进程中具有重要的作用 根据有关资料统，英国在1 9 世纪经济起飞时期，全国投资大约5 5 注入土地。 1 4 到1 5 注入于建筑，约2 注入于工程。房地产和与其相关的投资共占全国投 资的4 2 。德国在1 9 世纪4 0 年代进入起飞阶段，1 8 5 1 到1 8 5 5 年按1 9 1 3 年不变价格计 算，房地产及其相关投资占投资总构成的4 2 6 。上述资料表明，房地产业在经济 起飞阶段在社会固定资产投资中占有相当大的比重。我国已进入经济起飞阶段， 这必将带动房地产业投资的增加。 2 房地产业产业关联度大，具有较强的前向、后向及旁侧效应 由于房地产业本身特性决定了其产业链长，关联度大，能够直接或间接地拉 动和影响相关产业的发展。例如，房地产开发将会拉动对钢铁、水泥、木材、玻 璃、塑料制品等建材的需求，带动建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪 表等5 0 多个生产部门的发展。我国城乡住宅每年需要消耗大量钢材、木材、水泥 和玻璃，而目前建筑钢材、水泥、玻璃等产品是我国的长线产品、库存量大，化 学建材则是我国需要重点发展和拓展的产品，据一些经济发达国家统计，房地产 业的产值每增加1 就能使相关产业的产值增加1 5 2 。在我国，每增加一亿元的住宅 9 投资，其他相关产业相应的就增加投入1 4 7 9 亿元。同时，住宅消费的提高，还能 带动诸如交通、家电、装饰、家具等生活消费资料的增长。除此之外，房地产业 的发展还能极大的推动金融业的发展。由于房地产投资额大，资金周转期长，较 一般产业的发展更需要金融业的支持。一些发达国家和地区的银行用于房地产的 贷款和投资，一般要占到投资贷款总额的三分之一强，高的可达7 0 。如香港地区， 1 9 8 5 年银行总贷款中，有3 0 4 是建造及物业发展贷款和购买楼房贷款。我国在推 行住房抵押贷款业务以来，银行放贷出现跳跃性增长，中国建设银行更是在不到2 年的时间个人购房抵押贷款量就突破1 0 0 亿元。 3 市场潜在需求巨大，产业具有良好的发展前景 住房条件的改善是人民生活水平提高的最重要的方面。尽管改革开放2 0 多年 来，尤其是近五年群众的居住条件有了较大改善，但和经济发达国家的住宅状况 相比较，和人民群众日益增长的住房需求相比较，还有较大的差距。根据经济发 达国家的经验，在人均住房建筑面积达3 5 平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。 加之入口的增长，城市化进程的加快，城市一部分原有住宅的自然淘汰，未来十 年我国的住房建设有着巨大的发展空间。同时，根据国外发达国家的经验，房地 产业在进入成熟期后，其产值将占国民生产总值的比重一般为2 0 到3 0 ，而我国 由于历史的原因，目前这个比重尚不到3 ，很显然，房地产住宅业的发展具有较 高的成长性。 需要指出的是，我国做出把房地产业作为新的经济增长点培育的决策，目的 也是利用房地产业特别是住宅产业链条长，需求收入弹性大，感应力系数高的特 性刺激国民经济复苏性增长，实际上这与主导产业思路是一致的。 2 2 产业组织理论 2 2 1 产业组织理论的内涵 纵观产业组织理论的发展历程，我们不难发现该理论大致经历了两个阶段： 第一阶段是基本完成于2 0 世纪6 0 年代并在后来仍然具有很大影响力的传统产业组 织理论，它主要包括以市场结构研究为核心内容( s c p 分析框架) 的哈佛学派和以 市场行为研究为核心内容的芝加哥学派：第二阶段是在2 0 世纪7 0 年代以后由于新 的研究方法引入而出现的新产业组织理论，它的研究焦点是策略性行为、可竞争 市场理论和新制度学派理论。本章回顾了产业组织理论的发展，并就应用市场结 构、行为、绩效范式分析某产业状况的效果做出了评价。