（工商管理专业论文）我国保障性住房置业担保管理机制研究——以a公司为例.pdf

摘要 随着我国社会主义市场经济体制不断深化和社会保障体系不断完善，住房保障 体系建设已经逐步成为当前以至今后城镇住房制度改革的重点。近年来，我国的房 地产市场发展不平衡，住房供求结构性矛盾突显，住房价格增长较快。加快保障性 住房建设，解决普通群众的安居问题已经成为我国政府当前乃至未来的一项重要任 务。在国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中，中央政府提出要立足保 障基本需求，引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足 多层次需求的住房供应体系。 住房置业担保行业在我国自2 0 0 0 年开始发展以来，为化解住房公积金贷款的 风险、刺激住房消费市场、拉动内需发挥了重要作用，解决了工薪阶层贷款难、贷 款机构放贷风险大的矛盾。通过数十年的经营，住房置业担保机构已建立了一套比 较规范的操作模式和程序，成为改善中低收入居民居住条件、完善住房保障制度的 重要机构。“十二五规划”期间，我国将建成保障房3 6 0 0 力套，保障房在城市住 房面积中将占2 0 的比例。保障房大量建成后，迫切需要住房置业担保机构通过为 中低收入家庭提供政策性担保，帮助他们购买或租住保障房。同时，随着我国城镇 化进程的推进，住房问题仍是未来1 0 一】5 年的热点问题，住房置业担保机构面临着 新的发展机遇。在这种背景下，住房置业担保行业如何重新定位，寻求并把握新的 发展机遇，特别是在住房保障体系下发挥政策性担保的作用，将为置业担保行业今 后的发展提供有益地探索。 本文以住房贷款担保、房地产信贷风险管理、房地产供需基本理论和社会责任 理论为基础，采用案例研究和规范研究结合的研究方法，结合目前国内外对住房担 保贷款的研究现状，阐述住房置业担保管理机制产生的背景及作用，分析住房置业 担保管理机制存在的不足及原因，并以安庆市一家住房置业担保a 公司为例，具体 分析a 公司住房置业担保管理机制的运行现状及存在的问题，提出相应对策。据此， 提出了我国保障性住房置业担保管理机制的对策，进而探讨政府对住房置业担保的 重新定位与行业监管，并提出组建成立全围住房置业担保集团的构想。 本文的特色及创新之处在于，在以a 公司为案例分析的基础上，结合行业发展 进程，通过对住房置业担保管理机制的现状分析，提出了在住房保障框架下的保障 性住房置业担保管理机制的建立，为住房置业担保行业可持续发展提供理论和实证 上的借鉴与参考。 关键词：保障性住房；置业担保；管理机制 a b s t r a c t a 1 0 n gw i t ho u rc o u n t r ys o c i a l i s tm a r k e te c o n o m ys y s t e mc o n s t a n t l yd e e p e m n ga n d p e 疵c ts o c i a ls e c 谢t ys y s t e m ，h o u s i n gg u a r a l l t e es y s t e i i l c o n s t m c t i o nh a s 黟a d u a l l y b e c o m et h ec u r r e n ta n d 向t u r et h ee m p h a s i so ft h er e f o 咖o ft o w nh o u s i n gs y s t 锄i i l r e c e n tv e a r s ，c h i na i sr e a le s t a t em a r k e td e v e l o p m e n ti sn o tb a l a j l c e d ；h o u s i n gs u p p l ya n d d e m a n ds t m c t u r ec o n t r a d i c t i o nh i 曲l i g h t ，h o u s i n gp r i c e si s 黟o w i n gr a p i d l y t bs p e e du p t h ec o n s t m c t i o no fa f j f o r d a b l eh o u s i n g ，s o l v em e c o m m o np e o p l e1 i v ei no u rc o u n t i y h a s b e c o m eac u r r e n to r 向t u r eg o v e n 】m e n ta i li m p o r t a n tt a s k mt h en a t i o n a le c o n o m ya n d s o c i a ld e v e l o p m e n t12 t hf i v ey e a rp l a l l ”t h ec e n 仃毽lg o v e m m e n tp u tf o n v a r dm eb a s i c d e m a n ds h o u l db eb a s e do ns e c u r i t y ，g u i d et h er a t i o n a lc o n s 啪p t i o n ，s p e e du pt h e c o n s t r u c t i o no ft h eg o v e m m e n t 西v ep r i o r i t yt op r o v i d eb a s i cg u a r a n t e e ，t h em a r k e t 西v e s p r i o r i t yt os a t i s 匆m u l t i l e v e lo fd 锄a n d a n d s u p p l ys y s t e mo fh o u s i n g h o u s i n gi n d u s t r yi nc h i n ar e a le s t a t eg u a r a n t ys i n c e2 0 0 0 ，s i n c et h ed e v e l o p m e n t ， f o rt h em e l th o u s i n ga c c u m u l a t i o n 向n dl o a nr i s k ，s t i m u l a t eh o u s i n gc o n s u m p t i o nm a r k e t ， p l a y e d a n i m p o r t a n t r 0 1 ei n s t i m u l a t i n g d o m e s t i cd e m a l l d ， s o l v et h ed i m c u l t w o r k i n g c l a s sl o a n s ，l e n d e r sl e n d i n g s k i s b i gc o n t r a d i c t i o n t h r o u 曲d e c a d e s o f m a n a g e m e n t ，h o u s i n gh o m eb u y e r sg u a r a l l t e ea g e n c i e s a l r e a d ye s t a b l i s h e d as e to f s t a n d a r do p e r a t i o nm o d ea n dp r o c e d u r e s ，b e c o m ei m p r o v i n gl o w i n c o m er e s i d e n t sl i v i n g c o n d i t i o n s ，i m p r o v et h eh o u s i n gg u a r a n t e es y s t e m ，i m p o r t a l l ti n s t i t u t i o n s “12 t hf i v ey e a r p l a n ”p e r i o d ，o u rc o u n t r yw i l lb u i l d3 6m i l l i o ns e t so fs e c u r i t yh o u s e s s e c 谢t y h o u s e si n t h ec i t vh o u s i n ga r e aw i l lb e2 0 r a t i o a r e rs e c u r i t yh o u s e sc o m p l e t i o n ，m eu 唱e n tn e e d i oh o u s i n gg u a r a n t e ea g e n c i e sf o rh o m e o w n e r s h i pb yl o w i n c o m ef 锄1 i l yp r o v i d ep o l i c y g u a r a n t e e ，a n dh e l pt h e mt ob u y o rl e a s es e c u r i t yh o u s e s a tm es 锄et i m e ，a l o n gw i t h t h ea d v a n c e m e n to fu r b a n i z a t i o ni no u rc o u n t r y m eh o u s i n gp r o b l e mi s s t i l lt h en e x t 10 15y e a r so fh o tt o p i c ； h o u s i n gh o m eb u y e r sg u a r a n t e ea g e n c l e s w 1 士a c en e w o p p o n u n i t i e sf o rd e v e l o p m e n t i nt h i sc o n t e x t ，t 1 1 eh o u s i n gi n d u s t qh o w t or 印o s l t l o n h o m e o w n e r s h i pg u a r a n t e e ，s e e ka n dg r a s pt h en e wd e v e l o p m e n to p p o r t u n l t y ，e s p e c l a l l y i nt h eh o u s i n gg u a r a n t e es y s t e mp l a yt h er 0 1 eo ft h es e c u “t yp o l i c y jf o rh o m eb u y e r sw i u g u a r a