在产业组织理论中，市 场结构是指产业内企业的数量及企业间市场关系的表现形式，主要包括卖方之间、 l o 买方之间、买卖双方之间、市场内已有的买卖方和正在进入或可能进入市场的买 卖方之间在交易、利益分配等各个方面存在的关系。决定市场结构的主要因素有 三个，即市场集中度、进入退出壁垒和产品差别化。市场集中度是描述产业市场 结构和大企业市场控制力的量化指标，通常用某一产业中前若干家企业的某些指 标的合计数占整个产业相应指标的比重来反映，这一比值越大，说明产业集中度 越高，反之，则越低。市场集中度包括卖方集中度和买方集中度，产业组织理论 中通常采用卖方集中度来说明市场结构状况。进入与退出壁垒则是产业重要的结 构性特征，影响到产业的竞争程度和绩效。分析进入和退出壁垒对于市场结构的 影响，主要是从新企业进入市场和原有企业退出市场的角度，考察产业内原有企 业之间以及原有企业和潜在进入企业之间竞争关系的调整变化。产品差别化是指 产业内相互竞争的企业所生产的产品之间可替代的不完全性。在产品差别较高的 市场上，企业可以通过扩大产品差别，获得竞争优势，保护或增加自己的市场占 有率，提高市场集中度。企业行为是联接市场结构和经济绩效的纽带。影响企业 行为的因素可以分为两种：内部因素和外部因素。内部因素包括企业的产权结构、 等级管理结构、委托一代理关系等，即“企业理论 。外部因素包括企业结构( 企业 之间的关系) 、消费者和政府对企业的影响等方面。企业理论从企业内部结构来分 析、解释企业行为，产业组织理论则从外部的市场结构来研究企业行为，也称市 场行为。企业的市场行为即是指在特定的市场结构下，根据某一特定产业的供求 条件，为了追求更大的利润、市场占有率而采取的某种策略行为。就房地产业而 言，包括垄断定价、价格岐视，搭配销售等价格行为，以及共谋、组织合并、产 品差别化、广告等非价格竞争行为。 2 2 2 产业组织理论回顾 1 哈佛学派的产业组织理论 哈佛学派是指自2 0 世纪3 0 6 0 年代，由一批哈佛大学的学者形成的比较完整 的产业组织理论。其观点最早起源于1 9 3 8 年，梅森( m a s o n ) 在哈佛大学对市场竞争 过程中的市场结构、市场行为及其市场结果进行的经验研究。5 0 年代，贝恩( j b a i n ) 等人继续从事该领域的研究，并在1 9 5 9 年出版了第一部系统论述产业组织理论的 教科书产业组织，成为产业组织的集大成者。哈佛学派的产业组织理论， 以新古典学派的价格理论为基础，以实证研究为主要手段，把产业分解为特定的 市场，按结构、行业、绩效三个方面对其进行分析，构造了“市场结构( s t r u c t u r e ) 一企业行为( c o n d u c t 卜市场绩效( p e r f o r m a n c e ) 的分析框架，简称s c p 框架。通过 对市场关系的各个方面进行实际测量，从市场结构，企业行为和市场绩效三个方 面提出产业组织政策，从而规范了产业组织理论。 其中，市场结构是指一个市场的组织结构特征，主要衡量标志有：市场集中 度，可以通过市场上的买者或卖者的数量和大企业所占比例表达出来；产品差别 化，是指同一市场不同企业生产同类商品在质量、款式、性能等方面的差异性； 新企业的进入壁垒，是指阻止新竞争者进入市场的因素或障碍。市场行为是指企 业在根据市场供求条件并考虑与其他企业关系的基础上，为取得竞争优势所采取 的各种决策行为，它包括价格策略、产品策略、排挤对手等。市场绩效则是指企 业在市场竞争中所获得的最终成果的总和，反映了市场运行的效率，包括利润率 水平、技术进步、充分就业等。哈佛学派的竞争理论重点体现在市场结构对市场 绩效的影响上，如贝恩认为，竞争是结构问题，判断一个行业是否具有竞争性， 不能只看市场行为或市场绩效，而应看该行业市场结构是否高度集中，是否实际 上由一个或数个寡头所控制，此外还要看进入该行业的壁垒是否很高，以至扼制 新厂商进入该行业。