n t e et h ed e v e l o p m e n to ft h ei n d u s t r yw i l lp r o v i d eh e l p 如lt oe x p l o r e a sf b u n d a t i o na n db a c k g r o u n do fh o u s i n g1 0 a ng u a r a n t e e ，r e a le s t a t ec r e d i tr i s k m a n a g e m e n t ， r e a le s t a t e s u p p l y a n dd e m a n d ，t h eb a s i ct h e o ua n d s o c i a l r e s p o n s i b i l i t yt h e o r y t h i sp a p e rc o m b i n e st h em e t h o d so ft h ec a s es t u d ya n dn o m a t l v e i v r e s e a r c h c o m b i n i n gt h eh o u s i n gl o a i lg u a r a i l t e e si np r e s e n t ， t h i sp a p e rs t a t e sm e b a c k g r o u n da n dt h e 如n c t i o no fh o u s i n gg u a r a j l t e em a n a g e m e n tm e c h a n i s m ，a n a l y z e s h o u s i n gg u a r a n t e em a n a g e m e n tm e c h a i l i s mi nr e a le s t a t et h es h o r t a g e sa i l dr e a s o n a sa n e x 锄p l eo fa nq i n gr e a l e s t a t ec o m p a n y ，t h i sp a p e ra n a l y z e sh o u s i n gg u a u r a n t e e m e c h a i l i s mo fr e a le s t a t eo p e r a t i o ns t a t l l sa 1 1 de x i s t i n gp r o b l e m s ，a n dp u t sf o r w a r dt h e c o r r e s p o n d i n gc o u n t e r m e a s u r e s a c c o r d i n g l y t h ep r o p o s e do u rh o m ea f f o r d a b l eh o u s i n g g u a r a n t e em a i l a g e m e n tm e c h a l l i s mc o u n t e m e a s u r e s ，a n dt h e nd i s c u s s e st h eg o v e m m e n t g u 猢1 t e et oh o u s i n gh o m eb u y e r sr e o r i e n t a t i o no fa n dt h ei n d u s t 巧r e g u l a t o r ，a n dp u t f o r w a r dt os e tu pt h en a t i o n a lh o u s i n gg u a 朋n t e eo fr e a le s t a t e 伊o u p t h ep a p e ri so nt h eb a s i so fa i l a l y s i sac o m p a n yc a s e ，c o m b i n e sw i t h_ t 1 1 e d e v e l o p m e n to ft h ei n d u s t 叫p r o c e s s ，a n da n a l y z e st h ep r e s e n ts i t l l a t i o no fa 舶r d a b l e h o u s i n gg u a r a l l t e em a n a g e m e n tm e c h a i l i s m t h e nt h ep a p e rp u t sf o n a r dt h eh o u s i n g s e c u r i t yu n d e rt h e矗a m e w o r ko fh o m ea a 0 r d a b l eh o u s i n gg u a u r a n t e em a n a g e m e n t m e c h a n i s m ， a n dp r o v i d e st h e o r e t i c a la i l d e m p i r i c a l r e f e r e n c e st o g u a r a n t e e t h e s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s 奶，h o u s i n g t h e s ea r et h ef e a _ t u r e sa n d i 彻o v a t i v ep o i n t so ft h ep a p e r k e y w o r d s ：a 行o r d a b l eh o u s i n g ；r e a le s t a t eg u a r a n t y ；m a l l a g e m e n tm e c h a n i s m 第一章绪论 第一章绪论 一、研究背景 住房置业担保行业在我国是从2 0 0 0 年开始起步的。为化解住房公积金贷款的风 险，刺激住房消费市场，拉动内需，2 0 0 0 年初建设部、中国人民银行联合颁布了住 房置业担保管理试行办法( 建住房 2 0 0 0 1 0 8 号) 文件( 以下简称1 0 8 号文件) ， 据此，全国地级市及以上城市分别设立了住房置业担保机构。住房置业担保机构作 为房地产中介服务型机构，在贷款人、借款人之问搭建起联系的平台，有效解决了 工薪阶层贷款难、贷款机构放贷风险大的矛盾。这一行业出现十多年来，在支持住 房改革、培植房地产业成为国民经济支柱产业、拉动地区经济增长上发挥了积极的 作用。通过数十年的经营，住房置业担保机构己建立了一套比较规范的操作模式和 程序。作为改善中低收入居民居住条件，完善住房保障制度的重要机构，大多数住 房置业担保机构由房地产管理部门牵头设立，业务涉及纯公积金贷款担保、商业性 贷款转公积金贷款担保、组合贷款担保、商业性贷款担保、转按揭贷款担保等业务， 成为我国住房保障体系中不可或缺的一环。 近几年来，随着人们经济收入的增加和购买力的增强，广大工薪阶层改善居住 条件、提升居住水平的愿望越来越强烈。但就目前工薪阶层的整体经济状况而言， 一次性投入大量资金购房，使多数人可望而不可及。随着“用明天的钱，圆今天的 梦”的观念，越来越被大多数人接受和认可，贷款购房呈现出稳步上升趋势，居住 消费占人们生活消费的比重f _ 1 益增加。2 0 0 8 年美国的次贷危机也使我们深刻地认识 到，通过完全市场化的手段来实现中低收入群体的住房梦想是不现实的，政策性住 房担保机构的作用是不可或缺的。住房置业担保作为住房金融体系的重要组成部 分，可以拓宽住房融资渠道，沟通政府与消费者、丌发商与购房者、金融机构与借 款者之问的关系，有效协测与维护各个市场丰体的合法权益。无论是欧美发达国家， 还是发展中国家，均成立了号门的住房金融机构，支持中低收入家庭购买住房。住 房置业担保无疑将成为住房会融业健康稳步发展的有力保障。 二、研究意义 住房置业担保作为房地产金融服务的一个重要组成部分，是随着房地产市场的 我国保障性住房置业担保管理机制研究 发展应运而生的一种房地产服务行业。社科院金融研究所房地产研究中心副主任尹 中立曾表示：“通过扶持住房置业担保行业的发展来刺激房地产市场的方式，不仅 可以提高市场的效率，而且维护了市场的公平。”政府通过担保对中低收入者提供 支持，以一种平等的市场参与者的身份来进入市场，以问接干预的方式来完善市场 的基础设旋和体制建设。扶持住房置业担保行业既有利于在住房担保领域发挥市场 机制的基础性调节作用，又能发挥政府调节对市场失灵的弥补作用，从而促进住房 金融的发展，扩展房地产市场，进一步撬动经济杠杆。 多年来，商品房价格持续上涨，给普通购房者造成越来越大的经济压力。u 加 快保障性住房建设，解决普通群众的安居问题已经成为我国政府当前乃至未来的一 项重要任务。住房保障体系建设既是我国社会保障体系建设中的重要组成部分，也 是促进中国房地产业健康发展、扩大内需的重要抓手之一。随着我国社会主义市场 经济体制不断深化和社会保障体系不断完善，住房保障体系建设已经逐步成为当前 以至今后城镇住房制度改革的重点。在国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要中，中央政府提出要立足保障基本需求，引导合理消费，加快构建以政府为主 提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。十二五规划中明确： 对城镇低收入住房困难的家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难的家 庭，实行公共租赁住房保障；对中高收入的家庭，实行租赁与购买商品住房相结合 的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的 住房消费模式。同时，十二五规划提出要建立稳定投入机制，加大财政资金、住房 公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。 近年来，我国的房地产市场发展不平衡，住房供求结构性矛盾突显，住房价格 增长较快，通过住房置业担保机构为中低收入家庭提供经济适用房、限价房、廉租 保障房融资担保，发挥担保资金“四两拨千金”的杠杆效应，将使中低收入家庭住 房难问题得以缓解，有利于住房保障体系的完善。“十二五”期问，我国将新建3 6 0 0 万套保障性住房，至2 0 1 5 年全国保障性住房的覆盖面达到2 0 左右。随着我国城镇 化进程的推进，住房问题仍是未来1 0 1 5 年的热点问题，置业担保机构面临着新的 发展机遇。同时，由于公积金缴存面在不断拓宽，风险正不断加大，从引进抗风险 措施上，住房置业担保将迎来新的发展。