由于该学派强调市场结构对市场绩效的决定性作用，因此又 被称为“结构主义学派。其主要观点包括： ( 1 ) 高集中度导致低效率在一个部门内过高的生产集中程度会导致糟糕的市 场绩效，但规模效益显著的部门除外；适度集中的寡头市场和带有某些原子市场 的市场结构，可以实现按照竞争要求所期望的市场结果。 ( 2 ) 过高的产品差异程度通常并不会带来很好的市场结果因为消费者常常只 有在两个十分近似的产品之间进行选择，所以可供消费者选择的产品数量并不会 随产品差异程度而相应地扩大；有效竞争所要求的并不是特别高的产品差异程度， 而只是要求适度的产品差异。 ( 3 ) 限制有负面结果高度的市场进入限制，与中等的和较低的市场进入限制 相比，对市场结果具有负面影响；通过高度市场进入限制得到保护的高度集中的 生产部门比带有中等程度市场进入限制的高度集中生产部门，一般来说会导致更 为糟糕的市场绩效。因此，要获得有效的市场结果就必须消除市场进入的限制， 其中主要是人为的市场进入限制。基于以上认识，哈佛学派主张，为了保持有效 竞争，获得令人满意的市场结果，必须运用竞争政策对市场结构和市场行为进行 干预、调节。这些主张，曾在战后至7 0 年代相当长的时间内成为美国政府制定反 垄断政策的依据。 2 芝加哥学派的产业组织理论 芝加哥学派在过去是货币主义的同义词，2 0 世纪7 0 年代以来这一学派的一些 经济学家和法学家，如施蒂格勒( s t i f l e r ) 、德姆塞茨( d a n s v t z ) 、波斯纳( p o s n e r ) 等， 在美国反垄断政策的分析和与哈佛学派的论战中，提出了竞争理论的基本思想和 竞争政策主张，形成了芝加哥学派的竞争理论，并逐步取得了主流派地位，其对 1 2 8 0 年代以来的美国反垄断政策的转变起到了很大的影响作用。芝加哥学派竞争理 论的基础是经济自由主义思想和社会达尔文主义。该理论认为： 首先，市场竞争过程是一个没有国家干预条件下市场力量自由发挥作用的过 程，在这一过程中“适者生存，不适者死亡 ，施蒂格勒把它称之为“生存检验”。 其次，从长期看，在没有人为的市场进入限制的条件下，市场竞争过程是有 效的，它会在很大程度上带来能够保证消费者福利最大化的生产效率和资源配置 效率。 因此，国家应该尽量减少对市场竞争过程的干预，把它仅仅限制在市场竞争 过程确立制度框架条件上。芝加哥学派特别注重判断集中及定价结果是否提高了 效率，而不是像结构主义者那样只看是否损害竞争，认为即使市场是垄断的或高 集中寡占，只要市场绩效是良好的，政府规制就没有必要。在芝加哥学派看来， 高集中市场长期出现高利润率，只能说明该市场中大企业的高效率经营，因为不 是建立在高效率经营基础上的高利润率水平，都会招致其他企业的大量进入，而 使利润率很快降至平均水平。正是各个企业通过合理的选择采取最优行为的结果， 在适者生存的法则下效率高的企业的市场占有率不断扩大，才导致高集中市场的 出现。由于他们强调市场绩效对市场结构的决定性作用，因此，芝加哥学派又被 称为“效率主义学派。 3 哈佛学派与芝加哥学派理论的比较 ( 1 ) 在市场结构上，与哈佛学派强调对市场结构干预的政策主张相反，芝加 哥学派反对各种形式的对市场结构的干预。芝加哥学派认为，虽然市场结构是客 观存在的，但它是在一个时期内由于企业效益不同产生的，高度的集中只是竞争 中生存下来的企业积极活动的结果；在没有法律上规定的限制条件下形成的市场 结构，从长期看，是企业成本状况的反映，市场机制本身在长期作用过程中会形 成一个最佳的市场结构。因此，采取干预市场结构的竞争政策措施，其结果只能 是破坏市场机制的有效作用。哈佛学派主张实行严格的监