在这种背景下，住房置业担保行业如何重 新定位，寻求并把握新的发展机遇，特别是在当前住房保障体系下发挥政策性担保 第一章绪论 的作用，将为置业担保行业今后的发展提供有益地探索。 因此，本文试图从住房保障政策需求到置业担保行业具体操作两个层面，探讨 保障性住房置业担保管理机制，目的是进一步完善住房置业担保行业的规范和资源 整合，发挥住房置业担保在住房保障体系中的作用，从而构建我国保障性住房金融 体系框架下的住房置业担保管理机制。 三、国内外研究现状 ( 一) 国外相关研究现状 k r i s t i nc h e n ( 2 0 0 1 ) 叩幻指出由依法设立的机构或组织为满足借款人申请个 人住房贷款的要求而向贷款人提供的连带责任担保。成熟市场经济国家如美国、荷 兰、加拿大等国政府都建立了有政府背景的住房担保机构，建立起为中低收入群体 购房及针对保障性住房投资贷款的公共担保机制。 美国在1 9 3 4 年当时的罗斯福福政府依据联邦住宅法成立了联邦住宅管理 局( f h a ) ，为中低收入家庭住宅抵押贷款提供1 0 0 的担保。在美国个人普通住房贷 款的比例为8 0 ，而由联邦住宅管理局担保的个人住房贷款的贷款比例最高可达9 7 ( 汪利娜，1 9 9 8 ) “。“。当借款人无力偿还债务时，f h a 将承担未清偿的债务，保证 及时向金融中介机构支付本息。联邦住宅管理局自成立以来，极大提高了美国的自 有住房率。美国政府在1 9 4 4 年，又成立了退伍军人管理局( v a ) ，为服役和退役军 人购买住房提供担保( 郝彬、邓倩磊，2 0 0 4 ) 呻4 | 。现在的贷款担保已形成为以贷款 担保为主，并提供直接贷款和帮助维持财产所有权的担保体系。k i r k m c c l u r e ( 2 0 0 6 ) “脚指出近年来，美国政府扩大低收入者住房税收抵扣，通过租金补 贴、政府担保、低息贷款、税收优惠等方式，解决住房问题。张桥云、钱龙( 2 0 0 9 ) “1 指出了美国政府担保有效缓解了中低收入人群住房资金的供求，增强银行筛选识 别，满足不同风险借款人融资需求，准确定位保障对象及实施标准。这种政策性住 宅贷款担保机制的建立，让多数家庭特别是中低收入家庭通过政策性贷款担保，获 得购房贷款，使政府公共住房政策目标得以实现。 荷兰全国人口1 6 0 0 万，6 6 0 万套住房。国家住房保障体系涵盖了较广的社会 阶层。( 景娟、钱云，2 0 1 0 ) “汀1 其中，4 5 5 个带有福利保障性的社会租赁住房协会提 供了2 4 0 万套住房，约解决了3 5 4 0 人口的住房问题。据统计，2 0 0 6 年荷兰】8 0 力低收入家庭、1 4 6 万中等收入家庭申请到社会租赁住房，并享受到住房津贴。1 9 8 3 我国保障性住房置业担保管理机制研究 年荷兰成立了社会住房担保基金( w s w ) ，为住房协会借款提供贷款担保。至2 0 0 4 年，已有9 3 的协会加入到该基金。2 0 0 8 年贷款担保余额达7 4 0 亿欧，年内新增1 1 0 亿欧。1 9 8 8 年通过立法设立了中央住房基金( c f v ) 住房协会的共同基金。由 各会员住房协会每年按租金收入的1 计提基金，作为资金来源。荷兰政府为住房协 会贷款的担保提供反担保，中央及市政府各承担5 0 。从而形成了中央住房基金一 社会住房担保基金一政府担保所组成的三级担保网络，对社会租赁住房协会的融资 提供有力保障，使其成本保持在较低的水平，并享有低于市场利率0 5 一1 5 的优 惠利率贷款融资。 加拿大其住房贷款担保机构是加拿大抵押住房公司( c m h c ) ，由其向首付不足 2 5 的住房抵押贷款提供1 0 0 的担保。其担保业务为加拿大住房金融的成功发展， 起到了重要作用。 韩国政府于1 9 6 2 年成立了专门的国有机构大韩住宅公社，通过接受国民 住宅基金或政府预算提供的低息贷款，新建、收购或改建住房，以政策性扶持方式 解决国民尤其是中低收入群体的住房问题。c h u lk o h ( 2 0 0 4 ) “1 指出大韩住宅公社在 为中低收入家庭建设住宅时，还拥有征用土地的权力。此外，韩国还实施了“一户 一宅”制，规定每一个家庭只能设立一个住房账户。住房的登记、交易、买卖都必 须通过这个账户( 陈杰、张鹏飞，2 0 1 0 ) 呻。2 0 0 7 年韩国政府提出建设的公共租赁 住房从2 0 0 6 年8 0 万，增加到2 0 1 7 年3 4 0 万，住房存量比重将从6 提高到2 0 。 从国际经验上看，个人住房抵押贷款的发展，需要政府介入、参与协调各项基 础性事务n 。建立健全住房担保体系，能够有效增加住宅市场的需求，从一定程度 上可以缓解当前的房地产供需矛盾。无论是欧美的发达国家，还是发展中国家，均 有专门的政策性住房金融机构，来支持中低收入家庭购买自住住房。 ( 二) 国内相关研究现状 国内目前对住房置业担保行业的研究主要是针对住房置业担保体系、住房置业 担保制度为中低收入者提供住房融资以及保障性住房融资中引入担保机制等方面， 进行了研究，分析了住房置业担保行业发展特点、行业发展存在的问题，并掘此提 出行业发展针对性建议。主要代表人物及其观点如卜| ： 张建华( 2 0 0 2 ) 3 提出了组建全国或区域性的政府住房信贷担保机构，为中低收 入家庭购房向银行提供住房贷款的还款保证。政策性担保机构实行低收费、微利运 营，从而降低银行的风险，扩大消费信贷规模。同时，政策性担保又能为住房抵押 4 第一章绪论 贷款证券化创造必要条件。 左静( 2 0 0 2 ) n2 | ；刘丹、唐浩诚( 2 0 0 6 ) n 3 1 等提出了明确住房置业担保为政策性 担保机构，为中低收入阶层提供的政策性住房贷款担保，并建立完善的风险控制和 监控、预警机制。 郝彬、邓倩磊( 2 0 0 4 ) “”在分析住房置业担保行业现状与面临的困境基础上，提 出了通过立法明确担保公司为非银行金融机构的设想，设立全国住房置业担保公 司，以政府信用为担保，设立担保风险基金，为中低收入者提供政策性担保，发挥 住房置业担保的社会保障作用。 刘左威( 2 0 0 7 ) n 。1 。也提出建立政策性住房置业担保机构，对政策性住房担保机构 给予营业税和所得税的减免，对所提取的风险准备金可以在所得税前列支。 林全玲( 2 0 0 8 ) n 铂在住房置业担保制度为中低收入者提供住房融资上，分析评 价了住房置业担保制度，从住房置业担保体现的为中低收入者服务的政策性特点， 从目前住房置业担保体系实现政策性目的所面临的障碍，提出构建我国中低收入者 住房贷款政策性担保体系，解决中低收入者住房融资困境。 尹中立( 2 0 0 9 ) 州在构建及完善住房置业担保体系上，结合国外住房置业担保 经验，分析了我国住房置业担保行业发展进程中的存在政策定位不清、资本金不足 以及风险分散机制缺失等问题，提出了构建和完善我国住房置业担保体系，建议将 住房置业担保确定为政策性金融机构，对我国住房置业担保体系进行完善和再造， 对现有住房置业担保市场进行规范和整合，并借鉴美国的经验，培育住房按揭保险 业务。 胡群( 2 0 0 9 ) n 铂分析了建立住房置业担保的必要性及基本职能，提出了构建国 家住房置业担保公司的构想，国家住房置业担保公司以中央财政作为后盾，凭借国 家信用，资本雄厚，市场统一，专营个人住房贷款担保，以解决中低收入家庭的安 居问题。 吴志宇( 2 0 1 0 ) ”州从住房黉：、i k 担保制度重构的角度，提出住房嚣业担保明确为 政策性担保机构，并作为政府对中低收入群体提供的一项住房保障措旋，建立支持 担保机构发展的财政补偿机制、税收优惠机制以及行业监管机制。 王琨( 2 0 1 0 ) 、”、尚秀琳( 2 0 11 ) 、付强( 2 0 1 1 ) 引、陈耿( 2 0 1 1 ) _ ：等国 内专家学者在保障性住房建设融资上，分析了我国当前保障性住房建设的资金缺 口，提出了搭建政府融资平台、发行企业债券、信托融资、资产证券化等方式。 我国保障性住房置业担保管理机制研究 陈杰( 2 0 1 1 ) 瞳3 1 在分析贷款担保原理及借鉴国际经验的基础上，提出保障性住 房融资需要引入担保机制。建议尽快从开展住房公积金建设贷款的担保机制开始， 设立覆盖各类公共住房的担保基金或担保体系，促进保障性住房建设融资的多元化 渠道和良性发展。 目前，针对住房置业担保的研究多为住房置业担保行业发展的现状及存在的不 足，以及面向中低收入阶层提供住房贷款担保的对策与建议，而在保障性住房中引 入住房置业担保机制方面，尚没有专家及学者对此进行专题研究。 四、研究的思路与方法 ( 一) 研究的思路及框架 本文的总体思路为，首先梳理住房贷款担保、住房信贷风险管理、房地产供需 基本理论和社会责任的理论，并结合目前国内外对住房贷款担保的研究现状；其次 阐述住房置业担保管理机制产生的背景及作用，分析住房置业担保管理机制存在的 不足，并分析原因；再次以安庆市一家住房置业担保a 公司为例，具体分析a 公司 住房置业担保管理机制的运行现状及存在的问题，并提出相应对策；据此，提出了 我国保障性住房置业担保管理机制的对策，进而进一步探讨政府对住房置业担保的 重新定位与行业监管，并提出组建成立全国住房置业担保集团的构想。 论文研究框架如下图所示： 第一章绪论 回 图卜1 论文研究框架 ( 二) 研究的方法 1 、文献研究法 通过查阅相关文献资料、理论著作和电子学术资源，获取关于住房贷款担保、 房地产信贷风险管理、房地产供需的理论性资料。通过认真梳理与分析，从中寻找 最新研究进展和研究相对薄弱的地方。 2 、案例分析法 选取安庆市一家住房置业担保企业a 公司作为案例分析对象，对该公司住房置 业担保管理机制的现状及存在的问题进行分析，同时，对住房置业担保行业现状及 存在的问题进行深入而细致地分析，提出针对保障性住房的置业担保管理机制对 策，并为其他住房置业担保机构提供启示和借鉴。 3 、定性与定量相结合的方法 在提出研究问题、分析问题和解决问题的过程中，不仅通过定性的描述，还通 过各项数据的对比进行定量分析，以使本文论证更有说服力。 4 、系统分析法 研究住房置业担保问题涉及的方面较多，理论上涉及到金融学、管理学、经济 学等学科内容，现实中涉及企业自身、金融机构、政府部门等多方面，本文通过系 统分析方法以便更好地考虑到各方面因素，确保研究更加全面合理。 5 、归纳与演绎相结合的方法 在论述中既采取了由一般( 住房置业担保行业) 到个别( a 公司) 的方法，又 采取了由个别到一般的方法，使逻辑推理清晰明了。 五、研究的主要内容 本文共分为六章，主要内容为： 第一章绪论主要介绍本文的研究背景和意义、国内外研究现状和论文的研究思 路、研究框架和主要内容。 第二章介绍保障性住房置业担保的相关理论。重点阐述了住房置业担保的定 我国保障性住房置业担保管理机制研究 义、功能及作用，同时将住房贷款担保、住房信贷风险管理、房地产供需基本理论 和社会责任的理论，进行了分别阐述。旨在明确保障性住房置业担保的含义和基本 理论，为文章的研究提供必要的理论基础。 第三章剖析了我国住房置业担保管理机制的现状及存在的主要问题。在这部分 首先分析了我国目前住房置业担保行业的发展历程，并在此基础上分析了我国住房 置业担保管理机制存在的问题及不足。 第四章以a 公司为实例进行了分析。实例中阐明了a 公司现行的住房置业担保 管理机制，并对其现行管理机制的优点和不足进行了分析，在此基础上并提出相应 对策。 第五章是完善我国保障性住房置业担保管理机制的对策研究。这部分提出了七 项建议：明确住房置业担保机构政策性定位、加强政府监管促进行业规范、加大购 买或租住保障性住房担保支持力度、构建保障性住房项目融资担保管理机制、在住 房保障制度框架内完善住房担保风险防范、建立相应免责机制承担社会责任、建立 区域性及全国性住房置业担保管理机制。 第六章对全文进行了总结，并提出了文章存在的不足和对未来的展望。 六、创新点 本文的创新点主要是： 第一，本文研究领域为保障性住房置业担保领域。目前关于保障性住房置业担 保管理机制的研究较少，因此可以说在内容上有一些创新。 第二，运用相关分析方法针对a 公司住房置业担保管理机制进行了分析，并提 出相应对策。在以a 公司为案例分析的基础上，通过对住房置业担保行业及管理机 制现状的分析，提出了在住房保障框架下的完善保障性住房置业担保管理机制的对 策与建议，为住房置业担保行业可持续发展提供理论和实证上的借鉴与参考。 第二章保障性住房置业担保相关理论概述 第二章保障性住房置业担保相关理论 概述 一、保障性住房置业担保相关概念界定 ( 一) 住房置业担保 2 0 0 0 年5 月中国人民银行、建设部下发的住房置业担保管理试行办法( 简 称1 0 8 号文件) 中第二条明确规定：住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公 司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款 而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。第七条规定：担保公司 是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地 产中介服务企业。第八条规定：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门 审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营 业执照。 ( 二) 住房置业担保管理机制 管理机制是依托组织的结构与功能，而形成的管理系统内在联系及运行机制， 主要表现为运行机制、动力机制与约束机制。住房置业担保管理机制主要是贷款担 保前、担保过程中以及担保后的风险防范与控制管理。住房置业担保系高风险微利 行业，应当建立完善的组织架构、高效的管理流程以及相关管理制度，如担保风险 评估制度、担保风险预警制度、担保项目反担保制度、担保风险金制度、债务追偿 制度、担保管理责任追究制度、担保业务操作规程以及层级评审制度等。 ( 三) 保障性住房 保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低 收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、 经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国t f 在大力加强保障性住房建设力度，进 一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。住房保障的宗旨是解决 住房供求不平衡所带来的社会问题，提高人们的居住水平。一我田目前保障性住房 有： 我国保障性住房置业担保管理机制研究 l 、廉租房。自1 9 9 8 年以来，我国积极推进廉租住房建设，不断完善廉租住房 保障体系。廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活 保障标准，并且住房困难的家庭，提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以 租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房制度是针对住房困难的最低收入 家庭实施的一种社会救助，廉租房面向城市特困人口出租。廉租房房源包括新建住 房、空置楼盘、改造危房等，只租不售。 2 、经济适用房。经济适用房主要解决中低收入家庭住房问题。2 0 0 4 年5 月1 3 日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发文，共同制定颁布的 经济适用房管理办法严格界定了经济适用住房性质为“由政府提供政策优惠， 按照限定的面积标准进行建设，以较低的限定价格，销售给特定对象，是具有保障 性质的政策性商品住房”。经济适用房建设是由国家统一下达计划，土地实行行政 划拨方式，免收土地出让金，以微利的原则确定出售价格。它具有经济性和适用性 的特点。经济性是指经济适用房价格相对商品房市场价格而言，是适中的，能够适 应中低收入家庭的承受能力的。适用性是指在住房设计及建筑标准上强调住房使用 效果，而不是降低建筑标准。 3 、限价房。限价房，又称限地价、限房价的“双限房”，指土地供应时采取 “限套型、限房价、竞地价、竞房价”的办法，以公丌出让方式确定开发的普通商 品住房。按照规定，限价房销售价格仅为商品住宅价格的7 0 左右，且以中小户型 为主。“限价商品房”主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群， 二是定向购买的拆迁户。 4 、公共租赁房。公共租赁房是针对城市中等偏下收入，住房困难家庭的保障 性住房。公共租赁住房不是归个人所有，而是归政府或公共机构所有。用低于市场 价或者承租者承受起的价格，可向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，和 有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员。 5 、棚户区。棚户区改造是保障性住房建设的重要组成部分。棚户区可分为城 市棚户区、国有工矿( 煤碲。) 棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类。 ( 四) 住房公积会 住房公积会是，一种义务性住房储会。它是指单位与职工个人按一定比例共同缴 付建立起属于个人的住房消费资会，专项用于个人支付住房方面的费用。住房公积 金制度是我国住房保障制度的重要组成部分，它具有政策性、强制性、互助性和保 i ( ) 第二章保障性住房置业担保相关理论概述 障性等特征。公积金成为向劳动者提供的最基本的住房保障，昭朝包括职工缴存、单 位补贴、政府免税、购房提取、贷款低息等优惠政策。在购房时，除个人账户累积 部分外，还可利用公积金贷款购房，同时公积金贷款实行优惠利率。我国自建立住 房公积金制度以来，为帮助职工解决住房困难，改善居住条件，发挥了重要作用。 住房公积金在现在和未来都兼有支撑住房保障体系、促进住房市场健康发展的双重 功能瞳引。 二、住房置业担保的功能 住房置业担保具有以下功能： ( 一) 信用担保功能 担保是一种信用，是银行提供给担保人的信用，信用是以偿还为条件的价值运 动。住房置业担保凭借自身信用，获得银行等金融机构的信任。通过为借款人申请 个人住房贷款提供担保，并提供连带责任保证，提升了借款人的个人信用，促进银 行、公积金管理部门发放个人住房贷款。担保机构的社会地位、资金实力及资本状 况，作为衡量担保机构信用的重要依据，一旦担保机构没有足够的信用基础，就无 法为债权人提供担保。 ( 二) 代为偿债功能 住房置业担保承担的是连带责任担保，一旦借款人因经济原因、个人原因无力 还贷或恶意违约，住房置业担保机构将先行赔付，代为清偿借款人贷款本息的余额。 作为担保机构应当具备足够的资金实力，才能履行所承担的连带责任。 ( 三) 房产处置功能 借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，将其本人或者第三人的合法房屋 依法向担保公司进行抵押反担保。借款人一旦违约，担保机构代借款人清偿债务后， 可以根据与借款人签订的反担保抵押协议行使抵押权。有权就代为清偿的债务部分 向借款人进行追偿，处置抵押房屋。通过收回、拍卖或变卖方式，担保机构以弥补 自身因代为偿债所受的损失。 ( 四) 社会调控功能 通过住房置业担保机构的担保，个人与房地产开发商的购房关系得以建立，使 购房潜在需求变为现实可能，为房地产市场供需双方搭建起融资服务平台，实现了 房屋的证常流转，合理配置了资源。通过住房置业担保机构融资和再融资的市场经 我国保障性住房置业担保管理机制研究 济行为，缓解了房屋的社会供需矛盾，对社会经济大环境起到了调控作用。 三、住房置业担保管理机制的作用 据统计，截止2 0 0 9 年末，全国住房公积金贷款担保余额达3 0 0 0 亿元，商业性 贷款担保余额达1 0 0 0 亿元，住房置业担保作为中国当前住宅产业和信用市场发展 的产物，已成为我国个人住房信贷环节不可或缺的重要组成部分。住房置业担保机 构的担保，既是解决了房地产市场长期担保主体缺位的问题，也是解决广大中低收 入水平人员住房问题的最为有效的途径。n 7 1 ( 一) 有效化解金融风险，确保信贷资金安全 2 0 0 8 年美国金融危机是经济过度虚拟化和自由化后果的集中反映。心列市场经济 就是信用经济，资金的融通是市场经济的活力。借款人是资金的需求方，贷款人是 资金的供给方，担保方的介入就是从专业化的角度平衡资金供需矛盾，一方面通过 担保公司自身的实力和信誉提升借款人的信用，另一方面通过反担保措施确保资金 的安全。置业担保公司通过十年的探索，已建立起抵押反担保、信用反担保、逾期 清收、司法诉讼一整套行之有效地风险防范措施，从而成为公积金管理部门及银行 的一道风险屏障，为国家信贷资金的安全保驾护航。 ( 二) 有效刺激住房消费，带动房地产市场发展 2 0 0 0 年5 月中国人民银行、建设部下发的住房置业担保管理试行办法中就 明确规定：为支持城镇个人住房消费，发展个人住房贷款业务，保障债权实现，而 制定此办法的。十多年过去了，置业担保机构凭借专业化的人才队伍、高效能的服 务水平、不断创新的经营理念，立足当地房地产市场，坚持稳健发展。对普通老百 姓而言，帮助他们申请办理住房公积金贷款、住房商业性贷款，实现住有所居的梦 想；对房地产开发企业而言，帮助企业融通了资金，促进了楼盘的销售，缓解了资 金压力；对当地房地产市场而言，通过置业担保的方式，满足了工薪阶层的自住型 需求和改善型需求，带动了房地产二、三级市场的联动发展，